2024          02            28                                   128/ШШ2024/0174

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч У.Бадамсүрэн би даргалж, тус шүүхийн 2 дугаар танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар, 

Нэхэмжлэгч: О овогт Б.У /РД:/,

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ш.Ц /РД:/,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч: З.Ж /ШТЭҮД:/

Хариуцагч: Б******* дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн улсын бүртгэгч Ж.Т,

Гуравдагч этгээд: “.....” ХХК /РД:/,

Гуравдагч этгээд: “.............” ХК /РД:/.

Тус шүүх хуралдаанаар барьцаалбар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлтэй холбоотой маргааныг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ш.Ц, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч З.Ж, хариуцагч Ж.Т /цахимаар/, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Номин нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.У-с Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтсийн улсын бүртгэгч Ж.Т-т холбогдуулан “Б******* дүүргийн *******-р хороо, П******* вью хотхоны ......... тоот байрыг Б.У нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан хариуцагчийн татгалзлыг хууль бус болохыг тогтоож, уг үл хөдлөх хөрөнгийг Б.У-н нэр дээр бүртгэж гэрчилгээ олгохыг даалгах”-аар маргаж байна.

2. Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэс болон Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар нь "...Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөтлөх журмын 2.1-8-д “эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ноогдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах”, 10.7-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана”, Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1-д “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно”, 20.1.8-д “Улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн хүчинтэй байгаа эрхийг дахин бүртгэж гэрчилгээ олгох” гэж заасан. Иргэн Б.У өмчлөлд Б******* дүүрэг ******* дугаар хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, ...........тоот орон сууцыг бүртгэх үндэслэлгүй. Учир нь нэхэмжлэгч үүрэг ногдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаж өгөөгүй, бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан, өмчлөх эрхийг бүртгэх боломжгүй..." үндэслэлээр татгалзсан байна.

3. Нэхэмжлэгч Б.У бүртгэхээс татгалзсан мэдэгдэлийг аваад 2023 оны 09 дүгээр сарын 15-ны өдөр Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт гомдол гаргасан боловч 2023 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдөр гомдлыг хангах боломжгүй хариуг авснаар тус шүүхэд 2023 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр нэхэмжлэл гаргажээ.

4. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ: "...Б. У нь 2016 оны 07 дугаар сарын 07-ны  өдөр “..........” ХХК-ийн ашиглалтад оруулах Б******* дүүргийн *******-р хороо П******* вью хотхоны ........... тоот орон сууцны зориулалттай 68.93 м.кв 3 өрөө орон сууцыг худалдан авахаар тус байгууллагын борлуулалтын менежер Ц.О болон захирал Б.Х нартай барилгад хөрөнгө оруулалт хийх 170413 тоот гэрээг байгуулсан. Тус гэрээг байгуулахдаа миний бие 1 м.кв-ыг 2,300,000 төгрөгөөр тооцон тохиролцон нийт төлбөр болох 158,539,000 төгрөгийг 2019 оны 10 дугаар сарны 17-ны өдөр бүрэн төлж барагдуулсан боловч орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахгүй өнөөдрийг хүрч байна.

“......” ХХК болон ".........." ХК-ийн хооронд 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр байгуулсан зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээ нь  манай П******* вью хотхоны ............ тоот орон сууцад ямар ч хамааралгүй, уг гэрээг байгуулахаас өмнө төлбөрийг бүрэн барагдуулж дууссан юм. Гэтэл Б******* дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс болон Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар нь Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөтлөх журмын 2.1.8-д “Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ноогдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах” гэж заасан үндэслэлээр татгалзсан.

