Х х б- ХХК-ийн

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

     Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Г.Даваадорж даргалж, Ш.Оюунханд, Д.Цогтсайхан нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн 101/ШШ2021/03995 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Х х б- ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй, хариуцагч Ц.Б-д холбогдох орон сууц албадан чөлөөлүүлэх тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Цогтсайхан илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Чинзориг, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ю.Сэвлэгмаа, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Г.Шинэцэцэг нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, үндэслэлийн агуулга: Юу Би Эйч проперти ХХК нь Х х б- ХХК-тай 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдөр 1,4 хувийн хүүтэй 36 сарын хугацаатай зээлийн гэрээ байгуулж, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15-р хороолол, Хаппи таун хотхоны 71, 72, 73 тоот орон сууцнуудыг хуульд заасны дагуу барьцаалж үүргийн гүйцэтгэлийг баталгаажуулсан. Юу Би Эйч проперти ХХК нь зээлийн гэрээний үүргээ хугацаандаа биелүүлээгүй учир барьцаанд байсан үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн өмчлөх эрхийг 2018 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдрийн банкны зээлийн өр төлбөрт тооцон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээний дагуу банкны өмчлөлд шилжүүлж, барьцааны болон зээлийн гэрээний үүрэг дуусгавар болсон.

Банкны өмчлөлд шилжсэн орон сууцнууд дунд харилцагчийн оршин сууж байгаа 72 дугаар байрны 227 тоот орон сууц байдаг бөгөөд Х х б- ХХК нь дээрх орон сууцны өмчлөх эрхийг О.Өрнөхбаяр гэх хүнээс шилжүүлэн авсан. Иргэний хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.3 дахь хэсэгт заасан эрх шилжүүлэгч нь өмчлөгч бус этгээд байсан ч улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн бол өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээдийн хувьд уг эрхийг шилжүүлж байгаа этгээд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байна. Иймд Хаппи таун хотхоны 72 байрны 227 тоот орон сууцнаас хариуцагчийг албадан чөлөөлж өгөхийг даалгаж шийдвэрлэж өгнө үү. Байгууллагын хурлын шийдвэрээр одоо амьдарч байгаа иргэдийн зээлийг шуурхай судалж, зээлд хамруулахаар шийдвэрлэсэн тул эвлэрэхэд бэлэн байгаа гэжээ.  

2. Хариуцагчийн хариу тайлбар, татгалзлын агуулга: Нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Миний бие иргэн О.Өрнөхбаяр гэж хүнтэй гэрээ байгуулж, орон сууцны тодорхой төлбөрийг төлсөн бөгөөд одоо энэ хүн олдохгүй байгаа тул мөнгөө ч авч чадахгүй байгаа. Биднийг энэ орон сууцыг худалдаж авч байх үед өмчлөх эрхийн гэрчилгээ О.Өрнөхбаярын нэр дээр гарсан байсан. Биднийг банкны зээлд хамруулж өгнө гэж гэрээгээр тохиролцсон. Энэ байр Х х б- ХХК-ийн нэр дээр шилжсэнийг мэдээгүй. Энэ талаар бидэнд огт хэлээгүй. Бид зээл бүтэж байгаа эсэх талаар олон удаа О.Өрнөхбаяр болон Улаанбаатар банкны эрх бүхий ажилтантай холбогдож асуухад түр хүлээж бай л гэдэг зүйл яригддаг. Одоо Юу би эйч проперти ХХК нь эзэнгүй, хариуцах хүнгүй байна. Энэ хүнтэй байгуулсан зээлийн гэрээ цуцлагдаагүй байхад гэнэт Х х б- ХХК-наас орон сууцыг чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргаж байгааг зөвшөөрөхгүй. Зээлд хамруулна гэж байгаа боловч энэ шийдвэр нь 3 сарын дотор гарахгүй бол бид нарыг орон сууцнаас гаргах нөхцөл байдал үүсэх тул эвлэрэх боломжгүй. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Х х б- ХХК-ийн хариуцагч У.Бат-Өлзийд холбогдуулан гаргасан Баянзүрх дүүрэг, 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол-2 /13342/, хд 72 дугаар байр, 227 тоотод байрлах 2 өрөө орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1-д тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүх Ц.Б-д эзэмших эрх олгож буй хэлцэл нь Ю.Сэвлэгмаа болон О.Өрнөхбаяр нарын хооронд 2018 оны 08 дугаар сарын 14-ний өдөр байгуулагдсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ гэж дүгнэсэн. Уг гэрээ нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан байна. Тодруулбал, Ю.Сэвлэгмаа болон О.Өрнөхбаяр нарын хооронд байгуулсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ нь худалдан авагч Ю.Сэвлэгмаад зөвхөн эзэмших эрхийг олгож буй хэлцэл бус өмчлөх (эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах) эрхийг шилжүүлэх гэрээ юм. Бусдад өмчлөх эрхийг бий болгож буй гэрээ нь Иргэний хуулийн III дэх хэсэгт буюу Бусдын өмчлөлд хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон гэрээний үүрэг хэсэгт зохицуулагдсан байдаг бол бусад этгээдэд эзэмших эрхийг бий болгож буй гэрээ нь Иргэний хуулийн II дэд хэсэг буюу Бусдын эзэмшил, ашиглалтад хөрөнгө шилжүүлэхтэй холбогдсон гэрээний үүрэг хэсэгт зохицуулсан байдаг. Талуудын хооронд байгуулагдсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ-ний зүйл нь үл хөдлөх хөрөнгө байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасны дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр шинэ өмчлөгчид үүсэхээр байна.

Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсанаар Ц.Б-д эзэмших эрх үүссэн буюу Ц.Бат- Өлзий нь хууль ёсны эзэмшигч гэж үзэх үндэслэлгүй. Учир нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээ нь дан ганц эзэмших эрх олгоход чиглэгдээгүй. Иймд Ц.Б-г тухайн орон сууцыг эзэмших эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авсан, хууль ёсны эзэмшигч гэж дүгнэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль зүйн үндэслэлгүй байна. Өөрөөр хэлбэл, Ю.Сэвлэгмаа нь худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмших эрхтэй байхын тулд эхлээд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж авсан байх шаардлагатай буюу худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр гэрээний зүйлийн өмчлөх эрхийг олж авахгүйгээр эзэмших эрхийг дангаар нь олж авах боломжгүй юм. Ю.Сэвлэгмаа нь Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасны дагуу маргаан бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг олж аваагүй байх тул О.Өрнөхбаяртай байгуулсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу тус үл хөдлөх эд хөрөнгийг эзэмших эрхгүй байна.

Ийнхүү Х х б- ХХК нь Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 72 дугаар байрны 227 тоот орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч бөгөөд Иргэний хуулийн 106.1 дэх хэсэгт заасны дагуу орон сууцаа У.Бат-Өлзийгийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулахаар шаардах эрхтэй байхад нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр үндэслэл бүхий болоогүй гэж үзэж байна. Ю.Сэвлэгмаа нь Худалдах, худалдан авах гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс учирсан хохирлоо О.Өрнөхбаяраас шаардах эрх нь нээлттэй байхад хэт нэг талыг барьсан шийдвэр гаргасан. Иймд нэхэмжлэлийг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

5. Хариуцагчаас давж заалдах гомдолд гаргасан хариу тайлбартаа: О.Өрнөхбаяртай байгуулсан худалдах, худалдан авах гэрээг хүчингүй болгосон зүйл байхгүй. Иймээс өнөөдрийг хүртэл хугацаанд орон сууцыг эзэмшиж, ашигласан бөгөөд худалдах, худалдан авах гэрээгээр эзэмших эрх үүсч, 15,000,000 төгрөг төлсөн. Харин цаашид банкны зээлийг нь хэн хариуцаж олгох нь маргаантай байгаа. Иймд анхан шатны шүүхээс Ц.Б-г шударга эзэмшигч гэж тогтоосон нь үндэслэлтэй. Нэхэмжлэгч тал өмчлөгч биш. Анхан шатны шүүх өмчлөх эрхээ аваагүй байхад эзэмшигч гэж шийдвэрлэсэн нь буруу гэж гомдол гаргасан байна. Тэгэхээр эхлээд эзэмших эрхийг өөрөө шударгаар олж авсан. Х х б- ХХК өмчлөх эрхийг шилжүүлж авсан бол оршин суугчдад мэдэгдээгүй нь хууль бус юм. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлын хүрээнд хэргийг хянав.

2. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтад үндэслэн зохигчдын хооронд үүссэн маргааны талаар үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж чадаагүй байх тул нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангаж, шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй байна.

