Ч.Дийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Н.Батзориг даргалж, шүүгч Д.Байгалмаа, Ц.Ичинхорлоо нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 181/ШШ2020/00989 дугаар шийдвэртэй

нэхэмжлэгч Ч.Дийн нэхэмжлэлтэй

хариуцагч “О” ХХК-д холбогдох

гэрээний дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхийг даалгах, алдангид 54 000 000 төгрөг гаргуулах,түрээсийн нөхөн олговорт 15 375 000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй,

13.64 м.кв нэмэгдсэн талбайн хэмжээний үнэ болох 33 600 000 төгрөгийг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг үндэслэн шүүгч Ц.Ичинхорлоогийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Ч.Д, түүний өмгөөлөгч П.Эрхэмбаяр, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Зулбаяр, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Долгорсүрэн нар оролцов.

Нэхэмжлэгч Ч.Д шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон түүний өмгөөлөгч П.Эрхэмбаяр шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “О” ХХК-тай 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр хамтран ажиллах гэрээ, орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ гэсэн хоёр төрлийн гэрээ байгуулсан. Би Баянзүрх дүүргийн 6-р хороо Энхтайваны өргөн чөлөө хуучнаар цэргийн 44 дүгээр байрны 33 тоот байрыг өмчилж эзэмшиж байсан. Социализмын үеийн м.кв-аар гал тогооны өрөөний м.кв орохгүй гэрчилгээн дээр 27 м.кв байсан. Шинээр сүүлд тогтооход 54 м.кв гэсэн. “О” ХХК нь хамтран ажиллах гэрээгээр 60 м.кв байрыг үнэ төлбөргүй өгөх байсан. Барилга баригдаад ашиглалтад орох хүртэл хугацаанд сар бүр 250 000 төгрөгийн түрээсийн төлбөр өгнө гэж тохирсон. 2 жилийн хугацаанд ашиглалтад оруулах байсан. Мөн хамтран ажиллах гэрээний 4.1.6-д байрны м.кв-ын 30 хүртэлх хувьтай тэнцэх талбай авах тохиолдолд үндсэн үнэ болох 1 м.кв-ын 1 800 000 төгрөгийг 15 хувиар хөнгөлж авахаар тохиролцсон. Илүү гарч байгаа м.кв-ын 1 м.кв талбайг 1 530 000 төгрөгөөр хөнгөлөлттэй авахаар гэрээ байгуулсан. Гэрээ 2 жилийн хугацаатай байсан. Орон сууц 2018 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр ашиглалтад орсон гэж байгаа. Анхны гэрээ байгуулж оршин суугчдаар гарын үсэг зуруулсан байсан барилгын зургийг өөрчлөөд м.кв-ын хэмжээ нэмэгдсэн. Миний авах ёстой байр 73.64 м.кв болж томорсон байгаа. Барилга ашиглалтад орохдоо үндсэн гэрээнд зааснаас илүү буюу 13.64 м.кв-аар том болсон. Энэ том болсон м.кв-ыг гэрээний бус үнээр нэхэмжилсэн. 1 м.кв-ыг 2 500 000 төгрөгөөр ав гэсэн. “О” ХХК гэрээнд байхгүй үнийг нэхсэн. Тус байрыг ашиглалтад оруулах хугацаандаа ашиглалтад оруулаагүй. Хамтран ажиллах гэрээний дагуу ашиглалтад оруулах хугацаандаа оруулаагүй бол хугацааны алданги тооцохоор тохиролцсон. Хамтран ажиллах гэрээний хугацаа хэтрүүлсний алданги гэдэгт хоног тутам гэрээний үндсэн дүнгээс 0.2 хувь байхаар тохиролцсон. Нэхэмжлэл гаргахдаа алдангийн хэмжээг тооцож гаргасан. Үндсэн 60 м.кв-аа гэрээгээр заасан 1 800 000 төгрөгөөр үржүүлээд 108 000 000 төгрөг болсон. Үүнээс алданги бодвол зөвхөн 1 жилийн төлбөр нь 79 000 000 төгрөг болж байгаа. Би Иргэний хуульд зааснаар алданги үндсэн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй гэж заасны дагуу алдангийн хэмжээг 54 000 000 төгрөгөөр тооцож нэхэмжилж байна. Мөн “О” ХХК-иас түрээсийн төлбөр нэхэмжилж байна. 2013 оны 4 дүгээр сард суурийн ажил эхэлсэн. Гэрээний дагуу суурийн ажил эхэлснээс хойш түрээсийн төлбөр тооцогдоно. Шүүхэд нэхэмжлэл гаргах хүртэл хугацаанд нийт түрээсийн төлбөр 17 750 000 төгрөг болсон гэж үзэж байна. Үүнээс “О” ХХК 4 удаагийн үйлдлээр 7 500 000 төгрөг төлсөн. 2016 оны 5 дугаар сараас 2019 оны 3 дугаар сар хүртэл үлдэгдэл түрээсийн төлбөр, гэрээний дагуу алдангийн хувь хэмжээг тооцоод 15 375 000 төгрөгийн түрээсийн төлбөр өгөөгүй гэж гаргуулахаар нэхэмжлэл гаргаж байгаа. Тиймээс Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, хай апартмент цогцолбор байрны хамтран ажиллах гэрээгээр тохирсон А8-ын 8 давхар 40 тоот 73.64 м.кв орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг Ч.Д миний нэр дээр шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгах, гэрээний алданги 54 000 000 төгрөг гаргуулах, барилга дуусах хүртэл хугацаанд түрээсийн төлбөр 15 375 000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгах тухай гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна. Манай зүгээс 2015 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр хугацаандаа байр ашиглалтад орох ёстой байсан тэр гэрээгээр хүлээсэн үүргээ бүрэн нь биелүүлсэн. Дээр нь хариуцагч талаас гаргаж өгсөн тайлбарт гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах талаар бичгийг 2015 оны 8 дугаар сард явуулсан байдаг. Манай тал тэр саналын хариуг 14 хоногийн хугацаанд өгөөгүй бол нэмэлт өөрчлөлт орсон гэж үзнэ гээд байдаг. Талууд 13 м.кв-ын зөрүүнд маргаж байгаа. Хэрвээ м.кв-ын зөрүү гарвал “О” ХХК 1 800 000 төгрөгөөр тооцон түүнээс 15 хувь хөнгөлөлт үзүүлнэ гэж тохирсноор 1 530 000 төгрөгөөр 1 м.кв-ыг тооцож өгнө гэсэн. Гэтэл байр баригдсан хүлээж авъя гэхээр 1 м.кв-ыг нь 2 500 000 төгрөгөөр бодож өгнө гэдэг. 13.64 м.кв-аас 1 800 000 төгрөгийн 15 хувиар хямдруулж 1 530 000 төгрөг буюу гэрээний 4.1.6-д заасан дүнгээр тооцоод бидний нэхэмжилсэн алданги, байрны түрээсийн төлбөр зэргээс хасахад манай тал татгалзах зүйл байхгүй. 1 530 000 төгрөгөөр 13.64 м.кв-ыг тооцвол 20 869 200 төгрөгийг нэхэмжилж байгаа алданги болон түрээсийн төлбөрөөс хасуулахад татгалзах зүйлгүй гэжээ.

