МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Н.Дуламсүрэн даргалж тус шүүхийн хуралдааны 5 дугаар танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар:

Нэхэмжлэгч:  ““ ХХК

Хариуцагч:

Нэхэмжлэлийн шаардлага: “ 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийг хүчингүй болгож, газар эзэмших эрхээ сэргээх тухай” шаардлага бүхий захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М., нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С., Н.г, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З. нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч “” ХХК-ийн ерөнхий захирал П. шүүхэд бичгээр ирүүлсэн нэхэмжлэлдээ: “... ХХК нь 2011 оны дүгээр захирамжаар нутаг дэвсгэрт байршилтай 543 м.кв талбай бүхий, нэгж талбар дугаартай газрыг орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар эзэмших болсон.

Манай компани дээрх 2011 оны дүгээр захирамжаар олгогдсон нутаг дэвсгэрт байршилтай 543 м.кв талбай бүхий, нэгж талбар дугаартай газрыг орон сууц, үйлчилгээний газрыг зориулалтын дагуу эзэмшиж, ашиглаж холбогдох төлбөрүүдийг цаг тухай бүрд нь төлж ирсэн.

Гэтэл ******* 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжаар Монгол Улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.2, Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6-д заасныг тус тус үндэслэн Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн, хүндэтгэн үзэх шалтгаагүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэсэн үндэслэлээр “” ХХК-ийн нутаг дэвсгэрт байршилтай 543 м.кв /нэгж талбар / газрын эзэмших эрхийн гэрчилгээг хууль бусаар хүчингүй болгосон байна.

******* 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийг хүлээн авч танилцаад бүхэлд нь эс зөвшөөрч Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.4-д зааны дагуу дараах үндэслэлээр энэхүү нэхэмжлэлийг гаргаж байна. Үүнд:

******* 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийн 1-р зүйлд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэсэн нь үндэслэлгүй байна.

2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн дугаартай “Газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийн талбай, зориулалт байршил өөрчлөх тухай” захирамжийн 2 дугаар зүйлд газар эзэмших, ашиглах эрх нь баталгаажигдсан аж ахуйн нэгж байгууллагатай холбогдох хууль тогтоомж, эрхийн актын дагуу гэрээ байгуулж, гэрчилгээ олгохыг Газрын албанд даалгаж, улмаар Газрын Засаг даргын 2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн дугаартай “Газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрхийн талбай, зориулалт байршил өөрчлөх тухай” захирамжийг үндэслэн 2011 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр “” ХХК-тай “Иргэн хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ” байгуулж, 2011 оны 11 дүгээр сарын 08-ны 0231987 дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ” олгосон. “” ХХК нь газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгосон даруйд эзэмшил газартаа үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууцны барилга барих ажлыг эхлүүлсэн. “Барилгын тухай” хууль болон “Барилгын норм, дүрэм”-д заасны дагуу Үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууц барихын тулд “Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар”, “Барилгын эскиз зураг”, “Инженер, геологийн дүгнэлт хийлгүүлэх” зэрэг бэлтгэл ажлуудыг заавал хийсэн байх шаардлагатай бөгөөд өнөөдрийг байдлаар дараах ажлуудыг хийж гүйцэтгээд байна. Үүнд:

A.         Эзэмшил газартаа Үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууцны барилга барих болсонтой холбогдуулан Хот байгуулалтын архитектор Д.аар 2014 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдөр 315 дугаартай “Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар” хийлгүүлсэн. Хот байгуулалтын архитектор Д.ын боловсруулсан 2014 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдөр 315 дугаартай “Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар”-ыг Барилга хот байгуулалтын хэлтсийн дарга О. хянаж, Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектор бөгөөд нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газрын дарга Н. баталсан.

Б. “” ХХК-тай “ нутаг дэвсгэрт байршилтай 543 м.кв талбай бүхий газарт баригдах “” ХХК-ийн үйлчилгээний 42 айлын орон сууцны барилгын эскиз зургийн ажлыг хийж гүйцэтгүүлсэн. Энэхүү эскиз зургийг Барилга хот байгуулалтын хэлтсийн дарга О., Хот байгуулалтын архитектор Д. нар зөвшөөрч Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектор бөгөөд нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газрын дарга Н. баталсан.

