МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч А.Энхжаргал даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Баянгол дүүрэг, дугаар байранд байрлах “Т а” ХХК /РД: /-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Баянгол дүүрэг, тоот хаягт оршин суух, Н овогт Б А/РД: /-т холбогдох,

 Баянгол дүүрэг, 24 дүгээр хороо, Алтай хотхон *байр, *тоот хаягт байрлах орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б, түүний өмгөөлөгч Б.Т, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Удвал нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

1. Нэхэмжлэгч “Т а” ХХК нь хариуцагч Б.Ат холбогдуулан орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

Нэхэмжлэлийн үндэслэлээ дараах байдлаар тайлбарласан. Үүнд:

1.1 “Манай компани нь иргэн Б.Атэй 2018 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдөр №33-02/02-70 тоот орон сууц захиалгаар барих гэрээг байгуулсан. Баянгол дүүргийн 24-р хороо, Алтай хотхонд байрлах 3 өрөө орон сууцыг 108,594,000 төгрөгөөр тооцож, гэрээ байгуулахдаа 5 сая төгрөг, 2018 оны 6 дугаар сарын 05-ны өдөр 5 caя төгрөг, үлдэгдэл төлбөрийг 18 сарын хугацаанд cap бүр 2 сая төгрөгөөр тогтмол төлж, үлдэгдэл төлбөрийг харилцан тохиролцож шийдвэрлэхээр гэрээнд тусгасан болно. Гэтэл захиалагч нь гэрээнд заасан хугацаанд төлбөрөө төлж барагдуулаагүй бөгөөд 2019 оны 10 сард багтаан банкны зээлээр үлдэгдэл төлбөрийг барагдуулахаар тохиролцож байранд орох зөвшөөрөл өгнө үу гэсний дагуу 2019 оны 10 сард байрыг нь хүлээлгэн өгсөн. Гэвч үлдэгдэл төлбөрийг 2021 оны 10 сарын байдлаар төлж дуусаагүй банкны зээлээр төлөөгүй тул 2021.08.04-ний өдөр № 02/348 тоот албан бичгээр гэрээг цуцалж байгааг мэдэгдэж байрыг 2021 оны 08 сарын 16-ны өдрийн дотор чөлөөлж өгөхийг шаардсан бөгөөд байрыг чөлөөлж өгөхгүй хаалгаа тайлахгүй байсан болно. Компанийн зүгээс Баянгол дүүргийн шүүхэд орон сууцыг авахаар хандахад хариуцагчийн хаяг тодорхойгүй гэдгээр 2021 оны 12 сарын 02-ны өдрийн 102/Ш32021/15581 дугаар “Нэхэмжлэлийг хүлээн авахаас татгалзах тухай” захирамж гарсны дагуу хариуцагчийг эрэн сурвалжилсан бөгөөд Баянгол дүүргийн цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсээс Б овогтой А /РД: / нь *байр *тоотод түр оршин суугч болохыг тодорхойлсон. Иймд Баянгол дүүрэг 24 дүгээр хороо, Алтай хотхон, *байр, *тоот орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлж өгнө үү” гэжээ.

 2. Хариуцагч Б.Ахариу тайлбартаа: “Нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй болно.” гэж маргажээ.

  3. Нэхэмжлэгчээс Улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, “Т а” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, “Т а” ХХК-ийн дүрэм, Баянгол дүүргийн Цагдаагийн нэгдүгээр хэлтсийн албан бичиг, Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ, Б.Аийн өргөдөл, Итгэмжлэл, Өмгөөлөгч оролцуулах хүсэлт, Барилга байгууламж ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт, Шилжүүлгийн мэдээлэл зэрэг баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн.

Хариуцагчаас Хариу тайлбар, Итгэмжлэл, Дансны дэлгэрэнгүй хуулга зэрэг баримтыг шүүхэд гаргаж өгсөн.