Энэ нь 2015 оны 12 дугаар сарын 09-ний өдрийн Үндсэн хуулийн цэцийн тогтоолоор Иргэний хуулийн 171 дүгээр зүйлийн 171.2 дах хэсэгт заасан, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1 дэх хэсгийн “...гагцхүү барьцаалагдсан зөвшөөрөлтэйгөөр...” гэсэн нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургаадугаар зүйлийн гурав дахь заалтын “...Үл хөдлөх хөрөнгө...өмчлөх...эрхтэй” гэснийг зөрчсөн байх тул хүчингүй болгосугай” гэсэн Үндсэн хуулийн цэцийн тогтоолыг зөрчиж байна. Мөн 2017 оны 12 дугаар сарын 06-ны өдрийн Үндсэн хуулийн цэцийн тогтоолоор 170 дугаар зүйлийн 170.6 дахь хэсэгт “Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 27.1 дэх хэсгийн “Барьцаалуулагч үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны зүйлийг бусдын өмчлөлд шилжүүлэхдээ барьцаалагчийн зөвшөөрөл авна” гэсэн заалтыг хүчингүй болгосон Үндсэн хуулийн цэцийн тогтоолыг зөрчиж байна. Хуулиас давсан журам гэж байхгүй.

Иймд П******* вью хотхоны 68.93 м.кв талбайтай, .......... тоот орон сууцыг өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байна” гэжээ.

5. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Б******* дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэс болон Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар нь Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөтлөх журмын 2.1.8-д заасан "Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ноогдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах" гэсэн үндэслэлээр татгалзсан. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж, “........” ХХК-г хариуцагчаар татсан ба хариуцагчаас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэснээр Б.У нь тус орон сууцны өмчлөгч болох нь тогтоогдсон.

Нэхэмжлэгч нь “.....” ХХК-ийг “......” ХК-аас зээл авсан талаар мэдээгүй, мэдэх боломж ч байгаагүй. Тухайн орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулсан. Барьцаалбартай гэж тайлбарлаж байна. Ямар ч өргүй тохиолдолд барьцаанд тавина гэж байхгүй, нэхэмжлэгчийн эрх ашиг хөндөгдөнө. Тухайн эд хөрөнгөө захиран зарцуулах боломжгүй болно. Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1.1-т улсын бүртгэгч нь үйлчлүүлэгчид хууль бус шаардлага тавих, зүй бусаар харьцах, үндэслэлгүйгээр улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах гэж заасан байна. Эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.3, 11.3 .11.9-т заасныг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж тухайн орон сууцны гэрчилгээг Б.У-н нэр дээр барьцаагүйгээр гаргуулж өгнө үү” гэв.

6. Хариуцагчаас 2023 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдөр тус шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Улаанбаатар хот, Б******* дүүрэг *******-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, ......45 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг хуулийн этгээд “......” ХХК /.../-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц. О-н 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр гаргасан мэдүүлэг, бүртгүүлэх тухай албан бичиг, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар, газар эзэмшүүлэх гэрээний хуулбар, НХТЕТГ-ын албан ёсны хаяг, газрын кадастрын зураг, барилга байгууламжтай холбоотой нотлох баримтууд, эд хөрөнгийн план зураг, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрээний хуулбар, хуулийн этгээдийн дүрэм зэргийг үндэслэн 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн ..... дугаарт бүртгэсэн байна.

Улаабаатар хот, Б******* дүүрэг *******-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, .... тоот 100 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг бүртгүүлэх хуулийн этгээд “...” ХХК /..../-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч иргэн М.П-н 2018 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдрийн мэдүүлэг, хуулийн этгээдийн албан бичиг, итгэмжлэл, хурлын шийдвэр, "...." ХХК-ийн албан бичиг, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар дүрэм, хурлын тэмдэглэл, “.....” ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, газрын кадастрын зураг, барилга байгууламжтай холбоотой нотлох баримтууд, эд харангийн план зураг, фото зураг зэргийг үндэслэн 85 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр 2018 оны 10 дугаар сарын 18-ны өдөр бүртгүүлсэн байна.

