2026         03           03                                    128/ШШ2026/0213

 

 

 

                              МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Халиуна даргалж, тус шүүхийн хуралдааны 1 дүгээр танхимд хийсэн нээлттэй шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: О ХХК /РД:/,

Хариуцагч: Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл,

Гуравдагч этгээд: С ХХК /РД:2392089/,

Маргааны төрөл: 2014 онд газар эзэмших эрхийг бусдад шилжүүлсэн шийдвэрийг 2025 онд хүчингүй болгосон газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн шийдвэртэй маргасан захиргааны хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Р.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.А, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.С, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Б. нар оролцож, шүүх хуралдааны тэмдэглэлийг нарийн бичиг З.Өлзийдүүрэн хөтлөв.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэг. Нэхэмжлэлийн шаардлага:  С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар захирамжийн холбогдох хэсгийг С ХХК-ийн гомдлоор хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгуулах.

Хоёр. Маргаж буй үндэслэл, талуудын тайлбар:

2.1. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ: “Манай О ХХК нь 2012 онд өөрийн барилгын зүүн талд өргөтгөл хийхээр болж, тухайн үед өөрийн хамаарал бүхий А ХХК-ай харилцан тохиролцож, өөрийн өмнөөс С ХХК, иргэн Б.Ч, С.М******* нартай харилцан тохиролцож гэрээ байгуулахыг зөвшөөрч, тэдний газраар хөрөнгө оруулалт хийсэн тохиолдолд О ХХК нь бусад бүх хөрөнгийг нь гаргаж өргөтгөлийн ажлыг хийж гүйцэтгэхээр болсон байдаг.

Тийм ч учраас А ХХК нь 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр 1 тоот "Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ"-г С ХХК-тай байгуулсан байдаг. Талуудын харилцан тохиролцсоноор С ХХК нь өөрийн газраар хөрөнгө оруулалт хийснээр тухайн газарт баригдсан барилгын 1 давхрын 72 м.кв, 2 давхрыг 100 хувь, 3 дугаар давхрын 99.6 м.кв талбайг өмчлөхөөр болсон байдаг юм.

Нэгэнт талууд О ХХК-ийн хөрөнгөөр босох өргөтгөлийн барилгыг бариулахаар тохиролцсон байсан тул үүнийг баталгаажуулж, О ХХК, С ХХК, иргэн Б.Ч, С.М******* нар нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр Хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан байдаг. Тус гэрээний 1-р зүйлийн 1.1 болон 1.2-т зааснаар талууд хамтран хөрөнгө оруулж 5 давхар барилга барих, талуудаас оруулах хөрөнгийг өмнө байгуулсан хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр зохицуулахаар харилцан тохиролцсон байдаг.

Өөрөөр хэлбэл, С ХХК нь өөрийн эзэмшлийн 120 м.кв газраа шилжүүлэхийг дээрх гэрээнүүдээр зөвшөөрсөн байдаг учраас Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай" тоот захирамжаар О ХХК-д С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг шилжүүлж шийдвэрлэсэн байдаг.

Манай О ХХК нь А ХХК-ийн гэрээний үүргийг үргэлжлүүлэн, талуудтай гэрээ байгуулан өөрсдөөсөө ихээхэн хэмжээний санхүүжилт гаргаж, маргаан бүхий газар дээрх дуусаагүй барилгыг барьсан байдаг.

Дээрх гэрээнүүдэд зааснаар талууд өөрсдийн оруулсан хөрөнгийн хэмжээнд ашгийг хүртэж, эрсдэлийг хариуцахаар тохиролцсон байдаг нь тодорхой харагдана.

Тийм учраас С ХХК-ийн маргаан бүхий газарт 2012 оноос эхлэн барилга барьж байсныг С ХХК буюу тухайн үеийн гүйцэтгэх захирал болох Л.С нь үүнийг маш сайн мэдэж байсан учраас тухайн үед газар эзэмших эрхээ зөрчигдсөн гэж гомдол санал гаргаж байгаагүй болно. Тухайлбал, маргаан бүхий газарт 2012 оноос эхэлж баригдаж байсан барилга нь нүдэнд илэрхий харагдахуйц байсан байхад, барилга бариулах зорилгоор газраа бусдад огт шилжүүлээгүй, түүнийг мэдээгүй мэтээр худал ярьж 11, 12 жилийн дараа маргаан үүсгэж, Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан тас зөвлөлд гомдол гаргасан байдаг.

С ХХК нь Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн "Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” тоот захирамж өөрт холбогдох хэсгийг Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6-д заасны дагуу "Захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй" гэж үзэн илт хууль бус болох тогтоолгохоор гомдол гаргасан байдаг.

Гэтэл Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь өөрийн гаргасан Дүгнэлтийнхээ 1-р зүйлд "Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн "Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” тоот захирамжийн О ХХК-д 1126 м.кв талбай шилжүүлсэн бүртгэлээс С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг шилжүүлж шийдвэрлэснийг хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь ханган шийдвэрлэж, манай компанийн газар эзэмших эрхийн тодорхой хэсгийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн болно.

Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлт нь манай О ХХК-ийн гэрээ хэлцлийн дагуу шударгаар олж авсан газрын тодорхой хэсгийг хуульд нийцэхгүй, хууль бус шийдвэрээр хүчингүй болгож, цаашид газрыг ашиглаж, эзэмшиж чадахгүй болгон, газар эзэмших эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг илтэд зөрчиж байхаас гадна тухайн газар дээр баригдаж буй барилгыг нураах, буулгах зэргээр ихээхэн хэмжээний хохирлыг нэхэмжлэгчид үүсгэх бодит нөхцөлийг бүрдүүлж байна.

Иймд дараахь үндэслэлээр Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг эс зөвшөөрч, 2025 оны 12 дугаар сарын 19-ний өдөр дүгнэлтийг хүлээн авч танилцаад, хуульд заасан хугацааны дотор буюу энэхүү дүгнэлтийн дүгнэх хэсгийн 3-р зүйл болон Газрын тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60³.6-д заасны дагуу шүүхэд хандан нэхэмжлэл гаргаж байна. Үүнд:

Хөөн хэлэлцэх хугацаа дуусгавар болсон тухайд:

С ХХК нь одоогоос 11 жилийн өмнө гаргасан Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн тоот захирамжийн өөрийн газартай холбогдох хэсгийг хүчингүй болгох гомдол гаргахдаа Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6-д заасан "Захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй" гэсэн захиргааны актыг илт хууль бус болох хуулийн зүйл, заалтыг үндэслэл болгосон байна.

Хэрэв Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны тоот захирамжийн холбогдох хэсгийг хүчингүй болгох асуудал ярьж байгаа бол энэ нь хууль бус актын хувьд яригдах болохоос илт хууль бус актын хувьд хүчингүй болгох асуудал яригдахгүй юм. Хууль бус гэж үзэх тохиолдолд хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал зайлшгүй яригдана. Гэтэл гомдол гаргагч нь өнөөдрийг хүртэл хугацаанд буюу тухайн захиргааны акт гараад 11 жил болсон байхад О ХХК-д газар эзэмших эрхээ шилжүүлснийг огт мэдээгүй гэж үзэн, хүчингүй болгуулах шаардлага гаргаж байгаа нь хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацааг зохицуулсан зохицуулалттай нийцэхгүй байхад Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь энэхүү нөхцөл байдлыг огт анхаарч үзээгүй.

Тухайлбал, С ХХК нь Баянзүрх дүүргийн Засаг даргын 2011 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн тоот захирамжаар маргаан бүхий газрын эзэмших хугацааг 5 жилээр сунгуулсан байдаг. Өөрөөр хэлбэл С ХХК-ийн газар эзэмших эрх нь 2016 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдөр дуусгавар болох үед хуульд заасны дагуу газар эзэмших эрхээ сунгуулах ёстой бөгөөд энэ тохиолдолд газар нь өөр этгээдэд шилжсэн болохыг мэдэх бүрэн боломжтой юм. Энэхүү хугацаанаас хойш тоолоход хүртэл 8, 9 жил өнгөрсний дараа гомдол гаргаж байгаа нь хуульд нийцэхгүй байхад манай газар эзэмших эрхийн тодорхой хэсгийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн нь хууль бус байгаа юм.

Хэрэв илт хууль бус болохыг тогтоолгох гэж байгаа бол 2014 онд гаргасан Засаг даргын захирамжийн хувьд тухайн үед хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан 2002 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1-д заасны дагуу "хуульд өөрөөр заагаагүй бол иргэн, хуулийн этгээд захиргааны байгууллага, албан тушаалтны захиргааны хууль бус акт нь түүний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн гэж үзвэл холбогдох захиргааны актыг хүлээн авснаас, эсхүл мэдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор тухайн байгууллага, албан тушаалтныг шууд харьяалах дээд шатны захиргааны байгууллага, албан тушаалтанд гомдлоо гаргана" гэж зохицуулалт үйлчилнэ. Энэхүү хуулийн зохицуулалтын дагуу мөн адил гомдлоо тухайн үед нь гаргаж шийдвэрлүүлэх ёстой байсан. Түүнээс биш захиргааны актыг илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор хэзээ ч гомдол гаргаж болно гэсэн одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж буй Захиргааны ерөнхий хуулийг буцаан хэрэглэх хуулийн үндэслэл байхгүй болно.

Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3-д зааснаар "Захиргааны байгууллага энэ хуулийн 48.2.1, 48.2.2, 48.2.3, 48.2.5-д заасан тохиолдолд захиргааны актыг гаргасан өдрөөс хойш таван жилийн дотор хүчингүй болгож болно" гэж зохицуулсан зохицуулалт Нийслэлийн газрын маргаан зохицуулах Зөвлөлд хамааралтай зохицуулалт болохыг анхаарч үзсэнгүй.

Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн дүгнэлт нь зөрчилтэй гарсан тухайд.

Захиргааны актыг илт хууль бус, хууль зөрчсөн хэмээн ялгамжтай авч үздэг бөгөөд хэн ч харсан илэрхий алдаатай, тухайн актыг гаргах хуулийн ямар ч үндэслэлгүй, эрх зүйн алдаатай тохиолдолд илт хууль бус болохыг тогтоох ба ийм захиргааны акт анхнаасаа хүчин төгөлдөр бус буюу гарсан цагаасаа эрх зүйн үйлчлэлгүй байдаг.

Харин хууль зөрчсөн хэдий ч гомдол, нэхэмжлэл гарч шийдвэрлэгдэх хүртэл хүчин төгөлдөр мөрдөх боломжтой актыг хууль зөрчсөнд тооцон хүчингүй болгодог. Энэ тохиолдолд хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацаа зайлшгүй яригдана.

Маргаан бүхий захиргааны акт болох Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн тоот захирамж нь гарахдаа Монгол Улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 29 дүгээр зүйлийн 29.2, Газрын тухай хуулийн 21 дүгээр зүйлийн 21.2.3, 38 дугаар зүйлийн 38.4 дэх хэсгийг тус тус үндэслэл болгосон байдаг. Энэхүү үндэслэлүүдээс харахад газар эзэмших эрх олгох, эзэмших эрхийг шилжүүлэх зэрэг захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэлүүдээ маш тодорхой дурдсан байхаас гадна эдгээр эрхүүд нь хуулиар зохицуулагдсан, одоог хүчин төгөлдөр хэвээр үйлчилж байна.

Өөрөөр хэлбэл, Нийслэлийн Засаг дарга нь газар эзэмших эрх олгох, дуусгавар болгох, эзэмших эрхийг бусдад шилжүүлэх, энэхүү эрхүүд нь хууль эрх зүйгээр зохицуулагдсан эрх бүхий этгээд болно.

Нөгөөтээгүүр Нийслэлийн Засаг дарга нь тухайн харилцааг хуулиар зохицуулаагүй байхад болон хуулиар тогтоосон хязгаарлалтыг зөрчих, түүнчлэн хуулиас гадуур нэмэлт хязгаарлалт тогтоож бүрэн эрхээ хэтрүүлсэн зэрэг асуудал байх тогтоогддоггүй болно.

Гомдол гаргагчийн гомдлын шаардлагын хууль зүйн үндэслэл болгон тодорхойлж буй Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6-д "захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй" гэх нөхцөл нь маргаан бүхий захиргааны акт гарах цаг хугацаанд хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан Монгол Улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хууль, Газрын тухай хуулиар газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх бүрэн эрхтэй байгаа тул илт хууль бус захиргааны акт гэж үзэх хуулийн үндэслэл байхгүй байсан болно

Гэтэл Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн хуралдаанаараа хууль бус акт болон илт хууль бус актын ялгаа, заагийг тодорхой болголгүй хооронд нь хольж хутган Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн тоот захирамжийн холбогдох хэсгийг илт хууль бус акт гэж шийдвэрлэж танилцуулсан атлаа бичгээр гаргасан дүгнэлтээрээ актын холбогдох хэсгийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн нь ойлгомжгүй, зөрчилтэй, хууль бус байдаг.

Иймд Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгож өгнө үү.” гэжээ.

2.2. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Р.Б шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “...О ХХК нь 2012 онд өөрийн барилгын зүүн талд өргөтгөл хийхээр болсон. Тухайн үед өөрийн хамааралтай компани болох А ХХК-тай харилцан тохиролцсон. Өөрийн нэрийн өмнөөс С ХХК, иргэн Б.Ч, иргэн С.М******* нартай харилцан тохиролцож гэрээ байгуулахыг зөвшөөрсөн. Тэд нар газраараа хөрөнгө оруулсан тохиолдолд О ХХК нь бусад бүх зардал хөрөнгийг гаргаж, өргөтгөлийн ажлыг хийж гүйцэтгэхээр болсон. 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдөр С ХХК болон А ХХК хоорондоо хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээг байгуулсан. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээгээр тухайн газарт баригдсан барилгын нэг давхрын 72 м.кв, гуравдугаар давхрын 99.6 м.кв-ыг С ХХК өөрийн эзэмшилд авч хөрөнгө оруулалт хийхээр болсон.

2012 оноос эхлээд энэ ажил явагдсан. Хөрөнгө оруулалтын гэрээний дагуу 2012 онд С ХХК-ийн газар дээр тухайн объект барилга нь баригдаад эхэлсэн. О ХХК нь С ХХК, иргэн Б.Ч, иргэн С.М******* нартай нартай 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан. Тус гэрээний 1 дүгээр зүйлийн 1.1, 1.2-т “талууд хамтран хөрөнгө оруулж, таван давхар барилга барих, талуудаас өмнө нь байгуулсан хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр зохицуулна” гэж заасны дагуу харилцан тохиролцоод гэрээ байгуулсан. Энэ хоёр гэрээ одоо хүртэл хүчин төгөлдөр байгаа.

Маргаан бүхий газарт дуусаагүй барилга баригдсан байгаа. 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн Нийслэлийн Засаг даргын тоот захирамж гарсан. Өөрөөр хэлбэл, О ХХК нь С ХХК-ийн эзэмшлийн 120 м.кв газрыг шилжүүлэн нэгтгэх тухай захирамж гарсан. 2012 оноос хойш баригдсан барилга нь 5 давхар дээрээ явж байгаа. Дуусаагүй барилга байгаа. Гэрээний дагуу С ХХК өөрөө тодорхой хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгүүдийг авна гэж тохиролцсон. Гэтэл одоо энэ гэрээг огт мэдээгүй мэтээр газар эзэмших эрхийг шилжүүлсэн гэдгээ зөвшөөрөхгүй байгаа. Бид нар мэдээгүй байхад нь газар эзэмших эрхийг нь шилжүүлж авсан байна гээд огт үндэслэлгүй зүйл 10 гаруй жилийн дараа ярьж байна. 10 гаруй жилийн дараа Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд гомдол гаргасан. Маргаан таслах зөвлөл уг гомдлыг хангаж шийдвэрлэсэн.

Бид нар Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн шийдвэрийг ямар үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй байна вэ гэвэл маргаан таслах зөвлөл нь хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудлыг огт анхаарч үзээгүй. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд эрх зөрчигдсөн буюу зөрчлийг мэдэгдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор холбогдох байгууллагуудад гомдлоо гаргаж шийдвэрлүүлэх эрхтэй гэж заасан байдаг. С ХХК нь 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдөр газраа эзэмших эрхээ хуульд заасны дагуу шилжүүлж өгсөн. Үүнээс хойш 11 жилийн дараа гомдол гаргасан байна. Энэ нь Захиргааны ерөнхий хууль болон Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн үндсэн заалтуудтай нийцэхгүй зөрчиж байна гэж  үзэж байна.

С ХХК нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6-д заасны дагуу захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй гэж үзэж гомдол гаргасан байдаг. Энэ үндэслэлээр хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал яригддаггүй. Энэ үндэслэлийн дагуу гаргасан гомдлыг маргаан таслах зөвлөл илт хууль бус гэж дүгнээгүй. Хүчингүй болгосон. Хэрвээ хүчингүй болгож байгаа асуудал байгаа бол хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал зайлшгүй яригдах ёстой. Хуульд заасан хугацаанд гомдол гаргах ёстой асуудал яригдана. Тухайн үед хүчин төгөлдөр үйлчилж байсан Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуульд хэрвээ эрхээ зөрчигдсөн гэдгийг мэдсэн бол 30 хоногийн дотор дээд шатны байгууллагад гомдол гаргах эрхтэй гэж заасан байдаг. Энэ хугацаа зөрчигдсөн. Одоо хэрэгжиж байгаа Захиргааны ерөнхий хууль болон Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд мэдэгдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор гомдлоо гаргах ёстой гэж заасан байдаг. Энэ хуулийн зүйл заалт маш ноцтойгоор зөрчигдсөн байна.

Энд хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал зайлшгүй яригдах ёстой байсан. Үүнийг анхаарч үзэхийг хүсэж байна. Хүчингүй болгох болон захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй гэх илт хууль бус болохыг тогтоох хуулийн хоёр зохицуулалтыг маргаан таслах зөвлөл хольж хутгаж, зааг ялгааг нь тодорхой гаргаж чадаагүй. Өөрөөр хэлбэл, нэгийг нь нөгөөтэй нь хольж хутгаж шийдвэрлэсэн асуудал байгаа. Энэ талаар маргаан таслах зөвлөлийн хурал дээр маш тодорхой хэлж ярьж байсан. Нийслэлийн Засаг даргад хуульд заасны дагуу газар эзэмших эрхийг олгох, шилжүүлэх, хүчингүй болон дуусгавар болгох бүрэн эрх нь нээлттэй байдаг. Эрх үүрэг нь байгаа тохиолдолд үүнийг илт хууль бус акт гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Хуулийн зарим зүйл заалтууд зөрчигдсөн байсан ч гэсэн үүнийг зайлшгүй илт хууль бус гэж үзэхгүй. Хууль зөрчигдсөн актыг хүчингүй болгох асуудал яригдана. Бид Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа тул гомдол гаргасан. Иймд Маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгож өгнө үү” гэв.

2.3. Хариуцагч шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: “...С ХХК-иас Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд ирүүлсэн "... Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн "Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай" дугаар захирамжийн О ХХК-д 1126 м.кв талбай шилжүүлсэн бүртгэлээс С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг шилжүүлж шийдвэрлэснийг хүчингүй болгож өгнө үү." гэсэн утга бүхий өргөдлийг хүлээн авч Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 17 дугаар хурлаар хэлэлцэн гомдол гаргагчийн гомдлын шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэсэн дүгнэлт гаргасан.

