МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Д.Хулан даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: М.Э /РД:*******/-ын нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч:  Б******* /РД:*******/-т холбогдох

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг 2024 оны 02 дугаар сарын 09-ний өдөр хүлээн авч, 2024 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр иргэний хэрэг үүсгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ч*******,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ө*******

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Х.Нямгэрэл нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч М.Э******* нь хариуцагч Ш******* Б*******т холбогдуулан үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 03199 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 00886 дугаартай магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2023 оны 6 дугаар сарын 29-ний өдрийн 00764 дугаартай тогтоолоор иргэн М.Э*******аас 808 382 796 төгрөгийг гаргуулж Т******* ХХК-д олгох, шийдвэрийг биелүүлээгүй тохиолдолд *** тоот хаягт байршилтай 296.97 мкв зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Дээрх шийдвэрийн дагуу Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын Банкны төлбөр барагдуулах газраас 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 1/03 дугаарын Шинжээч томилох тухай тогтоол гаргаж, хөндлөнгийн шинжээчээр Сүлд үнэлгээ ХХК-ийг томилсон. Энэхүү Сүлд үнэлгээ ХХК нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдрийн ҮХХ124-0004 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж, уг тайлангаар ** тоот хаягт байршилтай, 296.97 мкв талбайтай, орон сууцны зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийг 1 220 453 160 төгрөгийн үнэлгээг гаргасан байна. Энэхүү үнэлгээг Банкны төлбөр барагдуулах газраас иргэн М.Э******* надад 2024 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдрийн 3/401 дугаарын албан бичгээр мэдэгдсэн бөгөөд эс зөвшөөрч уг үнэлгээний талаарх гомдлыг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасны дагуу энэхүү нэхэмжлэлээр гаргаж байна. Сүлд үнэлгээ ХХК нь ҮХХ124-0004 дугаартай хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргахдаа өртгийн хандлага болон зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглан тайлан гаргасан байх бөгөөд үнэлгээчин Д.Э нь үнэлгээний тайландаа маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ, газар дээрх үзлэг хэмжилт акт, фото зураг, хөрөнгийн хийц бүтээцийн чанар байдлын тодорхойлолт, орон сууцыг худалдан борлуулахаар зарласан үнийн зах зээлийн мэдээллийн эх сурвалжийн материалыг ашигласан байдаг. Маргаан бүхий хөрөнгийг зах зээлийн хандлагаар тодорхойлохдоо дараах байдлаар буруу тодорхойлж үнэлгээг бага гаргасан байна. Тухайлбал, Сүлд үнэлгээ ХХК нь маргаан бүхий ** тоот хаягт байршилтай, 296,97 мкв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тохируулагдсан нэгж талбай 1мкв-г 4 109 685 төгрөгөөр тогтоосон бөгөөд тус үнэлгээ нь зах зээлийн бодит нөхцөл байдалтай огт нийцэхгүй, тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байршил, орчин, зэрэглэл, шинж чанар, насжилт зэрэг үзүүлэлт бүхий байдлыг нь ижил үл хөдлөх хөрөнгийн үнэтэй харьцуулаагүй, энгийн нийтийн орон сууцтай харьцуулалт хийх байдлаар гаргасан нь маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өөрийнх нь зах зээлийн үнэлгээг хэт доогуур буюу бууруулсан байна.

