2025  03  18  191/ШШ2025/02184

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, .... дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч О.Цэнд-Аюуш даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот, ...дүүрэг,  дүгээр хороо,  дүгээр хороолол,  гудамж,  дугаар байр,  тоотод оршин суух, ...ынхон овогт Ша Да /РД:..../-ын нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот, .... дүүрэг,  дугаар хороо, Peace mall,  тоотод байрлах, Т п ХХК /РД:..../-д холбогдох,

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд: ... дүүрэг,  дүгээр хороо, Наадамчдын гудамж, байр,  тоотод оршин суух, З а овогт ... Баа /РД:..../

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгаж, алданги 35,995,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А

Хариуцагчийн өмгөөлөгч О.Д

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.П

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч С.Я

Шүүх хуралдааны тэмдэглэл хөтлөхөөр нарийн бичгийн дарга Л.Мэндбулган нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Ш.Да нь хариуцагч Т п ХХК-д холбогдуулан нэхэмжлэл гаргаж, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

 

Нэхэмжлэгч нь 2019 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдөр  дугаартай Улаанбаатар хотын ... дүүргийн 10 дугаар хороонд баригдах нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээг Т п ХХК-тай байгуулсан. Уг гэрээг байгуулснаар тухайн орон сууцны хамгийн анхны гэрээ байгуулсан этгээд болсон.

Тус гэрээний дагуу гүйцэтгэгч нь захиалагчид гэрээний 1.1-т заасны дагуу ... дүүргийн 10 дугаар хороо, Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын хойно 4060 м.кв газарт, 7 давхарт 24 тоотод 62,6 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцыг 1 м.кв-ыг 1,150,000 төгрөгөөр нийт 71,990,000 төгрөгөөр худалдан авахаар талууд гэрээ байгуулан харилцан тохиролцсон. Гэрээний 2.1-т зааснаар захиалагч тал орон сууцны үнийн 30 хувьтай тэнцэх буюу 21,597,000 төгрөгийг төлсөн өдрөөс гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор тохиролцсон.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс 2019 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдөр 19,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр 1,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр 1,400,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр 197,000 төгрөгийг тус тус төлснөөр гэрээ хүчин төгөлдөр болсон буюу нэхэмжлэгч гэрээнд заасан төлбөрийн 30 хувийг бүрэн төлсөн байдаг. Үүнээс хойш гэрээний дагуух дараагийн төлбөрийг карказ дүүргэлт хийснээр 21,597,000 төгрөгийг төлөхөөр байсан боловч хариуцагч Т п ХХК нь гэрээгээр тохирсон 2020 оны 3 дугаар улирал дуусаж байхад ч барилга бүтэн хэмжээнд босоогүй, суурин хэлбэртэй байхаас гадна барилгын ажил үргэлжлэхгүй, байгууллагад барилгын ажлын гүйцэтгэл болон карказ дүүргэлтийн талаар мэдээ ирэхгүй байсан. Хэдий карказ дүүргэлт хийгдээгүй байсан ч миний зүгээс барилгын ажилд хэрэгтэй гэж үзэж 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр 3,000,000 төгрөг, 2020 оны 9 дүгээр сарын 24-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2020 оны 9 дүгээр сарын 25-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2021 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр 11,000,000 төгрөг, 2022 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр 3,097,000 төгрөгийг төлсөн. Энэ үед ч карказ дүүргэлт хийгдээгүй байсан. Ингээд нийт гэрээний үүргийн 60 хувь буюу 43,194,000 төгрөгийн төлбөрийг бүрэн төлж дуусгасан.

Талууд гэрээний дагуу 40 хувь буюу 28,796,000 төлбөрийг байр ашиглалтад орж түлхүүр гаргуулснаар төлөхөөр тохиролцсон. Гүйцэтгэгч гэрээний 3.1 дэх хэсэгт зааснаар байрыг байнгын ашиглалтад 2020 оны 3 дугаар улиралд буюу 2020 оны 9 дүгээр сарын 31-ний өдөр оруулах ёстой байсан боловч 2 жилийн дараа буюу 2022 оны 3 дугаар улиралд багтаан өгсөн тухай мэдээлэл манай байгууллагын ажилчдад өгсөн байдаг. Нэхэмжлэгч нь гэрээний төлбөрийг гэрээнд заасан нөхцөлөөр төлж барагдуулсан боловч орон сууц ашиглалтад орсны дараагаар намайг байранд минь оруулаагүй. Шалтгааныг нь тодруулахад 1 бол үнэ нэмнэ, 1 бол гэрээний үүргээ хугацаанд нь гүйцэтгээгүй цуцлана гэсэн зүйлийг хэлдэг боловч надад энэ талаар 1 ч удаа мэдэгдэж байгаагүй, карказ дүүргэлтийн талаар ч хугацаа мэдэгдэж байгаагүй, би сайн дураараа байр ашиглалтад орохоос өмнө зохих ёсоор нь төлсөөр ирсэн.

