2025 07 02 197/ШШ2025/08909

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Э.Долгорсүрэн даргалж, тус шүүхийн хуралдааны 4 дүгээр танхимд хийсэн хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Уийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: У холбогдох,

Хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгч ...., хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч М.Амгалан, гэрч Д.Гантулга, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Н.Отгончимэг нар оролцов.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1. Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж дүгнэв.

2. Нэхэмжлэгч нь ....т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулахаар шаардсан.

2.1 Нэхэмжлэгч нь ...Хаан үнэлгээ ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээгээр манай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн. Зах зээлийн ханшаар миний үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн ойролцоох байршилтай, адилхан хөрөнгүүд дунджаар метр квадрат нь 3,135,000 төгрөг орчим байхад миний хөрөнгийг 2,700,000 орчим төгрөгөөр метр квадратыг нь үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй... гэж нэхэмжлэлийн үндэслэлээ тодорхойлсон.

2.2. Хариуцагч татгалзлын үндэслэлээ ...Хаан үнэлгээ ХХК нь эд хөрөнгийг үнэлэхдээ Иргэний хууль, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу явуулсан тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

2.3 Зохигчид үнэлгээний тайлан танилцуулсан эсэх, тайлан танилцуулсан хугацаа, шинжээчид хууль сануулсан эсэх үйл баримтуудын тухайд маргаагүй. Харин шинжээч үнэлгээ хийхдээ хөрөнгийг зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн тухайд маргаж байна.

3. Хэрэгт авагдсан бичгийн нотлох баримт болон шүүх хуралдаанд гаргасан талуудын тайлбараар дараах үйл баримтууд тогтоогдож байна. Үүнд:

3.1. Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 102/ШШ2023/04254 дугаартай шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн Давж заалдах шатны шүүхийн 2024 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдрийн 210/МА2024/00361 дугаартай магадлалаар хариуцагч ...., М.Халиун нараас зээлийн гэрээний үүрэгт 263,484,195 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч Худалдаа хөгжлийн банк ХК-д олгож, хариуцагч нар нь шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тохиолдолд барьцааны зүйл болох ....ийн өмчлөлийн 2 үл хөдлөх эд хөрөнгө, 1 газар эзэмших эрхээр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ. /хх-ийн 61-70-р тал/

3.2. Хариуцагч нь шүүхийн шийдвэр, магадлалыг албадан гүйцэтгүүлэх тухай шүүгчийн захирамж, гүйцэтгэх баримт бичигт үндэслэн 2024 оны 06 дугаар сарын 26-ны өдрөөс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлжээ. /хх-ийн 72-р тал/

3.3 Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлэхийг төлбөр төлөгч нарт мэдэгдэж, ....ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн 2205058071 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 145 м.кв талбайтай, амины орон сууцны зориулаттай, 5 дугаар давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205032368 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 393.12 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, барилгын 1-4 дүгээр давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн Э-2205000551 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 123 м.кв талбайтай, худалдаа, нийтийн үйлчилгээний газар, төв цогцолбор зориулалттай газар эзэмших эрхийг 2024 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 24361168/01 тоот тогтоолоор битүүмжилж, 2025 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 24361168/08 дугаартай тогтоолоор хураан авч, энэ тухай шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлүүдээр баталгаажуулжээ. /хх-ийн 73-78-р тал/

3.4 Улмаар Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу талуудаас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нар харилцан тохиролцоогүй үндэслэлээр ....ийн өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн 2205058071 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 145 м.кв талбайтай, амины орон сууцны зориулаттай, 5 дугаар давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205032368 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 393.12 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, барилгын 1-4 дүгээр давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгө, эрхийн улсын бүртгэлийн Э-2205000551 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 123 м.кв талбайтай, худалдаа, нийтийн үйлчилгээний газар, төв цогцолбор зориулалттай газар эзэмших эрхийн хөрөнгийн үнэлгээг тогтоох ажиллагааг хийлгэсэн нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2 дах хэсэгт заасантай нийцнэ. /хх-ийн 87-р тал/

Нэхэмжлэгч нь битүүмжилсэн, хураасан, үнийн санал өгсөн эсэх үйл ажиллагаанд гомдол гаргаагүй, дээрхи ажиллагаанууд хуульд нийцжээ.

