МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: П******* ХХК /РД:*******/-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч:  Н******* газарт холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг 2024 оны 03 дугаар сарын 04-ний өдөр хүлээн авч, 2024 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Х.Б*******,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.А*******,

Шинжээч Д.Б*******,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Х.Нямгэрэл нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч П******* ХХК нь хариуцагч Н******* газарт холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1.Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2856 тоот шийдвэрээр хариуцагч П******* ХХК-аас 238 944 000 төгрөгийг гаргуулан М ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Тус шүүхийн шийдвэрийн дагуу Н******* газраас шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулж төлбөр төлөгч П******* ХХК-ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б.Т*******, Б.Р******* /өөрчилсөн нэр Б.Г*******/ нарын өмчлөлийн эрхийн улсын Ү-2205 дугаарт бүртгэлтэй, дүгээр хороо, хороолол, 61 дүгээр байр, хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг хөндлөнгийн үнэлгээний байгууллагаар зах зээлийн үнэлгээг гаргуулахаар шинжээч томилсон. Улмаар Н******* газраас хөрөнгийн үнэлгээний Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийн 1/7 тоот шинжээч томилох тухай тогтоолоор томилсон гэдэг ба тус хөрөнгийн үнэлгээний компани нь барьцаа хөрөнгийг үнэлж, 2024 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн ХҮ-Ш/07 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргасан байна. Тус хөрөнгийн үнэлгээний Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийн гаргасан 168 207 000 төгрөгийн үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Хөрөнгийн үнэлгээний Ган гурван од үнэлгээ ХХК нь манай барьцаа хөрөнгийг үнэлэхдээ хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн зүйлийн 4.1.1 дэх хэсэгт заасан хараат бус байх, 4.1.4 дэх хэсэгт заасан бодитой байх, 4.1.5 дахь хэсэгт заасан хууль тогтоомж, стандартад нийцсэн байх гэсэн зарчмуудыг баримтлалгүй үнэлсэн гэж үзэж байна. Тиймээс шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь заасан эрхээ хэрэгжүүлэн доор дурдсан үндэслэлээр гомдол гаргаж байна. Үүнд Ү-2205 дугаарт бүртгэлтэй Баянгол дүүрэг, 19 дүгээр хороо, хороолол, 61 дүгээр байрны хаягт байрлах орон сууц нь улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр 40 м.кв боловч бодит байдалд суурь газрынхаа хэмжээгээр буюу 81.9 м.кв үл хөдлөх эд хөрөнгө болно. Гэтэл үнэлгээчин нь үнэлж буй хөрөнгөтэй очиж танилцсан гэсэн атлаа 4 м.кв-аар багаар буюу 76 м.кв гэж, мөн коридор болон тагтны хэсгийн өргөтгөлийг оруулалгүй үнэлгээ тогтоосон байна. Өөрөөр хэлбэл, зөрүү 5.9 м.кв талбайг болон өргөтгөлийг үнэлгээнд хэрхэн оруулсан, хассан талаарх мэдээлэл тайланд огт байдаггүй. Түүнчлэн үнэлгээний компани нь орон сууны талбайн хэмжилт хийх эрхгүй бөгөөд өргөтгөлтэйн улмаас бодит талбай их тохиолдолд тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээдээр талбайн хэмжээг хийлгэж, түүний дараа үнэлгээг хийх байсан. Эсхүл бодитоор хэмжиж үзэхэд талбайн хэмжээ хэдэн м.