МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

  Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн 2 дугаар танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,

  Нэхэмжлэгч: Х дүүрэгт оршин суух, Н овогт Н.Н /РД:********/,

  Нэхэмжлэгч: Х дүүрэгт оршин суух, Н овогт Ц.Ч  /РД:********/ нарын нэхэмжлэлтэй,                                                    

  Хариуцагч: С дүүрэг байрлах, Н******* /РД:******/,

  Гуравдагч этгээд: Х дүүрэгт байрлах, Х******* ХК /РД:*******/ нарт холбогдох

  Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг 2023 оны 3 дугаар сарын 21-ний өдөр хүлээн авч, 2023 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгч Н.Н*******,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.О*******,

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Э*******, 

Шинжээч Б.Б*******,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ю.Рэгзэдмаа нар оролцов.

Гуравдагч этгээд Х******* ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.О*******ад шүүх хуралдааны товыг мэдэгдсэн боловч хүрэлцэн ирээгүй, шүүхэд ямар нэгэн хүсэлт, санал ирүүлээгүй тул зохигчийн хүсэлтээр түүний эзгүйд хэргийг хянан хэлэлцсэн болно.

                                           ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Н.Н*******, Ц.Ч******* нар нь хариуцагч Н*******т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1. Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШЗ2021/05452 дугаар захирамжаар явагдаж буй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар битүүмжлэн хураасан өмчлөх эрхийн Ү-2243, Y-2244 дугаар бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг шинжээчээр үнэлүүлсэн үнэлгээг эс зөвшөөрч хүчингүй болгуулахаар Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байна. Учир нь өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2243, Y-2244 дугаартай Х дүүрэг, , 23 тоот хаягт байршилтай 94.5 м.кв тайлбайтай гурван өрөө орон сууц, 22 тоот хаягт байршилтай 64.5 м.кв талбайтай хоёр өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдийг хамтад нь 558 298 244 төгрөгөөр үнэлсэн талаарх Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын мэдэгдлийг 2023 оны 3 дугаар сарын 03-ны өдрийн 4-222/4211 тоот албан бичгээр бидэнд мэдэгдсэн. Бидний зүгээс дээр дурдсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн м.кв тутмыг 4 500 000 төгрөгөөр үнэлж үнийн санал өгсөн бөгөөд энэ нь зах зээл дэх бодит үнэлгээ юм. Гэтэл шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын захиалгаар хийгдсэн Х ХХК-ийн хийсэн үнэлгээ нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн үнэ ханшаас хэт доогуур, харьцуулсан ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгүүдтэй ижил төстэй бус, үнэ ханшийн хувьд харьцуулах боломжгүй ялгаатай байна. Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын захиалгаар хийсэн Х ХХК-ийн хийсэн 2023 оны 3 дугаар сарын 02-ны өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү гэсэн.

1.2.Нэхэмжлэгч Н.Н******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлээ дэмжиж байна. Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдсан дээр бол маргахгүй. Үнэлгээнийхээ саналыг квадрат метрийг нь 4 500 000 төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээчин бол 558 000 000 төгрөгөөр үнэлсэн. Яагаад зөвшөөрөхгүй байгаа вэ гэвэл энэ барилгыг найзтайгаа нийлээд барьж байсан. Барилгын материалд орсон орц чанарын хувьд маш сайн. Бетонон цутгамал тоосгоор чанарын өндөр түвшинд хийсэн.Тэгээд найз маань дундуур нь хаяад явсан. Би 2009 онд энэ барилгыг өөрөө Улсын комисст хүлээлгэж өгсөн. Тийм учраас квадрат метр нь хажуу талын Мишээл гэхэд 7 000 000 төгрөг байна. Наашаагаа бол барилгын үнэ нэмэгдсэн, энэ барилгыг барьж байсан комисст хүлээлгэж өгсөн бүх материалууд нь байдаг. Би өөрөө комисс ажиллуулаад хүлээлгэж өгөөд дутуу хаяж явсан байсан хүмүүсээс захиалга авчихаад 1 орцыг нь бүрэн болгочихоод нэг орцыг нь дутуу орхисон, мөн замыг нь ч тавиагүй байхад нь бүгдийг засаж янзалсан. Тоглоомын талбайг нь хийгээгүй, бид нар оршин суугчдаасаа нэмж мөнгө авч хийсэн, замыг нь тавьсан. 2008-2009 онуудад манай барилга баригдаж байхад хажуу талын барилгуудын ихэнх нь баригдаагүй байсан. Тэр барилгуудын хөөсөнцрөөр баригдсан муу материалаар хийгдсэн байдаг. Манай барилга бол маш сайн материал хийгдсэн учраас ижил төстэй гээд эдгээр барилгуудтай үнэлэх боломжгүй барилга юм. Тиймээс үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

