2024         02           20                                     128/ШШ2024/0148

 

                                  

                                      

                                        МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Эрдэнэчимэг даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны 3 дугаар танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: “М******* с*******” /РД:2******* /

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч:Ч.У*******

Хариуцагч:Нийслэлийн Засаг дарга

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч:Б.Б******* нарын газрын төлбөрийн эрх зүйн харилцааны хүрээнд үүссэн маргааныг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд:нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.У*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Д*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Булгантамир нар оролцов.

                                              ТОДОРХОЙЛОХ нь: 

            Нэг.Нэхэмжлэлийн шаардлага:

            1.1.Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* тоот шийдвэрүүдийг хууль бус болохыг тогтоож, хүчингүй болгуулах гэж тодорхойлсон.

1.2.Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа ихэсгэж, багасгаж, өөрчлөөгүй болно.

Хоёр.Хэргийн үйл баримт, процессын талаар:

1.Нэхэмжлэгч нь Нийслэлийн Засаг даргын 20 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн А******* дугаар захирамжаар Б дүүргийн дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатай эзэмших эрхийн гэрчилгээг авчээ. 

2.Нэхэмжлэгч нь газар эзэмших гэрчилгээнд заасан зориулалтын дагуу 8 автшины зориулалттай, үйлчилгээтэй 51 айлын орон сууцны барилгыг 2021 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр хүлээлгэн өгч Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулж БА-034/2021 дугаартай Барилга байгууламжийн ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гаргуулсан байна.

3.Үүний дараагаар нэхэмжлэгч нь компанийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дууссан байхад хариуцагч Нийслэлийн Газрын албанаас газрын төлбөрийн нэхэмжлэл үүсгэснийг эс зөвшөөрч Нийслэлийн Засаг даргад хандаж нэхэмжлэгч компаниас газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дууссан, газар эзэмших эрхийн хүчинтэй хугацаанд газрын төлбөрийг жил бүр хугацаанд нь төлж байсан талаараа дурдаж, 2023 оны 11 дүгээр сарын 09-ний гомдол гаргасны  хариуг, Нийслэлийн Засаг дарга өөрөө бус, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаараа дамжуулан 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 01-06/6481 дугаартай албан бичгээр “газрын төлбөрөөс чөлөөлөх боломжгүй” гэх хариуг өгснийг шүүхээс нэхэмжлэгчийг дээд шатны байгууллагад хандан гомдлоо гаргаж, маргааныг урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг хангасан  гэж үзлээ.

4.Ингээд нэхэмжлэгч нь Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 0*******, 27-ны өдрийн 0******* дугаар албан бичгүүдийг газар эзэмших эрхгүй этгээд буюу нэхэмжлэгчээс төлөх шаардлага тавьж байгаа шийдвэрүүдийг эс зөвшөөрч шүүхэд нэхэмжлэл гаргажээ.

5.Тус шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 12 дугаар сарын 15-ны өдрийн 128/Ш32023/10379 тоот захирамжаар нэхэмжлэгчийн захиргааны акт гэж тодорхойлсон албан бичгүүд нь  захиргааны актад хамаарах эсэх, нэхэмжлэлийн шаардлагын төрлийг зөв тодорхойлох гэсэн үндэслэлээр нэхэмжлэлд бүрдүүлбэр хангуулах хугацаа тогтоож өгсөн.

6.Гэвч нэхэмжлэгч нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1-т захиргааны акт гэж захиргааны байгууллагаас тодорхой нэг тохиолдлыг зохицуулахаар нийтийн эрх зүйн хүрээнд гадагш чиглэсэн, эрх зүйн шууд үр дагавар бий болгосон амаар, бичгээр гаргасан захирамжилсан шийдвэр болон үйл ажиллагааг, 37.7-д нийтлэг шинжээр тодорхойлогддог, эсхүл тодорхойлж болохуйц этгээдэд чиглэсэн, эсхүл эд юмсын нийтийн эрх зүйн байдлыг тодорхойлох, түүнийг ашиглахтай холбоотой захиргааны акт байж болно гэж тус тус хуульчилсан.

Захиргааны акт, захиргааны хэм хэмжээний актын гол ялгаа болох "тодорхой нэг тохиолдол" гэсэн ойлголтыг а/ яг тодорхой буюу тухайн үед тодорхойлж болохуйц тооны этгээдэд хандсан байх, б/ тухайн нэг тохиолдлыг зохицуулсан буюу тодорхой нэг асуудлыг шийдэхэд шууд чиглэсэн байх, гэсэн хоёр шинжийг агуулж байвал захиргааны байгууллагын зохицуулалт тодорхой нэг тохиолдлыг зохицуулсанд тооцно гэж үздэг.

Захиргааны ерөнхий хуулийн зохицуулалт болон дээрх тодорхойлолтоос үзвэл Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны /Захиргааны байгууллага/ шийдвэрүүдийн буюу албан бичгүүдийн хандсан этгээд нь нэхэмжлэгч “М******* С*******” ХХК гэж тодорхойлж болох бөгөөд газрын төлбөр төлүүлэхтэй холбоотой асуудлаар захирамжилсан шийдвэр гаргаж буй болно. Өөрөөр хэлбэл, тодорхой нэг асуудал буюу "төлөгдөөгүй газрын төлбөрийг төлөх" гэсэн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор, нэхэмжлэгчид сөрөг нөлөөлөл бүхий шууд үр дагавар үүсгэж дээрх шийдвэр гарсан. Үүнээс үзвэл, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 сарын 27-ны өдрийн 0******* тоот шийдвэрүүд нь тодорхой нэг асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор, нэхэмжлэгчид чиглэсэн, нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг хөндсөн эрх зүйн үр дагавар шууд бий болгосон, биелүүлээгүй тохиолдолд албадлага хэрэглэгдэх, хариуцлагын үр дагавартай, захиргааны байгууллагаас бичгээр гарсан захирамжилсан шийдвэр. Иймд хариуцагчийн гаргасан дээрх шийдвэрүүд нь нэршлээсээ үл хамааран "захиргааны акт" гэж үзэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлээ гаргасан болно гэж тайлбарласан байна.

7.Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ өөрөө тодорхойлох эрхтэй учраас дээрх албан бичгүүдийг захиргааны акт гэж үзэж, шүүхэд зөрчигдсөн эрхээ хамгаалуулахаар хандсан тул шүүх маргааны үйл баримт, захиргааны байгууллагын нэхэмжлэгчид чиглэсэн, үүсгэсэн үйл баримт, түүний хууль зүйн үр дагаврыг хянаад  нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд дүгнэлт хийх боломжтой бөгөөд энэ хүрээнд хэргийг хянан шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзсэн болно.