О ХХК-ийн захирал Ш.О, С ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Л.С нар С ХХК-ийн газар дээр О ХХК нь барилга барьж,  талбай өгөхөөр тохиролцсон. 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн "Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ"-г А ХХК-тай байгуулсан байдаг ба тус гэрээнд газар эзэмших эрхийн 50 хувийг шилжүүлэхээр тусгасан байдаг. 2013 оны 12 дугаар сард багтаан барилгыг ашиглалтад оруулаад гэрээнд заасан талбайг С ХХК-д шилжүүлж өгнө гэж тохиролцсон. Гэвч тухайн цаг хугацаанаас хойш одоо хүртэл барилгын ажил бүрэн зогсож, барилгын зөвшөөрлөөс хамаарч барилга баригдаагүй байна. Маргаан бүхий газар дээр баригдсан барилга нь зөвшөөрөлгүй мөн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгүй болох нь Улсын бүртгэлийн ерөнхий газрын 2025 оны 11 дүгээр сарын 12-ны өдрийн "Хариу хүргүүлэх тухай" 1/12938 дугаар албан бичиг, Хот байгуулалт, Хотын стандартын газрын 2025 оны 10 дугаар сарын 24-ний өдөр "Хот байгуулалтын цахим сүлжээнд бүртгэлгүй тухай" 02/349 дугаар албан бичгээр нотлогдож байна.

С ХХК-иас О ХХК-руу газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх тухай хүсэлт болон нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ байдаггүй нь маргааны хувийн хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар нотлогдсон. Мөн О ХХК нь хөрөнгө оруулалтын гэрээг үндэслэн С ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг шилжүүлж авсан гэх тайлбар нь хууль зүйн үндэслэлгүй, Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.2.1 дэх заалт "нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ", 38.2.2 дахь заалт "эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авснаар үүсэх эрх, үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа тухай нотолгоо" зэрэг хуульд заасан баримтыг бүрдүүлэн өгч, газар эзэмших эрхийг шилжүүлж аваагүй нь маргааны оролцогч нараас ирүүлсэн баримт, тайлбар зэргээр нотлогдсон. Иймд Газрын тухай хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсэг "Төрийн эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтан өөрийн шийдвэр, үйлдэл /эс үйлдэхүй/-ээрээ газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмшигч, ашиглагчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн бол уг байгууллага, албан тушаалтан өөрөө буюу түүний дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан, эсхүл шүүх уг хууль бус шийдвэрийг хүчингүй болгож, үйлдлийг таслан зогсооно"-д заасныг үндэслэж Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны дугаар захирамжийн О ХХК-д 1126 м.кв талбай шилжүүлсэн бүртгэлээс С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг шилжүүлж шийдвэрлэснийг хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн.

Иймд Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлт хуульд нийцсэн, үндэслэл бүхий тул Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14-т заасны дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.” гэжээ.   

2.4. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.А шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “....С ХХК-иас Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд гомдол гаргахдаа Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1.6, 47.4-д заасан заалтуудыг үндэслэсэн. С ХХК нь О ХХК-тай хамтарч хөрөнгө оруулах гэрээ байгуулсан. Мөн А ХХК-тай газрынхаа 50 хувийг шилжүүлж, хамтарч ажиллах гэрээ хийсэн. А ХХК нь О ХХК-ийн хамаарал бүхий компани гэдэг байдлаар газрынхаа 50 хувийг шилжүүлж байгаа гэрээг үндэслэж газрыг шилжүүлж байгаа гэдэг байдлаар Маргаан таслах зөвлөлд тайлбар тавьсан. Энэ гэрээ нь ямар нэгэн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх үндэслэл болохгүй. Маргаан таслах зөвлөл энэ гэрээгээр газрыг шилжүүлж авсан нь Газрын тухай хуулийг зөрчиж байна гэж үзсэн. Иймд нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээж авахаас татгалзаж өгнө үү.” гэв.

2.5. Гуравдагч этгээд шүүхэд ирүүлсэн тайлбартаа: “... С ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч би хариуцагч Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн хариу тайлбарыг бүхэлд нь дэмжиж байна. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл хууль зүйн үндэслэлтэй, газраа бусдад хууль бусаар алдсан этгээдийн эрх ашиг сонирхлыг хамгаалж шийдвэр гаргасан болно. С ХХК нь О ХХК-тай Газрын тухай хуулийн 38.2.1-д заасан газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх нотариатаар гэрчлүүлсэн гэрээ огт байгуулж байгаагүй, 38.2-д зааснаар газар эзэмших эрхээ шилжүүлэх хүсэлт огт гаргаж байгаагүй болно.

Л.С би манай компанийн газрыг хууль бусаар шилжүүлж авсныг мэдээд Авлигатай тэмцэх газар, Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэст тус тус гомдол гаргасан бөгөөд Авлигатай тэмцэх газраас гомдлыг шалгаж Нийслэлийн Прокурорын газрын 2023 оны 07 дугаар сарын 17-ны өдрийн тогтоолоор газар эзэмших эрхийг хууль бусаар шилжүүлсэн гэмт хэргийн шинжтэй байна, газрын тухай хуулийн 38.2-д заасан баримт бичгийн бүрдэлт дутуу байхад эзэмших эрхийг бусдад шилжүүлсэн нь Төрийн албан тушаалтан албаны эрх мэдэл буюу албан тушаалын байдлаа урвуулан ашиглах гэмт хэргийн шинжтэй байна гэж тодорхойлсон боловч газар эзэмших эрх шилжүүлснээс хойш 8 жил хугацаа өнгөрсөн нөхцөл байдал тогтоогдсон гэж хэрэг бүртгэлтийн хэрэг нээхээс тангалзсан болно. Мөн Баянзүрх дүүргийн прокурорын газраас хэрэг бүртгэлтийн дугаартай хэрэг бүртгэлтийн хэрэг нээн 2 жилийн хугацаанд шалгаж, мөн адил үндэслэлээр 2025 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр эрүүгийн хэрэг үүсгэхээс татгалзсан болно.

С ХХК нь 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр О ХХК-тай хамтран ажиллах гэрээг байгуулсан, тухайн гэрээний 1.1-д заасан нийтлэг үндэслэл хэсэгт талууд өөрсдийн зэрэгцээ орших газар дээр сургалт үйлчилгээний барилга барихаар тохиролцсон л байдаг болохоос газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх тухай тохиролцоогүй, тухайн гэрээнд эзэмших эрхийн ямар дугаартай болох, газрын хэмжээ, нэгж талбарын дугаар, үнэ, газар эзэмших эрхийг шилжүүлж байгаа болох үг үсэг, нөхцөл зэрэг ямар ч тохиролцоо байхгүй болох нь тодорхой харагдана. Гэтэл нэхэмжлэгч 2014 онд хууль бусаар бусдын газрыг шилжүүлж авчхаад одоо С ХХК-тай тохиролцсон байсан гэсэн огт худал тайлбар, үндэслэл гаргасан байна. Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 20 дугаар зүйлийн 20.2.4-д нэхэмжлэгч шүүхэд хэргийн талаар үнэн зөв тайлбар гаргах үүрэг хүлээсэн байтал илт худал тайлбар гаргажээ. Миний бие 2019 оныг хүртэл газрынхаа төлбөрийг төлж байсан бөгөөд Ковид гарснаас хойш төлөөгүй байж байгаад ковидын дараа төлөхөөр очихдоо мэдсэн.

Иймд О ХХК-ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хэвээр үлдээж өгнө үү.” гэв.

2.6. Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.С шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Би тухайн үед С ХХК-ийн захирлаар ажиллаж байсан. Анх барилга барих үйл ажиллагааг А ХХК-тай байгуулсан. Энэ компанийн захирал нь Б.Г. Барилгын ажил хийхэд Б.Г бид нар харилцан тохиролцсон. Бид нар хөрөнгө оруулалт, газар шилжүүлэх гэрээ хийсэн. Эхлээд Б.Г надад санал тавьсан. Би энэ саналыг нь хүлээн зөвшөөрсөн. О ХХК нь Б.Гтой шууд хамаарал бүхий компани. О ХХК-ийн захирал Ш.О нь Б.Гийн эхнэр. н.М гэх хүн нь энэ хоёрын хүү. Энэ барилгын ажлыг гол мэдэж удирдаж байсан хүн нь Б.Г. Нийтийн хэвлэл мэдээлэлд гарснаар Б.Г хэрэгт холбогдож, татагдаад явсан тул хийж байсан барилгын ажил нь бүрэн зогссон.” гэв.

2.7. Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч Б. шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Гуравдагч этгээдийн зүгээс хариуцагчийн тайлбарыг бүхэлд нь дэмжиж, О ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч бол дараах тайлбарыг гаргаж байна. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь С ХХК-ийн эрх ашиг сонирхлыг хамгаалж шийдвэр гаргасан гэж үзэж байна. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн тоот шийдвэр дээр Захиргааны хэрэг ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйл болон 47.1.6-д заасан заалтыг дурдагдаагүй, мөн үүнийг үндэслээгүй. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 2.1, 2.2-т зааснаар эзэмших эрхийг шилжүүлэх хүсэлт гаргаж өгөөгүй, мөн гэрээ байхгүй тул гомдлыг хангаж шийдсэн. Энэ нь дүгээр дүгнэлтээр тодорхой харагдаж байгаа. Гуравдагч этгээдийн зүгээс О ХХК-тай газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ огт байгуулаагүй. Ийм гэрээ хэрэгт байхгүй. Хавтаст хэргийн 24 болон 49 дүгээр хуудсанд 2013 оны гэрээ авагдсан байгаа.