B.        Дээрх Барилгын зураг төсөл /эскиз зураг/-ийг болон техникийн нөхцөлүүд зэргийг үндэслэн Барилга хот байгуулалтын яамнаас 2015 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр Зураг төслийн баримт бичгийн магадлалын ерөнхий дүгнэлт гарч баталгаажсан байдаг.

Г. Эзэмшил газартаа Үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууцны барилга барих барилгын ажлыг эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрлийг холбогдох бичиг баримтыг бүрдүүлэн 2015 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр Нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газрын Хот байгуулалт дэд бүтцийн хяналтын албаны дарга Г.Эрдэнэтуяа олгосон.

Д. 2015 оны 8 дугаар сард дээрх албан ёсны зөвшөөрөл дүгнэлт зэргийг үндэслэн үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууц барилгын суурь цутгах ажлыг эхлүүлж, хашаа хатгаж, шат дараалсан арга хэмжээ авч ирсэн бөгөөд эзэмшил газраа гэрээнд заасны дагуу эзэмшиж, ашиглаж байгаа нь тодорхой нотлогдоно.

Мөн ******* 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийн 1-р зүйлд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэсэн нь үндэслэлгүй байна.

“” ХХК нь ганц гишүүнтэй компани бөгөөд үүсгэн байгуулагч, ерөнхий захирал П. нь 2016 оноос тархинд гэнэтийн харвалт өгч Бүгд Найрамдах Солонгос Улсад зайлшгүй эмчлүүлэх чухал шаардлага гарч, эмчилгээнд явсан гэдэг нь нэхэмжлэлд хавсаргаж өгсөн холбогдох баримтуудаар тодорхой нотлогдож байгаа. Компанийн шийдвэр гаргах ганц эрхтэй этгээд болох П. нь эрүүл мэндийн шалтгаанаар компанийн үйл ажиллагаанд оролцох боломжгүй болсны улмаас барилгын ажил удааширсан. Энэ байдлаа Нийслэлийн засаг даргын хэрэгжүүлэгч агентлаг Газар зохион байгуулалтын албанд удаа дараа мэдэгдэж байсан бөгөөд хүндэтгэн үзэх чухал шалтгаантай байхад хууль бус шийдвэр гаргаж эзэмшил газрын гэрчилгээг хүчингүй болгосон нь үндэслэлгүй байна. Иймд манай компани зөрчигдсөн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлоо хамгаалуулахаар танай шүүхэд хандан энэхүү нэхэмжлэлийг гаргаж байна.” гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.г шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Манай компани 2011 оны дүгээр захирамжаар олгогдсон нутаг дэвсгэрт байршилтай 543 м.кв талбай бүхий, нэгж талбар дугаартай газрыг орон сууц, үйлчилгээний газрыг зориулалтын дагуу эзэмшиж, ашиглаж холбогдох төлбөрүүдийг цаг тухай бүрд нь төлж ирсэн.

Нэхэмжлэгчийн хувьд ******* 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийн 1-р зүйлд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэсэн үндэслэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

2015 оны 8 дугаар сард барилгын скийз зураг болон албан ёсны зөвшөөрөл, дүгнэлт зэргийг үндэслэн үйлчилгээтэй 42 айлын орон сууц барилгын суурь цутгах ажлыг эхлүүлж, хашаа хатгаж, шат дараалсан арга хэмжээ авч ирсэн бөгөөд эзэмшил газраа гэрээнд заасны дагуу эзэмшиж, ашиглаж байгаа нь тодорхой нотлогдоно. Сүүлийн 2 жилийн хугацаанд барилгын материал авахад 220 гаруй сая төгрөг зарцуулсан байна. Шаардлагатай баримт бүгд хэрэгт авагдсан байгаа. Барилгын ажил удаашралтай явагдсан. 2018 онд хийгдэж дуусах байсан ч “” ХХК-ийн ерөнхий захирлын  эрүүл мэндийн шалтгаанаар компанийн үйл ажиллагаанд оролцох боломжгүй болсны улмаас барилгын ажил удааширсан. Гэхдээ зогссон зүйл байхгүй. Иймд 2020 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Газар эзэмших эрхийг гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийн өөрт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, газар эзэмших эрх сэргээж өгнө үү. Нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна” гэв.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч З. шүүхэд бичгээр ирүүлсэн болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...“” ХХК нь тус шүүхэд нийслэлийн Засаг даргын 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар захирамжийн өөрт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож, Газар эзэмших эрхээ сэргээх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагатай танилцан дараах тайлбарыг хүргүүлж байна.