Хариуцагчийн төлөөлөгч Д.Ганзориг шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа: Манай компани нь Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт хуучин цэргийн 44 гэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцыг дахин барилгажуулахаар 2013 оноос эхлээд иргэд оршин суугчидтай тохиролцон 2015 оноос барилгын суурийн ажлыг эхэлсэн. Энэхүү ажлын хүрээнд хуучин цэргийн 44-р байрны 33 тоот хаягт оршин суух Ч.Дтэй 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-г байгуулан 60.2 м.кв талбайг үнэ төлбөргүйгээр өгөхөөр харилцан тохиролцсон. Компанийн зүгээс барилга угсралтын ажлын явцад захиалагч нар болон хуучин цэргийн 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нарын орон сууцны тагтыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр орон сууцны тагтыг халаалттай, шилэн веранд болгох, 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож, зураг төсөлд өөрчлөлт оруулан төрийн эрх бүхий байгууллагаар эскиз зураг болон бусад ажлын зургуудыг баталгаажуулсан. Үүнтэй холбоотойгоор хуучин 44 айлын бүхий л сууц өмчлөгчдийн талбайн хэмжээ 11-13 м.кв талбайн хэмжээ нэмэгдсэний нэг нь Ч.Дийнх билээ. 03/455 тоот орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу 2 дугаар зүйлийн 2.2, 12 дугаар зүйлийн 12.3-т заасны дагуу Ч.Дд 2015 оны 8 дугаар сард нэмэгдэж байгаа талбайг хөнгөлөлттэй үнээр олгох, гэрээг шинэчлэн байгуулах тухай, 2016 оны 11 дүгээр сард мөн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсон тул төлбөрийн хуваарь тохирох, гэрээг шинэчлэх тухай саналыг тус тус хүргүүлсэн боловч хариу ирүүлээгүй. Гэрээний 12.4-т зааснаар Ийнхүү хариу ирүүлэхгүй байгааг дээрх өөрчлөлтүүдийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Гэрээний дагуу түрээсийн төлбөрийг тухай бүр нь төлж байсан бөгөөд нэхэмжлэгч Ч.Дийн 2013 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр гаргасан өргөдлийн дагуу түүний эхнэр Даваасүрэнгийн Батцэцэг Хаан банк дахь 5721060872 тоот данс руу 2013 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр 1 500 000 төгрөг, 2014 оны 5 дугаар сарын 03-ны өдөр 1 500 000 төгрөг, 2015 оны 3 дугаар сарын 20-ны өдөр 1 500 000 төгрөг, 2016 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдөр 3 000 000 төгрөг, нийт 7 500 000 төгрөгийн төлбөрийг түрээсийн төлбөрт тус тус төлж үлдэгдэл 8 375 000 төгрөгийн өглөгтэй байна. Бид гэрээгээр хүлээсэн үүргийнхээ дагуу уг төлбөрийг төлөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Талуудын хооронд 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.2-т А тал нь барилгын суурийн ажлыг эхлүүлснээс хойш 24 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлнэ гэж заасан. Бид цэргийн 44 дүгээр байрны оршин суугчидтай 2013 оноос эхлэн гэрээ байгуулсан хэдий ч барилга угсралтын ажлын бэлтгэл үе шат болох эксиз зураг төсөл, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, техникийн нөхцөлүүд, барилгын ажил эхлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрлийг авах хугацаа удааширснаас үүдэн 2015 оны 5 дугаар сараас эхлэн суурийн ажлыг хийж гүйцэтгэн 3 жилийн хугацаанд буюу 2018 оны 4 дүгээр улиралд байнгын ашиглалтад оруулсан. Дээрх хугацаа нь гэрээний 4.7-д заасан хугацаа хойшлуулах үндэслэлүүд буюу 4.7.2-т төр захиргааны байгууллагын асуудал шийдвэрлэх хугацаанаас, 4.7.7-д