Г.Д-гийн нэхэмжлэлтэй иргэний

 хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2020/02510 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: Г.Д-гийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: “Г-” ХХК, “Н-” ХХК-д холбогдох

 

Орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх, орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 4 867 120 төгрөг болон ашиглалтын зардалд 1 367 120 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг  нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Ц.

Хариуцагч “Г-” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Ч.У

Хариуцагч “Г-” ХХК-ийн өмгөөлөгч: Б.Б

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: Ч.Долгорсүрэн нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Миний бие “Н-” ХХК-тай 2017 оны 11 сарын 02-ны өдөр 41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, гэрээгээр Баянзүрх дүүрэг, 22-р хороо, Офицеруудын ордны хойд талд баригдаж буй “Амар амгалан” орон сууцны хотхоны, 1-р орцны 7-р давхрын, 702 тоотын 54.1 мкв талбайтай 2 өрөө бүхий орон сууцыг 1 м.кв талбайг 1 450 000 төгрөг, нийт 78 445 000 төгрөгөөр захиалан бариулсан. Захиалагч талаас орон сууцны захиалгын гэрээний 2.2-т заасны дагуу урьдчилгаа төлбөр 15 689 500 төгрөгийг 2017 оны 11 сарын 02-ны өдөр төлж гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлсэн. Орон сууц захиалгын гэрээний 2.2-т “үлдэгдэл мөнгийг тус компанийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борлуулагч талын Хаан банкны 5121008814 тоот дансаар төлнө”, 3.2-т “борлуулагч тал баталсан зургийн дагуу барилгын ажил, заслыг чанартай хийж гүйцэтгэсэн, чанарын сайн дүнтэйгээр улсын комисст хүлээлгэн өгсөн барилгыг захиалагч талд хүлээлгэн өгнө”, 3.6-т борлуулагч нь 2018 оны 7 сарын 01-ний өдөр захиалагчид байрны түлхүүрээ гардуулан өгнө гэж тус тус заасан. Гэвч захиалсан орон сууцыг 2019 оны 5 сард улсын комисст хүлээлгэн өгсөн гэж тайлбарладаг бөгөөд бүрэн ашиглалтанд оруулсан орон сууцанд захиалагчдыг оруулсан атал борлуулагч тал гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй, биелүүлэхэээс шалтгаангүйгээр татгалзаж, манай захиалсан орон сууцыг түлхүүрийн хамт хүлээлгэн өгөөгүй, 1 м.кв талбайн үнийг 1 800 000 төгрөгөөр тооцон худалдан борлуулахаар бусдад үзүүлэх зэрэг үйлдэл гаргасаар өнөөдрийг хүргэлээ. Талуудын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдаагүй бөгөөд хариуцагч тал үндэслэлгүйгээр миний захиалсан байрыг бусдад худалдан борлуулах үйлдэл гаргаж байгаа нь иргэн намайг орон сууцанд амгалан тайван амьдрах нөхцөл боломжийг хаахын сацуу гэрээгээр хүлээсэн үүрэг буюу орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлэхээс санаатайгаар зайлсхийж байна. Хариуцагч “Н-” ХХК-ийг 2017 оны 11 сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний 5.1-т заасны дагуу борлуулагч нь хүлээлгэн өгөхөд бэлэн болсон орон сууцыг захиалагчид актаар хүлээлгэн өгөхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад “Н-” ХХК нь 2017 оны 11 сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээгээр хүлээсэн эрх, үүргээ 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр “Г-” ХХК-д шилжүүлсэн болохыг мэдсэн. Иймд дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагаа мөн хариуцагч “Г-” ХХК-д холбогдуулан гаргаж байна. Хариуцагч компанийн зүгээс дээрх орон сууцыг 2019 оны 5 сард улсын комисст хүлээлгэн өгч байнгын ашиглалтад оруулсны үндсэн дээр манай гэр бүл өөрийн захиалсан орон сууцандаа орж өнөөдрийг хүртэл хугацаанд амьдарч байна. Гэтэл тус орон сууцны хотхоныг барьж ашиглалтанд оруулсан “Г-” ХХК-ийн зүгээс манай амьдарч буй байр 702 /47 тоот болж өөрчлөгдсөн/ байрны цахилгааныг 2020 оны 2 сарын 12-ны өдөр ямар ч шалтгаангүй, бидэнд мэдэгдэлгүйгээр тасалсан үйлдэл гаргасан бөгөөд бидний зүгээс цахилгаанчин дуудаж холбуулсан. Гэтэл 2020 оны 2 сарын 14-ний өдөр тус компанийн зүгээс манай 702 тоот байрны цахилгааныг таслахын сацуу цахилгааны тоолуурыг авч