2024 оны 09 сарын 02 өдөр Дугаар 102/ШШ2024/04137 Улаанбаатар хот

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Н.Хангал даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч ХХ

 

Хариуцагч: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогч:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Б

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга С.Жанар   

/Хариуцагч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр ирээгүй бөгөөд нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хариуцагчийн эзгүйд хэргийг хянан хэлэлцэв/

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ  нэхэмжлэгч дараах байдлаар тайлбарлав. Үүнд:

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2019/00846 дугаартай захирамжаар “ДД” ХХК-иас зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 13,975,490,918 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 35,087,950 төгрөг, нийт 14,010,578,868 төгрөгийг гаргуулж, “ХХ” ХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаанд тус банк төлбөр авагчаар оролцож байгаа билээ.

Дээрх ажиллагааны хүрээнд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шинжээч томилон төлбөр төлөгч “ДД“ ХХК-ийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү0 талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилгын үнэлгээг тогтоолгосон.

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газаас 2024 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдөр улсын бүртгэлийн Ү-0 м2 талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, мөн хаягт байрлах “ДД” ХХК-ийн нэр дээрх 0 талбайтай газар эзэмших эрхийн хамтаар 67,988,047,644 төгрөгөөр үнэлсэн болохыг мэдэгдсэн.

Төлбөр авагчийн зүгээс үнэлгээчин Г.О хийсэн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг дараах үндэслэлээр эс зөвшөөрч “Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай” хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан гомдол гаргаж байна.

1/ Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолд хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор хийж ирүүлэхийг шинжээчид даалгасан боловч үнэлгээний тайланг мөн оны 5 дугаар сарын 29-ний өдөр ирүүлж байгаа нь үнэлгээг тогтоолоо зөрчиж хийсэн гэж үзэх үндэслэлтэй.

2/ Шинжээч үнэлгээний объект болох 0 үйлчилгээний зориулалттай 8 давхар барилгыг харьцуулалтын аргаар үнэлгээг хийхдээ 3 хөрөнгөтэй харьцуулсан ба эдгээр 3 хөрөнгө газаргүй, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 0 жижиг хэмжээтэй талбайнууд байна. Эдгээр жижиг хэмжээтэй талбайнууд нь зах зээлд түргэн борлогдох магадлал өндөр, худалдааны зориулалттай байхад дэлгүүр, оффис, авто угаалга, авто зогсоол зэрэг олон төрлийн зориулалттай талбай бүхий барилгатай харьцуулсан нь шинж байдал зориулалтын хувьд нийцэхгүй юм.

3/ Үнэлж байгаа хөрөнгө нь зоорийн В1 давхар нь авто зогсоол болон машин угаалга, В2 давхар нь 56 машины авто зогсоол болохыг шинжээч өөрөө биет үзлэгээрээ тогтоосон. Гэтэл автозогсоол болон машин угаалгын талбайг худалдаа үйлчилгээний талбайн үнэлгээгээр үнэлсэн нь бодит байдалтай нийцэхгүй байна.

4/ Автозогсоолыг нийт худалдааны талбайн адил үнэлсэн атал 3 хөрөнгөтэй харьцуулахдаа 80 автомашины дулаан зогсоолтой гэж 1 хувиар тохируулга зохицуулалт хийж үнийг өсгөсөн байна.

5/ Шинжээч томилсон тогтоолд 0 талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхээр заасан. Гэтэл үнэлгээг гаргахдаа давхар бүрээр талбайн хэмжээг нарийвчлан гаргаагүй, зориулалт тус бүрд тохирсон үнэлгээг тогтоогоогүй тул бодит байдалтай нийцэхгүй байна.

Дээрх үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангаагүй, зах зээлийн үнэлгээнээс хэт өндөр, бодитой бус тогтоосноос албадан дуудлага худалдаанд сонирхсон оролцогч орохгүй байх, худалдан борлогдох боломжгүй болж шүүхийн шийдвэр биелэгдэхгүй, төлбөр авагчийн төлбөрийг хангахгүй байх нөхцөл үүсээд байна.

Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон шинжээчийн 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн 0 тоот хаягт байрлах 0 м2 талбайтай үйлчилгээний зориулалттай барилга, мөн хаягт байрлах “ДД” ХХК-ийн нэр дээрх 0 талбайтай газар эзэмших эрхийн хамтаар 67,988,047,644 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчаас шүүхэд хариу тайлбар гаргаж өгөөгүй.

 

3. Нэхэмжлэгчээс дараах баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд: хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /хх5/, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл /хх6-7/, Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2019 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 102/гх2019/00379 дугаар гүйцэтгэх хуудас /хх8/, Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн 102/шш2019/00846 дугаар захирамж /хх9-12/, Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /хх13/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 5 дугаар сарын 07-ны өдрийн 5/162 тоот “Шинжээч томилох тухай” тогтоол /хх14/, Монгол улсын хөрөнгийн үнэлгээчин Г.Отгонбаярын №5/162 тоот “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан” /хх15-46/. 

