2025               02              11                                         192/ШШ2025/01165                                                     

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Б.Ганцэцэг би даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: *** -гийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: *** ХХК /РД:***/-д холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 8,435,658 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хүлээн авч хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгч ***,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ***,  

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Энхзул нар оролцов.

                                                                                                                                                        

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч*** нь ***ХХК-д холбогдуулан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 8,435,658 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд: “Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 8,435,658 /найман сая дөрвөн зуун гучин таван мянга зургаан зуун тавин найм/ төгрөг гаргуулах. Нэхэмжлэлийн үндэслэл: **** би *** ХХК-ийн хэрэгжүүлж буй *** нэртэй үйлчилгээ, орон сууцны цогцолбор хотхоноос орон сууц захиалан бариулахаар тохиролцож тус компанитай 2020 ны 04 дүгээр сарын 05-ны өдөр 200406/04 дугаартай "Орон сууц захиалгын гэрээ" байгуулсан. "Орон сууц захиалгын гэрээ"-гээр тус орон сууцны цогцолбор хотхоны *** тоот хаягт байрлах 47,74 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг "***" ХХК-ийн худалдан борлуулах үнэ буюу 1 м.кв талбайг 950.000 төгрөгөөр захиалан бариулахаар тохиролцож нийт 45,353.000 /дөчин таван сая гурван зуун тавин гурван мянга/ төгрөгийг гэрээнд заасан хугацаанд "***" ХХК-ийн ***банкны ****тоот дансанд бэлэн бусаар шилжүүлж миний бие гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн. Дээрх "Орон сууц захиалгын гэрээ"-ний 3 дугаар зүйлийн 3.1-т "Гүйцэтгэгч нь 1.1-д дурдсан барилгыг чанар сайтай барьж 2021 оны хоёрдугаар улирал дотор багтаан бүрэн ашиглалтад оруулснаар Захиалагчид хүлээлгэн өгч, захиалагчид өмчлөх эрхийг бүрэн шилжүүлсэн байх үүрэгтэй." гэж заасан хэдий ч гүйцэтгэгч "***" ХХК нь өнөөдрийг хүртэл тухайн орон сууцын барилгын ажлыг зогсоосон байдалтай байна. "Орон сууц захиалгын гэрээ"-ний 5 дугаар зүйлийн 5.2-т "Гүйцэтгэгчийн үйл ажиллагаанаас үл шалгаалж Монгол Улсад үүссэн байгалийн гамшиг, гэнэтийн болон давагдашгүй хүчин зүйлсийн улмаас ашиглалтад оруулах хугацаа хэтэрсэн, үүнийгээ захиалагчид баримттайгаар нотолсон тохиолдолд гүйцэтгэгч гэрээний 3.3-т заасан үүргээс чөлөөлөгдөнө." гэсний дагуу "***" ХХК-ийн хүсэлт, тухайн үеийн нөхцөл байдал цар тахлын улмаас хөл хорио тогтоосон зэргийг харгалзан иргэн миний бие 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр "200406/04 дугаартай гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай" гэрээг дахин байгуулсан. Уг "200406/04 дугаартай гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай" гэрээний 2 дугаарт "Тус гэрээний 3.1 "Гүйцэтгэгч нь 1.1-д дурдсан барилгыг чанар сайтай барьж 2021 оны ІІ улирлын дотор багтаан бүрэн ашиглалтад оруулснаар Захиалагчид өмчлөх эрхийг бүрэн шилжүүлсэн байх үүрэгтэй." гэснийг "Гүйцэтгэгч нь 1.1-д дурдсан барилгыг чанар сайтай барьж 2022 оны IV улирлын дотор багтаан бурэн ашиглалтад оруулснаар Захиалагчид өмчлөх эрхийг бүрэн шилжүүлсэн байх үүрэгтэй" гэж мөн энэхүү нэмэлт өөрчлөлт оруулах хугацаанд захиалагч талд орон сууцыг хүлээлгэн өгч, түүнд өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөөгүй тохиолдолд 2021 оны 06 дугаар сарын 30-ны өдрөөс эхлэн хоног тутамд гэрээний үнийн дүнгийн 0.1 хувьтай Хэрэв гүйцэтгэгч нь энэ гэрээний 3.1-д заасан хугацаанд захиалагч талд орон сууцыг хүлээлгэн өгч, түүнд өмчлөх эрхийг шилжүүлэн өгөөгүй тохиолдолд 2022 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрөөс эхлэн хоног тутамд гэрээний нийт үнийн дүнгийн 0.1 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг Захиалагчид төлнө." гэж тусган нэмэлт гэрээг байгуулсан ч энэхүү орон сууц ашиглалтад орох нь битгий хэл 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдөр орон сууцны гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт хийх үед барилга ямар явцтай байсан тэр хэвээр өнөөдрийг хүртэл баригдаагүй хэвээр байна. Гэрээний 3.3 дахь хэсгийг үндэслэн гүйцэтгэгч "*** ХХК-иас орон сууц ашиглалтад ороогүй алдангид 1 хоногийн 45,353 төгрөг 2022 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрөөс эхлэн өнөөдөр буюу 2023 оны 07 дугаар сарын 03-ны өдрийг хүртэлх нийт хугацаа хэтрүүлсэн 186 хоногийн алданги болон 8,435,658 /найман сая дөрвөн зуун гучин таван мянга зургаан зуун тавин найман/ төгрөгийг нэхэмжилж байна. Цаашид гүйцэтгэгч "***" ХХК нь гэрээний үүргээ биелүүлэх, орон сууц захиалагч миний бие захиалгын орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох хүртэл, орон сууц баригдаж хүлээлгэн өгөх хүртэлх хугацааны алданги төлбөрийг жил, улирал, сараap тооцуулах, гүйцэтгэгч гэрээний хэрэгжилтээ хангаж захиалагчид орон сууцыг хүлээлгэн өгөх хүртэлх хугацааны алданги төлбөрийг тооцож захиалагчид тухай бүр олгох асуудлыг шүүхээр шийдвэрлүүлэхээр энэхүү нэхэмжлэлийг гаргаж байна. Шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

