МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Л.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Монгол улсын иргэн ******* регистрийн дугаартай,  тоотод оршин суух, М******* овогт Б******* Б******* нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: өөрийн байранд байрлах, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.М*******, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ю.С*******, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Т.М*******, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ө.Ө*******, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Тамжид нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч өмгөөлөгчийн хамт гаргасан нэхэмжлэлдээ:

... Нэхэмжлэл гаргагчийн хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнээр үнэлсэн гэх нэхэмжлэлдээ дурдсан үндэслэлээ тодорхойлсон баримт болон нотолгоог шүүхэд хавсаргаж өгч байна. Тодруулбал нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл болсон зах зээлийн бодит үнэ ханшаас илтэд доогуур буюу үндэслэлгүйгээр хямд үнэлсэн гэх үндэслэл нь субъектив байдлаар тодорхойлогдох боломжгүй бөгөөд объектив байдал буюу холбогдох баримт нотолгоо судалгаан дээр үндэслэгдсэн байхыг ойлгоно. Нэхэмжлэл гаргагчаас өөрийн тодорхойлж буй зах зээлийн бодит ханшаас илтэд бага үнэлсэн гэж үзэж байгаа субъектив байдлууд нь объектив буюу тодорхой баримт, нотолгооны үндсэн дээр хийгдэх дүгнэлт бөгөөд энэ үндэслэл, нотолгоогоо хамтад нь хавсаргаж байгааг хуульд заасан нэхэмжлэлийн бүрдүүлбэрт тавигдах шаардлагыг зөрчөөгүй байгааг шүүхээс анхааралдаа авч иргэний хэрэг үүсгэж өгнө үү.

Хөрөнгийн Үнэлгээний төв ХХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг нийт 756,020.0 мянга (Долоон Зуун тавин зургаан сая хорин мянган) төгрөгөөр үнэлсэн, 1 м.кв талбайг 3,670,000 мянга (Гурван сая зургаан зуун далан мянган) төгрөг гэж зах зээлийн үнэлгээнээс хэт багаар үнэлсэнг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-т ... Шийдвэр гүйцэтгэгч төлбөр төлөгчийн битүүмжлэгдсэн, барьцаалагдсан, хураагдсан хөрөнгийг гүйцэтгэх баримт бичгийн шаардлагын гүйцэтгэлд суутгах бол тухайн хөрөнгийг битүүмжилсэн, барьцаалсан хурааснаас хойш 1 сарын дотор түүний чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон хөрөнгийн үнэлгээний талаар төлбөр төлөгчийн саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлж, энэ тухай оролцогч талуудад мэдэгдэж, тэмдэглэл хөтөлнө... гэж, 55.2.2-т ... үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө... гэж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т ... Дуудлага хгаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага х явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага х явуулах эрх бүхий этгээд томилно... гэж заасан.

Хөрөнгийн Үнэлгээний төв ХХК-ний хөрөнгө үнэлгээний тайлангаас харвал төлбөр төлөгчийн хөрөнгийг үнэлэхдээ Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлд заасан иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд шинжээч оролцох тухай журмыг ноцтой зөрчиж дүгнэлт гаргасан гэж үзэж байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1 дэх хэсэгт ".... Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад мэргэжлийн тусгай мэдлэг шаардсан асуудлаар дүгнэлт гаргуулах зорилгоор шийдвэр гүйцэтгэгч өөрийн санаачилгаар, эсхүл оролцогч талын хүсэлтээр шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргах тусгай мэдлэг бүхий, иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны үр дүнд хувийн ашиг сонирхолгүй этгээдийг шинжээчээр томилон оролцуулж болно..., мөн хуулийн 42.2 дахь хэсэгт ... Шинжээч шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахдаа Шүүх шинжилгээний тухай, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримтална... гэж тус тус заасныг зөрчиж дүгнэлт гаргасан байна.