Б тал нь үүргээ гүйцэтгээгүйгээс барилгын ажлын хугацаа хойшлуулсан, түүнээс үүсэх хохирол гэсэн нь хугацаа хойшлуулах үндэслэлийг тодорхой заасан. Мөн 4.8-д дээр дурдсан тохиолдлуудад хугацаа алдсан гэж үзэхгүй ба А тал орон сууц хүлээлгэн өгөх хугацаа хэтрүүлсэн гэж алданги төлөхгүй гэж заасан уг үйл явдлуудаас шалтгаалж үүссэн хугацаа нь гэрээний хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэхгүй бөгөөд алданги төлөхгүй байх тухай ч харилцан тохиролцож байгуулсан байна. Иймд нэхэмжлэгч Ч.Дийн хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй гэдэг нь үндэслэлгүй, хуучин ашиглалтын шаардлага хангагдахгүй болсон 2 өрөө орон сууцыг нь орчин үеийн стандарт шаардлагад нийцсэн 3 өрөө орон сууц болгож өгч үнэ цэнийг нэмэгдүүлсээр байхад 54 000 000 төгрөгийн алданги нэхэмжилж байгаад харамсаж байна. 2009 оны 9 дүгээр сард Цэргийн 44 гэх барилгын ус дулаан цахилгааныг хязгаарлаж айлууд нь орон сууцыг чөлөөлсөн байдаг бөгөөд 2010 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдөр Онцгой байдлын ерөнхий газраас гамшгаас хамгаалах сургалт хийж бүрэн нураасан. Энэ тухай 2012 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн мэдээллийн gogo.mn цахим сайт болон Зууны мэдээ сонины мөн өдрийн дугаарт дэлгэрэнгүй нийтлэл гарсан, оршин суугчид нэгдэж байгуулсан "Манай байр" ХХК-ийн 2013 оны 4 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 39 тоот Улаанбаатар хотын ерөнхий архитектор Н.Нацагдоржид явуулсан албан бичиг болон холбогдох бусад материалуудаар нотлогддог тул нэхэмжлэгч байраа 2013 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс эхлэн чөлөөлсөн гэдэг нь үндэслэлгүй. Өнөөдрийн байдлаар нэхэмжлэгч Ч.Д нь манай компанид талбайн хэмжээ нэмэгдсэн буюу 73.64 м.кв талбайтай болж өөрчлөгдсөнтэй холбоотойгоор 13.44 м.кв талбайн үнэ буюу 33 600 000 төгрөгийн өглөгтэй байгаа билээ. Хоорондын төлбөр тооцоо бүрэн дуусаагүй тул өмчлөх эрхийг баталгаажуулан өгөх боломжгүй юм. Өөрөөр хэлбэл “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 4-р зүйлд орон сууцыг хэрхэн хүлээлцэх тухай байсан бөгөөд 4.2-т Б тал нь орон сууцны төлбөрийг бүрэн хийж, А тал нь түүнийг хүлээж авч төлбөр тооцоо дууссаны дараа, А тал гэрээнд заасан түлхүүрийг хүлээлгэн өгнө. 4.5-д гэрээний 4.2-т заасны дагуу түлхүүр хүлээлгэн өгснөөр Б талд орон сууц эзэмших эрх шилжсэнд тооцно, 7.1-т Орон сууцны төлбөр тооцоо бүрэн дууссаны дараа орон сууц Б талын өмчлөлд бүрэн шилжих бөгөөд уг орон сууц Б талын нэр дээр бүртгэгдсэн Улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гарснаар Б талд орон сууцны өмчлөх эрх үүснэ гэж тус тус заасан байдаг тул Ч.Д нь талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг бүрэн төлж талууд тооцоо нийлсэн тохиолдолд бид өмчлөх эрх баталгаажуулахад шаардлагатай байгаа материалыг гаргаж өгөхөд татгалзах зүйлгүй болно. Түүнчлэн уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт талууд шилжүүлж байгаа эд хөрөнгийн үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид шилжинэ гэж заасан байдаг тул нэхэмжлэгч нь өнөөдрийн байдлаар 33 600 000 төгрөгийг төлөөгүй байна. Иймд нэхэмжлэгчид тухайн эд хөрөнгийг шилжүүлэн өгөх боломжгүй тул уг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Бид уг зөрүү төлбөрийг сөрөг нэхэмжлэл гарган шийдвэрлүүлэх болно. Иймд “О” ХХК-д холбогдуулан гаргасан Ч.