Тодруулбал, Нэхэмжлэгч иргэн М.Э******* нь *** тоот хаягт байрлах, 296.97 мкв талбай бүхий орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг 2017 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдөр анх удаа шинээр гаргуулан авсан. Тус үл хөдлөх хөрөнгө нь Туул гол дагуух байршилтай, нийт 1.610 мкв талбай бүхий барилгад 24 айл оршин суудаг, орон сууцны гадна орчин, хийцэл зэрэг нь энгийн арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөс өөр, тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарах бөгөөд зах зээлийн бодит үнэ ханш нь харьцангуй өндөр болно. Гэтэл шинжээч нь үнэлгээний тайландаа маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн жишиг харьцуулалтын аргын тооцооллыг гаргахдаа 2011, 2012, 2015 онд ашиглалтад орсон орон сууцны үнийн харьцуулалтыг хийж, 2015 онд ашиглалтад орсон үл хөдлөх хөрөнгийн метр квадратын үнэ 4 956 435 төгрөг, 2011 онд ашиглалтад орсон үл хөдлөх хөрөнгийн метрквадратын үнэ 3 349 165 төгрөг, 2012 онд ашиглалтад орсон үл хөдлөх хөрөнгийн метрквадратын үнэ 3 741 206 төгрөгөөр тус тус тооцсон ба үүнийхээ дундаж үнэд үндэслэн маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн 1 мкв-ийг 4 109 585 төгрөгийн үнээр гаргасан нь илтэд үндэслэлгүй байна. Шинжээч нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг гаргахдаа хөрөнгийн ашиглалтад орсон хугацаа, насжилт, байршил, гадна орчин, нөхцөл, ижил зэрэглэл бүхий үл хөдлөх хөрөнгө сонгож буюу жишиж харьцуулалт хийгээгүй, эдгээр нөхцөлөөс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ нь ихээхэн хамаардаг гэдгийг огт анхаарч үзэхгүйгээр үнэлгээг гаргасан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4.1 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т заасантай үл нийцэж байна. Маргаан бүхий хөрөнгийг өртгийн хандлагаар тодорхойлохдоо дараах байдлаар буруу тодорхойлж үнэлгээг гаргасан. Тухайлбал, үнэлгээчин Д.Э нь үнэлгээний тайланд маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өртгийн үнэлгээг 1 078 277 395 төгрөгөөр гаргаж, элэгдлийг хасч тооцон 952 416 863 төгрөгөөр гаргасан. Ингэхдээ орон сууцны нийт талбайг нэгж хүчин чадлын тохируулга хийгдсэн нэгж үнээр үржүүлж, бүрэн оруулах өртгийг тодорхойлж, үүнээс үр ашигтай ашиглагдсан жилийн нийт элэгдлийг хасч, бодит үнэ цэнийг тодорхойлов гэж дүгнэсэн. Ингэж үнэлгээг гаргахдаа хөрөнгийн тодорхойлолтыг дутуу гаргасан. Тодруулбал, нэхэмжлэгчийн хөрөнгө нь голын ойролцоо байрлалтай тул барилгын суурь нь давхар хэрээстэй башмакен суурь, үүн дээр нил суурь цутгаж хийсэн, бетон хүчитгэн зутгасан, бүх сантехникийн шугам хоолой нь зэс голтой, цахилгааны утас зэс, таазын өндөр 310см /энгийн барилга 250-270см байдаг/ бөгөөд барилгын материалын орц нь энгийн барилгаас илүү орсон учраас үүгээрээ дээд зэрэглэлийн барилга тул өртөг өндөр, үнэ ханш нь өөр гарна. Мөн тус барилга байршиж байгаа газрыг гэхэд 1 000 000 ам.доллараар худалдан авч байсан ба барилгын өртөг ч өндөр гарсан тул үүнийгээ дагаж нэмэгдэнэ. Шинжээч энэ бүх нөхцөл байдлыг үнэлгээ гаргахдаа судалж үзээгүй, шаардагатай баримтыг цуглуулахгүйгээр дүгнэлт хийж, нэхэмжлэгчийн хөрөнгийн үнэлгээг бууруулсан болно.

Мөн шинжээчийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5 дугаар хуудаст үнэлж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг бусдад түрээсэлж байгаа ч үнэлгээний зорилгод нийцүүлэн орлогын хандалгын арга хэрэглээгүй болно. Иймээс ирээдүйн орлого ашгийн тоцооллын талаар олон таамаглал дэвшүүлэх шаардлагагүй гэж үзсэн гэсэн нь үнэлгээг гаргахдаа орлогын аргыг шууд хэрэглэхгүй байгаа нь нэхэмжлэгчийн хөрөнгийн үнэ цэнийг үндэслэлгүйгээр бууруулсан үзэж байна. Дээрх байдлаар тухайн хөрөнгийг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт доогуур үнэлгээ тогтоосноос Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу тус орон сууцыг үнэлгээний тайлангаар тогтоосон үнийн 70 хувиар тооцож дуудлага худалдаанд оролцуулан зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнээр албадан худалдан борлуулах нөхцөлийг үүсгэж байгаа нь нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг ноцтой зөрчил нөхцөл байдалд хүргээд байна. Иймд ** тоот хаягт байршилтай 296.97 мкв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөд хийсэн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож нэхэмжлэгч миний хөрөнгөө зах зээлийн бодит үнээр үнэлүүлэх боломжоор хангаж өгнө үү гэсэн.

