2025 02 12 197/ШШ2025/01094

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Э.Долгорсүрэн даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: У-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: У/-т холбогдох,

Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Эрдэнэбилэг, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Наранчимэг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Отгончимэг нар оролцов.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэв.

2. Нэхэмжлэгч нь Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардсан.

2.1 Нэхэмжлэгч шаардах эрхийн үндэслэлээ ...Хаан үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээчин Д.Гантулга нь Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны 202 тоот хаягт байрлалтай, 163.м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 440,077,000 төгрөгөөр үнэлснийг зөвшөөрөхгүй. Учир нь Хаан үнэлгээ ХХК нь орлогын өртгийн хандлагын аргыг хэрэглэхгүйгээр хөрөнгийн үнэлгээг эцэслэн тогтоосон нь хууль бус юм. Мөн тус компани нь үнэлгээ хийхдээ үнэлгээ тогтоох гэж буй хөрөнгийн хэмжилтийг хийж, тухайн хэмжилт хийсэн талбайн хэмжээгээр хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон нь үндэслэлгүй. Өөрөөр хэлбэл, төлбөр төлөгч, төлбөр авагчдын шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны шатанд байгуулсан эвлэрлийн гэрээгээр тухайн байрыг 164.43 м.кв хэмжээтэй гэж тохирсон байхад үнэлгээний компани нь үнэлгээ хийхдээ 161.68 м.кв хэмжээтэй гэж тогтоож, үнэлгээ хийснээс манай компани хохирсон... гэв.

2.2. Хариуцагч татгалзлын үндэслэлээ ...Хаан үнэлгээ ХХК нь эд хөрөнгийг үнэлэхдээ Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд зааснаар эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон нь хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

2.3 Зохигчид үнэлгээний тайлан танилцуулсан эсэх, тайлан танилцуулсан хугацаа, шинжээчид хууль сануулсан эсэх үйл баримтуудын тухайд маргаагүй. Харин шинжээч үнэлгээ хийхдээ хөрөнгийг хэмжиж талбайг өөрөөр тогтоосон, хөрөнгийн үнэлгээний 3 аргыг хамтад нь хэрэглээгүй, шинжээч томилох тухай тогтоолд үг үсгийн алдаа гаргасан гэх үйл баримтуудын тухайд маргаж байна.

3. Хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримт болон шүүх хуралдаанд гаргасан талуудын тайлбараар дараах үйл баримтууд тогтоогдож байна. Үүнд:

3.1. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2016/00256 дугаар Хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэх тухай захирамжаар Могул скай ХХК-иас 4,112,764,839.85 төгрөгийг гаргуулж, Төрийн орон сууцны корпораци ТӨҮГ-т олгохоор шийдвэрлэжээ. /хх-ийн 52-54-р тал/

3.2. Хариуцагч газар нь Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлжээ. /хх-ийн 50-51, 55-р тал/

3.3 Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны шатанд төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар нь 2020 оны 07 дугаар сарын 07-ны өдрийн 20/02 дугаартай Эвлэрлийн гэрээ-г байгуулж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206020063 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны барилгаас 9 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар тохиролцож, эд хөрөнгүүдийн тоот болон талбайн хэмжээг тохиролцжээ.

Ийнхүү эвлэрлийн гэрээндээ маргаан бүхий 202 тоот хаягт байрлах, 4 өрөө орон сууцыг 164.43 м.кв хэмжээтэй гэж дурдсан байна./хх-ийн 112-113-р тал/

3.4 Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэхийг мэдэгдэж, Могул скай ХХК-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206020036 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Ар зайсангийн гудамжинд байрлах, 1,437 м.кв талбайтай, дуусаагүй барилгын 9 ширхэг байрыг 2020 оны 02 дугаар сарын 20-ны өдрийн 17280966/12 тоот тогтоолоор битүүмжилж, хураан авч, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр баталгаажуулжээ. /хх-ийн 59-62, 65-67-р тал/

