2025 04 10

193/ШШ2025/00243

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Багахангай, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч З.Ганчимэг даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн хуралдаанаар;

 

 Нэхэмжлэгч:  Улаанбаатар хот, *******, 18 дугаар хороо,*******,******* /РД:*******/

Нэхэмжлэгч:  Улаанбаатар хот, *******, 18 дугаар хороо,*******,******* тоотод оршин суух, /РД:/

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, , 2 дугаар хороо Дамдины гудамж өөрийн байр,, /РД:/

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Виннэрвэй үнэлгээ ХХК-ийн 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг хүлээн авч хянаад

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгч: -ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.,

Нэхэмжлэгч: Л.гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О.,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Б., Х.ь,

Шинжээч: О.,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: Б.Мягмарнаран нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч ХХК, Л. нар нь,т холбогдуулан -ийн 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлсон. Үүнд: дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаар захирамжийн дагуу , , иргэн Л. нараас 4.863.114.377 төгрөгийг гаргуулж төлбөр авагч -д олгуулахаар шийдвэрлэж шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг, Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтэс гүйцэтгэж зохих ажиллагааг хийж, нэхэмжлэгч , иргэн Л. бидний өмчлөлийн т байрлах үл хөдлөх хөрөнгүүд эзэмших эрхтэй газруудыг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах гэж байгаа. Өөрсдийн зүгээс үнийн саналаа өг гэсний дагуу төлбөр төлөгчид бид үнийн саналаа өгсөн. Гэтэл төлбөр авагч талаас бидний өгсөн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, шинжээч томилуулан үнэлгээ тогтоолгуулах тухай саналаа өгсөн байна. Үүний дагуу хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдөр хийж гүйцэтгэсэн үнэлгээний тайланг 2024 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцуулсантай санал нийлэхгүй байна. Бидний Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан өмчлөх эрхийг зөрчиж, шударгаар олж авсан хөрөнгүүдийг үнэгүйдүүлж байгаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасны дагуу гомдол гаргаж байна. Нэхэмжлэгч, төлбөр төлөгчдийн зүгээс зөвхөн барьцаа үл хөдлөх хөрөнгүүд, газрын эрхээ үнэлж өөрсдийн үнэлгээг өгсөн бөгөөд газрын сайжруулалт, хашаа саравчинд тусгайлсан үнэлгээ өгөөгүй болно. Хэрвээ тусдаа үнэлгээ гаргасан бол үнэлгээ нэмэгдэх боломжтой байсан. Шинжээчийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд Өртгийн хандлагын аргаар, Орлогын хандлагын аргаар, Зах зээлийн үнийн аргаар гэж сонгож авсан байна. Гэтэл 6.3-д Хөрөнгийн үнэлгээний нэгтгэл хэсэгт: Үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зөвхөн Өртгийн хандлагын аргаар, газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар тус тус үнэлж, орлогын хандлагын аргаар буюу дээрх үл хөдлөх хөрөнгө буюу үйлдвэр үйлчилгээний барилгуудыг ашиглаж үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулснаар олох орлогыг тооцоолон үнэлгээ хийснээр үнэлгээ нь илүү бодит илэрхийлэх боломжтой байсан. Хөрөнгийн үнэлгээ нь үнэ цэнийн тооцоллыг бүрэн хийж гаргаагүй гэж үзэхээр байна. Иймд хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн жишиг үнээр буюу зах зээлд зарагдаж буй үнээр үнэлээгүй, газрыг үнэлэхдээ бодитоор шинжилээгүй буюу зөвхөн зарын цахим хаягийг зартай харьцуулж үнэлсэн, байршлыг харьцуулж үзээгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг орлогын хандлагын аргаар буюу цаашид үйл ажиллагаа явуулснаараа хэрхэн орлого олохыг харгалзан үнэлээгүй, үндэслэл судалгаа муутай үнэлсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. , иргэн Л. бид өөрсдийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг үнэлсэн шинжээчийн үнэлгээг бүхэлд нь хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байна гэжээ.

2. Нэхэмжлэгч -ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г. шүүх хуралдаанд тайлбарларлахдаа: Манайхаас анх өгсөн үнийн санал 6.908.525.000 төгрөг, үнэлгээгээр болохоор 5.146.447.000 төгрөгөөр үнэлсэн. Энэ хоёр үнэлгээний зөрүү нь 1.762.000.000 төгрөгийн зөрүү гарч байна. Манай өгсөн үнийн санал шинжээчийн үнийн саналтай нийцээгүй. Шинжээчийн үнэлгээ зах зээлийн бодит үнэлгээнд тулгуурлаагүй хийсвэр үнэлгээ хийсэн учраас хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

