2025          04           09

191/ШШ2025/02960

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Д.Ганболд даргалж, тус шүүхийн танхимд нээлттэй хийсэн хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянзүрх дүүрэг, 13 дугаар хороо, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .....тоотод оршин суух, А******* А******* ургийн овогтой Б******* Б******* /рд:*******/,

 

Хариуцагч: Баянзүрх дүүрэг, 6 дугаар хороо, 13 дугаар хороолол, ..... тоотод оршин байрлах, “А*******” ХХК /РД:*******/

 

Баянзүрх дүүрэг, 13 дугаар хороо, 14 дүгээр хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлөх тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Ч, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга М.Ч нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.            Нэхэмжлэгч Б.Б******* нь шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл, түүний төлөөлөгч Б.Н*******, өмгөөлөгч Г.Б нар нь шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаард*******а:

1.    Нэхэмжлэгч нь Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоолгох;

2.    Нэхэмжлэгч нь Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгох.

3.    Б.Б******* болон “А” ХХК нарын хооронд байгуу*******дсан 2022 оны 03 сарын 25-ны өдрийн №22/03-01 дугаартай Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах.

Нэхэмжлэлийн үндэслэл:

Б.Б******* миний бие “А” ХХК-д хөдөлмөрийн гэрээгээр ажиллаж байсан бөгөөд ажиллах хугацаандаа ажил олгогч “А” ХХК-тай ажилтныг дэмжин ажиллах, ажиллах нөхцөл боломжоор хангахад дэмжлэг болох, ажил олгогчид тогтвортой ажиллуулах зорилго бүхий “Тогтвортой ажиллах гэрээ”-г 2021 оны 07 сарын 23-ны өдөр №ТАГ-07 дугаартайгаар байгуулсан. Уг гэрээгээр ажил олгогч “А” ХХК-с, өөрийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүрэг, Баянзүрх апартмент орон сууцны 1-р ээлжийн А блокийн орон сууцны, 15 давхарт, 34.33 м.кв талбай бүхий 1 өрөө, 1 м.кв нь 1,800,000 төгрөг, нийт 61,794,000 төгрөгийн үнэлгээ бүхий орон сууцыг ажилтан Б.Б******* надад олгох, Б.Б******* миний бие гэрээнд заасан хугацаанд компанид тогтвортой ажиллах үүргийг тус тус хүлээж, миний бие тус байранд амьдарч эхэлсэн.

Удалгүй Б.Б******* миний бие “А” ХХК-тай хөдөлмөрийн гэрээгээ цуцалж, 2021 оны 07 сарын 23-ны өдөр ажил олгогч “А” ХХК- тай байгуулсан №ТАГ-07 тоот “Тогтвортой ажиллах гэрээ”-ээр эзэмшсэн орон сууцыг “А” ХХК-иас “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, худалдан авахаар тохиролцсон. Ингээд талууд 2022 оны 03 сарын 25-ны өдөр № 22/03-01 дугаартай “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, гарын үсэг зурж баталгаажуулснаар тус гэрээ хүчин төгөлдөр болсон.

Ийнхүү “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-нд заасан хугацааны дагуу худалдан авагч Б.Б******* миний бие сар бүр орон сууцны төлбөрөө төлөөд, гэрээний үүргээ цаг хугацаанд нь биелүүлээд явж байтал 2023 оны 10 дугаар сард миний эзэмшлийн, маргаан бүхий Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот байранд гэнэт Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шийдвэр гүйцэтгэгч орж ирээд “энэ байр чинь Шүүхийн шийдвэрээр хураагдаж байгаа тул байраа чөлөөлж өгөөрэй” гэж хэлсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэгчээс шүүхийн шийдвэрийн талаар тодруулахад ямар ч мэдээлэл өгөөгүй болно. Мөн тийнхүү шүүхийн шийдвэр гарах процесст Б.Б******* миний эрх ашиг хөндөгдөж байхад надад юу ч мэдэгдээгүй, намайг хэрэгт гуравдагч этгээдээр оролцуулаагүй болно.

Энэ асуудлаар “А” ХХК-с тодруулахад бид бусдад өр төлбөртэй байсан тул шүүхийн шийдвэрээр манай өмчлөлд байгаа байрнуудыг бусдын өр төлбөрт худалдан борлуулахаар болсон гэж хэлсэн.