2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн дүгээр захирамжаар иргэн “” ХХК-д 543 м.кв газрыг орон сууц, Үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатайгаар эзэмших эрх олгосон байх бөгөөд 2016 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрөөр газар эзэмших эрхийн хугацаа дуусгавар болсон байна. “” ХХК нь Газрын тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1-д “Эрхийн гэрчилгээний хүчин төгөлдөр байх хугацаа дуусахаас 30-аас доошгүй хоногиЙн өмнө эзэмшигч нь хугацаа сунгуулах тухай хүсэлтээ тухайн шатны Засаг даргад гаргах бөгөөд дараахь баримт бичгүүдийг хавсаргана” гэж заасныг зөрчсөн үйлдэл нь тус хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1.1-д “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусахад сунгуулах хүсэлт гаргаагүй;” гэж заасны дагуу газар эзэмших эрх дуусгавар болох үндэслэл болсон байна.

Мөн тус компани нь Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1-д “Газрыг энэ хуульд заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ.”, 27.4-д “Хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно.” гэж заасныг тус тус зөрчсөн байх тул Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д “эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн;”, 40.1.6-д “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй.” Заасны дагуу “” ХХК-д эзэмших эрх олгосон нийслэлийн Засаг даргын 2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн дүгээр захирамжийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2019 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн ******* дугаартай албан бичиг, 2020 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн дугаартай албан бичиг, 2020 оны 03 дугаар сарын 31-ний өдрийн 02-06/1426 дугаартай албан бичгүүдээр тус тус “” ХХК-д мэдэгдлүүдийг хүргүүлсэн болно.

Нийслэлийн засаг даргын 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар захирамж нь бусдын хууль бус газар эзэмших эрхийг таслан зогсоож газрын тухай хуулийг зөрчсөн газар эзэмших эрхийн хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн хуулийн хүрээнд гарсан захиргааны акт юм.

Нэхэмжлэгчийн хувьд хүчингүй болсон гэрчилгээг үндэслэн ашиглаж байсан. Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ дуусгавар болохоос 30 хоногийн өмнө хүсэлтээ гаргаж, хугацааг сунгуулах ёстой. Энэ агуулгыг зөрчсөн гэдгээ нэхэмжлэгч тал өөрөө тайлбарлаж байна. Өөрөөр хэлбэл 2017 онд хугацаа сунгах хүсэлтээ өгсөн гэх тайлбараас нотлогдож байна.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь манай илүү гарсан, зам талбайг чөлөөл гэсэн мэдэгдэл авсан гэж дурдлаа. Энэ нь өөрөө сонсох ажиллагааны нэг төрөл. Ганц мэдэгдэл яваагүй хэд хэдэн мэдэгдэл явсан. Сонсох ажиллагаа хийсэн байгаа нь харагдаж байна. Мөн нэхэмжлэгч компанийн инженер ирж сонсох ажиллагаанд оролцсон. Тухайн хүнийг манай албан хаагч мөн эсэх нь тодорхой гэж тайлбарладаг ч албан хаагч нь биш талаар нотолж чадаагүй.

Улсын Дээд шүүхийн тайлбарт гэнэтийн давагдашгүй эсхүл байгалийн тогтолцооны өөрчлөлтөөс болж тухайн газар элэгдэлд орсон тохиолдолд болон гэрээнд заасан зориулалт, нөхцөл, болзлын дагуу тодорхой үйлдвэрлэл, үйлчилгээ эрхлээгүй, барилга байгууламж, зам талбай бариагүй газраа 2 жилийн дотор ашиглаагүй бол хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэж үзэж болно. Гэтэл 9 жилийн хугацаа өнгөрөхөд барилга, байгууламж огт бариагүй. Барилгын суурь тавьсан нь зориулалтын дагуу үйл ажиллагаагаа явуул байна гэсэн үг биш. Тухайн газрын зориулалт нь орон сууц барих байсан ч огт барилга бариагүй.