 

4. Хариуцагчаас дараах баримтуудыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 8 дугаар сарын 01-ний өдрийн 2-143/290 тоот “Итгэмжлэл олгох тухай” албан бичиг /хх54/, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн 2-183/324 тоот “Итгэмжлэл олгох тухай” албан бичиг /хх70/.

 

Зохигчийн тайлбар, хэрэгт цугларсан баримтуудыг судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэг.

 

1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2019 оны 3 дугаар сарын 28-ны өдрийн 102/шш2019/00846 дугаар захирамжаар “ДД” ХХК-иас зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 13,975,490,918 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамж 35,087,950 төгрөг, нийт 14,010,578,868 төгрөгийг гаргуулан “ХХ” ХК-д олгохоор,  тогтоосон хугацаанд төлбөрийг төлөөгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг эрхийн улсын Ү-0 дугаарт бүртгэлтэй, Баянгол дүүрэг, 0 дугаар хороолол, Ард Аюушийн өргөн чөлөө гудамж0 тоот хаягт байршилтай үл хөдлөх эд хөрөнгөөс хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

2. Улмаар Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамжийн дагуу 2019 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 102/гх2019/00379 тоот шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн ба шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн байна.

Хоёр.

 

1. 2024 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдөр нэхэмжлэгч “ХХ” ХХК нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон шинжээчийн 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шүүхэд хандсан.

 

2. Нэхэмжлэгч дээрх шаардлагын үндэслэлээ “...хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон хугацааг хэтрүүлж гүйцэтгэсэн”,

“...үнэлгээний объект болох 21,155.73 м2 үйлчилгээний зориулалттай 8 давхар барилгыг харьцуулалтын аргаар үнэлгээг хийхдээ ...өөрийн газаргүй, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай 240-338 м2 жижиг хэмжээтэй талбайнуудтай харьцуулсан. Гэтэл эдгээр жижиг хэмжээтэй талбайнууд нь зах зээлд түргэн борлогдох магадлал өндөр, худалдааны зориулалттай байхад дэлгүүр, оффис, авто угаалга, авто зогсоол зэрэг олон төрлийн зориулалттай талбай бүхий барилгатай харьцуулсан нь шинж байдал зориулалтын хувьд нийцээгүй”,

 “...зоорийн В1 давхар нь авто зогсоол болон машин угаалга, харин В2 давхар нь 56 машины авто зогсоол юм. Гэтэл авто зогсоол болон машин угаалгын талбайг худалдаа үйлчилгээний талбайн үнэлгээгээр үнэлсэн нь бодит байдалтай нийцэхгүй”, 

“...авто зогсоолыг нийт худалдааны талбайн адил үнэлсэн атал 3 хөрөнгөтэй харьцуулахдаа 80 автомашины дулаан зогсоолтой гэж 1 хувиар тохируулга зохицуулалт хийж үнийг өсгөсөн”,

“...шинжээч томилсон тогтоолд 21,155.73 м2 талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлүүлэхээр заасан. Гэтэл үнэлгээг гаргахдаа давхар бүрээр талбайн хэмжээг нарийвчлан гаргаагүй, зориулалт тус бүрд тохирсон үнэлгээг тогтоогоогүй тул бодит байдалтай нийцээгүй”,

“...шинжээчийн үнэлгээ нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан шаардлагыг хангаагүй, зах зээлийн үнэлгээнээс хэт өндөр, бодитой бус тогтоосноос албадан дуудлага худалдаанд сонирхсон оролцогч орохгүй байх, ...шүүхийн шийдвэр биелэгдэхгүй, төлбөр авагчийн төлбөрийг хангахгүй байх нөхцөл үүссэн” гэсэн агуулгаар тайлбарласан.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.2-т “Хариуцагч нэхэмжлэлийг хүлээн авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор, эсхүл шүүгчээс тогтоосон хугацаанд нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрсөн, эсхүл татгалзсан үндэслэл, түүнийг нотлох баримтаа шүүхэд ирүүлэх үүрэгтэй”, 72.3-т “Хариуцагч нэхэмжлэлийг хүлээн авсан боловч энэ хуулийн 72.2-т заасан үүргээ биелүүлээгүй, түүнчлэн энэ хуулийн 77 дугаар зүйлд заасан журмын дагуу шүүхэд ирж тайлбар өгөөгүй бол нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцож энэ хуулийн 100.3-т зааснаар түүний эзгүйд хэргийг шийдвэрлэнэ”,  42 дугаар зүйлийн 42.4-т “Нэг талын гаргасан тайлбарыг эсрэг тал эсэргүүцээгүй, эсхүл хуулиар тогтоосон хугацаанд тайлбар өгөөгүй бол тайлбарыг хүлээн зөвшөөрсөнд тооцно” гэж тус тус заасан.

