МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Цэрэндолгор даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, ****** хаягт оршин суух Т******* овогт Ү*******ийн Д******* /Регистрийн дугаар *******/,

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, ******* хаягт оршин суух С******* овогт Г*******ын Т******* /Регистрийн дугаар *******/ нарын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, Сүхбаатар дүүрэг, ****** хаягт байрлах Н******* ш**** ш**** г**** газарт холбогдох,

Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ***** хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******** хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн С э ХХК-ийн үнэлгээчний үнэлгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд оролцогчид:

хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Х, Б.М,

гэрч Г.О,

шүүх хуралдааны нарийн бичгийн даргаар Ж.Ж.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 10 сарын 17-ны өдрийн 3232 дугаар шийдвэрээр 236,725,993 төгрөг гаргуулж К к и -д олгохоор шийдвэрлэсэн. Энэ шийдвэрийн дагуу Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар ажиллагаа явуулж бидний өмч болох Баянзүрх дүүргийн ***** тоот, мөн энэ байрны *** тоотод байх хоёр орон сууцыг шинжээч томилон үнэлүүлж, ** тоот 3 өрөө 109.72 м.кв орон сууцыг 297,778,033 төгрөгөөр, *** тоот 2 өрөө 77.02 м.кв орон сууцыг 205,915,357 төгрөгөөр үнэлжээ. Энэ үнэлгээ нь барилгын материалын үнэ 5-8 дахин өсөхөөс өмнөх үнэлгээ болсон байна. Иймд төлбөр төлөгч бидний үл хөдлөх хөрөнгийг хэт доогуур үнэлсэн доорхи үндэслэлүүд байгаа учир гомдол гаргасан. Үнэлгээний жишээг судалсан байдлыг анхаарна уу: 2023 оны 5 дугаар сарын 12-ний өдөр зохион байгуулсан дуудлага худалдаанд орсон ижил тестэй Баянзүрх дүүрэгт байгаа хотын төвийн 1 дүгээр бүсэд хамааралтай орон сууцны үнэлгээнүүдтэй харьцуулж судалсан. НШШГГ-ын 2023 оны 05 дугаар сарын 17-ний өдрийн Шинжээч томилох тухай 5/197 дугаар тогтоол мөн 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдрийн дугаар тогтоолоор үнэлгээ хийхээр томилогдсон Т.О гэгч нь бидний үл хөдлөх орон сууцуудыг үнэлэхдээ нүүр тулан уулзахгүйгээр, биднийг байлцуулахгүйгээр үнэлгээг хийсэн ёс зүйгүй үйлдлийг гаргасан. Үнэлгээчин Т.О гэгчийн манай үл хөдлөх орон сууцуудыг үнэлсэн баримт материал, актуудтай биднийг хуучин шийдвэр гүйцэтгэгч н.Отгонжаргал мөн шинээр шийдвэр гүйцэтгэгчээр томилогдсон Х нар одоо хүртэл танилцуулахгүй нуун дарагдуулж байгаа хууль зөрчсөн үйлдэл бий болсон. Өмнөх жилүүдэд мөн дээрхи үйлдлүүд давтагдаж, олон шийдвэр гүйцэтгэгч солигдсон үйл ажиллагааны ёс зүйгүй үйлдлээс бид маш их хохирсон. Үнэлгээний баримт материалуудтай танилцуулаагүй мөртлөө, үнэлгээ хийсэн гэсэн мэдэгдлийг ирүүлсэн. Хууль бусаар тухайн объект дээр эзэн нь байхгүй байхад ямар материал ашиглан алсаас үнэлгээ хийсэн нь сонирхол татаж байна. Бид материалтайгаа танилцах гээд очиход танай гүйцэтгэгч солигдож байгаа хэмээн цаг хугацааг тодорхой зорилгоор авч бидэнд хүнлэг бус хандсан. Ямар зорилгоор иргэний хэргийн шүүхэд хандах нөхцөл бололцоогүй болгож буй үйлдлийг нь тодруулах нь зүйтэй гэж үзэж байна. Өмнөх жилүүдэд Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын гүйцэтгэгч нар олон дахин солигдож зарим нь бүр нэхэмжлэгч талд үнэлгээг хэт доогуур хийн өгч бидний өмч хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн учраас зохих дээд шатны байгууллагуудад бид хандаж асуудлыг шалгуулсан. Үүний улмаас Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр тойргийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч ахмад Б.Д нь 2023 оны 01 сарын 10-ны өдөр дугаар тоот тогтоол гаргаж өмнөх гүйцэтгэлийн хууль бус ажиллагаануудаа хүчингүй болгосон. Ийнхүү хууль бус үйлдэл давтагдаж байгаа бөгөөд бидний саналаа хүргүүлсэн өнөөгийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн худалдан борлуулах орон сууцнуудын үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлсэн хууль бус үйлдлийг таслан зогсоолгох иргэний эрхээ эдэлж шүүхэд хандсан. Иймд Монгол Улсын Үндсэн хууль, НҮБ-ийн хүний суурь эрх, өмч хөрөнгөд хандах тэгш байдал алдагдсан учир бид н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 05 сарын 17-ний өдрийн 5/197 дугаар тогтоол, мөн 2023 оны 05 сарын 31-ний өдрийн дугаар тогтоолоор явуулсан хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах хүсэлтийг бодит баримт дээр тулгуурлан гаргаж байгааг анхааралдаа авч Иргэний хэргийг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн хүрээнд шударга ёсны зарчимаар шийдвэрлэж өгнө гэдэгт итгэлтэй байна гэжээ.