2019 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн мэдүүлэг, “......” ХК-ийн барьцаа бүртгүүлэх тухай албан бичиг, 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 203 тоот нотариатчийн гэрчилсэн тус банктай байгуулан зб/149-21, 2018 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн зг/149-5 тоот барьцаат зээлийн гэрээ бүртгүүлсэн байна. 2019 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдөр, 2020 оны 04 дүгээр сарын 29-ний өдрийн мэдүүлэг, лавлагаа хүссэн албан бичгээр тус тус лавлагаа олгосон.

Улаанбаатар хот, Б******* дүүрэг *******-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот 100 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг бүртгүүлэх хуулийн этгээд “......” ХХК -ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч иргэн С.Б-н 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн мэдүүлэг, хуулийн этгээдийн албан бичиг,.....-ны гүйцэтгэл нэмэгдүүлж, гэрчилгээг шинэчлэн гаргуулах ба барьцаанаас чөлөөлөх эрх үүсэхгүй тухай албан бичиг, “....” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, итгэмжлэл, хурлын шийдвэр, “....” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, дүрэм, барилга, байгууламж ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт, фото зураг зэргийг үндэслэн 100 хувийн гүйцэтгэлтэйгээр 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдөр бүртгүүлсэн байна.

2020 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн мэдүүлэг, ".....” ХК-ийн барьцаа хөрөнгө шинэчлэн бүртгүүлэх тухай албан бичиг, 2016 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдрийн зг/149-01, 2017 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн зг/149-02, 2017 оны 12 дугаар сарын 21-ний өдрийн зг/149-03, 2018 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн зг/149-04, 2021 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн зг/149-05, 2020 оны 04 дүгээр сарын 27-ны өдрийн зг/149-06 тоот зээлийн нэмэлт гэрээ, 2020 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн зб/149-21-1 тоот барьцааны нэмэлт гэрээг тус тус бүртгүүлсэн байна.

Дээрх эд хөрөнгө нь Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлд заасны дагуу мэдүүлэг, нотлох баримтыг бүрдүүлэн бүртгүүлсэн байна. Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөтлөх журын 2.1.8-д “Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийн дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах” гэж, 10.7-д “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж заасан. Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1-д “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно” гэж мөн зүйлийн 20.1.8-д “улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн хүчинтэй байгаа эрхийг дахин бүртгэж гэрчилгээ олгох” гэж заасан байх тул өмчлөх эрхийг бүртгэх боломжгүй байна.

Иргэн Б.У өмчлөлд Б******* дүүрэг ******* дугаар хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, 751 дугаар байрны ..... тоот орон сууцыг бүртгэх үндэслэлгүй байна. Учир нь нэхэмжлэгч үүрэг ногдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаж өгөөгүй, бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

7. Хариуцагч шүүх хуралдаанд гаргасан нэмэлт тайлбартаа: “Улаанбаатар хот, Б******* дүүрэг *******-р хороо 13312 нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, .... тоот 45 хувийн гүйцэтгэлтэй орон сууцыг “....” ХХК-итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.О-н 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ны өдөр гаргасан мэдүүлэг, бүртгүүлэх тухай албан бичиг, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар, газар эзэмшүүлэх гэрээний хуулбар, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, хуулийн этгээдийн дүрэм зэргийг үндэслэн 2017 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн ...... дугаарт бүртгэсэн байна. 2019 оны 06 дугаар сарын 20-ны өдрийн мэдүүлэг, “....” ХК-ны барьцаа бүртгүүлэх тухай албан бичиг, 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн 203 тоот нотариатчийн гэрчилсэн тус банктай байгуулсан 149-21, 2018 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн 149-5 тоот барьцаат зээлийн гэрээ бүртгүүлсэн байна.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1-д “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно" гэж мөн зүйлийн 20.1.8-д “улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн хүчинтэй байгаа эрхийг дахин бүртгэж гэрчилгээ олгох” гэж заасан байх тул өмчлөх эрхийг бүртгэх боломжгүй байна. Иргэн Б.У өмчлөлд Б******* дүүрэг *******-р хороо ... дугаар байрны .... тоот орон сууцыг бүртгэх үндэслэлгүй байна. Учир нь нэхэмжлэгч үүрэг ногдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаж өгөөгүй бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан.

Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

8. Гуравдагч этгээд “.......” ХХК-аас шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “Манай компани ирэн Б.У-тай 2017 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр 170413 тоот Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх тухай гэрээ байгуулсан. Энэхүү гэрээгээр Б******* дүүрэг, *******-р хороо, ... хотхоны 751 дүгээр байрны 6 давхрын 125 тоот, 68.93 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 158,539,000 төгрөгөөр захиалан бариулахаар тохиролцсон. Гүйцэтгэгч буюу манай компани нь орон сууцыг барьж, 2020 оны 01 дүгээр сарын 07-ны өдөр ашиглалтад оруулан, улсын комисст хүлээлгэн өгч, захиалагчид түлхүүр гардуулсан. Нэхэмжлэгч орон сууцандаа орсноос хойш одоог хүртэл хэвийн эзэмшиж, ашиглаж байна. Манай компани бусад барилгын компаниудын жишгээр төслийн зарим санхүүжилтийг банкнаас тэр дундаа .....с авсан. ..... манай компани хоёрын хооронд 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн ЗБ/149-21 тоот барьцааны гэрээ байгуулагдсан. Барьцааны гэрээ байгуулагдах үед П******* вью хотхоны 751-р байр нв блокоороо 85% гүйцэтгэлтэй, ........ улсын бүртгэлийн дугаартай, дуусаагүй барилгын 1 гэрчилгээтэй байсан. Манай зүгээс захиалга хийгдсэн айлуудаа банкид мэдэгдэж, борлуулалтын тайлан мэдээгээ явуулж байсан. Банкны зүгээс судалгаа хийхдээ борлуулалт хийгдсэн байрыг барьцаанд үнэлэхгүй гэж байсан. Өөрөөр хэлбэл захиалгын гэрээгээ байгуулж, урьдчилгаа төлбөр төлсөн айлуудыг барьцаанд бариулахгүй байхаар тохиролцсон. Харин банк сүүлд энэ тохиролцооноосоо буцаж анхны захиалагчдын бичиг баримтыг гаргаж өгөхгүй хүндрэл учруулаад байгаа юм. Уг нь нэхэмжлэгчийн хувьд барьцааны гэрээ байгуулагдах 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрөөс өмнө буюу 2017 оны 04 сарын 13-ны өдөр захиалгын гэрээ байгуулсан тул дээрх барьцааны гэрээтэй ямар ч хамаагүй юм.

Нэхэмжлэгч Б.У-н нэхэмжлэлд дурдсан шаардлагыг дэмжиж байна. Хариуцагч нь барьцаалагчийн зөвшөөрлийг шаардаж бүртгэхээс татгалзсан нь хууль бус юм. Учир нь Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдрийн 183/ШШШ2023/02427 дугаартай шийдвэрээр Б.У-г 751 байрны ..... тоот орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон. Өмчлөлийн талаар маргаан байхгүй.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2023 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 5/12485 дугаартай албан тоотоор барьцааны эрхийг хэвээр хадгалж, П******* вью хотхоны захиалагч, худалдан авагч нарын өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулах нь зүйтэй гэдэг шийдвэр гарснаар одоогийн байдлаар 80 гаруй оршин суугч гэрчилгээгээ авсан. Нэхэмжлэгч мөн адил Б******* дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтэст хандан мэдүүлгээ гаргаж өмчлөлийн гэрчилгээгээ гаргуулан авах боломжтой. Дээрх үндэслэлээр өмчлөх эрхийн гэрчилгээг олгох нь зүйтэй" гэжээ.