Мөн скийз зургийн хугацаа 2016 онд дууссан байхад дахин сунгуулахаар хүсэлт гаргасан эсэх талаарх баримт байхгүй байна. Бүх зүйлсийн хугацаа дууссан байхад тухайн газар дээр ямар ч барилга бариагүй байна. Зүгээр байгууллагын тайлан өгөөд байна. Түүнчлэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд маргаан бүхий захиргааны актыг хүчингүй болгосноор нэхэмжлэгчийн ямар эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь сэргэнэ гэж тайлбарлаж байгаа ч хэрэв хүчингүй болговол 2011 оны А/871 дүгээр захирамж сэргэнэ. Нэхэмжлэлийн шаардлага нь тодорхой бус байна. Хууль ёсны эрх, ашгаа сэргээлгэхээр хандаж байгаа ч бодитойгоор сэргэх боломжгүй байна. Шүүх бодит байдалд нийцэхүйц шийдвэр гаргах ёстой. Хариуцагчийн зүгээс маргаан бүхий захиргааны актыг хүчингүй болгосноор нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол сэргэхгүй гэж үзэж байна.” гэв.

                                    ҮНДЭСЛЭХ нь:

Шүүх энэ хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтууд, нэхэмжлэгч хариуцагч, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нараас шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар зэргийг шинжлэн судалж үнэлээд дараах хууль зүйн үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгч “” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж үлдсэнийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв. Үүнд:

Нэхэмжлэгч “” ХХК-ийг төлөөлж тус компанийн Ерөнхий захирал П. шүүхэд хандаж “ 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийг хүчингүй болгож, газар эзэмших эрхээ сэргээх тухай” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж түүний үндэслэлээ “... газраа зориулалтын дагуу эзэмшиж төлбөрүүдийг цаг тухай бүрд нь төлж байсан, холбогдох зөвшөөрөл, техникийн нөхцөлүүдийг авч улмаар 42 айлын орон сууцны барилгын суурь цутгах, хашаа татах зэргээр шат дараалсан арга хэмжээ авч байгаа тул 2 жил дараалан ашиглаагүй гэж үзэх үндэслэлгүй...газар эзэмших эрхээ сэргээлгэнэ” гэж тодорхойлсныг хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргаж байна.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаас үзвэл 2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 781 дүгээр захирамжаар Нийслэлийн газрын алба, Барилга хот байгуулалт, төлөвлөлтийн газрын дэргэдэх техникийн зөвлөлийн 2011 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн хурлаас гаргасан дүгнэлтийг хянан үзээд 64 иргэн, аж ахуйн нэгжийн эзэмшил газрын талбайн хэмжээ, зориулалт, байршлыг өөрчлөн баталгаажуулсан хавсралтын 2-т “ ХХК-д Баянгол дүүргийн 5 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт 543 м2 газрыг орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатай эзэмшүүлэх”-ээр шийдвэрлэсэн,

Уг шийдвэрийг үндэслэн нэхэмжлэгчид Аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрхийн 0231987 дугаар гэрчилгээг 2011 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдөр тухайн хаяг байршил, зориулалтаар олгосон,

Энэхүү газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дагуу Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээг 2011 оны 11 сарын 07-ны өдөр Нийслэлийн газрын алба болон нэхэмжлэгч компанийн хооронд 5 жилийн хугацаатай байгуулсан,

Нэхэмжлэгч байгууллага 2015 оны 8 сарын 24-ний өдөр Барилгын ажил эхлүүлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл авсан, уг зөвшөөрлийн хүчинтэй байх хугацаа 2016 оны 8 дугаар сарын 24 өдөр гэж тогтоосон,

Мөн Нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газраас нэхэмжлэгчийн барилгын “Архитектур төлөвлөгөөний даалгавар”-ыг 2014 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдөр 315 дугаартайгаар баталсан,

2015 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр ******* дугаар бүхий “Магадлалын ерөнхий дүгнэлт”-ийг Барилгын хөгжлийн төвөөс олгосон,