3. Нэхэмжлэгч Л.гийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч О. шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: болон иргэн Л. нар хамтраад хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар тус шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан. Нэхэмжлэлийн утга нь дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 416 дугаар захирамжийн дагуу , , иргэн Л. нараас 4.863.114.377 төгрөгийг гаргуулж төлбөр авагч -д олгуулахаар шийдвэрлэж, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг, гүйцэтгэж зохих ажиллагааг хийж эхэлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас нэхэмжлэгч болон иргэн Л. нарын өмчлөлийн т байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгүүд, эзэмших эрхтэй газруудыг дуудлага худалдаагаар борлуулах гэж байна. Өөрсдийн үнийн саналаа өгөөч гэсний дагуу нэхэмжлэгч , иргэн Л. нар т байгаа шинжээчийн дүгнэлтэд заагдсан хөрөнгүүдийг 6,985,520,000 төгрөгөөр үнэлж үнийн саналаа өгсөн. Үнийн саналтай төлбөр авагч зүгээс, санал нийцэхгүй гээд үнийн саналаа өгсөн. Түүний дагуу зохих шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хийгдэж Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагуу Виннервэй ХХК-аар үнэлгээ хийлгэхээр даалгасан байдаг. Хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдөр хийж гүйцэтгэн үнэлгээний тайланг 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцуулсантай санал нийлэхгүй байна. Бид Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан өмчлөх эрхийг зөрчиж, шударгаар олж явсан хөрөнгүүдийг үнэгүйдүүлж байгаад Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасны дагуу гомдлын шаардлага гаргасан. Манайх компанийн нийт 8 ширхэг барьцаа хөрөнгө шинжээчийн үнэлгээнд зааснаар үнэлгээний зүйл болсон. Бидний зүгээс 6.985.520.000 төгрөг гэсэн боловч шинжээчийн үнэлгээгээр 5.146.000.447 төгрөгөөр үнэлсэн. Нэхэмжлэгч төлбөр авагчдын зүгээс зөвхөн барьцаа хөрөнгүүд үл хөдлөх хөрөнгүүд газрын эрхээ үнэлж өөрсдийн үнэлгээг өгсөн бөгөөд газрын сайжруулалт, хашаа, саравчинд тусгайлсан үнэлгээ өгөөгүй. Хэрвээ тусдаа үнэлгээ өгсөн бол бид нарын өгсөн 6.900.000.000 төгрөгөөс дээшээ үнэлгээ нь нэмэгдэх боломжтой байсан. Шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5.1-д өртгийн хандлагын аргаар 5.2-т орлогын хандлагын аргаар, 5.3-т зах зээлийн үнийн аргаар хийсэн гэж, аргачлалаа сонгож авсан. Гэтэл хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 6.3-т хөрөнгийн үнэлгээний нэгтгэл хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зөвхөн өртгийн хандлагын аргаар, газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар тус тус үнэлсэн. Орлогын хандлагын аргаар буюу үйлдвэрлэл үйлчилгээний барилгуудыг ашиглаж цаашид зориулалтын дагуу ашигласнаараа хэрхэн ашиг орлого олох вэ гэдэг тооцоолол үнэлгээ хийснээрээ энэ хөрөнгийн үнэлгээ зах зээлийн бодит боломжийг илүү өндрөөр үнэлэх байсан боловч өртгийн хандлагын аргаар буюу зөвхөн боссон өртгөөр нь үнэлж үнэлгээний дүгнэлтээ ирүүлсэн байдаг. Мөн зах зээлийн аргаар буюу бодит байдал дээр адил төрлийн үйл ажиллагаа явуулж байгаа үйлдвэрүүдийн зарагдаж байгаа барилга байшинтай жишиж үнэлээгүй. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг боссон өртгөөр нь үнэлсэн нь гомдлын шаардлага гаргах үндэслэл болсон. Хөрөнгийн үнэлгээ үнэ цэнийн тооцоолол бүрэн гаргаагүй гэж үзэхээр байгаа. Иймд хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг зах зээлийн жишиг үнээр буюу зах зээл дээр зарагдаж буй үнээр үнэлээгүй зөвхөн одоо боссон өртгөөр нь үнэлсэн. Газрыг үнэлэхдээ бодит жишгээр буюу зөвхөн зарын цахим сайт хаягаар unegui.mn-ээс ганц нэг газартай харьцуулж үнэлгээ хийсэн байсан. Түрүүн хэлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн орлогын хандлагын арга буюу цаашид зориулалтын дагуу ашигласнаараа хэрхэн орлого олох, ашигтай ажиллах түүнийг үнэлээгүй, үндэслэл, судалгаа муутай үндсэн хөрөнгүүдийг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэсэн нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж байна гэв.

