2021 оны 12 сарын 03 өдөр

Дугаар 210/МА2021/01740

“М” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

                                              иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Д.Цогтсайхан даргалж, шүүгч Ш.Оюунханд, А.Мөнхзул нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2021/02664 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн  хариуцагч И.Бд холбогдуулан гаргасан гэрээнээс татгалзаж, хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх үндсэн, орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулах сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг хариуцагчийн гаргасан гомдлоор шүүгч А.Мөнхзулын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Н, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Д.Ц, хариуцагч И.Б, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Болдсайхан нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарт: ..............  29 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт баригдах ......... төслийн эхний ээлжийн үйлчилгээтэй 126 айлын орон сууцны 15 дугаар давхарын 66.41 м.кв орон сууцыг 1 м.кв 1 800 000 төгрөгөөр нийт 119 538 000 төгрөгөөр гүйцэтгэхээр тохиролцсон. 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр 5 000 000 төгрөг, 2016 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдөр 5 000 000 төгрөг тус тус төлж, үлдэгдэл 109 538 000 төгрөгт ................. 224 м.кв амины зориулалттай газрыг бартерт шилжүүлэхээр тохирсон. 11 дүгээр сард “М” ХХК бартерт оролцуулах газрыг очиж шалгаж үзэхэд газрын дунд хэсгээр газар доогуур дулааны болон бохирын шугамын хоолойтой, газар дээр ямар нэгэн барилга байгууламж барих боломжгүй байсан. Тус компанийн захирал Н.Э И.Бт газрыг авах боломжгүй талаар хэлж, төлбөрөө төлж гэрээний үүргээ биелүүлэх шаардлага тавьсан. И.Б төлбөрийг төлнө гэдэг байсан ба захирал Н.Э уг газрыг худалдаж авах хүн байвал зуучилж өгнө гэсэн. И.Бийг 109 538 000 төгрөгийг уян хатан нөхцөлөөр графикийн дагуу төлөх, м.кв-ын үнийг буруулах зэрэг уян хатан нөхцөл санал болгож м.кв-ийн үнийг 1 100 000 төгрөг хүртэл бууруулж төлбөр төлөх, эсвэл ипотекийн 8 хувийн зээлд хамрагдахад компаниас шаардлагатай баримт бичгийг гаргаж өгөх санал тавихад И.Б хүлээж аваагүй.  Нэхэмжлэгч компани .... барилгын ажлыг 2016 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдөр ашиглалтад оруулж, улсын комиссод хүлээлгэж өгсөн. И.Б нь тухайн үеэс тус орон сууцанд амьдарч байгаа боловч орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулаагүй. И.Б газрыг захиран, зарцуулах итгэмжлэл авснаар газар эзэмших эрх шилжиж, үүргээ биелүүлсэн гэж үзэх үндэслэлгүй.

И.Б газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх талаар Газрын тухай хуульд заасан бичгээр хүсэлт гаргах, гэрээ байгуулах, нотариатаар гэрчлүүлэн холбогдох хураамж төлж Засаг даргад хүсэлт гаргаагүй. Хууль бус итгэмжлэл өгсөн тул газар эзэмших эрхээ шилжүүлсэн гэх тайлбар нь үндэслэлгүй. Гэрээний 2.2-т “захиалагч төлбөр тооцоог бүрэн барагдуулсан тохиолдолд түлхүүрээ хүлээлгэж өгнө” гэж заасан. Иймд орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээнээс татгалзаж, .... 119 тоот орон сууцыг хариуцагч И.Бийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн тайлбарт: 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр “М” ХХК-ийн захирал Н.Этай харилцан тохиролцож орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээг байгуулсан. 66.41 м.кв орон сууцны 1 м.кв талбайг тухайн үед зах зээлийн ханшаар 1 650 000 төгрөгөөр борлуулж байсан. Захирал Н.Э орон сууцны үнийн дүнд газар оролцуулж байгаа гэж 1 м.кв-ыг  1 800 000 төгрөгөөр тооцсон. Графикийн дагуу 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр үнийн дүнгийн 4.2 хувь буюу 5 000 000 төгрөг, 2016 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдрийн дотор 4.2 хувь буюу 5 000 000 төгрөгийг тус тус захирал Н.Эгийн хувийн дансанд шилжүүсэн. Гэрээнд 2016 оны 9 дүгээр сард багтаан 91.6 хувь буюу 109 538 000 төгрөгийн үнийн дүнд Сонгинохайрхан дүүргийн 6-р хороо тоосгоны 24-34в тоот хаягт байрлах 244 м.кв амины хашааны зориулалттай газрыг шилжүүлэхээр заасан.