 

4. Хариуцагч байгууллага нь нэхэмжлэлийг 2024 оны 8 дугаар сарын  01-ний өдөр хүлээн авсан бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 72 дугаар зүйлийн 72.2 дахь хэсэгт заасан хугацаанд нэхэмжлэлийг зөвшөөрсөн, эс зөвшөөрсөн талаар хариу тайлбар, нотлох баримтыг тус шүүхэд ирүүлээгүй байна. Тодруулбал, хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагын талаар өөрийн байр суурийг илэрхийлээгүй.

 

5. Иймд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 100 дугаар зүйлийн 100.3-т “Хариуцагч, түүний төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр шүүх хуралдаанд ирээгүй бол нэхэмжлэгч хэргийг түүний эзгүйд хянан шийдвэрлэх талаар хүсэлт гаргаж болно. Энэ тохиолдолд шүүх нэхэмжлэгчээс гаргасан тайлбар болон бусад баримт нотолгоог үндэслэн хэргийг хянан шийдвэрлэнэ” гэж заасны дагуу нэхэмжлэгчийн тайлбарыг нэхэмжлэгчээс хэрэгт өгсөн баримтуудтай харьцуулан судлаад дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийг бүхэлд нь  хангаж шийдвэрлэв.

Гурав.

 

1. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д “Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно” гэжээ.

 

2. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч болон төлбөр авагч талууд  харилцан тохиролцоонд хүрээгүйн улмаас Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2024 оны 5 дугаар сарын 07-ны өдрийн 5/162 тоот тогтоолоор Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2 дахь хэсгүүдэд заасны дагуу шинжээч томилсон байна. 

 

3. Шинжээч нь эрхийн улсын 0 хаягт байршилтай, 21,155.73м2 талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 0 тоот эзэмших эрхийн дугаартай, 4496м2 талбайтай, орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай газрын үнэлгээг 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний байдлаар үнэлж, дуудлага худалдаа явуулах үеийн зах зээлийн үнийг 67,988,047,644 төгрөгөөр тогтоожээ.  

 

4. Үнэлгээчин Г.О нь тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд байх ба “Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан”-даа үнэлгээ хийсэн үндэслэл, зориулалт, үнэлгээ хийсэн арга, үнэлгээний зүйлийн мэдээлэл зэрэг зүйлийг тусгасан байх боловч дараах үндэслэлээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг 67,988,047,644 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг зах зээлийн үнэ цэнэ гэж үзэхэд, мөн хөрөнгийн үнэлгээ хуульд нийцэж хийгдсэн гэж үзэхэд эргэлзээтэй байна. Үүнд:

4.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 5 дугаар сарын 07-ны өдрийн 5/162 дугаар тогтоолоор “...21,155.73м2 талбайтай үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, ...4496 м2 газрын үнэлгээг ...2024 оны 5 дугаар сарын 20-ны өдрийн дотор хийж ирүүлэх”-ийг шинжээчид даалгасан. Гэтэл шинжээч тогтоосон хугацааг хэтрүүлсэн буюу хөрөнгийн үнэлгээг “Нийтэд арилжаалагддаг жиших зүйлсийн арга”-ыг ашиглан харьцуулж гаргахдаа 2024 оны 5 дугаар сарын 22, 23, 25-ны өдрүүдийн зар мэдээллийг ашигласан нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн бодит үнэ цэнийг гаргах боломжийг алдагдуулсан;

4.2. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 5 дугаар сарын 07-ны өдрийн 5/162 дугаар тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэхээр шинжээч Г.О томилохдоо Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль /2022 оны 6 дугаар сарын 17-ны өдрийн/ -ийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх үүргийг танилцуулсан эсэх нь тодорхойгүй;

4.3. Шинжээч үнэлгээг гаргахдаа шинжилгээний объект болох үл хөдлөх эд хөрөнгийн давхар бүрээр талбайн хэмжээг нарийвчлан гаргаагүй, ашиглах зориулалт тус бүрд тохирсон үнэлгээг тогтоогоогүй нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.3.6, 8.3.7 дахь хэсгүүдэд заасан шаардлагад бүрэн нийцээгүй. 

 

Гурав.

 

1. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.1-д заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт  заасныг баримтлан эрхийн улсын Ү-0 тоот хаягт байршилтай, 21,155.73м2 талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, мөн хаягт байрлах Э-0 тоот эзэмших эрхийн дугаартай, 4496м2 талбайтай, орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай газар эзэмших эрхийг 67,988,047,644 төгрөгөөр үнэлсэн 2024 оны 5 дугаар сарын 29-ний өдрийн шинжээч Г.О үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2.  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсгүүдэд  заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай. 

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4 дэх хэсгүүдэд заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн  70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар энэ шийдвэрийг зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

 

 

 ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                                                         Н.ХАНГАЛ