МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ц.Оюунбилэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, 3 дугаар хороо, 12 дугаар хороолол, 3а байр, 30 тоотод оршин суух Эрдэмдалай овогт Дын Б /РД:00000/-ын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Хан-Уул дүүрэг, 15 дугаар хороо, Стадион оргил Махатма Ганди гудамж-, Романа Резидэнс дугаар давхар, Жигүүр гранд групп оффисын төв байранд байрлах ЖГ /РД:00000/-д холбогдох

 

Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг даалгаж, алдангид 63,840,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Н.Нямжаргал,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Л.Энхжаргал,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Энхцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Д.Б нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тогтоолгож, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг даалгаж, алдангид 63,840,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч ЖГ-д холбогдуулан гаргасан. Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна.

Үүнд: Нэхэмжлэгч Д.Б нь ЖГ-тай 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн №181122 /а/ болон №181122 /б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-нүүдийг байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж байсан Парк Од Молл худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай барилгын Хүнсний зах буюу В1 давхарт 11 м.кв талбай бүхий 13 тоот үйлчилгээний талбайг 73,920,000 төгрөгөөр, 8 м.кв талбай бүхий 24 тоот үйлчилгээний талбайг 53,240,000 төгрөгөөр тус тус захиалж, хөрөнгө оруулсан. Д.Б нь ЖГ-тай байгуулсан 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн №181122 /а/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-ний төлбөрийг 2021 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр, №181122 /б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-ний төлбөрийг 2021 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр тус тус бүрэн төлж дуусгасан. 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн №181122 /а/ болон №181122 /б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-нүүдийг 3.6-д зааснаар, Гэрээний 1.1-д заасан хөрөнгө оруулалтын дүнг бүрэн хэмжээгээр төлж, барилгыг зохих журмын дагуу ашиглалтанд оруулсны дараа захиалагчийн өмчлөлд тухайн захиалсан үйлчилгээний талбайн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөхөөр тохиролцсон. Мөн тус гэрээнүүдийн 3.1-т зааснаар гүйцэтгэгч нь үйлчилгээний талбайг чанар сайтай барьж, 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны дотор багтаан захиалагчид хүлээлгэн өгнө гэж заасан. Гэвч, гүйцэтгэгч ЖГ нь нэхэмжлэгч Д.Бын захиалсан дээрх 2 ширхэг үйлчилгээний талбайг гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтанд оруулан хүлээлгэж өгөөгүй бөгөөд 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр буюу гэрээгээр тохирсон хугацаанаас 24 сар 19 хоногийн дараа буюу нийт 749 хоногийн хугацаа хэтрүүлэн тус хоёр ширхэг үйлчилгээний талбайг хүлээлгэж өгсөн байдаг. Хариуцагч ЖГ нь дээрх 2 ширхэг үйлчилгээний талбайн эзэмшилийг дээр дурдсанаар хугацаа хэтрүүлэн хүлээлгэн өгснөөс гадна тухайн үйлчилгээний 2 талбайн өмчлөх эрхийг одоо хүртэл захиалагч Д.Бын өмчлөлд шилжүүлж өгөхгүй, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг захиалагчийн нэр дээр гаргуулахад шаардагдах баримт бичгийг гаргаж өгөхгүй байгаа болно. Үүний улмаас захиалагч Д.