9. Гуравдагч этгээд “...” ХК-аас шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “....” ХК болон “....” ХХК нарын хооронд 2015 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн №ЗГ/140 дугаартай зээлийн гэрээ болон түүнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан бусад гэрээ байгуулсан. Улмаар зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах зорилгоор “....” ХК “...” ХХК нарын хооронд 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр ЗБ/149 дугаартай Үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны гэрээ байгуулсан. Барьцааны гэрээг бичгээр байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн хүчин төгөлдөр бөгөөд барьцааны гэрээний дагуу тэргүүн ээлжид зээлийн гэрээний шаардлага хангуулах этгээд нь банк болно.

“...” ХХК нь зээлийн гэрээний дагуу зээлийн үндсэн төлбөр, үндсэн хүү, зээлийн хүү төлөх үүргээ биелүүлээгүй, зээлийн хугацаа хэтэрсэн ангилалтай байгаа тул банкны хувьд Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйл, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хууль, Зээлийн гэрээ болон барьцааны гэрээнд тус тус заасны дагуу барьцааны гэрээгээр хүлээсэн үүргээс чөлөөлөх, барьцааны эрхийг дуусгавар болгох, чөлөөлөх хууль болон гэрээнд заасан үндэслэл бүрдээгүй байна. Мөн банк орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх зөвшөөрлийг олгохтой холбоотой харилцаа нь иргэний эрх зүйд хамаарна” гэжээ.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлтэй байна.

2. Иргэн Б.У нь “.....” ХХК-тай 2017 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх” №170413 дугаар гэрээг байгуулсан, уг гэрээгээр Б******* дүүргийн ******* дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй орон сууцны зориулалттай П******* вью хотхоны 1 дүгээр байрны 6 давхар В тоот 3 өрөө буюу 68,93 м.кв талбайтай орон сууцыг 158,539,00 төгрөгийн хөрөнгө оруулалтаар захиалга хийж, “.......” ХХК нь уг байрыг захиалагч Б.У-н өмчлөлд шилжүүлэхээр харилцан тохиролцсон, захиалагч буюу нэхэмжлэгч нь хөрөнгө оруулалтын төлбөрийг 2019 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдөр барагдуулж, гэрээний үүргээ биелүүлжээ.

3. “....” ХХК-ийн зүгээс 2022 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдрийн 22/332 дугаар албан бичгээр “...П******* вью хотхон, .... тоот хаягт байршилтай, 5771.06 м.кв талбайтай, орон сууцны зориулалттай,  дугаартай улсын бүртгэлийн гэрчилгээнээс 6 давхрын В блок буюу 125 тоот 68,93 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг хасалт хийж, захиалагч Б-н У-н захиалсан 68,93 м.кв талбай бүхий орон сууцыг түүний нэр дээр шилжүүлэх” хүсэлтийг Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст гаргаж байжээ. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч Б.У болон гуравдагч этгээд “...” ХХК-ийн хооронд дээрх орон сууцны өмчлөлтэй болон бүртгэлтэй холбоотой маргаан байхгүй байна.

4. Б.У-с “...” ХХК-д холбогдуулан “Б******* дүүрэг, ******* дугаар хороо, П******* вью орон сууцны хотхон, 751 дүгээр байр,....., 68,93 м.кв, 3 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай” нэхэмжлэлийг Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд гаргаснаар тус шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдрийн 02427 дугаар шийдвэрээр Б.У-с гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хариуцагч "..." ХХК хүлээн зөвшөөрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн, энэ талаарх баримт хэрэгт авагджээ.