1.3.Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ж.О******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Үнэлгээний тайлантай танилцсан. Үнэлгээ нь зах зээлийн үнэлгээний хандлагын аргаар үнэлсэн гээд байгаа мөртлөө өөрөө үнэлгээчин нь тайлангаа үнэлэхдээ тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй адилхан борлогдсон борлогдох ч юм уу тийм байдлаар харьцуулсан гээд байдаг. Гэтэл тухайн үл хөдлөхдөө өөрөө сая Н.Н******* хэлж байна, яг харьцуулах боломжтой үл хөдлөх байгаа гээд тодорхойлсон. Хажууд нь байгаа 3 барилгад байгаа орон сууцыг зарахаар зарласан үнийг харьцуулсан байдаг. Тэгэхээр үнэлгээчин нь зах зээлийн бодит үнийн тодорхойлох зорилгоор үнэлгээ хийдэг. Тухайн орон сууцыг Н.Н******* гуай үнэлгээ хийлгээд байгаа бөгөөд сая өөрийнх нь хэлж байгаагаар барьсан барилгын материал нь тэр барилгуудаас тэс өөр байгаа гэж байна. Тэгэхлээр яагаад манайхыг ийм хямдханаар үнэлсэн бэ гэх үндэслэлээр гомдол гаргаад байна. 4 500 000 гээд өөрөө үнэлгээ өгсөн. Тэр нь бараг бодитой байхад үнэлгээчин тухайн зах зээлийн үнээс багаар үнэлээд байна. Үнэлгээчин нь үнэлгээгээ хийхдээ зүгээр үнэгүй.мн ч юм уу зарын сайтаас харж байгаад тэрнээс харьцуулах үнээ гаргаж аваад харьцуулсан. Гэтэл зах зээлийн бодит үнийн тогтоохын тулд өртөгт суурилсан үнээ эхэлж гаргаж ирдэг. Ер нь бол үнэлгээ хийхдээ холбогдох нотлох баримтыг цуглуулах үйл ажиллагаа явуулдаг. Тухайн эд хөрөнгөтэй холбоотой Н.Н******* гуайд өөрт нь комисст хүлээлгэн өгсөн бүх баримт нь байна гэдэг нь өөрөө тухайн барилгыг барихад ашигласан бараа материал үнэ, ажиллан хүчний үнэ цэнэ ажлын гэрээ бүх юм нь орсон байдаг. Тухайн барилгыг дулааны шугамд хэрхэн яаж холбосон. Цэвэр бохироо яаж шийдсэн маш олон хүчин зүйлсээс хамаараад тухайн барилгын үнэ цэнэ өөрөө гарж ирэх ёстой. Гэтэл энэ ажиллагаа дутуу хийгдсэний улмаас одоо нэхэмжлэгчийн өөрийн гаргасан санал буюу 4 500 000 төгрөгийн мкв-ийн үнэд нь хүрэхгүй байна. Гол баримт материалыг цуглуулаагүй. Шинжээч өөрөө хуулиар хүлээсэн үүрэг нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой нотлох баримт цуглуулах, мэдээлэл цуглуулах байдаг. Зөвхөн зарын сайт дээр байгаа үнээрээ зарагдах ч юм уу үгүй ч юм уу гэдэг асуудал бас байгаад байна. Үнэлгээ хийх аргачлалынхаа 0-5 хүртэлх хувийн итгэлцүүрээр зах зээлийн үнэ буурч зарагдана гэдэг таамаглалаар үнээ тогтоосон байдлаар үнэлгээний тайлан бичигдчихээд байна. Тэгэхээр зах зээлийн бодит үнэ биш үнэлгээ нь өөрөө бодиттой байх ёстой тэр шаардлагыг хангахгүй гэж үзэж байгаа тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнөн үү гэв.