Бын хувьд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлж, захиалсан 2 ширхэг үйлчилгээний талбайн төлбөр тооцоог ЖГ-д бүрэн төлж барагдуулан өмчлөх эрх үүссэнээс хойш өдийг хүртэл 2 жил гаруй хугацаанд өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээ гаргуулж авч чадахгүй, өмчлөгч гэдгээ баталж нотлох баримт бичиггүй өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлж чадахгүй, өмчлөлийн зүйлээ захиран зарцуулж чадахгүй, хохирч байна. Хариуцагч ЖГ нь захиалагчийн өмнө гэрээгээр хүлээсэн үүргээ л хүндэтгэж, тухайн 2 ширхэг үйлчилгээний талбайг гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлэн хүлээлгэн өгснөөс гадна, одоог хүртэл өмчлөх эрхийг захиалагчид шилжүүлж өгөхгүй, өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд нь урт хугацаанд саад учруулж, хохироосоор байгаа тул ийнхүү шүүхэд хандаж байна. Мөн тус компани гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчиж, нэхэмжлэгчийн захиалсан талбайг 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр буюу гэрээгээр тохиролцсон хугацаанаас хойш нийт 749 хоногийн хугацаа хэтрүүлэн хүлээлгэн өгсөн болох нь Хөрөнгийн менежментийн гэрээгээр нотлогддог. Талуудын хооронд байгуулсан Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээнүүдийн 3.4 дэх заалтад гүйцэтгэгч тал хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд хүлээх хариуцлагыг зааж өгсөн бөгөөд үүнд, 3.4. Гэрээний 3.1-д заасан хугацааг 3 сараас дээш хугацаагаар хойшлуулж болохгүй. Хугацаа хойшилсон тохиолдолд 4 дэх сараас эхлэн гүйцэтгэгч нь гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.1 хувьтай тэнцэх алдангийг тооцож захиалагчид төлнө гэж заасан байна. Хариуцагч ЖГ нь "Парк од молл худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай барилгын бүх захиалагч, худалдан авагч нартай тогтсон нэг загвар, ижил нөхцөл, заалт бүхий Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-г байгуулсан байдаг бөгөөд тус гэрээг шууд санал болгосон, гэрээнд захиалагчийн зүгээс ямар нэгэн өөрчлөлт оруулах, санал өгөх боломжгүйгээр гэрээ байгуулагдсан байдаг. Энэхүү нөхцөл байдлын улмаас нэхэмжлэгч тухайн барилгаас үйлчилгээний талбай захиалахын тулд ЖГ-ийн гэрээний нөхцөлөөр гэрээнд гарын үсэг зурахаас өөр сонголтгүй байсан. Иргэний хуулийн 200 дугаар зүйлийн 200.1-д зааснаар гэрээний нэг тал нөгөөдөө санал болгож байгаа, байнга хэрэглэх зорилгоор урьдчилан тогтоосон гэрээний нөхцөлийг гэрээний стандарт нөхцөл гэж үзнэ гэж заасан. Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 2.2 дахь заалтад захиалагч тал гэрээнд заасан төлбөрийг хугацаанд нь төлөөгүй бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд тухайн төлөгдөх ёстой төлбөрийн үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгчид төлөхөөр заасан атлаа, гэрээний 3.3 дахь заалтад гүйцэтгэгч хугацаа хэтрүүлсний улмаас захиалагчид төлөх алдангийн хэмжээг хугацаа хэтрүүлсэн зөрчил үүссэнээс хойш 4 дэх сараас эхлэн тооцож эхлэхээр, мөн ингэж тооцохдоо, гэрээний нийт үнийн дүнгийн 10 хувиар тооцон хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0.1 хувьтай тэнцэх алдангийг гүйцэтгэгч талд төлөхөөр заасан нь захиалагч талд илт хохиролтой бөгөөд шударга бус юм. Тус гэрээний дагуу гүйцэтгэгч тал нь үүргээ зөрчсөнөөс өөрийн хүлээх хариуцлагын хэмжээг илт багасгасан нь захиалагч талд хохиролтой, хариуцлагаас чөлөөлөгдөх боломжийг өөртөө олгосон гэж үзэж байна. Аливаа гэрээний харилцаанд талууд харилцан адил тэгш эрх эдэлж, үүрэг хүлээх ёстой. Монгол Улсын Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д Хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ. гэж заасан. Алдангийг хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр хуульд заасан байна. Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээгээр талуудын төлөх алдангийн хувь хэмжээ нь адил байх боловч алданги тооцох хугацаа болон алданги тооцох үнийн дүнг захиалагч талд хохиролтой байдлаар ялгаатай тусгасан байна. Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 3.4 дахь заалтыг мөн гэрээний 2.2 дахь заалт болон Иргэний хуулийн 232.6 дахь заалтуудтай харьцуулан авч үзвэл, гүйцэтгэгч тал хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд захиалагч тал хугацаа хэтэрсэн эхний 3 сарын алдангиа авч чадахгүй, мөн 4 дэх сараас эхлэн тооцогдох алданги нь гүйцэтгээгүй үүргийн нийт үнийн дүнгээс бодогдохгүй, харин тухайн гүйцэтгээгүй үүрэг буюу гэрээний үнийн дүнгийн 10 хувиас хоног тутамд 0,1 хувийн алданги тооцож төлүүлэхээр заасан нь захиалагчийн ашиг сонирхолд илт хохиролтой, шударга бус заалт байна. Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-д Стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. гэж заасны дагуу талуудын хооронд байгуулагдсан 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн №181122 /а/ болон №181122 /б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээнүүдийн 3.4 дэх заалтын 4 дэх сараас эхлэн... 10 хувиар тооцон... гэх стандарт нөхцөлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Гэрээний энэхүү стандарт нөхцөл нь хүчин төгөлдөр бус байх тул гүйцэтгэгч ЖГ нь гэрээний зүйлийг хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсэн тохиолдолд гүйцэтгээгүй үүргийн нийт үнийн дүнгээс хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг захиалагчид төлөх үүрэгтэй. Гүйцэтгэгч ЖГ-ийн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн нь гэрээний үнийн дүнгийн хэмжээгээр буюу гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн дүнгээр тодорхойлогдоно. Үүний дагуу, гүйцэтгэгч ЖГ-ийн төлбөл зохих алдангийг тооцвол, алданги тооцох хугацаа 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийг хүртэл 749 хоног хэтэрсэн бөгөөд нэг өдрийн алданги нь № 181122/а/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний тухайд 73,920.00 төгрөг, гэрээний дагуу тооцогдсон нийт алдангийн дүн 55,366,080 төгрөг болно. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-т Анз нь торгууль, алданги гэсэн төрөлтэй байна. Анзын нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй. гэж заасны дагуу гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиар алдангийн хэмжээг тооцоход 36,960,000 төгрөг болж байх тул хуульд заасан хэмжээгээр алдангийн хэмжээг нэхэмжлэх нь зүйтэй юм. Мөн, №181122/б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний тухайд 53,760 төгрөг, гэрээний дагуу тооцогдсон нийт алдангийн дүн 40,266,240 төгрөг болно. Дээр дурдсанчлан, Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4-т заасны дагуу гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиар алдангийн хэмжээг тооцоход 26,880,000 төгрөг болж байна. Хоёр гэрээний дагуу хариуцагчаас нэхэмжлэх алдангийн нийт дүн нь 63,840,000 төгрөг болж байна. Иймд, нэхэмжлэгч Д.Быг Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, Парк Од Молл худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай эарилгын 759 дугаар байрны В1 /Хүнсний зах/ давхрын 11 м.кв талбай бүхий 13 тоот болон 8 м.кв татбай бүхий 24 тоот 2 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгө /үйлчилгээний талбай/-ийн өмчлөгчөөр тогтоож, уг 2 ширхэг үйлчилгээний талбайн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг бүрэн гаргаж өгөхийг хариуцагч ЖГ-д даалгаж, 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн №181122 /а/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний зүйлийг хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсний алдангид 36,960,000 төгрөг, мөн өдрийн №181122 /б/ тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний зүйлийг хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсний алдангид 26,880,000 төгрөг, нийт 63,840,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү, гэжээ.

