З.Н  нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч А.Мөнхзул даргалж, шүүгч Ч.Цэнд, Э.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 183/ШШ2020/00604 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: З.Н  нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “Ж ” ХХК-д холбогдох,

 

Талбайн зөрүү 669 906 629 төгрөг, алданги 608 853 888 төгрөг, одоо эзэмшиж байгаа үйлчилгээний талбайн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, гэрээний 2.9, 3.3, 5.2, 5.3-д заасныг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах тухай нэхэмжлэлтэй

Ашиглалтын зардал 3 555 854 төгрөгийг гаргуулах, анхны гэрээнд өөрчлөлт оруулахыг нэхэмжлэгчид даалгуулах, гэрээний үлдэх төлбөр 919 021 186 төгрөг, алданги 459 673 068 төгрөг, хохиролд 589 650 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

 

Зохигчийн давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Э.Золзаяагийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Ю.Туяацэцэг,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч: К.Отгонцэцэг, А.Батбаатар,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.Урангэрэл, Э.Батхаан

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: Т.Болдсайхан нар оролцов.

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: З.Н  нь “Ж ” ХХК-тай 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээг байгуулсан. Уг гэрээгээр 237,69 м.кв талбайн нийт үнэ нь 1 055 162 ам.доллар болсон. “Ж” ХХК нь барилга ашиглалтад оруулах хугацааг 2 жил 7 сараар хэтрүүлсэн ба 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр зөвхөн түлхүүр хүлээлгэн өгсөн.

Түлхүүр гардан авсан өдөр “Г ” ХХК-аар талбайн хэмжилт хийлгэхэд 225,28 м.кв гэж гарсан.

Хариуцагч байгууллагаас хоёр болон гуравдугаар давхруудыг хэмжүүлэх хүсэлт тавьсны дагуу 3 компани хэмжилт хийж худалдаж авсан талбайгаас 101,69 м.кв дутуу болохыг тогтоосон тул талбайн зөрүү 669 906 629 төгрөгийг хариуцагч талаас гаргуулж өгнө үү.

З.Н  нь “Ж ” ХХК-тай байгуулсан гэрээгээр барилгыг 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор ашиглалтад оруулахаар тохиролцсон боловч 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр барилгыг хүлээн авсан. Өөрөөр хэлбэл 2 жил 7 сарын дараа барилгыг ашиглалтад оруулсан тул алдангид 608 853 888 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү.

Мөн Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний дагуу одоо эзэмшиж байгаа талбайн хууль ёсны эзэмшигчээр тогтоож өгнө үү.

Түүнчлэн Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 2.9, 3.3, 5.2, 5.3 дугаар заалтуудыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлагатай. Учир нь эдгээр гэрээний заалтууд нь стандарт нөхцөл зөрчсөн. Нэг талд хэт ашигтай, шударга ёсны зарчимд харш, хүлээн зөвшөөрсөн этгээдэд хохиролтой заалт байдаг. Тухайлбал өөрсдөө алданги тооцох гэхээр өдрийн 0.1 хувиар тооцдог. Манайх алданги тооцох гэхээр өөрсдөө барилга ашиглалтад оруулах хугацааг хэтрүүлсэн тохиолдолд алданги шаардах эрхийг 4 сараар хойшлуулсан мөн алдангийн хэмжээ тооцох зохицуулалт нийт үнийн дүнгийн 10 хувиас тооцож хязгаар тогтоосон.

Гэрээ байгуулахдаа ашиглалтад орох хугацааг харж байгаад хэзээ төлбөр төлөхийг тодорхойлсон. Сүүлийн төлбөр буюу 102 516 ам.долларыг 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр талбай хүлээж авахдаа төлнө гэсэн. Гэрээгээр барилга 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдөр орох байтал 2014 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдөр улсын комисс хүлээж авсан. Тэгэхээр хариуцагч алданги тооцох эрхгүй. 2013 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдөр н.Э хүсэлт гаргасан ба уг хүсэлтийг 2013 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр шийдвэрлэж алданги тооцохгүй байхаар тусгасан тэмдэглэл байгаа.

Хэргийн 146 тал дээр З.Н-ийн төлбөр төлөлтийн алдангийн тооцоолол дээр 2015 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр 100 000 ам.доллар, 2015 оны 06 дугаар сарын 08-ны өдөр 100 000 ам.доллар буюу нийт 195 515 057 төгрөгийн алданги гарч байна. Өөрөөр хэлбэл барилга ашиглалтад орсноос хойш алданги тооцож эхэлсэн. Тэр үед нэхэмжлэгч 800 000 ам.доллар төлсөн байсан. Гүйцэтгэгч барилгыг хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүй улмаас 107 620 419 төгрөгийн алданги тооцох талаар ярилцсан ба хариуцагч хүлээн зөвшөөрсөн.