Шүүх шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7, 8 дугаар зүйлд заасан журмыг огт баримтлаагүй дүгнэлт гаргасан байна. Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд Шинжилгээг шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгэ*******р хийлгэх тухай журмыг зохицуулсан байх бөгөөд энэхүү журмыг баримтлалгүй дүгнэлт гаргуулсан нь хууль зөрчиж гаргасан дүгнэлт болсон байна. Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.1-т ... Шинжилгээг шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгэ*******р хийлгэх ... гэж, 10.2-т ... Шинжилгээ хийлгэх эрх бүхий этгээд энэ хуулийн 8.2-т заасан этгээдэд шинжилгээ хийлгэх санал тавьж, хувийн баримт бичиг, тусгай мэдлэг, мэргэжил, чадварыг нотолсон баримт бичиг, шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахаас татгалзах үндэслэл, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг урьдчилан тодруулж, баримтжуулна гэж, 10.3-т .. Энэ хуулийн 10.2-т заасан үйл ажиллагааг явуулсны дараа шинжилгээ хийлгэх шийдвэр гаргаж, энэ хуулийн 8.2.1, 8.2.2, 8.2.3-т заасан этгээдэд, мэргэжлийн байгууллагын удирдлага, эсхүл төлөөлөх эрх бүхий этгээдэд шинжилгээ хийлгэх шийдвэрийг гардуулан өгч, эрх, үүрэг, хариуцлагыг урьдчилан сануулж, гарын үсэг зуруулна... гэж заасныг тус тус зөрчиж дүгнэлт гаргасан байна.

Хуульд зааснаар дээрхи ажиллагаануудыг шинжилгээ хийлгэхийн өмнө буюу урьдчилан хийж гүйцэтгэх ёстой байтал шинжилгээ хийсний дараа дүгнэлтийг хүлээн авсаны дараа үйлдсэн байгаа ны хуульд заасан журмыг ноцтой зөрчсөн гэж үзнэ. Энэ нь шинжээчээс шинжээчийн дүгнэлтийг ирүүлэхдээ холбогдох баримтуудыг хавсаргасан байгаагаас урьдчилан хийлгэх тухай журмыг зөрчсөн нь нотлогдож байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.3.1-т ... үнэлгээчин болон үнэлгээний хуулийн этгээдийн нэр, хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх, зөвшөөрлийн дугаар, тусгай зөвшөөрлийн хугацаа, мэргэжлийн хариуцлагын даатгалын талаарх м*******лэл..." гэж зааснаар хөрөнгийн үнэлгээний тайлан үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцсэн байх бөгөөд мэргэжлийн хариуцлагын даатгалд даатгуулсан байх шаардлагыг хангаагүй байна.

Дээрхи үл хөдлөх хөрөнгө нь хотын төвд байршилтай, орон сууцнуудын хороололд байрладаг, зах, үйлчилгээний төвүүдтэй ойролцоо, сургууль цэцэрлэгийн төвүүдтэй, шинээр ашиглалтанд ороод удаагүй хоёр тансаг зэрэглэлийн зэрэг давуу талуудтай байтал эдгээр нөхцөл байдлуудыг хөрөнгийг үнэлэхдээ тооцож үзээгүй байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зориулалтаар үнэлэгдэж байгаа нь хөрөнгийг дуудлага хгаар худалдан борлуулах зорилготой бөгөөд үнэлгээг бодитоор тогтоох нь өмчлөгчийн эрхийг хамгаалахад чухал ач холбогдолтой юм.

Мөн зах зээлийн хандлагийн аргаар хөрөнгийг үнэлэхдээ жишиж шинжилсэн бөгөөд экспертийн зарчмаар тооцсон гэх ба жишиг харьцуулалтын аргаар сонгон авсан хөрөнгүүд нь нэг хороо, нэг дүүрэгт байрлаж байгаа гэхээс өөрөөр ижил төстэй гэж үзэхээргүй байна. Тодруулбал, шинэ орон сууцыг хуучин орон сууцтай харьцуулан тооцож гаргасан нь үндэслэлгүй болсон байна.

Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас үнэлсэн үнэлгээг хэт бага үнэлсэн байдлыг нотлох үүднээс тусгай зөвшөөрөл бүхий хөрөнгийн үнэлгээний компанид хандан хөрөнгийг үнэлгээг зах зээлийн ханшаар үнэлж өгөхийг хүсэн хөрөнгийн үнэлгээний Д ХХК-нд хандахад нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн ХУД дүүрэг, 11 дугаар хороо, Садион Оргил /17012/, Их Монгол Улсын гудамж 124 байр, 127 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв талбайтай, 2 давхар дуплекс загварын орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгөөр хангуулах тухай шийдвэр гүйцэтгэлийн үл хөдлөх хөрөнгийг 2023 оны 10 дугаар сарын 29-ны өдрийн байдлаар 756,020,0 мянган төгрөгөөр үнэлсэн ба Хөрөнгийн Үнэлгээний төв ХХК-ийн үнэлсэн үнэлгээнээс 136,380,000 төгрөгөөр илүү үнэлэгдсэн. Үүгээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны журмаар үнэлэгдсэн үнэлгээ хэт бага байсан нь нотлогдож байна.

