2020       02          12                                                   201/МА2020/06

          Б.Бгийн нэхэмжлэлтэй

    Х.Гт холбогдох хэргийн талаар

Дорнод аймгийн Эрүү, иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Л.Наранбаяр даргалж, шүүгч Ж.Долгормаа, З.Энхцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны "В" танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

Дорнод аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 сарын 18-ны өдрийн 138/ШШ2019/00931 дугаар шийдвэртэй Б.Бгийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Х.Гт холбогдох 4 655 885 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч Б.Бгийн гаргасан давж заалдах гомдлоор 2020 оны 01 сарын 21-ний өдөр хүлээн авч, шүүгч З.Энхцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Б.Б, түүний өмгөөлөгч Д.Галтогтох, хариуцагч Х.Г, түүний өмгөөлөгч Д.Урансувд, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Энхнаран нар оролцов.

Нэхэмжлэгч Б.Б шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Хариуцагч Х.Г нь анх манай байрыг худалдаж авна гээд худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан. Уг гэрээг нотариатаар батлуулахдаа “хэрвээ худалдах худалдан авах гэрээг цуцалбал амьдарсан хугацааг түрээсэлсэнд тооцно” гэж батлуулсан. Х.Г нь 2018 оны 10 дугаар сарын 27-ны өдөр байранд нүүж орсон. Ингээд амьдарч байгаад 2019 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдөр байрыг маань суллаж өгсөн. Х.Г манай байрыг өөрөө худалдаж авахгүй гээд буцаасан болохоор гэрээнд заасны дагуу амьдарч байсан хугацааны түрээсийг төлөх ёстой гэж бодож байна. Бид 1 сарын түрээсийн төлбөрийг 350 000 төгрөгөөр тохиолцсон. Х.Г нь манай байранд 13 сар амьдарсан. Мөн амьдарч байх хугацааны сууц өмчлөгчдийн холбооны төлбөрийг төлөх ёстой. Би анх байраа зарахдаа Х.Гт “мэргэжлийн хүнээр үзүүлэхэд бүх цонхоо солих болсон, цонхоороо дулаан алддаг. Ялангуяа баруун талын тагттай том өрөө хамгийн сэрүүн байдаг” гэж хэлж байсан. Х.Г 2019 оны 01 дүгээр сард над руу “та ирж цонхоо дулаалж өг” гэж ярихад би “эгч нь хичээл ихтэй байна. Би дулаалж өгч амжихгүй. Би чамд бүх цонхыг солих шаардлагатай болсон учраас 75 м2 3 өрөө байрыг хямдхан өгч байгаа” гэж хэлсэн. Би саяхан өөр хүнд байраа зарсан. Байраа зарахын өмнө Х.Г шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчээр дамжуулж надад “дахиж тохиролцоод танай байрыг авъя” гэж хэлүүлсэн байсан. Өөрөө ч над руу утсаар ярьсан. Би нэгэнт зарахаар болоод авах хүмүүстэйгээ тохиролцсон байсан болохоор саналыг нь хүлээн аваагүй. Гэхдээ Х.Г манай байрыг буцаахдаа “танай байранд хүн амьдрах аргагүй хүйтэн” гэж хэлж байснаа буцаад авах гэж хэлснийг гайхаж байна. Би үүнийг ойлгохдоо үнэ хөлсийг нь буулгах гэж байна гэж ойлгож байна.” гэжээ.

Хариуцагч Х.Г шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Би Б.Бтай гэрээ хийсэн нь үнэн. Гэрээнд байрыг буцаавал түрээсэлснээр тооцно гэсэн заалт байсан. Гэвч энэ гэрээг шүүхээс хүчин төгөлдөр бус гэрээ гэж үзээд хүчингүй болгосон учраас би энэ гэрээг баримтлаагүй. Ер нь баримталъя гэх юм бол хэний буруугаас юу болсон бэ гэдгээс шалтгаалж тухайн заалтууд орсон байгаа. Б.Бгаас шалтгаалж гэрээг цуцалсан бол байр худалдсан мөнгийг 1,5 хувийн хүүтэйгээр бодож надад буцаан олгох байсан. Гэхдээ би шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа гэрээний энэ заалтыг баримтлаагүй өгсөн мөнгөө буцааж авахаар нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгчийн хэлж байгаагаар тухайн байр нь доголдолтой учраас байраа буцаахаар шийдсэн. Энэ байр нь зөвхөн цонхоороо биш хойд ханаараа мөн дулаан алддаг хүйтэн байсан. Би дулаан алдалтыг шийдэх гэж цонхоо дулаалж, цахилгаан халаагуур ашиглаж байсан. Сүүлд энэ байрыг яагаад буцаагаад авахаар болсон бэ гэвэл би бүтэн жил мөнгөө авахаар хөөцөлдсөн боловч надад мөнгийг маань өгөөгүй. Би шүүхэд 2019 оны 01 дүгээр сард нэхэмжлэл гаргасан. Үүнээс өмнө 2018 оны 12 дугаар сард байрны дулаан алдалтыг мэдээд “байр чинь хүйтэн байна” гээд байрыг буцаахаар болсон. Б.Бгийн нэхэмжилж байгаа мөнгө нь үндэслэлгүй байгаа болохоор хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.” гэжээ.