Дийн түрээсийн нөхөн олговрыг 8,375,000 төгрөг болгож багасгах, харин бусад нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч “О” ХХК-ийн төлөөлөгч Д.Ганзориг сөрөг нэхэмжлэлдээ: Манай компани нь Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт хуучин цэргийн 44 гэх ашиглалтын шаардлага хангахгүй нийтийн зориулалттай орон сууцыг дахин барилгажуулахаар 2013 оноос эхлээд иргэд оршин суугчидтай тохиролцон 2015 оноос барилгын суурийн ажлыг эхэлсэн. Ч.Дтэй 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-г байгуулан 60.2 м.кв талбайг үнэ төлбөргүйгээр өгөхөөр харилцан тохиролцон байгуулсан. Ч.Дийн талбайн хэмжээ 13.64 м.кв талбайн хэмжээгээр нэмэгдсэн. Бид талбайн хэмжээ нэмэгдсэнтэй тухай Ч.Дтэй байгуулсан 03/455 тоот Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ-ний 2 дугаар зүйлийн 2.2, 12.3-т заасны дагуу Ч.Дд 2015 оны 8 дугаар сард нэмэгдэж буй талбайг хөнгөлөлттэй үнээр олгох, 2016 оны 11 дүгээр сард мөн талбайн хэмжээнд өөрчлөлт орсон тул төлбөрийн хуваарь тохирох, гэрээг шинэчлэх тухай саналыг тус тус хүргүүлж гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахыг удаа дараа хүссэн төдийгүй нэмэгдсэн талбайн хэмжээний зөрүү төлбөрийг зах зээлийн үнээр бус хөнгөлөлттэй үнээр авах боломжийг олгосон. Гэвч Ч.Д нь бичгээр ямар нэгэн хариу ирүүлээгүй билээ. Ийнхүү хариу ирүүлээгүй бол нэмэлт өөрчлөлтийн саналыг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ гэсэн байдаг тул уг талбайн хэмжээн өөрчлөлтийг хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзэх үндэслэлтэй юм. 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 03/455 тоот Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ-ний дагуу Ч.Д нь өнөөдрийн байдлаар Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хороо, High apartment 8А байрны 8-р давхрын 40 тоот 73.64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц эзэмшигч байгаа билээ. Иймд Ч.Дээс нэмэгдсэн 13.64 м.кв талбайн хэмжээний үнэ болох 33 600 000 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгч Ч.Д сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Сөрөг нэхэмжлэлийг манай зүгээс хүлээн зөвшөөрөхгүй. 13.64 м.кв талбайн үнийг 2 500 000 төгрөгөөр үржүүлээд 33 600 000 төгрөг гаргасан. “Хамтран ажиллах гэрээ”-нд зааснаар хэрвээ м.кв-ын зөрүү гарвал 1 800 000 төгрөгийн 15 хувийн хөнгөлөлт буюу 1 530 000 төгрөгөөр авах ёстой гэж тохирсон мөртлөө тохироо болон гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан бичиг баримт, нотлох баримт хавтаст хэрэгт авагдаагүй. Тиймээс анхны тохироо буюу 1 530 000 төгрөгөөр 13.64 м.кв-аа үржүүлээд тооцвол 20 869 200 төгрөгийг алданги, түрээсийн төлбөрөөс суутгуулан тооцуулахад татгалзах зүйл байхгүй. Хамтран ажиллах гэрээ-ний үнийн дүнгээр 1 530 000 төгрөгөөр 13.64 м.кв талбайг үржүүлж 20,869,200 төгрөгийг алданги, түрээсийн төлбөрөөс хасуулахад татгалзах зүйл байхгүй. Өмнө нь энэ 20 869 200 төгрөгийг төлөөгүй шалтгаан нь, нэгдүгээрт түрээсийн төлбөр зөрүүтэй байсан. Хоёрдугаарт зөрүү үлдэгдлээрээ төлье гэхээр тооцоо нийлсэн актаар 33 600 000 төгрөг нэхээд байдаг. Зөрүүг нь гаргаж ирээд төлье гэхээр түрээсийн авах мөнгө зөрүүтэй, хүлээн зөвшөөрөөд үлдэгдэл төлье гэхээр 1 530 000 төгрөгөөр биш 2 500 000 төгрөгөөр нэхэмжлээд байсан болохоор төлөөгүй гэжээ.