 

1.2.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Ч******* шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхийн шийдвэр гарсан, шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдсан. Хан-Уул дүүрэгт байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1 тэрбум 200 сая төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээний талаар нэхэмжлэгчид 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдөр утсаар мэдэгдсэн, үүний дагуу бол нэхэмжлэлээ гаргасан байгаа. Хэт доогуур үнэлсэн гэж үзсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэлээ гаргасан. Сүлд үнэлгээнээс Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гаргасан тайландаа зах зээлийн болон өртгийн хандлагын аргаар үнэлсэн. Гэтэл түрээсэлж мөнгө олдог байхад орлогын хандлагын аргаар тооцоогүй. Мөн зах зээлийн ханшаар үнэлэхдээ 3 орон сууцыг харьцуулсан байдаг боловч 48 байрнаас нилээн хол, ашиглалтад орсон хугацаа нь хол байсан, нэгж талбайг нь 4 сая төгрөгөөр үнэлсэн боловч энгийн нийтийн орон сууцтай адилхан үнэлсэн байгаа нь үндэслэлгүй. Мөн уг хөрөнгө нь энгийн зориулалттай хөрөнгөтэй харьцуулж үнэлэхгүй, манайх бол Туул голын эрэг дээр байрлаж байгаа, тиймээс газрын ус нэвчилт их байдаг болохоор энгийн орон сууцнаас 2 дахин үнэтэй хийгдсэн байгаа. Тиймээс зах зээлийн хандлагын аргаар тодорхойлсон нь үндэслэлгүй. 5 дугаар хуудсанд болохоор орлогын хандлагын аргыг хэрэглээгүй гэж байна, энгийн барилгаас илүү хатуужилтай, бетон цутгасан, хөрөнгө зараад байгааг өртгийн хандлага дээр огт харгалзан үзээгүй байна. Манай орон сууцны м.кв-ыг 7 сая төгрөгийн үнэлгээтэй байсан, 2017 онд ийм үнэлгээтэй байсан юм. Зах зээлийн ханшнаас давуу байх нөхцөлийг харгалзаагүй. Иймд 2024.01.26-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү. Орон сууцыг хэт доогуур үнэлсэн. Барилгын материал нь буюу шугам сүлжээ нь зэсээр хийсэн байгаа, нэхэмжлэгч нь уг орон сууцыг өөрөө захиалан бариулсан болохоор энэ бүхнийг мэдээд байгаа юм. Тиймээс л зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн учраас хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

2.Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Ө******* шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа 2023 оноос явагдаж байгаа, төлбөрөө нэхэмжлэгч нь төлөөгүй, талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул шинжээч томилсон. Нэхэмжлэгч өөрөө үл хөдлөх эд хөрөнгөө 1,5 тэрбумаар үнэлсэн боловч төлбөр авагч банк зөвшөөрөөгүй. Тиймээс зах зээлийн ханшийг тогтоохоор үнэлгээ хийсэн. Үнэлгээг 2024 оны 01 дүгээр сарын 26-ны өдөр мэдэгдсэн байгаа, шинжээч үнэлгээг үндэслэлтэй хийж, дүгнэлтийг гаргасан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, иргэний үнэмлэхний лавлагаа, Банкны төлбөр барагдуулах газрын 2024.01.26-ны өдрийн 3/401 тоот мэдэгдэл, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 183/ШШ2022/03199 дүгээр шийдвэр, 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ГХ2023/01347 дугаар Гүйцэтгэх хуудас, 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ШЗ2023/14777 дугаар Шүүгчийн захирамж, Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээний тайлан, 2024.01.10-ны өдрийн Шинжээч томилох тухай тогтоол, Ү-22060**** дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 183/ШЗ2024/03601 дүгээр шүүгчийн захирамж, Банкны төлбөр барагдуулах газрын 2024.02.07-ны өдрийн 3/595 тоот мэдэгдэл, 2024.02.06-ны өдрийн Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тухай тогтоол /1хх-ийн 5-57-р хуудас,

 