явсан үйлдлийг гаргалаа. Ямар үндэслэлээр манай цахилгааныг салгаж, тоолуурыг авсан талаар асуухад танайхыг байрнаас чинь гаргана, танай гэрээ цуцлагдсан, захирал цахилгааныг тасалж, тоолуурыг салгаж ав гэсний дагуу бид авч байна, өөр юу ч мэдэхгүй гэх хариултыг өгснөөс өөр тайлбар огт өгөөгүй. Иймээс ямар ч шалтгаангүйгээр тоолуур авч явсан тус компанийн дээрх хууль бус үйлдлээс үүдэн 3 хоногийн хугацаанд миний болон манай гэр бүлийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөж, гэрэл цахилгаангүй болсноор хоол ундаа хийж чадахгүй, гэртээ тайван амьдрах боломжгүй нөхцөл байдал үүсэхийн сацуу тоолуургүй учир цахилгааныг залгах боломжгүй нөхцөл байдал үүсч байна. Иймд Баянзүрх дүүрэг, 22 дугаар хороо, 15 хороолол, Батлан хамгаалах яамны баруун хойно байрлах Амар амгалан апартмент 101а байрны 702 /одоо 47 болж өөрчлөгдсөн/ тоот байрны цахилгааны тоолуурыг залгахыг хариуцагч “Г-” ХХК-д даалгаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Г-” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд 93 айлын орон сууцны барилгыг 2018 оны 3 сараас эхлэн барьж эхэлсэн бөгөөд 2019 оны 6 сард барилгын ажлыг дуусгаж, ашиглалтад оруулсан. Уг барилгын нэг хөрөнгө оруулагч болох “Н-” ХХК нь манай компаниас зөвшөөрсний дагуу Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 101А байрны 47 тоот 54.1 м.кв 2 өрөө орон сууц /сүүлд гэрээнд заагдсан байрны номер дугаар өөрчлөгдсөн/-ыг Г.Д-д худалдахаар 2017 оны 11 сарын 02 өдөр №41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ байгуулсан. Г.Д- нь уг орон сууцны төлбөрт 78 445 000 төгрөг төлөхөөс урьдчилгаа болох 15 689 000 төгрөг төлсөн. Гэтэл үлдэгдэл төлбөр 62 756 000 төгрөгөө төлөөгүй байж, 2019 оны 8 сарын 16-ны өдөр орон сууцанд амьдарч эхэлсэн. Манай компани “Н-” ХХК-тай харилцан тохиролцож, 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр эрх, үүрэг шилжүүлэх гэрээ байгуулсан. Уг гэрээгээр “Н-” ХХК-ийн Г.Д-тай байгуулсан 2017 оны 11 сарын 02-ний өдрийн №41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний борлуулагчийн эрх, үүргийг бүхэлд нь шилжүүлж авсан. Манай компани Г.Д-д гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөнтэй нь холбогдуулан гэрээ цуцлах мэдэгдлийг албан ёсоор өгч, гэрээг цуцалсан. Г.Д- нь орон сууцны урьдчилгаа төлбөр төлсөн боловч үлдэгдэл төлбөрийг төлөх санхүүгийн чадваргүй болох нь манай зээлийн хорооны хурлын шийдвэрээр тогтоогдсон. Түүний сарын орлого нь 550 000 төгрөг байсан ба сарын төлөлтийг 450 000 төгрөгөөр тооцож, түүнд 45 000 000 төгрөгийн зээл олгох боломжтой байсан. Үүнийг Г.Д-д мэдэгдэх хуудсаар мэдэгдэж, 45 000 000 төгрөгт зээлийн гэрээ байгуулж, үлдэх 17 756 000 төгрөгийн төлбөрөө өөрөө төлөх, төлөөгүй тохиолдолд гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг өгсөн. Гэвч Г.Д- нь ямар нэгэн хариу өгөөгүй, зээлийн гэрээ байгуулахаар ирж уулзаагүй, үлдэгдэл төлбөрөө хэрхэн төлөх талаар санаачлага гаргаагүй. Иргэний хуулийн 258 дугаар зүйлийн 258.1 дэх хэсэгт заасан нөхцөл байдал бий болсон тул Г.Д-тай цаашид гэрээг үргэлжлүүлэх боломжгүй болсон. Зээлийн гэрээ байгуулаагүй атлаа 2020 онд 2 000 000 төгрөг төлсөн нь ямар гэрээний харилцаанд үндэслэж төлөөд байгаа нь тодорхойгүй. Мөн Г.Д- нь 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр гэрээ цуцлах тухай хүсэлтийг өгсөн. Иймд түүний хүсэлтийг болон цаашид төлбөр төлөх санхүүгийн боломжгүй байгаа нөхцөл байдлуудыг үндэслэн гэрээг цуцалсан. Орон сууцны төлбөрийг 100 хувь төлж байж орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр талууд тохиролцсон. Гэтэл Г.Д- нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Г.Д-гийн урьдчилгаанд төлсөн мөнгөн хөрөнгийг буцааж төлсөн гэж манай компани үзэж байсан боловч хэрэгт энэ талаар баримт авагдаагүй байна. Г.Д-гийн урьдчилгаанд төлсөн 15 689 500 төгрөгийг болон хожим төлсөн 2 000 000 төгрөгийг тус тус буцаан олгоход татгалзах зүйлгүй. Иймд Г.Д-гийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

