2025 05 27 191/ШШ2025/04722

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, *******, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Б.Мөнхбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч:  ******* овогт *******гийн ******* /РД:*******/-ын нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч:  *******ы *******д холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: , ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот хаягт байрлах 121 м.кв талбай бүхий хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг О.*******ы хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.,

Хариуцагч О.*******,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч: Н.,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга: Х.Отгонцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч шүүхэд гаргасан болон нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Иргэн Б.*******ын зүгээс ******* дүүрэг ******* дугаар хороо,******* Бэх, дүгээр 195, 3, 4 дүгээр тоот байрны хууль ёсны өмчлөгч. Уг байранд иргэн О.******* 2013 оноос хойш амьдарч байгаа. Төлбөрийн боломжтой болохоороо байрны мөнгийг төлнө гэдэг ийм байдлаар олон жил явж байгаа боловч энэ хугацаанд ямар ч үр дүн гараагүй. Талуудын хооронд байр худалдан авах гэрээ хэлцэл хийгдэж байсан боловч тэр болгон нь хэрэгжээгүй, үр дүн гараагүй. Бодит байдал дээр талуудынх татгалзал, үр дүн гараагүй ийм байдалтай байгаа. Нэгэнт энэ байрны өмчлөгч учраас О.*******ыг байр чөлөөлүүлэх хүсэлтэй байна. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101-д өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглах, захиран зарцуулах эрхтэй гэж заасан байгаа. Нэхэмжлэгч Б.******* нь өөрийнхөө өмчийг чөлөөтэй эзэмшиж ашиглаж захиран зарцуулж чадахгүй байгаа. Өмчлөх туйлын бүрэн эрх байгаа. Гэтэл өмчлөх эрхээ авч чадахгүй байгаа. Мөн хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж заасан. 106.2-т Өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй гэж заасан байгаа. Ер нь бол байрны өмчлөгч этгээд Иргэний хуульд заасны дагуу шүүхэд нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаад өөрийн өмчлөл бүхий эд хөрөнгөө ямар нэгэн түрээс хөлсгүйгээр олон жил хариуцагчид ашиглуулж хохирч ирсэн. Энэ хугацаанд нэхэмжлэгчийн алдагдсан боломж маш их. Тийм учраас үл хөдлөх эд хөрөнгийг албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаад явж байгаа. Хариуцагчтай урьд өмнө нь зөндөө л гэрээ байгуулж байсан. Үр дүн гардаггүй, хэрэгждэггүй. Тэр гэрээнээс нэхэмжлэгч аль эрт татгалзсан ийм байдалтай байгаа. Тухайн үед байгуулж байсан нэхэмжлэгчийн хувьд татгалзчихсан хүчингүй болчихсон. Талуудын хооронд ямар ч гэрээ хэлцэл одоогоор байхгүй Гэрээ хэлцэлтэй холбоотой маргаан ч шүүхээр орсон юм байдаггүй. Нэхэмжлэгч тал өөрийн өмчлөлийн байрнаасаа хариуцагчийг албадан гаргуулъя гэдэг ийм нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргасан. Байрнаас гарахгүй худалдах, худалдан авах гэрээтэй гэдэг асуудлаар хариуцагч тал ямар нэгэн байдлаар сөрөг нэхэмжлэл гаргаж маргахгүй байгаа. Ер нь бол хүчингүй болчихсон, цуцлагдчихсан гэрээтэй холбоотой асуудлаар хариуцагч тусдаа нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаад төлбөр мөнгөө буцааж авах асуудлаа тусдаа шийдэж болох байх. Энэ бол тусдаа асуудал. Манай нэхэмжлэлийн шаардлага бол өөрийн байрнаасаа албадан гаргуулъя. Өмчлөх эрх бол манайд байгаа. Талууд татгалзчихсан, үр дүн хэрэгжээгүй ийм гэрээний доор үндэслэлгүйгээр байгаад байх боломжгүй гэж үзэж байрнаас албадан гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаад явж байгаа. Хариуцагч гэрээтэй холбоотой асуудлаар ямар нэгэн сөрөг нэхэмжлэл, татгалзал гаргаагүй. 150 сая төгрөгөө авна гэж байх шиг байна. Тэр гэрээтэй холбоотой асуудлаар 150 сая төгрөгөө авах эсэхээ тусдаа шаардлагаа гаргаад шийдвэрлүүлэх боломж нь байгаа. Нэхэмжлэлийн шаардлагатай холбоотой асуудал биш гэж үзэж байна. Тийм учраас хууль ёсны өмчлөгчийн хувьд өөрийнхөө өмчлөлийн зүйлийг бусдын хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлүүлж өгнө үү гэв.