2014 оны 10 дугаар сарын 02-нд ******* ХК-иас ******* тоот техникийн нөхцөлийг,

2014 оны 10 дугаар сарын 10-нд ******* ТӨК-ийн ******* тоот техникийн нөхцөлийг,

2015 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдрийн 03 дугаар бүхий, Орон сууц, нийтийн аж ахуйн удирдах газраас “Техникийн тодруулга” тус тус гаргаж олгосон,

Түүнчлэн Нийслэлийн газрын албаны 2019 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн ******* дугаар бүхий “Мэдэгдэл хүргүүлэх тухай” албан бичгээр нэхэмжлэгч компанийг “...Газрын тухай хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1.1-д заасан хугацаанд тухайн газрын эрхийн гэрчилгээний хугацаа сунгуулах хүсэлт гаргаагүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу 2 жилээс дээш хугацаанд дараалан ашиглаагүйгээс мөн хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.6-д заасан нөхцөл бий болсон байх тул ...гэрчилгээг хүчингүй болгох болсныг мэдэгдэж... 2019 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдрийн 10.00 цагт тайлбар, санал, барим бичиг гаргах боломжтой”-г мэдэгдсэн,

2019 оны 3 дугаар сарын 14-ний өдрийн 10.00 цагт Нийслэлийн газрын албаны ГАБХ-ийн өрөөнд Баянгол дүүрэг хариуцсан мэргэжилтэн Б.*******, газар эзэмшигчийг төлөөлж “” ХХК-ийн менежер М.******* нарыг оролцуулан сонсох ажиллагааны тэмдэглэл үйлдсэн,

Нийслэлийн газрын албаны 2019 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдрийн 03-06/956 дугаар “Хариу хүргүүлэх тухай” албан бичгээр нэхэмжлэгчид “...2019 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн ******* дугаар бүхий “Мэдэгдэл хүргүүлэх тухай” албан бичиг хүргүүлснийг мэдэгдэж, улмаар газрын эрхийн гэрчилгээний хугацаа сунгуулах хүсэлтийг шийдвэрлэх боломжгүйг мэдэгдсэн,

Түүнчлэн Нийслэлийн газрын албаны 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 01-06/2490 дүгээр албан бичгээр нэхэмжлэгч компанид “...Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1, 27.4-т заасныг зөрчсөн зөрчил гаргасан....тул зөрчлөө 2020 оны 5 дугаар сарын 25-ны дотор арилгахыг мэдэгдэж, ...зөрчлөө арилгаагүй тохиолдолд Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6-д заасны дагуу газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох хүртэл арга хэмжээ авах үндэслэл болохыг анхааруулсан зэрэг үйл баримтууд тус тус тогтоогдов.

Нэг. “ 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар бүхий “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийг хүчингүй болгуулах шаардлагын тухайд:

2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар бүхий “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжаар Монгол улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.2, Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6-д заасныг тус тус үндэслэн “Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн, хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй тул Баянгол дүүргийн 5 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт газар эзэмшигч “” ХХК-ийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгож...энэ тухай Захиргааны ерөнхий хуульд заасан журмын дагуу “” ХХК-д мэдэгдэж газар эзэмшүүлэх гэрээг цуцлах, газрын кадастрын мэдээллийн сангийн бүртгэлд өөрчлөлт оруулахыг Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд даалгаж, энэ захирамж гарсантай холбогдуулан   2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 781 дүгээр захирамжийн жагсаалтын 2 дахь хэсгийг хүчингүй болсонд тооцож шийдвэрлэжээ.

Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1-д “Аймаг, нийслэл, сум, дүүргийн Засаг дарга дараахь тохиолдолд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгоно, 40.1.1-д “эрхийн гэрчилгээ эзэмшигч газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн”, 40.1.6-д “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй”...гэж тус тус заажээ.

Хариуцагч захиргааны байгууллагаас гаргасан маргаан бүхий актын үндэслэлээс үзвэл нэхэмжлэгч компанийг Газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмших гэрээний нөхцөл, болзлыг удаа дараа буюу ноцтой зөрчсөн, мөн хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй гэх үндэслэлүүдээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг нь хүчингүй болгосон байх боловч ийнхүү хүчингүй болгохуйц нөхцөл байдлыг хангалттай шалгаж тогтоогоогүйгээс тухайн захиргааны актыг үндэслэл бүхий акт гэж үзэх хууль зүйн боломжгүй гэж шүүх дүгнэв.