2. Хариуцагч талаас шүүхэд бичгээр ирүүлсэн хариу тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Тус дүүргийн шүүхэд *** *** ХХК-д холбогдуулан нэхэмжлэл гаргаж тус нэхэмжлэлээр Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 8,435,658 төгрөгийг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байна. *** нь *** ХХК-ийн хэрэгжүүлж байгаа ***м.кв байрыг захиалж "Орон сууц захиалгын гэрээ"-г 2020 оны 04-р сарын 05-ний өдөр байгуулж 1 м.кв-ыг 950,000 төгрөгөөр тооцож нийт 45,353,000 төгрөг төлж орон сууцны төлбөрийг 100 хувь толсон байна. *** ХХК-ийн барилгын ажил түр зогссон байдалтай байгаа. *** нь 5-р давхар хүртэл угсралт хийгдсэн байдалтай байгаа, барилгууд бүгд 16 давхар байхаар төлөвлөгдсөн юм. Өөрөөр хэлбэл барилга ашиглалтад ороогүй гэрээний үүрэг бүрэн биелэгдээгүй байгаа. Тиймээс тус орон сууцын өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлага нь хуульд нийцээгүй гэж үзэж байна. Манай талаас "Орон сууц захиалгын гэрээ"-ээс татгалзаагүй, гэрээ хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа. Бид Орон сууцыг бүрэн барьж дуусгаад захиалагч ***д гэрээний дагуу орон сууцыг хүлээлгэн өгөх юм. Алданги бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч гэрээний үүргээ хүлээн авсантай холбогдуулан тухай үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүйгээс үүссэн анзын нэг төрөл юм. Тэгэхээр захиалагч *** нь үүрийн гүйцэтгэлээ хүлээж аваагүй /орон сууц/ мөртлөө алданги нэхэмжилж байгаа нь хуульд нийцэхгүй үндэслэлгүй нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