Ийнхүү Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот орон сууцыг худалдан авагч, эзэмшигч Б.Б******* би худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу худалдаж авсан, хууль ёсоор эзэмшиж буй орон сууцнаасаа шалтгаангүйгээр хөөгдөх болж, миний хууль ёсны эрх ашиг ноцтойгоор зөрчигдөж байна.

Угтаа Б.Б******* миний бие Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ...... тоот орон сууцыг “А” ХХК-с хууль ёсны дагуу, гэрээгээр эзэмшилдээ шилжүүлэн авч, гэрээний төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлсөн, Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт заасан орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй этгээд юм. Мөн талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 3.1.5 дахь хэсэгт зааснаар худалдагч “А” ХХК нь гэрээ хүчин төгөлдөр байхад орон сууцыг худалдах болон гуравдагч этгээдэд худалдах талаар санал тавих эрхгүй байна.

“А” ХХК болон Б.Б******* нарын хооронд байгуулсан 2022 оны 03 сарын 25-ны өдрийн №22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” нь өнөөдрийг хүртэл хүчин төгөлдөр хэрэгжиж байгаа бөгөөд гэрээний хугацаа 2025 оны 06 сарын 20-ны өдөр дуусгавар болохоор байна.

Иймд Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот орон сууцыг нэхэмжлэгч Б.Б******* миний бие худалдан авах давуу эрхтэй болохыг, мөн маргаан бүхий орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тус тус тогтоож, “А” ХХК-ийг 2022 оны 03 сарын 25-ны өдөр № 22/03-01 дугаартай “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ээр хүлээсэн үүргээ биелүүлж, орон сууцны өмчлөх эрх шилжүүлэхийг даалгаж өгнө үү.

 

1.1.        “А” ХХК болон Б.Б******* нар нь 2022 оны 03 сарын 25-ны өдөр № 22/03-01 дугаартай “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, тус гэрээгээр Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .....тоот орон сууцыг Б.Б*******ын өмчлөлд шилжүүлж, Б.Б******* нь “А” ХХК-д 61,794,000 төгрөг төлөх үүргийг тус тус хүлээсэн.

Ийнхүү “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-нд заасан хугацааны дагуу худалдан авагч Б.Б******* нь сар бүр орон сууцны төлбөрөө төлөөд, гэрээний үүргээ цаг хугацаанд нь биелүүлээд явж байтал 2023 оны 10 дугаар сард миний эзэмшлийн, маргаан бүхий Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .....тоот байранд гэнэт Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас шийдвэр гүйцэтгэгч орж ирээд “энэ байр чинь Шүүхийн шийдвэрээр хураагдаж байгаа тул байраа чөлөөлж өгөөрэй” гэж хэлсэн.

Шийдвэр гүйцэтгэгчээс шүүхийн шийдвэрийн талаар тодруулахад ямар ч мэдээлэл өгөөгүй болно. Мөн тийнхүү шүүхийн шийдвэр гарах процесст Б.Б*******ын эрх ашиг хөндөгдөж байхад юу ч мэдэгдээгүй, түүнийг хэрэгт гуравдагч этгээдээр оролцуулаагүй болно.

Энэ асуудлаар “А” ХХК-иас тодруулахад бид бусдад өр төлбөртэй байсан тул шүүхийн шийдвэрээр манай өмчлөлд байгаа байрнуудыг бусдын өр төлбөрт худалдан борлуулахаар болсон гэж хэлсэн.

Угтаа Б.Б******* нь Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот орон сууцыг “А” ХХК-с хууль ёсны дагуу, гэрээгээр эзэмшилдээ шилжүүлэн авч, гэрээний төлбөрөө гэрээнд заасан хугацаанд төлөөд явж байсан. Гэтэл 2023 оны 10-р сараас эхлэн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас “... байраа чөлөөлж өгөөрэй...” зэргээр мэдэгдэж, гэрт орж ирэх үеэс тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөл, эзэмшлийн эрхэд эргэлзээ үүсэж, улмаар гэрээний төлбөр төлөхийг зогсоосон. /Бид өнөөдрийг хүртэл тухайн байрыг битүүмжлэх болсон шүүхийн шийдвэртэй танилцаж чадаагүй байгаа бөгөөд маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгөд шүүхийн шийдвэрээс ямар арга хэмжээ аваад ямар нөхцөл байдалтай байгаа талаар мэдээлэлгүй байна./