Шүүх: Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1, 275 дугаар зүйлийн 275.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 238 дугаар зүйлийн 238.4, Орон сууцны тухай хуулийн 151 дүгээр зүйлийн 151.3 дахь заалтыг тус тус баримтлан Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хороо, High apartment 8А байрны 8-р давхрын 40 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай баримт бичгийг Ч.Дийн нэр дээр бүрдүүлэн өгөхийг “О” ХХК-д даалгаж, алдангид 54 000 000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгон, түрээсийн нөхөн олговорт 10 250 000 төгрөгийг тооцон хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгон, олговрын алдангид тооцсон 5 125 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Ч.Дд Баянзүрх дүүргийн 6 дугаар хороо, High apartment 8А байрны 8-р давхрын 40 тоот 73,64 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг хүлээлцэх акт үйлдэн, түлхүүр гардуулж өгөхийг хариуцагч “О” ХХК-д даалгаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагад 20 869 200 төгрөгийг Ч.Дээс гаргуулж, хариуцагч “О” ХХК-д олгон, шаардлагаас үлдэх 12 730 800 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагчаас нийт хариуцан төлөх 64 250 000 төгрөгөөс харилцан тооцогдох үүрэг болох сөрөг нэхэмжлэлийн хангагдсан 20 869 200 төгрөгийг хасч тооцож, эцсийн дүнгээр 43 380 800 /дөчин гурван сая гурван зуун наян мянга найман зуу/ төгрөгийг хариуцагч “О” ХХК-иас гаргуулж, нэхэмжлэгч Ч.Дд олгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 58 дугаар зүйлийн 58.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх заалтыг баримтлан нэхэмжлэгчээс 2019 оны 3 дугаар сарын 25-ны өдөр улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 1 237 785 төгрөгөөс 645 225 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, илүү төлсөн 592 560 төгрөгийг улсын орлогоос, хариуцагч “О” ХХК-аас хариуцах хураамжид 619 600 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Ч.Дд, сөрөг нэхэмжлэлд төлсөн 325 950 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээн, нэхэмжлэгчээс сөрөг нэхэмжлэлийн хариуцах хураамжид 262 296 төгрөгийг тооцон гаргуулж хариуцагчид тус тус олгож шийдвэрлэсэн байна. 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Уранбилэг давж заалдах журмаар гаргасан гомдолдоо: ... Анхан шатны шүүх шийдвэрээ гаргахдаа “Зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээ нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг үл хөдлөх эд хөрөнгөөр солих буюу үл хөдлөх эд хөрөнгийг харилцан өмчлөлд шилжүүлэх, зөрүү үнийг төлөх агуулга бүхий байх тул шүүх талуудын хооронд Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1 дэх хэсэгт заасан арилжааны гэрээ байгуулагдсан гэж үзлээ” гэсэн атлаа шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсэгт талуудын хооронд “Хамтран ажиллах гэрээ”, “Орон сууцны хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-гээр тохиролцсон ажил болох В блок 8 давхар 40 тоот 60,2 м.кв талбай бүхий орон сууцны барилгын захиалгат ажлыг “О” ХХК бүрэн гүйцэтгэж ашиглалтад оруулсан, гэрээ хэрэгжсэн үйл баримт талуудын тайлбараар тогтоогдож байна гэж зөрүүтэй дүгнэсэн нь хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй гэж үзэх үндэслэл болж байна. Мөн барилга 2009 онд мэргэжлийн байгууллагын дүгнэлтийн дагуу нураагдсан үйл баримтыг анхаараагүйгээс “...Талуудын маргаагүй үйл баримтаар 2013 оны 4 дүгээр сард гэрээ зурагдахын өмнө нэхэмжлэгч орон сууцаа суллаад шилжүүлж өгсөн байсан, барилгын ажил эхэлсэн талаар “О” ХХК-аас орон сууцны өмчлөгч нартай хамтарсан уулзалт хийж суурийн шав тавьсан, энэ үеэс барилгын суурийн ажил эхэлсэн гэж гаргаж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлийг хариуцагч үгүйсгээгүй, мөн “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-ний 4.7 -д заасан урьдчилан мэдэх боломжгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэж тооцох А тал гэрээний хугацааг хойшлуулах 8 төрлийн үндэслэлүүдэд хамаарах шалтгаан, түүнийг нотлох ямар нэг баримт ирүүлээгүй тул хариуцагчийн гэрээний үүрэг гүйцэтгэж эхлэх хугацааг 2013 оны 5  дугаар сараас тооцон 2015 оны 5 дугаар сард ашиглалтад өгөх хугацааг 2018 оны 4 дүгээр улиралд улсын комисс ашиглалтад хүлээн авсан үйл баримтад талууд маргаагүй тул энэ хүртэл 3 жил 6 сарын хугацаагаар хэтрүүлсэн буруутай гэж үзэх үндэслэлтэй байна" гэх дүгнэлтийг хийж манай компаниас алданги гаргуулахаар шийдвэрлэснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Хариуцагч тал гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах болсныг мэдэгдээгүйгээс нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзаагүй, харин гэрээнд заасан хөнгөлөлттэй үнээр тооцон төлбөрийг төлнө гэж зөвшөөрч байх ба хариуцагч нэмэгдсэн 13.64 м.кв хэмжээний талбайн үнэ болох 33 600 000 төгрөгийг гаргуулахаар сөрөг шаардаж байгаа нь юуг үндэслэсэн нь тодорхойгүй, нотлох баримтгүй байна” гэсэн илт зөрүүтэй, үндэслэлгүйгээр хөрөнгөжих явдлыг дэмжсэн агуулга бүхий дүгнэлт хийжээ. Улмаар шүүх энэхүү дүгнэлтээ үндэслэж “Талуудын хооронд байгуулагдсан “Хөрөнгө оруулалтын гэрээ”-нд зааснаар гэрээний өөрчлөлт болох нэмэгдсэн талбайн хэмжээ, нэг м.кв талбайн үнийг нэмэгдүүлсэн тухай нэхэмжлэгчид мэдэгдээгүй, талууд дахин тооцоо хийсэн баримт байхгүй байгаа нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт заасны дагуу маргааны нэг талд хэт давуу байдал олгосон байдлаар дүгнэлт хийсэн нь манай компанийн эрх ашгийг ноцтой зөрчиж байгаа болно. Түүнчлэн шүүх хурлын товыг манай компанид 2020 оны 4 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 13 цаг 30 минутаас гэж мэдэгдсэн боловч шүүх хуралдааныг 2020 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрийн 09 цагт хийж манай компанийг шүүх хуралд оролцох боломжоор хангаагүй нь хариуцагч талын эрх ашгийг ноцтойгоор зөрчсөн явдал болж байна. Ингээд эцэст нь анхан шатны шүүх хариуцагч “О” ХХК- ийг гэрээний үүргээ зөрчсөн буруутай гэж шүүх дүгнэлээ гээд нэмэгдсэн талбайн 1м.кв -ын үнийг 1 530 000 төгрөгөөр тооцон 1 530 000x13,64=20 869 200 төгрөгийг сөрөг нэхэмжлэлээр шаардаж байгаа дүнгээс Ч.Д хариуцан төлөх үүрэг хүлээж байна гээд манай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагаас 12 730 000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгосныг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа учраас сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд хангаж шийдвэрлэж өгнө үү. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэрт зохих өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