Даацын ханатай холбоотой 2016 онд нийтэд илэрхий баримтууд буюу шүүхийн шийдвэр, магадлал байгаа. Тэгэхээр энэ нь манай үйл ажиллагааны улмаас учирсан хохирол гэж тодорхойлох боломжгүй. Үлдэгдэл төлбөр болох 56 162 ам.доллар төлөхийг хүлээн зөвшөөрч мөн авах ёстой талбайгаас 100 м.кв-ыг хасах боломжтой гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Талуудын хооронд байгуулагдсан 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзэж байна. Талууд гэрээг сайн дурын үндсэн дээр байгуулсан. Гэрээгээр 3 давхарт байрлах 327.69 м.кв талбайu 2 давхарт байрлах талбайгаас зөрүү тооцож 101,69 м.кв дутуу өгсөн гэж маргаж байгаа.

Бид энэ гэрээний дагуу 327,69 м.кв нийт ашигтай болон ашиггүй талбайг хүлээлгэж өгсөн. Иргэний хууль, Улсын бүртгэлийн тухай хуулиар хориглоогүй. Дундаа ногдох өмчлөх талбайгаас ногдох хэсгийг ногдуулах тухай заалт байдаг. Бид 327,69 м.кв талбайг 3 давхарт хүлээлгэж өгсөн. Нэхэмжлэгч 2 жил 7 сарын дараа барилгыг ашиглалтад оруулж түлхүүр авсан гэдэг. Бид тооцоотой байсан. З.Н  төлбөрөө бүрэн төлөөгүй, манайд хамааралгүй Гэгээнтэн СӨХ-оос түлхүүрийг дураараа авч орсон. Бид орон сууцыг актаар хүлээлгэж өгдөг. Орон сууц хүлээлцсэн акт байхгүй. Үйлчилгээний талбай худалдаж авна гэж захиалга өгөөд өнөөдөр үүний дагуу үйлчилгээний заалаа актаар хүлээж авах ёстой.

Гэтэл актгүй СӨХ-оос түлхүүр аваад дураараа даацын хана өрөмдөөд оршин суугч нар гомдол гаргасан. 3 давхарт худалдаж авсан талбайгаа 2 давхарт шилжүүлэх санал гаргасан. 327,69 м.кв талбай хэмжээгээр 2 давхарт талбай өгөхийг бид хүлээн зөвшөөрсөн.

Ингэхдээ З.Н  255 м.кв хэмжээний талбай авъя гэсэн санал ирүүлсэн ба манайх 2 давхарт 277,5 м.кв талбайг давхрын зөрүү авахгүйгээр өгөх боломжтой гэх хариу өгсөн. Дундын эзэмшилд байсан 18,62 м.кв талбайг авъя гэж тэнд хаалт хийлгэж, нэмэлт каран, тек байрлуулна гээд нэмэлт талбай гаргуулж 18,62 м.кв нэмээд авсан. 3 давхарт талбай авах гэрээнд өөрчлөлт оруулах ёстой.

Гэтэл нэхэмжлэгч төлбөрийн үлдэгдэлтэй байгаа. 2014 онд барилгыг улсын комисс хүлээж авсан. 2 давхар эзэнгүй байсан, З.Н-ийн  ээж н.Г түлхүүр авсан талаар гэрч н.Б мэдүүлдэг. Бид албан ёсоор түлхүүр хүлээлгэж өгөөгүй.

Нэхэмжлэгч өнөөдөр хүртэлх хугацаанд 2 давхарт үйл ажиллагаа явуулж байгаа. 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр түлхүүр аваад талбай, хэмжүүлсэн. Нэхэмжлэгч зөвхөн 3 давхарт талбай худалдаж авсан гэрээг үндэслэж нэхэмжлэл гаргаж байгаа. 2 давхарт хэдэн м.кв авах гээд байгаа нь тодорхойгүй. Зөвхөн шинжээчийн дүгнэлтэд үндэслэж өмчлөгчөөр тогтоолгох шаардлага байгаа нь гэрээний заалтыг зөрчиж байна.

Нөгөөтэйгээр хэрэгт 4 зураг байгаа бөгөөд нил ягаан өнгөөр тэмдэглэсэн нь 2 давхрын барилгын зураг. Энэ зургийн дагуу З.Н-ийн хувьд 327,69 м.кв аль аль талбай 2 давхарт хамаарах нь зураг дээр тэмдэглэгдсэн байгаа. Эдгээрийг үндэслэж шинжээч дүгнэлт гаргасан гэж ойлгож байна. Шар, ягаан өнгөөр тэмдэглэсэн н.Э гийн зургийн албанд өгсөн өөрийнх нь зураг. Бид нэхэмжлэгчийг 2 давхарт аль аль талбайг авахыг асууж, ирж уулзаж гэрээ байгуулъя гэж удаа дараа мэдэгдэхэд ирдэггүй. Зөвхөн 100 м.кв, мөнгөний асуудал ярьдаг учраас өнөөдөр хүртэл маргаан эцэслэн шийдвэрлэгдээгүй.

Талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан ба гэрээний нөхцөл, агуулгаас үзэхэд зориулалт нь үйлчилгээ, 3 давхарт нийт талбай 327,69 м.кв. нэгжийн үнэ 3220 ам.доллар, нийт 1 055 162 ам.доллараар авахаар тохиролцсон. Нэхэмжлэгчийг үлдэгдэл төлбөрийг төл гэх шаардлагыг борлуулалтын албанаас удаа дараа мэдэгдэж байсан.

Гэрээндээ 1 м.кв-г 3500 ам.доллараас 3250 ам.доллараар авсан бол хөнгөлөлт эдлэх бол алданги шаардах эрхээ алддаг. Хөнгөлөлтийн үнэ алдангид дүйцэж хугацаандаа барилга ашиглалтад орж, худалдан авагч төлбөрөө хугацаандаа хийх бол ийм асуудал яригдахгүй. Гэрээний 5.2-д захиалагч гэрээ байгуулахдаа үнийн хөнгөлөлт эдэлсэн нөхцөлд гүйцэтгэгч алданги төлөхөөс татгалзах эрхтэй. Үүнийг хүлээн зөвшөөрөөд анхнаасаа гэрээ байгуулсан. З.Н графикийн дагуу төлбөрөө хэсэгчлэн төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Бүх төлөлтийг гэрээгээр тохирсон байсан учраас бид алданги төлөхөөс чөлөөлөгдсөн. Өнөөдрийн байдлаар нэхэмжлэгчийн үндсэн төлбөрийн үлдэгдэл 380 060 ам.доллар бөгөөд 2 давхарт м.кв үнэ тохиролцсон тохиролцоо байхгүй.

Гэрээний заалттай холбоотой шаардах эрх нь дууссан ба гэрээ байгуулснаас хойш 8 жилийн дараа гэрээнд өөрчлөлт оруулах тухай ярьж байгаа нь үндэслэлгүй.

Сөрөг нэхэмжлэлийн 4 шаардлагын 2-оос нь татгалзаж байна. Ашиглалтын зардал 3 555 854 төгрөгийг нэхэмжлэгч төлж барагдуулсан, мөн анхны гэрээнд өөрчлөлт оруулахыг шүүхийн журмаар нэхэмжлэгчид даалгах шаардлагагүй тул уг 2 шаардлагаас татгалзана.

Нэхэмжлэл гаргасан өдрийн 1 ам.долларын хань 2418.95 төгрөг, 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн гэрээний гүйцэтгэлд 190 030 ам.доллар буюу 459 673 068 төгрөгийг алдангид нэхэмжилж байна. Үндсэн төлбөрийн үлдэгдэл 380 060 ам.доллар буюу 919 021 186 төгрөгийг нэхэмжилж байна. Нөгөөтээгүүр даацын хана нураасны улмаас учирсан хохирол 589 650 төгрөг, нийт 1 379 019 200 төгрөг болж байна.

Эхний төлбөрийг 2012 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр төлөх ёстой байтал 2012 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр төлсөн ба  3 хоногийн алданги, дараа нь 98, 134, 35, 267, 83 гэх мэт олон хоног хэтрүүлсэн учраас төлсөн төлбөрийг нь үндсэн төлбөрөөс алдангид суутгаж өнөөдрийн байдал 190 030 ам.долларын алданги, үндсэн төлбөр 380 060 ам.доллар дутуу байгаа.

Бидний зөвшөөрөлгүй даацын ханыг өрөмдөж, дээд, доод талын хөршүүдэд хохирол учруулсан гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.1.1 -д зааснаар хариуцагч “Ж ” ХХК-аас алдангид 107 620 419 төгрөгийг гаргуулж З.Н д олгож, З.Н алдангид 195 515 057 төгрөгийг гаргуулж “Ж ” ХХК-д олгож, үндсэн болон сөрөг нэхэмжлэлийн үлдэх шаардлагуудыг тус тус хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.4, 106.6-д зааснаар “Ж ” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн зарим шаардлагын татгалзлыг баталж, сөрөг нэхэмжлэлийн 2, 4 дэх шаардлагад холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 696 052 төгрөгийг гаргуулж З.Н д, нэхэмжлэгчээс 1 135 526 төгрөг гаргуулж “Ж ” ХХК-д тус тус олгож, нэхэмжлэгч З.Н-ийн  урьдчилан төлсөн 8 901 020 төгрөгийг, хариуцагч “Ж ” ХХК-ийн төлсөн 8 005 321 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Шүүхийн шийдвэрийн хувьд шүүхийн шийдвэрт дурдсан дүгнэлт нь нотлох баримтад тулгуурлаагүй, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй гэж үзэж байна.