5. Түүнчлэн “.....” ХХК болон “......” ХК-ийн хооронд 2015 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн  ЗГ/149 дугаар, 2018 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдрийн №ЗГ/149-4 дугаар зээлийн гэрээ, 2018 оны 06 дугаар сарын 29-ний өдрийн №ЗГ/149-5 дугаар зээлийн нэмэлт гэрээ, 2019 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдрийн ЗБ/149-21 дугаар үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой эрхийн барьцааны гэрээ, 2019 оны 06 дугаар сарын 27-ны өдрийн №ЗГ/149-6 дугаар зээлийн нэмэлт гэрээ, 2020 оны 04 дүгээр сарын 24-ний өдрийн №149-21-1 дугаар барьцааны нэмэлт гэрээ тус тус байгуулагдсан талаарх бичгийн нотлох баримтууд,

6. “......” ХК-аас 2019 оны 06 дугаар сарын 17-ны өдрийн 7-494 дүгээр албан бичгээр “...Б******* дүүргийн ******* дугаар хороо, 13312 Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот хаяг,  дугаар болон бусад дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн, 2020 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 7-494/641 дүгээр албан бичгээр “...Б******* дүүргийн ******* дугаар хороо, 13312 Нийслэл хүрээ өргөн чөлөө гудамж, .... тоот хаяг, Y  дугаар болон бусад дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг тус тус бүртгүүлэхээр Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт хандаж байсан талаарх бичгийн баримтууд тус тус хэрэгт авагдсан.

7. Нэхэмжлэгч Б.У 2023 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр, 2023 оны 09 дүгээр сарын 08-ны өдөр тус тус өөрийн өмчлөлийн дээрх орон сууц буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхээр Б******* дүүрэг дэх Улсын бүртгэлийн хэлтэст мэдүүлсэн боловч татгалзсан хариу авсан, улмаар маргаан бүхий асуудлаар захиргааны журмаар урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагааны хүрээнд Улсын бүртгэлийн ерөнхий газарт өргөдөл гаргасан боловч амжилт олоогүй байна. 

8. Улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан дээрх шийдвэрийн хууль бус  үндэслэлийн талаар нэхэмжлэгчээс “...татгалзал нь үндэслэлгүй, барьцаалбартай холбоотой Үндсэн хуулийн цэцийн тогтоол гарсан, ... журмыг үндэслээд татгалзаж байгаа нь хууль бус” зэргээр маргасан бол, хариуцагчаас “...үүрэг ногдуулсан хэлцэл хийсэн этгээдийн зөвшөөрлийг мэдүүлэгт хавсаргаагүй, хуульд заасан бүрдүүлбэрийг бүрэн хангаагүй тул бүртгэхээс татгалзсан...” хэмээн тайлбарлаж, гуравдагч этгээдүүдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс татгалзал үндэслэлтэй болон үндэслэлгүй талаарх өөрсдийн байр сууриа илэрхийлжээ.

9. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1. “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг бүртгэхэд эрхийн улсын бүртгэлд дараах мэдээллийг тусгана”, 11.1.4.“эрх бүхий этгээдийн шийдвэрээр эрх шилжиж байгаа бол шийдвэрийн нэр, он, сар, өдөр, дугаар”, 11.3. “Шүүх, арбитрын шийдвэрийн үндсэн дээр өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч өөрчлөгдөж байгаа бол өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрх олж авч байгаа этгээд мэдүүлэг гаргах ба мэдүүлэгт шүүх, арбитрын шийдвэрийг хавсаргана”, 11.9. “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор эрхийн улсын бүртгэлд зохих өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, энэ тухай мэдүүлэг гаргагчид бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэх бөгөөд өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ”, Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1. “Улсын бүртгэлийн үйл ажиллагаанд дараах зүйлийг хориглоно”, 20.1.1.“улсын бүртгэгч ... үндэслэлгүйгээр улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах” гэж хуульчилсан бол,

10. Засгийн газрын 2018 оны 12 дугаар сарын *******-ны өдрийн 397 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 6.5-д “шүүх, арбитрын шийдвэр, албадан дуудлага худалдаа, барьцааны зүйлээс үүргийн гүйцэтгэл хангуулах замаар үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжсэнийг бүртгэхдээ Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11.3, 11.4, 11.5, 11.6-д заасан журмыг баримтална” гэж заажээ.