“А” ХХК нь 2025 оны 01 сарын 28-ны өдрийн 25/01-38 дугаартай “Мэдэгдэл хүргүүлэх нь” албан бичгээр гэрээний үлдэгдэл төлбөр болох 27,247,820 төгрөг, мөн төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүйгээс 13,623,910 төгрөгийн алданги, нийт 40,871,730 төгрөгийг 2025 оны 02 сарын 10-ны өдрийн дотор төлөхийг шаардсан.

Гэтэл бодит байдал дээр Б.Б******* нь гэрээний үлдэгдэл төлбөрт 24,094,000 төгрөг төлөх дутуу байгаа болно. Харин алдангийн хувьд Б.Б******* нь төлбөр төлөлтөө шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны талаар мэдсэнээс хойш зогсоосон буюу тухайн үл хөдлөх хөрөнгөд эрхийн доголдол үүсэж эхэлсэн үеэс зогсоосон тул алдангийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа болохоо “А” ХХК-д мэдэгдсэн.

Ийнхүү худалдагч талын үүсгэсэн нөхцөл байдлын улмаас гэрээний графикийн дагуу төлбөрийн үүргээ гүйцэтгэхэд саад бий болсон учраас гэрээ цуцлах нөхцөл бий болоогүй болно.

Иймд сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

1.2.        Нэхэмжлэгч нь хариуцагчтай хөдөлмөрийн харилцаатай байсан. Тогтвортой ажиллах гэрээ байгуулаад орон сууцыг өмчлөхөөр тохиролцсон. Гэрээ хэрэгжиж дуусахаас өмнө ажлаас гарах болсон тул орон сууцыг зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан. Улмаар төлбөрөө төлөөд өөрийн өмчлөлд шилжүүлэхээр тохиролцсон. Гэрээнд заасан хуваарийн дагуу төлбөрийг төлөөд явж байсан. 2023 оны 11, 12 сараас эхлэн шийдвэр гүйцэтгэгч байрыг суллаж өгөхийг шаардсан. Улмаар нэхэмжлэгч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны талаар мэдээгүй бөгөөд төлбөрийн дийлэнх хэсгийг төлсөн байсан. Улмаар эрхийн доголдол үүссэн тул гэрээний төлөлтөө зогсоосон. Ингээд шийдвэр гүйцэтгэгчтэй уулзахад хариуцагчтай учраа ол гэж хэлсэн байдаг. Үүний учир хэнд төлбөрөө төлөх нь ойлгомжгүй байдал үүссэн. Хэрэв шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******аа дуусвал төлбөрөө төлөхөөр мөнгөө хуримтлуулж байгаа юм. Төлбөрөө төлсөн тохиолдолд өмчлөгч болох нь тодорхойгүй болсон тул төлбөрөө төлөх боломжгүй болсон юм. Мөн төлбөрөө төлөх талаар шаардаж байгаа юм. Нэхэмжлэл гаргасны дараа хариуцагч нь үлдэгдэл төлбөрөө алдангийн хамт төл гэсэн байдаг. Удахгүй дууд*******а худалдаанд оруулах тул гэрээгээ цуцаллаа гэж мэдэгдсэн. Нэхэмжлэлийн шаард*******а нь худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоож, орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг даалгах. Нэхэмжлэл гаргах үед шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******аанд дууд*******а худалдаанд оруулна гэсэн тул худалдан авах давуу эрхтэй гэдгийг тогтоолгох юм.

Худалдах худалдан авах гэрээн дээр эрхийн доголдол үүссэн. Үүний улмаас төлбөр төлөөгүй. Эрхийн доголдол үүсгэсэн нь хариуцагчид Иргэний хуулийн 225-д заасан эрх үүсээгүй тул сөрөг нэхэмжлэл үндэслэлгүй. Орон сууцыг битүүмжилж байгааг 2023 оны 10 сард мэдсэн.

