И.Б-ын нэхэмжлэлтэй иргэний

 хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар

 

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2020 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдрийн 101/ШЗ2020/11086 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: И.Б-ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: Н-т холбогдох,

 

Эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай маргаантай хэргийг

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Э.Цэрэнханд, 

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: О.Одонтуяа нар оролцов.

 

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: И.Б- нь шүүхийн шийдвэрийн дагуу “Нью энержи стар” ХХК-д 60 030 000 төгрөг төлөх төлбөртэй бөгөөд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын шийдвэр гүйцэтгэгч Т.Алтангэрэл шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад барьцаа хөрөнгийг битүүмжлэн, хурааж үнэлгээ тогтоох ажиллагаа явуулахдаа Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйл, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийг зөрчин шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулсан ба төлбөр төлөгчөөс үнийн санал аваагүй, шинжээч томилсон. Шийдвэр гүйцэтгэх газрын томилсон үнэлгээний ажилтан үнэлгээ тогтоож буй Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоот 3 өрөө орон сууцыг газар дээр нь очиж үзээгүй, үнэлгээг ямар аргачлал хэрэглэж гаргасан нь тодорхойгүй, зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн нь хүний эд хөрөнгийг үнэгүйдүүлэн, хэт хямдаар худалдан борлуулж И.Б-ын эрх ашгийг ноцтой зөрчиж байна. Үнэлгээ тогтоож буй орон сууц 1988 онд ашиглалтанд орсон бөгөөд 5 давхар орон сууцны 3 давхарт байдаг. Уг орон сууцны одоогийн зах зээлийн ханш 150 000 000 – 180 000 000 төгрөг бөгөөд энэ нь тус орон сууцны хажуугийн буюу зэргэлдээ байрлах хэд хэдэн орон сууцны борлуулалтаар тогтоогдож байгаа. Шийдвэр гүйцэтгэх газар нь төлбөр төлөгч И.Б-д Шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дахь хэсэгт заасны дагуу үнэлгээний тайланг танилцуулаагүй, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу үнийн санал аваагүй нь уг ажиллагаа хууль бус болохыг нотолж байгаа. Шинжээч орон сууцыг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт зааснаар зах зээлийн хандлагын, зардлын хандлагын, орлогын хандлагын гэсэн 3 аргаар үнэлсэн ба орлогын хандлагын аргаар үнэлэхэд 50 116 000 төгрөг, зардлын хандлагын аргаар үнэлэхэд 23 682 000 төгрөг, зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэхэд 124 707 800 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдсэн байна. Шинжээч тухайн орон сууцнаас жилд 50 116 000 төгрөг олж болно гэж дүгнэлтээ гаргахдаа бусад ойролцоо төрлийн орон сууцны үнэлгээгээр үнэлээгүй. Зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлэхэд 124 707 800 төгрөг гэж гарчихаад зардлын хандлагын аргаар үнэлэхэд 23 682 000 төгрөг болж байгаа нь ойлгомжгүй. Үүнээс үзэхэд уг үнэлгээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.3-т заасныг зөрчсөн, бодит бус, бие биенээ үгүйсгэсэн байх тул уг үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн шүүгчийн 2014 оны 3 сарын 31-ний өдрийн 15 дугаар захирамжаар И.Б-аас 60 030 000 төгрөг гаргуулж, “Нью энержи стар” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн гүйцэтгэх баримт бичигт 2014 оны 4 сарын 17-ны өдрийн 253 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж төлбөр төлөгч И.Б-ын өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоот орон сууцыг 2020 оны 2 сарын 03-ны өдрийн 16280687/01 дугаар бүхий тогтоолоор хураан, талуудад үнийн санал өгөхийг мэдэгдэхэд төлбөр авагч, төлөгч хэн аль нь шинжээч томилуулах хүсэлт ирүүлсэн. Иймд 2020 оны 2 сарын 12-ны өдрийн 112 дугаар тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээний “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилоход төлбөрт битүүмжлэн, хураасан хөрөнгө 124 707 800 төгрөгөөр үнэлэгдсэн. Үнэлгээний талаар талуудад 2020 оны 2 сарын 18-ны өдрийн 4/5573 дугаар бүхий мэдэгдлээр мэдэгдсэн ба төлбөр төлөгч И.