11. Дээрх хууль болон журмын заалтаас үзвэл, нэхэмжлэгч нь Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдрийн 02427 дугаар шүүхийн шийдвэрийн дагуу 2023 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө /орон сууц/-ийг бүртгүүлэхээр хариуцагч Б******* дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтэст мэдүүлэг гаргасан нь хуульд нийцсэн,

Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийн дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагад дурдсан хаягт байршилтай орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болсноор өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлд өмчлөгч өөрчлөгдсөн бүртгэл хийлгэх үндэслэл бүхий нөхцөл байдал үүссэн байхад хариуцагчаас ...“Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэл хөдлөх журам”-ын 2.1.8. “эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн эд хөрөнгийг дараагийн бүртгэл хийхэд өмнөх бүртгэлд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн эсэх, тусгай болон урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэн эсэхийг нягтлан шалгах”, 10.7. “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргах” үндэслэлээр хууль ёсны өмчлөгч болох нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгө-орон сууцыг улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзсан нь хуульд нийцээгүй гэж үзнэ.

12. Энэ тохиолдолд Засгийн газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын *******-ны өдрийн 358 дугаар тогтоолоор Засгийн газрын 2018 оны 12 дугаар сарын *******-ны өдрийн “Журам батлах тухай” 397 дугаар тогтоолын хавсралтаар баталсан “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 10.7-д “үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн бусад эрхэд үүрэг ногдуулсан хэлцэл бүртгэгдсэн бол эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээдийн бичгээр гаргасан зөвшөөрлийг авч, хувийн хэрэгт хавсаргана” гэж заасан заалтыг хүчингүй болгож, хэм хэмжээний актад бүртгэсэн байгааг, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газрын 2023 оны 12 дугаар сарын 18-ны өдрийн “Чиглэл хүргүүлэх тухай” 5/12510 дугаар албан бичигт дурдсанаар Засгийн газрын 2023 оны 09 дүгээр сарын *******-ны өдрийн 358 дугаар тогтоолоор “Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл хөтлөх журам”-ын 10.7 дахь заалт хүчингүй болсонтой холбогдуулан дуусаагүй барилгаар эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн, бүхэлдээ барьцааны эрх бүртгэлтэй байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг захиалагч, хөрөнгө оруулагч, худалдан авагч нарын өмчлөлд хэсэгчлэн шилжүүлж эрхийн улсын бүртгэлд тусад нь салгаж бүртгэхдээ: 1. “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.4-т “Барьцааны зүйлийг бусдад шилжүүлэх талаар тогтоосон журам зөрчсөн эсэхийг үл харгалзан тухайн барьцааг хүчинтэй гэж үзнэ” гэж заасны дагуу бүхэлдээ барьцааны эрх бүртгэлтэй байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн өмчлөх эрхийг захиалагч, хөрөнгө оруулагч, худалдан авагчдын өмчлөлд хэсэгчлэн салгаж бүртгэх нь барьцаа хөрөнгө болон барьцаалагч этгээдийн эрх ашгийг хөндөхгүй байх тул Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.6-д заасан нотлох баримтуудыг хавсарган эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх”-ээр зааж   чиглэл өгснийг анхаарахаар байна.

13. Хэдийгээр нэхэмжлэгчийг мэдүүлэг гаргах үед дээрх журам хүчин төгөлдөр байсан хэдий ч татгалзлыг зөвтгөх хууль зүйн боломжгүй. Учир нь Засгийн газраас өөрт олгосон эрх хэмжээний хүрээнд маргаан бүхий харилцааг зохицуулж байсан журмыг баталсан тогтоолын холбогдох заалтыг хүчингүй болгосон, ийнхүү хүчингүй болгосноор татгалзах үндэслэл арилсан байх тул нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө бүртгүүлэх, өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ авах эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол сэргэх учиртай болохыг, Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны тухай хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.4-т “Барьцааны зүйлийг бусдад шилжүүлэх талаар тогтоосон журам зөрчсөн эсэхийг үл харгалзан тухайн барьцааг хүчингүй гэж үзнэ” гэж зааснаар барьцааны хөрөнгийг өмчлөлдөө шилжүүлэн авсан этгээд өмнөх барьцаалуулагчийн эрх, үүргийг хэрэгжүүлэх ба барьцааны зүйлийг бусдад шилжүүлсэн нь барьцааг хүчингүй болгох үндэслэл болохгүй бөгөөд уг бүртгэлийн улмаас барьцаалагч “...........” ХК-ийн эрх хөндөгдөхгүй болохыг тус тус тэмдэглэж байна.