 

4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Х.ь шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Нэхэмжлэгч , , иргэн Л. нарын гаргасан нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тул дараах хариу тайлбарыг гаргаж байна. дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 416 дугаар захирамжаар , , иргэн Л. нараас нийтдээ 4.876.351.137 төгрөгийг гаргуулж ХААН банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Уг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаатай холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж төлбөр төлөгч нарт хугацаатай мэдэгдэл, хуульд заасан эрх үүргүүдийг танилцуулж ажиллагаанууд хийсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад төлбөрт 8 эд хөрөнгийг хураасан. 2024 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 24310030/06789 тоот тогтоолоор битүүмжилж, 2024 оны 8 дугаар сарын 29-ний өдрийн 24310030/00324 дугаар тогтоолоор нэр бүхий 5 үл хөдлөх эд хөрөнгийг битүүмжилсэн. Улаанбаатар хот дүүргийн уурхайчдын цайз гудамжны 46 тоот хаягт байрлах 799 метр квадрат талбайтай агуулахын зориулалттай, улсын бүртгэлийн дугаартай эд хөрөнгийг 2024 оны 8 дугаар сарын 24-ний өдрийн 24310030/19 тоот тогтоолоор хураасан. дүүргийн Уурхайчдын 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байршилтай 950,71 метр квадрат талбайтай үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай, улсын бүртгэлийн дугаартай, 3411 метр квадрат талбайтай, эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй газрыг дугаартай эд хөрөнгө хураах тогтоолоор тус тус битүүмжилж хураасан. ,, хаягт байрлах конторын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө, тус хаягт байрлах 4000 метр квадрат талбайтай эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй газрыг 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/16 дугаартай тогтоолоор битүүмжилж хураасан. ,, хаягт байрлах үйлдвэрийн зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн Уурхайчдын 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах 1200 метр квадрат талбайтай, худалдаа үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй газрыг 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн дугаартай тогтоолоор тус тус хураасан. ,, тоотод байршилтай, эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай, 710 метр квадрат талбайтай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2024 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн дугаартай эд хөрөнгө хураах тогтоолоор н., н., Л.г байлцуулан хураасан. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад талууд хоорондоо харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д заасны дагуу Виннэрвэй ХХК-ийг томилон үнэлгээ хийлгэсэн. Уг үнэлгээгээр нийт 5.146.447.000 төгрөгөөр үнэлсэн. Уг шинжээчийн үнэлгээний тайланг 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ний өдөр хүлээн авч, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу талуудад бичгээр мэдэгдэж, үнэлгээг танилцуулсан. Уг үнэлгээг Виннэрвэй ХХК-ийн үнэлгээчин О. хийсэн. Уг үнэлгээтэй холбоотой тайлангаа шинжээч О. өөрөө танилцуулна. Энэ үнэлгээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг зах зээлийн бодит үнээр үнэлсэн гэж манай хэлтсийн зүгээс үзэж байна. Иймд нэхэмжлэгч -ийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

5. Хариуцагч, Багахангай дүүрэг дэх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Цэцгээ шүүх хуралдаанд тайлбарлахдаа: Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэр заавал биелэгдэх ёстой. Шүүхийн шийдвэрийг , , иргэн Л. нар өнөөдрийг хүртэл биелүүлээгүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлд заасны дагуу баталгаажуулах арга хэмжээ авагдсан нь хуулийн дагуу явагдсан. Шинжээч шүүх шинжилгээний хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, холбогдох олон улсын стандарт жишиг нормын дагуу хөрөнгүүдийг бодитой үнэн зөв үнэлсэн. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж. Шүүхийн шийдвэрийн биелэлтийг хангах, төлбөр авагч нарын эрхийг сэргээн тогтоох боломжоор хангаж өгнө үү гэсэн хүсэлтэй байна гэв.

 

6. Шинжээч О. шүүх хуралдаанд мэдүүлэхдээ: Миний бие 2024 оны 4 дүгээр сарын 13-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг гүйцэтгэсэн. т байрлалтай бүгдээрээ өөр өөр зориулалттай 5 ширхэг үл хөдлөх хөрөнгө, 3 тусдаа газар байдаг. Энэ хөрөнгүүдэд хөрөнгийн үнэлгээ тогтоосон. Үнэлгээг гүйцэтгэхдээ Монгол Улсын хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, Үнэлгээний Олон Улсын 105, 103 дугаар стандартуудыг тус тус мөрдөж үнэлгээг гүйцэтгэсэн. Өртгийн болон зах зээлийн харьцуулан жиших хандлагын аргаар үнэлгээг гүйцэтгэсэн. Орлогын хандлагыг яагаад ашиглаагүй гэдгийг тайлан дээрээ тусгаад өгсөн. Тайлангийн 11 дүгээр хуудсанд үнэлгээний зүйл буюу махны үйлдвэр, агуулах байрнаас олох орлогыг нарийвчлан тодорхойлох боломжгүй, зах зээл дээр ижил зориулалт бүхий хөрөнгийн орлого түрээсийн мэдээлэл байхгүй зэрэг хүчин зүйлүүдээс шалтгаалж орлогын хандлагын аргыг үнэлгээнд ашиглаагүй шалтгаанаа тусгасан. Үнэлгээний Олон Улсын стандартын 105 дахь хэсэгт байдаг үнэлгээний хандлагын аргуудын 10.4-т хөрөнгийн үнэлгээний хувьд ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал, нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй гэж заасан байдаг. Өртгийн болон зах зээлийн харьцуулан жиших хандлага энэ хоёроор үнэлгээг гүйцэтгээд хооронд нь үнэлгээчин ач холбогдол өгч эцсийн үнэлгээний дүнг 5.146.447.000 төгрөгөөр үнэлсэн байгаа гэв.