 

Зохигчдын тайлбар, хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ НЬ:

 

1. Шүүх нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

2. Нэхэмжлэгч “Т а” ХХК дараах үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд: “Б.Атэй байгуулсан 2018 оны 05 дугаар сарын 23-ны өдрийн №33-02/02-70 тоот орон сууц захиалгаар барих гэрээгээр Баянгол дүүргийн 24-р хороо, Алтай хотхонд байрлах 3 өрөө орон сууцыг 108,594,000 төгрөгөөр тооцсон. Гэвч үлдэгдэл төлбөрийг 2021 оны 10 сарын байдлаар төлж дуусаагүй. 2021 оны 08 сарын 16-ны өдрийн дотор байрыг чөлөөлж өгөхийг шаардсан боловч байрыг чөлөөлж өгөхгүй хаалгаа тайлахгүй байсан учраас хариуцагчийг эрэн сурвалжилж хаягийг тодорхой болгосон. Иймд хариуцагчийн гэрээний төлбөрт шилжүүлсэн 66,340,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн тул Баянгол дүүрэг 24 дүгээр хороо, Алтай хотхон, *байр, *тоот орон сууцыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлж өгнө үү” гэжээ.

 3. Хариуцагч Б.Анэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах үндэслэлээр үгүйсгэсэн. Үүнд: “Нэхэмжлэгчийн гаргасан шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, гэрээ цуцалсан талаар мэдэгдэл ирээгүй, гэрээний 2.12-т зааснаар талууд төлбөрийг харилцан тохиролцоно гэсэн боловч тохиролцоогүй...” гэж маргажээ.

 4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

4.1 Нэхэмжлэгч “Т а” ХХК нь 2018 оны 5 сарын 23-ны өдөр №33-02/02-70 дугаар “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-г хариуцагч Б.Атэй байгуулж, “Т а” ХХК нь Баянгол дүүрэг, 4 дүгээр хороо, дугаар байрны тоот 60,33 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг барьж захиалагчийн нэр дээр Улсын бүртгэлийн гэрчилгээг гаргуулан хүлээлгэн өгөх, захиалагч Б.Ань 60,33 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцны төлбөрт 108,594,000 төгрөгийг төлж барагдуулахаар талууд тохиролцжээ. /хх10-12/

 4.2 Дээрх гэрээний төлбөрөөс хариуцагч 2018 оны 5 сарын 23-ны өдрөөс 2024 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийн хооронд нийт 66,340,000 төгрөгийг хариуцагч “Т а” ХХК-д төлсөн болох нь хэрэгт авагдсан орлогын ордер, орлогын баримтын тасалбар зэргээр тогтоогдсон. /хх66-86/

 4.3 Нэхэмжлэгч “Т а” ХХК нь 2019 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр Баянгол дүүргийн 4 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдсан ...орон сууцны 132 айлын 10 давхар 27 автомашины дулаан зогсоол, 6 агуулахтай орон сууцны зориулалттай барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулж, улсын комиссын дүгнэлт гаргасан болох нь хэргийн 104 дүгээр талд авагдсан баримтаар тогтоогдож  байна.

 5. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар зохигчдын хооронд худалдах-худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн байна гэж шүүх дүгнэлээ. Зохигчдын хооронд байгуулагдсан дээрх гэрээ нь Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт заасан гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлж, чөлөөтэй байгуулах эрхийн хүрээнд байгуулсан, мөн хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2 дахь хэсэгт зааснаар хийгдсэн, тэдгээрийн хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт зааснаар хүчин төгөлдөр байна.

 6. Хариуцагч Б.Аээс 2019 оны 10 дугаар сарын 10-ны өдөр “...Миний бие 33 дугаар байрны *тоот 3 өрөө байрыг захиалан гэрээ хийсэн. Энэ 10 сард багтаан банкны лизингд хамрагдаж төлбөр тооцоогоо барагдуулах болно. Иймд байр ашиглалтад орсон тул оруулах зөвшөөрөл олгоно уу” гэсэн хүсэлтийг үндэслэн нэхэмжлэгч “Т а” ХХК нь маргаан бүхий орон сууцыг түүний эзэмшилд шилжүүлсэн үйл баримтад талууд маргаагүй. Мөн талууд гэрээнд заасан 113 тоот нь орон сууц ашиглалтад орох үед *тоот болж өөрчлөгдсөн талаар маргаагүй.