Тухайлбал, хариуцагчаас нэхэмжлэгч байгууллагын газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д зааснаар хүчингүй болгож байгаа нөхцөлд нэхэмжлэгч нь “газрын тухай хууль тогтоомжийг зөрчсөн зөрчил гаргасан байх”, мөн тухайн зөрчил нь “удаа дараа буюу ноцтой байх”-ыг хуулиар шаардана.

Гэтэл тухайн тохиолдолд нэхэмжлэгч нь Газрын тухай ямар хууль тогтоомжийг болон газар эзэмших гэрээний ямар нөхцөл, болзлыг хэзээ, хэрхэн яаж зөрчсөнийг хариуцагч нарийвчлан шалгаж тогтоогоогүй, түүнчлэн гэрээний аль нөхцөлийг хэрхэн, 2 ба түүнээс дээш удаа зөрчсөн гэж үзсэн, ямар “ноцтой” зөрчил гаргасан нь тогтоогдоогүй байхад ийнхүү дүгнэж нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон нь хууль бус гэж шүүх дүгнэв.

Захиргааны ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д “Захиргааны байгууллага захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагаанд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг тогтооно...” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгохын өмнө нөхцөл байдлыг шалган тогтоох үүрэгтэй атал ас энэ үүргээ биелүүлсэн гэж үзэх хангалттай үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

Тухайлбал, нэхэмжлэгчид Нийслэлийн газрын албаны 2020 оны 5 дугаар сарын 21-ний өдрийн 01-06/2490 дүгээр албан бичгээр “...зөрчил гаргасан гэж үзэж, зөрчлөө 2020 оны 5 дугаар сарын 25-ны дотор арилгахыг мэдэгдэж...” анхааруулсан атлаа түүний дагуу зөрчлөө арилгасан эсэхийг шалгахгүйгээр мэдэгдэл өгснөөс 8 хоногийн дараа буюу 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар захирамж гаргаж, нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шууд хүчингүй болгосон нь Газрын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.1-д заасантай нийцээгүй, хуулийн энэ заалтыг зөрчсөн байна.

Түүнчлэн хариуцагч захиргааны байгууллагаас нэхэмжлэгчийг Газрын тухай хуульд зааснаар “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй” гэх үндэслэлээр түүний газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгосон байх боловч Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.6 дахь заалт нь нэгдүгээрт гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй байх, хоёрдугаарт ийнхүү ашиглаагүй нь “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй байх”-ыг шаардсан зохицуулалт.

Өөрөөр хэлбэл дээрхи хоёр нөхцөл хамт бүрдсэн тохиолдолд Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.6-д заасан зохицуулалт хэрэглэгдэх бөгөөд энэ тохиолдолд хариуцагч нь нэхэмжлэгчийг тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй нь хүндэтгэн үзэх шалтгаантай эсэхийг шалгаж тогтоосны үндсэн дээр тухайн шийдвэрийг гаргах учиртай.

Гэтэл хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаас үзвэл нэхэмжлэгчид анхнаасаа орон сууц, үйлчилгээний барилга барих зориулалтаар газар эзэмших эрх үүссэн бөгөөд ийнхүү газар эзэмших эрх үүссэн цагаас хойш төрийн захиргааны эрх бүхий байгууллагуудаас техникийн нөхцөлүүд болон барилгын ажил эхлүүлэх үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл, архитектур төлөвлөлтийн даалгавраа зохих журмын дагуу авч үйл ажиллагаа явуулснаас гадна одоогийн байдлаар тухайн газар дээр зоорийн давхрын цутгалт хийсэн, хашаа татсан, манаач ажиллуулж байгаа нь шүүхээс хийсэн үзлэгийн тэмдэглэлээр тус тус тогтоогдсон болно.