хариуцагчаас шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, хариу тайлбар, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ГХ2023/01347 дугаар Гүйцэтгэх хуудас, 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ШЗ2023/14777 дугаар Шүүгчийн захирамж, 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 183/ШШ2022/03199 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 886 дугаар магадлал, Улсын дээд шүүхийн 2023 оны 6 дугаар сарын 29-ний өдрийн 764 дүгээр тогтоол, Т******* ХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, 2023.09.18-ны өдрийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зардал гаргуулах гэрээ, 2023.09.18-ны өдрийн №23361274 дугаартай Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэх тухай тогтоол, 2023.11.30-ны өдрийн Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.01.04-ний өдрийн Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс 2024.01.08-ны өдрийн Б*******т гаргасан хүсэлт, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2024.01.10-ны өдрийн 01/03 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, шинжээчид хууль тайлбарласан баримт, Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээ, Банкны төлбөр барагдуулах газрын 2024.01.26-ны өдрийн 3/402 тоот мэдэгдэл, 2024.02.06-ны өдрийн 02/62 дугаар Анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, 2024.02.07-ны өдрийн 3/545 тоот мэдэгдэл, 2024.02.07-ны өдрийн 3/594 тоот мэдэгдэл, 2024.02.07-ны өдрийн 3/617 тоот Хан-Уул дүүргийн Улсын бүртгэлийн газарт хүргүүлсэн албан бичиг, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, 2014 оны 12 дугаар сарын15-ны өдрийн Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, 2016 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдрийн 2016/246 дугаар Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт, гэрэл зураг, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, Үнэлгээний тайлан /1хх-ийн 61, 70-134, 153, 155-186, 2хх-ийн 2-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг ирүүлсэн.

 

Шүүхээс хэргийн оролцогчийн хүсэлтээр Үндэсний төв архиваас /emerald living/-ын ажлын зураг, барилга бүтэцийн зураг, барилга архитектурын зураг, цахилгаан сантехникийн зураг, барилгын гүйцэтгэлийн зураг, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Чын iphone 11 Маркийн гар утсанд үзлэг хийсэн тэмдэглэл /1хх-ийн 192-239-р хуудас/ гэсэн баримтуудыг бүрдүүлсэн.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.Нэхэмжлэлийг хангах үндэслэлгүй гэж үзэв.

2.Нэхэмжлэгч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоохдоо зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, орлогын хандлагын аргаар тооцоогүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн хийц, бүтээцийг үнэлээгүй, энгийн орон сууцтай харьцуулсан нь үнэлгээ бодитой тогтоогдоогүй тул үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардлагаа тодорхойлсон.

 

3.Хариуцагч нь шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуулийн дагуу явагдсан, талууд үнийн талаар харилцан тохиролцоогүй тул шинжээч томилж үнэлгээ хийж, үнэлгээг талуудад танилцуулсан, шинжээч нь холбогдох хууль, журмын дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоож ирүүлсэн тул нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй гэж үгүйсгэсэн.

 

4.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

4.1.Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 183/ШШ2022/03199 дүгээр шийдвэрээр Иргэний хуулийн 451 дүгээр зүйлийн 451.1, 453 дугаар зүйлийн 453.1-д заасныг тус тус баримтлан хариуцагч М.Э*******аас зээлийн гэрээний үүргийн гүйцэтгэлд 689,687,825.07 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Т******* ХХК-д олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 228,280,648 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч Т******* ХХК нь хариуцагч Э.Мягмардоржид холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагаас татгалзсан татгалзлыг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хуулийн 158 дугаар зүйлийн 158.1, 175 дугаар зүйлийн 175.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан М.Э*******ын өмчлөлийн ** тоот хаягт байршилтай, 296,97 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206 дугаартай, Орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; ** тоот хаягт байршилтай, 13,5 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22060 дугаартай, Авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; Х** тоот хаягт байршилтай, 13,5 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206  дугаартай, авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; ** тоот хаягт байршилтай, 13,5 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206 дугаартай, авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; ** тоот хаягт байршилтай, 13,5 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206** дугаартай, авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; ** тоот хаягт байршилтай, 13,5 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206 дугаартай, авто зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө; **тоот бараа материал жагсаалтаас тус тус үүргийн гүйцэтгэл хангуулах шаардлагыг хангаж... шийдвэрлэжээ.

