2024        06          25                                           142/ШШ2024/00975

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Б.Хишигдаваа даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны 103 дугаарын танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

 Нэхэмжлэгч: Ү.У-ын нэхэмжлэлтэй,

 Хариуцагч: -д холбогдох,

 

 Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Орхон аймгийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны мэдэгдлээр үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай” иргэний хэргийг хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчА.Г

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Х, Б.Э

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд А.Б ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.З

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Энхсаруул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. НэхэмжлэгчҮ.У шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 14/ШШ2023/00дугаартай шүүхийн шийдвэрээр Б.Э, Г.Д, Б.Э, Б.Э нарын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж үнийн дүнгээс Төрийн банк ХХК болон хариуцагч Ү.У, Б.Э нарын хооронд 2017 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 105200468510 дугаартай зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар шийдвэрлэжээ. Дээрх шүүхийн шийдвэрийн гүйцэтгэх ажиллагааг Орхон аймгийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 53 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч дэслэгч А.Х явуулж байна. Орхон аймгийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгч А.Х нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Б.Э, Г.Д, Б.Э, Б.Э нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-угаарт бүртгэлтэй, Орхон аймаг Баян-Өндөр сум Зэст байр - р байрны тоотод 29 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур буюу 136.161.200 төгрөгөөр үнэлсэнд гомдолтой байна. Тус барьцаа хөрөнгө болох Бидний өмчлөлийн дээрх үл хөдлөх хөрөнгө нь Эрдэнэт хотын А зэрэглэлд байрлалтай, үйлчилгээ, дэд бүтэц бүх зүйлд ойр дөт бөгөөд иргэдийн эрэлт хэрэгцээ маш ихтэй хэсэгт байрладаг. Гэвч дээрх мэдэгдэлд дурдсанаар нь үнэлгээг хэрхэн тогтоосон ойлгомжгүй, орон сууцны байрлах эдийн засгийн үр ашиг болон тав тухтай байдлыг тооцолгүй тогтоосон. Тус барьцаа хөрөнгийн үнийн саналыг надаас бичгээр аваагүйд гомдолтой. Тухайн барьцаа хөрөнгө нь бидний гэр бүлийн өмч. Бидний зүгээс тухайн зээлийн төлбөрийг барагдуулах мөнгөн хөрөнгийг бүрдүүлэх боломж бүрдэж байгаа. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгө дуудлага худалдаанд хэрвээ ороход хүрвэл жинхэнэ өмчлөгч болох Ү.У миний эрх ашгийг ноцтой зөрчиж байна гэж миний хувьд үзэж байна. Тухайн асуудлаар иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж эрх ашгаа хамгаалуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа юм. Иймээс Орхон аймгийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 4 сарын 10-ны мэдэгдлээр үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагч шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: …“Ү.У нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт дараах тайлбарыг гаргаж байна. Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 03 дугаар сарын 24-ны өдрийн 142/ШШ2023/00 дугаартай шүүхийн шийдвэрээр хариуцагч Б.Э, Г.Д Б.Э Б.Э нарын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай, Орхон аймаг Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол,  байр,  тоот хаягт  байрлах, 29м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдаанд оруулж, үнийн дүнгээс Төрийн банк ХХК болон хариуцагч Ү.У, Б.