2025 03 24 191/ШШ2025/02418

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн иргэний хэргийн шүүх хуралдааныг шүүгч Ц.Цэрэндулам даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч:  К******* банк ХК /рд:*******7/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч:  Н*******т холбогдох,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Г*******,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.У*******

Гэрч Д.Э*******

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Эрхэм-Оргил нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 181/ШШ2022/02079 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдрийн ******* дүгээр магадлалаар Ж******* ******* ХХК болон иргэн Н.З нараас нийт 221,063,063.66 төгрөг гаргуулж, тус банкинд олгуулах, хариуцагч нар төлбөр төлөх үүргээ сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүргийн хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар тус тус шийдвэрлэсэн.

Дээрх шүүхийн шийдвэрийг албадан биелүүлэх зорилгоор нэхэмжлэгч нь 2023 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдөр Н*******т хандсан. Шийдвэр гүйцэтгэгч нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 1/26 тоот тогтоолоор Д ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Д ХХК нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн А/20 тоот албан бичгээр дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийг 555,000,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн болохоо хариуцагчид мэдэгдэж, үнэлгээний тайлангаа хүргүүлсэн. Хариуцагч нь дээрх шинжээчийн үнэлгээг 2024 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрийн 4-152/2993 тоот үнэлгээний мэдэгдлээр 2024 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн болно. Шинжээч нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгийн унэлгээг зах зээлийн үнэлгээнээс хэт өндөр тогтоосон, үнэлгээний тайлан нь илт хууль болон олон улсын стандартыг зөрчсөн байх тул нэхэмжлэгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт заасныг үндэслэн энэхүү гомдлыг доорх үндэслэлүүдээр гаргаж байгаа болно. Үүнд:

1.Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээний захиалгын огноо: 2024 оны 12 дугаар сарын 24, Үнэлгээний огноо: 2024 оны 12 дугаар сарын 31, Тайлангийн огноо: 2024 оны 12 дугаар сарын 31 гэж тус тус бичсэн нь ирээдүйд гаргах үнэлгээний тайлангаа хариуцагчид хүргүүлсэн, хариуцагч нь тус үнэлгээг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн байна.

2.Талбайн хэмжээг хэмжиж үзэхэд тухайн талбай нь 44.72 м.кв байхад шинжээч талбайг хэмжиж үзэлгүйгээр буюу гэрчилгээг үндэслэн 50 м.кв талбай гэж үзэн үндэслэлгүй дүгнэлт гаргасан байна.

3.Түүнчлэн үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоохдоо харьцуулсан хөрөнгүүд нь тохижилтой, дагалдах тоног төхөөрөмж, хөдлөх эд хөрөнгөтэй караоке, ресторан, шөнийн клубтэй харьцуулсан нь үнэлгээг хэт өндөр буюу буруу гаргахад нөлөөлсөн гэж үзэж байна. Үнэлгээ хийлгүүлсэн хөрөнгө нь оффисын зориулалттай тасалгаа болно.

4.Үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2.3, 8.3, Үнэлгээний олон улсын стандартын 20.1, 20.5, 30.6, 30.8 дах хэсгүүдэд заасныг тус тус зөрчсөн байна.

Хоёр. Нэхэмжлэлийн шаардлага

Иймд Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүргийн хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 555,000,000.00 төгрөгөөр үнэлсэн Д ХХК-ийн үнэлгээний тайланг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү гэв.

 

2.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Сүхбаатар дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн дагуу Сүхбаатар дүүрэг, 3-р хороо, 50 м.кв талбайтай үйлчилгээ офиссийн зориулалтай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгохоор Д мон ХХК-ийг шинжээчээр томилж 555,0 сая төгрөгөөр үнэлгээ тогтоосныг дараах үндэслэлээр зөвшөөрөхгүй байна.

1.Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 4.1.4.-т "шинжээч" гэж шүүх шинжилгээ хийж, дүгнэлт гаргахаар хуульд заасан журмын дагуу томилогдсон тусгай мэдлэг бүхий хүнийг хэлнэ гэж заасныг зөрчиж шинжээч томилсон тогтооолд Д мон ХХК-ийг томилсон.

2.Үнэлгээний тайлан хүргүүлсэн албан бичгийн огноо 2024.01.31-ний өдрөөр гарсан атлаа үнэлгээний огноо 2024.12.31 гэж цаг хугацааны зөрүүтэй гарсан ,

3. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2, 8.3, Үнэлгээний олон улсын стандартын 20.1, 20.5, 30.6, 30.8 дахь хэсгүүдэд заасныг зөрчсөн байна.