            Хариуцагч “Г-” ХХК сөрөг нэхэмжлэлдээ: Манай компани нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд 93 айлын орон сууцны өмчлөгчөөр 2020 онд бүртгэгдсэн. Г.Д- нь “Н-” ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулаагүй, орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 62 756 000 төгрөгийн үүргийг гүйцэтгээгүй байдаг. Мөн Г.Д- нь 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээг цуцлах тухай мэдэгдлийг өгсөн. Иймд орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдсан болно. Улмаар Г.Д- нь 2019 оны 8 сарын 16-ны өдөр тус орон сууцанд өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр дур мэдэн хаалганы цоожийг эвдэн орж амьдарч эхэлсэн. Тухайн үеэс эхлэн манай компанийн зүгээс орон сууцыг чөлөөлөн манай компанид хүлээлгэн өгөх шаардлагыг удаа дараа тавьсан боловч өнөөдрийг хүртэл хүлээлгэн өгөөгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгөө чөлөөлж өгөөгүй тул үүнээс хойш манай компани өөрийн хөрөнгөө эзэмшиж, ашиглаж чадахгүй, хохирол учраад байна. Иймд үл хөдлөх хөрөнгийг ашигласны төлбөрийг зах зээлийн үнэ ханш, бүс нутгийн түрээсийн төлбөр үнэ ханшаар харьцуулан тооцож 54.1 м.кв талбайтай орон сууцыг сарын 700 000 төгрөгөөр тооцон, 2019 оны 8 сарын 16-ны өдрөөс 2020 оны 4 сарын 29-ний өдөр хүртэл 4 600 000 төгрөг, орон сууц эзэмших хугацаандаа учруулсан хохиролд 618 031 төгрөг нэхэмжилсэн байсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар нэмэгдүүлсэн орон сууцыг Г.Д-гийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлэх, орон сууцыг 2019 оны 8 сарын 16-ны өдрөөс 2020 оны 4 сарын 29-ний өдрийг хүртэл хугацаанд ашигласан төлбөрт 5 600 000 төгрөг, орон сууцны дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардалд нийт 1 367 120 төгрөгийг тус тус хариуцагчаас гаргуулахаар нэмэгдүүлсэн. Үүнээс хойш хариуцагч нь тодорхой хэмжээний төлөлтүүдийг хийсэн тул өнөөдрийн шүүх хуралдаанд сөрөг нэхэмжлэлээ дараах байдлаар багасгаж байна. Үүнд, орон сууц ашигласны төлбөрт 4 867 120 төгрөг, орон сууцны дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардалд нийт 1 367 120.38 төгрөгийг тус тус Г.Д-гаас гаргуулж, Г.Д-гийн хууль эзэмшлээс орон сууцыг чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