Гэрээ байгуулахаас өмнө талууд 2016 оны 8 дугаар сарын эхээр уг газрыг очиж үзсэн ба ингэхдээ газрын баруун хэсгээр дулааны төв шугам байрладаг талаар хэлж байсан. Н.Э захирал инженерүүддээ үзүүлж холдуулж обьект барьж болох талаар хэлж байсан. Газрыг шилжүүлэх гэхэд Н.Э уг газрыг худалдаж авах компани хайж байгаа, ямар нэг барилгын материал үйлдвэрлэдэг компанид бартераар өгч шийдвэрлэх хэрэгтэй гэж ярьдаг байсан. Хариуцагчийн зүгээс гэрээний дагуу газрыг шилжүүлэн орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулах хүсэлтийг тавьж байсан боловч нэхэмжлэгч тал хүлээж аваагүй. 2019 оны 11 дүгээр сард компани дээр очиход Н.Э захирал газрыг авахгүй, гэрээг өөрчилж 8 хувийн зээлд оруулна, орон сууцны м.кв 1 000 000 төгрөг болгож хямдруулна гэх хууль бус шаардлага, болзол тавьсан. Нэхэмжлэгч талд гэрээ байгуулсан өдөр газрын гэрчилгээ, газар захиран зарцуулах итгэмжлэлийн эх хувийг хүлээлгэж өгсөн. Нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гарсан үр дагаварыг хариуцагч хариуцах ёсгүй. Гэрээ одоог хүртэл хүчин төгөлдөр байгаа. Нэхэмжлэгчийн зүгээс гэрээний хүчин төгөлдөр байдалтай холбоотой ямар нэгэн шаардлага гаргаагүй, гэрээ хэрэгжээгүй нь нэхэмжлэгчийн эс үйлдэхүйтэй холбоотой. Газрын зориулалтын талаар гэрээнд заагаагүй учраас биет байдлын доголдолтой гэж үзэх боломжгүй. Хэрэв гэрээнд барилга байгууламж барих зориулалттай, зориулалтыг хангахгүй бол бартерт тооцохгүй гэж заасан бол энэ талаар маргахгүй. Нэхэмжлэгч тал гэрээнд тусгаагүй шаардлагыг тавьсан. Хариуцагчийн зүгээс гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлж, урьдчилгаа 10 000 000 төгрөгийг төлсөн. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ. 

Хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлд: Гэрээнд заасны дагуу нэхэмжлэгч талд газрыг шилжүүлэн өгч орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулах хүсэлтийг удаа дараа тавсан боловч хүлээж аваагүй. Нэхэмжлэгч талд ямар нэг өр төлбөр, байхгүй. Гэтэл гэрээг өөрчлөн төлбөрийг тодорхой хугацаанд төлж дуусгах талаарх шаардлага нь хариуцагчийн хуульд заасан эрхийг зөрчиж байна. Нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн улмаас гарсан үр дагаварыг хариуцагч хариуцахгүй. Иймд орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээг хүчин төгөлдөрт тооцож, И.Бийг орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоон өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

 Нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа: Хариуцагч орон сууцны төлбөрийг бүрэн төлж барагдуулаагүй, гэрээний үүргээ биелүүлээгүй учраас сөрөг нэхэмжлэл үндэслэлгүй. Улсын бүртгэл үнэн, зөв байх зарчмын дагуу бүртгэл хүчин төгөлдөр тул сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэжээ.

