МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Б.Мөнх-Эрдэнэ би даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны “1” дүгээр танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Э.О*******, Э.Ю******* нар,

Хариуцагч: Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэс,

Гуравдагч этгээд: “Х******* х б” ХХК, “Ж г г” ХХК нар,

Маргааны төрөл: иргэн Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахаас татгалзсан шийдвэр нь хуульд нийцсэн эсэх бүртгэлийн маргааныг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Э.Ю*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ч.Ж******* хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.А,  гуравдагч этгээд “Х******* х б” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.О*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар С.Болортуяа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нараас Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан “Б******* дүүрэг, 26 дугаар хороо, П В******* хотхон, 7******* дүгээр байр, 141 тоот 70.******* мкв 3 өрөө орон сууцыг Улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан шийдвэрийг хууль бус болохыг тогтоолгож, улсын бүртгэлд бүртгэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр гаргахыг даалгах” тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

2.Анх нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нар нь “Ж г г” ХХК-тай 2018 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр №1******* тоот “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ” байгуулсан байх бөгөөд уг гэрээгээр нэхэмжлэгч нар нь Б******* дүүргийн 26 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй П в******* орон сууцны барилгад 1 дүгээр байрны 10В тоот 3 өрөө 70,******* м.кв талбайтай орон сууцанд 212,023,570 төгрөгөөр /төлөхөөр/ хөрөнгө оруулалт хийх, “Ж г г” ХХК нь орон сууцыг өмчлөлд нь шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон.

3.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хандан Э.О*******, Э.Ю******* нараас “Ж г г” ХХК-д холбогдуулан Б******* дүүрэг, 26 дугаар хороо, П в******* орон сууцны хотхон, 7******* дүгээр байр, 10 давхар, 141 тоот, 70.******* м.кв, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох” тухай нэхэмжлэл гаргасныг Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 02492 дугаар шийдвэрээр Э.О*******, Э.Ю******* нараас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч “Ж г г” ХХК хүлээн зөвшөөрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

4.Улмаар 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр нэхэмжлэгч Э.О******* нь өөрийн болон Э.Ю*******гийн нэр дээр Б******* дүүргийн 26 дугаар хороо, П в*******  орон  сууцны  барилгын  7*******   дүгээр  байр,  10  давхрын  141 тоот  70,*******  м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг бүртгүүлэхээр Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд  мэдүүлэг гаргасан.

5.Харин Б******* дүүрэг дэх Бүртгэлийн хэлтсээс “...Үүрэг ноогдуулсан хэлцэл бүртгэлтэй байна...” гэх үндэслэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгохоос татгалзаж шийдвэрлэжээ.

6.Нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нарын шүүхэд бичгээр гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл: 

1/...Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулахаар мэдүүлэг гаргахад 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан тухай мэдэгдсэн бөгөөд уг мэдэгдлийг би тухайн өдрүүдэд нь хүлээж авсан. Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтсийн улсын бүртгэгч Ж.Түмэнбаяр татгалзсан үндэслэлээ тайлбарлахдаа:

 “Ж г г” ХХК болон “Х******* х б” ХХК нарын хооронд байгуулсан 2015 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр байгуулсан ЗГ/149 тоот зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд Б******* зүүрэг, 26-р хороо, Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж 756-р байрыг барьцаалсан байна гээд мөн Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 397 дугаар тогтоолын хавсралтаар батлагдсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам"-ын 2 дугаар зүйлийн 2.1.8-д “Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах” гэж, 10 дугаар зүйлийн 10.7-д заасан “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх эд хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана.” гэх заалтыг үндэслэн бүртгэхээс татгалзаж шийдвэрлэсэн.

2/Бид 2018 оны 06 дугаар сарын 7-ны өдөр “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх" №1******* тоот гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн биелүүлж орон сууцны төлбөрт төгрөгийг төлсөн ба Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/02492 дугаар шийдвэрээр биднийг орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болохыг тогтоосон, энэхүү шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болсон.