Анхан шатны шүүх Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийг хэрэглэх урьдчилсан нөхцөл огт хангагдаагүй, хэн аль нь гэрээнээс татгалзаагүй байхад татгалзах заалтыг шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт тусгаж хэрэглэх ёсгүй хуулийг хэрэглэж 1, 3, 4 дэх шаардлагуудыг хэрэгсэхгүй болгосон. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийг хэрэглэх урьдчилсан нөхцөл огт хангагдаагүй болно. Барилга ашиглалтад орох хугацаа хэтэрснээс хойш 1 жилийн дараа буюу 2013 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдөр 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн гэрээний 3 дугаар давхарт байрлах үйлчилгээний талбайг 2 дугаар давхарт болгон байршлыг өөрчлүүлэх тухай хүсэлтийг гаргасан. Гэрээний гол нөхцөл өөрчлөх тухай хүсэлтийг Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.2, 195 дугаар зүйлийн 195.3 дахь хэсэгт заасан саналын дагуу, 2013 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн хүсэлт шийдвэрлэсэн тэмдэглэл мөн өдрийн “Ж ” ХХК-ийн захирал Ж.Б нь тарифын нэмэгдэлгүйгээр 3 давхраас 2 давхар луу шилжүүлэх зөвшөөрөл олгосон тушаалыг гаргасан.

Ийнхүү 3 давхраас 2 давхарт шилжүүлэх зөвшөөрөл олгосон тушаал гаргаснаар захиалагч З.Н д эзэмших эрх үүссэн. Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.1 мөн хуулийн 196.1.2-т заасны дагуу 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ны өдөр 2 давхрын 215 тоотын түлхүүр хүлээлгэн өгснөөр нэхэмжлэгч тал нь маргаан бүхий байрны хууль ёсны эзэмшигч болж өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд 2 давхрын 215 тоотын ашиглалтын зардлыг 5 жилийн турш төлсөн. 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр эзэмшил үүссэн нь тодорхой байхад эзэмшигч гэж үзэхэд эргэлзээтэй хэмээн үзэж хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн. Хариуцагч талаас мөн өдөр түлхүүр хүлээлгэн өгсөнтэй холбоотойгоор гэрч оролцуулсан бөгөөд гэрч н.Ч “327.69 м.кв талбай тэр чигтээ 3 давхраас 2 давхар луу шилжсэн” гэж, гэрч н.Б “н.Ч асууж байгаад н.Г нэг түлхүүрийг 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ны өдөр өгсөн, ямар нэг хэрүүл маргаан гараагүй” гэж мэдүүлдэг. Энэ өдрөөс хойш 5 жил уг 215 тоотыг нэхэмжлэгч нь эзэмшиж, ашиглаж, ашиглалтын зардлыг төлж байхад гэрээний зүйлийг шилжүүлэх талаар тохиролцоогүй эзэмшил үүсээгүй гэж дүгнэсэн нь буруу болсон.

Хууль ёсны өмчлөгчөөр З.Н  болохыг тогтоолгох шаардлагын хувьд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.1.1-д заасныг хэрэглэснээр хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглэхгүйгээр хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэж, шийдвэр гаргасан болно.

Өөрөөр хэлбэл, шүүх Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийг хэрэглэж ажил гүйцэтгэх гэрээг хүчин төгөлдөр гэж үзэж уг гэрээний зүйлийн үнээс алдангийг харилцан тооцсон атлаа үргэлжлүүлээд гэрээний гол нөхцөлийг хүчингүй тусдаа гэрээ гэж үзэж Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийг хэрэглэж шийдвэрийн тогтоох хэсэгт тусгасан атлаа, шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт Иргэний хуулийн 199 дүгээр зүйлийн 199.1, 199.2, 199.3 дэх хэсэгт зааснаар ямар нэгэн гэрээ байгуулагдаагүй гэж эсрэг, тэсрэг байдлаар тусгаж хуулийг буруу хэрэглэсэн.

Уг гэрээний гол нөхцөл хүчин төгөлдөр учраас 2 давхрыг өнөөдрийг хүртэлх хугацаанд эзэмшиж, ашиглаж гэрээний үндсэн хэсэг болж үйлчилж байхад бусад нөхцөл болох алдангийг хүчинтэй гэж үзсэн атлаа гэрээг бүхэлд нь хүчин төгөлдөр гэж үзэн хуулийг буруу тайлбарлаж, хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй болно.