 

Хариуцагч ЖГ-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.Энхжаргал шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлагын тухайд манай компани Д.Бтай 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдөр №181122 /а/, №181122 /б/ дугаартай Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ-нүүдийг байгуулсан. №181122 /а/ тоот гэрээний дагуу захиалагч нь Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороонд байрлах Парк Од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 байрны В1 давхрын 13 тоот, 11м.кв талбайг, №181122 /б/ тоот гэрээний дагуу мөн үйлчилгээний төвийн барилгын В1 давхрын 24 тогт 1 талбайг захиалан бариулж, төлбөрийг гэрээний 2.1-д заасан графикын дагуу барагдуулах, гүйцэтгэгч тал нь талбайнуудыг гэрээнд заасны дагуу барьж хүлээлгэж өгөхөөр тохиролцсон. Нэхэмжлэгч нь № 181122 /а/ тоот гэрээний үнэд 70,000,000 төгрөг төлөх ёстойгоос манай компани 3,080,000 төгрөгтэй тэнцэх 4 хувийн хөнгөлөлт үзүүлж 73,920,000 төгрөгөөр тохиролцсон. Төлбөрөө 2018 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2021 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдрийн хугацаанд 6 хувааж төлсөн. №181122 /б/ тоот гэрээний үнэд 56,000,000 төгрөг төлөх ёстойгоос манай компани 53,760,000 төгрөгөөр тохиролцсон. Төлбөрөө 2018 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2021 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдрийн хооронд 5 хувааж төлсөн. Манай компани барилга барьж 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдөр ашиглалтанд оруулсан. Одоо төлбөр тооцооны үлдэгдэлгүй. Иймд өмчлөгчөөр тогтоолгоход татгалзах зүйлгүй. Дээрх 2 ширхэг талбайг Худалдаа Хөгжлийн банкны барьцаанаас чөлөөлж өгөхийг ЖГ-нд даалгуулах шаардлагын тухайд манай компани бусад барилгын компанийн жишгээр Парк Од төслийн санхүүжилтын тодорхой хувийг өөрийн хөрөнгөөр, зарим хэсгийг захиалагчдын хөрөнгө оруулалтаар, үлдэх хөрөнгийг банкны зээлээр шийдэж төслөө хэрэгжүүлж дууссан. Тухайн үед Парк Од моллын барилга нь Баянзүрх дүүргийн 26 дугаар хороо, Олимп хороолол 13312, Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө, 759 тоот барилга гэсэн албан ёсны хаягтай, нийт 18,250 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2204101345 дугаартай, 70 хувийн гүйцэтгэлтэй байхад 2019 оны 6 дугаар сарын 13-ны өдрийн ЗБ/149-25 тоот барьцааны гэрээгээр Худалдаа Хөгжлийн банкинд барьцаалсан. Парк Од моллын барилгыг мөн адил энэ журмаар барьцаалсан. Барилга ашиглалтанд орсоны дараа Парк Вью хотхоноос эхлээд 70 хувь барьцаанаас хэсэгчилэн чөлөөлж өмчлөлийн гэрчилгээгээ гаргуулаад явж байтал банк манай хоёрын дунд үл ойлголцол үүсч улмаар Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд зээлийн гэрээтэй холбоотой хэрэг үүссэн. Хэрэг үүссэнээс хойш банк барьцаа чөлөөлж өгөхөө больсон. Хэрэг дуустал ямар ч талбай чөлөөлөхгүй гэсэн. Уг хэрэг нь 2023 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн Улсын дээд шүүхийн Иргэний танхимын нийт шүүгчдийн бүрэлдэхүүнтэй хурлаар хянагдаж, банкны талаас гаргасан гомдлыг Улсын дээд шүүх хүлээн авахаас татгалзсан тул давж заалдах шатны шүүхийн магадлалын дагуу хэрэг анхан шатны шүүх буюу Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд хэрэг буцаагдаж, хянагдаж байна. Дээрх шалтгааны улмаас Худалдаа хөгжлийн банкны барьцаанаас хэсэгчилэн чөлөөлсөн бичгийг гаргуулж авч чадахгүй байна. Энэ асуудал Сүхбаатар дүүргийн шүүх дэх хэрэг маргаан дууссаны дараа шийдэгдэнэ. Мөн Захиалгын гэрээ 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдөр байгуулагдсан бол барьцааны гэрээ 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр байгуулагдсан бөгөөд энэхүү 2 гэрээний огноог харьцуулан үзэхэд барьцааны гэрээ хийгдэхээс өмнө