 

7. Нэхэмжлэгч талаас , Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн 2024.09.13-ны өдрийн 01/1027 тоот дуудлага худалдаа зохион байгуулах мэдэгдэл хүргүүлэх тухай албан бичгийг шүүхэд ирүүлсэн байна.

9. Хариуцагчаас дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаартай шүүгчийн захирамж, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.10.31-ний өдрийн 104/ГХ2023/00414 дугаартай гүйцэтгэх хуудас, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.10.31-ний өдрийн 104/ШЗ2023/02231 дугаартай шүүгчийн захирамж, Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай 2023.12.13-ны өдрийн 24310030 дугаар тогтоол, 2023.12.25-ны өдрийн Төлбөр төлөгчид эрх, үүрэг танилцуулсан тэмдэглэл, 2023.12.25-ны өдрийн төлбөр төлөгчийн хөрөнгийн мэдүүлэг, 2023.12.25-ны өдрийн шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэл, 2023.12.25-ны өдрийн хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай 24310030/04 дугаар тогтоол,, Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн 2023.12.25-ны өдрийн 01/1189, 01/1188 тоот хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай албан бичиг, 2023.12.25-ны өдрийн хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тухай 24310030/03 дугаар тогтоол, 2024.04.10-ны өдрийн 24310030/07 дугаар дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 46 тоот хаягт байрлах 799 м/кв талбайтай агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоол, 2024.04.10-ны өдрийн 24310030/06 дугаар дүүргийн, Уурхайчин 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах 950.41 м/кв талбайтай үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 3411 м/кв га талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг битүүмжилсэн тогтоол, 2024.04.10-ны өдрийн 24310030/08 дугаар дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 52 тоот хаягт байрлах конторын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 4000 м/кв га талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг битүүмжилсэн тогтоол, 2024.04.10-ны өдрийн 24310030/09 дугаар дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны хаягт байрлах үйлдвэрлэлийн зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчин 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах 1200 м/кв талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг битүүмжилсэн тогтоол, 2024.08.16-ны өдрийн дугаар дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 52 тоот хаягт байрлах конторын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 4000 м/кв талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг хураах тухай 24310030/16 дугаар тогтоол, 2024.08.16-ны өдрийн дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны хаягт байрлах үйлдвэрлэлийн зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчин 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах 1200 м/кв талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг хураах тухай дугаар тогтоол, 2024.08.16-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.08.16-ны өдрийн дүүргийн, Уурхайчин 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах 950.41 м/кв талбайтай үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 3411 м/кв га талбайтай эзэмших эрхтэй газрыг хураах тухай дугаар тогтоол, 2024.08.16-ны өдрийн дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 46 тоот хаягт байрлах 799 м/кв талбайтай агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг хураах тухай 24310030/19 дугаар тогтоол, 2024.08.16-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, -ийн 2024.08.23-ны өдрийн 24/25 тоот барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний тухай дүүргийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтэст хандсан албан тоот, 2024.08.29-ний өдрийн 24310030/24 дугаар дүүргийн, тоот хаягт байрлах агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжилсэн тогтоол, 2024.08.29-ний өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.09.02-ны өдрийн дүүргийн, тоот хаягт байрлах агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг хураах тухай дугаар тогтоол, 2024.09.02-ны өдрийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл,, Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн 2024.09.13-ны өдрийн 01/1029 тоот -д хөрөнгийн үнэлгээ танилцуулах тухай албан бичиг, 2024.09.13-ны өдрийн -ийн захирал ад хөрөнгийн үнэлгээ танилцуулж, хуулбарлан гардуулсан шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.09.16-ны өдрийн төлбөр төлөгч Л.д хөрөнгийн үнэлгээ танилцуулсан шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.09.16-ны өдөр TulgaaMr@gmail.com хаяг руу хөрөнгийн үнэлгээг илгээсэн тухай баримт, -ийн 2024.08.28-ны өдрийн 34/5055 дугаартай үнийн санал өгөх, хөндлөнгийн шинжээч томилуулах тухай албан бичиг, 2024.09.02-ны өдрийн шинжээч томилох тухай дугаар тогтоол, 2024.09.02-ны өдрийн шинжээчид эрх, үүрэг, хариуцлага танилцуулсан тэмдэглэл, 2024.09.13-ны өдрийн үнэлгээний тайланг хүлээлцсэн баримт, шинжээчийн танилцуулга болон хууль тайлбарласан мэдээлэл, шинжээч, орчуулагч, хэлмэрчид хууль тайлбарласан тухай баримт, -ийн дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний тайлан зэрэг баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн байна.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Шүүх , Л. нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэлээ.