Маргаан бүхий Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны 202 тоот хаягт байрлалтай, 4 өрөө орон сууц нь дангаараа үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн гэрчилгээгүй, дуусаагүй барилгын гэрчилгээтэй болох нь хэрэгт авагдсан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206020036 дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн гэрчилгээ, талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

3.5 Эд хөрөнгө битүүмжлэх, хураах тухай тогтоолуудад маргаан бүхий Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны 202 тоот хаягт байрлах, 4 өрөө орон сууцыг 160.24 м.кв гэж тэмдэглэсэн байна. /хх-ийн 61-р тал/

3.6 Улмаар Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр 2024 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн 12/337 дугаар тогтоолоор шинжээч томилж, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны 202 тоот хаягт байрлах, 4 өрөө орон сууцны хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажиллагааг хийлгэсэн нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дах хэсэгт заасантай нийцнэ. /хх-ийн 68-р тал/

Нэхэмжлэгч битүүмжилсэн, хураасан, үнийн санал өгсөн үйл ажиллагаанд гомдол гаргаагүй, дээрхи ажиллагаанууд хуульд нийцжээ.

3.7 Шинжээчээр томилогдсон Хаан үнэлгээ ХХК-ийн шинжээч нь Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Могул таун, Ар зайсангийн 93 дугаар байрны 202 тоот хаягт байрлах, 4 өрөө орон сууцны талбайн хэмжээг 161.68 м.кв гэж тогтоож, 440,077,000 төгрөгөөр үнэлснийг төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт 2024 оны 12 дугаар сарын 16-ны өдрийн 14-229/28838, 04-229/28839 тоот мэдэгдлүүдээр мэдэгдэж, гардуулсан талаар тэмдэглэлээр баталгаажуулсан байна. /хх-ийн 92-95-р тал/

3.8 Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт Шинжилгээг шинжилгээний байгууллагаар, эсхүл шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгээдээр хийлгэнэ гэж, 8.2 дах хэсэгт шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгээдэд дараах этгээд хамаарна гэж, 8.2.4 дэх хэсэгт мэргэжлийн байгууллага гэж тус тус зохицуулсан. Хариуцагч байгууллага шинжээчээр энэ төрлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээд болох Хаан үнэлгээ ХХК-г томилсон, дүгнэлтийг гаргасан шинжээч Д.Гантулга нь хөрөнгийн үнэлгээчний хугацаагүй эрхтэй болох нь тайланд хавсаргасан гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээгээр тус тус тогтоогдож байна. /хх-ийн 84-88-р тал/

4. Хэрэгт авагдсан үнэлгээний тайланд шинжээч нь зах зээлийн хандлагын арга болон орлогын хандлагын аргаар хөрөнгийг үнэлж, зах зээлийн хандлагын аргад ач холбогдол өгч үнэлгээг тогтоосон талаараа тайланд тусгасан байна. Мөн шинжээч үнэлгээний тайланг гаргахдаа олон улсын болон үндэсний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний журам, аргачлалыг мөрдөж үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, мэдээллийн олдоц, найдвартай байдалд тулгуурлан ашигласан талаараа тайландаа тусгасан, түүнчлэн тохируулга хэрэглэсэн учир шалтгаан, 202 тоот орон сууцыг зах зээлийн хандлагын аргаар 440,077,000 төгрөг гэж тогтоох болсон үндэслэлийнхээ талаар тайландаа дурдсан, мөн харьцуулсан 4 хөрөнгийн мэдээллийг хавсралтаар үзүүлсэн байна.

