“Х Ж” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй,

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Д.Байгалмаа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

              

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн,

2020 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 102/ШШ2020/00400 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч “Х Ж” ХХК-ийн С.Г-д холбогдуулан гаргасан, 5 852 000 төгрөг гаргуулж, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл, орон сууц зээлээр худалдах гэрээнээс татгалзаж, 15 148 000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Д.Байгалмаагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Х

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Долгорсүрэн нар оролцов.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: С.Г нь Баянгол дүүргийн 3 дугаар хороо, Тээвэрчдийн гудамж 11 дүгээр байрны 62 тоот 60,49 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг 90 735 000 төгрөгөөр худалдан авахаар 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан. Уг гэрээний дагуу 2018 оны 6 дугаар сарын 15-ны дотор төлбөрийг төлж барагдуулах ёстой боловч гэрээний үүргээ биелүүлэхгүй 2019 оны 3 дугаар сарын 27-ны өдрийг хүртэл 11 300 000 төгрөг төлж, 79 435 000 төгрөгийн өртэй үлдсэн байсан. 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр орон сууц зээлээр худалдах гэрээг шинэчлэн байгуулж үлдэгдэл төлбөрийг сар бүр 1 048 550 төгрөг төлөх нөхцөлтэй гэрээ байгуулсан. Гэрээ байгуулснаас хойш 7 339 850 төгрөгөөс 2019 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн байдлаар 2 348 550 төгрөг төлж гэрээний үүргээ зөрчсөн тул 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдрөөс хойш уг байрыг түрээслэн 42 сарын төлбөр 21 000 000 төгрөгөөс 4 жилийн хугацаанд төлсөн 15 000 000 төгрөгийг хохиролд суутган 5 852 000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж, гэрээг цуцална гэжээ.

Хариуцагч С.Г шүүхэд гаргасан тайлбартаа болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Х Ж” ХХК-тай 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдөр Баянгол дүүргийн 3 дугаар хороо, Тээвэрчдийн 11 дүгээр байрны 62 тоотод байршилтай, 60,49 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ыг 1 500 000 төгрөгөөр бодож нийт 90 735 000 төгрөгөөр худалдан авахаар байгуулсан. Үүний дараа 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр хүртэл төлсөн 11 300 000 төгрөгийг байрны урьдчилгаа төлбөрт тооцож 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр ЗГ2019004 тоот бүхий орон сууц зээлээр худалдах гэрээг байгуулсан. Гэрээний нөхцөл нь 10-н жилийн хугацаатай, жилийн 10 хувийн хүүтэй, сар бүр 1 048 550 төгрөг төлөх нөхцөлтэй байсан. “Х Ж” ХХК нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 21-ний өдөр байрны үлдэгдэл төлбөрийг орон сууц зээлээр худалдах гэрээ болгон  шинэчлэн байгуулсан. Гэрээ байгуулснаас хойш 2019 оны 12 дугаар сарын 02-ны байдлаар 2 348 550 төлж, 2020 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр 1 500 000 төгрөгийн төлж нийт 3 848 550 төгрөг төлсөн, гэрээний төлбөр болох нийт 8 сарын төлбөр 8 388 400 төгрөгөөс 4 539 850 төгрөгийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 15-ны дотор төлнө. Цаашдаа гэрээний үүргээ цаг хугацаанд нь биелүүлэх болно. “Х Ж” ХХК нь гэрээ цуцалж 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдрөөс хойш уг байрыг түрээслэж сууснаар тооцож 42 сарын түрээс болох 21 000 000 төгрөгөөс төлсөн 13 648 550 төгрөгийг хасч үлдэгдэл 7 351 450 төгрөг төлөөд байр чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй. Уг орон сууц нь “Х Ж” ХХК-ийн өмч гэдэг нь нотлогдоогүй. Улсын бүртгэлийн байгууллагаас ирүүлсэн лавлагаагаар “Х Ж” ХХК-ийн өмчлөлийн 70 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууц гэсэн баримт хэрэгт авагдсан байна. Бүрэн ашиглалтад ороогүй 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байрыг бусдад худалдах боломжгүй учраас гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан сөрөг нэхэмжлэлдээ: “Х Ж” ХХК-ийн худалдсан орон сууц нь нар тусдаггүй, УБТЗ замын ойролцоо учир галт тэрэгний дуу чимээ байнга гардаг тул борлуулалт муутай. 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээний 2.1-т урьдчилгаа болгож 11 300 000 төгрөг төлсөн гэж тохиролцсон, 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдөр 90 тоот орон сууц захиалгын гэрээ нь дараагийн гэрээ байгуулагдсанаар хүчингүй болсон тул түрээсийн төлбөрт сарын 500 000 төгрөг суутгуулах үндэслэлгүй. 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээ байгуулснаас хойш 2020 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр хүртэл 3 848 000 төгрөг төлсөн бөгөөд уг төлбөрийг түрээсийн төлбөрт суутгуулах үндэслэлгүй тул 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээнээс татгалзаж, нийт төлсөн 15 148 000 төгрөгийг буцаан гаргуулна гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан хариу тайлбартаа: Бид гэрээг цуцалсан гэж үзэж байна. 21 000 000 төгрөгийг С.Г болон “Х Ж” ХХК-ийн хооронд байгуулсан гэрээний 5 дугаар зүйлийн 5.4-т заасны дагуу С.Г төлбөрөө бүрэн төлж дуусаагүй. Хариуцагч анх гэрээг хүлээн зөвшөөрч байгуулсан. Гэрээний төлбөр нь түрээсийн төлбөр биш түрээслэж сууснаар тооцсон. Компанид 21 000 000 төгрөгийн хохирол учруулсан байна. Баянгол дүүргийн 3 дугаар хороо, 11 дүгээр байрны 62 тоот байранд С.Г 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдрөөс хойш 42 сарын хугацаанд амьдарсан. Гэрээний үүргээ гүйцэтгээгүй учраас гэрээг цуцалж, 4 жилийн хугацаанд учирсан хохирлоо гаргуулна гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3 дахь хэсэгт заасныг баримтлан 5 852 000 /таван сая найман зуун тавин хоёр мянган/ төгрөг гаргуулах, Баянгол дүүргийн 3 дугаар хороо, Тээвэрчдийн гудамж, 11 дүгээр байрны 62 тоотод байршилтай, 60,49 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг чөлөөлүүлэх тухай “Х Ж” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээнээс татгалзаж, 15 148 000 /арван таван сая нэг зуун дөчин найман мянган/ төгрөг гаргуулах тухай С.Г-гийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид “Х Ж” ХХК-ийн төлсөн 202 780 /хоёр зуун хоёр мянга долоон зуун наян/ төгрөг, С.Г-гийн төлсөн 233 693 /хоёр зуун гучин гурван мянга зургаан зуун ерэн гурван/ төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.М давж заалдах давж заалдах гомдолдоо: Шүүхээс 15 148 000 төгрөгийг гаргуулах тухай хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн. 2019 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээ нь өмчлөх эрх олгосон гэрээ биш, нэхэмжлэгч компани өөртээ түрээсээр орлогожих боломж олгосон нь хууль зөрчсөн хэлцэл юм.

Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт “хэлцлийг хуульд заасан хэлбэрээр, хуульд заагаагүй бол талууд хэлэлцэн тохиролцож амаар буюу бичгээр хийнэ". 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт “үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно" гэж тус тус заасныг зөрчиж 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээг бүртгүүлээгүй, анхны өмчлөх эрхийг үүсгэх боломжгүй хэлцлийг хийсэн.

Учир нь гэрээний үүргээ биелүүлэхийг зөвшөөрөөд 4 500 000 төгрөгийг хүүтэй хүнээс зээлэхээр охиндоо хандсан юм. Гэтэл гэрээний 5.4-т ... захиалагч төлбөр дуусаагүй байхад байрандаа нүүж ороод гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээ цуцалсан тохиолдолд сар тутам түрээслэн сууснаар тооцож сарын 600 000 төгрөг суутган тооцно... гэж заасан байгаа нь 5, 8 жил гэрээгээ биелүүсний дараа ч ялихгүй шалтгаанаар гэрээний үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гэрээ цуцалсан тохиолдолд өөрийн гэсэн өмчтэй болох боломжгүй гэсэн байгаагаас цаашид ийм эрсдэлтэй гэрээний дагуу мөнгө төлөх боломжгүй боллоо. Энэ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасан хууль зөрчсөн, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл юм. Иймд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-т заасны дагуу 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ЗГ2019004 тоот орон сууц зээлээр худалдах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцож уг гэрээний үнэд төлсөн 15 148 000 төгрөгийг буцаан гаргуулаж шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүх  хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холболдолтой, эргэлзээгүй  талаас нь зөв үнэлж, зохигчийн хооронд үүссэн маргааныг шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй боловч хууль хэрэглээний хувьд алдаатай гэж үзэн, шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

Нэхэмжлэгч “Х Ж” ХХК нь хариуцагч С.Г-д холбогдуулан 2019 оны 54 дүгээр сарын 13-ны өдрийн орон сууц зээлээр худалдах гэрээнээс татгалзаж, төлбөрт дутуу төлсөн 5 852 000 төгрөгийг гаргуулж, орон сууц чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч орон сууцны төлбөрт төлсөн 15 148 000 төгрөг буцаан гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргажээ.

Зохигчийн хооронд 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдөр байгуулсан орон сууц захиалгын 90 дугаар гэрээгээр, Баянгол дүүрэг, 3 дугаар хороо, Тээвэрчдын гудамж, 11 дүгээр байр, 62 тоот, 60,49 м.кв орон сууцыг 1м.кв-ыг 1 500 000 төгрөгөөр тооцон, нийт 90 735 000 төгрөгөөр худалдаж авахаар тохиролцож, хариуцагч С.Г нь орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт 11 300 000 төгрөг төлж, 79 435 000 төгрөг үлдсэн талаар талууд маргаагүй байна.