Иймд нэхэмжлэгчийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн шинжээчийн дүгнэлтийг огт хүлээн зөвшөөрөхгүй, үнэлгээ хэт бага үнэлэгдсэн байх тул эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай, ХУД дүүрэг, 11 дугаар хороо Садион Оргил /17012/, Их Монгол Улсын гудамж 124 байр, 127 тоот хаягт байршилтай, 206 м.кв талбайтай, 2 давхар дүплекс загварын тансаг зэрэглэлийн орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлсэн Хөрөнгийн Үнэлгээний төв ХХК-ийн 2023 оны 10 дугаар сарын 31-ны өдрийн № 612 дугаартай 756,020.0 мянга (Долоон Зуун тавин зургаан сая хорин мянган) төгрөгийн үнэлгээг хүчингүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэв.

 

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрийн 2502 дугаар захирамжаар Б.Б******* 1.221.935.640 төгрөгийг гаргуулж Х хөгжлийн банк ХК-нд олгож, төлбөр төлөгч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэжээ.

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдахаас өмнө төлбөр авагчид 876.000.000 төгрөгийн хэсэгчлэн төлөлтийг хийсэн төлбөрийн үлдэгдэл 349.104.554 төгрөг байна. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдөр үүсгэн ажиллагааг эхлүүлсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж төлбөр төлөгч Б.Б шүүхийн шийдвэр биелүүлэх мэдэгдэлийг удаа дараа гардуулж шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлэхийг мэдэгдсэн боловч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх талаар санал санаачлага гаргадаггүй. Өнөөдрийн байдлаар төлбөрийн үлдэгдэл 349.104.554 төгрөгнөөс хэсэгчлэн төлөлт огт хийгдээгүй байна.

Иймд төлбөр төлөгч Б.Б /РД: *******/-ын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Б.Б /РД: ИЭ67033110/-ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэгдсэн  хаягт байршилтай 206 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцыг 2023 оны 4 дүгээр сарын 26-ны өдрийн дүгээр тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 5 дугаар 31-ний өдрийн дугаар тогтоолоор хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч Б.Б, хөрөнгийн өмчлөгч Б.Б нар нь тус хөрөнгийг нийтэд нь 950,000,000 төгрөгөөр, төлбөр авагч Х хөгжлийн банк ХХК нь 618,200,000 төгрөгөөр тус тус үнэлж зөрүү 331,800,000 төгрөгний зөрүү гарч, үнэлгээн дээр харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалтыг үндэслэн хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд 756,020,000 төгрөгөөр үнэлэгдэж талуудад мэдэгдсэн. Шинжээчийн тогтоосон үнийн 70 хувь буюу 529,214,000 төгрөгөөр дуудлага хны дуудах доод үнийг тогтоож 2023 оны 12 дугаар сарын 22-ны өдрийн анхны албадан дуудлага хгаар худалдан борлуулахаар нийтэд м*******ллэсэн.

Талуудаас үнийн санал авахад харилцан тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2 дахь заалтыг үндэслэн 2023 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн дугаар тогтоолоор Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн шинжээч Ж.У томилж, Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 13, 14 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг тус тус танилцуулж татгалзал байгаа эсэхийг асууж гарын үсгээр баталгаажуулсан. Шинжээч Ж.У нь Монгол улсын Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 14.3-д заасан бүх шаардлагыг хангаж, хуулийн 14.1-д үнэлгээчний эрх олгох шалгалтад тэнцсэн тул Монголын Мэргэшсэн Үнэлгээчдийн Инстутийн Удирдах Зөвлөлийн 2023 оны 5 дугаар сарын 12-ны өдрийн 10 тоот тогтоолоор Хөрөнгийн үнэлгээчний эрх олгогдож дугаарт бүртгэгдсэн гэрчилгээтэй мэргэшсэн үнэлгээчин бөгөөд энэ талаар хөрөнгийн үнэлгээний тайланд хавсаргасан байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн хийсэн үнэлгээнд тухай хөрөнгийг зах зээлийн, өртгийн гэх 2 хандлагын аргаар үнэлсэн. Зах зээлийн хандлагын аргаар 756,020,000 төгрөгөөр, өртгийн хандлагын аргаар 377,810,000 төгрөгөөр тус тус үнэлэгдэн, шинжээч зах зээлийн аргаар үнэлэгдсэн 756,020,000 төгрөгний үнэлгээг сонгосон. Үнэлгээний тайлан нь олон улсын үнэлгээний nternational valuation standarts стандартыг хангасан. Олон улсын стандартаас гажсан зүйл байхгүй гажаагүй. /хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн хуудас-4/.