 

            Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Орон сууцны үлдэгдэл төгрөгийг төлөөгүй байж орон сууцанд орж амьдарсан, манай компани Г.Д-д гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөнтэй холбогдуулан гэрээ цуцлах мэдэгдлийг албан ёсоор өгч, гэрээг цуцалсан гэдэг нь үндэслэлгүй. Г.Д- миний “Н-” ХХК-тай байгуулсан 2017 оны 11 сарын 02-ны өдрийн 41 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ өнөөдрийн байдлаар цуцлагдаагүй хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа бөгөөд уг гэрээний үүрэгтэй холбоотой нэхэмжлэлийн шаардлага тус шүүхэд явагдаж байгаа. Талууд захиалгын гэрээгээр орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болох 62 756 000 төгрөгийг “Н-” ХХК-ийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борлуулагч талын Хаан банкны 5121008814 тоот дансаар төлнө гэж тохиролцсон байдаг. Миний зүгээс “Г-” ХХК-тай ямар ч байдлаар эрх зүйн харилцаанд оролцоогүй, тус компанийн өмнө аливаа байдлаар үүрэг хүлээгээгүй атал орон сууц захиалгын гэрээний бус оролцогч этгээд болох “Г-” ХХК-ийн зүгээс гэрээг цуцалсан тухай мэдэгдлийг ирүүлсэн. Миний бие өөрийн өмгөөлөгчөөр дамжуулан, 2020 оны 1 сарын 08-ны өдөр хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй талаар хариуг нэхэмжлэгч байгууллагад баталгаат шуудангаар хүргүүлж байсан. Иймд Г.Д- миний бие орон сууцыг захиалгын гэрээний дагуу, урьдчилгаа төлбөрийг төлж худалдан авсан, өөрийн захиалсан орон сууцандаа хууль ёсны дагуу амьдарч байна. Нэхэмжлэгч компанийн нэхэмжлэлд дурдсан шиг хууль бусаар бусдын орон сууцанд амьдраагүй гэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү. Мөн дулаан, цэвэр бохир ус, цахилгааны зардал гаргуулахаар шаардсан бөгөөд тус компанийн зүгээс өмнө нь огт цахилгаан болон дулаан, цэвэр бохир усны төлбөрийг шаардаж байгаагүй атал шүүхийн журмаар шаардаж байгаад гайхахын сацуу миний бие бүрэн бодитой тооцоо, баримтын үндсэн дээр өөрийн хэрэглэсэн хэрэглээний төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Маргаан бүхий орон сууцыг түрээслүүлсэн байсан бол олох ёстой байсан орлого гэж 4 867 120 төгрөг шаардаж байгаа нь үндэслэлгүй. Уг шаардлагаа нотолсон баримт нь шаардлага хангахгүй баримт байна. Ашиглалтын зардал хэд гарсан талаар баримтгүй атлаа өөрсдөө зохиож нэхээд байна. Цахилгаан болон халуун ус, хүйтэн усны тоолуургүй атлаа яаж бодож гаргаад байгаа нь тодорхойгүй. 2020 онд гэрээний үүрэгт нийт 2 000 000 төгрөгийг төлсөн ба үүнийг хариуцагч хүлээн авснаас хойш ямар нэгэн хариу өгөөгүй, буцааж өгөөгүй тул гэрээний харилцаа үргэлжилж байгаа. Цаашид үлдэгдэл төлбөрийг төлөх бүрэн боломжтой, сар бүр 1 000 000 төгрөг төлөх бололцоо байгаа. Иймд хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

            Шүүх: Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч “Г-” ХХК-д Баянзүрх дүүргийн, 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамж, 101А байрны 47 тоотод байрлах 54.1 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг актаар нэхэмжлэгч Г.Д-д хүлээлгэн өгөхийг болон уг орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг тус тус даалгаж, хариуцагч “Н-” ХХК-д холбогдох шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар хариуцагч “Г-” ХХК-ийн Г.Д-гийн хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 4 867 120 төгрөг болон ашиглалтын зардал 1 367 120 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 400 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 215 820 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 140 000 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгуулахаар шийдвэрлэжээ.