Нэхэмжлэгч Ч.Д нь “О” ХХК-д холбогдуулан гэрээний дагуу орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэхийг даалгах, алдангид 54 000 000 төгрөг гаргуулах, түрээсийн нөхөн олговорт 15 375 000 төгрөг гаргуулах, орон сууц хүлээлцэх акт үйлдэж түлхүүр гардуулж өгөхийг даалгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасныг, хариуцагч эс зөвшөөрч орон сууцны талбайн нэмэгдсэн 13.64 м.кв-ын үнэ 33 600 000 төгрөгийг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлээр шаарджээ.

 Зохигчид 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр 03/455 тоот “Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ” байгуулж, уг гэрээгээр А тал буюу “О” ХХК нь Б тал буюу Ч.Дд Баянзүрх дүүргийн 6-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах цэргийн 44 дүгээр байрны суурин дээр шинээр баригдах орон сууцны төсөл хэрэгжүүлж, В блокын 8 давхар 40 тоот 60 м.кв тоотыг актаар хүлээлгэн өгөх, Ч.Д орон сууцаа чөлөөлөхөөр харилцан тохирсон байна. /хх.6-8/

Мөн зохигчид 2013 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдөр “Хамтран ажиллах гэрээ”-гээр “О” ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 6-р хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах цэргийн 44-р байрны суурин дээр шинээр баригдах орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэх шаардлагатай хөрөнгө оруулалтыг татан төвлөрүүлэх, гэрээнд заасан хугацаанд барилгыг барьж ашиглалтад оруулах зэрэг ажлыг гүйцэтгэх, Ч.Д нь гэрээнд заасны дагуу “О” ХХК-ийн хэрэгжүүлж буй төслийг бүх талаар дэмжиж хамтран ажиллахаар болжээ. /хх.6-12/

 Талууд Иргэний хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.2.1-д зааснаар хүсэл зоригоо илэрхийлсэн бичгийн хэлцэл хийж, гарын үсэг зурсан хүчин төгөлдөр гэрээ байх бөгөөд гэрээний хүчин төгөлдөр байдлын талаар зохигчид маргаагүй.

Анхан шатны шүүх талуудын хооронд арилжааны гэрээ байгуулагдсан гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.1 дэх хэсэгт нийцжээ.

Арилжааны гэрээгээр хоёр талын хариу үүргийг бий болгох бөгөөд эдгээр үүргийг нэн даруй, эсхүл тодорхой хугацааны дараа хожим гүйцэтгэх ёстой. Арилжааны гэрээгээр хүлээх үндсэн үүрэг нь худалдах, худалдан авах гэрээний нэгэн адил гэрээний нэг тал нөгөөдөө арилжааны эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлдэг бөгөөд арилжааны гэрээ нь тэнцүү биш бол зөрүүг мөнгөөр тооцож болохоор хуульчилсан байна. Зохигчдын тайлбар, хэргийн баримтаас үзэхэд нэхэмжлэгч Ч.Дийн хуучин орон сууцыг шинээр баригдсан орон сууцаар сольж байгаа үйл баримтаас үзэхэд анхан шатны шүүх арилжааны гэрээ байгуулсан гэж дүгнэсэн нь зөв болжээ. 