Үл хөдлөх хөрөнгийн шинж байдлын талаар тайланд тусгаж зах зээлийн өнөөгийн ханшаар тус хөрөнгийг үнэлсэн нь хууль зөрчөөгүй иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаa хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд шүүхэд гаргасан тайлбар болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрийн 25020 захирамжаар Б.Б 1,221,935,640.27 төгрөгийг гаргуулахаар нэхэмжлэгч Х хөгжлийн банкинд олгохоор шийдвэрлэж, хариуцагч шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулахаар шийдвэрлэсэн. Уг шийдвэрийн дагуу 2023 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрөөс Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар зардлын гэрээг гаргуулан төлбөр барагдуулах ажиллагаа явуулж эхэлсэн. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны дагуу барьцаа үл хөдлөх эд хөрөнгийн битүүмжлэх, хураах үйл ажиллагааг 2023 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдөр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.2.2-т заасны дагуу шинжээч томилуулж, улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн  хаягт байршилтай 206 м.кв талбайтай 5 өрөө орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 756,020,000 төгрөгөөр үнэлгээний байгууллага үнэлсэн. Төлбөр төлөгчийн Д ХХК-аар үнэлүүлж, 892,020,000 төгрөгөөр үнэлсэн гэж дүгнэлт гарсан. Д ХХК-ийн харьцуулсан судалгаа нь зөвхөн харьцуулсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүд нь 3, 4 өрөө орон сууцууд байсан. Метр квадрат нь 150, 103, 98, 114 м.кв-тай байсан. М.кв-ын үнийг 4,000,000 гаруй төгрөг гэж үзэж байсан. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага томилсон хөрөнгийн үнэлгээний төвийн харьцуулсан хөрөнгүүд нь манай барьцаа хөрөнгөтэй ойролцоо, 195, 166, 200 м.кв-тай пэнтхаус зориулалттай хөрөнгүүдтэй харилцуулсан судалгаа хийсэн байсан. Хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг гаргаж ирсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд шинжээчийн дүгнэлтийг дэлгэрэнгүй тусгаж, зах зээлийн ханшийг бодитойгоор харьцуулж дүгнэсэн гэж үзэж байна. Төлбөр төлөгчийн хувьд хувьд үнэлгээг хүлээн зөвшөөрөхгүй гомдол гаргаж байгаа нь албадан гүйцэтгэх захирамж болон шийдвэр гүйцэтгэх хуудсанд заасан мөнгөн төлбөрийн үүргийг биелүүлэхээс санаатайгаар зайлсхийж, төлбөр төлөх боломж байгаа боловч шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаанд саад учруулж, удаашруулж байна гэж үзэж байна. Мөн төлбөр авагч Х хөгжлийн банкны эрх ашгийг ноцтой зөрчигдөж байна. Иймд төлбөр төлөгчийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

Хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд:

Нэхэмжлэгчээс Улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх г******* 2023.11.06-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай, 2023.01.30-ны өдрийн дугаар Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, 2022.10.07-ны өдрийн дугаартай Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж 2022.10.07-ны өдрийн дугаартай Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2023.12.05-ны өдрийн дугаартай анхны албадан дуудлага х явуулах тухай тогтоол, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2023.12.14-ний өдрийн № мэдэгдэл, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж 2022.05.30-ны өдрийн дугаар 101/ШШ2022/02502 Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай, Б.Бийн хүсэлтээр хийсэн Д ХХК-ийн орон сууцны үнэлгээний тайлан,