4.2.Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 210/МА2023/00886 дугаар магадлалаар ...Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 183/ШШ2022/03199 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтад ...451.1 гэсний дараа 452 дугаар зүйлийн 452.2 гэж, 689,687,825 гэснийг 808,382,796 гэж, 228,280,648 гэснийг 108,985,677 гэж, тогтоох хэсгийн 4 дэх заалтын 3,676,589 гэснийг 4,199,864 гэж тус тус өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж... шийдвэрлэсэн байна.

4.3.Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 183/ШШ2022/03199 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 4 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 210/МА2023/00886 дугаар магадлал, 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ШЗ2023/14777 дугаар Шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх тухай шүүгчийн захирамж, 2023 оны 8 дугаар сарын 18-ны өдрийн 183/ГХ2023/01347 дугаар гүйцэтгэх хуудсыг тус тус үндэслэн 2023 оны 9 дүгээр сарын 18-ны өдрийн №23361274 дугаар тогтоолоор иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байгаа болох нь хэрэгт авагдсан баримтууд, талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

5.Талууд иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа явагдаж, эд хөрөнгийг битүүмжлэн хураан авсан талаар маргаагүй, төлбөрт хураагдсан эд хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэж маргаж байна.

 

6.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-д шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан, хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө-ийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж заажээ.

 

6.1.Шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт үнийн санал ирүүлэх тухай мэдэгдэж, М.Э*******аас 1 500 000 000 төгрөгөөр үнэлүүлэх үнийн санал ирүүлсэн боловч талууд харилцан тохиролцоогүй тул М.Э*******ын өмчлөлийн ** тоот хаягт байршилтай, 296,97 мкв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгөд үнэлгээ хийлгэхээр Сүлд үнэлгээ ХХК болон Д.Эыг 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн №1/03 дугаар тогтоолоор тус тус шинжээчээр томилсон болох нь тогтоогдож байна.

 

6.2.Иймээс Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд хэрэв тохиролцохгүй бол дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд хараат бус, мэргэжлийн үнэлгээчний саналыг үндэслэн тогтооно. Хараат бус мэргэжлийн үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж зааснаар хураагдсан хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлснийг буруутгах үндэслэлгүй, хууль зөрчөөгүй байна.

6.3.Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.10-д заасан "үнэлгээний хуулийн этгээд" гэж хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл авсан компанийг, 3.1.11-д заасан "үнэлгээчин" гэж энэ хуулийн 15.1-д заасан үнэлгээ хийх эрх авсан иргэнийг, 15.1-д хөрөнгийн үнэлгээний мэргэжлийн байгууллага энэ хуулийн 14.1-д заасны дагуу шалгалтын дүнг үндэслэн үнэлгээчний эрхийг иргэнд гурван жилийн хугацаагаар олгоно гэж заасан байх бөгөөд хэрэгт авагдсан 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн №1/03 дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоолоор, 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн Шинжээчид хууль тайлбарласан тухай тэмдэглэлээр шинжээчээр Сүлд үнэлгээ ХХК болон үнэлгээчин Д.Эыг томилж, шинжээчид Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 9, 17, 18, 19, 49 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг танилцуулж, хууль сануулан 2024 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдрийн тэмдэглэлээр шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаар тодруулжээ.

6.4.Мөн Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар үнэлгээг гүйцэтгэж, тайлан бичсэн мэргэшсэн үнэлгээчин Д.Э гэсэн байх ба Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд ...гүйцэтгэгч Сүлд үнэлгээ ХХК, мэргэшсэн үнэлгээчин Д.Э үнэлгээ хийх эрхийн ТЗ211/25 тоот тусгай зөвшөөрөлтэй гэсэн байх тул тусгай зөвшөөрөл бүхий эрх бүхий этгээдээр үнэлгээ тогтоолгосон болох нь тогтоогдож байна.

6.5.Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн 2024 оны 01 сарын 25-ны өдрийн үнэлгээний тайланд ...төлбөр төлөгч М.Э*******ын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22063 дугаарт бүртгэлтэй ** тоот 296.97 м.кв талбайтай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг 1 220 453 160 төгрөг гэжээ.

6.6.Нэхэмжлэгч нь үнэлгээний тайлантай 2024 оны 01 дүгээр 26-ны өдөр танилцаж, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасан хугацаанд гомдлоо гаргасан талаар зохигч маргаагүй болно.