кв талбайгаар илүү болон тухайн илүү өргөлтэй тохиолдолд зах зээлийн үнэлгээ хэрхэн өсөх талаар мэдээллийг судлалгүй, бодитой үнэ зөв талаас үнэлсэнгүй. Үнэлгээний тайлангийн 4 дэх хуудаст мэдээллийн эх үүсвэр ба найдвартай байдал: Энэхүү тайланд ашигласан мэдээллийг авсан эх сурвалжийг холбогдох хэсгүүдэд тусгав. Харьцуулсан өгөгдлийг үл хөдлөх зуучлалын компаниуд, вэб сайтууд, компанийн өөрийн үл хөдлөх хөрөнгийн хэлцлийн өгөгдлийн сан болон гуравдагч талын брокеруудаас цуглуулсан гэжээ. Гэтэл үнэлгээчин нь зах зээлийн жишиг үнийн аргыг хэрэглэж, тухайн аргаа хэрэглэхдээ ганцхан www.unegui.mn сайтын мэдээллийг л ашигласан нь тухайн үнэлж буй орон сууцны дотор заслын хувьд ойролцоо үзүүлэлт бүхий орон сууцнаас ялгагдах давуу талуудыг огт үнэлэн дүгнэлгүйгээр буюу үнэн бодитойгоор тогтоосонгүй. Түүнчлэн 170 000 0000 төгрөг, 168 000 000 төгрөг, 180 000 000 төгрөг гэж үнийн судалгаа хийсэн атлаа дундаж үнийг тооцож гаргалгүйгээр хамгийн бага үнийг сонгон үнэлгээг үндэслэлгүй тогтоосонд гомдолтой байна. Тодруулбал, тухайн барьцаа хөрөнгийн өмчлөгч нар нийт 81.9 м.кв бүхий талбайтай 3 өрөө орон сууцандаа засвар болон өргөтгөх ажлыг хийсэн бөгөөд тус зардал нийт 70 000 000 төгрөг орчим болсон ба бусад ойролцоо үзүүлэлт бүхий орон сууцнаас илүү тохилог тухтай. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь үнэлгээчин болон үнэлгээний хуулийн этгээдийн нэр, хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх, зөвшөөрлийн дугаар, тусгай зөвшөөрлийн хугацаа, мэргэжлийн хариуцлагын даатгалын талаарх мэдээлэл, захиалагч болон үйлчлүүлэгчийн нэр, хаяг болон шаардлагатай бусад мэдээлэл; гуравдагч этгээдийн талаарх мэдээлэл, хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн үндэслэл, зориулалт, үнэлгээний өдөр болон тайлан бэлтгэсэн он, сар, өдөр, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолт, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтын талаарх мэдээлэл; хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн хамрах хүрээ, хязгаарлах нөхцөл; хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэл; хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, тэдгээрийн нийцтэй байдал, хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ; хөрөнгийн үнэлгээг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан стандарт, журам, аргачлалын дагуу хийсэн талаарх үнэлгээчний мэдэгдэл зэргээс бүрдэх ёстой. Гэтэл Хөрөнгийн үнэлгээний Ган гурван од үнэлгээ ХХК нь хөрөнгийн талбайн хэмжээг бодитой бусаар тооцож, мөн зах зээлийн үнийг тогтоохдоо ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгооны эх сурвалж нь нэг эх үүсвэр буюу ганцхан www.unegui.mn сайтыг ашигласан байгаа болно. Ийнхүү үндэслэлгүйгээр бага үнээр үнэлсэн тул төлбөр төлөгч болон барьцаа хөрөнгийн өмчлөгчийн эрх зүйн байдлыг нэн дордож, хохироод байгаа болно. Иймд Хөрөнгийн үнэлгээний Ган гурван од ХХК-ийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн ХҮ-Ш/07 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэсэн.