захиалагч захиалгын гэрээгээ байгуулсан байна. Манай компани банктай анх тохиролцохдоо барьцааны гэрээ байгуулахаас өмнө борлуулалт хийсэн талбайг барьцаанд бариулахгүй гэсэн тохироотой байсан боловч банк дуусаагүй барилгын 1 гэрчилгээтэй гэдгээр далимдуулж сүүлд тохиролцооноосоо буцаж блокыг бүхэлд нь барьцаалж манай захиалагчдад хүндрэл учруулж байгаа. Банкнаас тухайн үед манайд ирүүлж байсан цахим шуудангаар энэ үйл баримт нотлогдоно. Анхнаасаа бүх талбайг барьцаалах хүсэл зориг манайд байгаагүй, банкны зүгээс ч гэсэн зарагдсан талбайг барьцаанд үнэлж авахгүй гэж байсан. Уг нь нэхэмжлэгчийн байр нь барьцаатай ямар ч хамааралгүй. Тэгэхээр манайх биш Худалдаа Хөгжлийн банк барьцаанаас чөлөөлж өгөх ёстой гэж үзэж байна. Иймд барьцаанаас чөлөөлөх шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардагдах бичиг баримтуудыг гаргуулах шаардлагын тухайд барьцаанаас хэсэгчилэн чөлөөлсөн банкны бичгээс бусад үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардагдах материалуудыг манайхаас гаргаж өгөхөд бэлэн байна. Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2023 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 5/12485 дугаартай албан тоотоор Парк Вью хотхон, Парк Од моллын захиалагч, худалдан авагч нарын өмчлөх эрхийн гэрчилгээг банкнаас зөвшөөрөл авахгүйгээр гаргах шийдвэр гарсан. Үүний дагуу одоо нэхэмжлэгч манай борлуулалтын албанаас холбогдох материалуудаа аваад Баянзүрх дүүрэг дэх улсын бүртгэлийн хэлтэст хандан ордероо авах боломжтой. №181122 /а/ тоот гэрээний алдангид 36,960,000 төгрөг, №181122 /б/ тоот гэрээний алдангид 26,880,000 төгрөг нийт алдангид 63,840,000 төгрөг гаргуулах шаардлагын тухайд анх Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ байгуулахдаа хөнгөлөлттэй үнээр байр захиалсан бол дараа нь гүйцэтгэгчээс аливаа торгууль, алданги нэхэхгүй байхаар талууд тохиролцсон. Энэ нь Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 2.9-д заагдсан байгаа. Захиалагч нь энэхүү гэрээний 2.1-т заагдсан графикт төлбөрөө хугацаа хожимдуулан төлж байсан, үнийн хөнгөлттэй нөхцлөөр төлбөрийг төлсөн, мөн бартераар гэрээ байгуулсан, зэрэг тохиолдолд захиалагч нь орон сууц ашиглалтанд орох хугацаанаасаа хоцорсон талаархи болон бусад ямарваа нэгэн алданги, торгууль тооцох, нэхэмжлэх эрхгүй байна" гэж заасан байдаг. №181122 /а/ тоот гэрээний хувьд нь 3,080,000 төгрөгтэй тэнцэх 4 хувь хөнгөлөлт, №181122 /б/ тоот гэрээний хувьд 2,240,000 төгрөгтэй тэнцэх 4 хувь хөнгөлөлтийг эдэлсэн. Мөн захиалгын гэрээний 3.1, 3.4-д заасны дагуу талбайг ашиглалтанд оруулах цаад хугацаа 2020 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдөр байсан. 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдөр улсын комиссын дүгнэлт гарсан. Энэхүү 7 сарын хугацаа нь тухайн үед Ковид 19 цар тахлын үе байсан. Энэ үед ажил саатаж, хүндрэл үүссэн. Энэ нь зөвхөн манай дээр биш улсын болон дэлхийн хэмжээнд нийтээрээ цар тахал, гамшгийн байдалд байсан. Энэ талаар бид Худалдаа Аж үйлдвэрийн танхимаас авч байсан давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээг нотлох баримтаар гаргаж байна. Гэрээний 6.3-т Захиалгат ажлын гүйцэтгэлийн явцад хүнд нөхцөл байдал, гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйл /байгалийн гэнэтийн үзэгдэл.... олон нийтийг хамарсан өвчний улмаас тогтоосон хорио цээрийн улмаас барилгын ажилд саатал гарсан тохиолдолд давагдашгүй хучин зүйлийн үйлчлэл зогсох хүртэл гэрээний хугацаа мөн хугацаагаар сунгагдана гэж заасны дагуу 2020 оны 3 дугаар сарын 30-ны өдрөөс 2020 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийг хүртэлх хугацаа давагдашгүй хүчин зүйлийн улмаас хойшилсон юм. Иймд алданги 63,840,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна, гэжээ.

Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, иргэний үнэмлэхийн лавлагаа, 2018.11.22-ны өдрийн №181122 /а/ дугаартай Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ, 2018.11.22-ны өдрийн №181122 /б/ дугаартай Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ,

 

Хариуцагчаас шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, хариу тайлбар, 2020.11.03-ны өдрийн БА-95/2020 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт, 2021.12.20-ны өдрийн 181/ШЗ2021/14911 дугаартай Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2023.12.28-ны өдрийн 5/12485 дугаартай албан бичиг, 2021.05.13-ны өдрийн 02/200 дугаартай Гэнэтийн буюу давагдашгүй хүчин зүйлийн гэрчилгээ зэрэг баримтыг тус тус нотлох баримтаар шүүхэд гаргаж өгсөн.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Нэхэмжлэгч Д.Б нь хариуцагч ЖГ-д холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 13 тоот, 11 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 24 тоот, 8 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тус тус тогтоолгох, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

 

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2024 оны 1 дүгээр сарын 16-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа 2018 оны 11 сарын 22-ны өдрийн 181122/а/ дугаартай гэрээний дагуу хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсний алданги 36,960,000 төгрөг, 181122/б/ дугаартай гэрээний дагуу хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсний алданги 26,880,000 төгрөг, нийт 63,840,000 төгрөг гаргуулахаар нэмэгдүүлсэн байна.

 

Шүүх хуралдаанаар хэргийг хянан хэлэлцэх явцад гаргасан нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, хуульд заасан журмын дагуу гаргаж өгсөн бичмэл нотлох баримтуудад тулгуурлан дараах хууль зүйн үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг шүүх хангаж шийдвэрлэв.

 

Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

Талуудын хооронд 2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 181122/а/ дугаартай Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ гэх нэртэй гэрээгээр гүйцэтгэгч ЖГ нь Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй Парк од үйлчилгээний зориулалттай барилгын Хүнсний зах В1-13 тоот хаягт байрлах 11 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулж, захиалагч Д.Бын өмчлөлд шилжүүлэх, захиалагч нь нийт 73,920,000 төгрөгийг гүйцэтгэгчид төлөхөөр

2018 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 181122/б/ дугаартай Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ гэх нэртэй гэрээгээр гүйцэтгэгч ЖГ нь Улаанбаатар хот, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй Парк од үйлчилгээний зориулалттай барилгын Хүнсний зах В1-24 тоот хаягт байрлах 8 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулж, захиалагч Д.Бын өмчлөлд шилжүүлэх, захиалагч нь нийт 53,760,000 төгрөгийг гүйцэтгэгчид төлөхөөр тус тус харилцан тохиролцжээ. /х.х 6-22 тал/

 

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь эрх зүйн харилцааны хувьд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаанд хамаарах ба гэрээ хүчин төгөлдөр болсон байна.