3/Гэтэл нийслэлийн Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэс улсын бүртгэлийн тухай хууль тогтоомжийг буруу тайлбарлан хэрэглэж, Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад заасан “хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, ав залгамжлуулах эрх"-ийг зөрчсөн гэж үзэж байна.

4/Бид өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд үл хөдлөх эд хөрөнгөө б, санхүүгийн байгууллагад зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалах, уг орон сууцаар өөрийн болон гуравдагч этгээдийн үүргийн гүйцэтгэлд баталгаа, батлан даалт гаргах, бусдад орон сууцаа хөлслүүлэх, түрээслэх зэрэг ямар ч хэлбэрээр эдийн засгийн эргэлтэд оруулах боломжгүй болж, хохирсоор байгаа болно.

5/Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтсээс Эд хөрөнгийн хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын 10 дугаар зүйлийн 10.7-д "Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх эд хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана”  гэж заасны дагуу “Х******* х б” ХХК-иас барьцаа хөрөнгөөс хэсэгчлэн чөлөөлсөн албан бичгийг авч, холбогдох нотлох баримтыг хавсарган эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх хэсэгт зааснаар дахин мэдүүлэг гаргах боломжтой гэж байгаа нь үндэслэлгүй юм.

6/Бидний нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарснаар “Х******* х б” ХХК-ийн барьцааны эрх хөндөгдөхгүй, барьцааны эрхийн бүртгэлд ямар нэгэн өөрчлөлт орохгүй. Хэрэв зээлийн гэрээний үүрэг гүйцэтгэгч “Ж г г” ХХК нь зээлийн гэрээний үүргээ гүйцэтгээгүй гэж үзвэл уг барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлээ хангуулах бүрэн боломжтой, энэхүү асуудлаар ч Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Цэцийн 2017 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдрийн 01 тоот тогтоол гарсан байдаг” гэжээ.

Нэхэмжлэгч Э.Ю******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “2018 онд “Ж г г” ХХК-аас Орон сууц худалдан авсан. Худалдан авахдаа төлбөрийг 4 удаа хуваан төлөхөөр тохиролцож, 2019 оны 11 дүгээр сард төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан байгаа. Үүнээс хойш байрны үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээгээ авч чадахгүй байна. Миний бие орон сууцаа өөрийн нэр дээр Улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээг гаргуулж авахаар нэхэмжлэл гаргаад байгаа. “Ж г г” ХХК Х******* х б хоёрын хоорондын асуудлаас болж ордерыг миний нэр дээр бүртгэж өгөхгүй байна” гэв.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Төрийн захиргааны байгууллагын зүгээс хууль хэрэглээ дээр Засгийн газраас баталсан тогтоол, шийдвэрүүдтэй холбоотой хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэж байгаа асуудал гарч байгаа. Х******* х бнаас Б******* дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст явуулсан албан тоотод ямар нэг байдлаар иргэдийн нэр дээр үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргасан тохиолдолд Х******* х банд учирсан хохирлыг бүртгэлийн байгууллага хариуцна гэсэн байдаг. Засгийн газрын 358 дугаар тогтоолоор бүртгэхээс татгалзаад байгаа заалтыг хүчингүй болгосон байгаа. Улсын бүртгэлийн хэлтсийн бүртгэхээс татгалзаад байгаа үндэслэл бол Улсын бүртгэлийн ерөнхий хууль, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, 2018 онд батлагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгө бүртгэх журмын зохицуулалтыг бүхэлд нь буруу тайлбарлаж хэрэглэж байгаа. Иргэдийг хохироосон шийдвэрүүдийг гаргаж байгаа гэж үзэж байна. Гуравдагч этгээдийн эрх, ашиг ямар ч тохиолдолд хөндөгдөхгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулиар зохицуулсан. Иргэдийн нэр дээр Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаар эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөхгүй гэдгийг хуулиар зохицуулсан байхад бүртгэхээс татгалзсан үйлдэл нь хууль бус гэж үзэж байна. Тиймээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг  бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

7.Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан татгалзал түүний үндэслэлээ тайлбарлахдаа:  

1/Улаанбаатар Б******* дүүрэг 26-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 7******* тоот 85 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг Хуулийн этгээд Ж Г г ХХК/2543729/-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Оюунэрдэнийн 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний  өдөр гаргасан мэдүүлэг, бүртгүүлэх тухай албан бичиг, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар, газар эзэмшүүлэх гэрээний хуулбар, НХТЕТГ-ын албан ёсны хаяг,газрын кадастрын зураг,барилга байгууламжтай холбоотой нотлох баримтууд, эд хөрөнгийн план зураг, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, хуулийн этгээдийн дүрэм зэргийг үндэслэн 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204089463 дугаарт бүртгэсэн байна.