 

1.3.        Нэхэмжлэлийн 1-р шаард*******ын хувьд орон сууц нь шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******аанд дууд*******а худалдаанд орох болж байгаа юм байна. Иймд бид үлдэх төлбөрийг шийдвэр гүйцэтгэх байгуул*******ад төлбөр төлөх агуулгаар энэ шаард*******ыг гаргасан. Төлбөрийг бүрэн төлөөд өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоолгоно. Гэрээг бичгээр байгуулсан. Үлдэгдэл төлбөр байгаа талаар маргаагүй боловч энэ нөхцөл хэний буруугаас үүссэн нь чухал юм. Хариуцагч нь өмчлөх эрхийг шилжүүлэх боломжгүй гэсэн тул яахаа мэдэхгүй нөхцөлд орсон. Хариуцагч нь яагаад хуваарь зөрчигдсөн даруйд шаардаагүй вэ. Гэтэл бодитоор нэхэмжлэгчид шаард*******а хүргүүлээгүй. Албан бичгээр нэхэмжлэгчид шаард*******а хүргүүлсэн гэж үзэх үү. Бид шийдвэр гүйцэтгэх байгуул*******атай гуравласан гэрээ байгуулах боломжтой. Хариуцагч нь өмчлөх эрх шилжүүлэх талаар баталгаа гаргавал төлбөрийг бүрэн төлөхөд бэлэн байгаа юм гэв.

 

2.            Хариуцагч “А*******” ХХК нь шүүхэд гаргасан тайлбар, сөрөг нэхэмжлэл, түүний төлөөлөгч С.Ч нь шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Иргэн Б.Б*******ын нэхэмжлэлтэй “А” ХХК-д холбогдох Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот, 15-р давхар, 34.33 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийн шаард*******ыг эс зөвшөөрч, дараах хариу тайлбарыг хүргүүлж байна. Үүнд:

1.    Хариуцагч “А’’ ХХК нь шүүхийн шийдвэрээр бусдад төлбөр зохих төлбөрийг зохих хугацаанд төлж чадаагүйгээс үүдэн 2022 оны 11 дүгээр сараас эхлэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас компанийн өмчлөлийн хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгө, арилжааны банкны дансыг битүүмжилж, гүйцэтгэх ажил*******ааг явуулсан. Улмаар 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нэхэмжлэгчийн эзэмшиж буй “А” ХХК-ийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ..... тоот орон сууцыг битүүмжилсэн. Энэ тухай хариуцагч болон нэхэмжлэгч нар нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээний талаарх тайлбар, мэдээллийг хүргүүлж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус гэрээний үлдэх төлбөрийг яаралтай төлж барагдуулж, орон сууцны өмчлөлийг шилжүүлж авахыг сануулсан ба хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчид энэ тухай тайлбарлаж, үүсээд буй нөхцөл байдлыг хэрхэн яаж шийдвэр талаар мэдээллийг өгч, боломжит хугацааг өгсөн. Улмаар Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас тус орон сууцыг хурааж, албадан дууд*******а худалдаанд оролцуулахыг мэдэгдээд байна.

2.    Нэхэмжлэгч нь талуудын хооронд байгуулсан 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-д заасан төлбөр төлөх үүргийг 2023 оны 11 дүгээр сараас эхлэн зөрчиж, өнөөдрийг хүртэл үүргээ гүйцэтгээгүй байна. Энэ тухай хариуцагчаас 2025 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 25/01-38 тоот албан бичгээр 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-д заасан үүргийг 2025 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, тус дурдсан хугацаанд гэрээний үүргийг гүйцэтгээгүй тохиолдолд гэрээг цуцлахыг мэдэгдсэн. Мөн нэхэмжлэгч нь 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-д заасан үүргийг зөрчсөөр ирсэн нь нэхэмжлэгчийн дансны хуулгаар нотлогдож байх ба 2024 оны 11 дүгээр сараас эхлэн гэрээний үүргээ биелүүлэхэд нь хариуцагч болон Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас ямар нэгэн саад учруулаагүй болно.

3.    Мөн нэхэмжлэгч нь хариуцагчийг тус орон сууцыг бусдад худалдах зорилгоор санал болгосон гэх боловч хариуцагчийн зүгээс тус орон сууцыг бусдад худалдах зорилгоор санал болгоогүй ба Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх хуульд заасны дагуу орон сууцыг хурааж, албалан дууд*******а худалдаанд оруулахыг шаардсаар өнөөдрийг хүрсэн болно.