Иймд гэрээний 2.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах, мөн хугацаа хэтэрсний алдангийг гэрээний 7.3 дахь хэсэгт заасны дагуу барилгыг ашиглалтад оруулаагүй тул 52,552,700 /730*0,1 хувь*71,990,000 төгрөг/ гарч байгаа хэдий ч Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4 дэх хэсэгт зааснаар анзийн нийт дүн гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн 50 хувиас хэтэрч болохгүй гэснийг үндэслэн алдангид 35,995,000 төгрөгийг хариуцагчаас гаргуулж өгнө үү гэв.

2. Хариуцагч Т п ХХК-аас нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа:

 

Манай байгууллага Нийслэлийн газрын албатай гэрээ байгуулан ажилчдын орон сууцыг нь барихаар тохиролцсон. Тус гэрээний гол нөхцөл нь Нийслэлийн газрын алба барилга барихтай холбоотой бүх техникийн нөхцөл, бусад холбогдох зөвшөөрлүүдийг авч, манай компани ажилтнуудад нь хөнгөлөлттэй үнээр буюу 1 м.кв-ыг 1,150,000 төгрөгөөр өгөхөөр тохирсон. Гэвч гэрээ байгуулсан нөхцөл байдал буюу дээрх тохиролцоо өөрчлөгдсөний улмаас байрны 1 м.кв үнийг өсгөхөөс өөр аргагүй болсон. Үнэ өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй учраас манай байгууллага орон сууц захиалан бариулах гэрээнээс татгалзсан.

Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа нотлох үүрэгтэй, барилга 60 хувьтай байхад мөнгө өгсөн гэх боловч төлбөр төлсөн баримт хэрэгт авагдаагүй. Зөвхөн цаасан дээр жагсаагаад бичсэн зүйл харагдаж байна. 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр тухайн барилга 90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан болох нь хавтаст хэргийн 86 дугаар талд авагдсан баримтаар тогтоогддог.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 6 дугаар зүйлд зааснаар бүртгэлийг үнэн зөв гэж үзнэ. Бүртгэлтэй холбоотой маргаан үүссэн асуудал байхгүй. Бүртгэлийг хүчингүй болгосон хуулийн хүчин төгөлдөр шийдвэр ч байхгүй. 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр барилга 90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан атал төлбөр төлсөн гэж маргаж байгаа нь учир дутагдалтай байна. Гэрээний 2.1-т зааснаар гэрээ байгуулсан өдрөө 30 хувийг төлөх байтал 19,000,000 төгрөгийг төлсөн.

Нэхэмжлэгч өөрөө гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөн болох нь харагдаж байна. Иргэний хуулийн 250 дахь хэсэгт зааснаар нэг эд хөрөнгийг хэд, хэдэн этгээдэд худалдсан бол түрүүлж эзэмшилдээ авсан хүн худалдаж авах давуу эрхтэй. Одоо амьдарч байгаа хүмүүс өнөөдөр худалдаж авах давуу эрхтэй.

Хэрэв шүүх орон сууцыг гаргаж өгөхөөр шийдвэрлэлээ гэхэд шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас орон сууцыг албадан чөлөөлөх ажиллагаа явагдана, манай байгууллагад байхгүй орон сууцыг хүлээлгэн өгөх боломжгүй. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.1.9-т зааснаар шүүхийн шийдвэр биелэх боломжгүй нөхцөл байдал бүрдэнэ, шүүхийн шийдвэр биелэгдэх боломжгүй болно.

11,150,000 төгрөгөөр орон сууцыг нэхэмжлэгчид өгөх боломжгүй. Нэхэмжлэгчийн ямар бодлоор хүлээлгэж өгөх гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлсныг мэдэхгүй байна. Үлдэгдэл 40 хувиа 1,150,000 төлөх л бодлого байгаа.

