Ө.Б-, Л.А-нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч Э.Золзаяа даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Г.Даваадорж нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн 182/ШШ2021/02772 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч Ө.Б-, Л.А-нарын хариуцагч Н-т холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн, шүүгч Г.Даваадоржийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч Л.Амгалангийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Х.Энхсүх, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Э.Цолмон нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

1.1.Нэхэмжлэлийн шаардлага: Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах.

1.2.Нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэл: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 961 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1616 дугаар магадлал, Улсын Дээд Шүүхийн 2017 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1523 дугаар тогтоолоор “Н-” ХХК-аас 764,547,285 төгрөг, Ц.О-гаас 232,164,309 төгрөгийг тус тус гаргуулж, Чингис хаан банкинд олгож, барьцааны хөрөнгөөс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байдаг. Эдгээр барьцааны хөрөнгүүдийн нэг нь нэхэмжлэгч нарын өмч болох 87,37 м.кв талбайтай орон сууц байдаг. Ийнхүү төлбөр авагч Чингис хаан банкны хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж, өмчлөгч нарын барьцааны хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах, үнийн санал авах, шинжээч томилох зэргээр холбогдох ажиллагаанууд явагдсан бөгөөд бид энэ ажиллагаануудын хувьд гомдоогүй болно. Гагцхүү эд хөрөнгийн үнэлгээ хийсэн ”Бэсгэ” ХХК эд хөрөнгийг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлж, шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага албадан дуудлага худалдаанд оруулах гэж байгааг зөвшөөрөхгүй, эд хөрөнгийн үнэлгээнд гомдож байна. Эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар хуульд заасан хугацаанд мэдэж, хуульд заасан хугацаанд шүүхэд гомдлоо гаргасан байгаа. Хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн 5 дугаар хуудсанд үнэлгээний товч танилцуулгыг хийж, орон сууцыг бетонон суурьтай, бүрэн цутгамал байр байсан гэж үздэг ба үнэлгээний 7 дугаар хуудсанд үнэлгээчин Барилга, хот, байгуулалтын яамны 203 дугаартай барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээний журмыг хэрэглэсэн. Энэ журмын дагуу жишиг үнэлгээг гаргахдаа бетон цутгамал байшинд авагдах үнэлгээг авалгүйгээр, нийтийн орон сууцанд авагдах үнэлгээгээр буюу 1,120,650 төгрөгөөр тооцсон байгаа юм. Өөрөөр хэлбэл бетон цутгамал орон сууц нь 1,456,830 төгрөгөөр үнэлэгдэх ёстой байтал 1,120,650 төгрөг гэж багаар үнэлсэн. Тийм учир энэ хоёрын хооронд зөрүү гарч байгаа юм. Хэрэв зөв үнэлгээ хийсэн бол тус үл хөдлөх хөрөнгө маань 148,923,432 төгрөг болох ёстой байсан. Үнэлгээчин буруу тооцоолж нийтийн орон сууцанд хамаарагдах жишиг үнэлгээгээр үнэлж, 114,556,093 төгрөгийн өртөг гаргасан. Энэ хоорондын зөрүү нь 34,000,000 төгрөг байна. Мөн үнэлгээчин нь тухайн орон сууцыг 2010 онд ашиглалтад орсон гэж үзэж, элэгдэл хорогдлыг 11 жилээр тооцсон байдаг. Харин баримтаар Хунгийн хотхон хорооллыг 2013 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр орон сууцны зориулалтаар ашиглахыг зөвшөөрсөн акт үйлдэгдсэн байна. Тэгэхлээр 2010 онд ашиглалтад орсон гэж тооцсон нь үгүйсгэгдэж байна. Иймд үнэлгээ хийсэн аргачлал нь эрх зүйн баримт бичгүүдэд нийцээгүй, тооцооллоо буруу хийсэн гэж үзсэн. Үнэлгээнд үнэгүй.мн гэх мэт 3 арилжааны сайтыг үнэлгээ хийхдээ ашигласан байдаг ба тухайн сайтуудыг ямар үндэслэлээр сонгосон болох нь тодорхойгүй. “Рэмакс” ХХК гэх мэт нийтэд илэрхий албан ёсны эх сурвалжаас судалж болох байсан, мөн Үндэсний статистикийн хорооны албан ёсны сайтаас мөн судалгаа явуулж болох байсан. Тиймээс шүүх үнэлгээний тайлангийн 5, 7 дугаар хуудсыг анхаарахыг хүсэж байна. Эдгээр үндэслэлээр эд хөрөнгийн үнэлгээг зөвшөөрөхгүй байгаа тул “Бэсгэ” ХХК-ийн үнэлгээг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