2./2015 оны 12 дугаар сарын 14-ны өдрийн зг/149 тоот барьцаат зээлийн гэрээ бүртгүүлсэн байна.

3/2017 оны 08 дугаар сарын 14-ны өдөр, 2019 оны 09 дүгээр сарын 11-ны өдрийн мэдүүлэг, лавлагаа хүссэн албан бичгээр тус тус лавлагаа олгосон.

4/ Улаанбаатар Б******* дүүрэг 26-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 7******* тоот 100 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг бүртгүүлэх Хуулийн этгээд “Ж Г г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч иргэн Ц.Оюун-Эрдэнийн 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн мэдүүлэг, хуулийн этгээдийн албан бичиг, Х******* Х бны гүйцэтгэл нэмэгдүүлж гэрчилгээг шинэчлэн гаргуулах ба барьцаанаас чөлөөлөх эрх үүсэхгүй тухай албан бичиг, “Ж Г г” ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, итгэмжлэл, хурлын шийдвэр, “П-од” ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, барилга байгууламж ашиглалтад оруулах 100 хувийн комиссын дүгнэлт фото зураг зэргийг үндэслэн гүйцэтгэлтэйгээр 2020 оны 04 сарын 27-ны өдөр бүртгүүлсэн байна.

Дээрх эд хөрөнгө нь “Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хууль”-ийн 13 дугаар зүйлд заасны дагуу мэдүүлэг, нотлох баримтыг бүрдүүлэн бүртгүүлсэн байна. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөтлөх журмын 2.1.8-д “Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах” гэж, 10.7-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж заасан.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1-д “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно” гэж мөн зүйлийн 20.1.8-д “улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн хүчинтэй байгаа эрхийг дахин бүртгэж гэрчилгээ олгох”  гэж заасан байх тул өмчлөх эрхийг бүртгэх боломжгүй байна.

Иргэн Э.О*******, Э.Ю******* нарын Б******* дүүрэг 26-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 7******* дугаар байрны 141 тоот орон сууцыг бүртгэх үндэслэлгүй байна. Учир нь нэхэмжлэгч үүрэг ногдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаж өгөөгүй бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан.

Үл хөдлөх хөрөнгийг Э.Ю*******гийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгэж үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олгохоос татгалзсан тайлбар гаргасан байгаа. “Ж г г” ХХК нь “Х******* х б” ХХК-д барьцаалсан бүртгэлтэй байгаа болохоор Улсын бүртгэлд бүртгэж гэрчилгээ олгох боломжгүй байгаа” гэжээ.

8.Гуравдагч этгээд “Х******* х б” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд  гаргасан тайлбартаа:

1/Э.Ю*******, Э.О******* нарын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахаас татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

Нэхэмжлэгч нараас Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрсдийн нэр дээр гаргуулах мэдүүлгийг Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст гаргасан байна. Улсын бүртгэлийн хэлтсээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг дараах үндэслэлээр гаргахаас татгалзаж шийдсэн нь эрх зүйн зөрчилгүй буюу хууль ёсны гэж үзэж байна.

Тодруулбал, Монгол Улсын Засгийн газрын 2018 оны 397 дугаар тогтоолын 2 дугаар хавсралтаар батлагдсан Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журмын зүйлийн 2.1.8 дахь заалтад “Улсын бүртгэгч эрхийн улсын бүртгэлийг дор дурдсан дарааллын дагуу хөтөлнө: эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийг дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэх, тусгай болон урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах;” гэж, мөн журмын 10 дугаар зүйлийн 10.7 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх эд хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана.” гэж тус тус заасан.