Хоёр:Хэргийн оролцогчдын тайлбар, түүний үндэслэл:

2.1.Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ: Манай компани Нийслэлийн Засаг даргын 20 оны 03 сарын 25-ны өдрийн А******* дугаар захирамжаар Б дүүргийн дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаагаар эзэмших эрх олгосон 2702 м.кв хэмжээтэй газрыг гэрээнд заасан зориулалтын дагуу ашиглаж, 51 айлын үйлчилгээтэй орон сууцны барилга барьж 2021 оны 01 сарын 22-ны өдөр байнгын ашиглалтад хүлээлгэн  өгсөн.

Мөн энэхүү газар дээр барьсан орон сууцны барилгын өмчлөх эрх тухайн байрыг худалдан авсан иргэдийн өмчлөлд бүрэн шилжсэн бөгөөд газар эзэмших эрхийн хугацаа 2021 оны 03 сарын 25-ны өдөр дуусгавар болж, манай компани тухайн газар дээр ямар нэг үйл ажиллагаа явуулаагүй болно. Газар эзэмших эрхийн хугацаа дуусах хүртэл манай компани Газрын тухай хууль болон газар эзэмших гэрээнд заасны дагуу газрын төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан бөгөөд газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон гэрээний хугацаа дуусаж, газар эзэмших эрх дуусгавар болсон. Гэтэл хариуцагч Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын алба нь манай компанийн нэрээр газрын төлбөр төлөх нэхэмжлэл үүсгээд байсан тул 2021 оны 03 сарын 25-аас 2022 оны 12 сар хүртэл газрын төлбөрт нийт 1,971,379 /нэг сая есөн зуун далан нэгэн мянга гурван зуун далан ес/ төгрөг төлсөн боловч үргэлжлүүлээд жил бүр газрын төлбөр төлөхийг шаардаж, нэхэмжлэл үүсгэж байсан.

Иймд бид Газрын тухай хуулийн 39.1.1-д заасны дагуу газар эзэмших эрх дуусгавар болсон талаар бүртгэлдээ өөрчлөлт оруулж, систем дээрээсээ газрын төлбөрийн нэхэмжлэлийг цуцалж өгөөч гэсэн хүсэлтийг Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанд удаа дараа гаргасан боловч тус албанаас тухайн газрыг Сууц өмчлөгчдийн холбоонд шилжүүлэх хүсэлтээ гарга, түүнээс нааш газрын төлбөрөөс чөлөөлөхгүй гэсэн шаардлага тавьж, газрын төлбөрөөс чөлөөлөх боломжгүй гэсэн хариу өгсөн. Тухайн орон сууцны өмчлөгчид Сууц өмчлөгчдийн холбоогоо  байгуулахгүй байгаа, нөгөө талаар манай компанийн газар эзэмших эрх дуусгавар болсон тул Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны тавьж байгаа шаардлага, бидний хүсэлтэд өгсөн хариу албан бичгийг хууль бус гэж үзэж тухайн байгууллагын дээд шатны байгууллага болох Нийслэлийн Засаг даргад 2023 оны 11 сарын 09-нд гомдол гаргасан боловч энэхүү гомдолд Нийслэлийн Засаг дарга биш Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанаас 2023 оны 11 сарын 27-ны өдрийн 0******* тоот албан бичгээр газрын төлбөрөөс чөлөөлөх боломжгүй, газар эзэмших эрхээ шилжүүл гэсэн хариу өгсөн тул Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 14.1.1, Газрын тухай хуулийн 60.2-т заасны дагуу энэхүү нэхэмжлэлийг гаргалаа.

Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд зааснаар газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрх бүхий этгээдийн шийдвэрийн дагуу иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын эзэмшиж, ашиглаж байгаа газарт төлбөр ногдуулна гэжээ. Харин Газрын тухай хуулийн 39.1.1-д газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусахад сунгуулах хүсэлт гаргаагүй бол газар эзэмших эрхийн хугацаа дуусгавар болохоор заасан. Манай компанийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон гэрээний хугацаа 2021 оны 03 сарын 25-ны өдөр дуусгавар болсон бөгөөд энэ хугацааг сунгах хүсэлтийг бид гаргаагүй болно. Мөн тухайн газар дээр баригдсан орон сууцны өмчлөгчид нь сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулаагүй байгаа бөгөөд энэ нь нэхэмжлэгчийн хийвэл зохих үүрэг биш юм. Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанаас тавьж буй шаардлага нь газар эзэмших эрхгүй этгээдээс газрын төлбөр нэхэмжилж байгаа үйлдэл тул Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд заасныг, дуусгавар болсон газар эзэмших эрхийг бусдад шилжүүлэх хүсэлт гаргахыг шаардаж байгаа нь Газрын тухай хуулийн 38.3.2-т шилжүүлэхийг хүссэн эрхийн гэрчилгээ нь хүчин төгөлдөр байх шаардлагыг тус тус зөрчиж байна. Иймд нэхэмжлэлийг хүлээн авч, газар эзэмших эрхгүй "М******* С*******" ХХК-иас газрын төлбөр төлөхийг нэхэмжилж, дуусгавар болсон газар эзэмших эрхийг бусдад шилжүүлэх шаардлага тавьж байгаа Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 сарын 27-ны өдрийн 0******* тоот шийдвэрүүдийг Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.1 дэх хэсэгт зааснаар хууль бус болохыг тогтоож, хүчингүй болгож, манай компанийн эрх, хууль ёсны сонирхлыг хамгаалж өгөхийг хүсье” гэв.

2.2.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа:

Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл нь Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0109/5924 тоот, мөн 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0109/6481 тоот шийдвэрүүдийг хууль бус болохыг тогтоож хүчингүй болгуулах гэдэг шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргасан.