Нэхэмжлэгч талаас улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн 200406/04 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээний хуулбар, хавсралтын хамт, 2021 оны 08 дугаар сарын 20-ны өдрийн 200406/04 тоот дугаартай гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай бичгийн хуулбар,***ийн эзэмшлийн ***банкны ***тоот депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга, ***ийн эзэмшлийн ***тоот депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга, ***банкны 2020 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн банк хоорондын шилжүүлгийн баримт, ***банкны 2020 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн банк хоорондын шилжүүлгийн баримт, ***банкны 2020 оны 04 дүгээр сарын 11-ний өдрийн банк хоорондын шилжүүлгийн баримт, ***гийн иргэний үнэмлэхийн хуулбар зэрэг баримтыг гаргаж өгөв.

Хариуцагч талаас итгэмжлэл, хариу тайлбар  зэрэг баримтыг гаргаж өгөв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.Нэхэмжлэгч *** нь хариуцагч *** ХХК-д холбогдуулан ***м.кв орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, алданги 8,435,658 төгрөг гаргуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

2. Шүүх нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж шийдвэрлэлээ.

3. Хэрэгт дараах үйл баримт тогтоогдов:

3.1. Нэхэмжлэгч *** болон хариуцагч ***ХХК нарын хооронд 2020 оны 04 сарын 06-ны өдөр 200406/04 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, *** орон сууцыг 2021 оны хоёрдугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулах нөхцөлөөр 1 м.кв талбайг 950,000 төгрөгөөр нийт 45,353,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцжээ (хэргийн 5 дахь тал).

3.2. Талууд 2021 оны 08 сарын 20-ны өдөр 200406/04 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээ байгуулж, хугацааг 2022 оны 4-р улирлын дотор ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөх, ийнхүү хүлээлгэн өгөөгүй бол 2022 оны 12 сарын 30-ны өдрөөс эхлэн хоног тутам гэрээний үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хариуцагч тал нэхэмжлэгчид төлөхөөр тохиролцжээ (хэргийн 12 дахь тал).

3.3. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны төлбөрт нийт 45,353,000 төгрөгийг бүрэн төлсөн болох нь ***банкны 2020 оны 04 сарын 11, 2020 оны 04 сарын 10-ний өдрүүдэд 207 тоот ***гэсэн утгаар шилжүүлсэн мөнгөн гүйлгээний баримтаар тогтоогдож байна (хэргийн 14-21 дэхь тал).

3.4.Хариуцагч шүүхэд нэхэмжлэл гаргах өдрийн байдлаар орон сууцыг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөөгүй, *** давхарт цутгалтын ажил хийгдсэн, өөр ажил гүйцэтгээгүй байдалтай байна (шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 2 дахь тал).

4. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т “худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж заажээ. Зохигчдын хооронд байгуулагдсан Орон сууц захиалгын гэрээг дүгнэвэл нэг талаас хариуцагч ***тоот *** м.кв орон сууцыг ашиглалтад оруулах буюу бэлтгэн нийлүүлж нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч орон сууцны үнийг төлөхөөр тохирсон байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна. Орон сууц захиалгын гэрээг бичгээр байгуулсан нь Иргэний хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2-т нийцсэн. Орон сууц захиалгын гэрээ хүчин төгөлдөр.

5. Нэхэмжлэгч шүүхэд Орон сууц захиалгын гэрээний үүргийн биелэлтийг шаардаж орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардлага гаргаж байна. Зохигч талуудаас Орон сууц захиалгын гэрээг цуцлаагүй, гэрээнээс татгалзаагүй, гэрээ хэрэгжиж дуусгавар болоогүй тул тус гэрээний гүйцэтгэлийг шаардах эрх нэхэмжлэгчид бий. Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд байгуулагдсан Орон сууц захиалгын гэрээ дуусгавар болоогүй.