Газрын албаны албан хаагчдаас 90 хувь нь төлбөрийн маргаангүйгээр байрандаа орсон. Бид м.кв-ын үнэ өсөөд байна гэдэг талаарх мэдээллийг өгч, өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд тааруулж гэрээ байгуулах саналыг нэхэмжлэгчид тавьсан байдаг. Нийт 932,000 төгрөгөөр 1 м.кв тутмын өртөг үнэ өссөн талаар хэрэгт баримт авагдсан. Нийтэд илэрхий үйл баримт болох ковидын нөхцөл байдлаас барилгын материалын үнэ өссөн гэдгийг дахин нотлох баримт шаардлагагүй.

Нэхэмжлэгчийн өгсөн мөнгийг эргүүлээд өгөхөд татгалзах зүйл байхгүй. Нэхэмжлэлийн шаардлагын 2 дахь хэсэг болох алдангийн тухайд алданги нь талуудын гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүн гэж зохицуулсан. Гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнг хэрхэн тодорхойлж байгаа нь эргэлзээтэй, тодорхойгүй байна.

Гэрээнээс татгалзсан, цуцалсан тохиолдолд алдангийн асуудал яригдахгүй. Нэхэмжлэгч мөн адил үүргийн зөрчил гаргасан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

 

Гуравдагч этгээд нь Т п ХХК-тай 2020 онд гэрээ хийж, гэрээний дагуу зохих төлбөрийг төлөөд 2022 онд ашиглалтад ороход нь үлдэгдэл төлбөрөө төлсөн. Тухайн үед ковидын нөхцөл байдлаас шалтгаалаад барилгын материалын үнэ өссөнтэй холбоотойгоор үнэ нэмэгдсэн. Нэмэгдсэн үнийг төлж гэрээг шинэчилж хийснээр тухайн байраа 2022 онд хүлээж аваад өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна. Анх гэрээ хийхэд байрны урьдчилгаа төлбөр болон каркас угсралт дууссаны дараа төлөх төлбөр гээд 1, 2 дугаар шатны төлбөрийг хамтад нь хийсэн. Каркас угсралт дууссан байсан учраас урьдчилгаа болон дундын төлбөрийг хоёуланг нь төлөөд гэрээ байгуулж 2022 онд барилга ашиглалтад ороход нь үлдэгдэл төлбөрөө төлөөд нэмэгдэл төлбөртөө төлөөд байрандаа орж өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна.

Нэхэмжлэгч Ш.Да нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгах гэсэн. Уг нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулга нь орон сууцны бодитой эзэмшлийг гаргуулах шаардлага болж байна. Өмчлөх эрхийн маргааныг энэ хэргийн хүрээнд шийдвэрлүүлэх сонирхол нэхэмжлэгчид байхгүй байна. Орон сууцны бодитой эзэмшлийг гаргуулах шаардлага тавьсан учраас тухайн орон сууцыг бодитой эзэмшиж, ашиглаж байгаа гуравдагч этгээд нь маргаанд оролцож байна.

Нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэхийн тулд 3 үндсэн нөхцөл хангагдах ёстой. Үүнд, орон сууц нь хариуцагчийн мэдэлд байх ёстой. Хариуцагч орон сууц өөрсдийн нь эзэмшилд байхгүй талаар хэлсэн. Манай зүгээс орон сууцыг өөрсдийн эзэмшилд байгаа талаарх баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Нэхэмжлэлийн шаардлага хууль ёсны буюу талуудын хооронд үүссэн үүргийн харилцаа хүчинтэй байснаар шаардах эрх үүснэ. Биелэгдэх боломжтой байх ёстой.

Хариуцагчийн зүгээс 2020 оны 6 дугаар сарын 26-ны өдөр 70 хувийн гэрчилгээтэй өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг блокоор, 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр 90 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгын гэрчилгээ гарсан байна. Нэхэмжлэгчийн зүгээс 2021 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр 11,000,0000 төгрөгийн гүйлгээ, 2022 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр 3,095,000 төгрөгийн гүйлгээг хийж төлбөр төлдөг.

Мөн хавтаст хэрэгт 2024 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрийн гэрээг цуцлах мэдэгдэл авагдсан ба цуцлах мэдэгдлийн агуулга нь гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийг зөрчсөн буюу төлбөрөө хугацаанд нь төлөөгүй гэдэг.