Анх 20 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн А******* дугаар захирамжаар тус маргаан бүхий газрыг эзэмших эрхийг олж авсан. Ийнхүү 5 жилийн хугацаатай эзэмшээд 2021 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр газар эзэмших эрхийн хугацаа дууссан. Энэхүү хугацаанд тухайн газар дээр 51 айлын үйлчилгээтэй орон сууцны барилга баригдаад 2021 оны 01 дүгээр сарын 22-ны өдөр байр ашиглалтад орсон одоогоор бүх хүмүүс нь амьдарч үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гарчихсан байгаа. Тухайн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ дууссанаас хойш манайх тухайн газар дээр ямар нэгэн үйл ажиллагаа явуулаагүй. Эзэмших эрх байхгүй байгааг Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын албанаас удаа дараа газрын төлбөр төл гэсэн нэхэмжлэхийг манайд хаяглан ирүүлж байсан. 2021 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрөөс хугацаа дууссанаас 2022 оны 01 дүгээр сар хүртэл нийт газрын төлбөр 1,971,379 төгрөгийг төлсөн. Үүнээс хойш дахин төлбөр төл гэсэн нэхэмжлэл ирж байсан учраас энэхүү нэхэмжлэлийг гаргасан байгаа. Манай зүгээс 2023 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдөр Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын албанд хүсэлтэй гаргасан. Үүний дараа 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдөр Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын албанаас газрын төлбөрөө төл гэдэг хариуг ирүүлсэн. Тэгээд Нийслэлийн Засаг даргад 11 дүгээр сарын 09-ний өдөр гомдол гаргасан. Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын албанаас хариу ирсэн. Тус ирсэн хариун дээр манайх маргаж байгаа. Яагаад манайх газрын төлбөр төлөхгүй гэж байгаа гэвэл Газрын тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1-д Газар эзэмшиж, ашиглаж байгаа иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага Газрын төлбөрийн тухай хуулийн дагуу газрын төлбөр төлнө гэж заасан байгаа. Мөн Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 3 дугаар зүйлд газрын төлбөр төлөгч гэдэг нь хууль тогтоомжийн дагуу газар эзэмшүүлэх, ашиглуулахаар шийдвэрлэсний үндсэн дээр газрыг эзэмшиж, ашиглаж байгаа М******* Улсын иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага, газар ашиглаж байгаа гадаад улсын диплт төлөөлөгчийн болон консулын газар, олон улсын байгууллагын төлөөлөгчийн газар, гадаад улсын хуулийн этгээд, гадаадын иргэн, харьяалалгүй хүн газрын төлбөр төлөгч байна гэж заасан байдаг. Мөн Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд газрын төлбөр ногдуулах нь газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрх бүхий этгээдийн шийдвэрийн дагуу иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын эзэмшиж, ашиглаж байгаа, Газрын тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд заасан газрын нэгдмэл сангийн үндсэн ангилалд хамаарах болон тусгай хэрэгцээний газарт төлбөр ногдуулна гэж заасан байдаг.

Тэгэхээр дээрх үндэслэлүүдийг аваад үзэхээр хэн газрын төлбөр төлөх этгээд байдаг юм гэхээр хууль тогтоомжийн дагуу газар эзэмшиж, ашиглаж байгаа иргэн буюу газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ нь хүчинтэй байгаа тохиолдолд газрын төлбөр төлнө. Тэгэхээр манай газрын төлбөр төлөх газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ 2021 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр дууссан байхад үүнээс хойш газрын төлбөрөө төл гээд нэхэмжлэл явуулаад байгаа нь үндэслэлгүй байна. Тийм учраас нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

2.3.Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаан дээр гаргасан тайлбартаа: “20 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар 5 жилийн хугацаатай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгосон. Газрын тухай хуулийн холбогдох заалтууд болон Газрын төлбөрийн тухай хуулийн холбогдох заалтуудаар газар бодитоор эзэмшиж, ашиглаж байгаа иргэн газрын төлбөрийг хуульд зааснаар төлнө гэж байгаа. Нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК-ийн хувьд нэгэнт газар эзэмших эрх нь дуусгавар болсон тухайн газар дээр 2021 оны 02 дугаар сард Улсын комисс хүлээж аваад орон сууцны зориулалттай барилга байгуулагдсан буюу холбогдох оршин байгаа этгээдийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ нь гарсан. Газрын тухай хуульд зааснаар тухайн газар дээр бодитоор оршин суугч тухайн газрыг эзэмшиж, ашиглаж байна. Тэгэхээр Газрын тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.1-д Гадаад улс, олон улсын байгууллага, гадаад улсын хуулийн этгээдэд газар ашиглуулах асуудлыг энэ хуулийн 17.1.2, 18.1.6-д заасны дагуу шийдвэрлэнэ гэж зааснаар Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь тухайн газрыг ашиглах хүсэлтэй байвал холбогдох байгууллагуудад хүсэлтэй ирүүлнэ гэж байгаа. Тэгэхээр газрыг бодитоор эзэмшиж ашиглаж байгаа иргэн, аж ахуй нэгж байгууллага буюу Сууц өмчлөгчдийн холбоо нь өөрөө тухай газрыг хянаж байгаа тохиолдолд газрын төлбөрийг төлөх үүрэгтэй байна. Нэхэмжлэгч байгууллагын хувьд Нийслэлийн Газар, зохион байгуулалтын алба, Нийслэлийн Засаг даргад тухайн газрын төлбөр төлөхгүйтэй холбоотой асуудлаар урьдчилсан шийдвэрлэх ажиллагааны журмаар холбогдох гомдлыг гаргахад, та бүхэн газрын төлбөрийг төл гэдэг агуулгатай хариу тайлбар ирсэн. Хариу тайлбар, хариу мэдэгдэх хуудсуудыг нь харахаар Газрын тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1-д Иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрх дуусгавар болоход хууль болон газар эзэмших гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол 90 хоногийн дотор уг газрыг чөлөөлж аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг даргын мэдэлд шилжүүлнэ гэж зааснаар мөн хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-т Газар эзэмших, ашиглах хугацаа дууссан, тэрчлэн зохих зөвшөөрөлгүй барилга байгууламж барьсан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад газар чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтнаас өгсөн тохиолдолд тухайн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага заасан хугацаанд багтааж газар чөлөөлөх үүрэгтэй гэж заасныг барьж байгаа гэж хариу тайлбар дээр дурдсан байдаг. Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмшүүлэх захирамж гараагүй учраас та бүхнийг чөлөөлөхгүй гэдэг агуулгатай зүйл гараад байна. Сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулах эсэх асуудал нь нэхэмжлэгчид хамаагүй учраас нэхэмжлэгч ямар нэгэн үүрэг хуулиар хүлээгээгүй. Сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулагдаад газар ашиглах хүсэлт гаргахад нэхэмжлэгч хамааралгүй байгаа учраас Сууц өмчлөгчдийн холбооны өмнөөс нэхэмжлэгч газрын төлбөрийг төлөх үүрэг хүлээхгүй. Маргаан бүхий акт 2022 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0109/5984 дугаар албан бичгээр манай байгууллагын газрын төлбөрийг чөлөөлөхгүй газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дууссанаас хойш чөлөөлөхгүй гэдэг. Мөн түүнчлэн цаашид ч гэсэн тухайн газар дээрээ барилга, Сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулахгүй тохиолдолд нэхэмжлэгч байгууллага дээр тоолуур нь гараад, төлбөр нь тооцогдоод явах агуулгатай албан бичиг өгч байгаа. Тэгэхээр хуульд зааснаар газар эзэмших эрхийн хугацаа дуусгавар болсон учраас үүнийг эзэмшиж, ашиглахгүй байгаа иргэн, аж ахуй нэгж байгууллага газрын төлбөр төлөх үүрэг хүлээхгүй учраас 5984 албан бичиг дээр газрын төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй гэсэн албан бичиг нь Газрын тухай хууль, Газрын төлбөрийн тухай хуулийг зөрчсөн. Урьдчилан шийдвэрлэх журмаар Нийслэлийн Засаг даргад гомдол гаргахад 6481 дугаартай албан бичигт хариу өгсөн. Уг албан бичгээс харахаар Газрын тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасныг баримталж байгаа бөгөөд газар чөлөөлөх мэдэгдлийг эрх бүхий албан тушаалтанд өгсөн тохиолдолд иргэн, Аж ахуй нэгж байгууллага заасан хугацаанд багтааж газар чөлөөлөх үүрэгтэй заасны дагуу баригдсан орон сууцанд амьдарч байгаа оршин суугчдын эрх ашиг хөндөгдөх учир газрын эрхийг шилжүүлж өгнө үү гэж байгаа. Тэгэхээр үүн дээр манайх ямар нэгэн хууль зөрчиж барилга бариагүй үүнд Нийслэлийн Засаг дарга зөвшөөрөл гарч байгаа Хот байгуулалт, хөгжлийн газраас зөвшөөрөл авч байгаа, Барилгын тухай хуульд зааснаар зөвшөөрлөө аваад Улсын комисс хүлээж авсан барилга байгаа. Тийм учраас үүнд зөвшөөрөлгүйгээр барилга бариад, газар чөлөөлөх асуудал яригдахгүй. Нэхэмжлэгч байгууллагыг газраа чөлөөлөөд Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар газрыг шилжүүлж өгнө үү гэж нэхэмжлэл байгаа. Тэгэхээр нэхэмжлэгч байгууллагад үүрэг болгоод байгаа хэсэгт нэхэмжлэгч байгууллага  Газрын тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасанд хамааралгүй, Газрын тухай хуулийг зөрчиж байгаа учраас энэ 2 албан бичиг нь нэхэмжлэгч байгууллага руу газрын төлбөрийг төл, газрыг шилжүүл гэсэн захирамжилсан шинжтэй шийдвэр гарч байгаа тул энэ хоёр албан бичгийг хууль бус болохыг тогтоож хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