Дорнод аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 сарын 18-ны өдрийн 138/ШШ2019/00931 дугаар шийдвэрээр: Монгол Улсын Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасныг баримтлан хариуцагч Х.Гаас үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөөс үүсэх үүрэгт 105 885 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.Бд олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 4 550 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд урьдчилан төлсөн 100 441 төгрөгөөс 89 444 төгрөгийг төсвийн орлогод үлдээж, илүү төлсөн 10 997 төгрөгийг Дорнод аймгийн Хэрлэн сумын төсвөөс, хариуцагч Х.Гаас улсын тэмдэгтийн хураамжинд 4 550 төгрөгийг тус тус гаргуулан нэхэмжлэгч Б.Бд олгож,... шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгч Б.Б давж заалдах гомдолдоо: “...Би Х.Гтай 2018.10.26-ны өдөр өөрийн өмчлөлийн Хэрлэн сумын 10 дугаар баг, 49Б байрны 10 тоот 49 м2 3 өрөө орон сууцыг худалдахаар тохиролцон гэрээ байгуулсан. Тухайн үед Х.Г нь байрны үнийг бүрэн төлөх боломжгүй байсан бөгөөд урьдчилгаанд тодорхой хэмжээний мөнгө өгч үлдэгдэл төлбөрийг дараа өгөхөөр болсон. Би тохиролцсоны дагуу дээрх орон сууцанд Х.Гыг 2018 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр оруулсан. Нотариат дээр очиж байгуулсан гэрээнд хэрэв Х.Г ямар нэгэн шалтгаанаар гэрээг цуцалж, наймааг буцаасан тохиолдолд миний орон сууцанд амьдарсан хугацааг нэг сарын 350 000 төгрөгөөр тооцон надад төлбөр төлөх талаар зааж өгсөн. Яагаад гэхээр би тухайн үед Х.Гт байраа суллан өгч өөрөө байр түрээслэн амьдарсан бөгөөд хэрэв Х.Г наймаагаа буцаасан тохиолдолд миний байранд амьдарсан, ашигласан хугацааны төлбөрийг заавал төлөх ёстой гэсэн утгаараа тийм заалт оруулсан. Х.Г ч үүнийг хүлээн зөвшөөрсөн. Гэтэл хэсэг хугацааны дараа Х.Г нь надад хандаж танай байр хүйтэн байна, гэрээгээ цуцлая гэж хэлсэн. Би түүнд хандаж “манай байр тийм ч хүйтэн биш, цонхоороо бага зэрэг дулаан алддаг, би чамд зарахдаа хэлж байсан. Тэр утгаараа цонх солих засварын үнийг хасаад хямдаар зарж байгаа шүү дээ. Үнэхээр болохгүй бол цуцлая даа, байр суллаж өгөөрэй, би өөр худалдаж авах хүн хайя” гэж хэлсэн. Гэвч Х.Г нь манай байрыг суллаж өгөхгүй амьдраад л байсан. Байр суллаж өг гэхээр танайхаас гараад өөр амьдрах газар байхгүй гэдэг байсан. Х.Гынхыг амьдарч байхад би хэд хэдэн удаа хүн аваачиж үзүүлж байсан. Х.Г нь 2019 оны хавар гэрээгээ цуцалж, урьдчилгаанд өгсөн мөнгөө авахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан. Шүүхээс Х.Гын нэхэмжлэлийг хангасан. Гэсэн хэдий ч миний байрыг суллаж өгөхгүй л байсан. Ингээд би сүүлд тус орон сууцыг өөр хүнд зарахаар болсон бөгөөд Х.Гт өгөх ёстой мөнгийг өгсөн. Миний байрыг худалдаж авсан хүмүүс байрандаа орохоор ирэх үед л Х.Г нь орон сууцыг суллаж өгсөн. Би шүүхэд хандаж Х.Гтай тохиролцсон ёсоор миний байранд амьдарсан хугацааг нэг сарын 350 000 төгрөгөөр тооцож түүнээс мөнгө нэхэмжилсэн. Гэтэл Х.Г нь миний байранд эхнэр, хүүхдүүдтэйгээ бүтэн 13 сар амьдарчихаад нэг ч төгрөг төлөхгүй гэж хэлсэн. Анхан шатны шүүхээс Х.Г бидний хооронд байгуулсан орон сууц худалдах гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байсан гэх шалтгаанаар миний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон. Би шүүхийн дээрх шийдвэрт маш их гомдолтой байна. Х.Гт миний орон сууцыг худалдаж авах мөнгө нь бүрэн байгаагүй бөгөөд мөнгөө төлөх хүртэл байранд чинь амьдарч байя, орох орон байхгүй, өвөл болох гээд хэцүү байна гэж гуйсаар байгаад миний байранд орж амьдарсан. Би тухайн үед бага насны хүүхэдтэй хүн, залуу хүн, ардын багш хүн гээд түүний хүсэлтийг хүлээн авч, бас итгэж сайхан сэтгэлээр хандаж орон сууцандаа амьдруулсан. Би өөрт учирч болзошгүй эрсдлийг тооцож хэрэв Х.Г нь миний байрыг худалдан авахгүй тохиолдолд түүний орон сууцанд амьдарсан хугацааг орон сууц хөлсөлсөнд тооцож нэг сарын 350 000 төгрөгөөр тооцон төлбөр авах талаар цагаан цаасан дээр хараар бичиж нотариатаар батлуулсан юм. Х.Г ч үүнийг маш сайн ойлгож байсан атлаа хүний 3 өрөө байранд 13 сарын турш ямар ч үнэ төлбөргүй амьдрах ёстой гэж ёс суртахуунд нийцэхгүй танхай балмад үйлдэл гаргаж байна. Х.Г намайг маш их дээрэлхэж ирсэн. Тэрээр миний байранд орж амьдарчихаад хэлэхээр байр суллаж өгөхгүй, өөрийн дураар хүч хэрэглэж амьдарчихаад одоо нэг ч төгрөг төлөхгүй гэж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Тэрээр гэрээгээ цуцлая гэж хэлчихээд орон сууц суллаж өгөхгүй амьдарсаар байсан. Гэрээ цуцлах санал гаргасан даруйдаа миний орон сууцыг чөлөөлж өгсөн бол би өөр орон сууц түрээслэж амьдрахгүй байсан. Мөн манай байрнаас гараад өөр орон сууц түрээслэх л байсан. Х.Г нь нэгэнт орон сууц худалдан авахгүй гэсэн атлаа миний эд хөрөнгийг өөрийн мэтээр эзэмшиж, ашиглаж 13 сарын турш өөртөө ашигтай байдал, надад алдагдалтай байдал бий болгож ирсэн. Анхан шатны шүүх Х.Г бидний хооронд тохиролцсон тохиролцоог хүчингүй гэж үзэн миний нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосныг үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Иймд Дорнод аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 сарын 18-ны өдрийн 138/ШШ2019/00931 тоот шийдвэрийг хүчингүй болгож нэхэмжлэлийг минь хангаж өгнө үү.” гэжээ. 