Нэхэмжлэгч нь “Бид нар энэ гэрээгээр шилжүүлж авсан. А ХХК-тай байгуулсан гэрээ байгаа. Энэ компани манай компани. Энэ гэрээгээр бид нар газрыг шилжүүлж авсан” гэж ярьж байна. О ХХК болон С ХХК огт газраа шилжүүлээгүй, мөн  хөрөнгө оруулалт хийлгэх, газраа өгөөд оронд нь талбай, орон сууц авах гэрээ байгуулаагүй. 2002 онд батлагдсан Газрын тухай хуулиар газар шилжүүлэхэд хүрвэл хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.2-т заасан талуудын хүсэлт, мөн 38.2.1-д заасан нотариатаар шилжүүлсэн гэрээ шаардлагатай. Энэ нь газрын хувийн хэрэгт, нэхэмжлэгчийн гаргаж өгсөн нотлох баримтад, мөн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн шийдсэн хэрэгт байгаагүй.

Өөрөөр хэлбэл, ийм гэрээ огт байгаагүй. 2013 оны гэрээг С ХХК байгуулсан. С ХХК нь жолооны курс. Жолооны курсийн хажуу талд О ХХК-ийн худалдааны газар байдаг. Энэ нь дэлгүүр юм. Хажууд нь байгаа зэргэлдээ газрыг нийлүүлээд барилга барья гэдэг асуудал яригдсан. Гэхдээ газар шилжүүлэх гэрээ байгуулаагүй. Оронд нь А ХХК-тай хөрөнгө оруулалтын гэрээ хийсэн. Энэ гэрээний дагуу 50 хувийн газрыг шилжүүлж болно. Гэхдээ ийм нөхцөлтэй гээд хөрөнгүүдээ заасан байдаг. Энэ газар нь А ХХК-нд шилжих байсан. Гэхдээ 100 хувь биш 50 хувь шилжих байсан. О ХХК яаж авсныг нь мэдэхгүй байна.

2004 онд С ХХК-ийг үүсгэн байгуулсан. Үүсгэн байгуулснаас хойш энэ компанийг гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Л.С хариуцаад явж байсан. Өөрөө гүйцэтгэх захирлыг нь хийгээд явж байсан. 2022 онд бусдад газар нь шилжсэнийг мэдсэн. Газрын төлбөрийг 2018, 2019 онд төлж байсан. Төлсөн баримтаа нотлох баримтаар гаргаж өгсөн. 2014 онд газраа шилжүүлсэн хүн 2018, 2019 онд газрын төлбөрөө төлөөд яваад байх уу? Баянзүрх дүүргийн Газрын албанаас гаргаж өгсөн тооцоо нийлсэн акт дээр 2014 оноос хойш төлбөрөө төлсөөр байсан. Газар нь өөр бусдын нэр дээр шилжсэний дараа Авлигатай тэмцэх газар болон Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэст тус тус гомдол гаргасан. Авлигатай тэмцэх газарт “миний газрыг хэн, яаж, ямар шийдвэрээр шилжүүлсэн эсэхийг хянаж шалгаж өгнө үү” гэсэн утгатай гомдол гаргасан. Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэст “би газраа бусдад хууль бусаар алдчихлаа” гэсэн агуулгатай гомдол гаргасан. Цагдаагийн байгууллага болон Авлигатай тэмцэх газраас шалгасан. Авлигатай тэнцэх газар болон Нийслэлийн прокурорын газар 2023 оны 07 дугаар сард хянасан. Төрийн албан тушаалтан эрх мэдлээ буюу албан тушаалын байдлаа урвуулан ашигласан байна. Энэ үйлдэл гэмт хэргийн шинжтэй байна. Гэхдээ Эрүүгийн хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн байна гээд хэргийг хэрэгсэхгүй болгосон. Баянзүрх дүүргийн цагдаагийн хэлтэс 2023 оны дугаартай хэрэг бүртгэлийн хэрэг нээгээд шалгасан. 2025 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр “хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан байна. Нийслэлийн прокурорын газар болон Авлигатай тэмцэх газар шалгаад гэмт хэргийн шинжтэй байна гэж шийдсэн байна. Иймд Захиргааны хэргийн шүүхэд хандаарай” гэсэн. Тэгээд прокурор нь хэрэг нээхээс татгалзсан.

Иймд С ХХК нь Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд хандсан. Өмгөөлөгч хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрсөн байхад маргаан таслах зөвлөл шийдсэн байна гэсэн зүйлийг ярьж байна. Би сая болсон үйл баримтын талаар тайлбарласан. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуульд Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийг буцаан хэрэглэх тухай зохицуулалт байдаггүй. Одоо хүчин төгөлдөр мөрдөж байгаа Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.5-д “Монгол Улсын Үндсэн хуулиас бусад хууль хоорондоо зөрчилдвөл тухайн харилцааг илүү нарийвчлан зохицуулсан хуулийн, тийм хууль байхгүй бол сүүлд хүчин төгөлдөр болсон хуулийн заалтыг хэрэглэнэ” гэж заасан байдаг. Иймд энд 2002 оны хуулийг буцааж хэрэглэхгүй гэж үзэж байна. О ХХК бусдын газрыг хууль бусаар аваад цагдаагийн байгууллагаар 2-3 жил шалгуулсан. Тэгээд одоо энэ газар манайх байсан. Хөөн хэлэлцэх хугацаа дууссан байхад манай газрыг авах гэж байна гэж ярьж байна. Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл иргэн Л.Сийн 100 хувийн эзэмшлийн С ХХК-ийн эрх ашгийг хамгаалж зөв шийдвэр гаргасан гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэж өгнө үү” гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Нэхэмжлэгч О ХХК С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар захирамжийн холбогдох хэсгийг С ХХК-ийн гомдлоор хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгуулахаар маргаж байна.

Нэг. Хуульд заасан журмаар хэрэгт авагдсан, шүүх хуралдаанд судлагдсан нотлох баримтууд, талуудын тайлбараас үзвэл маргаанд хамаарах үйл баримтын хувьд

1.1. Маргаанд хамаарах 120 м.кв газрыг анх гуравдагч этгээд С ХХК-д Баянзүрх дүүргийн 2004 оны 02 дугаар сарын 13-ны өдрийн 42 дугаар захирамжаар нэгж талбарын дугаартайгаар сургалт, үйлчилгээний зориулалтаар 5 жилийн хугацаагаар эзэмшүүлж, дүүргийн Засаг даргын 2011 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн дүгээр захирамжаар газар эзэмших эрхийн хугацааг 5 жилээр сунгасан.

Нэхэмжлэгч О ХХК-ийн хувьд тухайн байршилд Нийслэлийн Засаг даргын 1997 оны ******* дугаар захирамжтай 1080 м.кв газрыг ******* ХХК-иас шилжүүлэн авч 2004 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдрийн ******* дугаар захирамжаар нэгж талбарын ******* дугаараар 1018 м.кв хэмжээгээр худалдаа, үйлчилгээний зориулалтаар эзэмшиж^[1] байсан. Уг байршилд О ХХК-ийн өмчлөлийн гэх улсын комиссын 2003 оны 23/2003 тоот актаар байнгын ашиглалтад хүлээн авсан худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай барилгатай.  

1.2. С ХХК Баянзүрх дүүргийн 7 дугаар хороо, Оийн барилгын зүүн талд байрлах нэгж талбарын дугаартай 120 м.кв газар дээрээ оффис, үйлчилгээний зориулалттай барилга байгууламж барих ажлыг хамтарч хэрэгжүүлэхээр А ХХК-тай 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн 1 дугаартай “Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ” байгуулж, 182 дугаартай тойргийн нотариатчаар гэрчлүүлсэн^[2].  

1.3. С ХХК эзэмших эрхтэй 120 м.кв газар, мөн иргэн Б.Ч эзэмшил 72 м.кв, С.М******* 80 м.кв хэмжээтэй, Оийн барилгын зүүн талд зэрэгцээ байрших газраараа хөрөнгө оруулах замаар түр сургалт, үйлчилгээ, оффис, зочид буудал, рестораны зориулалттай 5 давхар барилгыг бариулахаар  О ХХК-тай 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн “Хамтран ажиллах гэрээ” байгуулж, гэрээ болон барилгын загвар зурагт хэн ямар талбайг өмчлөхөөр тохиролцсоныг тэмдэглэснийг 182 дугаартай тойргийн нотариатчаар 2013 оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдөр гэрчлүүлсэн^[3].

Дээрх гэрээгээр О үйлчилгээний зориулалттай барилгын зэргэлдээ орших газар эзэмшигч С ХХК, Б.Ч, С.М******* нар О ХХК-тай хамтран Оийн барилгатай залган 5 давхар барилга барихад газар эзэмшигч нар эзэмших эрхтэй газраараа, О ХХК барилга барихтай холбоотой  хөрөнгийг гаргаж хамтран ажиллахаар ийнхүү тохиролцсон байна.

1.4. О ХХК-иас Нийслэлийн Өмчийн харилцааны газарт “Баянзүрх дүүргийн 7 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах иргэн Б.Ч, С.М******* болон С ХХК-ийн эзэмшил газрыг нэгтгэн О ХХК-ийн нэр дээр шилжүүлэх” хүсэлт гаргаж^[4], Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжаар нэхэмжлэгч О ХХК-д маргаанд хамаарах 120 м.кв газрыг оруулан 1125 м.кв хэмжээгээр эзэмшүүлсэн^[5] нь мэдээллийн санд нэгж талбарын ******* дугаарт бүртгэгджээ.  