3.5 Шинжээчээр томилогдсон Хаан үнэлгээ ХХК-ийн шинжээч нь эрхийн улсын бүртгэлийн 2205058071 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 145 м.кв талбайтай, амины орон сууцны зориулаттай, 5 дугаар давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг 425,782,000 төгрөг, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205032368 дугаарт бүртгэлтэй,*******,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 393.12 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, барилгын 1-4 дүгээр давхрын хэсэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг газар эзэмших эрхийн үнийг хамт шингээж 1,124,305,000 төгрөг, нийт 1,550,087,000 /нэг тэрбум таван зуун тавин сая наян долоон мянга/ төгрөгөөр үнэлснийг төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нарт 2025 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 3-4/773, 3-4/774, 3-4/775 тоот мэдэгдлүүдээр мэдэгдэж, гардуулсан талаар тэмдэглэлээр баталгаажуулсан байна. /хх-ийн 122-124-р тал/

3.6 Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт Шинжилгээг шинжилгээний байгууллагаар, эсхүл шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгээдээр хийлгэнэ гэж, 8.2 дах хэсэгт шинжилгээ хийх эрх бүхий бусад этгээдэд дараах этгээд хамаарна гэж, 8.2.4 дэх хэсэгт мэргэжлийн байгууллага гэж тус тус зохицуулсан. Хариуцагч нь шинжээчээр энэ төрлийн үйл ажиллагаа эрхлэх эрх бүхий хуулийн этгээд болох Хаан үнэлгээ ХХК-г томилсон, дүгнэлтийг гаргасан шинжээч Д.Гантулга нь хөрөнгийн үнэлгээчний хугацаагүй эрхтэй болох нь тайланд хавсаргасан гэрчилгээ, тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээгээр тус тус тогтоогдож байна. /хх-ийн 110-113-р тал/

3.7 Хэрэгт авагдсан үнэлгээний тайланд шинжээч нь зах зээлийн хандлагын арга болон өртгийн, орлогын хандлагын аргаар хөрөнгийг үнэлж, зах зээлийн хандлагын аргад ач холбогдол өгч үнэлгээг тогтоосон талаараа тайланд тусгасан байна. Мөн шинжээч үнэлгээний тайланг гаргахдаа олон улсын болон үндэсний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний журам, аргачлалыг мөрдөж үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, мэдээллийн олдоц, найдвартай байдалд тулгуурлан ашигласан талаараа тайландаа тусгасан, дээрх хөрөнгүүдийг зах зээлийн хандлагын аргаар 1,550,087,000 төгрөг гэж тогтоох болсон үндэслэлийнхээ талаар тайландаа дурдсан, мөн харьцуулсан 4 хөрөнгийн мэдээллийг хавсралтаар үзүүлсэн байна.

3.8 Нэхэмжлэгч .... нь шинжээч нь газар эзэмших эрхийг тусад нь үнэлээгүй... гэж тайлбарлаж байна.

Шүүх хуралдаанд гэрчээр оролцсон үнэлгээчин Д.Гантулга нь ...Баянгол дүүрэг,*******, 4 дүгээр хороолол,******* гудамж, 6/15 тоотод байрлах, 123 м.кв талбайтай, худалдаа, нийтийн үйлчилгээний газар, төв цогцолбор зориулалттай газар эзэмших эрхийн үнэлгээг дээр нь байрлах үл хөдлөх эд хөрөнгөөс салгаж үнэлэх нь үр дүн багатай гэж үзсэн. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ нь газрын үнэ цэнийг шингээчихсэн гэж үзэж хамтад нь үнэлсэн. Өөрөөр хэлбэл, газрыг тусад нь үнэлвэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хасагдаж, буурна...мөн үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг үнэлэхдээ зах зээлийн, орлогын, өртгийн хандлагын аргыг ашиглаж, хамгийн өндөр үнэлсэн зах зээлийн хандлагын аргыг 100 хувь ашигласан... гэж тайлбарласан.