Иймд хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээг гэрээний дагуу цуцалсан байх тул нэхэмжлэлийн шаард*******ыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү.

 

2.1.        “А” ХХК-ийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот, 15-р давхар, 31.33 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай.

Нэхэмжлэлийн утга: Нэхэмжлэгч иргэн Б.Б*******тай “А” ХХК нь 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г бичгээр байгуулж, тус гэрээгээр “А” ХХК-ийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, ....тоот, 15-р давхар, 34.33 м.кв талбай бүхий 1 өрөө орон сууцыг 1 м.кв талбайн үнийг 1,800,000 төгрөг, нийт 61,794,000 төгрөгөөр худалдаж, худалдан авагч 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр 18,000,000 төгрөгийн урьдчилгааг төлж, үлдэх төлбөрийг тус гэрээний хавсралтад заасны дагуу төлөхөөр талууд харилцан тохиролцсон. Гэрээний дагуу төлбөр төлөх үүргийг худалдан авагч тал ялимгүй зөрчсөөр 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр 1,200,000 төгрөгийг төлж, 2023 оны 11 дүгээр сараас эхлэн өнөөдрийг хүртэл төлбөрөө төлөөгүй байна. Энэ тухай хариуцагчаас талуудын хооронд байгуулсан 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 4.1-д заасны дагуу 2025 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдрийн дотор төлж барагдуулах, тус дурдсан хугацаанд гэрээний үүргийг биелүүлээгүй тохиолдолд гэрээг цуцлахыг мэдэгдсэн. Мөн худалдан авагчийн гэрээний үүрэг зөрчсөн хугацаанд гэрээний үүргийг биелүүлэхэд “А” ХХК болон Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас ямар нэгэн саад учруулаагүй болно.

“А” ХХК нь шүүхийн шийдвэрээр бусдад төлбөл зохих өр төлбөрийг зохих хугацаанд төлж чадаагүйгээс үүдэн 2022 оны 11 дүгээр сараас эхлэн Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас компанийн өмчлөлийн хөдлөх болон үл хөдлөх эд хөрөнгө, арилжааны банкны дансыг битүүмжилж, гүйцэтгэх ажил*******ааг явуулсан. Улмаар 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас нэхэмжлэгчийн эзэмшиж буй “Ай энд жи интехнэшнл” ХХК-ийн өмчлөлийн Баянзүрх дүүргийн 13-р хороо, 14-р хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .... тоот орон сууцыг битүүмж, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн дагуу дараагийн шатны арга хэмжээг авахыг мэдэгдсэн. Улмаар энэ тухай 2024 оны 1-р сард худалдан авагч талтай уулзаж, орон сууцны өмчлөх эрхийг хэрхэн яаж шилжүүлж болох талаар хариуцагчаас тайлбарлаж, талуудын хооронд байгуулсан 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний үлдэх төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулан, шүүхэд тус орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай нэхэмжлэлийг гаргахаар харилцан тохиролцсон боловч өнөөдрийг хүртэл ямар нэгэн төлбөрийг төлөөгүй байна.

Иймээс “А” ХХК нь талуудын хооронд байгуулсан 22/03-01 тоот “Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 4.1,4.2-т заасны дагуу нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээг цуцалсан тул тус орон сууцыг албадан чөлөөлж, “А” ХХК-ийн эзэмшилд шилжүүлж өгөхийг даалгаж өгнө үү.

 

2.2.        Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь эс зөвшөөрнө. Нэхэмжлэгчтэй тогтвортой ажиллах болон зээлээр худалдах гэрээ байгуулсан. Маргаж байгаа асуудал нь худалдах гэрээнд заасан үүргээ зөрчсөн гэсэн үндэслэлээр гэрээг цуцалсан. Шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны улмаас төлбөрөө хаана төлөх талаар мэдээгүй гэдэг. Шийдвэр гүйцэтгэх байгуул*******аас нэхэмжлэгчийг гэрээний үүргээ биелүүлэхэд нь саад учруулаагүй. Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэх үүрэгтэй байсан. Гэтэл 2023 оны 11 сараас эхлэн гэрээний үүргээ зөрчсөн. Гэрээ байгуу*******дсанаас хойш үүрэг ялимгүй зөрчигдөж байсан нь дансны хуулгаар харагдана. Иймд үндсэн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