4.Хөрөнгийн үнэлгээг тоног төхөөрөмжтэй, тоног төхөөрөмжгүй 2 янзаар гаргах байтал тоног төхөөрөмжтэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан нь үнэлгээг хэт өндөр гаргахад нөлөөлсөн.

5. Талбайн хэмжээг хэмжиж үзэхэд 44.72 м.кв байхад шинжээч талбайг хэмжиж үзээгүй гэрчилгээг үндэслэн 50м.кв гэж үзэн үндэслэлгүй дүгнэлт гаргасан.

Иймд үнэлгээгээр тогтоосон үнэ цэнэ нь үндэслэлгүйгээр буюу бодитоор хэрэгжихгүй хэт өндөр тогтоогдсон гэж харагдаж байх тул энэхүү хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бүхэлд нь хүчингүй болгож өгнө үү. Талбайн хэмжээний хувьд бид ашиглалтын талбайг очиж үзэхэд 44.79 м.кв талбай байсан, шинжээч нь энэ талбайг бодит эсэхийг шалгаж үзсэн эсэх, шалгаж үзсэн талаар нотолсон эсэх баримт байхгүй, зөвхөн гэрчилгээнд зааснаар 50 м.кв талбай гэж нүдээр м.кв-ыг тогтоосон нь үндэслэлгүй гэж үзэж байна гэв.

 

3. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд гаргасан хариу тайлбар, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 9 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 181/ШШ2022/02079 дугаар шийдвэрээр Ж******* импекс ХХК, Н.З нараас 221,063,063 төгрөгийг гаргуулж К******* банкинд, мөн шүүхийн 2023 оны 0 сарын 03-ны өдрийн 181/ШШ2023/00695 дугаар шийдвэрээр Ж******* импекс ХХК, Н.З нараас 1.097.814.564 төгрөгийг гаргуулж К******* банкинд олгохоор тус тус шийдвэрлэгдсэн.

Төлбөр төлөгч Ж******* импекс ХХК, Н.З нар нь төлбөрөө сайн дураар төлж барагдуулаагүй тул үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгүүдийг битүүмжлэн, хурааж Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т заасны дагуу албадан дуудлага худалдааны дуудах доод үнийг тогтоох ажиллагаа явуулсан боловч төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талууд үнэлгээнд харилцан тохиролцож тогтоогоогүй шинжээч томилох хүсэлт ирүүлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу Ж******* импекс ХХК //-ийн өмчлөлийн төлбөрийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан дараах үл хөдлөх хөрөнгүүдийг Иргэний хууль болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд зааснаар шинжээч томилон хөрөнгийн үнэлгээний Д ХХК, /шинжээч Д.Э*******/-аар үнэлгээ тогтоолгоход эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн хороо, Сөүлийн гудамж, 20/1 дүгээр байр, 5 давхарын 5-в тоотод байрлах 50 м.кв талбайтай үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 555,000,000 төгрөг, хөрөнгийн үнэлгээний Виннэрвэй үнэлгээ ХХК /эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн хороо, Сөүлийн гудамж, 20/1 дүгээр байр, 1 дүгээр давхарын 1 г тоотод байрлах 152.9 м.кв талбайтай үйлчилгээ, оффисийн зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг 1,110,000,000 төгрөгөөр, эрхийн улсын дугаарт бүртгэлтэй Сүхбаатар дүүргийн хороо, Сөүлийн гудамж 20/1 дүгээр байр, 1 давхарын 1г тоот хаягт байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн 1,697,190,000 төгрөгөөр хөндлөнгийн шинжээч үнэлгээ тогтоосон.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээг 2024 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдөр талуудад мэдэгдсэн байна. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг Иргэний хуулийн болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явуулсан тул К******* банк ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

4.Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Шинжээч нь үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлгээг гэрчилгээнд бичигдсэн хэмжээгээр дүгнэлт гаргасан нь буруу биш, нэхэмжлэгч буюу төлбөр авагч нь шинжээч томилсон тогтоолд Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.3-т зааснаар ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчид гомдлоо гаргаагүй байна. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага хөрөнгийн үнэлгээ хийх хуулийн этгээдийг сонгон шалгаруулж хуулийн этгээдийн итгэмжлэгдсэн үнэлгээчинг томилсон нь хууль зөрчөөгүй. Мөн нэхэмжлэгч нь үнэлүүлэх хөрөнгө нь ямар үнэлгээтэй талаар үнэлгээг гаргаж ирүүлээгүй атлаа үнэлгээг хүчингүй болгуулах шаардлага гаргасан нь үндэслэлгүй тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

5. Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, итгэмжлэл, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, шүүхийн шийдвэр, магадлал, шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, Ж******* импекс ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, К******* банк ХХК-ийн 2023.02.06-ны 13/14тай албан бичгийн хуулбар зэрэг баримтууд нотариатчаар гэрчлүүлсэн /хх-3-24/, шинжээч томилсон тогтоол, хөрөнгийн үнэлгээний тайлан /нотлох баримтын шаардлага хангаагүй хуулбар хувь/ хх-25-40, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024.02.01-ний 4-152/299тай хөрөнгийн үнэлгээний мэдэгдэл, Хөрөнгийн үнэлгээчний гэрчилгээ, Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн дүгнэлт хэсгээс зургийн хамт /хх-41-45/ гэх баримтуудыг бүрдүүлж өгсөн,

Хариуцагч талаас итгэмжлэл, шүүхийн гүйцэтгэх хуудас, шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх захирамж, шүүхийн шийдвэр, магадлал, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зардал шилжүүлсэн баримт, К******* банкнаас Н*******т гаргасан хүсэлт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Ж******* импекс ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн мэдээлэл, Иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны зардал гаргуулах тухай гэрээ, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тогтоол, Боржигон овогт Намжилын Зын холбогдох мэдээллүүд, зарлан дуудах хуудас, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, Хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлэх тогтоол, Сүхбаатар дүүргийн Улсын бүртгэлийн хэлтсээс ирүүлсэн хөрөнгийн эрх түдгэлзүүлсэн тухай албан бичиг, Ж******* импекс ХХК-ийн хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, зарлан дуудах хуудас, эд хөрөнгө битүүмжлэх тогтоол, эд хөрөнгө хураах тухай тогтоол, К******* банкнаас гаргасан шинжээч томилуулах хүсэлт, Ж******* импекс ХХК-ийн гаргасан үнийн санал, шинжээч томилох тухай тогтоол, шинжээч томилох тогтоол гардуулж өгөх акт, шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэл, Ж******* импекс ХХК-иас үнэлгээний хөлс шилжүүлсэн баримт, шинжээчийн дүгнэлт, үнэлгээний тайланг хүлээлцсэн баримт, Д ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, үнэлгээний мэдэгдэл, шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл, итгэмжлэл, шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх хүсэлт, иргэний хэрэг үүсгэсэн захирамж, мэдэгдэл, анхны албадан дуудлага худалдаа явуулах тогтоол, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх тухай захирамж, нэхэмжлэл, хүсэлт шийдвэрлэсэн захирамж /хх-69-170/ баримтуудыг бүрдүүлж өгсөн,

Шүүхийн журмаар шүүх хуралдаанд хөрөнгийн үнэлгээний Д ХХК-ийн үнэлгээчин Д.Э*******гаас гэрчийн мэдүүлэг авсан болно.

 

Шүүх хуралдаанаар зохигчийн тайлбар, гэрчийн мэдүүлэг, хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримтуудыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Шүүх гомдлын шаардлагыг хангаж шийдвэрлэв.

2. Нэхэмжлэгч К******* банк ХХК нь хариуцагч Н*******т холбогдуулан Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүргийн хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, үйлчилгээ, офиссын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 555,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн Д ХХК-ийн үнэлгээний тайланг бүхэлд нь хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлага гаргажээ.

3. Хариуцагч Н******* нь хөндлөнгийн шинжээч хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээг талуудад мэдэгдсэн, Иргэний хуулийн болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэж маргажээ.

Шүүх хэргийн үйл баримтад дараах дүгнэлтийг хийж шийдвэрлэв.

4. Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 09 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 181/ШШ2022/02079 дугаар шийдвэрээр, Ж******* импекс ХХК, Н.З нараас 219,736,232.66 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч К******* банк ХХК-д олгож, ...Ж******* импекс ХХК, Н.З нар нь төлбөрийг сайн дураар төлөөгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгө болох улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн 3-р хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, Ж******* импекс ХХК /рд:/-ийн өмчлөлийн үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулж, үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд даалгаж шийдвэрлэсэн байна. /хх-71-79/

5. Шийдвэрийг давж заалдах гомдлыг үндэслэн хянаад Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 ны 11 дүгээр сарын 21-ний өдрийн 210/МА2022/02011 магадлалаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж шийдвэрлэжээ. /хх-80-85/

Дээрх шийдвэр, магадлалын дагуу тус шүүхийн шүүгчийн 2023 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 181/ШЗ2023/02915 дугаартай шүүгчийн захирамжийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай захирамж, 181/ГХ2023/00205 дугаартай шүүхийн гүйцэтгэх хуудас бичигджээ. /хх-21-22/