2020 оны 6 дугаар сарын 26-ны өдрийн барилын 70 хувийн гүйцэтгэлийн гэрчилгээ болон 90 хувийн гүйцэтгэлийн гэрчилгээг харьцуулахад 2020 оны 9 дүгээр сарын 30-ны өдрөөс өмнө барилгын каркас дүүргэлт дууссан байна. Хугацаа дуусахаас өмнө хариуцагч нь карказаа хийж дуусгасан. Каркас дуусаагүй байсан гэдэг маргаан яваад байдаг. Үүнтэй холбоотойгоор сүүлийн 2 төлбөрүүд хоцорч хийгдсэн гэдэг нь харагдаж байна. Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлд заасан хариуцагчийн тайлбар үндэстэй. Тухайн байранд амьдраад тодорхой хугацаанд орон сууцыг бодитой эзэмшсэн.

Бидний зүгээс 1 м.кв-ын үнэ дээр нэмэлт төлбөр төлж гэрээгээ баталгаажуулж авсан. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү. Хариуцагч биелүүлэх боломжгүй, гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд чиглэсэн шаардлага байхгүй тул хангах боломж байхгүй. Нэхэмжлэгч нь гуравдагч этгээдэд хандсан шаардлага гаргаагүй өөр тусдаа маргаан байхгүй. Хууль ёсны эзэмшлийг ямар нэгэн байдлаар хөндөх боломжгүй байна гэв.

 

4. Нэхэмжлэгч талаас дараах нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд: Орон сууц захиалан бариулах гэрээ /хх-4-8/, Төгс орчин-1 орон сууц захиалагч нарын төлбөрийн тулгалт /хх-9/, гэрэл зураг /хх-11-12/,

 

5. Хариуцагч талаас дараах нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд:

Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ /хх-44/, 2022 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрийн №09-23/01 дугаар Орон сууц захиалах гэрээ /хх-48-49/, Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн үнийн өсөлтийн тодорхойлолт /хх-92-131/, Барилгын хөгжлийн төвийн албан бичиг /хх-132-137/, Иргэн, хуулийн этгээдэд газар эзэмшүүлэх гэрээ /хх-138-141/, Газар зохион байгуулалтын албаны албан бичиг /хх-142/, Буянт-Ухаа олон улсын нисэх буудал албан бичиг /хх-143/, Барилгын цэвэр бохир, дулааны шугамын өргөтгөлийн ажил гүйцэтгэх талаар хамтран ажиллах гэрээ /хх-144-145/, Ш.Дад өгсөн гэрээ цуцлах тухай мэдэгдэл /хх-146/, Грийн пайнт тийм ХХК-иас ирүүлсэн албан бичиг /хх-147/

 

6. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс дараах нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд:

  Орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ /хх-163-206/, төлбөрийн баримт /хх-207-210/, гэрлэсний бүртгэлийн лавлагаа /хх-211, 220/, орон сууц худалдах худалдан авах гэрээ /хх-212-216/, оршин суух хаягийн тодорхойлолт /хх-217/, ашиглалтын зардлын тооцоо /хх-218-219/, дансны хуулга /хх-221-239/, гэрэл зураг /хх-240/

 

7. Зохигчдын хүсэлтээр .... дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамжийн дагуу Сүхбаатар, .... дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн Тамгын газраас ирүүлсэн баримт /хх-60-91, 188-193/ 

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Ш.Да нь хариуцагч Т п ХХК-д холбогдуулан орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгаж, алданги 35,995,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргажээ.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудын хүрээнд дүгнэлт хийж, дараах үйл баримт, хууль зүйн үндэслэлээр нэхэмжлэгч Ш.Даын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

2. Нэхэмжлэгч тал нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж, үндэслэлээ Нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцыг захиалах хамгийн анхны гэрээг байгуулсан этгээд юм. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний дагуу орон сууцыг 1 м.кв-ыг 1,150,000 төгрөгөөр нийт 71,990,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцож, гэрээний 2.1-т зааснаар үнийн 30 хувьтай тэнцэх буюу 21,597,000 төгрөгийг захиалагч төлсөн өдрөөс гэрээ хүчин төгөлдөр болохоор тохиролцсон.

Нэхэмжлэгчийн зүгээс 2019 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2019 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдрийн хооронд төлбөрийн 30 хувийг төлж, гэрээ хүчин төгөлдөр болсон.

Үүнээс хойш дараагийн төлбөр болох 21,597,000 төгрөгийг карказ дүүргэлт хийснээр төлөх байсан боловч 2020 оны 3 дугаар улирал дуусаж байхад барилгын ажил дуусаагүй, карказ дүүргэлтийн талаарх мэдээ ирээгүй. Гэвч нэхэмжлэгчийн зүгээс барилгын ажилд хэрэгтэй гэж үзэж 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2022 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдрийг хүртэл гэрээний үнийн 30 хувийн төлбөрийг төлж, нийт 60 хувь буюу 43,194,000 төгрөгийн төлбөрийг бүрэн төлж дуусгасан.