 

            Хариуцагч “Г-” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: “Н-” ХХК нь “Г-” ХХК-тай 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр орон сууц захиалан бариулах гэрээний эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээг байгуулж 2017 оны 11 сарын 02-ны өдөр 41 дугаар орон сууц захиалгын гэрээний борлуулагчийн эрх, үүргийг шилжүүлэн авсан. 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр захиалагч Г.Д-гийн хүсэлтээр орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдсан байсан тул борлуулагчийн эрх, үүргийг шилжүүлэн авч байгаа талаар захиалагч Г.Д-д бичгээр мэдэгдэх шаардлагагүй хэдий ч “Г-” ХХК-ийн зүгээс холбогдох мэдэгдлүүдийг өгч байсан болох нь хавтаст хэрэгт авагдсан болно. Нэхэмжлэгчийн хүсэл зориг гэрээг цуцалж өгсөн, авсан зүйлсээ харилцан буцаах зорилготой байсан талаар түүний бичгээр гаргасан хүсэлтийн дагуу мэдэж байсан тул хангалттай тодорхой хүсэл зоригийн илэрхийлэл гэж үзнэ. Нөгөөтээгүүр нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа “Г-” ХХК-д холбогдуулан гаргаж байгаагаас харахад эрх, үүрэг шилжүүлэх тухай гэрээтэй маргаагүй, эрх, үүрэг шилжүүлэх гэрээ бодитоор хэрэгжсэн байдаг. Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээний 2.2-т “Үлдэгдэл мөнгийг тус компанийн орон сууцны жилийн 5 хувийн хүүтэй орон сууцны зээлээр борпуулагч талын хаан банкны 457053362 тоот дансанд төлнө” гэж заасан. Захиалагч Г.Д-гаас ирүүлсэн зээлийн материалыг судапж үзээд зээлийн хорооны хурлын шийдвэрээр Г.Д-д 45 000 000 төгрөгийн зээл олгохыг зөвшөөрсөн. Улмаар 2019 оны 6 сарын 21-ний өдөр Г.Д-д орон сууцны зээл 45 000 000 төгрөгийн зээл гарах боломжтой, харин үлдэх 17 756 000 төгрөгийн төлбөрийг төлж зээлийн гэрээг байгуулах тухай албан мэдэгдлийг хүргүүлсэн. Гэтэл Г.Д- нь “Н-” ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулаагүй, орон сууцны төлбөрийн үлдэгдэл 62 756 000 төгрөгийн төлбөр төлөх үүргээ гүйцэтгээгүй, санал санаачлага гаргаж нэг ч удаа ирж уулзаагүй. Нэгэнт захиалагч нь 100 хувь төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй, гэрээ цуцлах тухай хүсэлтээ борлуулагчид бичгээр гаргасан тул Иргэний хуулийн 285 дугаар зүйлийн 285.1 дэх хэсэгт зааснаар зээл олгохоос татгалзаж, талуудын хүсэлтээр 41 дугаартай орон сууц захиалан бариулах гэрээ цуцлагдсан байтал шүүх зээлийн гэрээ байгуулах ёстой байсан мэтээр дүгнэж байгаа нь ойлгомжгүй байна. “Н-” ХХК-ийн 2019 оны 6 сарын 21-ний өдрийн албан мэдэгдлээр “... 2019 оны 7 сарын 05-ны өдрийн дотор төлбөрөө төлөхгүй бол гэрээг цуцлах тухай”, “Г-” ХХК-ийн 2019 оны 8 сарын 28-ны өдрийн 226/1, 2019 оны 12 сарын 27-ны өдрийн 302/6, 2020 оны 01 сарын 05-ны өдрийн 303/6 тоот албан мэдэгдлүүдээр гэрээг цуцалж байгаа талаар мэдэгдэж, орон сууцыг хүлээлгэн өгөх шаардлагыг удаа дараа хүргүүлсэн. Дээрх мэдэгдлүүдийг захиалагч Г.