2025 04  24  191/ШШ2025/03443

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч О.Цэнд-Аюуш даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Улаанбаатар хот,  дүүрэг,  дугаар хороо,хороолол, тоотод оршин суух,....-ын иргэн Z...../-ийн нэхэмжлэлтэй

 

Хариуцагч: Улаанбаатар хот,  дүүрэг,  дүгээр хороо,  дугаар хороолол, Токиогийн гудамж,  дугаар байр, тоотод оршин суух, ....-д холбогдох

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: Орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Г.Т

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ю.Ба

Шүүх хуралдааны тэмдэглэл хөтлөхөөр нарийн бичгийн дарга Л.Мэндбулган нар оролцов. 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч БНСУ-ын иргэн Zh Cнь хариуцагч Б.Тө холбогдуулан нэхэмжлэл гаргаж, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:....-ын иргэн Zh Cнь 2024 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2 дугаарт бүртгэлтэй, Баянзүрх дүүргийн 1 дүгээр хороо, 12 дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, 73 дугаар байр, 79 тоот орон сууцыг бусдаас худалдан авсан. Улмаар тухайн цаг хугацаанд өмнөх өмчлөгчтэй тохиролцон сууж байсан Б.Т болон түүний гэр бүлийн гишүүдэд мэдэгдэж, түрээсийн гэрээ хийж түрээслэх эсхүл тус орон сууцыг суллаж өгөхийг мэдэгдсэн. Гэсэн хэдий ч одоо болтол түрээсийн гэрээг хууль ёсны өмчлөгчтэй хийгээгүйгээс гадна, тус орон сууцыг суллаж өгөхгүй, хууль бусаар эзэмшсээр өнөөг хүрсэн ба 1 ч төгрөгийн түрээсийн төлбөрийг нэхэмжлэгч авч байгаагүй.

Иймд эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2 дугаарт бүртгэлтэй,  дүүргийн  дүгээр хороо,  дугаар хороолол, Токиогийн гудамж, дугаар байр, 79 тоот орон сууцыг Б.Тийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлж өгнө үү гэв.

 

2. Хариуцагч Б.Т нэхэмжлэлийн шаардлагыг гардан авч, шүүх хуралдаанд гаргасан хариу тайлбартаа: Нэхэмжлэлийн шаардлагаас үзвэл хариуцагч маргаан бүхий орон сууцыг түрээслээд амьдарч байсан нь үнэн, түрээсийн төлбөр төлж байсан нь үнэн талаар маргадаггүй. Өмнөх эзэмшигчид төлсөн эсэхийг сайн мэдэхгүй байна. Цааш нь түрээслэх үү гэдгийг уламжилсан. Гэтэл түрээсийн төлбөрөө зогсоосон учраас байрнаасаа гаргуулахыг шаардаж байна гэх агуулгаар нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тайлбарласан. Хариуцагчийн хувьд уг байранд шударгаар түрээсээ төлөөд 2017-2025 он хүртэл хөлслөөд амьдарч байсан. Анх орон сууцанд орохдоо түрээслээд, хугацаа дуусахаар худалдан авах гэрээтэй байсан юм. Гэрээ алга болсон. Түрээсийн төлбөр төлж байсан, авч байсанд маргахгүй гэх нэхэмжлэлийн шаардлагыг дэмжиж байна.

 

3. Нэхэмжлэгч талаас дараах нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд:

Үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээний хуулбар /хх-6/, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2024 оны 9 дүгээр сарын 30-ны өдрийн 101/ШЗ2024/24320 дугаар Нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах тухай захирамж /хх-7-8/

 

4 Хариуцагч талаас дараах нотлох баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн. Үүнд:

Депозит дансны дэлгэрэнгүй хуулга /хх-72-117/

 

5. Шүүхийн журмаар бүрдүүлсэн нотлох баримт. Үүнд: Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн газраас үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчийн талаарх түүхчилсэн лавлагаа /хх-69/

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh Cнь хариуцагч Б.Тө холбогдуулан бусдын хууль бус эзэмшлээс үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүхэд гаргажээ.

 

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудын хүрээнд дүгнэлт хийж, дараах үйл баримт, хууль зүйн үндэслэлээр нэхэмжлэгч БНХАУ-ын иргэн Zh Ch-ын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

2.Нэхэмжлэгч тал нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмжиж, үндэслэлээ ...нэхэмжлэгч нь маргаан бүхий орон сууцыг бусдаас худалдан авч өмчлөгч болсон. Өмнөх өмчлөгч этгээдтэй тохиролцон сууж байсан Б.Т болон түүний гэр бүлийн гишүүдэд түрээсийн гэрээ хийж орон сууцыг түрээслэх эсхүл орон сууцыг суллаж өгөхийг мэдэгдсэн. Гэвч хариуцагчаас түрээсийн гэрээг хууль ёсны өмчлөгчтэй байгуулаагүйн гадна, орон сууцыг суллаж өгөхгүй, хууль бусаар эзэмшиж байх тул үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэхээр шаардах эрх үүссэн гэж тайлбарлажээ.