2.Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлсон. Үүнд: дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаар захирамжийн дагуу , , иргэн Л. нараас 4.863.114.377 төгрөгийг гаргуулж төлбөр авагч -д олгуулахаар шийдвэрлэсний дагуу, Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтэс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж , иргэн Л. бидний өмчлөлийн т байрлах үл хөдлөх хөрөнгүүд эзэмших эрхтэй газруудыг дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах гэж байна. Бидний зүгээс үнийн саналаа өг гэсний дагуу төлбөр төлөгчид үнийн саналаа өгсөн. Гэтэл төлбөр авагч талаас бидний өгсөн үнийн саналыг хүлээн зөвшөөрөхгүй, шинжээч томилуулан үнэлгээ тогтоолгосон. Үүний дагуу хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдөр хийж гүйцэтгэсэн үнэлгээний тайланг 2024 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцуулсантай санал нийлэхгүй байна. Бидний Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан өмчлөх эрхийг зөрчиж, шударгаар олж авсан хөрөнгүүдийг үнэгүйдүүлж байна. Нэхэмжлэгчийн зүгээс зөвхөн барьцаа үл хөдлөх хөрөнгүүд, газрын эрхээ үнэлж өөрсдийн үнэлгээг өгсөн бөгөөд газрын сайжруулалт, хашаа саравчинд тусгайлсан үнэлгээ өгөөгүй байхад үнэлсэн, хэрвээ тусдаа үнэлгээ гаргасан бол үнэлгээ нэмэгдэх боломжтой байсан. Шинжээчийн Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд Өртгийн хандлагын аргаар, Орлогын хандлагын аргаар, Зах зээлийн үнийн аргаар гэж сонгож авсан атлаа үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зөвхөн Өртгийн хандлагын аргаар, газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар тус тус үнэлж, орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй. Үл хөдлөх хөрөнгө буюу үйлдвэр үйлчилгээний барилгуудыг ашиглаж үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулснаар олох орлогыг тооцоолон үнэлгээ хийснээр үнэлгээ нь илүү бодит илэрхийлэх боломжтой байсан. Хөрөнгийн үнэлгээг үнэ цэнийн тооцоллыг бүрэн хийж гаргаагүй гэж үзэхээр байна. Иймд хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн жишиг үнээр буюу зах зээлд зарагдаж буй үнээр үнэлээгүй, газрыг үнэлэхдээ бодитоор шинжилээгүй буюу зөвхөн зарын цахим хаягийг зартай харьцуулж үнэлсэн, байршлыг харьцуулж үзээгүй, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг орлогын хандлагын аргаар буюу цаашид үйл ажиллагаа явуулснаар хэрхэн орлого олохыг харгалзан үнэлээгүй, үндэслэлгүй үнэлсэн тул -ийн 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах үндэслэлтэй гэж тодорхойлж байна.

3. Хариуцагч, Багахангай дүүрэг дэх шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар нь дараах үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг үгүйсгэн татгалзах үндэслэлээ тайлбарлаж байна. Үүнд: Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д зааснаар талуудаас үнийн санал авахад талууд хоорондоо харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д заасны дагуу Виннэрвэй ХХК-ийг томилж үнэлгээ хийлгэсэн. Уг үнэлгээгээр нийт 5.146.447.000 төгрөгөөр үнэлсэн. Шинжээчийн үнэлгээний тайланг 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ний өдөр хүлээн авч, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т заасны дагуу талуудад бичгээр мэдэгдэж, үнэлгээг танилцуулсан. Уг үнэлгээг Виннэрвэй ХХК-ийн үнэлгээчин О. хийсэн. Уг үнэлгээтэй холбоотой тайлангаа шинжээч О. өөрөө танилцуулна. Энэ үнэлгээгээр үл хөдлөх эд хөрөнгө, газрыг зах зээлийн бодит үнээр үнэлсэн гэж манай зүгээс үзэж байна. Шинжээч нь Шүүх шинжилгээний хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон холбогдох Олон Улсын стандартад заасан жишиг нормын дагуу хөрөнгүүдийг бодитой үнэн зөв үнэлсэн. Иймд нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй гэж тайлбарлан нэхэмжлэлийн шаардлагыг үгүйсгэж байна.