 

 2.Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Э******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШШ2019/01193 дугаар захирамжаар Н.Н*******, Ц.Ч******* нараас 2 485 263 118 төгрөгийг гаргуулж Х******* ХК-д олгохоор захирамжилсан. Хариуцагч нар үүргээ сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Н.Н*******, Ц.Ч******* нарын өмчлөлийн эрхийн улсын Ү-2243, Ү-2244 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүргийн , 23 тоот хаягт байршилтай 94,5 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууц, 22 тоот хаягт байршилтай 64,5 м.кв талбайтай хоёр өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, эрхийн улсын Ү-2231 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүргийн ,, тоот хаягт байрлах үйлдвэрлэл тоног төхөөрөмжийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 946 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газраар үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлзсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2022 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 22290493 тогтоолоор үүсгэсэн. Төлбөр төлөгч Н.Н*******, Ц.Ч******* нар нь тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан эрхийн улсын Ү-2243, Ү-2244 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүргийн , 23 тоот хаягт байршилтай 94,5 м.кв талбайтай гурван өрөө орон сууц, 22 тоот хаягт байршилтай 64,5 м.кв талбайтай хоёр өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад харилцан тогтоогоогүй тул хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд 558 298 244 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Нэхэмжлэгч Н.Н*******, Ц.Ч******* нар нь шинжээч үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн болохыг нотлох баримт ирүүлээгүй, зах зээлийн үнээс  хэт доогуур үнэлсэн үндэслэл байхгүй байна. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа. Төлбөр төлөгч Н.Н******* болон Ц.Ч******* нар нь шүүхийн шийдвэрийг тогтоосон хугацаанд төлбөрийг барагдуулаагүй учраас өөрийн өмчлөлийг барьцаалсан эрхийн улсын 224 дугаарт бүртгэлтэй Х дүүргийн , 22 тоот хаягт байршилтай, 94.5,64.5 мкв бүхий 2, 3 өрөө орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийг хурааж, Иргэнийн хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу талууд үнийн санал авсан боловч харилцан тохиролцоогүй учраас шинжээчээр үнэлүүлэхэд 558 298 244 00 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Нэхэмжлэгч талууд манай байрыг багаар үнэлсэн гээд байгаа ер нь зах зээлийн үнэ нь 4 500 000 төгрөг гээд нэхэмжлэлийн тайлбартай дурдаад байдаг. Үүнийгээ нотолсон баримтаа шүүхэд ирүүлсэн зүйл байдаггүй. Тухайн орон сууц нь үнэлгээнд дурдсанаас өндөр үнэлэгдэж байгаа бол тэр талаарх баримт байх ёстой, гэтэл энэ талаар баримт өгөөгүй. Бараа материал үнэтэй хөрөнгөөр хийгдсэн, хийц бүтээц нь өөр гээд байгаа боловч энэ талаарх баримтаа мөн л шүүхэд авчраагүй байна, өөрт нь байгаа гээд байгаа боловч тухайн үедээ шинжээчид ч өгөөгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 3 дугаар сарын 16-ны өдрийн 181/ШЗ2023/04801 дүгээр Нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах тухай шүүгчийн захирамж, иргэний үнэмлэхний хуулбарууд, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 3 дугаар сарын 03-ны өдрийн 4-222/1211 тоот мэдэгдэл, 2023 оны 3 дугаар сарын 29-ний өдрийн 4/6 тоот Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол, Н.Н*******, Ц.Ч******* нарын Ж.О*******тай байгуулсан Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, Н.Н*******, Ц.Ч******* нараас Б.Бт олгосон итгэмжлэлүүд /хэргийн 2-6, 16, 37, 104-105-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг,

хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын Ц.Гд олгосон итгэмжлэл, Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ГХ2021/00431 тоот Гүйцэтгэх хуудас, Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШЗ2021/05452 дугаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамж, Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШЗ2019/01193 дугаар шийдвэр, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2022 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн №22290493 тоот Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, Х дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2022 оны 6 дугаар сарын 10-ны өдрийн 1088 тоот мэдэгдэл, Ү-2243 дугаар, Ү-2244 дугаартай Н.Н*******, Ц.Ч******* нарын үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2022 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдрийн 22290493/04 тоот Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол,  Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2022 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн 222904493/5 тоот Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2023 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн Н.Н*******, Ц.Ч******* нарын үнийн санал, Х******* ХК-ийн үнэлгээ томилуулах тухай санал, 2022 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн шинжээч томилох тухай №2/62 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, Х ХХК-ийн Б.Б*******д олгосон итгэмжлэл, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ, шинжээчид хууль тайлбарласан тухай тэмдэглэл, шинжээчид эрх, үүрэг тайлбарласан баримт, шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл, Х ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдрийн 4-222/421 тоот мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлүүд, хариу тайлбар /хэргийн 9, 45-98, 102-103-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг,

гуравдагч этгээд Х******* ХК-иас хүсэлт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, итгэмжлэл, Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШЗ2019/01193 дугаар шийдвэр /хэргийн 19-25-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

2.Нэхэмжлэгч нар нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн, харьцуулсан ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгүүдтэй ижил төстэй бус, хийц бүтээц, үнэ ханшийн хувьд харьцуулах боломжгүй ялгаатай хөрөнгийг тооцсон байх тул үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардлагаа тодорхойлсон.

3.Хариуцагч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, нэхэмжлэгч Ц.Ч*******, Н.Н******* нар нь төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул үнэлгээ хийсэн, үнэлгээг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн хийц бүтээц нь бусдаас өөр болох талаарх  баримтыг ирүүлээгүй тул үнэлгээ үндэслэлтэй гэж маргасан.

 

4.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

5.Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн 183/ШШ2019/01193 дугаар шийдвэрээр Н.Н*******, Ц.Ч******* нарт холбогдох зээлийн гэрээний үүрэгт 2,478,951,664 төгрөг гаргуулах тухай Х******* ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт талууд тодорхой нөхцөлөөр харилцан тохиролцож, хариуцагч нар зээлийн нийт төлбөрөөс 1,750,000,000 төгрөгийг гэрээний хавсралт 1-д заасан хуваарийн дагуу  2019.07.30-ны дотор 1 100 000 000 төгрөг, 2019.07.31-ны дотор 300 000 000 төгрөг, 2019.09.20-ны дотор 40 000 000 төгөг, 2019.12.20-ны дотор 60 000 000 төгрөг, 2020.03.20-ны дотор 60 000 000 төгрөг, 2020.06.20-ны дотор 60 000 000 төгрөг, 2020.09.20-ны дотор 60 000 000 төгрөг, 2020.12.20-ны дотор 70 000 000 төгрөгийг төлж барагдуулсан тохиолдолд нэхэмжлэгч нь улсын бүртгэлийн Ү-2231 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүргийн ,,, тоот хаягт байрлах, 664.56 м.кв талбай бүхий үйлдвэрлэл, тоног төхөөрөмжийн зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, Х дүүргийн нд байрлах 946 м.кв талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар зэрэг барьцаа хөрөнгүүдийг тус тус барьцаанаас чөлөөлөх, харин хариуцагч нар нь зээлийн барьцаа хөрөнгөөс дараах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 300,000,000 төгрөгийн зээлийн өр төлбөрт тооцон Улсын бүртгэлийн Ү-2243 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүрэг, 123 тоот хаягт орших 94.5 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц, Улсын бүртгэлийн Ү-2244 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүрэг 122 тоот хаягт орших 64.5 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгчийн өмчлөлд шилжүүлэхээр, мөн хариуцагч нар нь гэрээний хавсралт 1-д заасан хуваарийн дагуу төлбөрийг хугацаанд нь төлж барагдуулсан тохиолдолд нэхэмжлэгч нь зээлийн үлдэх төлбөр 728,951,664 төгрөг төлөх үүргээс чөлөөлнө, хэрэв хуваарийн дагуу зээлийн төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулаагүй тохиолдолд 728,951,664 төгрөг төлөх үүргээс чөлөөлөхгүйгээр зээлийн төлбөрийг бүхэлд нь буюу 2,478,951,664 төгрөгийг төлж барагдуулахаар тус тус эвлэрсэн гэж үзээд зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 74 дүгээр зүйлийн 74.5 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч Н.Н*******, Ц.Ч******* нараас 6,311,454 төгрөг, Х дүүргийн Татварын хэлтсийн 6,311,454 төгрөгийг тус тус гаргуулж, нэхэмжлэгч Х******* ХК-д олгож, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид 2019 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдөр төлсөн 12,622,908 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 5.1.Н******* нь Х дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ШЗ2021/05452 дугаар захирамж, 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн “Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай” 183/ШЗ2021/05452 дугаар шүүгчийн захирамж, 2021 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 183/ГХ2021/00431 дүгээр  гүйцэтгэх хуудсыг тус тус үндэслэн 2022 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн №22290493 тоот тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байгаа болох нь хэрэгт авагдсан баримтууд, талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