1.2.Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч Х.Б******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлээ дэмжиж байна. Үнэлгээ хийсэн орон сууцны м.квадратыг буруу гаргасан. Зөрүү гарсан байгаа бөгөөд өргөтгөл, тагт хоёрыг оруулаагүй байна. Тиймээс үнэлгээ үндэслэлгүй гарсан гэж үзэж байна. Мөн мэдээллийн хувьд үнийн судалгааг хийсэн атлаа хамгийн бага үнэлгээг гаргасанд гомдолтой байгаа, засвар болон өргөтгөлийн ажил 70 000 000 төгрөг болсон байхад харгалзан үзээгүй. Мөн шинжээчийн зөвшөөрөл, дугаар зэрэг бүхий л баримт байх ёстой боловч байгаагүй. Үнэлгээг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу үнэлэх ёстой байтал нэг эх үүсвэр буюу Үнэгүй.мн сайтыг ашиглаж тооцож үнэлгээ хийсэн нь төлбөр төлөгчийн эрх ашгийг хохироож байна гэв.

 

2.Хариуцагч Н******* газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.А******* шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 2856 дугаар шийдвэрээр П******* ХХК-иас 238 994 000 төгрөгийг гаргуулж М ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуудсыг 2023 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдөр хүлээн авч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэн төлбөр төлөгчид төлбөр төлөх талаар мэдэгдлийг удаа дараа хүлээлгэн өгөхөд төлбөрийг төлж барагдуулаагүй. Иймд төлбөр төлөгч П******* ХХК-ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б.Т*******, Б.Р******* /өөрчилсөн нэр Б.Г*******/ нарын өмчлөлийн эрхийн улсын Ү- 2205 дугаарт бүртгэлтэй *** тоот хаягт байрлах 40 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг битүүмжлэн, хурааж талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул Иргэний хуулийн 177 ар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2-т заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээчээр Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийг томилж үнэлгээ тогтоолгоход 168 207 000 төгрөгөөр зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон нь хууль зөрчөөгүй, хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрийн дагуу явагдаж байгаа ажиллагаа тул төлбөр төлөгч талаас гаргаж буй нэхэмжлэлийн шаардлага нь үндэслэлгүй байна. Мөн нэхэмжлэгч нь шүүхэд нэхэмжлэлээ гаргах хуульд заасан хугацааг хэтрүүлсэн гэж үзэж байна. Төлбөр төлөгч нь шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхээс зайлсхийж, хугацаа хожих зорилгоор шүүхэд хандан төлбөрийн үүргээ өнөөдрийг хүртэл биелүүлээгүй тул нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэсэн.

Шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж байгаа, битүүмжлэн хурааж төлбөрөө төлөөгүй тул шинжээч томилж үнэлгээ хийхэд үнэлгээг ирүүлсэн байдаг. Мөн үнэлгээний талаар мэдэгдсэн, мэдэгдлийг 2024 оны 03 дугаар сарын 03-ны өдөр хүлээж авсан байна. Үнэлгээг хэт доогуур болохоо баримтаар нотлоогүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, итгэмжлэл, 2024.01.15-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022.10.07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022.12.19-ний өдрийн 210/МА2022/02140 дүгээр магадлал, П******* ХХК-ийн 2024.01.23-ны өдрийн 01/12-ны өдрийн гомдол гаргах тухай албан бичиг, иргэний үнэмлэхний хуулбар, Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024.02.09-ний өдрийн 102/ШЗ2024/03440 дүгээр захирамж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, сууцны өрөө, тасалгааны хэмжилт хийж, түүний талбайг тооцсон 2024.02.21-ний өдрийн тэмдэглэл, дүгнэлт, план зураг, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, тусгай зөвшөөрөл, шалгалт тохируулгын гэрчилгээний хуулбар, П******* ХХК-ийн дүрэм, хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй лавлагаа, иргэний үнэмлэхний лавлагаа гэсэн баримтуудыг /хх-ийн 5-52-р хуудас/,