 

Харин нэхэмжлэгчээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хариуцагч бүрэн төлөөгүй, хариуцагчийн эзэмшил хууль бус гэж тайлбарлан маргаж байгаа бол хариуцагч гэрээнд заасан орон сууц хүлээлгэн өгөх үед орон сууц захиалгын гэрээг заавал шинэчлэн хийнэ гэж гэрээнд заасан хэмээн харилцан зөрүүтэй тайлбар гарган мэтгэлцэн маргасан.

 

7. Нэхэмжлэгч “Т а” ХХК-аас “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ” цуцлагдсан гээд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Б.Аийн гэрээний төлбөрт төлсөн 66,340,000 төгрөгийг хариуцагчийн дансаар буцаан шилжүүлсэн гэж шилжүүлгийн баримтыг нотлох баримтаар шүүхэд ирүүлсэн бөгөөд хариуцагч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй үндэслэлээр орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр шаарджээ.

 

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь орон сууцыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргасан боловч нэхэмжлэлийн агуулга, хэрэгт цугларсан баримтаас үзвэл тухайн орон сууцыг хариуцагч захиалсан боловч гэрээнд заасан орон сууцны үнийг бүрэн төлөөгүй гэх үндэслэл зааж байгаа нь захиалагч гэрээний үүргээ зөрчсөн үндэслэлээр гэрээнээс татгалзаж байна гэж ойлгогдохоор байна.

 

8. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т заасан худалдах, худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээдэг ба худалдан авагч Б.Ань гэрээнд заасан хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүргээ бүрэн биелүүлээгүй болох нь талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан баримтаар тогтоогдсон.

 

Өөрөөр хэлбэл, “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний 1.1-т ...орон сууцны үнэ 108,594,000 төгрөг,

-2.1-т Захиалагч нь орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 5,000,000 төгрөгийн урьдчилгааг 2018.5.23-ны өдөр төлөв.

-2.2-т Захиалагч нь орон сууцны нийт үнийн дүнгийн 5,000,000 төгрөгийн урьдчилгааг 2018.6.05-ны өдөр төлөв.

-2.3-т 2018 оны 6 сараас үлдэгдэл төлбөрөөс сар бүрийн 29-нд 2,000,000 төгрөгөөр 18 сарын турш тогтмол төлнө гэж тус тус заажээ. Нэхэмжлэгч талаас хариуцагчийг гэрээний төлбөрийг сар бүр тогтмол 2,000,000 төгрөгийг төлж үүргээ биелүүлэх талаар тохиролцон хугацаа олгосон гэж тайлбарласан. Гэтэл хариуцагч уг гэрээнд заасны дагуу сар бүр 2,000,000 төгрөг төлөх үүргээ зөрчсөн болох нь орлогын ордер, орлогын баримтын тасалбараар тогтоогдож байх бөгөөд тэрээр сар бүр 2,000,000 төгрөгийг төлсөн бол 2023 оны 01 дүгээр сард гэрээний үүргийг бүрэн биелүүлж дуусгах байжээ. Тиймээс нэхэмжлэгч нь “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний 5 дугаар зүйлийн 5.1, 5.2, Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1.-д Талуудын аль нэг нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн бөгөөд үүрэг гүйцэтгэх нэмэлт хугацаа тогтоосон боловч үр дүн гараагүй бол нөгөө тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй гэж зааснаар нэхэмжлэгч “Т а” ХХК нь гэрээг цуцлах, мөн гэрээнээс татгалзах эрхтэй байна.