Б-ын оршин суух Баянзүрх дүүрэг, 16 дугаар хороо, 32/22 тоот хаягаар эхнэр Н.Билгү-Үжинд мэдэгдлийг гардуулж тэмдэглэлээр баталгаажуулсан. Төлбөр төлөгч И.Б- нь 2020 оны 3 сарын 17-ны өдөр нэхэмжлэл гаргаж хуульд заасан хугацааг хэтрүүлсэн, мөн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Шүүх: Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан үндэслэлүүд тогтоогдохгүй байх тул Н-т холбогдох Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоотын 40 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Y-2204000770 дугаарт бүртгэлтэй, 3 өрөө орон сууцыг 124 707 800 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай И.Б-ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, 7.1.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: И.Б- нь дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн 2014 оны 3 сарын 31-ний өдрийн 15 дугаар захирамжаар “Нью энержи стар” ХХК-д 60 000 000 төгрөг төлж барагдуулахаар талууд эвлэрсэн. Энэхүү шийдвэрийн дагуу Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар төлбөр барагдуулах ажиллагаа хийсэн бөгөөд ажиллагааны явцад төлбөрийн барьцаанд байгаа Баянзүрх дүүрэг, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоот орон сууцыг “Хөрөнгө эстимэйт” ХХК-ийн ахлах үнэлгээчин 2020 оны 2 сарын 17-ны өдөр үнэлсэн байна. Дээрх үнэлгээгээр нэхэмжлэгчийн орон сууцыг 124 707 800 төгрөгөөр үнэлжээ. Энэхүү үнэлгээ нь зах зээлийн үнээс хэт доогуур мөн үнэлгээг хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан аргуудыг хууль журмын дагуу үнэлээгүй байгаа тул хөрөнгийн үнэлгээ хууль бус байна. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага гаргахдаа маргаан бүхий орон сууцны байршин буй газар орон дахь 3 өрөө орон сууцнуудыг олон нийтийн цахим орчинд байршсан зарын мэдээллийг хавсаргасан байдаг. Дээрх үнээс харахад 3 өрөө орон сууцны зах зээлийн үнэ 170 000 000 - 230 000 000 төгрөгийн хооронд байна. Иймд заах зээлийн үнэлгээ хэт доогуур гарсан байна. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт “Хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, энэ хуулийн 8.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно” гэж заасан байна. “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн ахлах үнэлгээчин хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ орлогын хандлагын арга, зах зээлийн хандлагын арга, зардлын хандлагын аргуудыг ашигласан байна. Зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглахдаа тухайн орон сууцны засварын байдал, арчлалт, тордолтыг харьцуулалгүйгээр хэт бага үнэтэй байрнуудтай харьцуулсан нь зах зээлийн бодит үнэ гарахад нөлөөлсөн байна. Мөн орлогын хандлагын аргыг ашиглахдаа орон сууцны түрээсийн төлбөрийг баримжаа хэлбэрээр авч ойролцоо 1 000 000 төгрөгөөр түрээслэгддэг гэх байдлаар бодит бус үнийг хэрэглэжээ. Гэтэл зарын цахим хаяг болон бодит нөхцөл тухайн байранд эсвэл ижил төстэй орон сууцнуудад 3 өрөө байрны түрээсийн зардал хэд байдаг талаар нотлох баримтыг цуглуулсны үндсэн дээр орлогыг тогтоож, орлогын хандлагыг бодитоор дүгнэх ёстой байсан. Иймд Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8.1 дэх хэсэгт “... хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан ...” гэж зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний 3 аргыг хослуулан хэрэглэж байж хөрөнгийн үнэлгээний үнийг тодорхойлохоор байхад нотлох баримтад үндэслээгүй дүгнэлт бодит бус үнүүдийг ашигласан байдал нь хуулийн шаардлагад нийцээгүй байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.                             