 

Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-т Хууль буюу гэрээгээр үүрэг гүйцэтгэгч нь ямар нэгэн үйлдэл хийх, эсхүл тодорхой үйлдэл хийхээс татгалзах үүргийг үүрэг гүйцэтгүүлэгчийн өмнө хүлээх бөгөөд үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнээс уг үүргээ гүйцэтгэхийг шаардах эрхтэй гэж зааснаар нэхэмжлэгч Д.Б дээрх гэрээний дагуу хариуцагчаас шаардах эрхтэй юм.

 

Хэргийг хянан хэлэлцэх шүүх хуралдааны явцад хариуцагч ЖГ Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 13 тоот, 11 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 24 тоот, 8 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тус тус тогтоолгох, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч, харин алданги нийт 63,840,000 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

 

Хариуцагч Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 13 тоот, 11 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 24 тоот, 8 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тус тус тогтоолгох, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрсөн тул шүүх уг шаардлагын хүрээнд хариуцагчийн зөвшөөрлийг батлахад гуравдагч этгээдийн эрх ашиг хөндөгдөөгүй байх тул батлах нь зүйтэй байна. Харин маргаж буй гэрээний зохицуулалттай холбогдуулан гаргасан шаардлагын хүрээнд дараах хууль зүйн дүгнэлтийг хийлээ.

 

Хариуцагч татгалзлаа ... гэрээний дагуу төлөх мөнгөн төгрөгийн үүргээс с 4 хувийн хөнгөлөлтийг нэхэмжлэгчид үзүүлсэн тул дээрх 181122/а/, 181122/б/ дугаартай гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.9-т захиалагч нь гэрээний 2.1-т заасан графикт төлбөрөө хугацаа хэтрүүлэн төлж байсан, хөнгөлөлттэй нөхцлөөр төлбөрийг төлсөн, бартерийн гэрээ байгуулсан тохиолдод гүйцэтгэгч тал гэрээний 3.4-т заасан үүргээс чөлөөлөгдөнө гэж зааснаар алданги шаардах эрхгүй ... гэж тайлбарлаж байна.

 

Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.9-т зааснаар аж ахуйн нэгж өөрийн барьж ашиглалтад оруулж байгаа барилгын борлуулалтыг нэмэгдүүлэх, мөнгөн хөрөнгийн төвлөрлийг ихэсгэхээ иргэн, аж ахуй нэгжид төлбөрийн тодорхой хөнгөлөлт үзүүлж үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг тогтоож гэрээ байгуулж байгаа нь үнийн хөнгөлөлт гэж үзэх үндэслэлгүй юм. Өөрөөр хэлбэл Захиалагч мөнгөн төлбөрийг өндөр төлөх тусам хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ ихсэж байгаа нөхцөл нь гүйцэтгэгч нь барилгыг барих мөнгөн хөрөнгийн төвлөрлийг нэмэгдүүлэх зорилгоор Захилагчид үзүүлж байгаа хөнгөлөлт юм. Түүнээс ЖГ нь дээрх 2 гэрээний дагуу давуу эрхийн хөнгөлөлт үзүүлсэн болох нь тогтоогдохгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1-т Стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна. Энэ тохиолдолд стандарт нөхцөлийг гэрээнд тусгах болсон нөхцөл байдал, талуудын ашиг сонирхол болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ, 202.2.4-т гэрээгээр нэгэнт тогтоосон үүргээ нөгөө талын хууль ёсны ашиг сонирхолд үл нийцэх байдлаар өөрчлөх буюу татгалзах эрхтэй байхаар заасан, 202.2.14-т санал гаргагч талын бэлтгэн нийлүүлсэн бараа, гүйцэтгэсэн ажил, үйлчилгээний дутагдлын талаар хүлээх хариуцлагыг хуульд зааснаас бага хэмжээгээр тогтоосон гэж тус тус заажээ.

 

Дээрхээс үзэхэд талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2 дугаар зүйлийн 2.9 дэх заалт нь гүйцэтгэгч буюу ЖГ алданги төлөх үүргээс чөлөөлөгдсөн зохицуулалт, гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.4 дэх заалт нь гүйцэтгэгч буюу ЖГ нь өөрийн хүлээх хариуцлагыг хуульд зааснаас бага хэмжээгээр тогтоосон уг заалтууд тус тус хүчин төгөлдөр бус байна.