1.5. Гуравдагч этгээд С ХХК Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжийн С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлсэн хэсгийг “илт хууль бус тул хүчингүй болгуулах” агуулгаар Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд 2025 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 017/25 дугаар албан бичгээр гомдол гаргаж,

1.6. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлтээр С ХХК-ийн “Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар захирамжийн С ХХК-ийн 120 м.кв газар эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлсэн хэсгийг илт хууль бус тул хүчингүй болгуулах” гомдлыг хангаж шийдвэрлэсэн.

Хоёр. Хуульд заасан журмаар хэрэгт авагдсан, шүүх хуралдаанд хэлэлцэгдсэн  нотлох баримтууд, талуудын тайлбарыг үнэлээд дараах үндэслэлээр О ХХК-ийн шүүхэд гаргасан “Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлтийг хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, маргаан бүхий дүгнэлтийг хүчингүй болгож шийдвэрлэлээ.

2.1. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.1, 3 дугаар зүйлийн 3.1.3, 13 дугаар зүйлийн 13.1-д зааснаар Захиргааны хэргийн шүүх нь Үндсэн хуулийн цэц, бусад шүүхэд харьяалагдахгүй нийтийн эрх зүйн маргааныг харьяалан шийдвэрлэхдээ захиргааны байгууллагын шийдвэр, үйл ажиллагаа хуульд нийцсэн эсэхийг иргэн, хуулийн этгээдийн нэхэмжлэлээр хянан шийдвэрлэх бөгөөд захиргааны байгууллагын шийдвэр гаргах ажиллагаа нь захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагааны ерөнхий болон тусгай журмыг хангасан эсэх, гаргасан шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий эсэхэд дүгнэлт өгнө.

2.1.1. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлт нь С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны ******* дугаар захирамжийн холбогдох хэсгийг “илт хууль бус болохыг тогтоож хүчингүй болгуулах” С ХХК-ийн гомдлыг хангаж шийдвэрлэн, дүгнэлтийн биелэлтийг ханган ажиллахыг нийслэл, дүүргийн газар зохион байгуулалтын албанд даалгаснаараа О ХХК-ийн газрын эрхийн бүртгэлд өөрчлөлт оруулах хууль зүйн үр дагаврыг шууд үүсгэсэн, үүгээрээ нийтийн эрх зүйн хүрээнд О ХХК-д чиглэсэн эрх зүйн шууд үр дагавар бий болгосон захирамжилсан шийдвэр байх тул Захиргааны ерөнхий хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1 дэх хэсэгт “захиргааны байгууллагаас тодорхой нэг тохиолдлыг зохицуулахаар гадагш чиглэсэн, эрх зүйн шууд үр дагавар бий болгосон амаар, бичгээр гаргасан захирамжилсан шийдвэр болон үйл ажиллагааг ойлгохоор” заасан захиргааны акт гэж үзэж хүлээн авч шийдвэрлэлээ.

2.1.2. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлтэд С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны ******* дугаар захирамжийн холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах С ХХК-ийн гомдлыг хангаж шийдвэрлэсэн дүгнэлтийн биелэлтийг ханган ажиллахыг нийслэл, дүүргийн газар зохион байгуулалтын албанд шууд даалгасан нь Газрын тухай хуулийн 60³ дугаар зүйлийн 60³.3-т заасанчлан “Нийслэлийн Засаг дарга дүгнэлтийг үндэслэн өмнө гаргасан шийдвэрээ хүчингүй болгох, өөрчлөх шийдвэр гаргах” замаар дүгнэлт хэрэгжих агуулгагүй, дүгнэлт шууд хэрэгжихээр буюу газрын эрхийн бүртгэлд өөрчлөлт оруулж дүгнэлтийн биелэлтийг газрын албад хангуулахаар үүрэгжүүлсэн байна. Өөрөөр хэлбэл дүгнэлт дангаараа газар эзэмших субьектив эрхэд хандсан эрх зүйн үр дагаврыг шууд бий болгосон хүчин чадалтай гарчээ.

2.1.3. Түүнчлэн Газрын тухай хуулийн 60³ дугаар зүйлийн 60³.6-д “Маргаан таслах зөвлөлийн гаргасан дүгнэлтийг оролцогч талууд хүлээн зөвшөөрөөгүй тохиолдолд дүгнэлтийг гардан авснаас хойш 30 хоногийн дотор шүүхэд хандах эрхтэй.” гэж заасан нь Маргаан таслах зөвлөлийн гаргасан дүгнэлт ийнхүү эрх зүйн үр дагаврыг шууд бий болгож болох бөгөөд энэ тохиолдолд захиргааны акт гэж үзэж шүүхэд нэхэмжлэл гаргах эрх нээгдэхээр хуульчилсан, уг маргаан бүхий дүгнэлтэд “дүгнэлтийг эс зөвшөөрвөл Газрын тухай хуулийн 60³ дугаар зүйлийн 60³.6-д заасны дагуу шүүхэд хандах эрх”-тэйг тусгасан нь ийнхүү эрх зүйн үр дагавар шууд бий болгосон захиргааны акт болохыг Маргаан таслах зөвлөл хүлээн зөвшөөрсөн ойлголт бөгөөд хариуцагч дүгнэлтээ бие даасан захиргааны акт биш гэж, урьдчилан шийдвэрлэх журмаар гаргасан хариу гэж буюу Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.1 дэх заалтаар хүлээн авахаас татгалзах нэхэмжлэл гэж маргаагүй болно.

2.2. Захиргааны байгууллагын шийдвэр гаргах ажиллагаа өөрийн санаачилгаар, эсхүл иргэн, хуулийн этгээдийн хүсэлт, гомдлыг үндэслэн явагддаг.

Энэ нэхэмжлэлийн шаардлагаар тодорхойлогдсон хариуцагч Нийслэлийн газрын маргаан таслах зөвлөл нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 93 дугаар зүйлийн 93.1, Газрын тухай хуулийн 60¹ дугаар зүйлийн 60¹.1.3 дахь заалтаар гомдол шийдвэрлэх чиг үүргийн хүрээнд С ХХК-ийн гомдлоор уг шийдвэрийг гаргасан.

2.3. Захиргааны байгууллага аливаа шийдвэр гаргах үйл ажиллагаандаа Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчмыг хэрэгжүүлэх бөгөөд нийтийн эрх зүйн хүрээнд гүйцэтгэх эрх мэдлийг хэрэгжүүлэн захиргааны байгууллагаас захиргааны акт, захиргааны хэм хэмжээний акт гаргах, захиргааны гэрээ байгуулах замаар иргэн, хуулийн этгээдтэй харилцах үйл ажиллагааны эрх зүйн суурь зохицуулалт бүхий Захиргааны ерөнхий хуулиар захиргааны шийдвэр гаргах ажиллагааны суурь зарчим, шийдвэр гаргах ажиллагааны стандарт нөхцөл, заавал хэрэгжүүлэх шаардлагыг хуульчилсан, захиргааны байгууллагын үйл ажиллагаа, шийдвэр нь уг хуулийн 4 дүгээр зүйлд заасан тусгай зарчмуудыг хангасан байхыг шаардана.

2.4. Хариуцагч Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлт нь захиргааны үйл ажиллагааны Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2.5 “зорилгодоо нийцсэн, бодит нөхцөлд тохирсон, шийдвэр нь үндэслэл бүхий байх”, 4.2.8 “хууль ёсны итгэлийг хамгаалах” зарчмуудыг хангуулаагүйгээс шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоогүй байна.

2.5. С ХХК-иас “өөрийн газар эзэмших эрхийг О ХХК-д хууль бусаар шилжүүлсэн” хэмээн газар эзэмших эрхийг шилжүүлсэн 2014 оны захирамжийн тухайн хэсгийг “илт хууль бус тул хүчингүй болгуулах” агуулга бүхий гомдлыг 2025 оны 4 дүгээр сарын 24-нд Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд гаргасан бөгөөд Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл газар эзэмших эрх шилжүүлэн авсан этгээдэд эерэг үйлчлэл бүхий захиргааны актыг ийнхүү 11 жилийн дараа “газар эзэмших эрх шилжүүлэх хуулиар тогтоосон шаардлага, бүрдүүлбэр хангуулаагүй” гэж дүгнээд хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн байна.

2.6. Захиргааны актын үйлчлэлийг дуусгавар болгох “илт хууль бус болохыг тогтоох”, “хүчингүй болгох” арга зам нь уг шийдэлд хүрэх үндэслэл нь өөр, үүсэх эрх зүйн үр дагавар нь өөр, цаашлаад энэ талаар гомдол гаргах хугацааны хязгаарлалт буюу хөөн хэлэлцэх хугацааны зохицуулалт өөр байх тул гуравдагч этгээд С ХХК-ийн гомдол “хүчингүй болгуулах” агуулгатай байсан бол гомдол гаргах хугацааг эрх нь зөрчигдсөн талаар мэдэх боломжит хугацаанаас хойш 30 хоногоор тогтоосон Захиргааны ерөнхий хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.1-д заасан зохицуулалт хэрэгжинэ.

Харин илт хууль бус болохыг тогтоолгох агуулгатай байсан бол гомдол гаргахад болон илт хууль бус болох нь тогтоогдвол анхнаасаа эрх зүйн үйлчлэлгүй байсныг буюу илт хууль бус болохыг тогтооход ямарваа хөөн хэлэлцэх хугацааны хязгаарлалт байхгүй ч ийнхүү илт хууль бус байх Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1 дэх хэсэгт заасан аль нэг үндэслэл тогтоогдсон байх шаардлага тавигдана.

Өөрөөр хэлбэл захиргааны байгууллага шийдвэр гаргах ажиллагаа эхлүүлэхдээ л шийдвэр гаргах ажиллагаа үүсгэх үндэслэл болсон гомдол нь ямар агуулгатай болохыг тодруулах нь шийдвэр гаргах ажиллагааг хуульд нийцүүлэх, шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болоход ач холбогдол бүхий байна.