Дээр дурдсан үйл баримтуудаас үзвэл нэхэмжлэгчийг “хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр гэрээнд заасан зориулалтын дагуу тухайн газраа 2 жил дараалан ашиглаагүй” гэж үзэх үндэслэлгүйн дээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс “2 жил дараалан гэх хугацааг нэхэмжлэгчид газар эзэмших эрх үүссэн 2011 оноос эхлэн өнөөдрийг хүртэл тоолно” гэсэн тайлбарыг шүүх хүлээж авах хууль зүйн боломжгүй, учир нь нэхэмжлэгч 2011 оноос хойш 2017 оны хооронд барилгын ажлаа эхлэн явуулж байсан нь нотлох баримтуудаар тогтоогдож байгаа тохиолдолд хүндэтгэн үзэх шалтгаантай байсан эсэхийг шалган тогтоох үүргээ хариуцагч захиргааны байгууллага хэрэгжүүлээгүй байна гэж шүүх дүгнэв.

Иймд дээр дурдсан хууль зүйн үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгосон “ 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар бүхий “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамж нь хууль бус, уг хууль бус захиргааны актын улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн байх тул уг захирамжийг бүхэлд нь  хүчингүй болгох нь зүйтэй.

Захиргааны ерөнхий хуулийн 26 дугаар зүйлийн 26.1-д.”Захиргааны акт, захиргааны гэрээг батлан гаргахын өмнө эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж болзошгүй этгээдэд захиргааны шийдвэр гаргахад ач холбогдол бүхий нөхцөл байдлын талаар тайлбар, санал гаргах боломж олгоно” гэж, 26.2-т ”Энэ хуулийн 26.1-д заасан оролцогчоос тайлбар, санал авах ажиллагааг сонсох ажиллагаа гэнэ”, мөн хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1-д “Захиргааны шийдвэр гаргах захиргааны байгууллага эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж байгаа этгээдийг тодорхойлно”, 27.2-т “Сонсох ажиллагааны талаарх мэдэгдлийг эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөж байгаа этгээдэд дараах байдлаар хүргүүлнэ...” гэж тус тус заасан.

Хэрэгт авагдсан нотлох баримт болох 2019 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдрийн “Сонсох ажиллагааны тэмдэглэл”-ээс үзвэл тухайн захиргааны актыг гаргахын өмнө хариуцагч захиргааны байгууллагаас сонсох ажиллагаа явуулсан, уг сонсох ажиллагаанд нэхэмжлэгч байгууллагын төлөөлөгчөөр менежер С.******* оролцож, санал тайлбар гаргасан нь тогтоогдож байна.

Энэ тохиолдолд хариуцагч захиргааны байгууллагыг Захиргааны ерөнхий хуулийн 26, 27 дугаар зүйлд заасныг зөрчсөн гэж үзэхгүй, энэ талаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн, “...М.******* гэдэг хүн манай байгууллагад ажилладаг эсэх нь тодорхойгүй...” гэх тайлбарыг хүлээж авах үндэслэлгүйг дурдах нь зүйтэй.

Хоёр. Нэхэмжлэгчээс гаргасан “газар эзэмших эрхээ сэргээх тухай” нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

Нэхэмжлэгч “” ХХК-д 2011 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 781 дүгээр захирамжаар 543 м2 газрыг орон сууц үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатай эзэмшүүлэхээр шийдвэрлэж, улмаар газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний дагуу Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээг 2011 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр Нийслэлийн газрын алба болон нэхэмжлэгч компанийн хооронд 5 жилийн хугацаатай байгуулсан байна.

Газрын тухай хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1-д “Газар эзэмших эрх дараахь тохиолдолд дуусгавар болно”, 39.1.1-д “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусахад сунгуулах хүсэлт гаргаагүй” гэж заасан.

Түүнчлэн талуудын хооронд байгуулсан дээрхи гэрээний 2.3-т “газрын төлбөрийг улирал бүрийн эхний сарын 25-ны дотор газар эзэмшүүлэгчийн Улаанбаатар банкны 2611009722 тоот дансанд шилжүүлж байна” гэж, мөн гэрээний 5.5-д заасан “Гэрээний талууд шаардлагатай гэж үзсэн бусад нөхцөл” хэсэгт “...Газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусмагц талууд түүнийг цуцлах санал тавиагүй бөгөөд газар эзэмшигч газраа эзэмшсээр байгаа бол энэхүү гэрээг 1 /нэг/ жилийн хугацаанд хүчинтэй гэж үзнэ” гэж тус тус заажээ.

