2025             04            28

192/ШШ2025/03428

                                           МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч А.Зүмбэрэл даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Х.Х-ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: С ХХК-д холбогдох,

... орон сууц захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах, 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.О, түүний өмгөөлөгч Б.Б, гэрч Д.Г, шүүх хуралдааны тэмдэглэл хөтлөхөөр нарийн бичгийн дарга А.У нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: “Х.Х миний бие 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдөр 0129 дугаартай "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ" байгуулсан. Тус гэрээгээр Б.А...н 2022 оны 09 сарын 13-ны өдөр “С ХХК-тай байгуулсан ... дугаартай "Орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ"-ээр орон сууц захиалгын гэрээний эрхийг 82,500,000 төгрөгөөр шилжүүлж авсан. Өөрөөр хэлбэл Б.А...с энэ байрыг 82,500,000 төгрөгөөр худалдаж авсан. Улмаар "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээнд үндэслэн С ХХК..-тай 2023 оны 01 сарын 19-ны өдөр №2023/05 дугаартай "Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ"-г байгуулсан. Гэтэл "А ХХК-аас Х.Х.. надад 2024 оны 01 сарын 17-ны өдрийн 24/01/003 тоот мэдэгдлээр ... "Б  ХХК нь 2022 оны 11 сарын 01-ний өдөр ажил гүйцэтгэж дууссан байх ёстой боловч хариуцлага алдаж, ажил гүйцэтгэх гэрээний дагуу үүргээ биелүүлээгүй, холбоо тасалж, ажил явагдах хугацаанд ажлын талбайд ирээгүй, хариу тайлбар өгөөгүй, хариуцлагын ноцтой зөрчил гаргаж бидний ажилд хохирол учруулсан тул бид гэрээний төлбөрт шилжүүлсэн орон сууцыг бусдад шилжүүлэх эрх үүсээгүй гэж үзэн захиалгын гэрээг цуцлах болсон тухай мэдэгдэл ирүүлсэн. Уг мэдэгдлийн дагуу С ХХК..-тай очиж уулзахад захиалсан байрыг чинь бэлтгэн нийлүүлэгч А ХХК-д бартераар өгсөн байр юм. Бартерийн компани өөрсдөө хэнд байраа өгөхөө шийднэ гэсэн хариу өгсөн. Улмаар Х.Х.. нь 2024 оны 09 сарын 04-ний өдөр С ХХК..-д хандан байр давхардуулж зарсан эсэх, ашиглалтад орохоор Х.Х.. надад хүлээлгэн өгөх эсэх талаар тодруулахад хариу өгөөгүй. Одоо С ХХК.. нь тус хотхоныг улсын комисст хүлээлгэн өгч, захиалагч иргэд нүүж орж байгаа боловч ...орон сууцыг Х.Х..т хүлээлгэн өгөхгүй байна. Иймд Х.Х..ыг ... өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгож, шүүхийн журмаар асуудлыг маань шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагадаа: “... орон сууцыг улсын комисс ажиллаж барилгыг байнгын ашиглалтанд хүлээн авмагц хүлээлгэн өгөхийг даалгах, 2. Улсын комиссын акт бичгээр гармагц өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах, Нэхэмжлэлийн агуулга: Нэхэмжлэгчийн зүгээс өмнө нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байгаа ба хариуцагч нь тус орон сууцыг байнгын ашиглалтанд оруулах үүргээ биелүүлж амжаагүй, барилгын ажил удаашралтай явагдаж, өнөөдрийг хүртэл ашиглалтанд оруулаагүй байгаа учир улсын комисс ажиллаж барилгыг байнгын ашиглалтанд хүлээн авмагц орон сууцыг Х.Х..т хүлээлгэн өгөхийг даалгах, улсын комиссын акт бичгээр гармагц өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгах нэхэмжлэлийг нэмэгдүүлж байна.” гэжээ.