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

4.1. дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаартай шүүгчийн захирамжаар хариуцагч , Л., нь 4.863.114,377 төгрөгийг нэхэмжлэгч -д төлөхөөр зохигчид эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

5. , Л., нар нь хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул дээрх шийдвэр дээр 2023 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 104/ГХ2023/00414 дугаартай гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 12 дугаар сарын 13-ны өдрийн 24310030 дугаар тогтоолоор шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.1 дэх хэсэгт зааснаар үүсгэсэн байна.

5.1., Багахангай дүүрэг дэх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсээс 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/16 дугаар эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 52 тоот хаягт байрлах конторын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 4000 м/кв талбайтай эзэмших эрхтэй газар, 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн дугаар эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны хаягт байрлах үйлдвэрлэлийн зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчин 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах 1200 м/кв талбайтай эзэмших эрхтэй газар, 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн дугаар эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор дүүргийн, Уурхайчин 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах 950.41 м/кв талбайтай үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, тус хаягт байрлах 3411 м/кв га талбайтай эзэмших эрхтэй газар, 2024 оны 8 дугаар сарын 16-ны өдрийн 24310030/19 дугаар эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор дүүргийн, Уурхайчин цайз гудамжны 46 тоот хаягт байрлах 799 м/кв талбайтай агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, 2024 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн дугаар эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор дүүргийн, тоот хаягт байрлах агуулахын зориулалттай эрхийн улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх хөрөнгийг тус тус хураан авсан байна.

5.2. Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно гэж заажээ.

 

5.3. Төлбөр төлөгч нь 2024 оны 8 дугаар сарын 23-ны өдөр,т барьцаа хөрөнгөө 8.205.045.000 төгрөгөөр үнэлж үнийн саналаа ирүүлснийг төлбөр авагч нь үнийн саналыг эс зөвшөөрч шинжээч томилуулах хүсэлтийг 2024 оны 8 дугаар сарын 28-ны өдөр,т ирүүлжээ.

 

5.4. Ийнхүү шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талууд барьцаа хөрөнгийг зөрүүтэй үнэлсэн тул, Багахангай дүүрэг дэх Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хэлтсийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн дугаар тогтоолоор дүүргийн, Уурхайчид 30 дугаар гудамжны 7а тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаар бүртгэлтэй 710 м/кв талбай бүхий агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 950.71 м/кв талбай бүхий үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын 1260210616 дугаартай 3411 м/кв га талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 46 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 799 м/кв талбай бүхий агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын дугаартай 1200 м/кв /га/ талбай бүхий худалдаа үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 52 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 265 м/кв талбай бүхий конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 52 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын 1260210034 дугаарт бүртгэлтэй 4000 м/кв /га/ талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 289 м/кв талбай бүхий үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдэд үнэлгээ тогтоолгохоор -ийн үнэлгээчин О.Бат-Эрдэнийг шинжээчээр томилжээ.

5.5. -ийн үнэлгээчин О.д Монголын мэргэшсэн үнэлгээчдийн институтийн Удирдах зөвлөлийн 2023 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10 тоот тогтоолоор Монгол Улсын хугацаагүй эрхтэй үнэлгээчний гэрчилгээ олгосон нь Шүүх шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан шинжилгээ хийх эрх бүхий этгээд байна.

 

5.6. Хариуцагч, нь Виннэрвэй үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн дугаартай тайланг нэхэмжлэгчид 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээ танилцуулах тухай 01/1029 тоот албан бичгээр танилцахыг мэдэгдсэн, нэхэмжлэгч -ийн төлөөлөгч Х., Л. нар уг үнэлгээтэй 2024 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдөр танилцаж хүлээн авсан талаар шийдвэр гүйцэтгэгч тэмдэглэл үйлдсэн байна /хх-147 дугаар тал/.

 

5.7. Төлбөр төлөгч , Л. нар нь эд хөрөнгийн үнэлгээний талаарх гомдлоо Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт Талууд эд хөрөнгийн үнэлгээний талаархи гомдлоо энэ хуулийн 55.3-т заасны дагуу мэдэгдсэн өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор шүүхэд гаргаж болно гэж заасны дагуу үнэлгээтэй танилцсан өдөр болох 2024 оны 9 дүгээр сарын 16-ны өдрөөс хойш 7 хоногийн дотор буюу 2024 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр гомдлоо шүүхэд гаргасан нь хуульд нийцсэн байна.

 

6. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2 дахь хэсэгт зааснаар Шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүх шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтлан дүгнэлт гаргах үүрэгтэйг хуульд заажээ.

 

6.1. Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд, Сангийн сайдын хамтарсан 2023 оны 7 дугаар сарын 27-ны өдрийн , дугаар тушаалын хавсралтаар батлагдсан Хөрөнгийн үнэлгээний шинжилгээ хийх журмын 5.2-т Шинжээч Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 34.3, 49.1, 49.2, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг хэрэгжүүлж ажиллана гэж заажээ.