Хариуцагчаас 2022.10.07-ны өдрийн дугаар Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж 2022.05.30-ны өдрийн 101/ШШ2022/02502 Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай дугаар, Баянзүрх дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамж 2022.10.07-ны өдрийн дугаар Шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай, 2023.01.30-ны өдрийн дугаар Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоол, Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар дугаар Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, Битүүмжилсэн эд хөрөнгийн жагсаалт, Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, 2023.10.24-ний өдрийн дугаар Шинжээч томилох тухай тогтоол, 2023.11.03-ны өдрийн Шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг хүлээлцсэн баримт, 2023.10.24-ний өдрийн Шинжээчид хууль тайлбарласан тухай тэмдэглэл, Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн захирлын тушаал 2023.10.25-ны өдрийн 57 дугаар Шинжээч томилох тухай, 2023.10.24-ний өдрийн Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх м*******лэл тодруулсан тэмдэглэл, Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК 2023.10.31-ны өдрийн 612 дугаар Хөрөнгө үнэлсэн тухай тайлан, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2024.10.08-ны өдрийн 11/16 дугаар Анхны албадан дуудлага х явуулах тухай тогтоол, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023.11.06-ны өдрийн Хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023.11.06-ны өдрийн №4-158/22593 Хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023.11.06-ны өдрийн №4-158/22591 Хөрөнгийн үнэлгээ мэдэгдэх тухай, Хан-Уул дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2023.03.14-ний өдрийн №399 Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 158-03 дугаар Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, Шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Б.Б Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр ерөнхий газарт хүсэлт гаргах нь, Б.Б Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан баримтыг тус тус гаргаж өгсөн нь хэрэгт авагдсан.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигч талуудын гаргасан тайлбар, хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Нэхэмжлэгч Б.Б нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан Хөрөнгийн үнэлгээний төв-ийн 2023 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн 612 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлага гаргасныг хариуцагч тал хүлээн зөвшөөрөхгүй шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан гэж маргасан.

1.1 Шүүх зохигч талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтыг шинжлэн судлаад нэхэмжлэгчийн гомдлын шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

2. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 5 дугаар сарын 30-ны өдрийн 02502 дугаартай захирамжаар хариуцагч Б.Б нь нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага 1,221,935,640.27 төгрөгийг Х хөгжлийн банк ХХК-нд төлөх, хариуцагч тохирсон хугацаандаа мөнгийг төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох Б.Б******* өмчлөлийн улсын бүртгэлийн улсын дугаартай  хаягт байрлах 130.46 м.кв талбай бүхий оффис, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, Б.Бийн өмчлөлийн Улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай тоот хаягт байрлах 206 м.кв талбай бүхий орон сууц, Д.Э өмчлөлийн Улсын бүртгэлийн дугаартай  тоот хаягт байрлах 240 м.кв талбай бүхий орон сууц зэргээр үүргийн гүйцэтгэлийн хангуулахаар зохигчид эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн болох нь хэрэгт авагдсан уг шүүхийн шийдвэрийн хуулбараар тогтоогдож байна. /х.х-ийн 64-67 дахь талд/

2.1. Уг шүүгчийн захирамжид нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хүсэлтээр тус шүүхийн 2022 оны 10 дугаар сарын 07-ны өдөр 23242 дугаартай гүйцэтгэх хуудсыг олгож, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хүргүүлснээр 2023 оны 01 дүгээр сарын 30-ны өдрийн дугаартай Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн тогтоолоор холбогдох шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэжээ. /х.х-ийн 68-70 дахь талд/

2.2. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 122 дугаар зүйлийн 122.5 дахь хэсэгт ... иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талаарх гомдлоо иргэний хэргийг эцэслэн шийдвэрлэсэн шүүхэд гаргана ... гэж зааснаар нэхэмжлэгч нь хуульд заасан харьяаллын дагуу гомдлын шаардлагаа гаргажээ.

3. Нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлыг хянан шийдвэрлэхэд Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.7 дахь хэсэгт зааснаар эрх зөрчсөн шийдвэрийг хүчингүй болгох үндэслэл байгаа эсэхэд шүүх эрх зүйн дүгнэлт өгөх нь зүйтэй байна.