Х*******, х бнаас Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр гаргахыг зөвшөөрсөн зөвшөөрлийг олгоогүй тул Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахаас татгалзсан Улсын бүртгэлийн хэлтсийн шийдвэр нь дээрх журмын зохицуулалтад нийцсэн болно.

2/Б******* дүүргийн 26 дугаар хороо П в******* хотхон 7******* дүгээр байр 141 тоот 70.******* м.кв 3-н өрөө орон сууц, үл хөдлөх эд хөрөнгийг Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр бүртгэхийг даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд:

"Ж Г Г" ХХК нь Бны өмнө зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэхгүй байгаа тул Иргэний хууль (цаашид “ИХ” гэх)-ийн 160 дугаар зүйлийн 160.1 дэх хэсэг, зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээнд тус тус заасны дагуу Бны барьцааны эрхийг дуусгавар болох буюу барьцаа хөрөнгийг чөлөөлөх үндэслэл тогтоогдохгүй байгаа болно.

Тодруулбал, Х*******, х б болон ЖГГ нарын хооронд 2015 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдөр байгуулагдсан ЗГ/149 тоот Зээлийн гэрээ байгуулагдсан. Зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангах зорилгоор Талууд 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр №ЗБ/149-21 тоот Үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны гэрээ (цаашид “Барьцааны гэрээ” гэх) байгуулсан. Барьцааны гэрээг бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн, хүчин төгөлдөр бөгөөд Барьцааны гэрээний дагуу барьцааны зүйлээс тэргүүн ээлжид Зээлийн гэрээний шаардлагаа хангуулах этгээд нь Б болно.

ЖГГ нь өнөөдрийн байдлаар Зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үндсэн зээл болон зээлийн хүү төлөх үүргээ зөрчсөн, зээл нь хугацаа хэтрэлттэй байгаа тул ИХ-ийн 160 дугаар зүйлийн 160.1 дэх хэсэгт заасны дагуу Б нь барьцааны зүйл (жишээлбэл, Орон сууц)-ийг барьцаанаас чөлөөлөх хуульд заасан нөхцөл бүрдэхгүй байгаа болно. Мөн, Б Орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх, эсхүл нэхэмжлэгчийн нэр дээр Орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ гаргах зөвшөөрлийг олгохтой холбоотой харилцаа нь иргэний эрх зүйн харилцаа болохыг дурдаж байна.

3/“Ж г г” ХХК болон “Х******* х б”  ХХК-ийн хоорондын зээлийн маргаанаас үүдэлтэй бүртгэл хийгдэхгүй байгаа. Х******* х б, Ж г г ХХК-ийн зээлийн гэрээний талаарх маргаан Иргэний хэргийн шүүхийн шатанд шийдвэрлэгдээд одоо хяналтын шатанд явж байгаа. Өндөр дүнтэй зээлийн маргаан байгаа болохоор барьцаа хөрөнгийг чөлөөлөх боломжгүй байна. Хариуцагч Улсын бүртгэлийн газрын бүртгэхээс татгалзсан үндэслэл бол үндэслэлтэй гэж үзэж байгаа” гэв. 

9.Гуравдагч этгээд “Ж г г” ХХК шүүхэд бичгээр гаргасан тайлбартаа:

1/Манай компани иргэн Э.О*******, Э.Ю******* нартай 2018 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр 1******* тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх тухай гэрээ байгуулсан. Энэхүү гэрээгээр Б******* дүүрэг, 26-р хороо, П Выю хотхоны 7******* дүгээр байрны 10 давхрын 141 тоот, 70,******* м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 212,023,570 төгрөгөөр захиалан бариулахаар тохиролцсон. Захиалагч нь төлбөрөө 2018/06/08 - 2019/04/29 өдөр 100% төлж барагдуулсан. Манай компани байрыг 2020 оны 01 сарын 07 өдөр байраа байнгын ашиглалтад хүлээлгэн өгч, захиалагчдаа оруулсан. Нэхэмжлэгч нь гүйцэтгэгч компанитай төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй бөгөөд Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 сарын 22-ны өдрийн 183/ШШ2023/02492 дугаартай шийдвэрээр Э.О*******, Э.Ю******* нарыг 7******* байр, 10-р давхрын 141 тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон.