   Шүүх:  Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8., 106 дугаар зүйлийн 106.1., 106.2. дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, .... 61.41 м.кв талбайтай, гурван өрөө орон сууцыг хариуцагч И.Бийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлж, Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1. дэх хэсэгт зааснаар М ХХК-нд холбогдох орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай хариуцагч И.Бийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

нэхэмжлэгч “М” ХХК-аас 705 640 төгрөг, хариуцагч И.Бээс 706 200 төгрөг тус тус төлсөн болохыг дурдаж, улсын төсвөөс 635 440 төгрөгийг буцаан гаргуулж нэхэмжлэгч “М” ХХК-нд олгож, хариуцагч И.Бээс улсын тэмдэгтийн хураамж 119 640 төгрөг гаргуулж үүнээс нэхэмжлэгч “М” ХХК-нд 70 200 төгрөг олгож, үлдэх 49 440 төгрөгийг улсын төсөвт оруулж шийдвэрлэжээ.

 

Хариуцагч И.Бийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдолд: Шийдвэрийг эс зөвшөөрч байна. Шүүх хууль буруу хэрэглэсэн, нэг талыг барьж шийдвэр гаргасан. Талуудын хооронд 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр №Д-45/2016 дугаартай орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээ байгуулагдсан. Харин 2016 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдөр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт үйлдэгдсэн. Талууд гэрээ байгуулж байх үед уг барилга ашиглалтад ороогүй байсан. Тиймээс худалдах худалдан авах бус ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн байсан. Гэрээг худалдах, худалдан авах гэж нэрлээд маргаагүй бол хүлээн зөвшөөрсөн гэж үзнэ. Гэтэл гэрээний нэршилд орон сууц захиалах, гүйцэтгэх талаар тусгасан нь Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлд заасан ажил гүйцэтгэх гэрээний талуудын гүйцэтгэх үүрэг юм. Талуудын хооронд хүчин төгөлдөр гэрээ байгуулагдсанд маргахгүй. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд заасны дагуу төлбөрийн нөхцлийг тохиролцсон. Нийт үнийн дүнгээс 10 000 000 төгрөгийг нь бэлнээр, үлдэх 109 538 000 төгрөгийг эд хөрөнгөөр төлөхийг зөвшөөрсөн. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ 244 м.кв амины хашааны зориулалттай газрын бартерт оруулан шилжүүлэхээр тохиролцсон талаараа бичсэн.

Хэдийгээр нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлдээ газрын дунд хэсгээр нь газар доогуур дулааны болон бохирын шугамын хоолой явдаг бөгөөд газар дээр ямар нэгэн барилга байгууламж барих боломжгүй байсан, үүнийг сүүлд нь мэдсэн гэж тайлбарласан байдаг боловч нэхэмжлэгч сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбартаа “Б газрын баруун хэсгээр төвийн шугам хоолой явж байгаа учраас” гэж дурдсан. Тухайн газар нь шугам хоолой явж байгаа гэдгийг нэхэмжлэгч анхнаасаа мэдэж байсан. Гэрээ байгуулах үед хэлээгүй бол өөр байх байсан. Гэтэл газрын баруун хэсгээр төвийн шугам хоолой явж байгаа гэдгийг гэрээ хийх үед мэдэж байсан. Ийм байхад барилга барьдаг мэргэжлийн байгууллага судлаагүй байна гэж байхгүй. Нэхэмжлэгчид инженер техникийн ажилчид байсан. Тиймээс гэрээ байгуулах нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн гэж үзэх боломжгүй. Газрын захаар дайран өнгөрч байгаа шугам сүлжээ өмнө нь ямар байсан хэвээрээ байж байгаа. Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.1 дэх хэсэгт заасан нөхцлийн аль нь ч байгаагүй. Тухайн нөхцөл байдал өөрчлөгдөөгүй тул хоёр дахь нөхцөлийг хэрэглэх боломжгүй. Иймд мөн хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнээс татгалзах боломжгүй.