Э, нарын хороонд 2017 оны 03 дугаар сарын16-ны өдөр байгуулагдсан 105200468510 дугаартай зээлийн гэрээний үүргийг гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Нэхэмжлэгч Ү.У  шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 04 дугаар сарын 10-ны өдрийн 10, өдрийн мэдэгдлээр танилцуулсан үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай бүртгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан байна. Үнэлгээтэй холбогдсон нэхэмжлэлийг тус газар хариуцахгүй бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү...” гэжээ.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд А.Б ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.З шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хөрөнгийн үнэлгээ дээр тайлбар хэлье. Нэхэмжлэгч Орхон аймаг Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол,  байр,  тоот хаягт байрлах, 29 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг зах зээлийн үнэ ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж нэхэмжлэл гаргасан байна. Нэгдүгээр микрийн байрнууд хамгийн анх баригдаж байсан байрууд, эхнээсээ ипотекийн зээлд орохгүй болсон байгаа. Энэ байрыг манайх зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн. Зах зээлийн хандлагын арга гэдэг нь тухайн байртай адилхан нэгдүгээр микрод байрлалтай, адилхан метр квадраттай тийм 2 өрөө байрнуудыг харьцуулж жишиж, есөн итгэлцүүр ашиглан үнийн тохируулга хийж үнэлгээг гаргасан. Харьцуулсан байр нь 1-15 дугаар байрны 2 өрөө, 51 м.кв байр, 1-12 дугаар байрны 2 өрөө 51м.кв орон сууц гээд нийт 3 орон сууцтай харьцуулсан. 1-15 дугаар байр зах зээлийн үнэ ханш нь 147,000,000 төгрөг, 1-12 дугаар байр 145,000,000 төгрөг, нөгөө нэг байр нь 155,000,000 төгрөг байсан. Эдгээр харьцуулалт хийсэн байрууд бүгд бүрэн засвар хийгдчихсэн байсан. ТэгэхээрҮ.Утай гэрээ хийж байх үед нэхэмжлэгчид бүрэн засвар хийчих юм бол 160,000,000 төгрөгөөр зарах боломжтой байна гэж хэлж байсан.Ү.У-ын Орхон аймаг Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол, байр, тоот хаягт байрлах, 29 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууц нь засвар хийгдээгүй, хуучнаараа, хулдаасан шалтай, паркетан шал байхгүй харин вакум цонх хийсэн байсан. Манай харьцуулсан байрнууд бол бүрэн засвар хийгдсэн байрууд байсан. Манайх гурван байртай жишиж үнэлээд, зах зээлийнх нь үнийг 1 м.кв үнэ 2,634,000 төгрөгөөр тогтоосон. Тохируулгын итгэлцүүрээ ашиглаад, ашиглалтад орсон он, зориулалт, барилгын байршил, давхрын байршил, талбайн хэмжээ, гадна орчны тохижилт, зогсоол, инженерийн байгууламж гэсэн илтгэлцүүрүүдийг ашиглаад ижил төстэй байдлаар нь тохируулга хийж, 1 м² нь 2,000,643 төгрөгөөр үнэлсэн. Хэрвээ банк үнэлэх юм бол 1 м.кв  2,000,100 төгрөгөөр үнэлэх байсан. Ойр орчны байртай нь харьцуулж үнэлсэн болохоор 1м.кв нь 2,600,000 төгрөгөөр үнэлсэн. Орхон аймаг Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол, байр, тоот хаягт байрлах, 29 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнэ нь 136,000,000 төгрөг гэж гарсан нь зах зээлээс хэт доогуур үнэлгээ биш юм...” гэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчээс: Улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх-2,4/, 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 04 дугаартай шинжээчийн үнэлгээ мэдэгдэх хуудас /хх-5/, А.БХХК-ийн “Үнэлгээний тайлан”-ийн хуулбар /хх 6-15/, Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 142/ШШ2023/00 дугаартай шүүхийн шийдвэрийн хуулбар /хх-16-20/, нэхэмжлэгчҮ.У-аас А.Г-д 3 жилийн хугацаатай олгосон итгэмжлэл /хх-54/ нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Г-ын иргэний үнэмлэхийн лавлагаа /хх-54/ зэрэг баримтуудыг гаргаж өгсөн.