Д- нь хүлээн авахгүй буцаадаг байсан ба энэ талаарх баримтууд хавтаст хэрэгт авагдсан. Түүнчлэн 2020 оны 01 сарын 05-ны өдрийн 303/6 тоот албан мэдэгдпийг Г.Д- нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тухай хариуг манай компанид ирүүлснээс үзвэл гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг хүлээн авсан гэж үзнэ. Иймд нэмэлт хугацаанд үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ гүйцэтгээгүй тул гэрээ цуцлагдсан үйл баримтыг шүүх үндэслэлгүй тайлбарласан гэж үзэж байна. Г.Д-гийн сарын орлого нь 550 000 төгрөг, гэр бүлийн гишүүд нь орлогогүй, зээлийн хүүгээ тооцож үзвэл сард төлөх эргэн төлөлтөд орлого нь яагаад ч хүрэхгүй болох нь зээлийн хорооны шийдвэрээр тогтоогдсон. Тиймээс боломжит хэмжээнд буюу 45 000 000 төгрөгийн зээлийг олгох боломжтой, харин үлдэх 17 756 000 төгрөгийн төлбөрийг төлж, зээлийн гэрээг байгуулах тухай албан мэдэгдлийг удаа дараа хүргүүлсэн боловч төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Орлого нь нотлогдохгүй хэмжээнд зээлийн гэрээ байгуулахаас татгалзах эрхтэй юм. Захиалагч нь уг талуудын хооронд байгуулсан гэрээний заалтыг ноцтой зөрчиж, зээлийн гэрээ байгуулаагүй, төлбөр төлөх үүргээ биелүүлээгүй атлаа манай компанийн хөрөнгийг хууль бусаар өөрийн эзэмшилдээ байлгах хууль зүйн үндэслэлгүй юм. “Г-” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороололд 93 айлын орон сууцны барилгыг барьж, улсын комисст өгснөөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг өөрийн нэр дээр гаргуулан авсан бөгөөд тухайн орон сууцны өмчлөгч юм. Гэтэл нэхэмжлэгч Г.Д- нь 2017 оны 11 сарын 02-ны өдрийн 41 дугаар орон сууц захиалгын гэрээний 3.4-т “орон сууцыг 100 хувь төлбөр хийсэн захиалагчид барилгын улсын комисс хүлээн авсны дараа шилжүүлэн өгч, өмчлөх эрхийг нотлох холбогдох баримт бичгийг шилжүүлнэ”, 3.5-д “Захиалгаар баригдаж буй орон сууцны төлбөр 100 хувь тологдөх хүртэл байрны албан ёсны өмчлөгч нь борлуулагч тал байна”, 4.3-д “захиалагч нь төлбөр тооцоогоо бүрэн дуусгаж орон сууцны түлхүүрийг орон сууцыг хүлээлгэн өгөх актын хамт хулээн авснаар Захиалагчийн орон сууцыг өмчлөх эрх үүснэ”, 4.5-д “Захиалагч нь улсын комисс хүлээж аваагүй орон сууцанд нүүж орохыг хориглоно ” гэж тус тус заасныг зөрчиж “Г-" ХХК-ийн өмчлөлийн байранд улсын комисс хүлээж аваагүй байхад нь буюу 2019 оны 8 сарын 16- ны өдөр “Амар амгалан 312” хотхоны 101А байрны 47 тоот байрны хаалгыг нь эвдэн хууль бусаар нэвтрэн орж өнөөдрийг хүртэл амьдран өмчлөгчийн эрхэд ноцтой халдаж байна. Иймд үл хөдлөх хөрөнгө ашигласны төлбөрийг зах зээлийн үнэ ханш, бүс нутгийн түрээсийн төлбөр харьцуулан тооцож 54,1 м.кв талбайтай орон сууцыг сарын 661 666 төгрөгөөр тооцон 4 867 120 төгрөг өнөөдрийг хүртэл хэрэглээний нэг ч төлбөр төлөөгүй тул орон сууцны дулаан, цэвэр, бохир цахилгааны зардалд 1 367 120 төгрөгийг шаардсан. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, хариуцагч “Г-” ХХК-ийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