Сөрөг нэхэмжлэлээр орон сууцыг албадан чөлөөлөх шаард*******а гаргасан. Нэхэмжлэгчтэй 2 гэрээ байгуулсан. Нэхэмжлэгч нь урьдчилгаа 18 сая төгрөг төлсөн. Гэвч гэрээний хавсралтад заасан төлбөр төлөх хуваарийг ялимгүй зөрчиж байсан. Энэ талаар шаардаж байгаагүй. 2023.10.20-нд хамгийн сүүлд төлөлт хийсэн. Улмаар 11 сараас эхлэн төлбөр төлөөгүй. Иймд гэрээний 4.1-нд зааснаар гэрээг цуцлах мэдэгдэл хүргүүлсэн. Үүргээ гүйцэтгээгүй шалтгааныг хариуцагчийг буруутай гээд байна. Бид хариу тайлбар болон сөрөг нэхэмжлэл дээрээ гэрээний үүргээ биелүүлэхэд саад учруулаагүй талаар тайлбарласан. Хариуцагч нь өр төлбөртэй болсон хөрөнгө хураах гээд байгаа талаар хэлж байсан. Орон сууцыг битүүмжилсний дараа нэхэмжлэгч ирж уулзаж байсан. Ингэхдээ яаж өмчлөлдөө авах талаар асууж байсан. Энэ үед төлбөрөө бүрэн барагдуулаад шийдвэр гүйцэтгэх байгуул*******ад хүсэлтээ гаргах талаар хэлсэн. Энэхүү нөхцөл байдлыг мэдэж байсан. Мэдэж байсан тул нэхэмжлэл гаргасан байдаг гэв.

 

3.            Зохигч дараах нотлох баримтыг шүүхэд ирүүлсэн.

3а. Нэхэмжлэгчээс: Тогтвортой ажиллах гэрээний хуулбар /ХХ8-10/, орон сууц зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний хуулбар /ХХ11-12/, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /ХХ13/, Хаан банк дахь Э.Норхлоомаагийн дансны хуулга /ХХ27/

3б. Хариуцагчаас: Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол /ХХ69-70/, харилцагчийн өглөгчийн дэлгэрэнгүй гүйлгээ /ХХ71/, эргэн төлөлтийн график /ХХ72/, Хаан банк дахь өөрийн дансны хуулга /ХХ73-92/, 2025 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 25/01-38 дугаар албан тоот /ХХ117/

 

Хэрэгт байгаа болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.            Шүүх дараах үндэслэлээр үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж шийдвэрлэв.

 

2.            Нэхэмжлэгч Б.Б******* нь Баянзүрх дүүрэг, 13 дугаар хороо, 14 дүгээр хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .....тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасан.

 

3.            Хариуцагч “А*******” ХХК нь орон сууц зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан боловч нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ зөрчсөн тул гэрээг цуцалсан, улмаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны явцад тухайн орон сууц битүүмжлэгдсэн гэж маргаж, орон сууцыг нэхэмжлэгчийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлөх тухай сөрөг нэхэмжлэл гаргасан.

 

4.            Шүүх хуралдааныг нээж хүсэлт хянан хэлэлцэх шатанд нэхэмжлэгч талаас хуралдааныг хойшлуулах, нотлох баримт гаргуулах, хариуцагчаас тооцоолол гаргуулах тухай хүсэлт гаргасныг шүүх хэлэлцээд хангахаас татгалзах тухай шүүгчийн захирамж гаргасан. Улмаар шүүхийн хэлэлцүүлэг эхэлсний дараа нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч нь хүсэлтийг хангаж шийдвэрлээгүйтэй холбогдуулан шүүгчийг татгалзан гаргах тухай хүсэлт гаргасан. Хэргийн оролцогчийн зүгээс гаргасан хүсэлтийг хянан шийдвэрлэх нь шүүхэд олгогдсон эрхийн хүрээнд хамаарах асуудал бөгөөд хүсэлтийг хангахгүй орхисон нь шүүгчийг татгалзан гаргах үндэслэлд хамаарахгүй, цаашлаад хэргийг хэлэлцэж эхэлсний дараа шүүгчийг татгалзан гаргах тухай хүсэлт гаргах боломжгүй тухай Улсын дээд шүүхийн нийт шүүгчийн 2023 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн хуралдааны 05 дугаар тогтоолд заасны дагуу тайлбарласан. Улмаар шүүх хуралдааныг үргэлжлүүлсэн болохыг дурдав.