Шүүхийн шийдвэрт 4 дэх шаардлагыг яг ямар хууль зүйн үндэслэлээр 1 болон 3 дахь шаардлагатай хамт шийдвэрлэж хүчингүй болгож байгаа нь тодорхойгүй байна.

Иймд шийдвэр өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах шатны шүүхэд гаргасан гомдолдоо: Шүүх сөрөг нэхэмжлэлтэй холбоотой нотлох баримтуудыг дутуу үнэлж зарим хэсгийг хангаагүй.

Зохигчид гэрээний чөлөөт байдлыг эрхэмлэн 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдрийн “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ”-г байгуулсан нь хүчин төгөлдөр бөгөөд нэхэмжлэгч үндсэн төлбөрийн үлдэгдэлтэй, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бодитой биелүүлээгүй, төлбөрийг гэрээнд заасан хугацааг хэтрүүлж төлдөг гэдгээ шүүхэд тайлбарлаж нэхэмжлэгчээс хугацаа хэтрүүлсэн алдангид 190 030 ам.доллар буюу 459 673 068 төгрөгийг мөн үйлчилгээний нийт 327,69 м.кв талбайн үндсэн төлбөрийн үлдэгдэлд 380 060 ам.доллар буюу 919 021 186 төгрөгийг, даацын хана нураасны улмаас учирсан хохирол 589 650 төгрөгийг нийт 1 379 283 904 төгрөгийг нэхэмжилсэн.

Сөрөг нэхэмжлэл бүхэлдээ хангагдах хууль зүйн үндэслэл нь хэрэгт авагдсан алданги, төлбөрийн үлдэгдлийн тооцоолол гэрчийн мэдүүлэг, мэдэгдэх хуудас, гэрээ, бэлэн мөнгөний баримт, харилцах дансны хуулга зэргээр нотлогдож байгаа.

Бид сөрөг нэхэмжлэлдээ нэхэмжлэгчээс үндсэн төлбөрийн үлдэгдэлд 380 060 ам.доллар шаардсан, нэхэмжлэгч шүүхэд үндсэн төлбөрийн үлдэгдэлд зөвхөн 56 162 ам.доллар төлөхийг хүлээн зөвшөөрсөн. Анхан шатны шүүх сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангахдаа зөвхөн манайхаас анх шүүхэд гаргаж өгсөн буруу тооцооллыг үндэслэсэн ба бидний алданги, үндсэн төлбөрийн үлдэгдлийг зөвтгөсөн үндэслэл бүхий тооцооллыг нотлох баримтаар үнэлээгүйд гомдолтой байна.

Шүүх талуудын хооронд байгуулсан “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ”-г ажил гүйцэтгэх гэрээ гэж дүгнэсэн нь хууль буруу хэрэглэсэн гэж дүгнэхээр байна.

Нэхэмжлэгч үйлчилгээний талбайг 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрөөс эзэмшиж, ашиглаж эхэлсэн, талууд үйлчилгээний талбайг гэрээ байгуулахдаа хэрхэн барих, ажлыг ямар байдлаар гүйцэтгэх талаар тохиролцоогүй, харин гэрээний зүйлийн зориулалт, давхар, нийт талбай, нэгжийн үнэ, нийт үнэ зэргийг тохиролцсон байгаагаас үзэхэд талуудын хооронд худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн гэж дүгнэхээр байна.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч З.Н нь талбайн зөрүүний талаар гомдлын шаардлагыг гаргах 6 сарын хугацааг алдсан. Барилга 2014 оны 05 дугаар сард дууссан, 2014 оны 07 дугаар сард улсын комисс авсан, манай компанийн зүгээс 2014 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрөөс эхлэн удаа, дараа 2015 оны 02 дугаар сарыг хүртэл З.Н д төлбөрийн үлдэгдлээ төлж, талбайг хүлээж ав гэх мэдэгдлийг бгч байсан бөгөөд уг баримтуудаар З.Н-ийн  хувьд эд зүйлийг хүлээн авах буюу гомдлын шаардлага гаргах хугацаа 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр үүссэн байхад 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр түлхүүр авч 2016 оны 03 дугаар сард шаардлага гаргасан нь нэхэмжлэл хангагдах үндэслэлгүйг нотолно.