2.4.Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд бичгээр гаргасан хариу тайлбартаа:

Нэхэмжлэгч "М******* С*******" ХХК-д Нийслэлийн Засаг даргын 20 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн А******* дугаар захирамжаар Б дүүргийн дугаар хороонд 2702 м кв газрыг орон сууц, үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаатай эзэмшүүлсэн.

Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* дүгээр албан бичиг, 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0******* дүгээр албан бичгээр “М******* с*******” ХХК нь Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмших эрх шилжих захирамж гаргах боломжгүй бөгөөд Газрын тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5 “Газар эзэмших, ашиглах хугацаа дууссан, тэрчлэн зохих зөвшөөрөлгүй барилга байгууламж барьсан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад газар чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтнаас өгсөн тохиолдолд тухайн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага заасан хугацаанд багтааж газар чөлөөлөх үүрэгтэй”-д заалтын дагуу тухайн компанийн барьсан орон сууцанд амьдарч байгаа иргэдийн эрх ашиг хөндөгдөж байгаа тул газрын эрх шилжүүлэх боломжгүй талаарх хариуг өгсөн байна.

Нэхэмжлэгч “М******* С*******” ХХК-ийн барьсан орон сууц нь Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3 /Барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа нэг жил байна/-т заасны дагуу 2022 оноос Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газраа шилжүүлэх эрх үүссэн бөгөөд одоог хүртэл Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд заасны дагуу газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх баримтыг холбогдох мэргэжлийн байгууллагад гаргаж өгөөгүй байна. Мөн нэхэмжлэгч “М******* С*******” ХХК нь гомдол гаргах журмаар урьдчилан шийдвэрлүүлэх ажиллагаа хийгээгүй байх тул Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1-т “Шүүгч дараахь тохиолдолд нэхэмжлэл хүлээн авахаас татгалзана” гээд 54.1.3-т “Захиргааны ерөнхий хуулийн 92-94 дүгээр зүйлд заасан гомдол гаргах журмаар урьдчилан шийдвэрлүүлэх шаардлагыг биелүүлээгүй ба энэ журмыг хэрэглэх боломжтой гэж заасны дагуу нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзан шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.     

          ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

Нэг.Маргааны зүйл, эрх зүйн харилцааны төрөл:

1.1.Энэ хэрэг нь газрын эрх зүйн хүрээнд үүссэн бөгөөд газрын төлбөр төлөх үүрэг үүссэн эсэхэд холбогдох үйл баримт хэлэлцэгдсэн болно.