6. Шүүгчийн захирамж, гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн Н******* нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэж зохих ажиллагаа явуулсан байна. Үүнд;

2023 оны 10 дугаар сарын 11-ний өдрийн 152/06 тогтоолоор Ж*******-******* ХХК-ийн өмчлөлийн дугаарт бүртгэлтэй, Сүхбаатар дүүргийн 3-р хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийн захиран зарцуулах эрхийг түдгэлзүүлж, Улсын бүртгэлийн байгууллагад мэдэгдэж, 2023 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 23420198/01 тогтоолоор дээрх эд хөрөнгийг битүүмжилж, 2024 оны 01 дүгэрэ сарын 16-ны өдрийн эд хөрөнгө хураах тогтоол гарч, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх хугацааг тогтоож өгсөн талаарх шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэл баримтууд хэрэгт авагджээ. /115-128/

7.Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д Дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч харилцан тохиролцож тогтоосон үнийн, хэрэв тохиролцоогүй бол үнэлгээчний тогтоосон зах зээлийн үнийн 70 хувиар тооцон тогтооно гэж заасан.

8. Үнэлгээчнийг дуудлага худалдаа явуулах эрх бүхий этгээд томилно гэж зааснаар анхны албадан дуудлага худалдаанд оруулах үнийн саналаа ирүүлэхийг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад мэдэгдсэн байна.

9. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т үнэлгээг талууд, өмчлөгч Иргэний хуулийн 177.1-д заасны дагуу тохиролцоогүй хөрөнгийг шинжээчээр үнэлүүлнэ гэж заасны дагуу Нийслэлийн 152-р тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 1/26 дугаартай тогтоолоор Д ХХК-ийн шинжээч Д.Э*******г томилж, шинжээчид хууль тайлбарлах, шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулах ажиллагаа хийсэн байна. /131-135/

10.Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-т зааснаар дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг дуудлага худалдаа явуулахаас өмнө талууд харилцан тохиролцож тогтоох боломжтой ба ийнхүү талууд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг ийнхүү тохиролцоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2-т зааснаар шинжээчээр үнэлүүлж, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг 555,000,000 төгрөгөөр үнэлжээ. /хх-136-150/

11. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2024 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрийн 4-152/2993 албан тоотоор Ж******* импекс ХХК болон захирал Н.З нарт мэдэгджээ. /хх-151/

12. Нэхэмжлэгч дээрх үнэлгээг хүчингүй болгуулах гомдлыг шүүхэд гаргаж, шүүгчийн захирамжийн дагуу үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа түдгэлзүүлсэн. /хх-56-57/

13. Нэхэмжлэгч тал гомдлын шаардлагын үндэслэлээ, хөрөнгийн үнэлгээний тайланд үнэлгээний захиалгын огноо, үнэлгээний огноо, тайлангийн огноог буруу бичсэн, ирээдүйд гаргах үнэлгээний тайлангаа хариуцагчид хүргүүлсэн, үл хөдлөх эд хөрөнгийн талбайн хэмжээг хэмжиж үзэхэд 44.72 м.кв байхад шинжээч талбайг хэмжиж үзэлгүйгээр буюу гэрчилгээг үндэслэн 50 м.кв талбай гэж үзэн үндэслэлгүй дүгнэлт гаргасан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоохдоо харьцуулсан хөрөнгүүд нь тохижилтой, дагалдах тоног төхөөрөмж, хөдлөх эд хөрөнгөтэй караоке, ресторан, шөнийн клубтэй харьцуулсан нь үнэлгээг хэт өндөр буюу буруу гаргахад нөлөөлсөн, үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2.3, 8.3, Үнэлгээний олон улсын стандартын 20.1, 20.5, 30.6, 30.8 дах хэсгүүдэд заасныг тус тус зөрчсөн гэж маргаж байна.