3.Хариуцагч тал нэхэмжлэлийг зөвшөөрч, үндэслэлээ  нэхэмжлэлийн шаардлагаас үзвэл хариуцагч маргаан бүхий орон сууцыг түрээслээд амьдарч байсан, түрээсийн төлбөр төлж байсан нь үнэн талаар маргадаггүй. Хариуцагчийн хувьд уг орон сууцыг түрээслээд, хугацааны эцэст худалдан авах гэрээтэй байсан боловч гэрээ олдохгүй байна. Шүүхээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн түүхчилсэн лавлагааг бүрэн гаргуулсан бол орон сууц анх хэний өмчлөлд бүртгэгдсэн хэрхэн шилжсэн, түүнтэй холбоотой гэрээ, хэлцэл тодорхой болох байсан гэх агуулгаар тайлбар гаргасан.

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогджээ.

4.1 Маргаан бүхий Баянзүрх дүүрэг,  дүгээр хороо,  дугаар хороолол, Токиогийн гудамж,  байр,  тоот хаягт байрлах, 108.31 м.кв талбай бүхий, 3 өрөө, орон сууцны зориулалттай, улсын бүртгэлийн Ү-2 дугаарт бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө нь....-ын иргэн Zh Ch-ийн өмч болох нь хэрэгт авагдсан Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын лавлагаа зэрэг баримтуудаар тогтоогдож байна.

4.2 Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас 2025 оны 4 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 5/5000 дугаартай албан бичгээс үзвэл дээрх орон сууцны өмчлөх эрх анх 2015 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2 дугаарт....-ын иргэн ..../-ийн өмчлөлд бүртгэгдэж, 2024 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдөр худалдах, худалдан авах гэрээгээр....-ын иргэн Zh Ch-ийн өмчлөлд шилжин бүртгэгджээ.

Нэхэмжлэгч талаас Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас ирүүлсэн лавлагаанд дурдсан этгээд болох....-ын иргэн ..../-ээс үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авч, хуульд заасан журмын дагуу өмчлөх эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлж, гэрчилгээ авсан талаар тайлбарласан.

5. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж зохицуулсан.

Уг шаардах эрхийг хэрэгжүүлэх урьдчилсан нөхцөл нь тухайн эд хөрөнгийн өмчлөгч шаардлага гаргах эрхтэй байхаас гадна шаардлагыг биелүүлэх этгээд нь эзэмшигч байх, түүний эзэмшил хууль бус байх нөхцөл бүрдсэн тохиолдолд хэрэгжүүлнэ. Өөрөөр хэлбэл хариуцагч Б.Т нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хууль буюу гэрээгээр эзэмших эрхгүй, түүний эзэмшил хууль бус тохиолдолд нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh Ch-д шаардах эрх үүснэ.

6. 2024 оны 7 дугаар сарын 01-ний өдөр нэхэмжлэгч үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авах үед хариуцагч Б.Т тухайн орон сууцыг эзэмшиж, ашиглан амьдарч байжээ.

Энэ талаар нэхэмжлэгч талаас ...хөрөнгийг худалдагч этгээд нь Б.Т гэх хүн түрээсэлж байгаа, мөнгөний хэрэг гараад чам руу өгч байна, цаашид түрээслүүлэх эсэх асуудлыг тохиролцоод, түрээсэлнэ гэвэл түрээсийн гэрээ байгуулаад, түрээслэхгүй гэвэл танайх байраа суллаж аваарай гэж хэлсэн, ийм яриа тохиролцоо болсон..., ...олон жил түрээсэлж байгаа учраас түрээсэлье гэвэл давуу эрхээрээ түрээслээд явж болно гэхэд түрээсийн гэрээгээ хийхгүй байна... гэсэн бол хариуцагч талаас орон сууцыг худалдан авахаар гэрээ байгуулж амьдарч байсан. Эхлээд түрээсэлж байгаад 3 жилийн дотор орон сууцыг өөрийн эзэмшил болгон худалдан авах нөхцөлтэй гэрээг н.Мтой байгуулсан гэх агуулгаар тайлбар гаргасан.

Хариуцагч нь маргаан бүхий орон сууцыг хөлсөлж, хожим худалдан авахаар гэрээ байгуулсан гэж татгалзаж буй тохиолдолд Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлийн шаардлагыг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх үүрэгтэй хэдий ч хуульд заасан үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.

7. Шүүхээс талуудын тайлбарыг харьцуулан үзвэл хариуцагч Б.Тийг хөрөнгийн өмнөх өмчлөгч этгээдтэй харилцан тохиролцож, хөлс төлж маргаан бүхий орон сууцыг эзэмшиж, ашиглаж байсан гэж үзлээ.