 

7.1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас шинжээчид Хөрөнгийн үнэлгээний хууль болон Шүүх шинжилгээний тухай хуульд заасан эрх үүргийг тайлбарлан өгсөн болох нь 2024 оны 9 дүгээр сарын 02-ны өдрийн эрх үүрэг, хариуцлага танилцуулж, гарын үсэг зуруулсан, энэ нь шинжээчид эрх үүрэг, хариуцлага танилцуулсан тэмдэглэлээр нотлогдож байна /хх-ийн 164 дүгээр тал/.

8. Талуудын маргааны зүйл нь нэхэмжлэгч ...зөвхөн барьцаа үл хөдлөх хөрөнгүүд, газрын эрхээ үнэлж өөрсдийн үнэлгээг өгсөн, газрын сайжруулалт, хашаа саравчинд тусгайлсан үнэлгээ өгөөгүй, хэрвээ тусдаа үнэлгээ гаргасан бол хөрөнгийн үнэлгээ нэмэгдэх боломжтой байсан. Шинжээч үнэлгээгээ өртгийн хандлагын арга, орлогын хандлагын арга, зах зээлийн үнийн аргыг сонгож авсан гэх хэдий ч үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зөвхөн өртгийн хандлагын аргаар, газрыг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар тус тус үнэлж, орлогын хандлагын аргыг хөрөнгийг үнэлэхдээ хэрэглээгүй. Энэ аргыг хэрэглэсэн бол энэ үйлдвэр үйлчилгээний барилгуудыг цаашид ашиглаж үйлдвэрлэл, үйлчилгээ явуулснаар олох орлогыг бодитой үнэлэх, түүнийг үнэлснээр хөрөнгийн үнэ цэнэ өсөх боломжтой байхад энэ аргыг хэрэглээгүй бидний хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн гэж, хариуцагч ...хөрөнгийг бодитой үнэлсэн тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж тус тус маргаж байна.

8.1. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2 дахь хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан дараах шаардлагад нийцсэн байна, гэж мөн хуулийн 8.2.3-т Хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх мөн хуулийн 8.3 дахь хэсэгт Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцсэн байх бөгөөд дараах зүйлсийг тусгана, 8.3.6-д Хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолт, 8.3.9-д Хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэлийг тусгана гэж тус тус заажээ.

8.2. Шинжээч нь хөрөнгийн үнэлгээний тайландаа Үнэлгээний Олон улсын стандартын дагуу зах зээлийн харьцуулан жиших хандлага, орлогын хандлага, өртгийн хандлагууд тэдгээрт тохирох аргуудыг ашигласан,...үнэлгээний зүйл буюу иж бүрэн махны үйлдвэр, агуулах байрнаас олох орлогыг нарийвчлан тодорхойлох боломжгүй, зах зээл дээр ижил зориулалт бүхий хөрөнгийн орлого, түрээсийн үнийн мэдээлэл байхгүй зэрэг хүчин зүйлүүдээс шалтгаалан орлогын хандлагын аргыг үнэлгээнд ашиглаагүй болно. Учир нь Үнэлгээний Олон улсын стандартын 105 Үнэлгээний хандлагууд ба аргууд 10.4-д Хөрөнгийн үнэлгээний хувьд, ялангуяа үнэлгээчин нь гэрээт ажлын бодит байдал ба нөхцөл байдлуудыг харгалзан үзсэнээр нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшины итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй гэж дурджээ.

8.3. Шинжээч шүүх хуралдаанд мэдүүлэхдээ орлогын хандлагын аргыг сонгоогүй шалтгаанаа тухайн компанийн санхүүгийн сүүлийн 3 жилийн мэдээлэлийг богино хугацаанд цуглуулах боломжгүй байсан тул уг аргыг хэрэглэх боломжгүй байсан гэж тайлбарлаж байна.

8.4. Сангийн сайд, Барилга, хот байгуулалтын сайдын хамтарсан 2024 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн , дугаар тушаалын хоёрдугаар хавсралтаар батлагдсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлал-ын 6.1-д Орлогын хандлагын аргуудыг дараах тохиолдолд хэрэглэнэ: 6.1.1 тухайн хөрөнгийн орлого бий болгох чадвар нь үнэ цэнэд нөлөөлөх гол хүчин зүйл байх, 6.1.2. ирээдүйн орлогын дүн ба хугацааны талаар ул үндэслэлтэй төсөөллийг хийх боломжтой байх гэж заажээ.