 

5. Хариуцагчаас: Хариуцагч Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар дугаар нээлттэй хорих ангийн дарга, Дэд хурандаа Р.У ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, ахмад Б.Э, 53-р дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч, дэслэгч А.Х нарт олгосон итгэмжлэл /хх-24/, 882 дугаартай шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуудасны хуулбар /хх-28/, нэхэмжлэгчҮ.Уын ШШГангид гаргаж байсан хүсэлтүүд, иргэний үнэмлэхийн хуулбар, Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлийн хуулбар /хх-31,34/, 2024 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн 02 дугаартай “Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол” -ын хуулбар /хх-32/, 2024 оны 02 дугаар сарын 27-ны өдрийн 03 дугаартай “Шинээч томилох тухай тогтоол”-ын хуулбар /хх-33/, 2024 оны 09 дүгээр сарын 29-ний өдрийн 01 дугаартай “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол”-ын хуулбар /хх35-36/ зэрэг баримтуудыг гаргаж өгсөн.

6. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд А.Б ХХК-аас: А.Б ХХК-ийн захирал Ч.Ж-аас салбарын мэргэжилтэн Э.З-д олгосон итгэмжлэл /хх-50/, А.Б ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /хх-51/, А.Б ХХК-ийн “Үнэлгээний тайлан” /хх 61-79/ зэрэг баримтуудыг гаргаж өгсөн.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Ү.У, хариуцагч  Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар- дугаар нээлттэй хорих ангид холбогдуулан “эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-угаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

2. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ, Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 14/ШШ2023/00 дугаартай шүүхийн шийдвэрээр Б.Э, Г.Д, Б.Э, Б.Э нарын өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг дуудлага худалдаанд оруулж үнийн дүнгээс Төрийн банк ХХК болон хариуцагчҮ.У, Б.Э нарын хооронд 2017 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 105200468510 дугаартай зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэл хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан Б.Э, Г.Д, Б.Э, Б.Э нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-угаарт бүртгэлтэй, Орхон аймаг Баян-Өндөр сум Зэст байр - р байрны тоотод 29 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур буюу 136.161.200 төгрөгөөр үнэлсэн... тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэж тодорхойлсон.

 

3. Хариуцагч нэхэмжлэлийг зөвшөөрөөгүй бөгөөд, үнэлгээтэй холбогдсон нэхэмжлэлийг тус газар хариуцахгүй, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан гэжээ.  

 

4. Хэрэгт цугларсан болон шүүх хуралдаанаар шинжлэн судалсан нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

  Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 03 дугаар сарын 27-ны өдрийн 14/ШШ2023/00 дугаартай шийдвэрээр Б.Э, Г.Д, Б.Э, Б.Э нарын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Y-101011299 дугаартай Орхон аймаг Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол, байр тоот хаягт байрлах 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаанд оруулж, үнийн дүнгээс Төрийн банк ХХК болон хариуцагч Ү.У, Б.Э нарын хооронд 2017 оны 3 дугаар сарын 16-ны өдөр байгуулагдсан 105200468510 дугаартай зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангаж шийдвэрлэсэн байх ба улмаар 2023 оны 10 дугаар 26-ны 882 дугаартай гүйцэтгэх хуудас бичигдэн шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хийгдэж байна.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад ШШГ нь 2024 оны 02 дугаар сарын 29-ны өдөр Орхон аймгийн Баян-Өндөр сум 1-р баг Зэст 1 хороолол, байр тоот хаягт байрлах 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны “Эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоол”-оор битүүмжилж, 2024 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр “Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол”-оор хураажээ.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.-т дараахь хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ, 55.2.2.-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй бол хөрөнгийг үнэлүүлэхээр заажээ.  

 

Ингээд талуудаас үнийн зөрүүтэй санал ирсэн тул хариуцагч ШШГанги, 2024 оны 02 дугаар сарын 27-ны 24140067/03 дугаартай “Шинжээч томилох тухай тогтоол”-оор А.Б ХХК-ийн шинжээч Ч.Ж-г шинжээчээр  томилсон байна. 

 

   А.Б ХХК-ийн шинжээч Ч.Ж дүгнэлтээ 2024 оны 04 дүгээр сарын 09-ны өдөр ШШГ ангид хүргүүлсэн байна.

 

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3.-т Шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээг шинжээчээр тогтоолгосон бол шинжээчийн дүгнэлтийг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, дүгнэлтийг танилцуулж, санал хүсэлтийг авч, тэмдэглэл хөтөлнө гэж заасан бөгөөд хариуцагч байгууллага 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр танилцуулсан байх байх тул хуульд заасан ажиллагааг  зөрчөөгүй байна.

 

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ үл хөдлөх хөрөнгийг хэт доогуур үнэлсэн гэж тодорхойлж байгаа бөгөөд эд хөрөнгийн үнэлгээ багаар үнэлэгдсэн нь  хариуцагч байгууллага болох ШШГ ангид хамааралтай гэж үзэхгүй.

 

Тодруулбал хариуцагч байгууллага нь хуульд заасан эрх, үүргийнхээ дагуу шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явуулж, улмаар төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийг хөдлөнгийн байгууллагаар үнэлүүлэн үнэлгээ гаргуулсныг буруутгах үндэслэлгүй байна.

 

Иймд хариуцагч нь эд хөрөнгийн үнэлгээг хэт багаар үнэлсэнд хамааралгүй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв. 

 

Нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээхээр заав.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаан дээр шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг түдгэлзүүлэх хүсэлтээсээ татгалзсан болохыг дурьдах нь зүйтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:  

1. Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан ШШГ ангид холбогдох, “Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай” Ү.У-ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.  

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1.-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 70 200 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээсүгэй.  

3. Шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл зохигчид, тэдгээрийн төлөөлөгч өмгөөлөгч гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.4, 1.7-д зааснаар шийдвэрийг 14 хоногийн дотор гардаж авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй, шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.  

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      Б.ХИШИГДАВАА