ХЯНАВАЛ:

Нэхэмжлэгч Б.Б нь хариуцагч Х.Гт холбогдуулан үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжсөнөөс үүсэх үүрэгт 4 655 885 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргасан байна.

Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчөөгүй байна.

Хэрэгт авагдсан баримтаар хариуцагч Х.Г нь нэхэмжлэгч Б.Бгаас Хэрлэн сумын 10 дугаар баг, 49б байрны 10 тоот 49м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 40,0 сая төгрөгөөр худалдан авахаар тохирч улмаар  2018 оны 10 сарын 26-ны өдөр “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах худалдах авах гэрээ” байгуулж, урьдчилгаанд нь 20,0 сая төгрөгийг өгч уг байранд 2018 оны 10 сарын 28-ны өдөр орсон, 2018 оны 12 сард байр хүйтэн байгаагаас шалтгаалж гэрээнээс татгалзаж байгаагаа нэхэмжлэгч Б.Бд мэдэгдсэн, Дорнод аймгийн Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 06 сарын 03-ны өдрийн 138/ШШ2019/00431 дугаар шийдвэрээр Б.Бгаас 20 680 076 төгрөгийг гаргуулж Х.Гт олгохоор шийдвэрлэсэн, 2019 оны 11 сарын 29-ний өдөр шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа дуусгавар болсон үйл баримтууд тогтоогдсон байна. /хх-ийн 2,17-22, 61 дэх талууд/