Газар эзэмшүүлэх шийдвэр гаргасан этгээдийн зөвшөөрлийг авах нь газар эзэмшигчийн эрхэд тусгагдсан заалт юм. Шийдвэр гаргасан этгээд нь Засаг дарга бөгөөд эзэмшүүлэхээр шийдвэр гаргасан нь зөрчилгүй тохиолдолд газар эзэмшигчийн хүсэлтээр хэнд ч шилжүүлж болно. Урьдчилж зөвшөөрөл авах тухай ойлголт биш. Эрхийн гэрчилгээ бусдад шилжиж байгаа тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгүүлэх нь зүйн хэрэг. Шүүх хариуцагчийг уг үүргээ хэрэгжүүлээгүй гэж үзсэн нь үндэслэлгүй. Харин ч нэхэмжлэгч хариуцагчийг эрхээ хэрэгжүүлэх боломж олгоогүй. Талууд орон сууц захиалах гэрээг байгуулаад газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг эх хувиар нь нэхэмжлэгчид өгсөн. Гэрчилгээг авсан болохоо нэхэмжлэгч зөвшөөрдөг, гэрчийн мэдүүлэгт тодорхой туссан. Газрын гэрчилгээг өгснөөс хойш нэхэмжлэгч өөрийн эзэмшилдээ байлгаж байгаа. Нэхэмжлэгч газрын гэрчилгээг шууд шүүхэд өгч, дараа нь өмгөөлөгч хэргийн материалаас буцаан авсан байдаг. Хариуцагч одоог хүртэл газрын гэрчилгээг аваагүй учраас Газар зохион байгуулалтын алба, эсвэл Засаг даргад эзэмших эрх шилжүүлэхээр хүсэлт гаргах боломжгүй байсан. Мөн эзэмших эрх шилжүүлэхийн тулд газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулах ёстой. Гэтэл нэхэмжлэгч гэрээг байгуулаагүй, хариуцагчид хуульд заасан эрхээ хэрэгжүүлэх, гэрээний үүргээ биелүүлэх боломжийг олгоогүй. Шүүх хариуцагчийг эрхээ хэрэгжүүлээгүй гэж хэтэрхий нэг талыг барьсан дүгнэлт хийсэн.

И.Б гэрчийн мэдүүлэг өгөхдөө уг газрыг бусдад шилжүүлэхийг зөвшөөрч байгаа талаараа хэлсэн. Эрхээ хэрэгжүүлэхдээ бусдад итгэмжлэл олгохыг хуулиар хориглоогүй. Гэрээ байгуулахад заавал өөрийн нэр дээр шилжүүлж байгаад дараа нь гуравдагч этгээдэд шилжүүлэх зохицуулалт байхгүй. Иргэн И.Б“М” ХХК-ийн эзэмшилд шилжих, иргэн И.Бээс “М” ХХК-ийн эзэмшилд шилжих нь чанарын ялгаагүй. И.Б газраа “М” ХХК-ийн эзэмшилд шилжихийг анхнаасаа мэдэж байсан, үр дагаварыг нь ойлгож байсан. Гэтэл шүүх И.Баттулгыг зөвшөөрөөгүй гэж дүгнэснийг ойлгохгүй байна. Гэрээнээс татгалзах, цуцлах тухай ойлголт хүчин төгөлдөр хэлцэл дээр яригдана. Шүүх өмнө нь татгалзах эрхтэй талаар дүгнэсэн атлаа дараа нь энэ гэрээ хүчин төгөлдөр бус гэж дүгнэж байгаа нь хууль хэрэглээний ноцтой алдаа юм.