2.7. С ХХК  2025 оны 4 дүгээр сарын 22-ны өдрөөр огноолсон 24-ний өдөр Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд бүртгэгдсэн гомдлоо ийнхүү 11 жилийн дараа гаргаж буйгаа Захиргааны ерөнхий хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.4-т “захиргааны актыг илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор захиргааны байгууллагад хэдийд ч хандаж болно” гэсэн илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор гомдол гаргаж буй тохиолдолд гомдол гаргах хугацааны хязгаарлалт тавиагүй зохицуулалтаар тайлбарлаж, улмаар 120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг шилжүүлсэн 2014 оны захирамжийн заалтыг илт хууль бус гэж үзэж буй үндэслэлээ 47.1.6 дахь “захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй” үндэслэлээр ойлгомжтой тодорхойлжээ.

Түүнчлэн Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн хурлын тэмдэглэлээс үзвэл шийдвэрээ танилцуулж тайлбарлахдаа “...С ХХК Захиргааны ерөнхий хуулийн 47.1.6 буюу захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй гэдэг нь үндэслэлтэй байна гэж дүгнэсэн” гэжээ.

2.8. Гэтэл гомдлыг хөөн хэлэлцэх хугацаагаар хязгаарлахгүйгээр “илт хууль бус болохыг тогтоолгох” агуулгаар Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл 11 жилийн дараа хүлээн шийдвэрлэхдээ 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгнэлтээр газар эзэмших эрх шилжүүлсэн захирамжийг “хүчингүй болгох гомдлыг хангаж” ийм үр дагавар үүсгэн шийдвэрлэсэн нь дараах байдлаар Захиргааны ерөнхий хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.1-д заасан хугацаа хэтрүүлсэн гомдлоор шийдвэр гаргах ажиллагаа явуулснаар шийдвэр нь хууль ёсны байх шаардлагыг хангаагүйн дээр эерэг нөлөөлөл бүхий захиргааны актыг хүчингүй болгох хуулийн зохицуулалтыг зөрчсөнөөс шийдвэр нь үндэслэл бүхий болоогүй, улмаар захиргааны үйл ажиллагаанд баримтлах хууль ёсны итгэлийг хамгаалах зарчмыг зөрчжээ.

2.8.1. Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-д зааснаар сөрөг нөлөөлөл бүхий захиргааны акт хууль бус болох нь тогтоогдвол гомдол гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа өнгөрснөөс үл хамааран захиргааны байгууллага тухайн захиргааны актыг бүхэлд нь, эсхүл хэсэгчлэн хүчингүй  болгож болох хэдий ч С ХХК, С.М*******  Б.Ч нарын эзэмшил газрыг О ХХК-д шилжүүлж, өмнө эзэмшилд нь байсан 1018 м.кв газрын хэмжээг нэмэгдүүлэн 1126 м.кв хэмжээгээр баталгаажуулсан Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны ******* дугаар захирамж нь тус компанийн хувьд эерэг үйлчлэл бүхий юм.

2.8.2. Эерэг нөлөөлөл бүхий захиргааны актыг хууль бус гэж тогтоовол хүчингүй болгож болох тохиолдлыг Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.2.1-48.2.5 дахь заалтаар жагсааж, гэхдээ энэ тохиолдолд тухайн акт гарснаас хойш 5 жилийн дотор л хүчингүй болгох боломжтойг 48.3 дахь хэсгээр сонгох боломжгүйгээр ойлгомжтой тодорхой хуульчилжээ.

Иймд газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн эзэмшүүлсэн шийдвэрийг хууль бус буюу Газрын тухай хуулиар тавигдах шаардлага, бүрдүүлбэрийг хангуулаагүйгээс хуульд нийцээгүй гэж үзэж хүчингүй болгох бол Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.2.1-48.2.3, 48.2.5-д заасан үндэслэл тогтоогдсон байхаас гадна эрх шилжүүлснээс хойш 5 жилийн дотор байх, энэ хугацаанаас хэтрээгүй байхыг хуулиар шаардана.

Гэтэл “С ХХК-иас О ХХК-д газар эзэмших эрх шилжүүлэх тухай хүсэлт, нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээгүйгээр О ХХК нь хөрөнгө оруулалтын гэрээг үндэслэн С ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг шилжүүлж авсан нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.2.1 дэх "нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ", 38.2.2 дахь "эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авснаар үүсэх эрх, үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа тухай нотолгоо" зэрэг хуульд заасан баримтыг бүрдүүлээгүй газар эзэмших эрхийг шилжүүлж авсан нь хууль зүйн үндэслэлгүй” гэх дүгнэлтийг хийж газар эзэмших эрх шилжүүлсэн нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны дугаар захирамжийн С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг шилжүүлсэн хэсгийг мөн хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх “төрийн эрх бүхий байгууллага, албан тушаалтан өөрийн шийдвэр, үйлдэл /эс үйлдэхүй/-ээрээ газрын тухай хууль тогтоомж, газар эзэмшигч, ашиглагчийн хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн бол уг байгууллага, албан тушаалтан өөрөө буюу түүний дээд шатны байгууллага, албан тушаалтан, эсхүл шүүх уг хууль бус шийдвэрийг хүчингүй болгож, үйлдлийг таслан зогсооно.” гэсэн заалтаар хүчингүй болгох агуулгаар шийдвэрлэсэн нь Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3 дахь хэсгээр сонгох боломжгүйгээр ойлгомжтой тодорхой хуульчилсныг зөрчжээ.    

2.8.3. Захиргааны ерөнхий хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.2.4-т “захиргааны актыг гаргуулахдаа хууран мэхлэх, айлган сүрдүүлэх, авлига өгөх буюу бусад хууль бус аргыг хэрэглэсэн” гэж заасан хугацаа хамаарахгүйгээр эерэг үйлчлэл бүхий захиргааны актыг хүчингүй болгуулах нөхцөл байдал тогтоогдоогүй байна.

Хэдий гуравдагч этгээд С ХХК-иас өөрийн эзэмшил бүхий газрын эрх нь бусад этгээдэд хууль бусаар шилжсэн агуулгаар Авлигатай тэмцэх газарт хандаж шалгуулсан ч хөөн хэлэлцэх хугацаа хэтэрсэн үндэслэлээр хэрэг бүртгэлийн хэрэг нээхээс прокурорын тогтоолоор татгалзсан байх тул эерэг үйлчлэл бүхий захиргааны актыг гаргахад хууль бус арга хэрэглэсэн гэх шийдвэр гараагүй, ийм нөхцөл байдал тогтоогдоогүй гэж үзнэ.

Иймд газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн эзэмшүүлсэн шийдвэрийг Газрын тухай хуулиар тавигдах баримт бичгийн бүрдлийн шаардлагыг хангуулаагүйгээс хуульд нийцээгүй гэж үзэж хүчингүй болгох бол 48.2.1-48.2.3, 48.2.5-д заасан үндэслэл тогтоогдсон байхаас гадна эрх шилжүүлснээс хойш 5 жилийн дотор байх, энэ хугацаанаас хэтрээгүй байхыг хуулиар шаардана. Энэ нь эерэг үйлчлэл бүхий актын эрх зүйн үр дагавар болоод хууль ёсны итгэлийг хамгаалах агуулгатай зохицуулалт юм.

2.8.4. Гэтэл 2014 оны эрх шилжүүлсэн захирамжийг хүчингүй болгуулах 11 жилийн дараах гомдлоор Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдөр хүчингүй болгосон агуулгатай дүгнэлт гаргасан нь дээрх хуулийн зохицуулалтыг зөрчиж, захиргааны шийдвэр зорилгодоо нийцсэн, бодит нөхцөл байдалд тохирсон, үндэслэл бүхий байх зарчмыг хангаагүй, улмаар захиргааны үйл ажиллагаанд баримтлах хууль ёсны итгэлийг хамгаалах зарчмыг зөрчжээ.

2.8.5. Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2.8-д захиргааны байгууллага шийдвэр гаргахад иргэн, хуулийн этгээдийн хууль ёсны итгэл хамгаалагдах зарчмыг хангуулах шаардлагыг, мөн зүйлийн аутентик тайлбараар  “хууль ёсны итгэлийг хамгаалах зарчим гэж нийтийн эрх зүйн аливаа харилцаанд захиргааны үйл ажиллагаанд оролцогч иргэн, хуулийн этгээдэд эдийн буюу мөнгөн дүнгээр илэрхийлэгдэх эрх зүйн үр дагавар үүссэн тохиолдлыг ойлгох”-ыг заасан.

Маргаан бүхий дүгнэлтээр хүчингүй болох үр дагавар үүссэн захирамжаар эзэмших эрхийг шилжүүлж олгосон газар дээр О ХХК-ийн мөнгөн хөрөнгөөр 5 давхар барилгын каркас баригдсан, өөрөөр хэлбэл тодорхой мөнгөн дүнгээр хэмжигдэх эдийн засгийн болоод эрх зүйн үр дагавар бодитоор үүссэн байх тул эрх бүхий этгээдийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр үүссэн газар эзэмших эрхэд үндэслэн бий болсон итгэл хууль ёсоор хамгаалагдана.   

Иймд 2014 оны захирамжийн холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулахаар 11 жилийн дараа хуульд заасан хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлэн маргаж байхад Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь гомдлыг хангаж шийдвэрлэсэн нь хууль бус болсон гэж нэхэмжлэгчийн маргаж буй нь үндэслэлтэй.