 

Маргаан бүхий Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо, Парк од үйлчилгээний зориулалттай барилгын Хүнсний зах В1-13, В1-24 тоотод байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгсөн болохыг хариуцагчаас нотлох үүрэгтэй боловч уг үүргээ хэрэгжүүлээгүй бөгөөд 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 01/22 дугаартай Хөрөнгийн менежментийн үйлчилгээний гэрээ байгуулагдсанаар үл хөдлөх хөрөнгийг хүлээн авсан гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлтэй байх тул 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг нэхэмжлэгчид хүлээлгэж өгсөн гэж шүүх үзлээ. /х.х 22 тал/

 

Хариуцагч буюу гүйцэтгэгч тал талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.1-т зааснаар үйлчилгээний талбайг 2019 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор багтаан захиалагчид хүлээлгэн өгөхөөр, 3.4-т зааснаар 2020 оны 4 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс алданги тооцож захиалагчид төлөхөөр тус тус тохиролцсон байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон буюу нийтэд илэрхий үйл баримт хэрэг хянан шийдвэрлэхэд холбогдолтой байвал түүнийг дахин нотлохгүй гэж зааснаар Монгол улс болон Дэлхий даяар 2019 оны 11 дүгээр сараас 2021 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдрийг хүртэл Ковид-19 цар тахал тархсан нь нийтэд илэрхий үйл баримт байх тул хариуцагчийн хугацаа хэтрүүлсэн үйлдлийг үүрэг гүйцэтгэгчийн гэм буруугаас бүхэлдээ болоогүй гэж үзэж, энэ хүртэлх хугацаа хэтрүүлсэн алдангийг тооцох үндэслэлгүй гэж шүүх үзлээ. Мөн нэхэмжлэгч 181122 /а/ дугаартай гэрээний үүргийг 2021 оны 7 дугаар сарын 26-ны өдөр, 181122 /б/ дугаартай гэрээний үүргийг 2021 оны 7 дугаар сары 05-ны өдөр тус тус бүрэн биелүүлсэн байх тул нэхэмжлэгч гэрээний үүргээ биелүүлснээс хойшхи хугацааны алдангийг шүүх олгох нь зүйтэй гэж дүгнэлээ.

 

Иймд 181122 /а/ дугаартай гэрээний үүрэгт алданги 12,862,080 /2021.07.26-ны өдрөөс 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийг хүртэл 174 хоног * 1 хоногийн алданги 73,920 төгрөг/ төгрөг, 181122 /б/ дугаартай гэрээний үүрэгт алданги 10,375,680 /2021.07.05-ны өдрөөс 2022 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийг хүртэл 193 хоног * 1 хоногийн алданги 53,760 төгрөг/ нийт 23,237,760 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 40,602,240 төгрөг гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2-т нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангасан бол шүүхийн зардлыг тэр хэмжээгээр хариуцагч буюу нэхэмжлэгчид хуваарилан хариуцуулна гэж зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,709,650 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ЖГ-иас 1,435,511 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Д.Бд олгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлүүдийг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д заасныг тус тус баримтлан Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 13 тоот, 11 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, Баянзүрх дүүрэг, 26 дугаар хороо Парк од молл үйлчилгээний зориулалттай 759 дүгээр байрны, В1 давхрын 24 тоот, 8 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр тус тус тогтоож, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагч ЖГ-нд даалгаж, алданги 23,237,760 төгрөгийг хариуцагч ЖГ-иас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас 40,602,240 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосугай

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,709,650 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Жигүүр гранд ХХК-иас 1,435,511 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Д.Бд олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг танилцуулан сонсгомогц хуулийн хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг зохигчид, тэдгээрийн төлөөлөгч болон өмгөөлөгчид гардаж авснаас хойш 14 хоногийн дотор Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ШҮҮГЧ Ц.ОЮУНБИЛЭГ