2.Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Шүүхийн шийдвэрээр “Н-” ХХК-аас 764,547,285 төгрөг, Ц.О-гаас 232,164,309 төгрөгийг тус тус гаргуулж Чингис хаан банкинд олгож, барьцааны хөрөнгөөс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байдаг. Эдгээр барьцааны хөрөнгүүдийн нэг нь нэхэмжлэгч нарын өмч болох улсын бүртгэлийн Ү-2206031793 дугаартай бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн 11 дүгээр хороо, Хунгийн хотхон, Зайсангийн тойруу гудамж 54/3 дугаар байрны 3 тоот, 87,37 м.кв талбайтай орон сууц юм. Ийнхүү төлбөр авагч Чингис хаан банкны хүсэлтээр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж, өмчлөгч нарын барьцааны хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах, үнийн санал авах, шинжээч томилох зэргээр холбогдох ажиллагаанууд явагдсан. Энэхүү ажиллагааны явцад шинжээчээр “Бэсгэ” ХХК-ийг томилж, шинжээч нь эд хөрөнгийг 273,859,430 төгрөгөөр үнэлсэн. Үнэлгээний тайланд орон сууцны ашиглалтад орсон хугацааг 2010 он гэж бичиж өртгийн хандлагыг тооцсон байх боловч эцсийн бүлэгтээ зах зээлийн хандлагаар эд хөрөнгө үнэлэгдсэн байгаа. Эд хөрөнгийн үнэлгээ бодит байдалд нийцсэн, шинжээч хууль зөрчсөн дүгнэлт гаргаагүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3.Шүүх: Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт зааснаар Н-т холбогдох “Бэсгэ” ХХК-ийн 2021 оны 09 дүгээр сарын 03-ны өдрийн хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай Ө.Б-, Л.А-нарын нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1, 7.1.4 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1‑д зааснаар нэхэмжлэгч нараас тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч давж заалдах гомдолдоо: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг дараах үндэслэлээр бүхэлд нь эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна. Шүүхийн шийдвэр Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2, 116.3 дах хэсэгт заасан шаардлагад нийцээгүй бөгөөд хэргийн үйл баримт, хэрэгт авагдсан нотлох баримтыг шүүхийн мэтгэлцээний үед мэдүүлсэн зохигчдын тайлбар зэрэгтэй харьцуулан дүгнэлгүйгээр дүгнэлт хийж шийдвэрээ гаргасанд гомдолтой байна.

4а.Анхан шатны шүүхээс барьцаа хөрөнгийн үнэлгээний тайланг үндэслэлтэй гэж үзэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахгүй орхисон. Үнэлгээчин нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1-д зааснаар тухайн хөрөнгийг 2 үнэлгээний арга буюу өртгийн болон зах зээлийн хандлагын аргаар харьцуулан үнэлсэн байдаг. Өртгийн хандлагын аргыг ашиглахдаа тухайн орон сууцны бүтээц, хийц болон Барилга, хот байгуулалтын сайдын 203 дугаар тушаалаар батлагдсан “Барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээг хэрэглэх дүрэм”-ийн дагуу тооцооллыг хийж өртгийг тодорхойлсон байна. Харин өртгийн аргыг хэрэглэхдээ тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтад орсон хугацааг алдаатай тооцсон буюу 2013 онд ашиглалтад орсон орон сууцыг 2010 онд ашиглалтад орсон мэтээр тооцож элэгдэл хорогдлыг 2010 оноос эхлэн тооцжээ. Өөрөөр хэлбэл 3 жилийн элэгдэл хорогдлын зөрүүтэй тооцоолол хийсэн нь өртгийг бүрэн тодорхойлоход эргэлзээтэй байдал үүсгэж байна. Шинжээч үнэлгээ гаргахдаа өртгийн болон зах зээлийн хандлагын аргыг харьцуулан үнийг нэгтгэн гаргадаг тул үнэлгээнд ашигласан нэг арга нь тооцооллын алдаатай гарснаар тухайн үнэлгээ бүхэлдээ алдаатай байх үндэслэл болох бөгөөд тухайн үнэлгээ хийсэн үнэлгээчин шүүхийн хэлэлцүүлгийн шатанд орон сууцны ашиглалтад орсон хугацаа өртгийн хандлагыг тодорхойлоход нөлөөлөх талаар хүлээн зөвшөөрсөн байхад шүүхээс энэ талаар анхааран үзсэнгүй.

4б.Барилга, хот байгуулалтын сайдын 203 дугаар тушаалын 2 дугаар хавсралтаар Барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлыг жишиг үнэлгээг баталсан. Тухайн хавсралтаар амины орон сууц, нийтийн орон сууц болон бүрэн цутгамал орон сууцны 1 м.кв дахь жишиг үнэлгээг баталсан бөгөөд үнэлгээ хийсэн орон сууцыг үнэлгээчин нь тайландаа бүрэн цутгамал гэж тодорхойлсон боловч жишиг үнэлгээг ашиглахдаа нийтийн орон сууцны жишиг үнэ болох 1 м.кв – 1120,65-аар тооцсон байдаг. Гзтэл тайланд дурдсанаар бүрэн цутгамал орон сууцанд жишиг үнийн 3 дахь багана буюу 1456,83 гэсэн жишиг үнийг хэрэглэх байсан. Үнэлгээчин өөрийн тодорхоилсон тайланд барилгын хийцийг бүрэн цутгамал гэж тодорхойлсон мөртлөө холбогдох жишиг үнэлгээнд буруу тооцсон байхад шүүхээс мөн анхааран үзсэнгүй. Дээр дурдсан үндэслэлүүдээр анхан шатны шүүхийн шийдвэр болон “Бэсгэ” ХХК-ийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

 1.Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан гомдлын хүрээнд хянан хэлэлцээд түүний гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т зааснаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж шийдвэрлэв.