2.9. Хэдийгээр хариуцагч Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл маргаанд хамаарах 120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг С ХХК-иас О ХХК-д шилжүүлсэн захирамжийн заалтыг “хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагыг хангаж” шийдвэрлэсэн ч шийдвэр гаргах ажиллагааны үндэслэл болсон “илт хууль бус гэсэн” гомдол үндэслэлтэй эсэхэд шүүх дүгнэлт хийх нь зүйтэй байна.

2.9.1. Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны ******* дугаар захирамжаар Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.4 дэх “газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх талаар шийдвэр гаргах” нийслэлийн Засаг даргын бүрэн эрхийн үндэслэлийг заасан зохицуулалтаар дүүргийн Засаг даргын 2011 оны дүгээр захирамжаар С ХХК-ийн эзэмшиж байсан 120 м.кв газар, иргэн С.М*******ий нийслэлийн Засаг даргын 2002 оны 549 дүгээр захирамжаар эзэмшиж байсан 80 м.кв, Б.Чгийн дүүргийн Засаг даргын 2006 оны ******* дугаар захирамжаар эзэмшиж байсан 72 м.кв газруудыг эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлж, О ХХК-ийн нийслэлийн Засаг даргын 2011 оны ******* дүгээр захирамжаар эзэмшиж буй 1018 м.кв газартай нэгтгэн 1126 м.кв хэмжээгээр тус компанид эзэмших эрхийг баталгаажуулсан байдаг.

2.9.2. Захиргааны ерөнхий хуульд захиргааны акт илт хууль бус болох үндэслэлийг 47 дугаар зүйлийн 47.1.1-47.1.7 дахь заалтаар тодорхойлсон, С ХХК гомдлоо 47.1.6 дахь заалтаар буюу “захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй” хэмээн тодорхойлсон байдаг.

2.9.3. Илт хууль бус захиргааны акт гэдэг нь эрх зүйт төрийн зарчимд илэрхий харш, ноцтой хор уршиг бүхий алдааг илэрхийлэх бөгөөд 47.1.6 дахь заалтаар буюу “захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй” гэх энэ үндэслэлийн хувьд захиргааны байгууллага тухайн шийдвэрийг гаргахдаа ямар ч хууль баримтлаагүй буюу эрх зүйн аливаа үндэслэлгүйгээр гаргасан, эсхүл баримталсан хууль нь тухайн харилцаанд огт хамааралгүй байхыг ойлгож хэрэглэдэг, гэтэл маргаан бүхий тохиолдолд  120 м.кв газрыг эзэмших эрхийг С ХХК-иас О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны ******* дугаар захирамжид Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.4 дэх “газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх талаар шийдвэр гаргах” нийслэлийн Засаг бүрэн эрхийн үндэслэлийг заасан зохицуулалтыг баримталсан, энэ зохицуулалт нь шийдвэр гаргах үндэслэлийг тодорхойлсон байх тул “захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй” гэх илт хууль бус болох үндэслэл болохгүй.

2.10. Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл нь С ХХК-иас гаргасан гомдлыг 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдөр шийдвэрлэхдээ хоёр өөр агуулгаар оролцогчдод тайлбарласан буюу Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 17 дугаар тэмдэглэлийн шийдвэрээ тайлбарласан хэсэгт “... Захиргааны ерөнхий хуулийн 47.1.6 буюу захиргааны акт гаргах эрх зүйн үндэслэл байгаагүй гэдэг нь үндэслэлтэй” хэмээн тайлбарласан боловч дүгнэлтдээ энэ үндэслэлийг дурдаагүй, уг заалтыг баримтлаагүй, “хүчингүй болгуулах гомдлын шаардлагыг хангаж” шийдвэрлэсэн.

Нэхэмжлэгчийн “Илт хууль бус болохыг тогтоолгох гомдол гаргаж буй бол Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл 2014 оны захирамжийн хувьд тухайн үед хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан 2002 оны 12 дугаар сарын 26-ны өдрийн Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 6 дугаар зүйлийн 6.1-д заасан " ...эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчсөн гэж үзвэл ... мэдсэнээс хойш 30 хоногийн дотор ... гомдлоо гаргана" гэсэн зохицуулалт үйлчилнэ, “захиргааны актыг илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор хэзээ ч гомдол гаргаж болох” 2017 оны Захиргааны ерөнхий хуулийг буцаан хэрэглэх хуулийн үндэслэл байхгүй” гэж тайлбарлаж буй нь зөв биш. Учир нь гомдол гаргах, шийдвэр гаргах үед хэрэглэгдэж буй хүчин төгөлдөр процессын хууль болох 2017 оны Захиргааны ерөнхий хуулийн “захиргааны актыг илт хууль бус болохыг тогтоолгохоор захиргааны байгууллагад хэдийд ч хандаж болох” 47 дугаар зүйлийн 47.4 дэх процессын зохицуулалт нь хүчин төгөлдөр болсон цагаасаа хойш үйлчлэх бөгөөд энэ тохиолдолд 2002 оны Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийг буцаан хэрэглэхгүй юм.

2.11. Гуравдагч этгээд С ХХК-иас “газар эзэмших эрхийг О ХХК-д шилжүүлснийг мэдээгүй” гэж тайлбарлаж буй нь хууль зүйн хувьд боломжгүй гэж үзлээ.

Учир нь Монгол Улсын иргэнд өмчлүүлснээс бусад газар төрийн өмч бөгөөд төрийн өмчийн газрыг Газрын тухай хуульд заасан зориулалт, хугацаа, нөхцөлтэйгөөр эрхийн гэрчилгээгээр эзэмших бөгөөд эрхийн гэрчилгээнд заасан хугацаа дуусгавар болоход хугацаа сунгуулах хүсэлт гаргаагүй тохиолдолд газар эзэмших эрх дуусгавар болно.

С ХХК-ийн нэгж талбарын дугаартай гэх 120 м.кв газар эзэмших эрхийн хугацаа 2011 онд 5 жилээр сунгуулснаар 2016 онд дуусгавар болсон, 2016 онд тус компани 120 м.кв газрын эзэмших эрхийн хугацаа сунгуулахаар хандаагүй байгаагаас 2012, 2013 оны хамтран ажиллах, хөрөнгө оруулах агуулгатай гэрээгээр эзэмших эрх бүхий уг газар дээрээ барилга барихад газраараа хөрөнгө оруулах замаар бусадтай хамтрахаар тохиролцсон, энэ хүсэл зоригийн хүрээнд газар эзэмшихтэй холбоотой субьектив эрхээ шилжүүлсэнтэй маргаагүй байсны тодорхой илрэл гэж үзнэ.

2.12. С ХХК-ийн захирал Л.Сийн гомдлоор хэрэг бүртгэлтийн хэрэг нээхээс татгалзсан Нийслэлийн прокурорын газрын прокурорын 2023 оны 7 дугаар сарын 17-ны өдрийн дугаар тогтоолын олсон нь хэсэгт дурдсанаар С ХХК-ийн захирал Л.С нь Авлигатай тэмцэх газарт 2023 онд гаргасан гомдолдоо “... манай компани Оийн зүүн талд байрлах 120 м.кв газрыг эзэмшдэг. Оийн захирал Ш.О нь тус газарт барилга барьж, талбайгаас нь өгөхөөр тохиролцож гэрээ байгуулсан.” хэмээн ийнхүү гэрээ байгуулсан болохоо, гэрээний агуулга газар дээр нь барилга барихаар, төлбөрт нь барилгаас талбай авахаар О ХХК-тай тохиролцсон болохыг илэрхийлсэн, өөрөөр хэлбэл талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийг тодорхойлж байна.

Түүнчлэн энэ шүүх хуралдаан дээр гуравдагч этгээд С ХХК-ийн захирал Л.С “анх барилга барих үйл ажиллагааг А ХХК-тай байгуулсан. Энэ компанийн захирал нь Б.Г. Барилгын ажил хийхэд Б.Г бид нар харилцан тохиролцсон. Бид нар хөрөнгө оруулалт, газар шилжүүлэх гэрээ хийсэн. Эхлээд Б.Г надад санал тавьсан. Би энэ саналыг нь хүлээн зөвшөөрсөн. О ХХК нь Б.Гтой шууд хамаарал бүхий компани. О ХХК-ийн захирал Ш.О нь Б.Гийн эхнэр, н.М нь энэ хоёрын хүү. Энэ барилгын ажлыг гол мэдэж удирдаж байсан хүн нь Б.Г. ... барилгын ажил нь бүрэн зогссон.” зэргээр А ХХК болон О ХХК-тай газраараа хөрөнгө оруулах замаар хамтран ажиллахаар, төлбөрт нь барилгын талбай өмчлөлдөө авахаар тохиролцсон хүсэл зоригоо, уг хүсэл зоригоороо нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гтой тохиролцсоноо үгүйсгэдэггүй.

Өөрөөр хэлбэл газар эзэмших эрхээ шилжүүлэхээр тохиролцсон үйл баримттай 2012 оноос 2023 он хүртэл маргаагүй байх тул 2023 онд мэдсэн гэх тайлбар үгүйсгэгдэнэ.

2.13. Маргаанд хамаарах 120 м.кв газрын төлбөрийг Л.С үргэлжлүүлэн төлж байсан нь газар эзэмших эрхийг шилжүүлсэн үйл баримтыг мэдээгүй байсныг нотлох баримт дангаараа болохгүй юм.