14. Д ХХК-ийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн А/20 дугаар Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан, үнэлгээчин Д.Э*******ы гэрчээр өгсөн ...Хөрөнгийн үнэлгээний тайланг 2 аргаар гаргана гэж Олон улсын стандартын гажилтын 1.8-д заасан гажих нөхцөл байгаагүй, аль тохирох аргаар хэрэглэнэ гэсэн заалт байдаг, өртгийн хандлагаар үнийг гаргахад хөрөнгийн үнэ хэтэрхий доогуур байсан тул зах зээлийн үнэлгээгээр гаргасан нь илүү бодитой байсан, нэг байранд байрлаж байгаа үл хөдлөх хөрөнгө тул тохируулга хийх шаардлагагүй... гэх мэдүүлэгээс үзэхэд Үнэлгээчин өртгийн хандлагын арга, орлогын хандлагын арга, зах зээлийн хандлагын арга гэсэн 3 аргаас 2 аргыг сонгон үнэлгээ хийсэн боловч яагаад зах зээлийн хандлагын аргаар гаргасан үнэлгээг илүү бодитой гэж үзсэн үндэслэл тодорхойгүй, 1 барилгад 3 өөр үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулсан тул тохирулга хийх шаардлагагүй гэх боловч харьцуулж буй 2 хөрөнгө нь рестораны зориулалттай хөрөнгө байхад тохируулга хийхгүйгээр үнэлгээг тооцож гаргасан байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлд Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд тавигдах шаардлагыг заасан ба 8.2.3-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх талаар заажээ.

Мөн уг зүйлийн 8.3-т Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцсэн байх бөгөөд дараах зүйлийг тусгана гэсэн ба 8.3.6-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолт, 8.3.7-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн өмчлөл, эзэмшил, ашиглалтын талаарх мэдээлэл, 8.3.9-д хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд ашигласан баримт, мэдээлэл, нотолгоо, шинжилгээ, үнэлгээний тооцоолол, түүний үндэслэл, 8.3.10-т хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, тэдгээрийн нийцтэй байдал зэргийг тусгахаар заажээ.

Үнэлгээчин үл хөдлөх хөрөнгийн шинж байдлыг ямар баримтыг үндэслэн тодорхойлсон нь тодорхойгүй, өмчлөгч эзэмшигчтэй уулзсан мэдээлэл, акт баримт үйлдээгүй, энэ талаар тайланд тусгагдаагүй, тайланд тусгагдсан мэдээллийг ямар эх сурвалж баримтаас авсан нь тодорхойгүй, үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийн хэмжээ гэрчилгээнд заасантай тохирч байсан эсхийг шалгасан гэх боловч энэ талаар хэмжилт хийсэн эрх бүхий этгээдийн баримт тайланд хавсаргагдаагүй байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад үл хөдлөх хөрөнгө үнэлэх асуудал нь төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарын өмчлөх эрх, эрх ашиг сонирлыг хөндсөн онцлог ажиллагаа ба хөрөнгийн үнэлгээний талаар маргаантай байгаа талуудын тайлбар, хөрөнгийн шинж байдал, давуу сул тал зэрэг нөхцөл байдлыг тусгаагүй дүгнэлт гаргасан нь үнэлгээний тайланг үндэслэлгүй болгож байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага хөрөнгийг үнэлгээ хийх этгээдээр Д ХХК-ийн үнэлгээчин Д.Э*******г томилсныг буруутгах үндэслэлгүй ба тайлангийн огноог шүүхэд зөрүүтэй хэвлэж өгсөн гэх тайлбарыг гаргасныг шүүх техникийн шинжтэй алдаа тул үнэлгээний тайлангийн үндэслэлд нөлөөлөөгүй гэж үзлээ.

Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан гарснаар нэхэмжлэгчийн ямар эрх ашиг хөндөгдөж байгаа нь талаар тодруулахад нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хөрөнгийн үнэлгээний тайланг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль болон үнэлгээ хийх аргачлалд нийцээгүй гэж тайлбарлаж байгаа ба нэхэмжлэлд үнэлгээг хэт өндөр гаргасан гэх тайлбараа дэмжээгүй харин хөрөнгийн үнэлгээг бодитой гараагүй гэдэг агуулгаар тайлбарлаж байна.

Иймээс шүүх Д ХХК-ийн гаргасан Эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүргийн хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 555,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.1, 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-т заасныг баримтлан Н*******т холбогдуулан гаргасан Д ХХК-ийн гаргасан эрхийн улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэгдсэн, Сүхбаатар дүүргийн хороо, 5 дугаар хороолол, Сөүлийн гудамж, 20/1 байр, 5 давхрын тоот хаягт байршилтай, 50 м.кв талбайтай, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 555,000,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-т зааснаар нэхэмжлэгч К******* банк ХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2024 оны 0 сарын 06-ны өдрийн 181/ШЗ2024/04985 дугаартай захирамжаар авсан арга хэмжээ энэ хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр байхыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй бөгөөд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7-д зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба уг өдрөөс 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь давж заалдах журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд шийдвэрийг гардуулсан, эсхүл хүргүүлснээр гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Ц.ЦЭРЭНДУЛАМ