            Хоёр.Шүүхэд тогтоогдсон үйл баримтын талаар:

2.1.Нийслэлийн Засаг даргын 20 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдрийн А******* дугаар шийдвэрээр “М******* с*******” ХХК-д Б дүүргийн дугаар хороо, Өндөр гэгээн Занабазарын гудамж хаягтай 2702 метр квадрат газрыг, орон сууц үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаагаар эзэмших эрх үүссэн болох нь Аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрхийн 0  дугаартай гэрчилгээ, 2020 оны 04 дүгээр сарын 14-ний өдөр байгуулсан Иргэн хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ зэргээр тогтоогдож байна. /ХХ-ийн 9-11 дэх тал/

2.2.”М******* с*******” ХХК нь уг газар дээрээ  51 айлын, 4 давхар, 2 блок орон сууцыг захиалан бариулж, барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгсөн болох нь уг 2021 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн БА-034/2021 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтээр  нотлогдсон. /ХХ-ийн 3-18 дахь тал/

2.3.”М******* с*******” ХХК-ийн захиалан бариулсан барилгын өмчлөх эрх нь иргэдэд  шилжиж, одоо уг нийтийн орон сууцанд олон тооны иргэд амьдарч байгаа болох нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 0 дугаар, 0 дугаар, 0 дугаар, 0 дугаар гэрчилгээнүүд, “Т у д” ХХК-ийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг нэр бүхий иргэдийн нэр дээр гаргуулах хүсэлт зэрэг бичгийн нотлох баримтаар тогтоогдлоо. /ХХ-ийн 78-83 дахь тал/

2.4.Анхан шатны шүүх нь тухайн барилгад иргэд амьдарч байгааг нотлоход бүх оршин суугчдын гэрчилгээг бус, цөөн тооны гэрчилгээг хэрэгт нотлох баримтаар авч, шинжлэн судлах нь хангалттай гэж үзсэн. 

2.5.”М******* с*******” ХХК-ийн Б дүүргийн дугаар хороо, Өндөр гэгээн Занабазарын гудамж хаягтай 2702 метр квадрат газрыг эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацааг дуусахад сунгуулах хүсэлтээ гаргаагүй, Нийслэлийн Засаг даргаас сунгасан шийдвэр гаргаагүй байгаа тул тус компанийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа нь 2021 оны 04 дугаар сарын 14-ний өдрөөр дуусгавар болжээ.

2.6.Дээр тогтоогдсон үйл баримтуудтай хариуцагч Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын алба маргаагүй учраас үүнийг өөр бусад нотлох баримтаар нотолж, тогтоох шаардлага шүүхэд байхгүй байна.

2.7.“М******* с*******” ХХК-ийг барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгснөөс хойш тус компанийн нэр дээр 2021, 2022, 2023 оны газар эзэмшсэний төлбөрийг төлүүлэхээр төлбөрийн нэхэмжлэлийг Татварын албанаас гаргаж ирүүлсэн байжээ. /ХХ-ийн 24-30 дахь тал/

2.8.Нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК нь ийнхүү газрын төлбөрийн нэхэмжлэх ирүүлснийг эс зөвшөөрч, эзэмшиж байсан газар дээрээ барьсан барилгыг комисст хүлээлгэн өгсөн, барилгыг өмчлөх эрхээ иргэдэд шилжүүлсэн, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дуусгавар болчихсон учир “газрын төлбөр төлөх үүрэг дуусгавар болсон, компанийг 2021 онд газрын төлбөр  төлүүлэхийг шаардахад нь 2021 оны 03 сарын 25-аас 2022 оны 12 сар хүртэл газрын төлбөрт нийт 1,971,379 төгрөг  төлчихсөн байхад энэ байдал зогсохгүй дахин 2022, 2023 оны газар эзэмшсэний төлбөрийг нэхэмжилж байгаа нь үндэслэлгүй талаарх тайлбар, гомдлоо Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд гаргажээ.

2.9.Иймд нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК-ийн 2021 онд зөвшөөрч төлсөн төлбөрийн үйл баримтыг шүүх хянахгүй, дүгнэлт өгөхгүй харин 2022, 2023 оны газар эзэмшсэний төлбөр төлөх үйл баримтад дүгнэлт өгөх нь зүйтэй гэж үзэв.

2.10. “М******* с*******” ХХК-ийн дээрх гомдлын хариуг Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0******* дугаар албан бичгээр  “... Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмшүүлэх захирамж гараагүй байх тул газрын төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй” гэж, 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* дүгээр албан бичгээр “... Газрын тухай хуулийн  41 дүгээр зүйлийн 41.1 дэх хэсэгт иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрх дуусгавар болоход хууль болон газар эзэмших гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол 90 хоногийн дотор уг газрыг чөлөөлж аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг даргын мэдэлд шилжүүлнэ гэж, 56 дугаар зүйлийн 56.5-д газар эзэмших, ашиглах хугацаа дууссан, тэрчлэн зохих зөвшөөрөлгүй барилга байгууламж барьсан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад газар чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтнаас өгсөн тохиолдолд тухайн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага заасан хугацаанд багтааж газар чөлөөлөх үүрэгтэй  гэж заасны дагуу тус баригдсан байранд амьдарч байгаа оршин суух иргэдийн эрх ашиг хөндөгдөх тул холбогдох материалыг бүрдүүлэн Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар газрын эрхийг шилжүүл” гэж шийдвэрлэснийг /ХХ-ийн 20, 23 дахь тал/ нэхэмжлэгч нь өөртөө чиглэж эрх зүйн үр дагавар үүсгэсэн захиргааны акт гэж үзэж хүчингүй болгуулахаар маргасныг шүүх хүлээн авсан болно.

2.11.Б дүүргийн дугаар хороо, Өндөр гэгээн Занабазарын гудамж хаягтай 51 айлын, 2 блок орон сууцны оршин суугчид нь Сууц өмчлөгчдийн холбоогоо байгуулаагүй болох нь Б дүүргийн Засаг даргын Тамгын газрын 2024 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 01/194 дүгээр албан бичигт “Дүүргийн дугаар хороонд байрлах Өндөр гэгээн Занабазарын гудамж, 34 дүгээр байранд сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулаагүй” гэснээр нотлогдсон /ХХ-ийн 77 дахь тал/  зэрэг үйл баримтууд шүүхэд тогтоогдлоо.

Гурав.Маргаан бүхий актыг хянасан, шүүхээс хууль хэрэглэсэн үндэслэлийн тухайд:

3.1.Газрын тухай хуулийн  27 дугаар зүйлийн 27.1-т “Газрыг энэ хуульд заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ” гэж, мөн зүйлийн 27.4-т “Хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно” гэж, 39 дүгээр зүйлийн 39.1-т “Газар эзэмших эрх дараахь тохиолдолд дуусгавар болно” гээд мөн зүйлийн 39.1.1-т “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон газар эзэмших гэрээний хугацаа дуусахад сунгуулах хүсэлт гаргаагүй” гэж заажээ.

            3.2.Хуулийн дээрх заалтуудаас үзвэл газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дуусгавар болсноор үүсэх хууль зүйн үр дагавар нь газар эзэмших эрх дуусгавар болж, ингэснээр газрын эрх зүйн харилцаа дуусгавар болох юм.