Хэрэгт цугларсан нотлох баримтуудаар талуудын хооронд байгуулсан гэрээний хугацаа 5 жил бөгөөд уг гэрээний хугацааг 2011 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрөөс эхлэн тоолоход 2016 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрөөр дуусгавар болсон, гэрээний 5.5 дугаар зүйлийн дагуу нэг жил хүчинтэй гэж үзсэн ч тухайн гэрээний хугацаа 2017 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрөөр бүрмөсөн дуусгавар болжээ.

Нөгөө талаар нэхэмжлэгчид анхнаасаа орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар газар эзэмших эрх үүссэн, тухайн газар дээр “Барилгын ажил эхлүүлэх үргэлжлүүлэх зөвшөөрөл”-ийг Нийслэлийн ерөнхий төлөвлөгөөний газраас 2015 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдөр олгосон ба уг зөвшөөрлийн хүчинтэй хугацаа 2016 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдрөөр мөн дуусгавар болсон байна.

Түүнчлэн нэхэмжлэгчээс “...2017 оны 01 дүгээр сарын 11-ний өдөр Нийслэлийн Газрын албанд хандаж газрын зөвшөөрлийг сунгуулах хүсэлт гаргасан, хариуцагч гэрээний хугацааг сунгаагүй...” гэж тайлбарлаж байх боловч хариуцагчийн, гэрээний хугацаа сунгахгүй байгаа гэх эс үйлдэхүйн талаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргаагүй тул Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д “Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнээс хэтэрсэн болон хэргийн оролцогчдын маргаагүй асуудлаар дүгнэлт хийж, шийдвэр гаргаж болохгүй” гэж зааснаар энэ эс үйлдэхүйн хууль зүйн үндэслэлтэй эсэх талаар шүүхээс дүгнэлт хийх боломжгүй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3-т “Анхан шатны шүүхээс захиргааны хэргийг шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцээд дараахь шийдвэрийг гаргана”, 106.3.4-т “захиргааны актыг гаргахаас татгалзсан шийдвэр, эсхүл гаргахгүй байгаа эс үйлдэхүй нь хууль бус бөгөөд түүний улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь зөрчигдсөн бол шаардагдах захиргааны акт гаргахыг тухайн захиргааны байгууллагад даалгах, эс үйлдэхүй хууль бус болохыг тогтоох” гэж заасан.

Хуулийн дээрхи заалтаас үзвэл хариуцагч захиргааны байгууллагад даалгах шаардлага нь тухайн захиргааны байгууллагын эс үйлдэхүй байх, уг эс үйлдэхүй нь хууль бус байсны улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн байхыг шаардах бөгөөд нэхэмжлэгчээс хариуцагчийн “...газар эзэмших гэрээний хугацаа сунгаагүй” гэх эс үйлдэхүйтэй холбогдуулан нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргаагүй тохиолдолд түүнд шүүхээс дүгнэлт өгөх, цаашлаад хариуцагчид “...гэрээг сунгах, газар эзэмших эрхийг сэргээх”-ийг даалгаж шийдвэрлэх хууль зүйн үндэслэлгүй.

Харин нэхэмжлэгч нь газар эзэмших гэрээний хугацааг сунгуулах асуудлаар эрх бүхий байгууллагад хандаж хүсэлт, нэхэмжлэл гаргахад энэ шийдвэр саад болохгүйг дурдах нь зүйтэй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3, 106.3.1,106.3.13-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.         Газрын тухай хуулийн 40.1 дүгээр зүйлийн 40.1.1, 40.1.6-д заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч “” ХХК-иас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, 2020 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн дугаар “Захирамжийн холбогдох заалт болон газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох тухай” захирамжийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн үлдэх шаардлага болох “газар эзэмших эрхээ сэргээх тухай” нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.2, 51 дүгээр зүйлийн 51.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70200 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ас 35100 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч “” ХХК-д олгосугай.

Захиргааны  хэрэг  шүүхэд  хянан  шийдвэрлэх  тухай  хуулийн  114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогч, тэдгээрийн төлөөлөгч өмгөөлөгч энэхүү шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш  14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                  Н.ДУЛАМСҮРЭН