АХХК-ийн нэхэмжлэлтэй

                                               иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Г.Даваадорж даргалж, шүүгч Н.Батзориг, А.Мөнхзул нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 182/ШШ2021/02573 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч А ХХК-ийн хариуцагч НШШГГт холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн гомдлоор шүүгч А.Мөнхзулын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Ариунтунгалаг, С.Буянхишиг, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Гүррагчаа нар оролцов. 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1.Нэхэмжлэгч талын нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбарын агуулга:

1.1 Нэхэмжлэлийн шаардлага: “Мөнх-Оргил трейд” ХХК, “Голден пейж аудит” ХХК-ийн орон сууц үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулна.

1.2 Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2011 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн 444 дугаар шүүгчийн захирамжаар АХХК-аас 4,600,380,080 төгрөг гаргуулж ХХБХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. АХХК нь 2012 оны 03 дугаар сард 4,126,000,000 төгрөг төлсөн боловч банк 2012 оны 03 дугаар сарын 02-ны өдрийн 5/618 тоот албан бичгээр “МЧХ” ХХК-ийн тус банкинд төлөх зээлийн үндсэн төлбөрт 1,630,314,356.90 төгрөг, улсын тэмдэгтийн хураамжид 5,873,806 төгрөгийг суутган авч, үлдэгдэл 2,489,811,837 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн байдаг. Мөн 2012 оны 03 дугаар сарын 29-ний өдөр 2 удаа 2,489,842,316.77 төгрөг шилжүүлсэн боловч банк зээлийн үлдэгдэлгүй гэж хүлээж аваагүй. А ХХКшүүхийн шийдвэрийг сайн дураараа бүрэн биелүүлж нийт 2 тэрбум орчим төгрөгийг төлж, үлдэгдэл төлбөрийг барагдуулах зорилгоор хөрөнгүүд санал болгох зэргээр өнөөдрийг хүртэл зээлийн төлбөрийг төлөх талаар идэвх, санаачилгатай ажилласан. Тус компанийн зээлийн өр төлбөрт барьцаалагдаагүй 6 орон сууцанд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж, албадан дуудлага худалдаанд оруулах зорилгоор хөрөнгийн үнэлгээний “Мөнх-Оргил трейд” ХХК, “Голден пейж аудит” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон. Шинжээч хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 8.2 дах хэсэгт заасан хөрөнгийн үнэлгээний 3 аргыг хослуулан хийх үүрэгтэй. Гэтэл “Мөнх-Оргил” ХХК, “Голден пейж аудит” ХХК тодорхой нөхцөл шалтгаангүйгээр зөвхөн өртгийн болон жишиг үнийн аргаар дүгнэлт хийж, хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан үнэлгээг хийх үүргээ зөрчсөн. Хуульд заасан хөрөнгийн үнэлгээний аргыг бүрэн дүүрэн ашиглаагүй үнэлгээний тайлан нь хуульд нийцсэн, зохих ёсоор бүрэн хийгдээгүй гэх үндэслэл болох тул “Мөнх-Оргил” ХХК, “Голден пейж аудит” ХХК-ийн гаргасан үнэлгээний тайланг хүлээн зөвшөөрөхгүй. .... орон сууцны хувьд хотын А зэрэглэлийн байршилд байдаг, дотоод зохион байгуулалт ашигтай талбай сайтай, төмөр бетон карказаар барилгын хийц хийгдсэн төдийгүй тухайн орон сууцны хууль ёсны эзэмшигч нар нь орон сууцыг хэвийн ашиглалтын байдлыг алдагдуулахгүйгээр, өнөөдрийг хүртэл зохих засан сайжруулалтуудыг хийсээр ирсэн. Гэтэл тухайн орчмын орон сууцнуудын зах зээлийн ханш дунджаар 2,400,000-3,000,000 төгрөгийн хооронд байхад орон сууцыг хэт доогуур буюу 1 м.кв-ыг 2,000,000 төгрөгт хүрэхгүй ханшаар үнэлж орон сууцны үнэ цэнийг бууруулж, үнэгүйдүүлж байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Мөн “Голден пейж аудит” ХХК нь ... 5 үл хөдлөх хөрөнгийг хамтад нь 862,689,933 төгрөгөөр үнэлсэн. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийн хувьд шинээр дотор засал хийгдэж байгаа, хүн амьдарч байгаагүй буюу ашиглагдаагүй, шинээр бий болж буй хөрөнгүүд юм. Хотын А зэрэглэлийн бүсэд байршилтай, шинээр дотор засал хийгдэж байгаа төдийгүй, хотын А бүсэд байршилтай хөрөнгийн өөрийнх нь барилгын чанартай холбогдуулан тухайн орон сууцнаас үл хөдлөх хөрөнгө сонирхох зорилтот худалдан авагч их байдаг. Тухайн бүсэд байршилтай хуучны орон сууцнуудын 1 м.кв-ын ханш 3,500,000 төгрөгөөс 4,000,000 төгрөгийн хооронд байдаг. Гэтэл орон сууцны дундаж ханшаас доогуур үнэлсэн нь ойлгомжгүй, тодорхойгүй байна. Иймд нэхэмжлэгчийн 6 орон сууцыг зах зээлийн бодит ханшаас хэт доогуур үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй тул хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагч талын татгалзал, тайлбарын агуулгад: Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй. Нэхэмжлэгч нь шүүхийн шийдвэрээр төлөх ёстой төлбөрийг өнөөдрийг хүртэл төлж барагдуулаагүй 2,866,680,441 төгрөгийн үлдэгдэлтэй. Шүүхийн шийдвэр гарснаас хойш төлбөр төлөгч компани нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хураагдсан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээтэй холбоотой гомдлыг 2013 оноос хойш удаа дараа гаргаж хугацаа хожин, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг өнөөдрийн байдлаар 5 удаа түдгэлзүүлж 10 жил болж байна. Төлбөр төлөгчид төлбөр төлөх талаар мэдэгдлийг удаа дараа хүлээлгэн өгсөн бөгөөд 2013-2015 оны хооронд хэсэгчлэн төлж байгаад 2015 оноос хойш огт төлөөгүй. Төлбөр төлөгч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулах бүрт шүүхэд хандан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг хүчингүй болгосоор өнөөдрийг хүрсэн. Төлбөр төлөгчийн өмчлөлийн ...орон сууцыг битүүмжлэн хурааж, үнийн санал авахад саналаа ирүүлээгүй, төлбөр авагч талаас төлбөрт хураагдсан хөрөнгөнд хөндлөнгийн шинжээч томилон үнэлгээ тогтоолгох хүсэлт гаргасны дагуу “Мөнх-Оргил” ХХК, “Голден пейж аудит” ХХК-ийн шинжээчээр томилсон. ...орон сууцыг 227,820,600 төгрөг, 62 тоот орон сууцыг 216,707,400 төгрөг, 63 тоот орон сууцыг 140,331,933 төгрөг, 64 тоот орон сууцыг 138,915,000 төгрөг, 65 тоот орон сууцыг 138,915,000 төгрөг, ... орон сууцыг 61,809,500 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн. Шинжээч Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан аргаар хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон нь хууль зөрчөөгүй. Мөн төлбөр төлөгчөөс арилжааны банкууд дахь харилцах дансны зарлагын хөдөлгөөнийг хаах тогтоолыг дахин банкуудад хүргүүлж, харилцах данснаас 15,520,252 төгрөгийг татан төлбөр авагчид шилжүүлсэн. Төлбөр төлөгч нь 2015 оноос хойш төлбөрийг хэсэгчлэн төлж барагдуулсан санал санаачлага гаргаагүй бөгөөд төлбөр авагчтай харилцан тохиролцон үл хөдлөх хөрөнгө төлбөртөө тооцуулах санал гаргадаг гэх боловч үнийн санал нь зах зээлийн үнэлгээнээс хэд дахин өндөр үнэлгээтэй, эрхийн маргаантай зэрэг хөрөнгө байдгаас төлбөр авагч хөрөнгийг авахаас татгалздаг. Төлбөр төлөгч компанийн захирал н.Мшүүхийн шийдвэртэй төлбөрийн асуудлаар удаа дараа дуудахад шийдвэр гүйцэтгэгчээс тавьсан хууль ёсны шаардлагыг биелүүлэхгүй, дуудсан хугацаанд хүрэлцэн ирдэггүй атлаа хөрөнгөнд явуулсан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулахад гомдол гаргаж шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг зориудаар санаатайгаар хүчингүй болгож, хугацаа хожих зэргээр шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлэхгүй байсаар өнөөдрийг хүрсэн. Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа нь хууль зөрчөөгүй, хуулийн дагуу явагдсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