 

2. Хариуцагчийн өмгөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

Хариу тайлбар дээрээ маш тодорхой дурдсан байгаа. 2013 онд энэ орон сууцыг худалдах худалдан авахаар талууд гэрээ байгуулсан байдаг. 150 сая төгрөгийн урьдчилгаа өгсөн. Энэ нь нэхэмжлэгчийн буруутай үйл ажиллагаанаас буюу Банк бус санхүүгийн байгууллагад тухайн орон сууцаа 70 сая төгрөгөөр барьцаанд тавьж ашиг олсон. Гурван төсөл банк бус санхүүгийн байгууллагад тодорхой хэмжээний төгрөгөөр барьцаанд тавьж ашиг олсон ийм үйл баримт байдаг. Нэхэмжлэгчийн тайлбарлаад байгаачлан огт эзэмшүүлж ашиглуулахгүйгээр байгаа юм бол байхгүй. Арга ядаад 2019 оны 8 дугаар сарын 19-ний өдөр банк бус санхүүгийн байгууллагад тавиад байхаар нь энэ үйлдлийг зогсоох байдлаар зээлээр худалдан худалдан авах гэрээ үргэлжлүүлэн байгуулагдсан. Гэтэл банк бус санхүүгийн байгууллагад энэ орон сууцуудыг тавиад өрөнд орсноос үүдээд ..анх удаа Монголд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ ханш нь жил ирэх тусам дандаа өсөж байдаг. Гэтэл нэхэмжлэгчтэй байгуулсан энэ орон сууц жил ирэх тусам банк бус санхүүгийн байгууллагад тавьснаас нь үүдээд үнэ ханш нь унасан. Өнөөдрийн байдлаар 150 сая төгрөгөөр зарагдаж байгаа. Энэ байдлыг нь нэхэмжлэгчид хариуцагчаас удаа дараа хэлсэн. Миний урьдчилгаанд төлсөн орон сууцны үнэлгээ, таны зарж байгаа үнэлгээ хоёр яг таарчихлаа тийм учраас бидний тохиролцоо ингээд дуусах боломжтой байна. Гэрээний үүргээ харилцан тохироод дүгнээд дуусгавар болгоё. Гэрээ бол хүчин төгөлдөр байгаа. Аль аль талаасаа гэрээнээс татгалзъя гэж бичгээр болон амаар гаргаж байсан тохиолдол огт байхгүй. Гэрээнээс татгалзсан талаар нэхэмжлэгч тал нотлох баримт гаргаж өгөөгүй. Хоёрдугаарт нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 101.1, 106.1, 106.2-т заасны дагуу өөрийн өмчлөлийн эд хөрөнгөөс албадан чөлөөлүүлэх гэдэг шаардлага гаргаж байгаа. Энэ нь өөрөө хуулиар хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх гэдэг шаардлагад хамаардаг. Гэтэл талуудын хооронд зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. Энэ гэрээнээс үүдээд нэхэмжлэгч тал өөрийн хүсэлтээр хууль ёсоор О.******* гэдэг хүнд өөрийн орон сууцыг худалдах зорилгоор өмчлөлд нь шилжүүлсэн байна. Үүнийг хууль бус гэж үзэх боломжгүй. Магадгүй талуудын хооронд байгуулсан зээлээр худалдах худалдан авах гэрээний үүргийн гүйцэтгэлийн үлдэгдэл төлбөрийг ч юм уу? Эсхүл үнэхээр гэрээнээс татгалзаж байгаа бол хэрхэн татгалзах юм. Татгалзъя гэж нэхэмжлэгч тал яриад байгаа бол өгсөн авсан зүйлээ харилцан буцаан өгөх байх. Тэгэхээр 150 сая төгрөгөө нэхэмжлэгч талаас буцаан өгөх юм уу гэдэг асуудал гарч ирэх байх. Тэгэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага нь бодит амьдрал дээр биелэгдэх боломжгүй, үндэслэлгүй байна. Талуудын хооронд зүгээр нэг худалдах худалдан авах гэрээ байгуулаагүй. Өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 281-д заасны дагуу зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ байгуулсан. Энэ гэрээний гол онцлог нь өөрөө сайн дураараа өмчлөх эзэмшлийг урьдчилаад шилжүүлдэг. Төлбөрийг дараа төлбөрт байдлаар хүлээн зөвшөөрөөд нэхэмжлэгч хариуцагч хоёр тал гэрээ байгуулсан байдаг. Энэ гэрээ өнөөдрийн байдлаар хүчин төгөлдөр байгаа. Нэхэмжлэгчээс гэрээ хүчин төгөлдөр бусд тооцуулъя ч гэдэг юм уу? Эсхүл энэ гэрээнээс татгалзъя ч гэдэг юм уу ийм шаардлага гаргаагүй. Тийм учраас нэхэмжлэгчийн гаргаж байгаа нэхэмжлэлийн шаардлага өөрөө бодит байдал дээр хангагдахгүй учраас хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3.Нэхэмжлэгч шүүхэд улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, Б.*******ын иргэний үнэмлэхний хуулбар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээний хуулбар, үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа, 2025 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдөр Д.Чүлтэмнамдагт олгосон итгэмжлэлийг нотлох баримтаар ирүүлсэн.