2. Хариуцагч хариу тайлбартаа: “Иргэн Х.Х..ын нэхэмжлэлийг бүхэлд хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Учир нь Манай компани А ХХК-тай 2022.03.21-ний өдөр ... дугаартай "Ажил гүйцэтгэх гэрээ"-г байгуулсан. Энэ гэрээний дагуу А ХХК нь манай компанийн захиалгын дагуу ... угсралтын ажлыг гүйцэтгэж өгөх үүрэг хүлээсэн. Харин манай компаниас ажлын хөлсөнд тооцон 1 м.кв талбайг 2,800,000 төгрөгөөр тооцон орон сууц өгөхөөр тохиролцсон байсан юм. Гэтэл А ХХК..нь ажлаа гүйцэтгээгүй учраас манай компаниас шаардлага тавьж, А ХХК-иас Х.Х..луу 2024.01.17-ны өдөр албан мэдэгдэл хүргүүлсэн байдаг. Нэхэмжлэлд дурдсан Б.А гэдэг нь ямар учиртай хүн болох, Х.Х.. Б.А-т 82,500,000 төгрөг төлсөн асуудлыг манай компани мэдэхгүй байна. “А ХХК-ийн зүгээс бартерт авах байраа "Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г Х.Х..тай хийнэ үү гэсэн хүсэлт ирүүлсний дагуу Х.Х..тай гэрээ байгуулж байсан. Ажил гүйцэтгэгдээгүй учир мэдэгдэл хүргүүлсэн юм. Мөн ...орон сууц баригдаж дуусаагүй байна. Мөн л А ХХК..ажлаа хийгээгүйгээс одоог хүртэл барилгы баригдаж дуусаагүй байгаа юм. Нэхэмжлэгч нь Б.А...гэж хүнд 82,500,000 төгрөг төлсөн юм бол Б.А...саа мөнгөө авах ёстой гэж үзэж байна. Учир нь манай компани уг мөнгийг хүлээн аваагүй, орон сууцны үнэ төлөгдөөгүй болно.” гэж маргажээ.

3. Хариуцагчаас нэхэмжлэгчид холбогдуулан гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: “Нэг. 2023.01.17-ны өдрийн Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ"-г хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах шаардлагын тухайд: Манай компанийн зүгээс иргэн Б.А-тай "Орон сууц захиалгын гэрээ"-г байгуулаагүй болно. Гэтэл Б.А нь гэрээ байгуулсан байсан мэтээр Х.Х..тай 2023.01.17-ны өдөр "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ"-г байгуулсан байгаа нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8.хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн, хуульд заасан тохиолдолд зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийсэн хэлцэл;" гэж заасныг зөрчиж, манай компаниас зөвшөөрөл авалгүйгээр хэлцэл хийсэн байна. Мөн маргааны зүйл болох ....өрөө орон сууц нь 1 м.кв 2,800,000 төгрөг буюу нийт 136,640,000 төгрөгийн үнэтэй атал Б.А, Х.Х.. нар нь татвараас зайлсхийх зорилгоор орон сууцны үнийг эрх шилжүүлэх дээрх гэрээндээ 82,500,000 төгрөг гэж заасан нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн "56.1.3.өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийсэн хэлцэл;" гэж заасан 136,640,000 төгрөгийн үнэ бүхий хэлцлийг халхавчилж хийсэн шинжтэй байна. Түүнчлэн Хувь хүний орлогын албан татварын тухай хуулийн 17 дугаар зүйлийн "17.1. Хөрөнгө борлуулсан, шилжүүлсний орлогод албан татвар ногдуулах орлогыг дараах байдлаар тодорхойлно: 17.1.1.энэ хуулийн 10.1.1-д заасан үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулж олсон орлогыг нийт дүнгээр;" гэж заасныг зөрчиж байгаа тул Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1.хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан хэлцэл;" гэж зааснаар хүчин төгөлдөр бус байна. Хоёр. 2023.01.19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ"-г хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах шаардлагын тухайд: - Манай компани 2023.01.19-ний өдөр Х.Х..тай "Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ"-г байгуулахдаа сөрөг нэхэмжлэлийн эхний шаардлагад дурдсан 2023.01.17-ны өдрийн Б.Анхбаяр, Х.Х.. нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ"-г үндэслэсэн байсан. Гэтэл Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан хэлцэл нь хүчин төгөлдөр байна. Тиймээс Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.10. дээр дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийсэн бусад хэлцэл." Хүчин төгөлдөр бус байх тул энэхүү үндэслэлээр 2023.01.19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ"-г хүчин төгөлдөр бусад тооцуулах шаардлага гаргасан болно. Иймд 2023.01.17-ны өдрийн Б.А , Х.Х.. нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ"-г хүчин төгөлдөр бусад тооцож, Мөн 2023.01.19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан "Орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусад тооцож өгнө үү.” гэжээ.