3. Шүүх: Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар хариуцагч НШШГГт холбогдох ... ХХК-ийн өмчлөлийн ...үнэлсэн Мөнх-Оргил трейд ХХК-ийн үнэлгээг, .... 227820600 төгрөгөөр, .... орон сууцыг 216707400 төгрөгөөр, .... орон сууцыг 140331933 төгрөгөөр, ... орон сууцыг 138915000 төгрөгөөр, ... орон сууцыг 138915000 төгрөгөөр, нийт 862 689 933 төгрөгөөр үнэлсэн Голден пейж аудит ХХК-ийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч ... ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-д зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2021 оны 09 сарын 01-ний өдрийн 182/ШЗ2021/08096 тоот захирамжаар ... ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй Нийслэлийн шийдвэр гүйцэтгэх албанд холбогдох шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа энэ хуулийн 120.2-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах, хяналтын журмаар гомдол гаргасан бол шийдвэрлэх хүртэл хугацаанд хэвээр байхыг дурдаж, нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140 200 төгрөгийг улсын төсвийн дансанд хэвээр үлдээж хариуцагч НШШГГ улсын тэмдэгтийн хураамжаас чөлөөлөгдөх болохыг дурджээ.

4. Нэхэмжлэгч талын давж заалдах журмаар гаргасан гомдолд: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч байна.

4.1 Нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг шийдвэрлэж байгаа шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож байгаа нөхцөлд тус үндэслэлээ тодорхой үндэслэл бүхий дүгнэлтээр тайлбарлах ёстой. Шүүх үнэлгээг хуульд нийцсэн гэх тайлбарыг өгсөн болохоос тус үндэслэл болгож буй хуулийн заалтын нөхцөл хэргийн материалд байгаа холбогдох баримтуудаар нотлогдож тогтоогдож байгаа гэх үндэслэлээр тодорхой тайлбарлаагүй. Мөнх-Оргил трейд ХХК, Голден пэйж аудит ХХК-ийн төлөөлөгч нарын шүүх хуралдааны явцад өгсөн аман мэдүүлгийг үндэслэл болгон хөрөнгийн үнэлгээг хуульд нийцсэн гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.

4.2 Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.1 дэх хэсгийг зөрчсөн буюу маргаж буй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлээгүй нь хангалттай тодорхой байхад уг маргаан бүхий үйл баримтад хууль зүйн талаас үндэслэл бүхий дүгнэлт хийгээгүй нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны байх зарчмыг зөрчсөн гэж үзэхээр байна.

4.3 Маргаан бүхий хөрөнгийн үнэлгээний тайлангууд нь хуульд заасан журмыг зөрчсөн буюу нотлох баримтад тулгуурлаагүй, зах зээлийн ханшаас хэт доогуур үнэлсэн байхад дүгнэлт хийгээгүй. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь ойлгомжгүй, тодорхойгүй, хөрөнгийн үнэлгээний холбогдох аргуудыг ашигласан гэж байгаа боловч энэ нь үнэлгээний тайлангаас тодорхой харагдахгүй, орон сууцуудыг тодорхой үндэслэлгүйгээр зах зээлийн ханшаас доогуур үнэлээд байгааг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

4.4 Үнэлгээчний тогтоосон үнэлгээгээр орон сууцуудыг албадан дуудлага худалдаанд оруулах тохиолдолд хуульд заасны дагуу үнэлгээний 70 хувиар тооцож дуудлага худалдаанд оруулах нөхцлийг үүсгэж байна. Төлбөр төлөгч нь өндөр үнэлгээ бүхий өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгөө өр төлбөртөө ч бүрэн төлж дуусахад хүрэлцэхгүй үнээр худалдахад хүрч байгаа тул хариуцагч байгууллага төлбөр авагч талын эрх ашигт нийцсэн үйл ажиллагаа явуулж, хөрөнгийг үнэгүйдүүлэхэд хүргэж байна.