 

5.            Зохигч 2022 оны 03 дугаар сарын 25-ны өдөр маргаж буй орон сууцны талаар гэрээ байгуулсан. /ХХ11-12/

Гэрээний зүйл нь маргаж буй орон сууц бөгөөд хариуцагчийн өмчлөлд бүртгэлтэй болох нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбараар тогтоогдож байна. /ХХ13/

Зохигчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нар нь уг гэрээг зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан гэж тайлбарлаж байна. Гэрээнээс үзэхэд төлбөрийг хуваарийн дагуу төлөх бөгөөд ямар хүү тооцохоор тохиролцоогүй, өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 263 дугаар зүйлийн 263.2-т заасан нөхцөлийг хангахгүй байх тул зохигчийн хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна.

5.1.        Энэхүү гэрээгээр нэхэмжлэгч нь хуваарийн дагуу төлбөр төлөх үүрэг хүлээсэн. Худалдах худалдан авах гэрээний дагуу худалдан авагч нь гэрээний зүйлийн үнийг төлөх үүрэгтэй бөгөөд худалдагч нь үнэ төлөхийг заавал шаардсан байх үүрэг хүлээхгүй. Иймд төлбөрийг шаардаж байгаагүй гэх нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын тайлбар үндэслэлгүй.

Түүнчлэн маргаж буй орон сууцыг шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны явцад битүүмжилсэн болох нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдрийн эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоолоор тогтоогдож байна. /ХХ69-70/

5.2.        Нэхэмжлэгч нь гэрээний 2.2-т заасны дагуу урьдчилгаа төлбөрт гэрээ байгуу*******дсан өдөр 18,000,000 төгрөг, цаашлаад 2023 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр хүртэлх хугацаанд нийт 19,700,000 төгрөг төлж, үүнээс хойших хугацаанд төлбөрөө төлөөгүй болох нь Хаан банк дахь хариуцагчийн дансны хуулгаар тогтоогдож байна. /ХХ73-92/

Энд 2022 оны 05 дугаар сарын 20-ны өдөр төлсөн 1,200,000 төгрөгийн дансны хуулга давхардаж байгааг дурдах нь зүйтэй. Үүнээс үзэхэд нэхэмжлэгч нь гэрээний нийт үнэ болох 61,794,000 төгрөгөөс үлдэх 24,094,000 төгрөг төлөх үүргээ биелүүлээгүй байна.

5.3.        Нэхэмжлэгч нь үлдэх төлбөрийг төлөөгүй үндэслэлийг орон сууц нь шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******ааны явцад хураагдаж, дууд*******а худалдаагаар худалдах тул чөлөөлж өгөхийг шийдвэр гүйцэтгэгч 2023 оны 10 сард мэдэгдсэн гэж тайлбарласан.

Улмаар орон сууцыг худалдан авсан талаар шийдвэр гүйцэтгэх байгуул*******ад хүсэлт гаргасан боловч шийдвэрлээгүй гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1-д заасан үүргийн дагуу нотлоогүй. Тодруулбал, орон сууцыг худалдан авагчийн хувиар шийдвэр гүйцэтгэх ажил*******аатай холбоотойгоор шүүхэд нэхэмжлэл гаргаагүй байна. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч нь энэ талаар хууль зүйн мэдлэг дутуу байсан гэх боловч Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.7-д зааснаар хуулийг мэдээгүй нь тухайн хуулийг хэрэглэхгүй байх үндэслэл болохгүй. Өөрөөр хэлбэл, давуу байдал үүсгэхгүй юм.

Эдгээрээс үзэхэд гэрээгээр төлбөр төлөх хуваарийг нэгэнт тогтоосон тул хариуцагчид Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.2-т зааснаар гэрээнээс нэг талын санаачилгаар татгалзах эрх үүссэн байна.