Иймд үнэлгээчин өөрийн эрхийн дагуу жишиж харьцуулсан хөрөнгөө сонгож, хамгийн ашигтайгаар үнэлсэн зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглаж, газар эзэмших эрхийн өртгийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээнд шингээж, үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн нийт үнэлгээг 1,550,087,000 төгрөгөөр тооцсоныг буруутгах үндэслэл тогтоогдсонгүй.

3.9 Нэхэмжлэгч нь ..Зах зээлийн ханшаар миний үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн ойролцоох байршилтай, адилхан хөрөнгүүд дунджаар метр квадрат нь 3,135,000 төгрөг орчим байхад миний хөрөнгийг 2,700,000 орчим төгрөгөөр метр квадратыг нь үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй... гэж тайлбарлаж, энэхүү тайлбараа нотлохоор хавтаст хэргийн 146-155 дугаар хуудаст авагдсан олон нийтийн сүлжээнээс хэвлэсэн гэрэл зурагтай, зар мэдээллийн баримтуудыг гарган өгсөн. Гэвч энэхүү баримтууд нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.2 дахь хэсэгт заасан бичмэл нотлох баримтын шаардлагыг хангаагүй тул нотлох баримтаар үнэлээгүй болно.

Мөн гэрч Д.Гантулга нь шүүх хуралдаанд ...Үнэлгээний өдөр, тайлангийн өдөр гэж байдаг. Таны авсан мэдээлэл хэдий үеийн мэдээлэл вэ мэдэхгүй байна...Үнэлгээний өдөр ойролцоо байшингуудын хамгийн олон удаа давхцаж байгаа тохиолдлуудыг авч үздэг... гэж тайлбарлаж байна.

Иймд нэхэмжлэгч нь зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлсэн гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй гэж дүгнэх үндэслэлтэй.

3.10 Түүнчлэн нэхэмжлэгч нь ...5-6 дугаар давхарт байрлах террасыг үнэлгээнд оруулаагүй... гэж, гэрч Д.Гантулга нь ...эхний удаа очиход үзэх боломжоор хангаагүй...2 дахь удаагаа очиход мөн оруулаагүй...нөхцөл боломжоор хангаагүй... гэж тайлбарласан.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.2.1 дэх хэсэгт ...үйлчлүүлэгч нь...хөрөнгийн үнэлгээ хийхэд шаардлагатай үнэн зөв баримт мэдээллээр үнэлгээчнийг хангах, 10.2.2 дах хэсэгт ...үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулах нөхцөл боломжоор хангах үүрэгтэй гэж заасан байх тул нэхэмжлэгч нь хуульд заасан энэхүү үүргээ биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй.

4. Иймд үнэлгээний тайлан зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх талаархи Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2, 8.3 дах хэсэгт заасан шаардлагуудыг хангаагүй гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

5. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хариуцагчийг Шүүхийн Шийдвэр гүйцэтгэх Ерөнхий газрын харьяа Банкны төлбөр барагдуулах газраар сольсныг дурдах нь зүйтэй.

6. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75⁹ дүгээр зүйлийн 75⁹.1, 75⁹.2, 115 дугаар зүйлийн 115.2.3 дах хэсэгт заасныг тус тус удирдлага болгон

ТОГТООХ нь:

1. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт заасныг баримтлан ....ийн нэхэмжлэлтэй, ....т холбогдох иргэний хэрэгт хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2 дах хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжинд урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75¹¹ дүгээр зүйлийн 75¹¹.1 дэх хэсэгт зааснаар хэргийг тусгайлсан журмаар хянан шийдвэрлэсэн шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл энэ хуулийн 75⁹ дүгээр зүйлийн 75⁹.3 дах хэсэгт заасны дагуу гардуулснаас хойш 7 хоногийн дотор давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргаж болохыг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ Э.ДОЛГОРСҮРЭН