4.5 Чингэлтэй дүүргийн 3-р хороонд байрлах 5 орон сууцыг зөвхөн дотор засал хийгдэж дуусаагүй гэдэг шалтгаанаар үнийг нь ижил төстэй орон сууцны үнээс доогуур үнэлсэн нь ойлгомжгүй. Тухайн орон сууцнуудад хүн амьдарч байгаагүй, хотын төвийн байршил сайтай зэрэг нөхцөл байдлыг харгалзахгүйгээр үнэлгээг бууруулах нөхцөл байдлыг дүгнэсэн. Иймд шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

5. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагч талын тайлбарын агуулга: ... Төлбөр төлөгч А ХХКнь 2011 онд шүүхийн шийдвэр гарснаас хойг өнөөдрийг хүртэл төлбөр төлж барагдуулаагүй, шүүхийн шийдвэрийг биелүүлээгүй. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулах бүрт шүүхэд хандан ажиллагааг түдгэлзүүлж хугацаа хожсоор ирсэн. Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар хураагдсан төлбөр төлөгчийн орон сууцанд Иргэний хуулийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээч томилсон. Шинжээч үнэлгээг тухайн үеийн зах зээлийн бодит үнэлгээний аргаар тооцож Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан аргачлалыг ашиглан бодит үнэлгээ тогтоосон нь шүүхийн мэтгэлцээний үе болон хэрэгт авагдсан нотлох баримт, гэрчийн мэдүүлэг зэргээр тогтоогдсон. Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтын дагуу хэргийг үнэн зөв шийдвэрлэсэн тул шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах гомдолд дурдсан үндэслэлээр хэргийг хянан үзэж анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

2. Нэхэмжлэгч АХХК, хариуцагч НШШГГт холбогдуулан Чингэлтэй дүүргийн 6-р хороо, 65-р байрны 3 тоот хаягт байрлах орон сууцыг үнэлсэн “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн үнэлгээ, .... 5 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийг үнэлсэн “Голден пейж аудит” ХХК-ийн үнэлгээг тус тус хүчингүй болгуулахаар нэхэмжилснийг хариуцагч эс зөвшөөрч маргасан байна.

3. Төлбөр төлөгч АХХК, П.М, А.Х нараас 4,600,380,080 төгрөг гаргуулж төлбөр авагч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн Чингэлтэй дүүргийн шүүхийн 2011 оны 03 дугаар сарын 24-ний өдрийн 444 дугаартай хүчин төгөлдөр шийдвэрийн үндсэн дээр төлбөр төлөгчид Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1 дэх хэсэгт зааснаар шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх үүрэг үүсчээ. /1хх11/

4. Хариуцагч НШШГГ хүчин төгөлдөр шүүхийн шийдвэр болон 2013 оны 04 дүгээр сарын 08-ны өдрийн шүүхийн шийдвэрийг албадан гүйцэтгүүлэх тухай шүүгчийн захирамж, шүүхийн гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан. Төлбөр төлөгч нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад нийт 907,381,000 төгрөг төлж, 2015 оны 10 дугаар сарын 12-ны өдрийн байдлаар 2,866,680,441 төгрөг төлөөгүй байна. /1хх38-229/

 

5. Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас 2002 оны Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн  34-36, 40, 53 дугаар зүйлд зааснаар төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийг дахин тогтоох зорилгоор үзлэг, нэгжлэг хийх, эд хөрөнгийг битүүмжлэх, барьцаалах, хураах, эд хөрөнгийн тухай мэдүүлэг авах, мөнгөн болон бусад эд хөрөнгийн талаарх лавлагааг гаргуулах зэрэг ажиллагааг явуулж, улмаар АХХК-ийн өмчлөлд .... орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө, .... орон сууц бүртгэлтэй талаар Улсын бүртгэлийн газраас албан бичиг ирүүлсэн байна. Хариуцагч байгууллагын 2021 оны 06 дугаар сарын 15-ны өдрийн тогтоолоор дээрх хөрөнгүүдийг битүүмжилж, 2021 оны 07 дугаар сарын 02-ны өдөр хураан авч, талуудаас үнийн санал авах ажиллагааг явуулсан байна. /1хх246-250, 2хх1-51/

 

5.а. Хэрэгт төлбөр төлөгч нь хөрөнгийн үнийн саналыг өгөхөөс татгалзсан, төлбөр авагч шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасан баримт авагдсан байх тул Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасан үнийн талаар тохиролцоогүй гэж үзнэ. Энэ тохиолдолд шийдвэр гүйцэтгэгч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3 дах хэсэгт зааснаар шинжээч томилон үнэлгээг тогтоох журамтай. ... орон сууцыг албадан дуудлага худалдаагаар худалдан борлуулах үнэлгээг “Мөнх-Оргил трейд” ХХК 61,809,500 төгрөгөөр, .... байрлах орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг “Голден пейж аудит” ХХК нийт 862,689,933 төгрөгөөр тус тус үнэлсэн нь холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй байна. /2хх52-53, 107-108/ Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлтэй байна.

 

6. Хөрөнгийн үнэлгээний талаарх хариуцагчийн давж заалдах гомдлыг хангах үндэслэлгүй.

6.а. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1, 13 дугаар зүйлийн 13.1.1-т “хөрөнгийн үнэлгээг тухайн үнэлгээний зүйлийн шинж байдал, онцлог, зориулалтыг харгалзан хөрөнгийн үнэлгээний өртгийн, жишиг үнийн, орлогын аргуудыг хослуулан, олон улсын болон хөрөнгийн үнэлгээний үндэсний стандарт, хөрөнгийн үнэлгээний аргачлалд нийцүүлэн тодорхойлно”, “үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцүүлэн энэ хуульд заасан журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргыг бие даан сонгох эрхтэй” гэж заасныг зөрчсөн гэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

 

6.б. Чингэлтэй дүүргийн 6-р хороо 65-р байрны 03 тоот хаягт байрлах орон сууцны үнэлгээний хувьд,

 

Хэргийн 2 дугаар хавтасны 61-84 дүгээр тал дахь “Мөнх-Оргил трейд” ХХК-ийн хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаас үзэхэд шинжээч тухайн үнэлэх хөрөнгийн орлоготой холбоотой харьцуулан жиших зах зээлийн бодитой мэдээллийн олдоц хомс байгаагаас шалтгаалан орлогын хандлагаар үнэлгээг хийх боломжгүй гэх үндэслэлээр өртгийн болон зах зээлийн хандлагаар үнэлж, хөрөнгийн үнэ, цэнийг илүү бодитой илэрхийлнэ гэж зах зээлийн хандлагын аргаар эд хөрөнгийг үнэлжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1.1, Үнэлгээний Олон улсын стандарт 2020-105-д нийцсэн байна.

 

Тодруулбал, үнэлгээг тогтоохдоо тухайн объектыг www.unegui.mn зарын сайтад худалдахаар зарлагдсан байршил, хийц, талбайн хэмжээ, загварын хувьд ойролцоо ..... орон сууцтай харьцуулан барилгын байршил, насжилт элэгдэл, талбайн хэмжээ, засвар үйлчилгээ зэргийг тооцоолон үзэх замаар зах зээлийн үнэлгээг 61,809,500 төгрөг гэж үзсэн байна. 