2. Хариуцагч тал шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдааны хэлэлцүүлэгт гаргасан тайлбартаа: Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2017/03232 дугаар шийдвэрээр Г.Т*******, Ү.Д******* нараас 236,725,993 төгрөгийг гаргуулж "К к и ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж "К к и ХХК-д барьцаалагдсан төлбөр төлөгч Г.Тунамал-Эрдэнийн болон тухайн үед насанд хүрээгүй байсан гуравдагч этгээд өмчлөгч Д.А**, Д.С нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 109.72 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг, төлбөр төлөгч Ү.Д*******гийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 77.02 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 2018 оны 8 дугаар сарын 8-ны өдрийн 18261200/01, 18261200/02 дугаар тогтоолоор тус тус битүүмжилж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.2-т заасны дагуу хугацаа тогтоож, тогтоолуудын нэг хувийг төлөгч, өмчлөгч Г.Т*******, Ү.Д******* нарт танилцуулж, гарын үсэг зуруулан энэ тухай тэмдэглэлд тусгасан. Төлбөр төлөгч нар тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1-д зааснаар хөндлөнгийн 2 гэрчид эрх, үүргийг тайлбарлан мен төлбөр төлөгч, өмчлөгч Ү.Д*******г байлцуулан 2023 оны 4 сарын 20-ны өдрийн 18261200/04 дугаар тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 77.02 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг тогтоолын нэг хувийг өмчлөгч, төлбөр төлөгч Ү.Д*******д хүлээлгэн өгч, эрх, үүргийг тайлбарлан мөн төлбөр төлөгч, өмчлөгч Г. Тунамал-Эрдэнийг байлцуулан 2023 оны 5 сарын 10-ны өдрийн 161-18261200/05 дугаар тогтоолоор Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 109.72 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг хурааж тогтоолын нэг хувийг өмчлөгч, төлбөр төлөгч Г.Т*******д хүлээлгэн өгч гарын үсэг зуруулсан. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу төлбөр төлөгч, өмчлөгч Г.Т*******, Ү.Д******* нараас үнийн санал авахад Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 109.72 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 367,013,400 төгрөгөөр үнэлсэн тухай 2023 оны 5 сарын 10-ны өдрийн албан бичгээр ирүүлснийг төлбөр авагч "К к и " ХХК 2023 оны 5 сарын 15-ны өдрийн 4-161/9559 дугаар албан бичгээр төлбөр төлөгч нарын өгсөн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт ирүүлсэн. Тус газраас 2023 оны 5 сарын 17-ны өдрийн 5/197 тоот, 2023 оны 5 сарын 31-ний өдрийн тоот тогтоолоор мэргэжлийн үнэлгээчин томилж зах зээлийн үнэлгээг хөрөнгийн үнэлгээний "С эстимэйнт" ХХК-ийн шинжээч Г.Оаар тогтоолгоход Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 77.02 м.кв талбайтай, хоёр өрөө орон сууцыг 205,915,357 төгрөгөөр, Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 109.72 м.кв талбайтай, гурван өрөө орон сууцыг 297,778,033 төгрөгөөр үнэлсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлийг 2023 оны 6 сарын 09-ний өдрийн 4- 241/11512, 4-241/11513, 4-241/11511 дугаар мэдэгдлийг өмчлөгч, төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт баталгаат шуудангаар хүргүүлсэн байна. Төлбөр төлөгч нараас үнэлгээний мэдэгдлийг хүлээн авч 2023 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдөр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлд заасны дагуу бие даан худалдан борлуулах 1 сарын хугацаа авах хүсэлт ирүүлсэн байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д *... Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно..." гэж заасны төлбөр төлөгч Ү.Д******* хөрөнгийн үнэлгээг мэдсэнээс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд хандах эрх нь байсан. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээг мэдсэнээс хойш бие даан худалдан борлуулах хугацаа авсаныхаа дараа шүүхэд шүүхэд хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой гомдол гаргасан нь буруу байна. Мөн Ү.Д******* болон түүний гэр бүлээс удаа дараа хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой гомдол гаргах замаар шүүхийн шийдвэр биелүүлэхээс зайлсхийж шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болсноос хойш 6 жил, албадан гүйцэтгэх ажиллагаа эхэлснээс хойш 5 жилийн хугацаанд нэг ч төгрөг төлөөгүй, төлбөр барагдуулахгүй байгаа болно. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуулийн явагдаж байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