 

6.            Иргэний хуулийн 108 дугаар зүйлийн 108.6-д зааснаар эд хөрөнгийг дундаа хэсгээр өмчлөгч нь дундын өмчлөлийн эд зүйлийн тодорхой хэсгийг тэргүүн ээлжид худалдан авах эрхтэй байх бөгөөд харин Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д заасан худалдах худалдан авах гэрээний харилцааны хувьд тэргүүн ээлжид худалдан авах эрх гэсэн хууль зүйн ойлголт байхгүй. Тодруулбал энэхүү гэрээ нь 2 талт гэрээ тул Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасан эрхийн дагуу байгуу*******ддаг. Иймд худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох хууль зүйн үндэслэлгүй.

6.1.        Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан хуваарийн дагуу үнийг төлөх үүргээ гүйцэтгээгүйн улмаас хариуцагчид гэрээнээс татгалзах эрх үүссэн. Иймд орон сууцыг өмчлөх эрхтэйг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхэд шаард*******атай баримтыг гаргаж өгөхийг даалгах шаард*******ыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв. Учир нь Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1-д зааснаар гэрээний үнийг бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх шилждэг.

 

7.            Хариуцагч нь худалдах худалдан авах гэрээнээс татгалзсан, маргаж буй орон сууц нь хариуцагчийн өмчлөлд бүртгэлтэй, нэхэмжлэгчийн эзэмшилд байгаа талаар хэн аль нь маргаагүй. Иймд нэхэмжлэгчийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх тул хариуцагч нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д заасан шаардах эрхийн дагуу сөрөг нэхэмжлэл гаргасан тул орон сууцыг албадан чөлөөлөх шаард*******ыг хангаж шийдвэрлэнэ.

 

8.            Хариуцагч нь гэрээнээс нэг талын санаачилгаар татгалзсан тул Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1-д зааснаар нэхэмжлэгч нь гэрээний үнэнд төлсөн мөнгөн хөрөнгийг жич буцаан нэхэмжлэхэд энэ шийдвэр саад болохгүй.

 

9.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1-д зааснаар шүүхээс эрх зүйн маргаан хянан шийдвэрлэх үйлчилгээ үзүүлэхтэй холбогдуулан зохигч төлөх мөнгөн хөрөнгийг улсын тэмдэгтийн хураамж гэнэ. Улсын тэмдэгтийн хураамжийг урьдчилан нэхэмжлэгч төлөх бөгөөд нэхэмжлэл хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаас гаргуулж нэхэмжлэгчид олгох журамтай. Түүнчлэн сөрөг нэхэмжлэлийн хувьд үндсэн нэхэмжлэлийн нэхэмжлэгч нь хариуцагч гэж тооцогдоно. Мөн хуулийн 58 дугаар зүйлийн 58.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжийг дутуу төлсөн тохиолдолд нөхөн гаргуулна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирд*******а болгон

 

ТОГТООХ нь:

1.            Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.2, 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар хариуцагч “А*******” ХХК-д холбогдох Баянзүрх дүүрэг, 13 дугаар хороо, 14 дүгээр хороолол /13330/, Энхтайваны өргөн чөлөө гудамж, .....тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-******* дугаарт бүртгэгдсэн, 34.33 м.кв талбайтай, 1 өрөө орон сууцыг худалдан авах давуу эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоох, өмчлөх эрх шилжүүлэхтэй холбоотой бичиг баримтыг гаргаж өгөх үүргээ гүйцэтгэхийг даалгах тухай нэхэмжлэгч Б.Б*******ын үндсэн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, уг орон сууцыг нэхэмжлэгч Б.Б*******ын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлсүгэй.

2.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, 58 дугаар зүйлийн 58.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн нийт 607,320 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 396,720 төгрөгийг нөхөн гаргуулж, улсын орлого болгож, нэхэмжлэгчээс 466,920 төгрөг гаргуулж, хариуцагчид олгосугай.

3.            Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.3, 119.4, 119.7-д зааснаар шүүхийн шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцогч тал шийдвэр хүчинтэй болсноос хойш 14 хоног өнгөрөөгөөд түүнээс хойш 14 хоногийн дотор  шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба гардан аваагүй нь хуульд заасан журмын дагуу давж заалдах гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүйг, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                        Д.ГАНБОЛД