хариуцагчаас итгэмжлэл, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.05.04-ний өдрийн 00678 дугаар гүйцэтгэх хуудас, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.05.04-ний өдрийн 08202 дугаар захирамж, 2022.10.07-ны өдрийн 02856 дугаар шийдвэр, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай 2023.05.25-ны өдрийн 23290596 дугаар тогтоол, Н******* газрын 2023.11.09-ний өдрийн 04-150/23042 дугаар албан бичиг, Нийслэлийн Баянгол дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсийн 203.11.15-ны өдрийн 1336 дугаар хариу хүргүүлэх тухай албан бичиг, 2023.11.30-ны өдрийн 23280596/150-03 дугаар эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2023.11.30-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, овог нэр өөрчилсний бүртгэлийн лавлагаа, 2024.01.05-ны өдрийн эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, 2024.01.05-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Н******* газрын 2024.01.08-ны өдрийн 544 дугаар үнийн санал ирүүлэх тухай албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.01.08-ны өдрийн тэмдэглэл, 2024.01.08-ны өдрийн итгэмжлэл, 2024.01.08-ны өдрийн 542, 543 дугаар үнийн санал хүргүүлэх тухай албан бичиг, М ХХК-ийн 2024.01.08-ны өдрийн 016/02 хүсэлт гаргах тухай албан бичиг, П******* ХХК-ийн 2024.01.10-ны өдрийн хүсэлт гаргах тухай албан бичиг, 2024.01.11-ний өдрийн 1/7 дугаар шинжээч томилох тухай тогтоол, 2024.01.11-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, шинжээчид хууль тайлбарласан тухай баримт, шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг хүлээлцсэн баримт, Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийн 2024.01.15-ны өдрийн 6 дугаар хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, Н******* газрын 2024.01.16-ны өдрийн 1378 дугаар төлбөр төлөгчид хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.01.16-ны өдрийн тэмдэглэл, Н******* газрын 2024.01.16-ны өдрийн 1376 дугаар өмчлөгчид хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024.01.16-ны өдрийн тэмдэглэл, 2024.01.24-ний өдрийн тэмдэглэл, тендерийн урилга, 2024.01.30-ны өдрийн 2/1 дугаар анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол, Н******* газрын 2024.01.31-ний өдрийн 4-150/2852, 2854 дугаар мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичиг, 2024.02.06-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, анхны болон хоёр дахь албадан дуудлага худалдааны тэмдэглэл зэрэг баримтуудыг тус тус шүүхэд ирүүлсэн. /хх-ийн 68-136-р хуудас/

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

2.Нэхэмжлэгч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн, харьцуулсан ижил төстэй үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг нэг мэдээллийн эх сурвалжаас авсан нь үндэслэлгүй, нэмэлт хийсэн өргөтгөл, тагтыг үнэлгээнд оруулаагүй, м.кв зөрүүтэй үнэлсэн, үнэлгээг хуульд заасны дагуу хийгээгүй, үнэлгээг хийх тусгай зөвшөөрөлтэй эсэх талаарх баримтгүй байх тул үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардлагаа тодорхойлсон.

3.Хариуцагч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул үнэлгээ хийсэн, үнэлгээг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж тайлбарласан боловч энэ талаар баримтаар нотлоогүй тул зөвшөөрөхгүй гэж маргасан.

 

4.Хэрэгт авагдсан болон шүүхэд гаргасан шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн талуудын тайлбар, нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

5.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэрээр М ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй П******* ХХК-нд холбогдох 2019 оны 6 дугаар сарын 14-ний өдөр байгуулагдсан зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэгт 248 010 000 төгрөг гаргуулах, барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцээд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.4, 232.6-д зааснаар хариуцагч П******* ХХК-иас 238 200 000 төгрөгийг гаргуулж, хариуцагч үүргээ сайн дураараа биелүүлээгүй тохиолдолд Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, хороолол, 61 дүгээр байр, хаягт байршилтай, 40 м.кв талбай бүхий, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205 дугаарт бүртгэлтэй 3 өрөө орон сууцнаас үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулж, нэхэмжлэгч М ХХК-д олгохоор шийдвэрлэжээ.

5.1.Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдрийн 210/МА2022/02140 дүгээр магадлалаар хэргийг хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлоо хүлээн авч хянан хэлэлцээд Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/02856 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээсэн байна.