З.Н нь объектын түлхүүрийг “Ж” ХХК-иас зохих журмын дагуу хүлээж аваагүй, “Г” ТББ-ын СӨХ-ноос өөрийн дураар төлбөрийн тооцоо дуусаагүй байхдаа авч, худалдагч талын зөвшөөрөлгүй эд хөрөнгөд нэвтрэн орсон ба тэр өдрөө нэхэмжлэгч нь талбайн зөрүү байгаа гэдгийг мэдсэн гэх боловч талбайг нэгэнт хүлээн авсан.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрийн тогтоох хэсэгт өөрчлөлт оруулж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхэд өөрчлөлт оруулан шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

Нэхэмжлэгч З.Н  нь хариуцагч “Ж  гурпп” ХХК-д холбогдуулан “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ”-ний дагуу талбайн зөрүү 669 906 629 төгрөг, алданги 761 067 360 төгрөг, одоо эзэмшиж байгаа талбайн хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгож, холбогдох бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг “Ж  гурпп” ХХК-д даалгах, гэрээний 2.5 3.3, 5.2, 5.3-д заасныг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч ашиглалтын зардал 3 555 854 төгрөг гаргуулах, гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг нэхэмжлэгчид даалгах, гэрээний үлдэгдэл төлбөр 919 021 186 төгрөг, алданги 459 673 068 төгрөг, хохиролд 589 650 төгрөгийг тус тус гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж маргажээ.

 

З.Н  нь “Ж ” ХХК-тай 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдөр “Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээ” байгуулж, уг гэрээгээр “Ж ” ХХК Хан-Уул дүүргийн 1 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдаж буй “Гэгээнтэн” барилгын 3 давхарт 327,69 м.кв үйлчилгээний талбайг гэрээний 3.1-д заасан 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн дотор барьж гүйцэтгэж захиалагчид хүлээлгэн өгөх, З.Н  нь м.кв-ын нэгжийн үнийг 3220 ам.доллараар тооцон нийт 1 055 162 ам.долларыг гэрээний 2.1-д заасан графикийн дагуу төлөхөөр тус тус үүрэг хүлээсэн байна.

 

Иймд талуудын хооронд Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв байна.

 

З.Н  эгч Ч.Э  2013 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдөр “Ж ” ХХК-д 3 давхрын талбайг 2 давхарт болгож өөрчлөх, мөн захиалсан талбайн зурагт өөрчлөлт оруулж, үүдэн хэсэгт нэмэлт халуун, хүйтэн устай крант гаргуулах хүсэлт гаргасан байх бөгөөд 2013 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр захиалагчийг төлөөлж Ч.Э , гүйцэтгэгчийг төлөөлж борлуулалтын менежер Д.Ч, борлуулалтын албаны дарга Б.Б нар “захиалагчийн хүсэлтийг шийдвэрлэх тухай тэмдэглэл” гэх баримт үйлдэж, уг баримтаар талууд “давхрыг шилжүүлэх, крант гаргуулах, холбогдох зурганд өөрчлөлт оруулах, давхрын өөрчлөлтөөс хамаарах зөрүү 1 м.кв 3500 ам.доллар байхаас 3220 ам.доллараар тооцох, 327,69 м.кв талбайн зөрүү 280 м.кв, 91 753 ам.доллараас чөлөөлж, хөнгөлөлт үзүүлэх, төлбөрийг графикийн дагуух хугацаа хоцролтыг анхааруулан, алданги тооцохгүй” гэж тохиролцжээ.

 

Үүнтэй холбоотой “Ж ” ХХК-ийн ерөнхий захирал 2013 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр захиалагч З.Н д Ч.Э гийн гаргасан хүсэлтийг хүлээн авч давхар шилжүүлэхдээ манай компанийн байнгын үйлчлүүлэгч тул үлдэгдэл төлбөрийг яаралтай төлнө хэмээн найдаж, давхрын тарифын ямар нэгэн нэмэгдэл авалгүйгээр “хөнгөлөлт” үзүүлэн 1 м.кв-ыг 3220 ам.доллараар тооцон, зөвшөөрөл олгох болсныг мэдэгдсэн байна.

 

Иймд талууд 2012 оны 03 дугаар сарын 23-ны өдөр Барилгад хөрөнгө оруулалт хийх гэрээний 1.1-д заасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн барилгыг 3 давхар гэснийг 2 давхар болгож, хэмжээг 327.69 м.кв гэснийг 280 м.кв болгож, нэгжийн үнийг 3220 ам.доллараар тооцох, захиалагч гэрээгээр тохиролцсон графикийн дагуу төлбөрийг төлөх, гүйцэтгэгч гэрээний 3.1-д заасан хугацаанд барилгыг ашиглалтад оруулж, хүлээлгэн өгөх нөхцөлийг тохиролцсоноор ажил гүйцэтгэх гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан, гэрээ хүчин төгөлдөр байна.