Талууд гэрээний дагуу 40 хувь буюу 28,796,000 төгрөгийн төлбөрийг байр ашиглалтад орж түлхүүр гардуулснаар төлөхөөр тохиролцсон боловч хариуцагч барилгыг 2 жилийн дараа буюу 2022 оны 3 дугаар улиралд багтаан өгсөн тухай мэдээлэл манай байгууллагын ажилчдад өгсөн байдаг.

Хариуцагч нь 1 м.кв-ын үнийг нэмнэ эсхүл гэрээг цуцална гэсэн зүйлийг хэлдэг боловч надад энэ талаар 1 ч удаа мэдэгдэж байгаагүй.

Иймд орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах болон үүргээ хугацаандаа гүйцэтгээгүйгээс алданги шаардах эрх үүссэн гэж тайлбарлажээ.

 

3. Хариуцагч тал нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс хүлээн зөвшөөрч гаргасан тайлбартаа Нэхэмжлэгчтэй гэрээ байгуулсан нөхцөл байдал өөрчлөгдсөний улмаас байрны 1 м.кв үнийг өсгөхөөс өөр аргагүй болсон. Үнэ өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй учраас манай байгууллага орон сууц захиалан бариулах гэрээнээс татгалзсан. Гэрээнээс татгалзсан, цуцалсан тохиолдолд алдангийн асуудал яригдахгүй.

Нэхэмжлэгч нь гэрээний үнийн 60 хувьтай тэнцэх мөнгийг төлсөн гэх боловч энэ талаарх баримт хэрэгт авагдаагүй. Зөвхөн цаасан дээр жагсаагаад бичсэн зүйл харагдаж байна. 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр тухайн барилга 90 хувийн гүйцэтгэлтэй байсан атал төлбөр төлсөн гэж маргаж байгаа нь учир дутагдалтай байна. Гэрээний 2.1-т зааснаар гэрээ байгуулсан өдрөө 30 хувийг төлөх байтал 19,000,000 төгрөгийг төлсөн. Нэхэмжлэгч гэрээний төлбөр төлөх үүргээ зөрчсөн.

Хэрэв шүүх орон сууцыг гаргаж өгөхөөр шийдвэрлэлээ гэхэд шийдвэр хэрэгжих боломжгүй, орон сууцанд гуравдагч этгээд амьдарч байгаа гэж татгалзсан.

 

4. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс гаргасан тайлбартаа  Гуравдагч этгээд нь Т п ХХК-тай 2020 онд гэрээ хийж, гэрээний дагуу зохих төлбөрийг төлөөд 2022 онд ашиглалтад ороход нь үлдэгдэл төлбөрөө төлсөн. Тухайн үед ковидийн нөхцөл байдлаас шалтгаалаад барилгын материалын үнэ өссөнтэй холбоотойгоор нэмэгдсэн үнийг төлж гэрээг шинэчилж хийснээр тухайн байраа 2022 онд хүлээж аваад өнөөдрийг хүртэл амьдарч байна.

Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын агуулга нь орон сууцны бодитой эзэмшлийг гаргуулах шаардлага болж байна. Өмчлөх эрхийн маргааныг энэ хэргийн хүрээнд шийдвэрлүүлэх сонирхол нэхэмжлэгчид байхгүй байна. Энэ тохиолдолд орон сууц нь хариуцагчийн мэдэлд байх, талуудын хооронд үүссэн үүргийн харилцаа хүчинтэй байх, шаардлага биелэгдэх боломжтой байх ёстой.

Нэхэмжлэгч нь гэрээнд заасан үнэ төлөх үүргээ хугацаанд нь биелүүлээгүй, үүний улмаас хариуцагч тал гэрээг цуцалсан үйл баримт хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон. Гуравдагч этгээдийн хууль ёсны эзэмшлийг ямар нэгэн байдлаар хөндөх боломжгүй байна гэж байна.