4. Нэхэмжлэгч хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлд “Х.Х..ын төлөөлөгч А.О би хүүгийнхээ өмнөөс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын эс зөвшөөрч дараах тайлбарыг гаргаж байна. 1. Б.А Х.Х.. нарын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах шаардлагын тухайд: 1.1. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “... С ХХК нь Б.А-ай Орон сууц захиалгын гэрээ байгуулаагүй. Б.А...нь байгуулсан мэтээр Х.Х..тай гэрээ байгуулсан байна. Манай компаниас зөвшөөрөл аваагүй байж гэрээ байгуулсан учир хүчин төгөлдөр бус байна ..." гэж тодорхойлсноос талуудын хооронд үүссэн харилцааг буруугаар ойлгосон байна гэж дүгнэж байна. Өөрөөр хэлбэл А ХХК Б.А...нарын хооронд С ХХК-с авсан маргаан бүхий байрыг худалдан борлуулах агуулгатай Орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ байгуулагдсан байсан. Энэ гэрээнд дурдсан захиалагч Б.А-ын захиалагчийн эрхийг А ХХК-н зөвшөөрөл /хх 34-р тал/-р Х.Х.. шилжүүлж авсан. Сөрөг нэхэмжлэлд дурдаад байгаа шиг Б.А...С ХХК нарын хооронд байгуулагдаагүй захиалгын гэрээний эрхийг шилжүүлж авсан харилцаа үүсээгүй юм. Харин Х.Х.. нь А ХХК-тай байгуулсан Б.А-ын захиалагчийн эрхийг шилжүүлэн авсныхаа дараа А ХХК-тай уулзаж “маргаан бүхий орон сууцны төслийг хэрэгжүүлэгч болох С ХХК-тай гэрээ байгуулах" тухай хүсэлт гаргасны дагуу А ХХК нь С ХХК-д хүсэлт гаргасан юм. Улмаар С ХХК нь зөвшөөрч Х.Х..тай Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ байгуулсан юм. Өөрөөр хэлбэл Иргэний хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 хэсэгт дурдсан нөхцөл байдал бий болсон буюу Х.Х.. маргаан бүхий орон сууцыг С ХХК-с авах хүсэлт зоригоо илэрхийлж, хүсэл зоригийг нь С ХХК хүлээн авч гэрээ байгуулсан нь хүсэл зоригийн илэрхийлэл хүчин төгөлдөр болсныг харуулж байна. 1.2. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ "... Иргэний хуулийн 56.1.8-д дурдсан нөхцөл байдал үүссэн манай комданиас зөвшөөрөл авалгүйгээр Б.А...Х.Х.. нар хэлцэл хийсэн ..." гэж тодорхойлсон нь үндэслэлгүй юм. А.А-н А ХХК-тай байгуулсан гэрээний захиалагчийн эрхийг шилжүүлэн авахад гэрээний оролцогч биш С ХХК-н зөвшөөрлийг авах шаардлагагүй юм. Өөрөөр хэлбэл С ХХК нь маргаан бүхий орон сууцыг эзэмших эрхээ Ажил гүйцэтгэх гэрээний үндсэн дээр А ХХК-д шилжүүлсэн. А ХХК нь Б.А-т шилжүүлсэн байсан учир эрхээ шилжүүлсэн этгээд болох С ХХК-с зөвшөөрөл авах шаардлагагүй юм. Зөвшөөрөл авах ёстой гэж үзэж байгаа бол С ХХК нь Х.Х..