3. Хэрэгт бүрдүүлсэн нотлох баримтууд:

3.1. Нэхэмжлэгч талаас ирүүлсэн: нэхэмжлэл /хх-1/, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх-2/, НШШГГ-ын 2023.01.10-ны өдрийн дугаар Тогтоол хүчингүй болгуулах тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол /хх-3/, БЗДИХАШШ-ийн 2017.10.17-ны өдрийн 3232 дугаар шийдвэр /хх-5-7/, НШШГГ-ын 2023.05.19-ний өдрийн 4-161/10082 дугаартай мэдэгдэл /хх-9/, 2023.05.17-ны өдрийн 5/197 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол /хх-10/, нэхэмжлэлийн утга шаардлага тодруулсан /хх-140-141/, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх-142/, тогтоол хүчингүй болгох тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоол /хх-147/, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол /хх-148-149/

4.2. Хариуцагч талаас ирүүлсэн: 2023.07.27-ны итгэмжлэл /хх-25/, 2023.08.07-ны өдрийн хариу тайлбар /хх-25-26/, 18261200 дугаартай шийдвэр гүйцэтгэлийн хувийн хэрэг, 2018.05.11-ний өдрийн шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх захирамж, 2017 оны 10 сарын 17-ны өдрийн шүүхийн шийдвэр, давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 12 сарын 13-ны өдрийн магадлал, хяналтын шатны 2018 оны 04 сарын 03-ны өдрийн шүүхийн шүүх хуралдааны тогтоол, 2018 оны 06 сарын 18-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, эд хөрөнгийг битүүмжлэх тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, үнийн санал ирүүлэх тухай албан бичиг, мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, шинжээч томилох тухай тогтоол, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, хөрөнгийн үнэлгээний тухай мэдэгдэл, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, үнэлгээний мэдэгдлийн хуулбар /хх-28-139/, 2023 оны 11 сарын 20-ны өдөр ирүүлсэн хариу тайлбар /хх-155-156/, үнэлгээний мэдэгдэл, мэдэгдлийн хариу, шуудангийн гардуулалтын хуудас, үнэлгээний мэдэгдэл /хх-158-162/.

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж дүгнэв.

2. Нэхэмжлэгч Ү.Д*******, Г.Т******* нар нь эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ***** хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******** хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн С э ХХК-ийн үнэлгээчний үнэлгээг хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагыг гаргасан

3. Хариуцагч Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хуулийн дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэх тайлбарыг гарган маргажээ.

4а. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн 101/ШШ2017/03232 дугаартай шийдвэрээр Г.Т*******, Ү.Д******* нараас 236,725,993 төгрөгийг гаргуулж "К к и ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн байх ба шийдвэр хуулийн хүчин төгөлдөр болсон.

4б. Хариуцагч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй үндэслэлээр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/ШЗ2018/08745 дугаар Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, 101/ГХ2017/00782 дугаартай Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигджээ.

5. Хариуцагч Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэхээр дараах ажиллагаануудыг явуулсан байна. Үүнд:

5а. Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2018 оны 6 дугаар сарын 18-ны өдрийн 18261200 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа үүсгэн явуулжээ.