5.2.Н******* газар нь 2023 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 183/ШЗ2023/08202 дугаар шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамж, 2023 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 183/ГХ2023/00678 дугаар гүйцэтгэх хуудсыг тус тус үндэслэн 2023 оны 5 дугаар сарын 25-ны өдрийн №23290596 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байгаа болох нь хэрэгт авагдсан баримтууд, талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

5.3.Талууд иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж, эд хөрөнгүүдийг битүүмжлэн хураан авсан талаар маргаагүй, төлбөрт хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, үнэлгээг хийхдээ хууль зөрчсөн, тусгай зөвшөөрөл бүхий эрх бүхий этгээдээр тогтоолгосон талаарх баримтгүй гэж маргаж байна.

 

6.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө-ийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж заажээ.

 

6.1.Хэрэгт авагдсан баримтаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч Б.Т*******, Б.Р******* /өөрчилсөн нэр Б.Г*******/ нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205 дугаартай, ***тоот хаягт байрлах, 40 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 2023 оны 11 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 23280596/150-03 дугаар Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 23280596/150-0 Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор хураасан байх ба уг ажиллагаанд төлбөр төлөгч оролцож, хэн алинд нь үнийн санал ирүүлэх тухай мэдэгдэж, төлбөр төлөгч П******* ХХК-иас 320 000 000 төгрөгийн үнийн саналыг ирүүлсэн боловч төлбөр авагч М ХХК шинжээч томилж, үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт ирүүлсэн тул 2024 оны 01 дүгээр сары 11-ний өдрийн 1/7 дугаар тогтоолоор Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийг буюу тус компанийн шинжээч Д.Б*******г томилсон болох нь тогтоогдож байна.

6.2.Иймээс Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчийн саналыг үндэслэн тогтооно. Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж зааснаар хураагдсан хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлснийг буруутгах үндэслэлгүй, хууль зөрчөөгүй байна.

6.3.Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.10-д заасан "үнэлгээний хуулийн этгээд" гэж хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авсан компанийг, 3.1.11-д заасан "үнэлгээчин" гэж энэ хуулийн 15.1-д заасан үнэлгээ хийх эрх авсан иргэнийг, 15.1-д хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллага энэ хуулийн 14.1-д заасны дагуу шалгалтын дүнг үндэслэн үнэлгээчний эрхийг иргэнд гурван жилийн хугацаагаар олгоно гэж заасан байх бөгөөд хэрэгт авагдсан 2024 оны 1 дүгээр сарын 11-ний өдрийн №1/7 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Ган гурван од үнэлгээ ХХК, үнэлгээчин Д.Баг томилж, шинжээчид Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 9, 17, 18, 19, 49 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг танилцуулсан болох нь 2024 оны 1 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Шинжээч, орчуулагч, хэлмэрчид хууль тайлбарласан тухай, Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаар мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл, Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар шинжээчид эрх, үүрэг тайлбарласан баримтаар тогтоогдож байна.

6.4.Мөн Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд ...мэргэшсэн үнэлгээчин Д.Ба нь Сангийн яамны Хөрөнгийн үнэлгээ хийх үйл ажиллагааг эрхлэх хугацаагүй эрхтэй 14120063 тоот тусгай зөвшөөрөлтэй, Ган гурван од үнэлгээ ХХК нь Сангийн сайдын 196 тоот тушаалаар 2023.10.10-нд 5 жилээр хөрөнгийн үнэлгээ хийх чиглэлээр тусгай зөвшөөрөл эзэмшиж байгаа гэсэн байх ба хугацаагүй эрхтэй үнэлгээчний гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн тодорхойлолт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хавсаргасан байх тул нэхэмжлэгчийн үнэлгээг тусгай зөвшөөрөл бүхий эрх бүхий этгээдээр тогтоолгоогүй байна гэсэн тайлбар нь үндэслэлгүй байна гэж үзэв.