3. Нэхэмжлэгч Х х б- ХХК нь хариуцагч Ц.Б-д холбогдуулан Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 72 дугаар байрны 227 тоот орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл гаргаж, үндэслэлээ Юу би эйч проперти ХХК нь тус банкны байгуулсан зээлийн гэрээний үүргээ гүйцэтгээгүй тул барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулж, дээрх орон сууцны өмчлөх эрхийг О.Өрнөхбаяраас шилжүүлэн авч, өмчлөх эрхээ улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн, шударга өмчлөгч гэсэн агуулгаар тайлбарлажээ. /хх1-2, 61-65/

Хариуцагч Ц.Б- нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, татгалзлын үндэслэлээ О.Өрнөхбаяртай орон сууц, худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, урьдчилгаа төлбөр төлсөн, үлдэх төлбөрийг банкны зээлээр төлөхөөр тохиролцсон, Х х б- ХХК болон Юу би эйч проперти ХХК-аас орон сууц бусдад шилжсэн талаар бидэнд мэдэгдээгүй, худалдах, худалдан авах гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа гэсэн агуулгаар тайлбарласан байна. /хх-28, 61-6/

4. Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол, 72 дугаар байрны 227 тоот орон сууцны өмчлөгчийн шаардах эрх зохигчдын хоорондох маргааны зүйл болжээ.

5. Нэхэмжлэгч Х х б- ХХК, Юу би эйч проперти ХХК нарын хооронд 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдрийн №ЗГ/сс160506007-5 дугаар зээлийн гэрээ /хх8-11/ байгуулагдсан байна.

Мөн Х х б- ХХК болон О.Өрнөхбаяр нарын хооронд №ЗБ/СС160506007-5-12 дугаар барьцааны гэрээ, 2018 оны 10 дугаар сарын 31-ний өдөр Банкны зээлийн өр төлбөрт тооцон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх шилжүүлэх гэрээ тус тус байгуулагдаж, О.Өрнөхбаяр нь Юу би эйч проперти ХХК-ийн 2016 оны 05 дугаар сарын 06-ны өдөр байгуулсан дээрх №ЗГ/СС160506007-5 тоот зээлийн гэрээний өр төлбөрийн тодорхой хэсэгт тооцуулахаар үл хөдлөх хөрөнгийн 000680066 тоот гэрчилгээтэй, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204078430 дугаарт бүртгэгдсэн, Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 хороолол, /13342/ хд 72 дугаар байрны 227 тоот орон сууцыг 103,248,000 төгрөгөөр тооцон банкны өмчлөлд шилжүүлэх, банк тус хөрөнгийг өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авч, зээлийн өр төлбөрийг барагдуулахаар харилцан тохиролцсонооор нэхэмжлэгч нь дээрх орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр бүртгэгдэж, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2204078430, өмчлөх эрхийн №000681534 дугаартай гэрчилгээ олгогдсон үйл баримт тогтоогдсон байна. /хх 7, 12-14, 16-17/

6. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэгч Х х б- ХХК-ийг дээрх 227 тоот орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч бөгөөд бусдын хууль бус эзэмшлээс өөрийн хөрөнгийг шаардах эрхтэй гэж дүгнэсэн атлаа тухайн хөрөнгө бусдын эзэмшилд хууль ёсны дагуу шилжсэн эсэхэд буруу дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэл бүхий болж чадаагүй байна.

7. Зохигчдын хоорондох маргааны зүйл болсон орон сууцны өмчлөх эрх Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно гэж заасны дагуу нэхэмжлэгч Худалдаа, хөгжлийн банк ХХК-д шилжсэн байхаас гадна хариуцагчаас орон сууцны төлбөрт 15,000,000 төгрөг төлсөн, зээлийн өр төлбөрт шилжсэн гэдгийг мэдээгүй гэх тайлбараа баримтаар нотлоогүй тул хариуцагч Ц.Б-г Х х б- ХХК-ийн өмчлөлийн орон сууцанд хууль бусаар оршин сууж байгаа гэж үзэх үндэслэлтэй.

Иймд нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцаа бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй, хариуцагч Ц.Б- нь бусдын өмчлөлийн орон сууцыг чөлөөлж өгөх үүрэгтэй байх тул нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 02-ны өдрийн 101/ШШ2021/03995 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 дугаар хороолол /13342/, хд 72 дугаар байр, 227 тоот орон сууцыг Ц.Б-гийн хууль бус эзэмшлээс албадан чөлөөлсүгэй гэж өөрчлөн найруулж,

2 дахь заалтад үлдээсүгэй гэснийг үлдээж, хариуцагч Ц.Б-гөөс 70,200 төгрөг гаргуулж, нэхэмжлэгч Х х б- ХХК-д олгосугай гэж нэмж өөрчилж, шийдвэрийн бусад хэсгийг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид нэхэмжлэгчийн төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Г.ДАВААДОРЖ

ШҮҮГЧИД Ш.ОЮУНХАНД

Д.ЦОГТСАЙХАН