тай гэрээ байгуулахдаа энэ талаар шаардлагаа тавих боломжтой байсан. Иргэний хуулинд ч Б.А...орон сууц захиалгын гэрээний эрх шилжүүлэх тохиолдолд нэгэнт эрхээ бусдад шилжүүлсэн этгээд болох С ХХК-с зөвшөөрөл авах шаардлагатай талаар ойлголт байхгүй юм. Иргэний хуулийн 56.1.8-д дурдсан “...зохих этгээдийн зөвшөөрөл авах..." ойлголт нь хуульд тусгайлан заасан тохиолдолд л хэрэгжих агуулгатай юм. Хуулийг буруугаар тайлбарлан ойлгож сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байна. 1.3. Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ  татвараас зайлсхийх зорилгоор 136,640,000 төгрөгийн орон сууцны үнийг 82,500,000 төгрөг заасан нь 136,640,000 төгрөгийн үнэ бүхий хэлцлийг халхавчилсан шинжтэй байна. Иргэний хуулийн 56.1.3-т дурдсан нөхцөл байдал үүссэн..." гэж тодорхойлсноос хуулийг буруугаар тайлбарлан, үүссэн харицааны талаар буруу мэдээлэл авч нэхэмжлэл гаргасан байна гэж үзэж байна. А ХХК Б.А...нарын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээний үнэ 80,520,000 төгрөг байсан болохыг дурдаж байна. Өөрөөр хэлбэл Х.Х.. орон сууцны үнийг багасгаж гэрээ байгуулсан үйл явдал болоогүй юм. Х.Х..ыг гэрээ байгуулахаас өмнө орон сууцны үнийг багасгасан байсан. Х.Х..т өөр хэлцлийг халхавчлах ямар ч шаардлага байхгүй бөгөөд халхавчлагдсан өөр хэлцэл байхгүй юм. Энэ агуулгаар А ХХК борлуулалтын орлогоос татвар төлөхөөс зайлсхийсэн Хувь хүний орлогын албан татварын тухай хууль зөрчсөн эсэх талаар тайлбар нь үндэслэлгүй, нотлох баримтгүй байна. Мөн худалдах худалдан авах гэрээний үнийг буюу орон сууц/захиалагчийн эрх/-г хэд байхыг эрхийг эзэмшигч/гэрээний талууд/ тохиролцон тогтоох нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд нийцнэ. Энэ агуулгаар А ХХК Б.А-ын гэрээ, дараа нь Б.А...Х.Х.. нарын гэрээний үнээ хэд гэж тодорхойлох нь тэдний эрхийн асуудалд бөгөөд С ХХК-н тодорхойлсноор 136,640,000 төгрөг байх ёстой гэдэг хуулийн шаардлага байхгүй юм. Дээрх агуулгаар Б.А...Х.Х.. нарын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцох үндэслэлгүй байна. 2. С ХХК, Х.Х.. нарын хооронд байгуулсан Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд: Б.А...Х.Х.. нарын хоорнд байгуулсан хэлцэл хүчин төгөлдөр учир Иргэний хуулийн 56.1.10-т дурдсан хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр хийгдсэн хэлцэл гэх нөхцөл байдал байгүй байна. Иймд сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэгүй болгож өгнө үү” гэсэн тайлбарыг гаргаж байна.