7.Хариуцагч нь шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг 2024 оны 1 дүгээр 16-ны өдөр төлбөр төлөгч П******* ХХК, хөрөнгийн өмчлөгч Б.Т*******, Б.Р******* /өөрчилсөн нэр Б.Г*******/ нарт 2024 оны 1 дүгээр сарын 16-нд тус тус мэдэгдсэн болох нь хэрэгт авагдсан Н******* газрын албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр тогтоогдож байх бөгөөд эс зөвшөөрвөл гомдлоо хуульд заасан хугацааны дотор буюу Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо мөн хуулийн 55.3 дахь хэсэгт заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргана гэснийг зөрчсөн байна гэж үзэв.

7.1.Учир нь нэхэмжлэгч нь Н******* газрын 2024 оны 1 дүгээр сарын 16-ны өдөр хөрөнгийн үнэлгээний талаарх мэдэгдлийг хүлээн авч эс зөвшөөрч гомдлоо 2024 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр, 2024 оны 3 дугаар сарын 04-ний өдөр шүүхэд гаргасан нь хуульд заасан дээрх хугацааг хэтрүүлсэн байна.

8.Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь үнэлгээг хийхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэлгүй тогтоосон, зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн, нэмэлтээр хийгдсэн өргөтгөл, тагтыг үнэлгээнд оруулаагүй, м.кв зөрүүтэй нь үнэлгээнд нөлөөлсөн гэсэн боловч шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийг нотлох баримтыг буюу зах зээлийн ханшнаас доогуур үнэлэгдсэн талаарх баримтыг ирүүлээгүй болно.

8.1.Хэрэгт авагдсан Ган гурван од үнэлгээ ХХК-ийн шинжээч Д.Б******* нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 15-ны өдрийн ХҮ-Ш/07 дугаар Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар дүгнэлт гаргасан байх ба тус хөрөнгийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргаар Баянгол дүүрэг, 19 дүгээр хороо, хороолол, 61 дүгээр байрны од байрлах, 40 м.кв талбайтай 3 өрөө орон сууцыг 168 207 000 төгрөгөөр үнэлжээ.

8.2.Мөн нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь үнийн судалгааг хийсэн атлаа хамгийн бага үнэлгээг гаргасан, засвар болон өргөтгөлийн ажил 70 000 000 төгрөг болсон байхад харгалзан үзээгүй, үнэлгээг нэг эх үүсвэрээс буюу Үнэгүй.мн сайтыг ашиглаж тооцсон, үл хөдлөх эд хөрөнгөд очиж үзсэн эсэх нь эргэлзээтэй гэсэн боловч шүүх хуралдаанд шинжээч Д.Бнь үл хөдлөх эд хөрөнгөд хэмжилт хийдэггүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг үндэслэсэн, үнэлгээ хийж байгаа байранд очиж үзсэн, байрны зургийг тайланд хавсаргасан, үнийн судалгааг Үнэгүй.мн болон Ремакс гэсэн байгууллагын мэдээллийг аль алийг хавсаргасан, зах зээлийн ханшаар тооцохдоо яг ижил 3 хөрөнгөтэй харьцуулсан гэж тайлбарласан.

8.3.Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгө нь зах зээлийн ханшаар хэдэн төгрөг болох, уг үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй ижил төстэй хөрөнгүүд нь зах зээлд хэдэн төгрөгөөр худалдаалагдаж байгаа талаарх мэдээллийг болон үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн үнэлгээг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур буюу үнэгүйдүүлсэн болох талаар баримтаар нотлоогүй тул шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэлгүй, хэт доогуур үнэлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй байна гэж дүгнэв.

 

9.Иймд нэхэмжлэгч П******* ХХК-ийн хариуцагч Н******* газарт холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэв.

10.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тул нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч П******* ХХК-ийн хариуцагч Н******* газарт холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай.

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ХУЛАН