2/Тухайн үед манайх санхүүжилтээ шийдвэрлэхийн тулд “Х******* Х б” ХХК-аас авсан зээлийн барьцаанд Б******* дүүргийн 26-р хороо, Олимп хороолол 13312, Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө, 7******* тоот барилга гэсэн хаягтай, улсын бүртгэлийн Y-2204089463 дугаартай, 85% гүйцэтгэлтэй байхад 2019-06-13 өдрийн 3Б/149-21 тоот барьцааны гэрээ бүртгүүлсэн. Барилга ашиглалтад орсны дараа айлуудыг хэсэгчлэн чөлөөлөөд явж байснаа 2020 оноос хойш б манай 2-ын дунд үйл ойлголцол үүссэн. Барьцаа хөрөнгийг хэт багаар үнэлэх, барьцаа хөрөнгүүдийг нэмж шаардах, хүүнээс хүү давхар бодох зэргээр шударга бусаар хандаж, өөртөө хэт давуу байдлыг бий болгосон тул бид 2021 оны 12 сард Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд зээлийн гэрээтэй холбоотой нэхэмжлэл гаргаж хэрэг үүсгэсэн. Энэхүү хэрэг нь 2023 оны 09 сарын 21-ний өдрийн УДШ-ийн иргэний танхимын нийт шүүгчдийн бүрэлдэхүүнтэй хурлаар хянагдаж, бны талаас гаргасан гомдлыг УДШ хүлээн авахаас татгалзсан тул давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын дагуу хэрэг анхан шатны шүүх буюу Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хэрэг буцаагдаж, хуваарилагдсан төлөвтэй байна.

Нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэхэмжлэлд дурдсанаас харахад дээрх үл хөдлөх хөрөнгүүдийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулж авахаар шаарджээ. Энэ шаардлагыг дэмжиж байна. Хариуцагчийн татгалзал нь дараах үндэслэлээр хууль бус юм. Үүнд:

Үндсэн хуулийн 16 дугаар зүйлийн 3 дах заалтад: "хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, өв залгамжлуулах эрхтэй” гэж заасан.

Үндсэн хуулийн цэцийн 2015/12/09 өдрийн 11-р тогтоол, 2017/12/07 өдрийн 01-р тогтоолоор Иргэний хуулийн 171.2, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 27.2-т заасан ...барьцаалагчийн зөвшөөрөлтэйгөөр... гэсэн заалтыг  хүчингүй болгосон.

Засгийн газрын 2018 оны 12 сарын 26-ны өдрийн 397 тогтоолоор баталсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам"-ын 10.7 дахь заалт “үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх эд хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч хувийн хэрэгт хавсаргана” гэсэн заалтыг Засгийн газрын 2023-09-26 өдрийн 358 тоот тогтоолоор хүчингүй болгосон.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг гаргаж өгснөөр барьцаалагч буюу бны эрх ашиг дордохгүй, барьцааны эрх нь хөндөгдөхгүй. Өөрөөр хэлбэл, 2 байгууллагын зээлийн маргаан нь шүүхийн журмаар эцэслэн шийдвэрлэгдэнэ, үүрэг гүйцэтгэгч хуулийн этгээд нь дампуураагүй байж байна, бусад барьцаа хөрөнгө хангалттай байна. Ийм учраас б манай хоёрын маргаанд заавал захиалагч иргэнийг хавчуулж, өмчлөх эрхийг баталгаажуулахгүй, гэрчилгээ гаргаж өгөхгүй гэдэг асуудал бол өөрөө утгагүй юм.

Иймд хариуцагчийн татгалзлын хууль эрх зүйн үндэслэл нэгэнт хүчингүй болсон учраас хариуцагч нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг бүртгэж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг олгох нь зүйтэй гэж үзэж байна” гэжээ.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээдийн  тайлбар зэргийг үндэслэн дараах хууль зүйн үндэслэлээр нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэлээ.