 

5. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

5.1 2019 оны 3 дугаар сарын 04-ний өдөр Нийслэлийн газрын алба, Т п ХХК-ийн хооронд 219/01 тоот Барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх, гүйцэтгүүлэх тухай хамтран ажиллах гэрээ байгуулагдаж, Нийслэлийн газрын албаны газар эзэмших эрхийн улсын бүртгэлийн Э-2206000244 дугаар нэгж талбарын 1781301047 дугаар бүхий ... дүүргийн 10 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт Нисэхийн ерөнхий газрын хойд талд байрлах 4,060 м.кв газарт баригдах барилгын зураг төсөл, бусад зөвшөөрлийг батлуулан орон сууцны барилга барих боломжоор хангах, Т п ХХК нь тус газар дээр 180 айлын орон сууцыг өөрийн хөрөнгөөр барьж, баригдах барилгын 1, 2 дугаар блокийн 120 айлын төлбөрийг Нийслэлийн газрын албаны албан хаагчидтай гэрээ байгуулах замаар шийдвэрлэх, 3 блокийн барилгын хөрөнгө оруулалтыг бүрэн хариуцаж өөрийн эзэмшилдээ авахаар тохиролцжээ. /хх 71-73/

5.2 Үүний дараа, Ш.Да болон Т п ХХК-ийн хооронд 2019 оны 4 дүгээр сарын 11-ний өдөр 35 дугаартай УБ хотын ХУД-ын 10 хороонд баригдах Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны ажилчдын орон сууцны хотхонд орон сууц захиалан бариулах гэрээ нэртэй гэрээ байгуулагдаж, уг гэрээгээр Т п ХХК нь ... дүүргийн 10 дугаар хороо, Иргэний нисэхийн ерөнхий газрын хойно байрлах, Төгс орчин-1 хотхоны 3 байр, 7-24 тоотод байрлах, 62.6 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 3 дугаар улиралд багтаан барьж, Улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулах, Ш.Да нь орон сууцны үнэ болох 71,990,000 төгрөгийг гэрээний 2.1-т заасан хуваарийн дагуу төлж барагдуулах үүргийг тус тус хүлээхээр харилцан тохиролцсон байна.

6. Зохигч талууд Иргэний хуулийн 343-359 дүгээр зүйлд заасныг үндэслэсэн гэрээг байгуулжээ.

Гэрээнд орон сууцыг тодорхой давхарт, өрөөний тоо, талбайн хэмжээ зэргийг тогтоон захиалж, үүний төлөө хөлс төлөхөөр тохиролцсон хэдий ч орон сууцны барилга нь батлагдсан зураг төслийн дагуу баригдаж, түүнд явцын хяналт тавьж, үндсэн хийцэд өөрчлөлт оруулах боломжгүй байхаас гадна барилгыг ашиглалтад оруулах хугацааг тохирсон байдлаас үзвэл талуудын хооронд үүссэн гэрээний харилцаа нь илүүтэйгээр Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах худалдан авах гэрээний харилцаа байна гэж дүгнэлээ.

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ гэж зохицуулсан.

7. Талууд гэрээ байгуулсан үйл баримтад маргаагүй, харин гэрээний талууд хэн аль нь үүргийн зөрчил гаргасан эсэх, үүргийн зөрчилтэй холбоотой гэрээнээс татгалзсан эсэх, гэрээг биелүүлэх боломжтой эсэх талаар маргаж байна.

8. Нэхэмжлэгч нь орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгах шаардлага гаргаж, гэрээний 2.1-т зааснаар орон сууцны түлхүүр гардуулж өгөх буюу орон сууцны эзэмшлийг шилжүүлснээр үлдэх 40 хувийн төлбөрийг төлж үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжихээр талууд тохиролцсон үндэслэлээр орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг шаардсан.

Хэргийн 9 дүгээр талд авагдсан Төгс орчин-1 орон сууц захиалагч нарын төлбөрийн тулгалтын баримтыг үндэслэн нэхэмжлэгч нь гэрээний төлбөрт 2019 оны 4 дүгээр сарын 23-ны өдөр 19,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр 1,000,000 төгрөг, 2019 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр 1,400,000 төгрөг, 2019 оны 11 дүгээр сарын 25-ны өдөр 197,000 төгрөг нийт 21,597,000 төгрөг төлбөрийн 30 хувийг, 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдөр 3,000,000 төгрөг, 2020 оны 9 дүгээр сарын 24-ний өдөр 3,000,000 төгрөг, 2020 оны 9 дүгээр сарын 25-ны өдөр 1,500,000 төгрөг, 2021 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр 11,000,000 төгрөг, 2022 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдөр 3,097,000 төгрөг нийт 21,597,000 төгрөг буюу төлбөрийн 30 хувийг тус тус төлсөн гэсэн бол хариуцагч талаас төлбөр төлсөн үйл баримт дансны хуулга болон төлбөрийн баримтаар тогтоогдоогүй, дээрх баримт нотлох баримтын шаардлага хангахгүй гэх тайлбар гаргасан.