Хариуцагч шүүхэд хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, хариу тайлбар, 2019 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1117 дугаар Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг нотлох баримтаар ирүүлсэн.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлтэй гэж үзлээ.

 

4.Нэхэмжлэгч Б.******* нь хариуцагч О.*******д холбогдуулан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот хаягт байрлах 121 м.кв талбай бүхий хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг О.*******ы хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, нэхэмжлэгч дараах үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлсон байна. Үүнд: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн хууль ёсны өмчлөгч тул шаардах эрхтэй гэж тайлбарлав.

 

5.Хариуцагч О.******* нэхэмжлэлийг дараах үндэслэлээр үгүйсгэсэн. Үүнд: 2013 онд энэ орон сууцыг худалдах худалдан авахаар талууд гэрээ байгуулсан байдаг. 150 сая төгрөгийн урьдчилгаа өгсөн. Энэ нь нэхэмжлэгчийн буруутай үйл ажиллагаанаас буюу Банк бус санхүүгийн байгууллагад тухайн орон сууцаа 70 сая төгрөгөөр барьцаанд тавьж ашиг олсон. Зээлээр худалдан худалдан авах гэрээ үргэлжлүүлэн байгуулагдсан. Одоо авсан зүйлээ харилцан буцаан өгөх байх. Тэгэхээр 150 сая төгрөгөө нэхэмжлэгч талаас буцаан өгөх юм уу гэдэг асуудал гарч ирэх байх. Тэгэхээр нэхэмжлэлийн шаардлага нь бодит амьдрал дээр биелэгдэх боломжгүй гэх үндэслэлээр маргасан.

 

6.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

7,Нэхэмжлэгч нь маргаж буй ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот 121 м.кв талбайтай хувийн сууцны өмчлөгчөөр 2012 оны 11 дүгээр сарын 13-ны өдөр бүртгэгдсэн болох нь үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 001162435 дугаар гэрчилгээний хуулбараар тогтоогдсон. /х.х-ийн 5 дахь тал/

 

8 Хариуцагч Б.******* болон О.******* нарын хооронд 2019 оны 08 дугаар сарын 19-ний өдөр 1117 дугаар Үл хөдлөх хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот 121 м.кв хувийн сууцыг *******1,500 ам доллар буюу 272,250,000 төгрөгөөр зээлээр худалдах, худалдан авахаар тохиролцжээ. /х.х-ийн 25 дахь тал/

 

9.Нэхэмжлэгч О.******* нь 2013 оноос ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот 121 м.кв хувийн сууцыг эзэмшилдээ шилжүүлэн авч, амьдарч байгаа болох нь талуудын тайлбараар тогтоогдож байна.

 

10.Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт Өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй гэж заасан.

 

11.Хариуцагч О.******* нь гэрээгээр тохиролцсоны дагуу хувийн сууцны төлбөрт нийт *******1,500 ам доллар буюу 272,250,000 төгрөг төгрөгийг төлөх, урьдчилгаа төлбөрт 150,000,000 төгрөг төлсөн, долларын зөрүү 3,105,000 төгрөгийг хасаж, үлдэх 119,145,000 төгрөгийг 2019 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр 40,000,000 төгрөг, 2020 оны 12 дугаар сарын 31-ний өдөр багтааж 79,145,000 төгрөгөөр тус тус төлөх үүргийг хүлээсэн байна.

 

12.Хэрэгт төлбөр тооцоо дуусан талаарх баримт авагдаагүй байна.

 

13.Иргэний хуулийн  *******3 дугаар зүйлийн *******3.1 дэх хэсэгт Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно гэж, *******3.3 дахь хэсэгт Улсын бүртгэлд бүртгэлтэй эрхийн жинхэнэ эзэмшигчийг үнэн зөв тогтоохын тулд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэл буруу, ташаа болох тухай өргөдлийг эрх нь зөрчигдөж байгаа этгээд бүртгэлийн байгууллагад гаргах эрхтэй гэж зохицуулсан ба нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй.

 

14.Иймд эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот хаягт байрлах 121 м.кв талбай бүхий хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч О.*******ы хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч Б.*******ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлтэй байна.

 

15.Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 175,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч О.*******аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 175,000 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.*******од олгохоор шийдвэрлэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 1******* дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Эрхийн улсын бүртгэлийн Ү- дугаарт бүртгэлтэй, ******* дүүрэг, ******* дугаар хороо,******* , тоот хаягт байрлах 121 м.кв талбай бүхий хувийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагч О.*******ы хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэгч Б.*******ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангасугай.

 

2.Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 175,000 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 175,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгосноор хүчинтэй болох тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Б.МӨНХБАЯР