            3.3.Түүнчлэн Газрын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.3-т “Газар эзэмшигч дараахь үүрэг хүлээнэ” гээд мөн зүйлийн 35.3.3-т “газрын төлбөрийг хуульд заасан хугацаанд төлөх” гэж, Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлд “Газар эзэмшүүлэх, ашиглуулах эрх бүхий этгээдийн шийдвэрийн дагуу иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын эзэмшиж, ашиглаж байгаа, Газрын тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд заасан газрын нэгдмэл сангийн үндсэн ангилалд хамаарах болон тусгай хэрэгцээний газарт төлбөр ногдуулна” гэж тус тус заажээ.

            3.4.Хуулийн дээрх заалтууд нь газрын эрх зүйн харилцаа нь дуусгавар болоогүй, газар эзэмшигчид хамаарах заалт бөгөөд газар эзэмших эрх, эрхийн гэрчилгээ нь хүчин төгөлдөр этгээд нь газрын төлбөр төлөх үүрэг хүлээхээр зохицуулсан хууль зүйн ойлголт байна.

            3.5.Иймд нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК нь газар эзэмшүүлэх гэрээ, гэрчилгээнд заасан хугацаанд газрыг зориулалтын дагуу ашиглаж, мөн хугацаандаа багтаж, барилгаа барьж барилгыг Улсын комисст хүлээлгэн өгч, барилгын өмчлөлийг иргэдэд шилжүүлсэн байгаа ба газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацааг сунгуулах хүсэлтээ гаргаагүй, Нийслэлийн Засаг даргаас гэрээ, гэрчилгээг нь сунгаагүй тохиолдолд тус компанийн хувьд уг газарт үүссэн газрын эрх зүйн харилцаа дуусгавар болох тул тус компанийн хувьд газар эзэмшихтэй  холбоотой ямар нэг үүрэг үүсэхгүй  юм.

            3.6.Хариуцагчаас “М******* с*******” ХХК-ийг “... Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмших эрх шилжүүлсэн захирамж гараагүй байх тул газрын төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй” гэж шийдвэрлэсэн нь хууль бус байна.

            3.7.Учир нь Газрын тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.4-т “Нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн суугчид, өмчлөгчдөд зориулагдсан ногоон зүлэг, мод, бут, сөөг, хүүхдийн тоглоомын талбай, сүүдрэвч, явган хүний болон автшины зам, машины зогсоол зэрэг барилгын нормын дагуу баригдсан байгууламжийг арчлан хамгаалах зориулалтаар Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 4.1.6-д заасан орчны газрыг сууц өмчлөгчдийн холбоонд ашиглуулж болно” гэж, 44¹ дүгээр зүйлийн 44¹.1-т  “Сууц өмчлөгчдийн холбооны нэрийн өмнөөс тухайн холбооны гүйцэтгэх захирал орчны газрыг ашиглах тухай хүсэлтээ газрын асуудал эрхэлсэн төрийн захиргааны байгууллагаас баталсан загварын дагуу уг асуудлаар шийдвэр гаргах эрх бүхий аймаг, сум, Нийслэлийн Засаг даргад гаргана” гэж, 44¹.3-т “Нийтийн зориулалттай хэд хэдэн орон сууцны байшингийн орчны газар давхардаж байвал тухайн орон сууцны байшингийн сууц өмчлөгчдийн холбоод дундаас сонгогдсон аль нэг сууц өмчлөгчдийн холбооны гүйцэтгэх захирал хүсэлт гаргана” гэж тус тус хуульчилжээ.

3.8.Хуулийн энэ заалтуудаас дүгнэхэд Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газрыг “ашиглуулах” шийдвэр гаргах эрхтэй болохоос “эзэмшүүлэх” шийдвэр гаргахгүй учраас газрыг  Сууц өмчлөгчдийн холбоонд эзэмшүүлсэн захирамж гараагүй гэх тайлбар нь хууль бус, ийм эрх зүйн үндэслэл байхгүй байна.

3.9.Түүнчлэн нийтийн зориулалттай газрыг Сууц өмчлөгчдийн холбоонд ашиглуулахаар шийдвэрлэх эрхтэй боловч нийтийн зориулалттай газрыг “М******* с*******” ХХК-иас  сууц өмчлөгчдийн холбоонд нэр шилжүүлж   газрыг эзэмшүүлэх хүсэлт гаргах эрх зүйн үндэслэл ч алга байна.

3.10.Өөрөөр хэлбэл,  Газрын тухай хуулиар газар эзэмших эрх нь дуусгавар болсон этгээд нь дуусгавар болсон газрын эрхийн гэрчилгээний нэрийг өөр бусад шилжүүлэх хүсэлт гаргах эрх олгосон, эсхүл үүрэг болгосон заалт байхгүй тул “М******* с*******” ХХК-д ийм хүсэлт гаргах үүрэг үүсгээгүй, ийм эрх зүйн үндэслэл байхгүй юм.

Иймд хариуцагчийн “М******* с*******” ХХК-ийг Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмших эрх шилжүүлэх хүсэлтээ гаргаагүй тул газрын төлбөрөөс чөлөөлөхгүй гэх тайлбар хууль бус тайлбар болно. 

3.11.Нөгөө талаас Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.2-т “Орон сууцны нэг байшинд нэг холбоо байх бөгөөд зэрэгцэн орших хэд хэдэн орон сууцны байшин дахь сууц өмчлөгчид нэгдэн нэг холбоо байгуулж болно” гэж,  мөн зүйлийн 5.3-т “Холбоог зохион байгуулах хурлыг сууц өмчлөгчдийн санаачилгаар хуралдуулна. Шаардлагатай тохиолдолд тухайн нутаг дэвсгэрт байгаа орон сууц хувьчлах товчоо болон тухайн шатны Засаг даргын санаачилгаар хуралдуулна” гэж, мөн зүйлийн 5.4-т “Холбоог зохион байгуулах хурлын шийдвэрт хурлын тэргүүлэгчид гарын үсэг зурснаар түүнийг байгуулагдсанд тооцно” гэж зааснаас үзвэл орон сууцыг захиалан бариулсан “М******* с*******” ХХК  нь  тухайн газар дээр барьсан барилгын сууц өмчлөгчдийн холбоог байгуулах үүрэг хүлээгүй тул байгуулагдаагүй Сууц өмчлөгчдийн холбоо байгуулагдаагүй тул “М******* с*******” ХХК  газрын төлбөр төлөх үүргээс чөлөөлөгдөхгүй гэж маргаж байгаа хариуцагчийн тайлбар мөн хууль бус байна.