Нэхэмжлэгч нь шинжээч өртгийн хандлагын аргыг хэрэглэхгүйгээр хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон нь үндэслэлгүй гэж тайлбарлаж байна. Шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон үнэлгээчин Д.Гантулга нь ...бүхий л төрлийн хөрөнгө дээр өртгийн хандлага, зах зээлийн хандлага, орлогын хандлага гээд 3 аргыг ашигладаг. Гэхдээ энэ 3 аргыг заавал ашиглана гэсэн заалт байхгүй, тухайн хөрөнгөнөөс хамаараад тохиромжтой аргаар үнэлгээг хийнэ гэж заасан байдаг гэж тайлбарласан. Иймд үнэлгээчин өөрийн эрхийн дагуу жишиж харьцуулсан хөрөнгөө сонгож, нэг м.кв талбайн үнийг 2,722,000 төгрөгөөр тогтоож, улмаар 202 тоот орон сууцыг 440,077,000 төгрөгөөр тооцсоныг буруутгах үндэслэлгүй.

5. Мөн маргаан бүхий 202 тоот орон сууц нь дангаараа улсын бүртгэлийн гэрчилгээгүй, дуусаагүй барилгын гэрчилгээтэй, эд хөрөнгө битүүмжлэх, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолд тухайн эд хөрөнгийг 160.24 м.кв хэмжээтэй гэж, төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын хооронд байгуулсан эвлэрлийн гэрээнд 164.43 м.кв хэмжээтэй гэж дурдсан байна.

Харин үнэлгээчин нь дээрхи 202 тоотод байрлах, 4 өрөө орон сууцанд үнэлгээ хийхдээ хэмжилт хийж, тухайн орон сууцыг 161.68 м.кв талбайтай гэж тооцсон байна.

Тухайн орон сууц нь дангаар үл хөдлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгүй байх тул хөрөнгийг үнэлэхдээ хэмжилт хийж, талбайн хэмжээг тогтоосон үнэлгээчний үйлдлийг буруутгах үндэслэлгүй.

Мөн төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын хооронд байгуулагдсан эвлэрлийн гэрээнд 202 тоот орон сууцыг 164.43 метр гэж дурдсан тул шинжээч нь энэ хэмжээ үнэн зөв гэж үзэж, үнэлгээ хийсэн тохиолдолд үнэлгээ үндэслэлгүй болох эрсдэлтэй тул үнэлгээ хийхдээ талбайг хэмжсэн шинжээчийн үйлдэл бодит байдалд нийцнэ. Иймд энэ талаар нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй.

6. Мөн нэхэмжлэгч нь хариуцагч шинжээч томилох тухай тогтоолоо гаргахдаа шүүхийн шийдвэрийн дугаар, нэрийг алдаатай бичсэн гэж тайлбарласан.

Хариуцагч нь Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2016 оны 07 дугаар сарын 04-ний өдрийн 181/ШШ2016/00256 дугаар Хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэх тухай захирамж, Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2017 оны 08 дугаар сарын 10-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, гүйцэтгэх баримт бичгийг үндэслэн 2017 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрийн Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлсэн тул шинжээч томилох тухай тогтоолд дурдсан үг, үсгийн алдаа нь үнэлгээг хүчингүй болгуулах үндэслэлд хамаарахгүй. Иймд нэхэмжлэгчийн дээрхи тайлбар үндэслэлгүй.

7. Иймд үнэлгээний тайлан зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх талаархи Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2, 8.3 дах хэсэгт заасан шаардлагуудыг хангаагүй гэх байдал тогтоогдоогүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

8. Шүүх хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40, 44 дүгээр зүйлд зааснаар тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлсэн болно.

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75⁹ дүгээр зүйлийн 75⁹.1, 75⁹.2, 115 дугаар зүйлийн 115.2.3 дах хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлд зааснаар Могул скай ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох иргэний хэрэгт хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75¹¹.1 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг тусгайлсан журмаар хянан шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл энэ хуулийн 75⁹ дүгээр зүйлийн 75⁹.3 дах хэсэгт заасны дагуу гардуулснаас хойш 7 хоногийн дотор давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргаж болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Э.ДОЛГОРСҮРЭН