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйл нь өмчлөх эрх дуусгавар болох тухай зохицуулалт бөгөөд өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа асуудал биш юм. Харин энэ тохиолдолд шинээр өмчлөх эрх үүсч байгаа. Тухайн цаг хугацаанд уг үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын комисс хүлээн аваагүй байсныг шүүх анзаараагүй. Тиймээс улсын бүртгэлд бүртгүүлэх боломжгүй. Барилгыг улсын комисс албан ёсоор ашиглалтад хүлээн авсны дараа нэхэмжлэгч эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллагад хүсэлтээ өгч бүртгүүлэх ёстой. Нэхэмжлэгч хүсэлтээ өгөөгүй, аль нэг этгээдийн өмчлөлд бүртгэлтэй байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авч мөнгийг нь бүрэн төлсөн тохиолдолд шууд бүртгэл хийгдэж, өмчлөх эрх дуусгавар болохоос биш ажил гүйцэтгэх гэрээ, зээлээр худалдах худалдан авах гэрээ, төлбөрийг нь цувуулан төлж байгаа тохиолдолд улсын бүртгэл шууд хийгдэхгүй болохыг анхаарах ёстой.

Өмчлөлтэй холбоотой сөрөг нэхэмжлэл гаргаад хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явагдаж байхад нэхэмжлэгч үүнийг улсын бүртгэлийн байгууллагаас нуусан. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн мэдүүлэгт эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд эрх ашиг нь хөндөгдөж болох этгээд байгаа эсэх гэсэн асуултад үгүй гэж хариулсан. Гэтэл иргэн И.Бийн эрх ашиг сонирхол хөндөгдөөд шүүхэд сөрөг нэхэмжлэл гаргаж гаргаад явж байсан. Сонгинохайрхан дүүргийн эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газарт гаргасан гэрчилгээ олгох тухай албан бичигт жич: гэрээний дагуу төлбөр тооцоо хийгээгүй тул гэрээг цуцалсан болно гэж худал бичсэн. Гэтэл урьдчилгаа төлбөр төлөгдсөн, нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан талаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргаад явж байсан. Хууль бусаар бүртгэл хийлгэсэн нь шүүхээс өмчлөлтэй холбоотой маргааныг эцэслэн шийдвэрлэхэд саад болохгүй. Шүүхээс хариуцагчийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон тохиолдолд төрийн захиргааны байгууллага бүртгэлийг хүчингүй болгоно. Хууль бус бүртгэл эд хөрөнгө өмчлөхөд саад болохгүй. Шүүх шийдвэрлэсэн тохиолдолд бүртгэлийг өөрчлөх, хүчингүй болгох хууль зүйн боломж, үндэслэл байсан. Энэ талаар Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5.5.5, 6.3, 11.3 дах хэсэгт тус тус заасан. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ хүчинтэй, хүчингүй, төлбөрийг төлөгдсөн гэж үзэх үү, үзэхгүй юу гэдэг нь шүүхийн маргааны агуулга юм.

Сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй. Тухайн үед уг бүсэд Нийслэлийн нэг дэд төв байгуулахаар яригдаж газрын үнэ өссөн байхад газрыг авахаар гэрээ байгуулсан. Гэтэл уг газар нийслэлээс бүтээн байгуулалт хийхээ больж, газрын үнэлэмж буурангуут хууль бус үндэслэл зааж гэрээний үүргээ биелүүлээгүйд гомдолтой байна. Иймд шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан тул хэвээр үлдээв.

Нэхэмжлэгч “М” ХХК-ийн гэрээнээс татгалзаж, хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс орон сууц чөлөөлүүлэх нэхэмжлэлийг хариуцагч И.Б эс зөвшөөрч орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахыг сөрөг нэхэмжлэлээр шаарджээ.

Шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дах хэсэгт заасан журмын дагуу үнэлж, нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь зөв байна.