14. Иймд хэрэгт авагдсан бөгөөд шүүх хуралдаанаар хянан хэлэлцэгдсэн бичгийн нотлох баримтууд, шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээдийн тайлбар зэргийг харьцуулан шинжлэн судлаад дээрх үндэслэлээр Б.У-н нэр дээр үл хөдлөх эд хөрөнгө болох байрны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргахаас татгалзсан хариуцагчийн татгалзлыг хууль бус болохыг тогтоож, “Б******* дүүргийн ******* дугаар хороо П******* вью хотхоны 751-125 тоот байрыг Б.У-н нэр дээр бүртгэж гэрчилгээ олгох”-ыг хариуцагчид даалгаж шийдвэрлэх нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 19 дүгээр зүйлийн 19.4. “улсын бүртгэгч нь дараах эрх, үүрэгтэй байна”, 19.4.2. “энэ хуулийн 6, 7, 8 дугаар зүйлд заасан улсын бүртгэлийн төрлийн хүрээнд иргэн, хуулийн этгээдээс улсын бүртгэл хийлгэх тухай хүсэлт, нотлох баримтыг хүлээн авч хянан улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх тухай шийдвэр гаргах”-аар заасныг, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.3. “Шүүх, арбитрын шийдвэрийн үндсэн дээр өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч өөрчлөгдөж байгаа бол өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрх олж авч байгаа этгээд мэдүүлэг гаргах ба мэдүүлэгт шүүх, арбитрын шийдвэрийг хавсаргана”, 11.9. “Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор эрхийн улсын бүртгэлд зохих өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, энэ тухай мэдүүлэг гаргагчид бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэх бөгөөд өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ” гэж зохицуулсныг тус тус хангуулах үндэслэл болох ба хариуцагч нь эдгээр хуулийн үзэл санаа, зорилгод нийцүүлэхгүйгээр захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагааны журам зөрчиж, нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлоо хамгаалуулахаар гаргасан өргөдлийг шийдвэрлэх үүргээ биелүүлээгүй, ийнхүү хууль бус татгалзлаараа нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндсөн байх тул нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэв.

15. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 51 дүгээр зүйлд зохицуулсны дагуу мөн хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1. “нөхөн төлүүлэх шүүхийн зардлыг нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаар, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тохиолдолд нэхэмжлэгчээр нөхөн төлүүлнэ” гэж заасныг хэрэглэж, мөн хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгчээс урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийн тэмдэгтийн хураамжийн төлбөрийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, 70200 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэл гаргагчид олгохоор зааж шийдвэрлэлээ.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3, 106.3.4, 106.3.12, 107.5-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.1.1, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.4, 11.3, 11.9-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгч иргэн Б.У-н нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангаж, Б******* дүүргийн ******* дугаар хороо П******* вью хотхоны ......байрыг Б.У нэр дээр бүртгэхээс татгалзсан хариуцагчийн татгалзлыг хууль бус болохыг тогтоож, уг үл хөдлөх хөрөнгө болох байрыг нэхэмжлэгч Б.У нэр дээр бүртгэж гэрчилгээ олгохыг хариуцагчид даалгасугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70200 төгрөгийн төлбөрийг төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

 

        ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                               У.БАДАМСҮРЭН