Анхан шатны шүүхийн дүгнэлтийн /үндэслэх/ хэсгийг зөвтгөж дүгнэх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон үндэслэлээ “Үл хөдлөх  хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ” нь хүчин төгөлдөр бус учраас гэрээний нөхцөл буюу “худалдан авагч тал гэрээг цуцлахыг хүсвэл 2018 оны 10 сарын 28-ны өдрөөс эхлэн орон сууц хөлсөлсөнд тооцож, нэг сарын 350 000 төгрөгөөр тооцон амьдарсан хугацааны төлбөрийг урьдчилгаа мөнгөнөөс суутган төлүүлнэ.” гэсэн заалт нэгэн адил хүчин төгөлдөр бус байна гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосон нь буруу байна.

Гэхдээ нэхэмжлэлийн шаардлага хангагдах үндэслэлгүй гэж дүгнэлээ. Учир нь  үл хөдлөх хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ болон сая дурдсан нөхцөлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцох үндэслэл байхгүй байна.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэг тал нь худалдах, нөгөө тал нь худалдан авах зорилготой талуудын хүсэл сонирхол нэгдэж,   гэрээгээ баталгаажуулан гэрээнийхээ нөхцөлийг бичиж, улмаар “Үл хөдлөх  хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ”  байгуулан наториатаар гэрчлүүлсэн байна. Үүнийг хууль бус хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл байхгүй. Гагцхүү талууд гэрээнийхээ үүргийг биелүүлээд Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх   ажиллагаа хийгдээгүй байсан байна. Улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй явдал нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д зааснаар өмчлөх эрх шилжихэд саад болох боловч гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэл болохгүй. Улсын бүртгэлд бүртгүүлэх ажиллагааг хожим хийлгэх боломжтой юм.  Гэвч гэрээний үүрэг биелэгдэж орон сууцны үнийн үлдэгдэл төлбөрөө бүрэн төлж дуусахаас өмнө худалдан авагч Х.Гын санаачилгаар гэрээнээс татгалзсан байна. Энэ тохиолдолд гэрээний нэмэлт нөхцөл болох “худалдан авагч гэрээг цуцлахыг хүсвэл нэг сарын хугацаанд 350 000 төгрөгийг төлнө.” гэсэн талуудын  тохиролцоог  хэрэгжүүлэхээр шаардах эрх худалдагч талд байгаа эсэх нь   маргааны гол зүйл болж байна.

 Худалдан авагч Х.Гын гэрээг цуцлах болсон  шалтгаан нь Х.Гын буруутайгаас шалтгаалаагүй, худалдан авсан эд хөрөнгийн доголдолтой /хүйтэн/ холбоотой, нөгөө талаас  гэрээнээс татгалзсанаас хойших хугацаанд дээрх байранд Х.Гын амьдарч байгаа шалтгаан нь нэхэмжлэгч Б.Б нь урьдчилгаанд авсан мөнгөө буцааж өгч чадахгүй байсантай холбоотой байна. Ийм учраас нэхэмжлэгч Б.Б нь  гэрээний үүргийг /нөхцөлийг/ хэрэгжүүлэх буюу хариуцагч Х.Гаас байранд амьдарсан хугацааны төлбөрийг шаардах эрхгүй.

Гэрээний 3.6-д заасан энэхүү заалт нь иргэний эрх зүйн хариуцлагын нэг төрөл болохын хувьд худалдан авагч Х.Гын гэм буруу байгаа нөхцөлд, нөгөө талаар нэхэмжлэгч талд ямар нэг буруу байхгүй нөхцөлд хэрэгжих боломжтой юм.

Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг дээрх үндэслэлээр хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж үзэв.

Нэхэмжлэгч Б.Бгийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 87 750 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна. 

Монгол Улсын Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Дорнод аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 12 сарын 18-ны өдрийн 138/ШШ2019/00931 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч Б.Бгийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Б.Бгаас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 87 750 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.5, 172 дугаар зүйлийн 172.2 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүх хэрэглэвэл зохих хуулийг хэрэглээгүй, хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэсэн, хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн, төсөөтэй харилцааг зохицуулсан хуулийг буруу хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэсэн үндэслэлээр зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор Монгол Улсын Дээд шүүхэд хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                 Л.НАРАНБАЯР

ШҮҮГЧИД                                  Ж.ДОЛГОРМАА

                                                  З.ЭНХЦЭЦЭГ