Хэрэгт авагдсан гэрээ, барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын акт, хариуцагчийн дансны хуулга, зохигчдын тайлбараар дараахь үйл баримт тогтоогджээ. /1хх10-13, 52-55, 144-145/ Талууд 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээг байгуулж, нэхэмжлэгч “М” ХХК .... 126 айлын 15 давхар орон сууцны 15 дугаар давхрын 66.41 м.кв талбайтай орон сууцыг 1 м.кв-ийг 1 800 000 төгрөгөөр тооцож нийт 119 538 000 төгрөгөөр гүйцэтгэх, хариуцагч И.Б орон сууцны төлбөрийг гэрээ байгуулсан 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдөр 5 000 000 төгрөг, 2016 оны 9 дүгээр сарын 05-ны өдөр 5 000 000 төгрөг төлөх, үлдэгдэл 109 538 000 төгрөгийг 2016 оны 9 дүгээр сард багтаан төлөх, уг төлбөрт ... 244 м.кв амины хашааны зориулалттай газрыг шилжүүлэх, захиалагч тал төлбөрийг бүрэн төлж, эцсийн тооцоог хийж дууссаны дараа гүйцэтгэгч тал орон сууц өмчлөх эрхийг шилжүүлэхээр тохиролцсон байна. 2016 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдөр барилгыг байнгын ашиглалтад оруулсан, хариуцагч нь гэрээний урьдчилгаа төлбөрт 10 000 000 төгрөг төлж одоог хүртэл орон сууцыг эзэмшиж ашиглаж байна.

Үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын тухайд,

Талууд гэрээний гол нөхцөлийн талаар “ ... нэхэмжлэгч орон сууцыг 2016 оны 3 дугаар улиралд ашиглалтад өгөх, зураг төслийн дагуу техникийн шаардлагыг бүрэн хангасан материалаар гэрээнд заасан хугацаанд чанартай барих, хариуцагч төлбөр тооцоогоо бүрэн төлж барагдуулснаар улсын комиссын акт гарсны дараа түлхүүр гардуулах хэлбэрээр орон сууцыг өмчлөлдөө шилжүүлэн авахаар ...” тохиролцсон байдал, 2016 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдөр орон сууц байнгын ашиглалтад орсон, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн “... гэрээ байгуулах үед барилга баригдаад дуусах шатандаа орсон байсан ...” гэх, хариуцагчийн “... орон сууцны урьдчилгаа төлбөрт 10 000 000 төгрөг төлсөн, үлдэгдэл төлбөрт газар оролцуулан шилжүүлэхээр тохиролцсон ...” гэх тайлбар зэргүүдээр гэрээний талууд орон сууцны зориулалтаар баригдаж байгаа барилгаас тодорхой орон сууцыг худалдаж, худалдан авахаар тохиролцсон нь тогтоогдож байх тул талуудын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт заасан худалдах худалдан авах гэрээний эрх зүйн харилцаа үүссэн байна. Энэ талаар хийсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв.

Зохигчдын хооронд байгуулагдсан дээрх гэрээг Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заасан. Талууд 2016 оны 8 дугаар сарын 26-ны өдрийн орон сууц захиалах, гүйцэтгэх гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байна.

 

Мөн гэрээний 2.1-д захиалагч “2016 оны 9 сардаа багтаан төлбөрийн 91,6 хувь буюу 109 538 000 төгрөгийг төлөх, уг төлбөрт .... 244 м.кв амины хашааны зориулалттай газрыг “М” ХХК-д шилжүүлснээр хүчин төгөлдөр болно” гэх тохиролцоо биелэгдээгүй, гэрээний уг заалт нь хүчин төгөлдөр бус байна.