 

Нэхэмжлэгч И.Б- нь хариуцагч Н-т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай шаардлага гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүхийн шүүгчийн 2014 оны 3 сарын 31-ний өдрийн 15 дугаар захирамжаар нэхэмжлэгч И.Б-аас 88 467 075 төгрөг гаргуулах тухай “Нью энержи стар” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэрэгт нэхэмжлэгч И.Б- нь 60 000 000 төгрөгийг 2014 оны 3 сарын 30-ны дотор төлөхөөр эвлэрснийг баталгаажуулсан байна. /хх-ийн 28-р тал/

 

Нэхэмжлэгч И.Б- нь шүүгчийн захирамжаар хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байх тул төлбөр авагч “Нью энержи стар” ХХК-ийн хүсэлтээр Дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны 1 дүгээр шүүх 2014 оны 4 сарын 15-ны өдөр 637 дугаар гүйцэтгэх хуудас олгожээ. /хх-ийн 27-р тал/

 

Хариуцагч Н- нь Баянзүрх дүүргийн, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204000770 дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 2014 оны 6 сарын  26-ны өдөр битүүмжилж, 2014 оны  10 сарын 23-ны өдөр хураасан байх бөгөөд шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2 дахь албадан дуудлага худалдаанд оруулах ажиллагаа явуулаагүй хугацаа хэтрүүлсэн, мөн төлбөр авагч “Нью энержи стар” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээг дахин тогтоолгох хүсэлт гаргасан гэх үндэслэлээр 2020 оны 1 сарын 30-ны өдрийн ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор 2014 оны 10 сарын 23-ны өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолыг хүчингүй болгосон байна. /хх-ийн 31-34, 57-р тал/

 

Улмаар хариуцагч Н- нь нэхэмжлэгч И.Б-д 2020 оны 2 сарын 03, 2020 оны 2 сарын 07-ны өдрүүдэд шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдлийг хүргүүлж, Баянзүрх дүүргийн, 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, 28 дугаар байр, 24 тоот хаягт байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204000770 дугаарт бүртгэгдсэн, 40 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 2 сарын 03-ны өдөр хураажээ. /хх-ийн 58-60, 63-р тал/

 

Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоохоор нэхэмжлэгч И.Б-д үнийн санал авах тухай мэдэгдэл хүргүүлэхэд шинжээчээр үнэлүүлэх санал гаргажээ. /хх-ийн 65-р тал/

 

Талууд дээрх байдлаар үнийн саналд тохиролцоогүй байх тул хариуцагч Н- нь “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийг шинжээчээр томилж, шинжээч нь барьцаа хөрөнгийг 124 707 800 төгрөгөөр үнэлсэн байна. /хх-ийн 70-88-р тал/

 

Хариуцагч Н- нь эд хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдлийг нэхэмжлэгч И.Б-ын эхнэр н.Билгү-Үжинд 2020 оны 2 сарын 18-ны өдөр мэдэгдсэн нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.6 дахь хэсэгт заасанд нийцсэн байх бөгөөд нэхэмжлэгч И.Б- нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт зааснаар эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаагүй байна. /хх-ийн 91-р тал/

 

                        Хариуцагч Н- нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахдаа хууль зөрчөөгүй, анхан шатны шүүх энэ талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасанд тус тус нийцжээ.

 

                        Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч тайлбар болон давж заалдах гомдолдоо шинжээч нь барьцаа хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн, орон сууцны үнийн талаарх нотлох баримтыг шүүх үнэлээгүй, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан үнэлгээний 3 аргыг хослуулан хэрэглээгүй гэх боловч анхан шатны Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-т зааснаар нотлох баримтыг тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлсэн байна. Нөгөө талаар нэхэмжлэгч нь барьцаа хөрөнгийг хэт багаар үнэлсэн гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д зааснаар нотлоогүй.

           

            Түүнчлэн, “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК нь барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан арга, аргачлалын дагуу өртгийн, орлогын болон зах зээлийн харьцуулан жиших аргыг хэрэглэж, үнэлгээг гаргасан байх бөгөөд уг үнэлгээг хуульд нийцээгүй гэж үзэх нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй байх тул нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хүлээн авах боломжгүй байна.

 

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

                                       

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т  заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 6 дугаар сарын 03-ны өдрийн 101/ШЗ2020/11086 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.     

 

 

 

 

           ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                       Н.БАТЗОРИГ

           

                                         ШҮҮГЧИД                                      Д.НЯМБАЗАР

                                                                                                 

                                                                                                Г.ДАВААДОРЖ