Нөгөө талаар байгуулагдаагүй Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газар эзэмших, ашиглах эрх шилжүүлэх хүсэлт гаргах боломжгүй юм.

            3.12.Газрын тухай хууль, Газрын төлбөрийн тухай хуулиар газар эзэмшигч нь газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дууссан байхад өөр этгээдэд газар эзэмших эрх шинээр үүсэх хүртэл газрын төлбөрийг хариуцан төлөх зохицуулалтыг хийгээгүй, эзэмшиж байсан газар дээр нь нийтийн зориулалттай барилга байгууламж ашиглалтад оруулсан бол газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацаа дууссан эсэхээс хамаарч газрын төлбөр төлөх үүрэг хүлээлгээгүй байна.

            3.12.Хариуцагчаас маргаан бүхий актдаа Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйл, 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 56 дугаар зүйлийн 56.5, Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3  дахь заалтуудыг баримталсан, ингэхдээ “М******* С*******” ХХК газрын төлбөр төлж байж, уг газар дээр баригдсан орон сууцыг худалдан авсан иргэдийн эрх хамгаалагдана, орон сууцанд амьдарч байгаа иргэдийн эрх ашиг хөндөгдөж байгаа”, “нэхэмжлэгчийн барьсан орон сууц нь Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.3-т Барилга байгууламжийг ашиглалтад зүгшрүүлэх, тохируулах хугацаа нэг жил байна гэж заасны дагуу 2022 оноос Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газраа шилжүүлэх эрх үүссэн” гэх агуулга бүхий тайлбар илтэд хуульд нийцээгүй, захиргааны байгууллага актын зорилгодоо нийцсэн хуулийг баримтлаагүй буюу хуулийг буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн болох нь тогтоогдлоо.

            3.13.Тодруулбал, Газрын тухай хуулийн   38 дугаар зүйлд “газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр бусдад шилжүүлж, барьцаалж болох, аймаг, сумын Засаг дарга, нийслэл, дүүргийн газрын алба газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ шилжүүлэх тухай хүсэлтийг хүлээн авч тодруулах зүйлүүд, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх тухай хүсэлтийг аймаг, сумын Засаг дарга, нийслэл, дүүргийн газрын алба хүлээн авснаас хойш шийдвэрлэх хугацаа зэрэг асуудлыг зохицуулжээ

            3.14.Мөн хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1-т “Иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын газар эзэмших эрх дуусгавар болоход хууль болон газар эзэмших гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол 90 хоногийн дотор уг газрыг чөлөөлж аймаг, сум, нийслэл, дүүргийн Засаг даргын мэдэлд шилжүүлнэ” гэж, 56 дугаар зүйлийн 56.5-т “Газар эзэмших, ашиглах хугацаа дууссан, тэрчлэн зохих зөвшөөрөлгүй барилга байгууламж барьсан иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагад газар чөлөөлөх тухай мэдэгдлийг эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтнаас өгсөн тохиолдолд тухайн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллага заасан хугацаанд багтааж газар чөлөөлөх үүрэгтэй” гэжээ.

            3.15.Эдгээр хуулийн зохицуулалтууд нь “М******* с*******” ХХК-ийг эзэмших эрхийн гэрээ, гэрчилгээний хугацаа дууссан байхад газрын төлбөр төлөх үүргийг тогтоосон зохицуулалт биш, түүнчлэн нэхэмжлэгчийг Сууц өмчлөгчдийн холбоонд газраа шилжүүлэх эрх олгосон, эсхүл үүрэг болгосон заалт биш  гэдэг нь тодорхой байна.

            3..Иймд хариуцагчийн гарсан шийдвэрийнхээ үндэслэлд хамааралгүй, захиргааны актаараа зохицуулсан харилцааныхаа зорилгод нийцээгүй хуулийг баримталж “тухайн компанийн барьсан орон сууцанд амьдарч байгаа иргэдийн эрх ашиг хөндөгдөж байгаа тул газрын эрх шилжүүлэх боломжгүй” гэж маргасан нь хууль бус болно.

            3.20.Ийнхүү хариуцагч гаргасан шийдвэрээрээ зохицуулж байгаа харилцаандаа  хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэсэн, уг хэрэглэсэн хуулиа буруу тайлбарлаж хэрэглэсэн байх бөгөөд уг актаараа “М******* с*******” ХХК-ийг эзэмших эрх нь дуусгавар болсон газрын харилцаанд үүрэг хүлээлгэж, төлбөр төлүүлэхээр шаардсан нь хууль бус юм.

            3.21.Нөгөө талаас нийтийн зориулалттай орон сууц нь зохих журмын дагуу иргэдийн өмчлөлд шилжсэн байхад уг барилгын доорхи газар нь нийтийн эзэмшлийн газарт шилжинэ гэдэг нь Газрын тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.4-т заасны дагуу ойлгогдох тул нийтийн эзэмшлийн газрын төлбөрийг барилга захиалан бариулагч нь төлсөн тохиолдолд нийтийн зориулалттай  орон сууцанд орон сууц худалдан авсан иргэдийн өмчлөх эрх хадгалагдах эрх зүйн ойлголт байхгүй болно.

            3.22.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 52 дугаар зүйлийн 52.2, 52.5-д заасны дагуу нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлох эрхтэй, шүүхээс нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагын хүрээнд маргааныг шийдвэрлэх үүрэгтэй.

            3.23.Нэхэмжлэгч  “М******* с*******” ХХК   нь захиргааны байгууллага, албан тушаалтнаас  өөрт нь хууль зүйн үр дагавар үүсгэсэн үйлдэл, шийдвэрийг  Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* дүгээр албан бичиг гэж үзсэн, энэ нь  нэхэмжлэгчид “эзэмших эрх нь дуусчихсан газрын төлбөрийг төлөх” заавал биелэгдэх, нэхэмжлэгч рүү чиглэсэн зэрэг захиргааны актын шинжийг агуулсан шийдвэрээ бичгээр албажуулж ирүүлсэн болох нь шүүх хуралдаанаар тодорхой болсон тул хариуцагчийн энэхүү үр дагавар үүсгэсэн үйлдэлд холбогдох дүгнэлт өгч нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэх нь иргэний шүүхэд мэдүүлэх эрхийг хангах, шүүхэд ирсэн иргэн, хуулийн этгээдийг чирэгдэлгүй, цаг хугацааг алдагдуулахгүй байх зарчимд нийцнэ гэж анхан шатны шүүх үзсэн болно.