 

Тодруулбал, газар эзэмшигч нь эрхийн гэрчилгээгээ бусдад шилжүүлэх тохиолдолд газар эзэмшүүлэх тухай шийдвэр гаргасан этгээдийн зөвшөөрлийг авах эрхтэй, харин эрхийн гэрчилгээгээ шилжүүлэх тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгүүлэх үүрэгтэй, эрхийн гэрчилгээ шилжүүлэх тухай хүсэлтийг тухайн шатны Засаг дарга хүлээн авах талаар Газрын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлийн 35.1.4, 35.3.6, 38 дугаар зүйлийн 38.3 дах хэсэгт заасан. Маргаан бүхий газрыг Сонгинохайрхан дүүргийн Засаг дарга И.Бд амины хашааны зориулалтаар 15 жилийн хугацаатай эзэмшүүлэхээр олгосон байна. Тэрээр 2015 оны 3 дугаар сарын 07-ны өдөр хариуцагч И.Бд түүний нэрийн өмнөөс газрыг бусдад шилжүүлэх, гэрээ хэлцэлд төлөөлөн гарын үсэг зурах эрхийг итгэмжлэлээр олгосон боловч газар эзэмших эрхийг орон сууцны төлбөрт тооцон өгөх эрхийг олгоогүй байна.

 

Газрыг гэрээнд заасан зориулалт, нөхцөл, болзлын дагуу хуулиар зөвшөөрсөн хүрээнд өөрийн мэдэлд байлгахыг газар эзэмших эрх гэх бөгөөд тус газрыг өмчлөлийн биш эзэмшлийн зориулалтаар олгосон ба газар эзэмшигч нь эрхийн гэрчилгээгээ бусдад шилжүүлэх тохиолдолд хуульд заасан дээрх журмын дагуу зохих этгээдээс зөвшөөрөл авч, бүртгэл хийлгэх үүргээ хэрэгжүүлээгүй байна.   

 

Энэ талаар нэхэмжлэгч талын “... газрыг захиран зарцуулах итгэмжлэл авснаар газар эзэмших эрх шилжиж, гэрээний үүргээ биелүүлсэн гэж үзэхгүй, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэхдээ зохих газраас зөвшөөрөл авах ёстой байсан” гэх тайлбарыг буруутгах боломжгүй байна. 

 

Хариуцагч нь газрын гэрчилгээ нэхэмжлэгчид байсан учраас холбогдох этгээдэд нь хандаж чадаагүй, нэхэмжлэгч эрхээ хэрэгжүүлэх боломжийг олгоогүй гэж тайлбарладаг. Гэтэл нэхэмжлэгчийн зүгээс хариуцагчийг хуульд заасан үүргээ хэрэгжүүлэхэд ямар нэгэн байдлаар саад болсон, хориг тавьсан үйл баримт хэргийн баримтаар тогтоогдоогүй, маргаан бүхий газрын гэрчилгээ нэхэмжлэгчийн эзэмшилд байсан нь хариуцагчийг хуулиар хүлээсэн эрхээ хэрэгжүүлэх, үүргээ биелүүлэхгүй байх хүндэтгэн үзэх шалтгаан биш тул энэ талаарх гомдлыг хангах үндэслэлгүй.

Хариуцагчийн “нэхэмжлэгч компанийн захирал Н.Эд гэрээ байгуулах үед тус газрын баруун захаар дулааны төв шугам явж байгаа талаар хэлж байсан, анхнаасаа газрын доогуур шугам явж байгаа гэдгийг мэдэж байсан учраас гэрээ байгуулсан, өөрсдөө зохицуулна гэж байсан, нэхэмжлэгч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйн улмаас учирсан үр дагаварыг хариуцахгүй” гэх татгалзал үндэслэлгүй байна.

 

Хэргийн 1 дүгээр хавтасны 64-66 дугаар тал дахь Нийслэлийн хот байгуулалт, хөгжлийн газраас ирүүлсэн албан бичиг, газрын масштаб зургаар маргаан бүхий 244 м.кв газар нь “Х” ХХК-ийн Ханын материал орчмын авто замын трасс, дулааны 2*400 мм-ийн голчтой шугам, 10кВ-ийн цахилгаан дамжуулах кабель шугам, газар доорх холбооны шугам болон бохирын 500 мм-ийн голчтой шугамуудтай тус тус давхцалтай болох нь тогтоогдсон.