 

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 2.1-д “захиалагч буюу хөрөнгө оруулалтаа ... гэрээний нийт үнийн дүнгийн 30 хувь буюу 316 549 ам.долларыг 2012 оны 03 дугаар сарын 30-ны дотор, дараах төлбөр 40 хувь буюу 422 065 ам.долларыг 2012 оны 05 дугаар сарын 30-ны дотор, дараах төлбөр 20 хувь буюу 211 032 ам.долларыг 2012 оны 08 дугаар сарын 20-ны дотор, сүүлийн төлбөр 10 хувь буюу 105 516 ам.долларыг 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны дотор талбайг хүлээн авахдаа гүйцэтгэгчид төлнө” гэж тохиролцсон ба талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсноор төлөх төлбөрийн хэмжээ өөрчлөгдөх юм.

 

“Ж ” ХХК нь гэрээгээр тохиролцсон 280 м.кв хэмжээгээр талбайг З.Н д хүлээлгэн өгөөгүй болох нь “Тоонто гранд” ХХК-ийн 2019 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдрийн оффис үйлчилгээний талбайд хийсэн хэмжилтээр тогтоогдож байх бөгөөд уг дүгнэлтэд “Гэгээнтэн цогцолбор 104-р байр, 215 тоот оффис, үйлчилгээ: стандарт аргачлалын дагуу хэмжилтийг хийж, түүний талбайг тооцсон ажлын үр дүнд өрөөнүүдийн нийт нийлбэр талбай 226.00 м.кв” гэж тодорхойлжээ. /3хх 10-11/

 

Иймд гэрээгээр тохиролцсон 1 м.кв-ын үнэ 3220 ам.доллар бөгөөд дээрх 226.00 м.кв-ын үнэ 727 720 /226*3220/ ам.долларыг З.Н  нь “Ж ” ХХК-д ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу төлөх үүрэгтэй байна.

 

З.Н  нь 2012 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр 150 000 ам.долларыг, 2012 оны 07 дугаар сарын 18-ны өдөр 150 000 ам.долларыг 2012 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдөр 200 000 ам.долларыг 2012 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр 100 000 ам.доллар, 2013 оны 08 дугаар сарын 09-ний өдөр 100 000 ам.долларыг 2013 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр 100 000 ам.долларыг 2015 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр 100 000 ам.долларыг 2015 оны 06 дугаар сарын 08-ны өдөр 100 000 ам.долларыг тус тус төлж нийт 1 000 000 ам.долларыг “Ж ” ХХК-д төлжээ.

 

Иймд “Ж ” ХХК-д төлсөн 1 000 000 ам.доллараас гэрээний дагуу төлөх 727 720 ам.долларыг хасч тооцвол 272 280 /1 000 000-727 720/ ам.долларыг З.Н  нь илүү төлсөн байна. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл гаргасан үеийн Монгол банк дахь ам.долларыг ханш 2045 төгрөг байх тул илүү төлсөн 272 280 ам.долларыг төгрөгт шилжүүлбэл /272 280 ам.доллар*2045 төгрөг/ 556 812 600 төгрөг болно. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт заасны дагуу “Ж ” ХХК-аас гэрээний үүрэгт илүү төлсөн 556 812 600 төгрөгийг гаргуулж З.Н д олгож шийдвэрлэх нь зүйтэй.

 

Нэхэмжлэгч З.Н  нь гэрээгээр тохиролцсон графикийн дагуу төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй тул Иргэний хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3-т зааснаар алданги шаардах эрхээ алдсан гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Өөрөөр хэлбэл төлбөр төлөх графикаас төлбөрийг 4 хувааж төлөх үүргийн хүрээнд төлбөл зохих 727 720 ам.долларыг хувиар тооцож тодорхойлсон ч нэхэмжлэгчийн төлсөн төлбөрүүд нь тогтоосон хугацааг хэтрүүлжээ. Нэхэмжлэгч 727 720 ам.долларыг гэрээнд заасан хугацаа болох 2012 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр 30 хувь буюу 218 316 ам.доллар, 2012 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр 40 буюу 291 088 ам.доллар, 2012 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр 20 хувь буюу 145 544 ам.доллар төлөх үүрэгтэй гэж тооцоход нэхэмжлэгч нь 2012 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдөр 150 000 ам.доллар төлснөөр хуваарийн дагуу төлөх төлбөрийг дутуу гүйцэтгэсэн, 2012 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдөр 150 000 ам.доллар төлснөөр 2 дахь төлөлтийн дутуу гүйцэтгэсэн, улмаар 2012 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдрөөс хойш хийсэн төлөлтүүд хуваарийн 3 дахь төлөлтийг зөрчсөн гэж дүгнэхээр байна.

 

“Г” ТББ-ын ажилтан 2015 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдөр 215 тоот үйлчилгээний зориулалттай талбайн 1 ширхэг түлхүүрийг нэхэмжлэгч З.Н  ээж Л.Г хүлээлгэн өгсөн ба уг өдрөөс хойш З.Н  нь 215 тоот үйлчилгээний талбайг эзэмшиж, ашиглаж байгаа талаар маргаагүй тул мөн өдрөөр эзэмшлийг шилжүүлсэн гэж дүгнэнэ. Харин “Ж ” ХХК нь өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүргээ гүйцэтгээгүй тул 215 тоот үйлчилгээний зориулалттай талбайн өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг З.Н д гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгах нь зүйтэй.