Иймд хариуцагч “О” ХХК нь нэхэмжлэгч Ч.Дд гэрээгээр тохирсон орон сууцыг хүлээлгэн өгөх үүрэгтэй. Нэхэмжлэгч дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотойгоор анхан шатны шүүх орон сууцны өмчлөх эрхийг нэхэмжлэгчийн нэр дээр шилжүүлэх талаарх бичиг баримтуудыг гаргахыг хариуцагчид даалгаж шийдвэрлэснийг буруутгах үндэслэлгүй юм.  

“Хамтран ажиллах гэрээ”-ний 2.6-д “Барилга баригдах хугацаанд сар тутамд 250 000 төгрөгийн түрээсийн нөхөн олговрыг орон сууц өмчлөгчид олгоно. Түрээсийн нөхөн олговрыг талууд холбогдох гэрээ хэлэлцээрийг байгуулж, хөрөнгө оруулагч “О” ХХК барилгын суурийн ажил эхэлсэн өдрөөс эхлэн барилга ашиглалтад орох хүртэлх хугацаанд олгоно” гэж заажээ.

Нэхэмжлэгч орон сууцны түрээсийн төлбөрт 15 375 000 төгрөг нэхэмжилсэн, хариуцагч “О” ХХК-ийн зүгээс түрээсийн үлдэгдэл төлбөрт 8 375 000 төгрөг төлөхийг хүлээн зөвшөөрсөн байна.

Ч.Д 2013 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр сар бүрийн түрээсийн төлбөрийг эхнэр Д.Батцэцэгийн данс руу шилжүүлж өгөх тухай өргөдөл гаргаж байсан, уг өргөдлийн дагуу хариуцагч талаас нийт 7 500 000 төгрөгийг шилжүүлсэн үйл баримт тогтоогдсон, шилжүүлсэн мөнгөний үнийн дүнгийн асуудлаар зохигчид маргаагүй. /хх.27-29/

Анхан шатны шүүх хариуцагч “О” ХХК нь нэхэмжлэгч Ч.Дд орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд хүлээлгэж өгөөгүй 71 сарын хугацаа хэтрүүлсэн, уг хугацааны түрээсийн төлбөрт 17 750 000 төгрөг төлөхөөс 7 500 000 төгрөг төлсөн, үлдэх 10 250 000 төгрөгийг төлөх үүрэгтэй гэж үзсэн нь хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

Хамтран ажиллах гэрээний 4.1.6-д “Төсөл бүрэн хэрэгжсэний дараа Б талд хүлээлгэн өгөх орон сууцны үнэ дунджаар 1 м.кв нь 1 800 000 төгрөг байхаар урьдчилан тооцоолсон бөгөөд үндсэн талбайн 30 хүртэл хувьтай тэнцэх талбай нэмж авах тохиолдолд энэ үнийн дүнгээс 15 хувиар хөнгөлөлт үзүүлнэ” гэж заажээ.

“О” ХХК-аас 2018 оны 11 дүгээр сарын 15-ны өдөр гаргасан “Сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүний талбайг тооцсон хэмжилт” гэсэн бичгийн баримтаар нэхэмжлэгч Ч.Дийн хүлээн авах орон сууцны хэмжээ гэрээгээр тохиролцсон хэмжээнээс 13.64 м.кв-аар илүү гэсэн дүгнэлт гарсан, хариуцагч тал 2016 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр 01/228 тоот “Гэрээ шинэчлэх тухай” мэдэгдэл хүргүүлж байсныг нэхэмжлэгч үгүйсгээгүй байна. /хх. 13, 26/

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтаас үзэхэд зохигчид гэрээний зүйл болох орон сууцны талбайн хэмжээ, нэмэгдсэнтэй холбоотойгоор үнийн өөрчлөлтийн талаар тохиролцоо хийгээгүй байна. Анхан шатны шүүх гэрээнд заасны дагуу үндсэн талбайн 30 хүртэл хувьтай тэнцэх талбай нь 18,06 м.кв байх ба нэмэгдсэн 13.64 м.кв хэмжээний талбай нь 30 хувь дотор байх тул 1 м.кв нь 1 800 000 төгрөг байхаар тооцоолж, энэ үнийн дүнгээс 15 хувиар хөнгөлөлт үзүүлэх тохиролцоог үндэслэн нэмэгдсэн талбайн 1 м.кв-ын үнийг /1 800 000х15%=/ 1 530 000 төгрөгөөр тооцон/1 530 000х13,64=/ 20 869 200 төгрөгийг Ч.Д хариуцан төлөх үүрэг хүлээж байна гэж үзсэн нь үндэслэлтэй.  

“Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын 03/455 тоот гэрээ”-ний 10 дугаар зүйлийн 10.2-т А тал гэрээнд заасан орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр тогтоосон хугацаанаас 45 хоногоос илүү хугацаагаар хэтэрсэн бол хоног дутам гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх алдангийг Б талд төлнө, хамтран ажиллах гэрээ-ний 3 дахь хэсэгт, А тал нь барилгын суурийн ажлыг эхлүүлснээс хойш 24 сарын хугацаанд төслийг хэрэгжүүлнэ гэж заасан.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад маргааны зүйл болж буй Баянзүрх дүүргийн 6-р хороо “High apartment” орон сууцыг нэхэмжлэгч Ч.Д 2018 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр, хариуцагч “О” ХХК 2015 оны 5 дугаар сараас эхлэн суурийн ажлыг хийж гүйцэтгэн 2018 оны 4 дүгээр улиралд ашиглалтад оруулсан гэсэн тайлбарыг тус тус шүүхэд гаргажээ. /хх.1-2, 20-22/

Анхан шатны шүүх орон сууцны үнийг талуудын тохиролцсон үнээр тооцоход /60,2х1 800 000=/ 108 360 000 төгрөг, хариуцагч байгууллага 2 жилийн хугацаанд орон сууц хүлээлгэж өгөх үүргээ биелүүлээгүй хугацаа хэтрүүлсэн гэж дүгнэж талуудын тохиролцсон 0,1 хувиар тооцож нэхэмжлэгчийн шаардсан 54 000 000 төгрөгийн алдангийг төлүүлэхээр шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болоогүй байна.

Орон сууц захиалагчтай байгуулах хөрөнгө оруулалтын гэрээний 4.7, 4.8-д ...талууд урьдчилан мэдэх боломжгүй, хүндэтгэн үзэх шалтгаан гэж тооцох үндэслэлийг,  мөн алданги төлөхгүй нөхцөлүүдийг тохиролцжээ.

Хариуцагч талаас гаргасан “...захиргааны байгууллагын зүгээс эксиз зураг төсөл, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, техникийн нөхцөлүүд, барилгын ажил эхлэх, үргэлжлүүлэх зөвшөөрлийг авах хугацаа удааширсан, барилга угсралтын ажлын явцад захиалагч нар болон хуучин цэргийн 44 айлын орон сууцны өмчлөгч нараас орон сууцны тагтыг веранд буюу халаалттай, ашигтай талбай болгож ашиглах хүсэлтийн дагуу зураг төсөл зохиогчтой зөвшилцсөний үндсэн дээр орон сууцны тагтыг халаалттай, шилэн веранд болгох, 60.2 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцнуудыг 71-73 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууц болгож, зураг төсөлд өөрчлөлт оруулсан, дулааны шугам холбох бүх зөвшөөрлүүдийг авсан боловч төв замын доороос дулаанаа холбох ажил нь энэ жил АСЕМ-ын дээд түвшиний хурал болсонтой холбоотойгоор шалтгаалсан” гэх тайлбарыг нэхэмжлэгч үгүйсгээгүй.

Нэхэмжлэгч Ч.Дийн хувьд орон сууцны 60 м.кв талбайн хэмжээ 13.64 м.кв нэмэгдэж байгаатай холбоотой мөнгөн төлбөрийг гүйцэтгэх үүрэгтэй. Иргэний хуулийн 274 дүгээр зүйлийн 274.3 дахь хэсэгт “Арилжааны гэрээнд худалдах-худалдан авах гэрээний талаархи энэ хуулийн холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаарна” гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгч орон сууцны үнийг бүрэн төлөх үүргээ биелүүлээгүй байна.

Хэргийн дээр дурдсан нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзэж Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.8 дахь хэсэгт заасныг баримтлан алдангийн хэмжээг бууруулж хариуцагчаас алдангид 27 000 000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн үзлээ.  

Харин анхан шатны шүүх орон сууцны талбайн хэмжээ өөрчлөгдсөнтэй холбоотой 20 869 200 төгрөгийн төлбөрийг нэхэмжлэгч Ч.Д хариуцагч “О” ХХК-д төлөх үүрэгтэй гэж дүгнэсэн нь үндэслэлтэй байна.

Иймд хариуцагч байгууллагаас түрээсийн төлбөр 10 250 000 төгрөг, орон сууц хугацаанд нь хүлээлгэн өгөх гэрээний үүргээ биелүүлээгүйгээс алданги 27 000 000 төгрөг нийт 37 250 000 төгрөг нэхэмжлэгчид олгох, нэхэмжлэгч Ч.Дээс 20 869 200 төгрөгийг тус тус гаргуулсан өөрчлөлтийг анхан шатны шүүхийн шийдвэрт оруулахаар давж заалдах шатны шүүхээс тогтов.

Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлийн 238.4 дэх хэсэгт заасны дагуу хариуцагч байгууллагын төлөх 37 250 000 төгрөгөөс нэхэмжлэгчийн төлөх 20 869 000 төгрөгийг хасч тооцоход үлдэх 16 380 800 төгрөгийг хариуцагч “О” ХХК-аас гаргуулж нэхэмжлэгч Ч.Дд олгох нь зүйтэй гэж үзэв.

Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй байна.