 

Шүүх хуралдааны явцад нэхэмжлэгч тал “ ... гэрээ байгуулах үед Н.Э захирал газар дээр очиж үзсэн .., том хашаа барьчихсан, баруун захаар нь шугам байгаа гэж тайлбарласан гэсэн, кадастрын зургийг нь хараагүй байх ..,”, хариуцагчийн “ ... газрын баруун талаар шугам явж байгаа талаар Н.Э захирал мэдэж байсан, Энхмаа захирал хэлэхдээ чи бид хоёрын асуудал биш, мэддэг инженерүүд нь шийдэж зохицуулдаг гэсэн ..,” гэх тайлбараас үзэхэд зохигчдын хэн аль нь гэрээ байгуулах үед тус газрын баруун хэсгээр дулааны шугам явдаг гэсэн төсөөлөлтэй байсан байна. Харин уг шугам нь маргаан бүхий газартай давхцалтай талаар мэдээгүй байжээ. /1хх239-240/

 

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.2, 220.3 дах хэсэгт зааснаар гэрээ байгуулах үндэслэлийн талаар талуудын төсөөлөл буруу байсан бол түүнийг гэрээ байгуулах нөхцөл байдал өөрчлөгдсөнтэй адилтгаж үзэх бөгөөд талууд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд гэрээг зохицуулах арга хэмжээг тэргүүн ээлжинд авах үүрэгтэй.

 

Нэхэмжлэгчийн “хариуцагчид төлбөрийг графикийн дагуу хувааж төлөх, эсвэл ипотекийн 8 хувийн зээлд хамрагдаж төлөх саналыг амаар удаа дараа тавьсан боловч  хүлээж аваагүй” гэх тайлбарыг хариуцагч баримтаар няцаагаагүй. Шүүх талуудын тайлбар, гэрч М.Х, Х.Б нарын мэдүүлгийг харьцуулан үзэж гэрээ байгуулах үндэслэл болсон нөхцөл байдал гэрээ байгуулагдсаны дараа өөрчлөгдсөн, талуудын төлбөр төлөх нөхцөлийн талаар анхны тохиролцоо биелэгдэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн боловч гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах нэхэмжлэгчийн хүсэлтийг хариуцагч зөвшөөрөөгүй гэж дүгнэснийг буруутгах үндэслэлгүй. Шүүх Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.2 дах хэсгийг зөв тайлбарласан хэрэглэсэн байна. Хариуцагчийн энэ талаар гаргасан гомдол, тайлбар үндэслэлгүй.

Иргэний хуулийн 220 дугаар зүйлийн 220.4 дэх хэсэгт зааснаар гэрээг өөрчлөгдсөн нөхцөл байдалд зохицуулах боломжгүй, эсхүл нөгөө тал нь зөвшөөрөөгүй бол эрх ашиг нь хөндөгдсөн тал гэрээнээс татгалзах эрхтэй боловч талуудын байгуулсан гэрээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1. 56.1.8-т заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэл байна.

 

Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй талаар Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт заасан. Нэхэмжлэгч  “М” ХХК маргааны зүйл болох орон сууцны өмчлөгч болох нь Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн ..... дугаарт бүртгэгдсэн гэрчилгээгээр тогтоогджээ./1хх218/ Хөрөнгөө чөлөөтэй эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах нь өмчлөгчийн эрх байдаг тул түүний хүсэл зоригоос гадуур эд хөрөнгийг нь эзэмшиж байгаа этгээдийн эзэмшил хууль бус байна.

 

Дээр дурьдсан үндэслэлээр хариуцагчийн сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэх үндэслэлгүй бөгөөд анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийжээ. Иймд хариуцагчийн “шүүх хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэсэн, маргааны үйл баримтад үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй, нэг талыг баримталсан” гэх давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдрийн 184/ШШ2021/02664 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 825 840 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119.4, 119.7 дах хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

   ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Д.ЦОГТСАЙХАН

                  ШҮҮГЧИД                                  Ш.ОЮУНХАНД

                                                                                             А.МӨНХЗУЛ