6. Харин нэхэмжлэгч нь баригдаж дуусаагүй буюу зөвхөн барилгын цутгалт хийгдсэн байдалтай байгаа орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардлага гаргасан нь үндэслэлгүй байна. Иргэний хуулийн 101 дугаар зүйлийн 101.1-д зааснаар “өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй” гэж, мөн хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т хөрөнгийг өмчлөлд шилжүүлэх үүргийг худалдагч хүлээхээр заасан. Хуулийн зохицуулалтын дагуу эд хөрөнгө буюу өмчлөлийн зүйл нь бодитоор бий болсон тохиолдолд түүн дээр өмчлөх эрх үүсэхээр байна. Зохигчдын тайлбараар гэрээнд дурдсан шиг ***орон сууц бодитоор бий болоогүй тул дутуу гүйцэтгэлтэй барилгын хэсэгт өмчлөгчөөр тогтоох боломжгүй юм. Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь гэрээний гүйцэтгэлийг буюу гэрээнд тохиролцсон орон сууцанд өмчлөгчөөр тогтоолгохоор шаардлага гаргаж байгаа тул орон сууц ашиглалтад ороогүй байхад гэрээний гүйцэтгэл хангагдсан үзэхгүй. Шүүх Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1-д заасны дагуу иргэний эрх зүйн хамгаалалтыг хэрэгжүүлж зөрчигдсөн эрхийг сэргээх зорилготой байдаг тул дутуу гүйцэтгэлтэй орон сууцны барилгын хэсэгт нэхэмжлэгчийг өмчлөгчөөр тогтоох нь түүний гэрээнд заасан эрх сэргээгдэхгүй юм. Иймд нэхэмжлэгчийн орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

7. Харин уг шийдвэр гарснаар нэхэмжлэгчийн Орон сууц захиалгын гэрээ, холбогдох хууль тогтоомжоор олгогдсон бусад шаардах эрхэд саад болохгүй болохыг дурдах нь зүйтэй.

8. Иргэний хуулийн 232.1-т “хүлээсэн үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал хууль болон гэрээнд зааснаар нөгөө талдаа төлөх ёстой мөнгөн төлбөрийг анз гэнэ”, мөн хуулийн 232.6-д “хууль болон гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тал нь хоног тутамд гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 0,5 хувиас хэтрэхгүй хэмжээгээр төлөхөөр тогтоосон анзыг алданги гэнэ” гэж заасан. Өмнө нь дурдсанчлан Орон сууц захиалгын гэрээ дуусгавар болоогүй, хариуцагч гэрээнд заасан хугацаа хэтрүүлсэн тул нэхэмжлэгч алданги шаардах эрхтэй.

9. Талуудын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 08 сарын 20-ны өдөр *** дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулах тухай гэрээнд орон сууцыг 2022 оны 4-р улирлын дотор ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөх, ийнхүү хүлээлгэн өгөөгүй бол 2022 оны 12 сарын 30-ны өдрөөс эхлэн хоног тутам гэрээний үнийн дүнгийн 0,1 хувьтай тэнцэх хэмжээний алдангийг хариуцагч тал нэхэмжлэгчид төлөхөөр тохиролцсон. Уг тохиролцоо Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.6-д нийцсэн. Гэрээний дагуу 2022 оны 4 улирал буюу 12 сарын 31-ний өдрөөс шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан 2023 оны 07 сарын 03-ны өдөр хүртэл 186 хоногт алдангийг тооцож, хоногийн 45,353 төгрөгөөр тооцон 8,435,658 төгрөг (45,353,000*0,1/100*186=8,435,658)-ийг хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгохоор шүүх шийдвэрлэлээ.

10. Нэхэмжлэлийн зарим шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн учир Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 534,635 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 149,920 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

          Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

            1.Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 101 дүгээр зүйлийн 101.1 болон 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсгийг баримтлан орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, хариуцагч *** ХХК-аас 8,435,658 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч ***д олгосугай.

            2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 534,635 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 149,920 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

            3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсгүүдэд зааснаар шүүхийн шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэр гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

Даргалагч, шүүгч                           Б.Ганцэцэг