1.Нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нар нь “Ж г г” ХХК-тай 2018 оны 06 дугаар сарын 07-ны өдөр №1******* тоот “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ” байгуулсан байх бөгөөд уг гэрээгээр нэхэмжлэгч нар нь Б******* дүүргийн 26 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй П в******* орон сууцны барилгад 1 дүгээр байрны 10В тоот 3 өрөө буюу 70,******* м.кв талбайтай орон сууцанд 212,023,570 төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийж, “Ж г г” ХХК нь орон сууцыг нэхэмжлэгч нарын өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон.

2. “Ж г г” ХХК нь 2021 оны 06 дугаар сарын 02-ны өдрийн 21/205 дугаар албан бичгээр “...П в******* хотхоны 7******* дүгээр байрны 10 давхрын 141 тоот буюу 70,******* м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг хөрөнгө оруулалтын гэргээ хийж захиалгаар бариулсан иргэн Э.О*******, Э.Ю******* нар нь манай компанитай тооцоогүй тул үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг олгож өгнө үү” гэх хүсэлтийг, мөн 2021 оны 06 дугаар сарын 02-нй өдрийн 21/206 дугаар албан бичгээр ... Y-2204089463 дугаартай улсын бүртгэлийн гэрчилгээнээс 10 давхрын 141 тоот 70,******* м.кв талбайтай орон сууцны иргэн Э.О*******, Э.Ю******* нарын захиалсан 70,******* м.в талбайг захиалагчийн нэр шилжүүлэх” хүсэлтийг Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст хандан гаргажээ.

3. Мөн нэхэмжлэгч Э.О*******, Э.Ю******* нараас “Ж г г” ХХК-д холбогдуулан Б******* дүүрэг, 26 дугаар хороо, П в******* орон сууцны хотхон, 7******* дүгээр байр, 10 давхар, 141 тоот, 70.******* м.кв, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох” тухай нэхэмжлэлийг Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасныг байх бөгөөд тус шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 02492 дугаар шийдвэрээр Э.О*******, Э.Ю******* нараас гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч “Ж г г” ХХК хүлээн зөвшөөрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

4.Улмаар нэхэмжлэгч Э.О******* 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр  өөрийн болон Э.Ю*******гийн нэр дээр дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүртгүүлэхээр Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст  мэдүүлэг гаргажээ.

5.Нэхэмжлэгчээс “...Татгалзал үндэслэлгүй, барьцаалбартай холбоотой Үндсэн Хуулийн Цэцийн тогтоол гаргасан...” гэж,  хариуцагчаас ...үүрэг ноогдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаагүй, хуульд заасан бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан...” гэж, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс “татгалзал үндэслэлтэй” гэж тус тус маргажээ.

6.Хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудаас үзэхэд  “Ж г г” ХХК нь 2018 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн “Зээлийн нэмэлт гэрээ” №ЗГ/149-5 дугаартай зээлийн гэрээг, мөн 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн “Үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны гэрээ” №ЗБ/149-21 дугаартай гэрээг тус тус “Х******* х б” ХХК-тай байгуулсан талаарх бичгийн нотлох баримтууд хэрэгт авагдсан байна.

         7.Харин “Х*******, х б” ХХК-аас 2019 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 7-494 дүгээр албан бичгээр “...Б******* дүүргийн 26 дугаар хороо, 13312 Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 7******* тоот хаяг, Y-2204089463, 752 тоот хаяг, Y-2204089462,  753 тоот хаяг Y-2204089461, 754 тоот хаяг Y-2204089466, 759 тоот хаяг Y-2204101345 дугаар үл хөдлөх хөрөнгийг, мөн 2020 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 7-494/641 дүгээр албан бичгээр “... Б******* дүүргийн 26 дугаар хороо, 13312 Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 7******* тоот хаяг, Y-2204089463 бүртгүүлэх...”-ээр Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт хандсан нь хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудаар тогтоогдож байна.

          Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг бүртгэхэд эрхийн улсын бүртгэлд дараах мэдээллийг тусгана” гээд 11.1.4-т “эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр эрх шилжиж байгаа бол шийдвэрийн нэр, он, сар, өдөр, дугаар”, 11.3-т “Шүүх, арбитрын шийдвэрийн үндсэн дээр өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч өөрчлөгдөж байгаа бол өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрх олж авч байгаа этгээд мэдүүлэг гаргах ба мэдүүлэгт шүүх, арбитрын шийдвэрийг хавсаргана”, 11.9-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор эрхийн улсын бүртгэлд зохих өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, энэ тухай мэдүүлэг гаргагчид бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэх бөгөөд өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ” гэж тус тус хуульчилсан.

          Түүнчлэн Засгийн газрын 2018 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн 397 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 6.5-д “Шүүх, арбитрын шийдвэр, албадан дуудлага х*******, барьцааны зүйлээс үүргийн гүйцэтгэл хангуулах замаар үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжсэнийг бүртгэхдээ Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.3, 11.4, 11.5, 11.6-д заасан журмыг баримтална” гэж, мөн Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1-д “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно”, 20.1.1-д “улсын бүртгэгч нь ..., үндэслэлгүйгээр улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах” гэж тус тус заажээ.

         8.Дээрх хуулийн заалтуудаас үзвэл, нэхэмжлэгч нар нь Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 22-ны өдрийн 02492 дугаар шийдвэрийг үндэслэж, 2023 оны 08 дугаар сарын 24-ний өдөр маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг бүртгүүлэхээр Б******* дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст мэдүүлэг гаргасан нь хуульд нийцжээ.

           9.Тодруулбал, нэхэмжлэгч нар нь шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийн дагуу маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрх үүссэн байх тул өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлд өмчлөгч өөрчлөгдсөн бүртгэл хийлгэх нөхцөл үүссэн байхад хариуцагчаас “...“Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөдлөх журам”-ын 2.1.8-д “эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийг дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэх, тусгай болон урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах”, 10.7-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж заасан  үндэслэлээр нэхэмжлэгч нарыг маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан нь хуульд нийцээгүй гэж үзэхээр байна.

          10.Учир нь Монгол Улсын Засгийн газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 358 дугаар тогтоолоор Засгийн газрын 2018  оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн “Журам батлах тухай” 397 дугаар хавсралтаар баталсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 10.7-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж заасан заалтыг хүчингүй болгож хэм хэмжээний актад бүртгэжээ.

          11.Хэдийгээр нэхэмжлэгчийг мэдүүлэг гаргах үед дээрх журам хүчин төгөлдөр байсан хэдий ч татгалзлыг зөвтгөх хууль зүйн боломжгүй.

          12.Учир нь Засгийн газраас өөрт олгосон эрх хэмжээний хүрээнд маргаан бүхий тогтоолын төслийн холбогдох заалтыг хүчингүй болгосон, хүчингүй болгосноор татгалзах үндэслэл арилсан байх тул нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ авах эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол сэргэх учиртай. 

          Иймд дээрх үндэслэлээр “Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахаас татгалзсан шийдвэр хууль бус болохыг тогтоож, Б******* дүүрэг, 26 дугаар хороо, П в******* орон сууцны хотхон, 7******* дүгээр байр, 10 давхар, 141 тоот, 70.******* м.кв, 3 өрөө орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр гаргуулах”-ыг даалrax нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах нь зүйтэй гэж шүүх дүгнэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.2, 106.3.12-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1.1, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.4, 11.3, 11.9-д заасныг  тус тус заасныг баримтлан Э.О*******, Э.Ю******* нараас Б******* дүүрэг дэх Бүртгэлийн хэлтэст холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, “Б******* дүүрэг, 26 дугаар хороо, П В******* хотхон, 7******* дүгээр байр, 141 тоот 70.******* м.кв 3 өрөө орон сууцыг Улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан шийдвэрийг хууль бус болохыг тогтоож, улсын бүртгэлд бүртгэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Э.О*******, Э.Ю******* нарын нэр дээр гаргахыг хариуцагчид  даалгасугай.

2.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-т заасны дагуу нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70200 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

3.Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.       

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                            Б.МӨНХ-ЭРДЭНЭ