 

9. Нэхэмжлэгчээс “... хариуцагчийг байрыг чөлөөлж өгөхийг шаардсан боловч хаалгаа тайлахгүй байсан. Компанийн зүгээс хариуцагчийг эрэн сурвалжлах хүсэлт гаргаж, шүүхийн шийдвэрийн дагуу Баянгол дүүргийн цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсээс Бумчин овогтой АРД:ЧТ63041463 нь *байр *тоотод түр оршин суугч болохыг тодорхойлсон.” гэх тайлбар нь 2024.08.07-ны өдрийн 1-3/3589 дүгээр Баянгол дүүргийн Цагдаагийн газрын нэгдүгээр хэлтсийн албан бичгээр тогтоогдсон бөгөөд хариуцагчийн “...гэрээ цуцалсан талаар мэдэгдэл ирээгүй” гэх тайлбар үгүйсгэгдэж байна. /хх-9/

 

Түүнчлэн, хариуцагчаас талуудын хооронд байгуулсан “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний Зургаа Бусад заалтад “Энэхүү гэрээнд заасан орон сууц хүлээлгэн өгөх үед орон сууцны захиалгын гэрээг заавал шинэчлэн хийнэ” гэж заасны дагуу шинэчлэн гэрээ байгуулаагүй гэж маргасан бөгөөд нэхэмжлэгчээс ...гэрээний төлбөрийг бүрэн төлсний дараа дахин гэрээг шинжлэн байгуулах байсан гэсэн тайлбарыг хариуцагч баримтаар үгүйсгээгүй болно.

 

Нөгөөтэйгүүр хариуцагчаас “талууд төлбөрийг харилцан тохиролцоно гэсэн боловч тохиролцоогүй” гэсэн нь үндэслэлгүй байх ба Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс үл хөдлөх эд хөрөнгийг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлсэн, харин хариуцагч мөн хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1, 208 дугаар зүйлийн 208.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлээгүй нөхцөл байдал хэргийн баримтаар тогтоогдсон гэж үзнэ. Гэвч хариуцагч нь гэрээний үүргийг зөрчсөн боловч тухайн орон сууцыг “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний үндсэн дээр эзэмшиж, ашиглаж байсан тул хариуцагчийн эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх үндэслэлгүй юм.

 

10. Энэ тохиолдолд Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт “Хууль буюу гэрээнд заасны дагуу аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан бол талууд гэрээний гүйцэтгэлийг биет байдлаар нь, түүнчлэн гэрээ биелснээс олсон ашгийг харилцан буцааж өгөх үүрэгтэй” гэж зааснаар нэхэмжлэгчээс гэрээгээр шилжүүлсэн орон сууцыг хариуцагчаас буцаан шаардах эрхтэй.

 

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан “Орон сууц захиалгаар барих гэрээ”-ний 5.2-т “Захиалагч нь гэрээнд заагдсан төлбөрүүдийг хугацаанд бүрэн хийгээгүй тохиолдолд уг гэрээг хүчингүй болгож тухайн орон сууцыг өөр байгууллага хувь хүнд худалдаж шинэ гэрээ байгуулсан үед энэхүү гэрээний 2.9-д заасан төлбөрийг захиалагчид буцаан олгох эрхтэй” гэж заасны дагуу хариуцагчийн төлсөн 66,340,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчээс 2025.04.21-ний өдөр, 2025.05.27-ны өдөр тус тус хариуцагч Б.Ат буцаан шилжүүлсэн нь Иргэний хуулийн 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасантай нийцсэн байна.

 

11. Иймд хариуцагч Б.Аээс Баянгол дүүрэг 24 дүгээр хороо, Алтай хотхон, *байр, *тоот орон сууцыг чөлөөлж нэхэмжлэгч “Т а” ХХК-д өгөхийг  даалгаж шийдвэрлэх нь хууль зүйн үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

12. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,920 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 116, 118 дугаар зүйлийг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 243 дүгээр зүйлийн 243.1, 205 дугаар зүйлийн 205.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Б.Аийг Баянгол дүүрэг 24 дүгээр хороо, Алтай хотхон, *байр, *тоот орон сууцыг нэхэмжлэгч “Т а” ХХК-д чөлөөлж өгөхийг даалгасугай.    

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,920 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 70,200 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.7 дах хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гарсан өдрөөс хойш 14 хоногт гардан аваагүй нь давж заалдах гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдаж, мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      А.ЭНХЖАРГАЛ