2.14. А ХХК, С ХХК хооронд байгуулсан 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн 1 дугаартай “Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ”-гээр А ХХК нь Оийн барилгын зүүн талд зэрэгцээ байрших С ХХК эзэмших эрхтэй 120 м.кв газар дээр хамтарч оффис, үйлчилгээний зориулалттай барилга байгууламж барьж хүлээлгэж өгөх, С ХХК  газар эзэмших эрхээ А ХХК-д шилжүүлэх замаар хамтарч хөрөнгө оруулалт хийсэн гэж үзэхээр, С ХХК барилгаас газрын хөрөнгө оруулж байгаа хэмжээгээр зоорийн давхрыг 100 хувь, 1 дүгээр давхрын 72 м.кв талбай, 2 дугаар давхрыг 100 хувь, 3 дугаар давхрын 99.6 м.кв талбай бүхий нүүрэн талыг өмчлөхөөр тохиролцсон^[6],  

2.15. Түүнчлэн О ХХК нэг талаас, нөгөө талаас С ХХК, иргэн Б.Ч, С.М******* нарын хооронд 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр байгуулсан “Хамтран ажиллах гэрээ”-гээр өөрсдийн эзэмшлийн зэргэлдээ орших  газрууд дээр түр сургалт, үйлчилгээ, оффис, зочид буудал, рестораны зориулалттай 5 давхар барилгыг хамтран хөрөнгө оруулж барих хэлбэрээр хамтран ажиллахаар, хамтын үйл ажиллагааны санхүүжилттэй холбоотой хөрөнгийн эх үүсвэрийг талууд уг гэрээнээс гадна хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр зохицуулахаар тохиролцсон^[7]. 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн “Хамтран ажиллах гэрээ”-нд санхүүжилттэй холбоотой хөрөнгийн эх үүсвэрийг зохицуулахад 2012 оны хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх, эрх шилжүүлэх гэрээг иш татсан байдаг.   

Өөрөөр хэлбэл О үйлчилгээний зориулалттай барилгын зэргэлдээ орших газар эзэмшигч нар О ХХК-тай хамтран Оийн барилгатай залган 5 давхар барилга барихад газар эзэмшигч нар эзэмших эрхтэй газраараа, О ХХК барилга барихтай холбоотой бүхий л хөрөнгийг гаргаж хамтран ажиллахаар ийнхүү тохиролцсон.

2.16. 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн 1 дугаартай “Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ”, 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн “Хамтран ажиллах гэрээ”-г талууд харилцан тохиролцож байгуулсан, уг гэрээнүүдийг байгуулах хүсэл зоригоо илэрхийлсэн гэдэгтэй гуравдагч этгээд С ХХК нь шүүхэд гаргасан бичгийн болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа үгүйсгээгүй, чухам дээрх гэрээнүүдийн хүсэл зоригийн агуулгаа А ХХК-тай газраараа хөрөнгө оруулахаар тохирсон, О ХХК-тай хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан гэдэг. Гэтэл энэ хугацаанд 120 м.кв газар багтсан талбайд 5 давхар карказ баригдаж зогссон үйл баримт талуудад ил тодорхой, барилгад газраасаа өөрөөр ямарваа хөрөнгө оруулалт оруулаагүйтэй гуравдагч этгээд маргаагүй байдаг.

2.17. Түүнчлэн дээрх 2 гэрээ хүчин төгөлдөр, гэрээний талууд гэрээний хүчин төгөлдөр байдал, хүсэл зоригийн илэрхийлэл гэрээний агуулгатай тохирч байгаа эсэхтэй холбогдуулан хэн аль нь маргаагүй байхад захиргааны байгууллага оролцон иргэний эрх зүйн гэрээний агуулгыг талуудын хүсэл зоригоос өөрөөр тайлбарласан нь гэрээний агуулгыг тайлбарлах талуудад зарчимд нийцэхгүй.  

2.18. Нэхэмжлэгч О ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Г, гуравдагч этгээд С ХХК-ийн төлөөлөгч Л.С нарын хувьд шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга, 2012 оны 02 дугаар сарын 02-ны өдрийн 1 дугаартай “Хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ” , 2013 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдрийн “Хамтран ажиллах гэрээ”-ний агуулгаас үзвэл тэдгээрийн хооронд Л.Сийн С ХХК-ийн эзэмших эрх бүхий 120 м.кв газраар хөрөнгө оруулах, барилга барихтай холбоотой хөрөнгө оруулалтыг Б.Гийн хамаарал бүхий компаниуд болох А ХХК, О ХХК хариуцаж Оийн барилгын залгаа С ХХК-ийн 120 м.кв газар болон мөн эзэмшил газраараа хөрөнгө оруулж хамтран ажиллахаар тохиролцсон иргэн Б.Ч, С.М******* нарын эзэмшлийн газар дээр 5 давхар барилга барихаар тохиролцсон, уг гэрээний дагуу баригдаж буй 5 давхар барилга дуусаагүй карказ хийгдсэн, ийнхүү 2012, 2013 оны гэрээний дагуух харилцаанд талууд 2023 он хүртэл маргаагүй, улмаар С ХХК О ХХК-д газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээг Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд заасан бүрдүүлбэр хангуулж гаргаагүй байсан гэх агуулгаар маргаж эхэлсэн үйл баримт тогтоогдож байна.   

2.19. Хариуцагч Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөл шийдвэр гаргах ажиллагаанд хэрэгжүүлэх эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь хөндөгдөх этгээдийг оролцуулах, сонсох, бодит нөхцөл байдлыг тогтоох ажиллагааг хуульд зааснаар хийсэн, шийдвэр гаргах ажиллагааны талаарх энэ журмыг зөрчөөгүй, тухайлбал дүгнэлтдээ “... О ХХК-ийн захирал Ш.О, С ХХК-ийн захирал Л.С нар харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр 2012 оны 2 дугаар сарын 02-ны өдөр хамтарч хөрөнгө оруулалт хийх болон эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулсан. Тус гэрээнд зааснаар газар эзэмших эрхийн 50 хувийг А ХХК-д шилжүүлнэ, 2013 оны 12 дугаар сард багтаан барилгыг ашиглалтад оруулаад гэрээнд заасан талбайг С ХХК-д шилжүүлж өгнө гэж тохиролцсон. Гэвч тухайн цаг хугацаанаас барилгын ажил зогсож барилга баригдаагүй. Авлигатай тэмцэх газраас шалгаж прокурорын тогтоолоор хэрэг бүртгэлтийн хэрэг нээхээс татгалзсан. Гэмт хэргийн шинжтэй үйлдлийг шалгах хөөн хэлэлцэх 8 жилийн хугацаа өнгөрсөн гэсэн хариу прокурорын газраас ирүүлсэн. Маргаан бүхий газар дээрх барилга 2011 оны 10 дугаар сараас эхлэн баригдаж 5 давхар каркас баригдаад зогссон. Албадан буулгах, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгох арга хэмжээ авах захирамж гарсан. Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, загвар зураг батлагдаагүй. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.2.1 “нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ”, 38.2.2 “эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авснаар үүсэх эрх үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа тухай нотолгоо”-г хавсаргана гэснийг зөрчсөн” зэргийг дүгнэсэн байдаг.

Ийнхүү нөхцөл байдлыг тогтоох ажиллагаа хийсэн хэдий ч газар эзэмших эрх шилжүүлсэн захирамжийг “илт хууль бус тул хүчингүй болгуулах” гэх 2 өөр агуулга, үндэслэл, үр дагавар бүхий С ХХК-ийн гомдлыг шийдвэрлэхдээ  цуглуулсан нотлох баримтуудад үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй, газар эзэмших эрх шилжүүлэх хүсэлтэд хавсаргах баримт бичгийн бүрдэл дутуу үндэслэлээр хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн нь дээр дүгнэснээр Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2.5 дахь “шийдвэр нь зорилгодоо нийцсэн, бодит нөхцөлд тохирсон байх” зарчимд нийцсэнгүй.

2.20. Иймд дээрх үндэслэлүүдээр Захиргааны ерөнхий хуулийн 94 дүгээр зүйлийн 94.1-д заасан хугацааг хэтрүүлэн гаргасан гомдлоор мөн хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3-т заасныг зөрчиж эерэг үйлчлэл бүхий захиргааны актыг хүчингүй болгосон агуулгатай гаргасан шийдвэр нь нэхэмжлэгч О ХХК-ийн газар эзэмших эрхийг зөрчсөн байх тул Газрын тухай хуулийн 61 дүгээр зүйлийн 61.1-д зааснаар Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн тоот дүгнэлтийг хүчингүй болгож шийдвэрлэв.

3. Шүүх энэ шийдвэрээр О ХХК-ийг маргаанд хамаарах 120 м.кв газар эзэмших эрхийг хууль ёсны дагуу шилжүүлж авсан гэж дүгнээгүй бөгөөд Газрын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.4-т зааснаар газрыг хуульд заасан нөхцөл журмын дагуу үндсэн зорилгоор нь үр ашигтай, зохистой эзэмших, ашиглах, хамгаалах, нөхөн сэргээх зарчмыг хангуулан Барилгын тухай хууль зөрчиж төлөвлөлт, зөвшөөрөлгүйгээр барилга барьсан зөрчилд холбогдуулан газар эзэмших эрхийг шийдвэрлэхэд шүүхийн энэ шийдвэр саад болохгүй.

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3.1, 106.3.12 дахь заалтыг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2.5, 4.2.8, 48 дугаар зүйлийн 48.3, Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.4, 60³ дугаар зүйлийн 60³.6, 61 дүгээр зүйлийн 61.1 дэх хэсгийг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч О ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж, С ХХК-ийн 120 м.кв газрыг О ХХК-д шилжүүлсэн Нийслэлийн Засаг даргын 2014 оны 11 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаар захирамжийн холбогдох хэсгийг С ХХК-ийн гомдлоор хүчингүй болгож шийдвэрлэсэн Нийслэлийн Газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 28-ны өдрийн дүгээр дүгнэлтийг хүчингүй болгосугай.      

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас 70,200 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.  

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Захиргааны хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Д.ХАЛИУНА