5.2.Талууд иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж, төлбөр төлөх талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдэж байсан, 2022 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдрийн “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай” тогтоолоор эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2243 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүрэг, 123 тоот хаягт орших 94.5 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц, улсын бүртгэлийн Ү-2244 дугаарт бүртгэлтэй, Х дүүрэг 122 тоот хаягт орших 64.5 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг битүүмжилж, 2022 оны  02 дугаар сарын 03-ны  өдөр “Эд хөрөнгө хураах тухай” №22290493/5 тогтоолоор уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг хураан авчээ.

 

6.Талууд иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж, эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн хураан авсан талаар маргаагүй, төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгүүдийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж маргаж байна.

 

7.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д “шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө”, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө”-ийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж заажээ.

7.1.Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч Ц.Ч*******, Н.Н******* нарт битүүмжлэгдсэн хураагдсан тогтоолыг танилцуулсан, Ц.Ч*******, Н.Н******* нар нь төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн байдлаар орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нийт 700 000 000 төгрөгийн үнэтэй гэж үнийн санал ирүүлсэн, Х******* ХК-иас үнийн санал өгөх боломжгүй гэсэн албан бичиг ирүүлсэн бөгөөд төлбөр авагчтай үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул Ц.Ч*******, Н.Н******* нарын өмчлөлийн Ү-2243 дугаартай Х дүүрэг, 123 тоот хаягт  байршилтай, 94.5 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц, Ү-2244 дугаартай  Х дүүрэг 122 тоот хаягт байршилтай, 64.5 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны үнэлгээ хийлгэхээр Х ХХК-ийн шинжээч Б.Б*******г шинжээчээр томилсон болох нь 2022 оны 02 дугаар сарын 28-ны өдрийн шинжээч томилох тухай №2/62 дугаар тогтоол, Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК-ийн №01/26 тоот итгэмжлэлээр тогтоогдож байна.

7.2.Иймээс Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т “үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ” гэж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн тогтооно. Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэж зааснаар хураагдсан хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлснийг буруутгах үндэслэлгүй, хууль зөрчөөгүй юм.

8.Хэрэгт авагдсан 2022 оны 2 дугаар сарын 28-ны өдрийн №2/62 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Х ХХК-ийг шинжээчээр томилж, шинжээч Б.Б*******д Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 8, 9, 17, 18, 19, 49 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг танилцуулж, хууль сануулжээ.

8.1.Мөн шинжээчээр томилогдсон Хөрөнгө-Эстимэйт ХХК-ийн гүйцэтгэх захирлын итгэмжлэхээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шинжээч томилох тухай тогтоолд дурдсан хөрөнгийн үнэлгээг хийх үнэлгээчнээр тус байгууллагын 202006003 тусгай зөвшөөрлийн дугаартай үнэлгээчин Б.Б*******г томилж, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 10-д заасан үндэслэлийг тодруулахаар шинжээч Б.Б*******гаас холбогдох мэдээллийг тодруулсан баримт, шинжээч Б.Б*******д хууль тайлбарласан тэмдэглэлийг үйлдсэн, мөн Х ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд үл хөрөнгийн үнэлгээ эрхлэх үйл ажиллагааг бүртгэсэн, шинжээч Б.Б******* нь Хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн №202006003  гэрчилгээтэй болох нь тогтоогдож байна. 