Үүний дараа нэхэмжлэгч “Х Ж” ХХК болон хариуцагч С.Г нар нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр дээрх гэрээг шинэчлэн орон сууц зээлээр худалдах ЗГ2019004 дугаар гэрээг дахин байгуулж, орон сууцны үнэ 90 735 000 төгрөгөөс хариуцагчийн төлсөн 11 300 000 төгрөгийг хасч, үлдэгдэл 79 435 000 төгрөгийг 120 сарын хугацаатай, жилийн 10 хувийн, сарын 0.83 хүүтэй, сар бүрийн 30-нд 1 048 550 төгрөг төлөхөөр тохиролцсон талаар талууд мөн маргаагүй.

Зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна.

Дээрх гэрээний дагуу хариуцагч С.Г нь сар бүрийн 30-нд 1 048 550 төгрөг төлөх үүргээ зөрчсөн болох нь зохигчийн тайлбараар тогтоогджээ.

Нэхэмжлэгч нь “Хариуцагчийг анх гэрээ байгуулсан 2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдрөөс хойш байрыг түрээслэн сууснаар тооцож, 42 сарын түрээс болох 21 000 000 төгрөгөөс төлсөн 15 148 000 төгрөгийг суутгаж, үлдэх 5 852 000 төгрөгийг гаргуулж, орон сууцаа чөлөөлүүлэх хүсэлтэй”  гэж нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тодорхойлсон байна.

Хариуцагч “2016 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдөр байгуулсан гэрээг 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр шинэчилсэн тул гэрээ цуцлах үндэслэлийг сүүлийн гэрээгээр тооцно. Шинэчилсэн гэрээг ялимгүй зөрчсөн тул гэрээг цаашид үргэлжлүүлнэ” гэж үгүйсгэн тайлбарлаж байсан боловч сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн орон сууц зээлээр худалдах гэрээнээс татгалзаж, төлсөн 15 148 000 төгрөгийг буцаан гаргуулахаар шаарджээ.  

Хариуцагч С.Г орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй нь нэхэмжлэгч “Х Ж” ХХК орон сууц худалдах гэрээг цуцлах үндэслэл болсон боловч нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээ цуцлах талаар хариуцагч С.Г-д мэдэгдээгүй тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг буцаан шаардах эрх үүсэхгүй юм. Энэ талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт үндэслэлтэй байна.

Мөн хэрэгт авагдсан гэрээ болон зохигчийн тайлбараас үзэхэд, нэхэмжлэгч, хариуцагч нар 2016 оны 6 дугаар сарын 13-нд байгуулсан гэрээг 2019 оны 4 дүгээр сарын 13-нд шинэчилэн, дахин гэрээ байгуулсанаар эхний гэрээ дуусгавар болсон тул зохигчид сүүлийн гэрээний дагуу үүргийг гүйцэтгэх буюу үүргийн гүйцэтгэлийг шаардах нь зүйтэй.

Харин талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц зээлээр худалдах гэрээгээр хариуцагч С.Гэрэлмаа нь амьдрах зориулалтаар орон сууц худалдан авсан, үнийн зарим хэсгийг төлсөн зэргээс үзэхэд уг хэлцлийг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.2-т заасан дүр үзүүлэн хийсэн хэлцэл буюу хэлцэлд оролцогч талуудын хувьд уг хэлцлийг аливаа бодит үр дагавар үүсгэх  санаа зорилгогүйгээр  байгуулсан гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлд “Х Ж” ХХК, С.Г нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц зээлээр худалдах гэрээ хамаарахгүй тул мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 дахь хэсэгт зааснаар С.Г нь “Х Ж” ХХК-аас орон сууцны үнэд төлсөн төлбөрийг буцаан шаардах эрхгүй тул сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй болжээ.

Иймд анхан шатны шүүх үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэснийг буруутгах боломжгүй, харин шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ зохигчийн хооронд үүссэн харилцааг зохицуулсан холбогдох хуулийг зөв хэрэглээгүйг давж заалдах шатны шүүхээс зөвтгөх боломжтой.  

Дээр дурьдсан үндэслэлээр хариуцагчийн гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн 102/ШШ2020/00400 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтын “...106 дугаар зүйлийн 106.1, 227 дугаар зүйлийн 227.3 гэснийг 205 дугаар зүйлийн 205.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1”  гэж, 2 дахь заалтын “...56.5 гэсний өмнө 56 дугаар зүйлийн 56.1.2 гэж нэмж, 205 дугаар зүйлийн 205.1 гэснийг хасаж” найруулгын өөрчлөлт оруулан, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 233 693 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурьдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                     Н.БАТЗОРИГ

                         ШҮҮГЧИД                                    Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

                                                                        Д.БАЙГАЛМАА