3.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 4 дүгээр сарын 26-ны өдрийн дугаартай Эд хөрөнгө битүүмжлэх тухай тогтоол, 2023 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдрийн 158-03 дугаартай Эд хөрөнгө хураах тухай тогтоолоор Б.Бийн өмчлөлийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Стандион оргил /17012/, Их гол улсын гудамж 124 дүгээр байрны 127 тоот хаягт байрлах 206 м.кв талбай бүхий орон сууцыг битүүмжилж, хураасан болох нь зохигчдын тайлбар болон хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдож байх ба талууд энэ талаар маргахгүй байна. /х.х-ийн 72-74, 110-112 дахь талд/

3.2.Төлбөр төлөгч Б.Б, орон сууцны өмчлөгч Б.Б нар 2023 оны 10 дугаар сарын 23-ны өдөр улсын бүртгэлийн Ү-2206053551 улсын дугаартай,  хаягт байрлах 206 м.кв талбай бүхий орон сууцыг 950,000,000 төгрөгөөр үнэлж, төлбөр авагч Х хөгжлийн банк ХХК үнийн санал гаргаагүй байна. /х.х-ийн 114 дахь талд/

3.3. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дахь хэсэгт Үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгө-ийг шинжээчээр үнэлүүлэхээр заасан бөгөөд мөн Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт Дуудлага хгаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага х явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно. Үнэлгээчнийг дуудлага х явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж тус тус заасан.

Ийнхүү үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдрийн дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоолоор Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн шинжээч Ж.У шинжээчээр томилсон байна. /х.х-ийн 75 дахь талд/

Хуульд зааснаар дуудлага хгаар худалдах үл хөдлөх хөрөнгийн санал болгох үнийг үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нар харилцан тохиролцож тогтоох бөгөөд ийнхүү харилцан тохиролцоогүй тохиолдолд шинжээчээр үнэлүүлэхээр зохицуулсан байна.

3.4. Шинжээчээр томилогдсон шинжээч нь хаягт байрлах 206 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцыг 756,020,000 төгрөгөөр үнэлсэн байх бөгөөд хариуцагч Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь шинжээч томилохтой холбоотой ажиллагааг хийж гүйцэтгэхдээ холбогдох хууль, журмыг зөрчсөн үндэслэл тогтоогдсонгүй. /х.х-ийн 80-104 дахь талд/

4. Нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон шинжээчийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах үндэслэлээ... үнэлгээг зах зээлийн ханшаас хэт багаар үнэлсэн гэж тайлбарлаж Д ХХК-ийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдрийн орон сууцны үнэлгээний тайланг нотлох баримтаар гаргаж өгсөн.

Д ХХК-ийн үнэлгээчин Д.Э нь хаягт байрлах 206 м.кв талбай бүхий 5 өрөө орон сууцыг 892,400,000 төгрөгөөр үнэлжээ.

Тус үнэлгээг хийсэн үнэлгээчин нь ийнхүү хөрөнгийн үнэлгээ тогтоох эрх бүхий этгээд гэж үзэх баримт хэрэгт авагдаагүй тул шүүх уг үнэлгээг үнэн зөв, эргэлзээгүй гэж үзэх үндэслэлгүй байна.

5. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 156 дугаар зүйлийн 156.1.1 дэх хэсэгт шүүх, прокурор, хэрэг бүртгэлт, мөрдөн байцаалт явуулах байгууллага болон Захиргааны ерөнхий хуулийн 5 дугаар зүйлд зааснаас бусад байгууллага, аж ахуйн нэгж, тэдгээрийн албан тушаалтны шийдвэр, үйл ажиллагаанд хуульд заасны дагуу гаргасан гомдол-ыг шүүх гомдлоор авч хэлэлцэнэ гэж зохицуулсан.

Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын эрх бүхий албан тушаалтны шинжээч томилохтой холбоотойгоор хийж гүйцэтгэсэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа төлбөр төлөгч, өмчлөгчийн эрхийг зөрчсөн түүнчлэн тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээг хэт бага гэж үзэх үндэслэл хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсонгүй.

Иймд дурдсан үндэслэлүүдээр, нэхэмжлэгч Б.Б******* үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

6. Нэхэмжлэгчийн гомдлын шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул улсын тэмдэгтийн хураамжийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 65 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсэн болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.3 дахь хэсэг, 116, 118, 160 дугаар зүйлийн 160.1.2 дахь хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.4.7, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, 122 дугаар зүйлийн 122.3 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч Б.Б******* Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт заасныг тус тус баримтлан улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.3, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцсон талууд 7 хоногийн хугацаа өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж, шийдвэрийг гардан авах үүрэгтэй ба уг хугацаанд шийдвэрийг гардан аваагүй нь давж заалдах гомдол гаргах 14 хоногийн хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Л.ЭНХЖАРГАЛ