Өөрөөр хэлбэл, маргаан бүхий орон сууцыг хариуцагч Б.Т нь Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1 дэх хэсэгт заасан орон сууц хөлслөх гэрээний үндсэн дээр эзэмшиж, ашиглаж байсан гэж үзэхээр байна.

Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь орон сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ.

8. Иргэний хуулийн 308 дугаар зүйлийн 308.1 дэх хэсэгт Бусдад хөлслүүлсэн орон сууцыг өмчлөх эрх өөр этгээдэд шилжихэд орон сууц хөлслөх гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ гэж зохицуулсан.

Бусдад хөлслүүлсэн орон сууцны шинэ өмчлөгч нь хуучин хөлслүүлэгчийн эрх, үүргийг шилжүүлэн авах бөгөөд орон сууц хөлслөх гэрээ хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэхээр байна.

Нэхэмжлэгч нь хуучин хөлслүүлэгчийн эрх, үүргийг шилжүүлэн авсан байх тул орон сууц хөлслөх гэрээнээс татгалзах, дуусгавар болгох тохиолдолд хуульд заасан журмыг баримтална.

9. Орон сууц хөлслөх гэрээнд Иргэний хуулийн холбогдох заалтууд нэгэн адил хамаарах талаар Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.4 дэх хэсэгт заасан.

Иргэний хуулийн 293 дугаар зүйлийн 293.1, 294.2.1-т зааснаар эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг тодорхой буюу тодорхой бус хугацаагаар байгуулж болох ба гэрээг тодорхой бус хугацаагаар байгуулсан бол гэрээ цуцлах тухай аль нэг тал нь мэдэгдсэнээс хойш хууль буюу гэрээнд заасан хугацаа өнгөрсөн бол гэрээ дуусгавар болно.

Шүүх дээр дурдсанаар орон сууц хөлслөх гэрээг байгуулагдсан талаар дүгнэсэн хэдий ч гэрээг тодорхой хугацаагаар байгуулсан үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдохгүй байна. Шүүх хуралдааны явцад нэхэмжлэгч талаас ...амаараа хугацаагүй байгуулсан гэж ойлгогдож байна. Яагаад гэхээр түрээсийн бичгийн гэрээ гарч ирэхгүй, хэн алинд нь байхгүй. Байрны өмнөх өмчлөгчид ч байхгүй, Б.Тө ч байхгүй болчихоод байгаа... гэх тайлбар гаргасан.

Иймд орон сууц хөлслөх гэрээг тодорхой бус хугацаагаар байгуулагдсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

10. Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.3 дахь хэсэгт Гэрээнд өөрөөр заагаагүй, тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаалаагүй бол эд хөрөнгө хөлслөх гэрээг цуцлах хугацаа гурван сар байна. Энэ хугацааг гэрээг цуцлах тухай нөгөө талдаа мэдэгдэл өгснөөс хойш тоолно, 294.4. Хэрэв эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний зүйл нь тавилга бүхий сууцны зориулалттай байр бол хөлслүүлэгч гэрээг цуцлахдаа энэ хуулийн 294.3-т заасан хугацааг баримтлах үүрэгтэй, 294.6.Орон сууц хөлслөх гэрээг цуцлах шаардлагаа хөлслүүлэгч бичгээр гаргана гэжээ.

Гэрээ цуцлах мэдэгдлийг нэхэмжлэгч нь бичгээр гаргаж, хариуцагчид өгснөөс хойш 3 сар өнгөрсөн бол Иргэний хуулийн 294 дүгээр зүйлийн 294.1.2-т зааснаар гэрээ дуусгавар болохоор байна.

Энэ талаар нэхэмжлэгч нь ...Бичгийн баримт байхгүй байна. Амаараа мэдэгдэж байсан... гэж тайлбарласан.

Нэхэмжлэгч нь хуульд заасан журмаар гэрээ цуцлах талаар мэдэгдээгүй, гэрээ дуусгавар болоогүй байх тул Иргэний хуулийн 295 дугаар зүйлийн 295.1 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагч нь нэхэмжлэгчид орон сууцыг буцааж өгөх үүрэг үүсээгүй байна гэж үзлээ.

11. Иймд дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh Cнэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

12. Нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh Ch-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь хуульд нийцнэ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3-т заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1, 295 дугаар зүйлийн 295.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Б.Тийн хууль бус эзэмшлээс орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh C-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч....-ын иргэн Zh Ch-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4 дэх хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох ба шийдвэр хүчинтэй болсон өдрөөс хойш 14 хоногийн хугацаа өнгөрмөгц хуралдаанд оролцсон тал 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж шийдвэрийг өөрөө гардан авах үүрэгтэй болохыг мэдэгдсүгэй.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар энэ шийдвэрийг зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  О.ЦЭНД-АЮУШ