 

            Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

           

Нэхэмжлэгч Г.Д- нь хариуцагч “Г-” ХХК, “Н-” ХХК-д холбогдуулан орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх, орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг хариуцагч нар эс зөвшөөрч, хариуцагч “Г-” ХХК нь хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх, хохиролд 4 867 120 төгрөг болон ашиглалтын зардалд 1 367 120 төгрөг, нийт 6 234 240 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл  гарган маргажээ.

 

Нэхэмжлэгч Г.Д- нь хариуцагч “Н-” ХХК-тай 2017 оны 11 сарын 02-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр хариуцагч “Н-” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн, 22 дугаар хороо, “Амар амгалан 312” орон сууцны хотхоны 312 дугаар байр, 1 дүгээр орц, 7 дугаар давхрын 702 тоотод байрлах 54.1 м.кв талбай бүхий, 2 өрөө орон сууцыг барьж, ашиглалтад оруулан нэхэмжлэгч Г.Д-д хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнэ болох 78 445 000 төгрөгийг гэрээнд заасан нөхцөлөөр төлөхөөр харилцан тохиролцсон байх бөгөөд нэхэмжлэгч Г.Д- нь орон сууцны урьдчилгаанд нийт 17 689 000 төгрөгийг төлсөн болох нь талуудын тайлбар, орон сууц захиалгын гэрээ, “Хаан банк” ХХК-ийн депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга, орлогын мэдүүлэг зэргээр тогтоогдсон байна. /хх-ийн 4-6, 160-р тал/

 

            Анхан шатны шүүх талуудын байгуулсан гэрээг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн нь зөв боловч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн  40.2 дахь хэсэгт зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүйгээр үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь учир дутагдалтай болжээ.

 

Нэхэмжлэгч Г.Д- нь 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр хариуцагч “Н-” ХХК-д орон сууц захиалгын гэрээг цуцалж өгнө үү гэх хүсэлтийг гаргасан байхад анхан шатны шүүх уг хүсэлтийг эрх бүхий этгээдэд хандаж гаргасан гэж үзэхгүй хэмээн дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт заасан “Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно” гэж заасантай нийцээгүй байна.  /хх-ийн 73-р тал/

            Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч Г.Д-гийн гаргасан дээрх хүсэлтийг хариуцагч “Н-” ХХК хүлээн авснаар талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдсан байх бөгөөд гэрээ цуцлагдсан тухайн өдөр хариуцагч “Н-” ХХК нь нэхэмжлэгч Г.Д-тай байгуулсан гэрээний эрх, үүргийг хариуцагч “Г-” ХХК-д шилжүүлж, тус гэрээнд гэрээ цуцлагдсантай холбоотойгоор нэхэмжлэгч Г.Д-гийн орон сууцны урьдчилгаанд төлсөн 15 689 000 төгрөгийг буцаан төлөх талаар заажээ. /хх-ийн 20 дугаар тал/

           

            Талуудын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний 3.4-т “Орон сууцыг 100 хувь төлбөр хийсэн захиалагчид барилгын комисс хүлээн авсны дараа шилжүүлэн өгч, өмчлөх эрхийг нотлох холбогдох бичиг баримтыг шилжүүлнэ” гэж,

            3.5-д “Захиалгаар баригдаж буй орон сууцны төлбөр 100 хувь төлөгдөх хүртэл байрны албан ёсны өмчлөгч нь борлуулагч тал байна” гэж тус тус заасан тул хариуцагч “Г-” ХХК нь 2020 оны 2 сарын 21-ний өдөр Баянзүрх дүүргийн, 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамжид байрлах гэрээний зүйл болох эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд бүртгүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авсан байна. /хх-ийн 105, 124, 205-р тал/

 

            Нэхэмжлэгч Г.Д- нь орон сууц захиалгын гэрээний 3.4, 3.5-д зааснаар орон сууцны үнийг 100 хувь төлөөгүй үйл баримт тогтоогдсон, мөн талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээ 2019 оны 8 сарын 12-ны өдөр цуцлагдсан гэх үндэслэлтэй байх тул орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх, орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг хариуцагчид даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасантай нийцнэ.