8.5. Үнэлэгдэж буй хөрөнгүүд нь махны үйлдвэрлэл үйлчилгээний чиглэлээр үйл ажиллагаа эрхэлж байсан бөгөөд түүний үнэ цэнийг тодорхойлохдоо орлогын хандлагын аргыг хэрэглэснээр тухайн хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлоход ач холбогдол бүхий байхад хөрөнгийн энэ онцлох шинжийг харгалзан үзээгүй нь хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ үндэслэлтэй, тодорхой байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

8.6. Мөн тухайн обьектод салшгүй суурилагдсан тоног төхөөрөмжүүдийг үнэлээгүй нь бидний хөрөнгийн эдийн засгийн үнэлгээг бууруулахад нөлөөлсөн гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар нь үндэслэлтэй юм.

8.7. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн Хөрөнгийн үнэлгээний нэгтгэл хэсэгт үнэлгээ хийсэн барилга обьектын нэрийг жагсаасан ба уг жагсаалтад газрын сайжруулалт /хашаа, сүүдрэвч, гэрэлтүүлэг/-ыг оруулж үнэлсэн ба эдгээрийг 31.981.984 төгрөгөөр үнэлсэн байна.

8.8. Гэтэл шинжээч томилох тухай тогтоолд эдгээр газрын сайжруулалтыг үнэлэх талаар тусгагдаагүй бөгөөд шинжээч шүүх хуралдаанд энэ талаар тайлбарлахдаа газартай салшгүй гагнагдсан хашааг газрын бүрдэл хэсэг гэж үзсэн учир үнэлсэн, төлбөр төлөгч уг сайжруулалтыг буулгаад авах боломжтой гэж тайлбарлаж байгаа нь тодорхой бус, эргэлзээтэй байна.

8.9. Мөн шинжээч нэг аргыг үнэн зөв бөгөөд найдвартай гэдэгт өндөр түвшиний итгэлтэй байгаа тохиолдолд нэгээс олон аргыг ашиглахыг үнэлгээчнээс шаарддаггүй гэж тайлбарлах боловч энэ талаар тайланд нотолгоо, үндэслэлээ тусгаагүй нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.9-д заасантай нийцэхгүй байна.

8.10. Хөрөнгийн үнэлгээний хуульд заасны дагуу шинжээч тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог зориулалтыг харгалзах үүрэгтэй боловч энэ талаар дүгнэлтэд бүрэн тусгасан эсэх нь тодорхойгүй байх тул шинжээч -ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хуульд нийцсэн гэж үзэх боломжгүй байна.

9. Иймд шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 9 дүгээр сарын 20-ны өдрийн 104/ШШ2023/00416 дугаар захирамжийн дагуу явуулж буй шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад дүүргийн, Уурхайчид 30 дугаар гудамжны 7а тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаар бүртгэлтэй 710 м/кв талбай бүхий агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 950.71 м/кв талбай бүхий үйлдвэр үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 31 дүгээр гудамжны 9 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын 1260210616 дугаартай 3411 м/кв га талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 46 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 799 м/кв талбай бүхий агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид 30 дугаар гудамжны 8-1 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын дугаартай 1200 м/кв /га/ талбай бүхий худалдаа үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 52 тоот хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 265 м/кв талбай бүхий конторын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж 52 тоот хаягт байрлах нэгж талбарын 1260210034 дугаарт бүртгэлтэй 4000 м/кв /га/ талбай бүхий эзэмших эрхтэй газар, дүүргийн, Уурхайчид Цайз гудамж хаягт байрлах эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй 289 м/кв талбай бүхий үйлдвэрлэлийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгүүдэд үнэлгээ хийлгэсэн -ийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох тухай , Л. нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хангах үндэслэлтэй байна гэж шүүх дүгнэв.

 

10. дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2024 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 104/ШЗ2024/02618 дугаар захирамжаар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 69 дүгээр зүйлийн 69.1.5-д зааснаар шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг шүүхийн шийдвэр гарч, хүчин төгөлдөр болох хүртэл хугацаанд бүхэлд нь түдгэлзүүлсэн арга хэмжээ нь зохигчид шүүхийн шийдвэрт давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр үргэлжлэхийг дурдах нь зүйтэй.

 

11. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нарын улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70.200 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.5 дахь хэсэгт зааснаар , Л. нарын нэхэмжлэлтэй,т холбогдуулан гаргасан -ийн гаргасан 2024 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн дугаартай хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч , Л. нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70.200 /далан мянга хоёр зуун/ төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч,ээс 70.200 /далан мянга хоёр зуун/ төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч , Л. нарт олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2 дахь хэсэгт зааснаар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2024 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдрийн 104/ШЗ2024/02618 дугаар захирамжийн шүүгчийн захирамжийн үйлчлэл нь зохигчид шүүхийн шийдвэрт давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр үргэлжлэхийг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба зохигчид, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч, гуравдагч этгээд нь анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ З.ГАНЧИМЭГ