            3.24.Дээрх хууль зүйн үндэслэлээр хариуцагч Нийслэлийн газрын алба нь “М******* с*******” ХХК-ийн газар эзэмших эрх зүйн харилцаа нь дуусгавар болж, нийтийн зориулалттай орон сууцны барилгыг улсын комисст хүлээлгэн өгчихсөн, иргэдийн өмчлөлд шилжсэн барилгын доорх болон орчны газрын төлбөрийг төлөхийг шаардсан нь хууль зөрчсөн тул нэхэмжлэлийг хангаж,  Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* дүгээр шийдвэрүүдийг хүчингүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэв.

            Дөрөв.Маргааныг  урьдчилан шийдвэрлүүлэх журмын талаар:

            4.1.Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсгийн 1-т  “төлбөр төлөгч болон газрын асуудал эрхэлсэн албаны холбогдох албан тушаалтны хооронд үүссэн маргааныг тухайн албан тушаалтны дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан” гэж, мөн хэсгийн 2-т “төлбөр төлөгч болон Засаг даргын хооронд үүссэн маргааныг тухайн Засаг даргын дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан” мөн зүйлийн 2 дахь хэсэгт “Төлбөр төлөгч газрын төлбөртэй холбогдсон маргааны талаар энэ зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан байгууллага, албан тушаалтны шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг маргааныг шүүх шийдвэрлэнэ” гэж заажээ.

            4.2.”М******* с*******” ХХК болон Нийслэлийн газрын албаны хооронд үүссэн маргааныг шийдвэрлэх тус газрын албаны дээд шатны байгууллага гэж байхгүй, энэхүү хуулийн зохицуулалтаар Нийслэлийн Засаг даргад хандах эрх олгоогүй учраас шүүх нь мөн зүйлийн 2 дахь хэсэгт зааснаар урьдчилан шийдвэрлүүлэх журмыг хангах боломжгүй гэж үзэн хэргийг хянан шийдвэрлэлээ.

Тав.Анхан шатны шүүхэд нотлох баримт цуглуулсан, үнэлсэн талаар:

5.1.Шүүх нь хуульд заасан журмын дагуу цуглуулж, бэхжүүлсэн буюу маргаан бүхий актын үндэслэл болсон нотлох баримтад дүгнэлт хийж, маргааныг шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзсэн ба нотлох баримтыг үнэлэх нь хэргийг хянан шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн дотоод  итгэл, эрх хэмжээнд хамаарах болно.

Зургаа.Ирцийн талаар:

6.1.Шүүх нь 2024 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн шүүх хуралдааныг хойшлуулж, дараагийн шүүх хуралдааныг товлохдоо хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б саналыг харгалзан товлосон, тэрээр хойшлуулж товлосон хурлыг товыг мэдэгдэх хуудсанд гарын үсгээ зурсан  байна.

6.2.Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь ийнхүү 2024 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 14 цаг 00 минутад шүүх хурлыг товлох боломжтой гэж зөвшөөрч шүүх хуралдааныг товлуулсан атлаа уг хугацаанд эхэлсэн  шүүх хуралдаанд “... журмын танилцуулга, хэлэлцүүлэг оролцох тул шүүх хуралдааныг хойшлуулах” хүсэлт, тайлбарыг бичгээр гаргаж ирүүлсэн боловч, үүнийгээ нотлох баримтыг ирүүлээгүй байна.

6.3.Шүүх нь хэргийн оролцогчийн “танилцуулга, хэлэлцүүлэгт оролцох” гэдэг шалтгааныг шүүх хуралдааныг хойшлуулах хүндэтгэн үзэх шалтгаан биш гэж үзсэний дээр,  тэрээр ийм хэлэлцүүлэгт оролцохоо нотлох баримтаар нотлоогүй, үүнээс гадна мэтгэлцэх шаардлагатай гэж үзсэн бөгөөд өөрөө оролцох боломжгүй бол өөр итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч томилж ирүүлэх эрхтэй, ийм эрхийг нь шүүхээс хязгаарлаагүй, мөн шүүн таслах ажиллагаанд хуульд заасан үндэслэлээс өөрөөр саад учруулахгүй байх үүрэгтэй гэж үзсэн учраас түүний хүсэлтийг хуульд заасан үндэслэлээр гаргасан гэж үзэхгүй.

6.4.Тодруулбал, шүүх хуульд заасан үндэслэл, түүнийгээ нотолсон нотлох баримт байгаа тохиолдолд шүүх хуралдааныг хойшлуулах эрх хэмжээтэй болохоос хэргийн оролцогчдын гаргасан хүсэлт бүрээр хуралдааныг хойшлуулах эрхгүй, ийм ажиллагаа явуулбал, шүүгч өөрөө хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөнд тооцогдоно.

6.5.Шүүх хуралдаан дээр нэхэмжлэгч талаас хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг байцуулахгүй шүүх хуралдааныг явуулах хүсэлт гаргасан, анхан шатны шүүх нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд хэргийг хянан шийдвэрлэх боломжтой гэж үзээд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг байлцуулахгүйгээр  шүүх хуралдааныг явуулахаар шийдвэрлэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.12 дахь заалтыг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Газрын тухай хуулийн  6 дугаар зүйлийн 6.4, 27 дугаар зүйлийн 27.1, 35 дугаар зүйлийн 35.3, 35.3.3, 38 дугаар зүйл, 39 дүгээр зүйлийн 39.1.1, 41 дүгээр зүйлийн 41.1, 56 дугаар зүйлийн 56.5, Газрын төлбөрийн тухай хуулийн 4 дүгээр зүйл, 44¹ дүгээр зүйлийн 44¹.1, 44¹.3, Сууц өмчлөгчдийн холбооны эрх зүйн байдал, нийтийн зориулалттай орон сууцны байшингийн дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.3, 5.4-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж,  Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны 2023 оны 11 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 0*******, 2023 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 0******* дүгээр шийдвэрүүдийг хууль бус болохыг тогтоож, хүчингүй болгосугай.

2.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасныг баримтлан, нэхэмжлэгч “М******* с*******” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, уг тэмдэгтийн хураамжид дүйцэх 70200 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

3.Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-т заасны дагуу хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэр гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг тэмдэглэсүгэй.

 

 

  

 

   ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                 Д.ЭРДЭНЭЧИМЭГ