8.2.Шинжээчээр томилогдсон Х ХХК нь шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг 2023 оны 3 дугаар сарын 03-ны өдөр зохигч талуудад  танилцуулсан талаар зохигч хэн аль нь маргаагүй болно.  

 

9.Нэхэмжлэгч нар нь үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, харьцуулсан ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгүүдтэй ижил төстэй бус, үнэ ханшийн хувьд харьцуулах боломжгүй ялгаатай хөрөнгөөр харьцуулж 558 298 244 төгрөгөөр үнэлсэн нь үндэслэлгүй гэсэн боловч хэрэгт авагдсан 2023 оны 3 дугаар сарын 02-ны өдрийн Х ХХК-ийн үнэлгээний тайланд “...хөрөнгийн үнэлгээнд Үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу орлого, зарлага, өртөг гэсэн 3 хандлага ашигласан. Улаанбаатар хот, Х дүүрэг, 123 тоот хаягт  байршилтай, 94.5 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц, Х дүүрэг 122 тоот хаягт байршилтай, 64.5 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууц өртгийн хандлага нь 372 101 479 төгрөг, орлогын хандлагаар 425 398 632 төгрөг, зах зээлийн хандлагаар 558 244 000 төгрөг тул үнэлгээний нийт дүнг 558 298 244 төгрөгөөр” гэж тусгасан байна.

 

9.1.Нэхэмжлэгч нар нь уг үл хөдлөх хөрөнгө болох Х дүүрэг, 123 тоот хаягт  байршилтай, 94.5 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц, Х дүүрэг 122 тоот хаягт байршилтай, 64.5 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууц нь зах зээлийн ханшаар хэдэн төгрөг болох, уг орон сууцнуудтай ижил төстэй орон сууц нь хэдэн төгрөгөөр худалдаалагдаж байгаа талаарх мэдээллийг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг 558 298 244 төгрөгөөр үнэлсэн нь зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур болох талаар баримтаар нотлоогүй тул шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэлгүй, хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна гэж дүгнэв.

9.2.Мөн нэхэмжлэгч нь уг орон сууцыг өөрөө улсын комисст хүлээлгэн өгсөн, бусад ижил төстэй орон сууцнуудаас хийц, бүтээцийн хувьд өөр буюу чанартай байхад барилгын бүтээцийг харгалзан үзээгүй, барилгын зураг төсвийг харж үнэлгээгээ хийгээгүй, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч нь шинжээч нь барилгын талаарх мэдээллийг үйлчлүүлэгчээсээ шаардах, үнэлгээ хийхэд шаардлагатай мэдээллээр хангагдах эрхээ хэрэгжүүлээгүй гэсэн боловч шинжээч нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан эрх үүргээ хэрэгжүүлсэн, нэхэмжлэгч нар нь хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд шаардлагатай үнэн зөв баримт, мэдээллээр үнэлгээчнийг хангах үүргээ мөн хэрэгжүүлээгүй, шүүхэд өөрт байгаа баримтаа гаргаж ирүүлээгүй болно.

 

10.Иймд нэхэмжлэгч Ц.Ч*******, Н.Н******* нарын хариуцагч Н*******т холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэв. 

 

11.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тул нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон   

                                                       ТОГТООХ нь:

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч Ц.Ч*******, Н.Н******* нарын хариуцагч Н*******т холбогдуулан гаргасан өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2243, Y-2244 дугаартай Х дүүрэг, , 23 тоот хаягт байршилтай 94.5 м.кв тайлбайтай гурван өрөө орон сууц, 22 тоот хаягт байршилтай 64.5 м.кв талбайтай хоёр өрөө орон сууцны үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-д зааснаар нэхэмжлэгч Ц.Ч*******, Н.Н******* нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус  дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Д.ХУЛАН