 

9.  Талууд гэрээний 2.1-т зааснаар гэрээ нь хоёр тал харилцан тохиролцож захиалагч тал орон сууцны үнийн дүнгийн 30 хувьтай тэнцэх 21,597,000 төгрөгийн урьдчилгаа төлбөрийг төлсөн өдрөөс эхлэн хүчин төгөлдөр болох ба гэрээ байгуулснаар нийт төлбөрийн 30 хувийн төлбөр болох 21,597,000 төгрөг, карказ, дүүргэлт хийгдсэнээр удаах 30 хувийн төлбөр болох 21,597,000 төгрөг, байр ашиглалтад орон түлхүүр гардуулснаар үлдэгдэл 40 хувь болох 28,796,000 төгрөгийг тус тус төлөхөөр тохиролцсон байна.

10. Хариуцагч Т п ХХК-ийн хүсэлтийг үндэслэн ... дүүргийн нутаг дэвсгэрт баригдаж буй маргаан бүхий барилгад 2020 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдөр 35 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, 2020 оны 5 дугаар сарын 11-ний өдөр 55 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, 2020 оны 6 дугаар сарын 26-ны өдөр 70 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр 90 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, 2022 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг тус тус олгосон болох нь хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон.

Нэхэмжлэгч нь карказ дүүргэлт хийгдсэнээр төлөх 30 хувийн төлбөр болох 21,597,000 төгрөгийг 2020 оны 9 дүгээр сарын 23-ны өдрөөс 2022 оны 3 дугаар сарын 13-ны өдрийн хооронд төлж барагдуулсан гэх тайлбар гаргаснаас үзвэл төлбөр төлөх үүргээ нэхэмжлэгч зөрчсөн гэх хариуцагчийн татгалзал үндэслэлтэй байна.

Өөрөөр хэлбэл, 2021 оны 02 дугаар сарын 26-ны өдөр барилга 90 хувийн гүйцэтгэлтэй байхад төлбөрийг бүрэн төлөөгүй байсан гэх хариуцагчийн татгалзал үндэслэлтэй ба гэрээний 5.4-т орон сууц хүлээлгэн өгөх хугацааг мэдэгдэх талаар зохицуулснаас өөрөөр карказ дүүргэлт хийгдсэн талаар мэдэгдэх үүргийг талууд гэрээгээр тохиролцоогүй тул энэ талаарх нэхэмжлэгчийн тайлбарыг хүлээн авах боломжгүй.

11. Хариуцагч нь 2021 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрийн гэрээ цуцлах тухай мэдэгдлийг нэхэмжлэгчид хүргүүлсэн байна. /хх-146/ Уг баримтын огноог 2020 он гэсэн боловч гэрээний 2.1 заалт бүрэн хэрэгжихгүй 2 жил 2 сарын хугацаа өнгөрсөн, гэрээг 2021 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрөөр тасалбар болгон цуцалсан гэх агуулга тусгагдсанаас үзвэл 2021 оны 6 дугаар сарын 04-ний өдрөөр тасалбар болгон хариуцагч тал гэрээнээс татгалзсан гэж үзэхээр байна.

Хэрэгт авагдсан орон сууцны барилгын нэгж талбайн үнийн өсөлт тодорхойлох тухай тайлан зэрэг баримтаас үзвэл, гэрээнээс татгалзсан үндэслэлийг Ковид-19 цар тахал гарсны улмаас барилгын материалын үнэ өсөж улмаар орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийн өсөлтийг нэхэмжлэгч зөвшөөрөөгүй, талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд тохиролцож чадаагүй гэх хариуцагчийн тайлбарыг үндэслэлтэй гэж үзлээ.

Нэхэмжлэгч нь хэргийн 9 талд авагдсан баримтыг хариуцагчаас гаргаж өгсөн, төлбөр төлсөн үйл баримтыг нотолно гэж тайлбарласан ба тус баримтад 1 м.кв талбайн үнийг 1,450,000 төгрөгөөр тооцож тооцоо гаргасан байх тул хариуцагч нь нэхэмжлэгчид 1 м.кв талбайн үнийн өсөлтийг мэдэгдээгүй гэж шууд дүгнэх нь учир дутагдалтай байна.

12. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт Гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулсны дараа илтэд өөрчлөгдсөн, ийнхүү өөрчлөгдөхийг талууд урьдчилан мэдэж байсан бөгөөд гэрээг байгуулахгүй байх буюу өөр агуулгаар байгуулах боломжтой байсан бол гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлэхийг талууд харилцан шаардах эрхтэй, 220.3 дахь хэсэгт Талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжинд авах үүрэгтэй, 220.4 дэх хэсэгт Гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нөгөө тал нь зөвшөөрөөгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэж зохицуулжээ.

Дээрх хуульд зааснаар талууд гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд нийцүүлээгүй, тохиролцоогүй байх тул хариуцагч гэрээнээс татгалзсаныг буруутгахгүй.

13. Хариуцагч Т п ХХК нь Б.Отэй 2020 оны 10 дугаар сарын 09-ний өдөр 10/09/01 дугаартай УБ хотын ХУД-ийн 21 дүгээр хороонд баригдах Төгс орчин орон сууцны хотхонд орон сууц захиалгийн гэрээ-г байгуулж, Б.Оээс гэрээний үүрэгт 143,213,600 төгрөг төлсөн баримт хэрэгт авагдсан байна.

Улмаар маргаан бүхий орон сууцыг Б.Оээс бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд О.Баасанжаргалд 175,200,000 төгрөгөөр худалдахаар гэрээ байгуулж, О.Багэрээний үнэд 100,000,000 төгрөгийг хэсэгчлэн төлж, орон сууцыг өөрийн өмчлөлдөө авсан байна.

14.Иргэний хуульд худалдсан эд хөрөнгийг эзэмшилдээ авах давуу эрхийг зохицуулсан бөгөөд мөн хуулийн 250 дугаар зүйлийн 250.1 дэх хэсэгт Худалдагч нэг эд хөрөнгийг хэд хэдэн этгээдэд худалдсан бол уг эд хөрөнгийг хамгийн түрүүнд эзэмшилдээ авсан худалдан авагч, хэрэв эд хөрөнгө хэний ч эзэмшилд шилжээгүй байвал түрүүлж гэрээ хийсэн этгээд эзэмшилдээ шилжүүлэн авах давуу эрхтэй гэж заасан.

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд О.Бань орон сууцыг бодитоор эзэмшиж, өмчилж байгаа болох нь дээр дурдсан гэрээ, төлбөр төлсөн баримтаас гадна ... дүүргийн 21 дүгээр хорооны Засаг даргын оршин суух хаягийн тодорхойлолт, ашиглалтын зардал төлсөн баримтуудаар тогтоогдсон.

Маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс Иргэний хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1 дэх хэсэгт зааснаар шударгаар олж авсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

15. Газар зохион байгуулалтын албанаас 2022 оны 10 дугаар сарын 05-ны өдөр хариуцагч Т п ХХК-д барилгын захиран зарцуулах эрх манай байгууллагад хамааралгүй талаарх албан бичгийг ирүүлсэн, хариуцагч нь нэхэмжлэгчтэй байгуулсан гэрээнээс татгалзсан байх тул тэрээр орон сууцыг бусдад захиран зарцуулах эрхтэй.

Иймд дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэгчийн орон сууцыг хүлээлгэн өгөхийг даалгах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахгүй үндэслэлгүй гэж үзлээ.

16. Гэрээний 3.1-т зааснаар орон сууцыг 2020 оны 3 дугаар улиралд багтаан барьж, Улсын комисст хүлээлгэн өгч, ашиглалтад оруулах үүргээ хариуцагч биелүүлээгүй байх хэдий ч хариуцагч гэрээнээс татгалзсан үйл баримт тогтоогдсон.

Өөрөөр хэлбэл, хариуцагч гэрээнээс татгалзсанаар үүргийн харилцаа дуусгавар болох тул нэхэмжлэгч нь үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүйгээс төлөх алдангийг шаардах эрхгүй, алдангийг учирсан хохиролд тооцох үндэслэлгүй.

17. Иймд нэхэмжлэгч Ш.Даын орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгах, алдангид 35,995,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

18. Нэхэмжлэгч Ш.Дааас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 697,590 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь хуульд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3-т заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул хариуцагч Т п ХХК-д холбогдох нэхэмжлэгч Ш.Даын орон сууц хүлээлгэн өгөхийг даалгах, алдангид 35,995,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгч Ш.Дааас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 697,590 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4 дэх хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба шийдвэр хүчинтэй болсон өдрөөс хойш 14 хоногийн хугацаа өнгөрмөгц хуралдаанд оролцсон тал 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдв.эрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар энэ шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  О.ЦЭНД-АЮУШ