 

2.Нэхэмжлэгч Ө.Б-, Л.А-нар нь хариуцагч Н-т холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн гэх үндэслэлээр үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч хөрөнгийн үнэлгээ тогтоолгох ажиллагаа хуульд заасан журмын дагуу явагдсан тул нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэж маргажээ.

 

3.Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулж, маргааны үйл баримтыг хэрэгт цугларсан нотлох баримтад үндэслэн зөв дүгнэж, хэрэглэвэл зохих хуулийг зөв тайлбарлан хэрэглэсэн байна.   

 

4.Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2017 оны 05 дугаар сарын 03-ны өдрийн 182/ШШ2017/00961 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 07 дугаар сарын 19-ний өдрийн 1616 дугаар магадлал, Улсын Дээд шүүхийн 2017 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрийн 1523 дугаар тогтоолоор “Н-” ХХК, Ц.О- нараас 232,164,309 төгрөг, “Н-” ХХК-аас 764,547,285 төгрөг гаргуулж, “Чингис хаан банк” ХХК-д олгож, үүргийг сайн дураар гүйцэтгээгүй тохиолдолд барьцаа хөрөнгөөр үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэжээ. /хх-ийн 6-24-р тал/

 

5.Төлбөр төлөгч нар нь шүүхийн шийдвэрээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй байх бөгөөд төлбөр авагч “Чингис хаан банк” ХХК-ийн хүсэлтээр Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх 2018 оны 01 дүгээр сарын 25-ны өдөр 114 дүгээр гүйцэтгэх хуудас олгожээ. /хх-ийн 40-41-р тал/

 

5а.Хариуцагч Н- нь дээрх гүйцэтгэх хуудсыг үндэслэн, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг эхлүүлж, барьцаа хөрөнгө болох нэхэмжлэгч Ө.Б-, Л.А-нарын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2206031793 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүрэг, 11 дүгээр хороо, Хунгийн хотхон, Зайсангийн тойруу гудамж, 54/3 байр, 3 тоот хаягт байршилтай, 87,37 м.кв талбайтай, 3 өрөө орон сууцыг 2018 оны 10 дугаар сарын 29-ний өдөр битүүмжилж, 2018 оны 11 дүгээр сарын 29-ний өдөр хураасан байна. /хх-ийн 70-75-р тал/

 

5б.Шийдвэр гүйцэтгэх байгууллагаас үл хөдлөх эд хөрөнгийн албадан дуудлага худалдааны доод үнийг тогтоох зорилгоор талуудаас үнийн санал авах ажиллагааг явуулж, “Бэсгэ” ХХК-ийг шинжээчээр томилжээ.  /хх-ийн 42-р тал/

 

5в.Хөрөнгийн үнэлгээний “Бэсгэ” ХХК нь барьцаа хөрөнгө болох дээрх 3 өрөө орон сууцыг 273,859,430 төгрөгөөр үнэснийг хариуцагч байгууллага нь хуульд заасан хугацаанд талуудад мэдэгдсэн байна. /хх-ийн 47-64-р тал/. Иймд хариуцагч байгууллагыг үнэлгээ гаргуулах ажиллагаа явуулахдаа хууль зөрчөөгүй талаар анхан шатны шүүх үндэслэл бүхий дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дах хэсэгт заасанд тус тус нийцсэн байна.

 

            6а.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь давж заалдах гомдолдоо: Шинжээч нь өртгийн хандлагын аргыг ашиглахдаа орон сууцны ашиглалтад орсон хугацаа болон жишиг үнийг буруу тооцсон гэжээ. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1.1-т “үнэлгээчин нь хөрөнгийн үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандартад нийцүүлэн энэ хуульд заасан журмын дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргыг бие даан сонгох эрхтэй” гэж заасан. Шинжээчээр томилогдсон “Бэсгэ” ХХК нь зах зээлийн хандлагын аргыг ашиглан эд хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон байх тул энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй.

           

            6б.Түүнчлэн, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь орон сууцыг зах зээлийн үнээс багаар үнэлсэн гэх тайлбар, гомдлоо Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар баримтаар нотлоогүй байх тул түүний давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй байна.

            Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-т  заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1.Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2021 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн 182/ШШ2021/02772 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

                                                                                        

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.     

 

 

 

 

        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                              Э.ЗОЛЗАЯА

           

                                     ШҮҮГЧИД                              Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ                                                                                        

                                                                                    Г.ДАВААДОРЖ