5. Нэхэмжлэгчээс итгэмжлэл, хууль зүйн туслалцаа үзүүлэх гэрээ, А ХХК-ийн 2022 оны 9 дүгээр сарын 13-ны ... дугаар албан бичиг, 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн ... дугаартай орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ, 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрхээ шилжүүлэх гэрээ, фото зураг, мөнгөн шилжүүлгийн баримт, 2022 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээ, хариуцагчаас хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, итгэмжлэл, 2022 оны 3 дугаар сарын 21-ний өдрийн 22/05 дугаар ажил гүйцэтгэх гэрээ, 2024 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн ...дугаар орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ шүүхэд гаргаж өгсөн.

Шүүх нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр гэрч Д.Г-г асууж, хариуцагчийн хүсэлтээр Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн тамгын газраас А ХХК-ийн нэхэмжлэл, иргэний хэрэг үүсгэсэн захирамж, хүсэлт шийдвэрлэж, шүүх хуралдаан хойшлуулах захираж гаргуулжээ.

          ҮНДЭСЛЭХ нь:

6. Шүүх нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

7. Нэхэмжлэгч Х.Х.. нь Б.А-н орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээний шаардах эрхийг 82.500,000 төгрөгөөр худалдан авсан, орон сууцны үнэ төлснийг хариуцагч зөвшөөрч гэрээ байгуулсан тул .... орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөгчөөр бүртгүүлэхэд шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөхийг даалгахаар шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч, зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийгдсэн, өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийгдсэн, хууль зөрчсөн хэлцэл тул 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан орон сууц захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ болон дээрх хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн үндсэн дээр байгуулагдсан 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг тус тус хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

            8. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

 

            8.1. С ХХК болон А ХХК нар 2022 оны 3 дугаар сарын 21-ний өдөр харилцан тохиролцож, ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан ба уг гэрээгээр ... блокын каркас угсралтын ажилтай холбоотой бүхий л ажил, түүнтэй холбоотой шаардагдах бичиг баримт, зөвшөөрөл, ажлыг чанарын өндөр түвшинд хийж гүйцэтгэн захиалагчийн эрх бүхий албан тушаалтанд тайлагнах, нөгөө талаас захиалагч нь гэрээнд заасан хугацаанд төлбөрийг төлөхөөр тохиролжээ.

           

            Энэхүү гэрээт ажлын төлбөрийн 40 хувь болох 1,101,420,000 төгрөгийг төслийн бартераас бартерын нөхцөлөөр төлж барагдуулах бөгөөд 1 м.кв талбайг 2,800,000 төгрөг байхаар гэрээний 3.3 дугаар зүйлд тохиролцжээ.

 

            Мөн гэрээний 3.9 дүгээр зүйлд “гүйцэтгэгч нь бартерийн орон сууцыг бартерийн үнийн дүнгээс бага дүнгээр зарж борлуулахыг хориглоно. Дээрх үнийн дүнгээс бага дүнгээр зарсан тохиолдолд гэрээний нийт үнийн дүнгийн 5 хувьтай тэнцэх хэмжээний торгууль төлж, гэрээг цуцлана” гэж тохиролцсон байхаас гадна гэрээний 7.4 дүгээр зүйлд “талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс учирсан хохирлыг гэм буруутай тал нь хохирогч талдаа нөхөн төлөх үүрэг хүлээнэ” гэж тохирчээ.

           

            8.2. 2022 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 2022/078 дугаар орон сууц захиалан бариулах хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр А ХХК болон Б.А...нар харилцан тохиролцож, .... орон сууцыг 80,250,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар болсон байна.

 

Улмаар энэхүү гэрээний худалдан авагчийн эрхийг Х.Х.. 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдөр эрх шилжүүлэх гэрээний үндсэн дээр 82,500,000 төгрөгөөр шилжүүлэн авсан бөгөөд 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2023/05 дугаар гэрээгээр С ХХК-тай орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ байгуулжээ. Энэхүү орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээний төлбөрийг А ХХК-ийн тооцоонд оруулахаар тусгасан бөгөөд үнийг 136,640,000 төгрөгөөр тохиролжээ.

 

Б.А...нь орон сууцны үнэ болох 80,250,000 төгрөгийг А ХХК-д, Х.Х.. нь эрх шилжүүлэх гэрээний дагуу орон сууцыг шаардах эрхийн үнэд 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдөр 82,500,000 төгрөг төлсөн болох нь А ХХК-ийн 2022 оны 9 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ... дугаар албан бичиг, мөнгөн шилжүүлгийн баримтаар тогтоогджээ.

 

8.3. Гэтэл хариуцагч 2024 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 2024/371 дугаар орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээгээр маргаан бүхий орон сууцыг Д.Г-т худалдах гэрээ байгуулжээ.