           

            Сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд хариуцагч “Г-” ХХК-ийн өмчлөлийн орон сууцанд нэхэмжлэгч Г.Д- амьдарч байгаа болох нь зохигчдын тайлбараар тогтоогдсон. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй” гэж заасан тул орон сууцыг нэхэмжлэгч Г.Д-гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай хариуцагч “Г-” ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэх нь зүйтэй байна.

 

            Хариуцагч “Г-” ХХК нь гэрээнээс татгалзсаны улмаас учирсан хохиролд орон сууцыг бусдад түрээслүүлж орох байсан орлого гэх 4 867 120 төгрөг гаргуулахаар шаардсан боловч дээрх нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, мөн хэргийн 206 дугаар талд авагдсан “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийн үнийн мэдээллийг энэ хэргийн нөхцөл байдалд шууд хамааралтай баримт гэж үзэх боломжгүй тул уг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй.

 

            Харин орон сууцны дулаан, цэвэр, бохир ус, цахилгааны зардал гэх 1 367 120  төгрөгийн шаардлага болон хариуцагч “Н-” ХХК-д холбогдох шаардлагуудад анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж хэрэгсэхгүй болгосон нь зөв бөгөөд хэрэгт авагдсан нэхэмжлэх, тооцооны хуудсуудаар маргаан бүхий орон сууцны ашиглалтын төлбөр хэд болох нь тогтоогдохгүй байх тул уг төлбөрийг гаргуулах тухай хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хүлээн авах боломжгүй байна.

 

                        Нэгэнт талуудын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээ цуцлагдсан байх тул гэрээ цуцлагдсантай холбоотой үр дагаврыг давж заалдах шатны шүүхээс шийдвэрлэх боломжтой. Иймд нэхэмжлэгч Г.Д-гаас орон сууцны урьдчилгаанд 2017 оны 11 сарын 2-ны өдөр төлсөн 15 689 000 төгрөг, 2020 оны 2 сарын 6-ны өдөр төлсөн 1 000 000 төгрөг, 2020 оны 4 сарын 24-ний өдөр төлсөн 1 000 000 төгрөг, нийт 17 689 000 төгрөгийг хариуцагч “Г-” ХХК-иас гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.Д-д олгож шийдвэрлэх нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасантай нийцнэ. /хх-6, 160-р тал/

 

            Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд орон сууцны үнэд 3 000 000 төгрөгийг нэмж төлсөн гэж тайлбарласныг хариуцагч тал хүлээн зөвшөөрөөгүй бөгөөд нэхэмжлэгч нь энэ талаарх нотлох баримтаа бүрдүүлэн жич нэхэмжлэх эрхтэй болохыг дурьдлаа.

 

            Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2020/02510 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн

1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч “Г-” ХХК-д холбогдуулан гаргасан орон сууцыг актаар хүлээлгэн өгөх, орон сууцны цахилгааны тоолуурыг залгахыг даалгах тухай нэхэмжлэгч Г.Д-гийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

2 дахь заалтыг “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар Баянзүрх дүүргийн, 22 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, Дандарбаатарын гудамж, 101А байрны 47 тоотод байрлах 54.1 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг нэхэмжлэгч Г.Д-гийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж, сөрөг нэхэмжлэлээс 6 234 240 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч “Г-” ХХК-иас 17 689 000 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Г.Д-д олгосугай” гэж,

3 дахь заалтыг “Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2 дахь хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 400 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 215 820 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид 70 200 төгрөг гаргуулж хариуцагч “Г-” ХХК-д олгосугай” гэж тус тус өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид хариуцагчаас төлсөн 325 000 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгохыг дурдсугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.     

 

 

 

 

          ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                         Н.БАТЗОРИГ                                         

                                         ШҮҮГЧИД                                         Д.НЯМБАЗАР

                                                                                                 

                                                                                                     Г.ДАВААДОРЖ