5б. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2018 оны 8 дугаар сарын 108-ны өдрийн 18261200/01, 18261200/02 дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ***** хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилж, тэмдэглэл үйлдсэн. /хх-ийн 40-42/

2023 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 18261200/04, 2023 оны 5 дугаар сарын 10-ны өдрийн 161-18261200/05 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолуудаар битүүмжилсэн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг хурааж, тэмдэглэл үйлджээ. /хх-ийн 43-47/

5в. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн битүүмжилж, хураагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн санал авах талаар талуудад мэдэгдсэн байх ба төлбөр төлөгч нар нь 37 дугаар байрны 43 тоот хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны 1 м.кв-ыг 3,335,000 төгрөгөөр үнэлж, 256,861,000 төгрөгийн үнэлгээгээр дуудлага худалдаанд оруулах саналыг хүргүүлж, төлбөр авагч тал нь шинжээч томилуулж битүүмжилж хураагдсан хөрөнгүүдийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгох хүсэлтийг гаргажээ.

5г. Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасныг баримтлан 2023 оны 5 дугаар сарын 31-ний өдрийн дугаартай, 2023 оны 5 дугаар сарын 17-ны өдрийн 5/197 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоол-оор эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ****** хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох шинжээчээр С э ХХК-ийн үнэлгээчин Г.Оыг томилж, хууль тайлбарлаж эрх, үүргийг танилцуулах холбогдох ажиллагааг хийж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохыг шинжээчид даалгажээ. /хх-94-96/

Шинжээчээр томилогдсон Г.О хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь, түүний харьяалагдан ажилладаг С э ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий хуулийн этгээд болох нь хэрэгт авагдсан хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээ болон хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний бичилтээр тогтоогдож байх ба үнэлгээчин Г.Оыг хариуцагч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээчээр томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу явагджээ.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлэхээр заасан тул Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас барьцааны зүйл болох хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр шинжээч томилсон нь үндэслэлтэй, хууль зөрчөөгүй байна.

5д. Үнэлгээчин нь тогтоолын дагуу хөрөнгийг үнэлэн, 2023 оны 6 дугаар сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж,

- эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 297,778,033 төгрөгөөр,

- эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******** хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 205,915,357 төгрөгөөр тус тус үнэлжээ. /хх-ийн 63-101, 102-136/

5е. Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь 2023 оны 6 дугаар сарын 09-ний өдрийн 4-241/11513, 4-241/11512 дугаартай албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлийг төлбөр төлөгч, өмчлөгч нарт мэдэгдэж, баталгаат шуудангаар хүргүүлсэн байна. /хх-ийн 137, 139/

6. Нэхэмжлэгч нар нь Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 6 дугаар сарын 09-ний өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлийг 2023 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдөр хүлээн авч, мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 хоногт бие даан худалдан борлуулах саналыг хүргүүлсэн болох нь Ү.Д*******, Г.Т******* нарын 2023 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдөр Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хүргүүлсэн бичгээр тогтоогдож байх ба төлбөр төлөгч нар хөрөнгийг бие даан худалдан борлуулж чадаагүй байна. /хх-ийн 159/

7. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч нар хөрөнгийн үнэлгээг эс зөвшөөрч, түүний өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн үнэ ханшаас хэт доогуур үнэлж үнэгүйдүүлсэн гэх үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргасан нь хуульд заасан гомдол гаргах хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхээр байна.

Тодруулбал, төлбөр төлөгч болох нэхэмжлэгч нар нь 2023 оны 6 дугаар сарын 12-ны өдөр мэдэгдлийг хүлээн авсан боловч 2023 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдөр гаргасан, үнэлсэн хөрөнгийг ажлын 3 хоногийн дотор бие даан худалдан борлуулах саналыг гаргасан хугацааг харгалзан тооцож өөрсдийн санал хүргүүлсэн хугацаа болох 2023 оны 6 дугаар сарын 17-ны өдрөөс хуульд заасан гомдол гаргах хугацааг тоолоход шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр хуульд заасан гомдол гаргах хугацаа хэтэрсэн байна.

8. Нэхэмжлэгч нар нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ битүүмжилж хураасан хөрөнгийг шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэсэн талаар мэдэгдээгүй, үнэлгээчин орон сууцыг өмчлөгч нарыг байлцуулахгүйгээр хийсэн нь хууль зөрчсөн, шийдвэр гүйцэтгэгч нар үнэлгээний баримт материалтай танилцуулаагүй үнэлгээний мэдэгдлийг ирүүлсэн, хөрөнгийн үнэлгээ хийгдсэн түүний өмчлөлийн орон сууцны м.кв-ын үнэ өндөр үнэлэгдэх хөрөнгө байхад зах зээлийн үнэлгээнээс хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбарыг гаргаж, уг үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагыг гаргажээ.

9. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2023 оны 4 дүгээр сарын 20-ны өдөр битүүмжилсэн хөрөнгүүдийг хураах ажиллагааг явуулахдаа төлбөр төлөгч Ү.Д*******г, 5 дугаар сарын 10-ны өдөр төлбөр төлөгч Г.Тунамал-Эрдэнийг оролцуулсан байх ба уг ажиллагааны явцад үйлдсэн тэмдэглэлдээ өөрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн ханшаар үнэлгээ өгөх эрхтэй болох талаар дурдаж, гарын үсгийг нь зуруулж баталгаажуулсан болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байна. /хх-ийн 45-47/

10. Нэхэмжлэгч нар нь битүүмжилж хураагдсан хөрөнгийг шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэсэн талаар түүнд мэдэгдээгүй гэх тайлбарыг гаргаж байх боловч тэд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үнийн санал авах ажиллагааны талаар болон шинжээч томилсонтой холбоотой тогтоол шийдвэрт гомдол гаргаагүй болох нь хэрэгт авагдсан баримт болон зохигчдын тайлбараар тогтоогдож байна. Нэхэмжлэгч нар нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх шинжээч томилсон асуудлаар бус хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан болохыг дурдах нь зүйтэй.

Хэрэгт авагдсан баримтаар шийдвэр гүйцэтгэгч нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааг явуулахдаа төлбөр төлөгчид мэдэгдлийг тухай бүрд нь хүргүүлж байсан болох нь тогтоогдож байх бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэгчийн үйл ажиллагаанаас шалтгаалж төлбөр төлөгч шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаанд эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн гэж үзэх үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 33 дугаар зүйлийн 33.1.1-д иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд шийдвэр гүйцэтгэлийг баталгаажуулах арга хэмжээ гүйцэтгэхэд байлцах, 33.1.3-т иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үүссэн асуудлаар санал, хүсэлт гаргах эрхтэй гэж заасан бөгөөд төлбөр төлөгч болох нэхэмжлэгч нь хуульд заасан эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй байсан болохоо баримтаар нотлоогүй.

11. Хөрөнгийн үнэлгээ хийх гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход чиглэсэн үнэлгээчний хараат бус үйл ажиллагааг ойлгох бөгөөд үнэ цэнэ гэдэг нь хөрөнгийн үнэлгээ хийсний үр дүнд тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тухайн үеийн мөнгөөр илэрхийлэгдэх мөнгөн дүнг хэлнэ.

Хөрөнгийн үнэлгээ хийгдсэн хөрөнгүүд нь орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд шинжээч нь хөрөнгийн үнэлгээг тухайн орон сууцны ашиглалтын түвшин, цаашид ашиглах боломж зэргийг судлан хийсэн байна. Үнэлгээ хийгдсэн орон сууцтай ижил төрлийн, нэг бүсчлэл тойрогт байрлалтай ойролцоо метр квадрат талбайтай, засал хийцлэлийн хувьд төстэй зах зээл дээр худалдан борлуулагдаж байгаа хөрөнгөтэй харьцуулан зах зээлийн хандлагаар үнэлгээний тооцоо хийснийг буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Учир нь шинжээч үнэлгээ хийж буй орон сууц болон харьцуулалт хийсэн орон сууцны онцлог, ашиглалт, насжилт, байршил зэрэг хүчин зүйлсийг тооцон, зах зээлд нээлттэй санал болгож байгаа үнэ, борлогдох магадлал, хэлцлийн нөхцөл зэргийг харгалзан нэгж талбайн тохируулагдсан дундаж жишиг үнийг тогтоон үнэлгээ хийлгэж буй хөрөнгийн талбайн хэмжээгээр тооцон зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлжээ.

Үнэлгээчин нь тогтоолын дагуу орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагаар харьцуулалтын аргыг ашиглан үнэлгээ тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-д заасан бодитой байх зарчимд нийцсэн байна.

12. Нэхэмжлэгч нар нь өмчлөлийн орон сууцуудын зах зээлийн үнэлгээ өндөр үнэлгээтэй, шинжээчийн тогтоосон үнэлгээ нь барилгын материалын үнэ 5-8 дахин өсөхөөс өмнөх үнэлгээ болсон гэж тайлбарлаж байх боловч хэрэгт авагдсан баримтаар энэ нөхцөл байдал нь тогтоогдохгүй байна.

Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нэхэмжлэгч нарт хүргүүлсэн мэдэгдэлд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.1-д заасны дагуу орон сууцыг үнэлсэн үнийн дүнгээс багагүй үнээр өөрийн эд хөрөнгөө 1 сарын хугацаанд бие даан худалдан борлуулах эрхтэй болохыг мэдэгдсэн байх ба нэхэмжлэгч нар нь өөрийн тайлбарт дурдсан үнэлгээгээр бусдад худалдан борлуулах боломжтой байсан боловч уг эрхийг хэрэгжүүлээгүй байна.

Мөн нэхэмжлэгч нь шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний дүгнэлт зах зээлийн үнээс хэт доогуур тогтоосон бодит бус, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэн зөвөөр үнэлж дүгнэлт гаргаагүй гэж тайлбарлаж байх боловч уг тайлбар, үндэслэлээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар баримтаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлж нотлоогүй.

13. Хариуцагч Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2.6-д заасны дагуу явагдсан байна. Мөн шинжээчээр томилогдсон С э ХХК-ийн үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон үйл ажиллагаа нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байх ба хөрөнгийн үнэлгээний тайлан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны/-ийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2-т заасан шаардлагыг хангасан байх тул уг үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл баримтаар тогтоогдохгүй байна.

14. Хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн үнэлгээчин Г.О нь шийдвэр гүйцэтгэгч Ю.Отгонжаргалын хамт орон сууцанд биет үзлэг хийхэд 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг үзэхэд өмчлөгч өөрөө байсан, 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг бусдад хөлсөлсөн байсан ба үзлэг хийх үед орон сууцны хөлслөгч байсан талаар мэдүүлсэн ба нэхэмжлэгч нарын орон сууцыг үзэхдээ тэднийг байлцуулахгүй эрхийг нь зөрчсөн гэх тайлбар үндэслэлгүй байна.

15. Нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан олон шийдвэр гүйцэтгэгч солигдсон гэх асуудал нь шинжээч томилон хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн асуудал болон хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагад хэрхэн хамааралтай болох нь тодорхойгүй байх бөгөөд уг үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлгүй болно.

Мөн нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарт дурдсан Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын Ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаартай Тогтоол хүчингүй болгох тухай тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээ болон дуудлага худалдааг хүчингүй болгох тухай өмчлөгчөөс шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлүүдийг гурван шатны шүүхээс тус тус хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн байх боловч хуульд заасан хугацаанд дуудлага худалдааны эрхлэн хөтлөгчийн шийдвэрийг гаргаж, талуудад танилцуулаагүйгээс хөрөнгийн өмчлөх эрхийг дуудлага худалдааны ялагчид шилжүүлэх боломжгүй болсон гэсэн үндэслэлээр 2018 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрийн 18261200/07, 18261200/08 тоот тогтоол болон үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулсан ажиллагааг тус тус хүчингүйд тооцсон байх ба уг тогтоол нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан үнэлгээг хүчингүй болгуулах асуудалд хамааралгүй байгааг дурдах нь зүйтэй:

16. Дээр дурдсан үндэслэлүүдийг нэгтгэн барьцааны зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ бүрэн, бодитой хийгдсэн, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хуульд заасан шаардлагыг хангасан, үнэлгээ тогтоохтой холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан байх тул эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ********* хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 297,778,033 төгрөгөөр, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 205,915,357 төгрөгөөр үнэлсэн С э ХХК-ийн үнэлгээчний 2023 оны 5 дугаар сарын 19, 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж шүүх дүгнэв.

17. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 140,400 төгрөг /70,200 төгрөг + 70,200 төгрөг/-ийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь хуульд нийцнэ.

18. Нэхэмжлэгч нар шүүх хуралдааны товыг мэдсэн бөгөөд хэргийг нэхэмжлэгчийн эзгүйд хянан шийдвэрлэх хүсэлт гаргасан тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.1-д зааснаар шийдвэрлэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан хариуцагч Н******* шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 109,72 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 297,778,033 төгрөгөөр, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Баянзүрх дүүргийн ******* хаягт байрлах 77,02 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 205,915,357 төгрөгөөр үнэлсэн С э ХХК-ийн үнэлгээчний 2023 оны 5 дугаар сарын 19, 6 дугаар сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 140,400 төгрөг /70,200 төгрөг + 70,200 төгрөг/-ийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 14-ний өдрийн 101/ШЗ2023/21134 дугаар захирамж нь давж заалдах болон хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр үйлчлэхийг мэдэгдсүгэй.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Д.ЦЭРЭНДОЛГОР