 

9. Иргэний хуулийн 83 дугаар зүйлийн 83.1-д зааснаар аливаа этгээд нь хуулиар хориглоогүй, нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшлахгүйгээр эдийн баялаг болох эд юмс болон эдийн бус баялаг болох оюуны үнэт зүйлс, эрхийг олж авч болох бөгөөд энэ тохиолдолд дээрх баялаг нь хөрөнгө болно, мөн хуулийн 84 дүгээр зүйлийн 84.3-т газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарна гэжээ.

 

.... өрөө орон сууц нь газарт бэхлэгдсэн үл хөдлөх физик шинжээрээ болон амьдрах хэрэгцээг хангах, өмчлөгч, эзэмшигч этгээддээ үр шимээ өгөх хэрэглээний чанартай байдлаараа үл хөдлөх хөрөнгөд тооцогдоно.

 

10. Талууд 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдөр ... орон сууцыг 136,640,000 төгрөгөөр худалдах-худалдан авахаар харилцан тохиролцсон тул Иргэний хуулийн 234 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт “худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх буюу бараа бэлтгэн нийлүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлж, худалдан авсан хөрөнгөө хүлээн авах үүргийг тус тус хүлээнэ.” заасан худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан байна.

Хариуцагч гэрээний төлбөрийг А ХХК-ийн тооцоонд оруулахаар тусгасан бөгөөд А ХХК төлбөр төлснийг баталсан тул нэхэмжлэгч төлбөр төлөх гэрээний үүргээ биелүүлжээ.

Хариуцагч С ХХК нь ажил гүйцэтгэх гэрээний 3.3 дугаар зүйлд “ажлын төлбөрийн 40 хувь болох 1,101,420,000 төгрөгийг төслийн бартераас бартерын нөхцөлөөр төлж барагдуулах бөгөөд 1 м.кв талбайг 2,800,000 төгрөг байхаар”, 3.9 дүгээр зүйлд “гүйцэтгэгч нь бартерийн орон сууцыг бартерийн үнийн дүнгээс бага дүнгээр зарж борлуулахыг хориглоно. Дээрх үнийн дүнгээс бага дүнгээр зарсан тохиолдолд гэрээний нийт үнийн дүнгийн 5 хувьтай тэнцэх хэмжээний торгууль төлж, гэрээг цуцлана” тус тус зааснаар маргаан бүхий орон сууцыг захиран зарцуулах өмчлөгчийн эрхийг А ХХК-д шилжүүлж, ажил гүйцэтгэх гэрээний төлбөр төлөх үүргээ хэрэгжүүлжээ. Хариуцагч нь ажил гүйцэтгэх гэрээтэй холбоотой маргаан гарвал гэрээний 7.4 дүгээр зүйлд “талууд гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүйгээс учирсан хохирлыг гэм буруутай тал нь хохирогч талдаа нөхөн төлөх үүрэг хүлээнэ” зааснаар гүйцэтгэгч А ХХК-д холбогдуулан шаардлага гаргах эрхтэй болохоос А ХХК-д төлбөр төлөхийг зөвшөөрсний үндсэн дээр өөртэйгээ гэрээ байгуулсан нэхэмжлэгчид ажил гүйцэтгэх гэрээний үүргийг хариуцуулж болохгүй.

 

Үүргийн эрх нь харьцангуй эрх болохын хувьд гэрээний талуудын хооронд эрх, үүрэг үүснэ. Гэрээний аль нэг тал үүргээ гүйцэтгээгүй, зохих ёсоор гүйцэтгээгүйн хариуцлагыг гуравдагч этгээд хүлээх эрх зүйн үндэслэлгүй байхаас гадна өмчлөгчийн хүсэл зоригоос гадуур, өмчлөгч мэдээгүй, зөвшөөрөөгүй байхад өмчлөх эрх бусдад шилжсэн үйл баримт тогтоогдсонгүй. 

 

Иймд нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргээ биелүүлсэн, гэрээ хүчин төгөлдөр, хэрэгжүүлэх боломжтой, дуусгавар болоогүй байх тул хариу үүрэг болох орон сууцны өмчлөх эрхийг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасны дагуу шаардах эрхтэй юм.

11. Нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг төлснөөр өмчлөх эрх үүссэн байх ба харин улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөгч болно. Энэхүү өмчлөх эрхийг нотолсон баримт бичиг гэдэгт тухайн барилгын гүйцэтгэгч байгууллагаас тодорхойлсон эрхийн болон төлбөрийн зөрчилгүй талаарх хүсэлт, мэдээллийг хамааруулах бөгөөд гэрчилгээг авахад шаардлагатай нотлох баримтуудыг хариуцагч гаргаж өгөх үүрэгтэй.

 

12. Иймд Х.Х..ыг ... өрөө орон сууцыг өмчлөх эрх үүссэн болохыг тогтоож, гэрээний 1.3-т заасан үүргээ гүйцэтгэхийг хариуцагчид даалгах нь хуульд нийцнэ.

 

13. Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн тухайд 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ, 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг зохих этгээдийн зөвшөөрөлгүй хийгдсэн, өөр хэлцлийг халхавчлах зорилгоор хийгдсэн, хууль зөрчсөн хүчин төгөлдөр бус хэлцэл гэж үзэх үндэслэл бүрдэхгүй байна.

 

Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.1 дэх хэсэгт “нэг этгээд өөрийн хүсэл зоригийг хүлээн зөвшөөрсөн этгээдтэй эрх үүргийн хувьд холбогдохоор нэг буюу хэд хэдэн тодорхой этгээдэд хандан хүсэл зоригоо бодитойгоор, хангалттай тодорхой илэрхийлсэн илэрхийллийг гэрээ байгуулах санал гэнэ” зааснаар гаргасан саналыг мөн хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт “Хүсэл зоригийн илэрхийлэл нь нөгөө тал түүнийг хүлээн авснаар хүчин төгөлдөр болно” зааснаар хүлээн авснаар талуудын хооронд эрх, үүрэг үүсдэг тул талууд үл хөдлөх хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээ байгуулах хүсэл зоригоо нэгтгэж хэлцлүүд хийгдсэн гэж үзлээ.

Ингэхдээ А ХХК болон Б.А, Б.А...болон Х.Х.. нар гэрээ байгуулахдаа Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт “Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй.” зааснаар үнэ тохиролцсон нь хууль зөрчөөгүй, өөр хэлцлийг хавхавчлаагүй байхаас гадна хариуцагч компани ажил гүйцэтгэх гэрээгээр тохиролцсон 136,640,000 төгрөгөө А ХХК-аас шаардахад саад болохгүй юм. 

Түүнчлэн үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хариуцагч өмчлөх эрхийг шилжүүлэхийг зөвшөөрсний үндсэн дээр орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээ байгуулсан талаар дүгнэсэн тул эрх шилжүүлэх гэрээнд зохих этгээдийн зөвшөөрөл шаардлагагүй байжээ.

Иймд 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ, 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд тооцуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзлээ.

14. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 710,850 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,253,650 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 710,850 төгрөг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгоно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.1, 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэг, 109 дүгээр зүйлийн 109.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан Х.Х.. орон сууцыг өмчлөх эрхтэй болохыг тогтоож, үл хөдлөх хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд шаардлагатай бичиг баримтыг бүрдүүлж өгөхийг хариуцагч С ХХК..-д даалгаж, Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.3, 56.1.8, 56.1.10-д заасан үндэслэл тогтоогдоогүй тул Х.Х..т холбогдох 2023 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдрийн Б.А, Х.Х.. нарын байгуулсан орон сууц захиалгын гэрээний захиалагчийн эрх шилжүүлэх гэрээ, 2023 оны 01 дүгээр сарын 19-ний өдрийн Х.Х.., С ХХК нарын байгуулсан орон сууц захиалгаар бариулах гэрээг хүчин төгөлдөр бусд тооцуулах С ХХК-ийн сөрөг нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 710,850 төгрөг, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 1,253,650 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 710,850 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гарсан өдрөөс хойш 14 хоногт гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдаж, мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тус тус дурдсугай.

 

                             ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      А.ЗҮМБЭРЭЛ