 

6.в. .... байрлах орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийн үнэлгээний хувьд,

 

Хэргийн 90-105 дугаар тал дахь “Голден пэйж аудит” ХХК-ийн тайлангаас үзэхэд шинжээч 5 ширхэг үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн, зах зээлийн хандлагын аргаар хослуулан тус тус гаргаж, хөрөнгийн үнэ, цэнийг илүү бодитой илэрхийлнэ гэж зах зээлийн хандлагын аргаар эд хөрөнгийг үнэлсэн байна. Нэхэмжлэгчийн орон сууцны дотоод засал хийгдэж дуусаагүй гэдэг шалтгаанаар ижил төстэй орон сууцны үнээс доогуур үнэлсэн гэх гомдол үндэслэлгүй. Үнэлгээний тайланд “уг орон сууцууд нь 2020.10.14-ний өдөр үл хөдлөх хөрөнгөөр бүртгэгдэж дугаар авсан, зураг төсөв танилцуулаагүй ашиглалтад бүрэн ороогүй дотоод засвар, засал сантехникийн холболт, ариун цэврийн өрөө зэрэг нь бүрэн хийгдээгүй байдалтай, тухайн байруудын ажлыг зураг, төсөв, план зургийг ирүүлээгүй, үнэлгээчдэд танилцуулаагүй” болохыг дурджээ. Шинжээч нь уг орон сууцуудыг үнэлэхдээ орон сууцны хийц, өрөөний хувьд ойролцоо, одоогоор www.unegui.mn /үнэгүй.мн/ зарын сайт дээр худалдахаар зарлагдаж байгаа Улаанбаатар хотын 1-р зэрэглэлийн Улсын их дэлгүүр Цирк орчимд зарагдаж байгаа 48-124 м.кв талбайтай 2-3 өрөө орон сууцуудтай харьцуулах замаар зах зээлийн үнэлгээг нийт 862,689,933 төгрөг гэж дүгнэснийг буруутгах үндэслэлгүй байна. Нэхэмжлэгч нь дээрх орон сууцнууд шинжээчийн тогтоосон үнээс илүү өндөр үнээр үнэлэгдэх боломжтой байсан гэх тайлбараа баримтаар нотлоогүй.

 

6.г. Шүүх хэрэгт авагдсан үнэлгээний тайлан, уг үнэлгээг хийсэн үнэлгээчдийн мэдүүлэг зэргийг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2 дах хэсэгт зааснаар харьцуулан дүгнэсэн байх ба анхан шатны шүүхийн шийдвэр нотлох баримтад үндэслэгдсэн, холбогдох хуулийн зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байна.

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1 дэх хэсэгт төлбөрт хураагдсан хөрөнгийн чанар, эрэлт, элэгдлийн байдал болон төлбөр төлөгчийн хөрөнгийн үнэлгээний талаарх саналыг харгалзан орон нутгийн зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлнэ гэж заасан боловч төлбөр төлөгч нь эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар санал гаргаагүй байх тул шийдвэр гүйцэтгэгчээс дээрх ажиллагааг гүйцэтгэх боломжгүй, шийдвэр гүйцэтгэгч мөн хуулийн 55.2, 5.2.2-т зааснаар шинжээч томилж үнэлгээ хийлгэсэн нь зөв.

Дээрх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн гаргасан “шүүх зөвхөн үнэлгээчний аман мэдүүлгийг үндэслэсэн, хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ тухайн орон нутгийн зах зээлийн ханшаар үнэлээгүй, үнэлгээний тайлангууд нь нотлох баримтад тулгуурлаагүй, хөрөнгийн үнэлгээний холбогдох аргуудыг ашигласан гэх боловч энэ нь үнэлгээний тайлангаас харагдахгүй, хөрөнгийг үнэгүйдүүлсэн” гэх гомдлыг хангах хууль зүйн үндэслэлгүй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 11 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 182/ШШ2021/02573 шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 140,400 төгрөгийг улсын орлогод үлдээсүгэй.

 3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дах хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг дурдсугай.

 

 

 

 

 

                          ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Г.ДАВААДОРЖ

 

                                           ШҮҮГЧИД                                  Н.БАТЗОРИГ  

 

                                                                                              А.МӨНХЗУЛ