 

7.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь үнэлгээг хийхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг үндэслэлгүй тогтоосон, зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн, уг орон сууц нь 1 м.кв нь 7 000 000 төгрөгөөр үнэлэгддэг, үл хөдлөх эд хөрөнгийг орлогын хандлагын аргаар тооцоогүй, энгийн орон сууцтай харьцуулсан, адил төстэй орон сууц болох Вэлла Вестатай харьцуулаагүй гэж тайлбарлаж үнэлгээчин Ч.Дын 05/2024 тоот үнэлгээний тайлангаар орон сууц нь 1 767 765 100 төгрөгөөр үнэлэгдсэн гэж тайланг баримтаар ирүүлсэн.

7.1.Гэвч нэхэмжлэгчийн шүүхэд ирүүлсэн тайланг 2024 оны 12 дугаар сарын 10-ны өдөр гаргасан байх бөгөөд өртгийн хандлагаар үнэлгээг 1 124 602 500 төгрөгөөр, зах зээлийн хандлагаар үнэлгээг 1 767 765 100 төгрөгөөр тооцсон, мөн зах зээлийн хандлагаар үнэлсэн үнэлгээнд 100 хувь ач холбогдол өгч үнэлгээний дүгнэлтийг гаргав гэсэн ба зах зээлийн хандлагаар үнэлэхдээ хийсэн жишиг аргын тооцоололд авагдсан орон сууц нь **** хотхонд байрлах орон сууцтай харьцуулжээ.

7.2.Хэрэгт авагдсан Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайланд мөн л орон сууцыг зах зээлийн болон өртгийн хандлагаар үнэлсэн байх бөгөөд зах зээлийн жишиг харьцуулалтын аргын тооцоололд авагдсан орон сууцнуудыг нэхэмжлэгч нь үнэлэгдэж буй байрнаас хол гэсэн боловч нэхэмжлэгчийн баримтаар ирүүлсэн Ч.Дын үнэлгээний тайланд авагдсан жишиг аргын орон сууцнууд нь мөн л үнэлэгдэж буй хөрөнгөөс хол, зайтай байрладаг болох нь тайлангаар тогтоогдож байна.

7.3.Мөн уг хөрөнгө нь энгийн зориулалттай хөрөнгөтэй харьцуулж үнэлэхгүй, Туул голын эрэг дээр байрлаж байгаа учраас газрын ус нэвчилт их байдаг болохоор энгийн орон сууцнаас 2 дахин үнэтэй материалаар хийгдсэн, энгийн барилгаас илүү хатуужилтай, бетон цутгасан, барилгын материал нь зэсээр хийгдсэн байгааг харгалзан үзээгүй гэсэн боловч хэрэгт авагдсан Сүлд үнэлгээ ХХК-ийн үнэлгээний тайланд ...үнэлгээнд ашигласан материалуудад газар дээр үзлэг хэмжилтийн акт, фото зураг, хөрөнгийн хийц бүтээцийн чанар байдлын тодорхойлолтыг харгалзсан, хөрөнгийн тодорхойлолтод энэ талаар дурдсан байна гэжээ.

7.4.Нэхэмжлэгчээс манай орон сууц нь зах зээлийн ханш нь м.кв нь 7 000 000 төгрөг байдаг, 2017 онд ийм үнэлгээтэй байсан нь үзлэгийн тэмдэглэлээр нотлогдоно гэсэн боловч уг орон сууц нь 2016 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гарч, 2018 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн үнийн саналд м.кв нь 7 000 000 төгрөг гэж байсан боловч үнэлгээ хийх үед тухайн орон сууцны зах зээлийн ханш нь хэдэн төгрөг байгаа талаарх баримтыг шүүхэд ирүүлээгүй, мөн нэхэмжлэгч нь иргэний шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагааны явцад орон сууцыг 1 500 000 000 төгрөгөөр үнэлж үнийн санал ирүүлж байсан байх тул үнэлгээг хэт доогуур үнэлсэн гэх үндэслэлгүй байна гэж үзэв.

 

8.Иймд нэхэмжлэгч М.Э*******ын хариуцагч Ш******* Б*******т холбогдуулан гаргасан үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгохоор шийдвэрлэв.

 

9.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тул нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй байна.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1.Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар нэхэмжлэгч М.Э*******ын хариуцагч Ш******* Б*******т холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-д зааснаар нэхэмжлэгч М.Э*******ын улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг болон зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Д.ХУЛАН