 

Гэрээний 2.9, 3.3, 5.2, 5.3-д заасныг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй байна. Талууд үндсэн үүргийн зөрчилтэй холбоотойгоор алданги шаардах эрхийг алдсан тул гэрээний уг тохиролцоо нь ач холбогдолгүй болжээ.

 

“Ж ” ХХК нь ашиглалтын зардалд 3 555 854 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг З.Н  биелүүлж, төлбөрийг төлсөн байхад анхан шатны шүүх хариуцагчийн тайлбарыг үндэслэж татгалзлалыг баталж шийдвэрлэсэн нь буруу тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлийг шаардлагыг хүлээн зөвшөөрч биелүүлснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй.

 

Харин хариуцагч “Ж ” ХХК нь гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг нэхэмжлэгчид даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас татгалзсаныг баталж шийдвэрлэх нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасантай нийцнэ.

 

Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 3.1-д “гүйцэтгэгч нь ... үйлчилгээний зориулалттай танхимыг чанар сайтай барьж 2012 оны 12 дугаар сарын 30-ны дотор багтаан захиалагчид хүлээлгэн өгнө” гэснийг хариуцагч биелүүлээгүй нь барилгыг Барилга байгууламж ашиглалтад оруулах комисс 2014 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн 2014/392 тоот актаар хүлээн авсан байдлаар тогтоогдож байна. /1хх116-117/

 

Иймд хариуцагч барилгыг гэрээгээр тогтоосон хугацаанд ашиглалтад оруулах үүргээ биелүүлээгүй байх тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 224 дүгээр зүйлийн 224.2.3-т зааснаар нэхэмжлэгчээс алдангид 459 673 068 төгрөгийг шаардах эрхээ алдсан тул сөрөг нэхэмжлэлийн холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

Түүнчлэн талуудын гэрээгээр тохиролцсон үйлчилгээний талбай нь 280 м.кв байх хэмжээ 226 м.кв болж багассан нь шинжээчийн дүгнэлтээр тогтоогдсон, нэхэмжлэгч гэрээний үүргийг хугацаа хэтрүүлэн төлсөн, төлсөн дүн нь төлөх ёстой хэмжээнээс илүү байх тул гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг хариуцагч шаардах эрхгүй юм. Иймд гэрээний үнэд 919 021 186 төгрөгийг З.Н  гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгов. 

 

Хариуцагч “Ж ” ХХК нь хохиролд 589 650 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй байх тул анхан шатны шүүх уг нэхэмжлэлийг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг буруутгах боломжгүй.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 183/ШШ2020/00604 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6, 56 дугаар зүйлийн 56.1.1-д заасныг баримтлан хариуцагч “Ж ” ХХК-аас гэрээний үүрэгт илүү төлсөн 516 812 600 төгрөгийг гаргуулж З.Н д олгож, З.Н  215 тоот үйлчилгээний зориулалттай талбайн хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг “Ж ” ХХК-д даалгаж, З.Н  нэхэмжлэлээс талбайн зөрүү төлбөрт төлсөн 669 906 629 төгрөг, алданги 761 067 360 төгрөг тус тус гаргуулах, гэрээний 2.5 3.3, 5.2, 5.3 дахь заалтуудыг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлага, З.Н т холбогдох гэрээний үлдэгдэл төлбөр 919 021 186 төгрөг, алданги 459 673 068 төгрөг, хохиролд 589 650 төгрөг гаргуулах тухай “Ж ” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

2 дахь заалтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дүгээр зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан З.Н  ашиглалтын зардалд 3 555 854 төгрөг төлж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг биелүүлснийг баталж, “Ж ” ХХК-ийн гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг З.Н д даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас татгалзсаныг баталж, холбогдох хэргийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай.” гэж,

3 дахь заалтын “696 052 төгрөгийг” гэснийг “2 942 013 төгрөгийг” гэж өөрчлөн,  “нэхэмжлэгчээс 1 135 526 төгрөг гаргуулж “Ж ” ХХК-д тус тус” гэснийг хасч өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 4 783 930 төгрөгийг, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 6 076 794 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд энэ өдрөөс тооцон 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдаанд оролцсон талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах, энэхүү үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй ба шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

            ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                         А.МӨНХЗУЛ

                                                         

                              ШҮҮГЧИД                                        Ч.ЦЭНД

 

                                                                                       Э.ЗОЛЗАЯА