Э..........ийн нэхэмжлэлтэй,

хариуцагч С..........ад

холбогдох иргэний хэргийн тухай

 

 

Орхон аймгийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх хуралдааныг шүүгч Б.Оюунцэцэг даргалж, С.Уранчимэг, Ерөнхий шүүгч Б.Баттөр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн 107 дугаар танхимд хийсэн давж заалдах шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Орхон аймаг дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 142/ШШ2022/0016......... дугаар шийдвэртэй,

Нэхэмжлэгч: Э..........ийн нэхэмжлэлтэй,

Хариуцагч: С..........ад холбогдох,

“2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан тул гэрээгээр шилжүүлсэн Орхон аймаг ......... сум 8-р баг ......... баг .........-р хороолол .........а байр ......... тоот хаягт байрлах 66,.........6 м.кв 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгуулах” тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очирын гаргасан давж заалдсан гомдлыг үндэслэн 2022 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр хүлээн авч, Ерөнхий шүүгч Б.Баттөрийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очир цахимаар,  хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Түвшин /цахимаар/ нарийн бичгийн дарга Ө.Есүхэй нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгч Э.......... шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ:

Эрдэнэчулуун овогтой ......... би 2020 оны 4 дүгээр сарын 06-ны өдөр Сүлд овогтой .........тай Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр Орхон аймаг ......... сум 8-р баг ......... .........-р хороолол ......... байр ......... тоот хаягт байрлах 66,.........6 метр квадрат 2 өрөө орон сууцыг 86.000.000 /Наян зургаан сая/ төгрөгөөр зээлээр худалдахаар харилцан тохиролцсон болно. Уг гэрээгээр Худалдан авагч тал орон сууцны төлбөрийг гэрээ байгуулахад .........0,000,000 төгрөг, үлдэгдэл 36,000,000 төгрөгийг 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс өмнө төлөх, худалдагч тал Төлбөр төлснөөр өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргаж өгөхөөр харилцан тохиролцсон болно. Гэтэл хариуцагч С.......... нь үлдэгдэл 36,000,000 төгрөгийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй бөгөөд миний зүгээс үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа амаар шаардаж, улмаар 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр гэрээний үүргээ биелүүлэх хугацаа тогтоон өгч, уг хугацаанд үүргээ биелүүлэхгүй бол гэрээнээс татгалзахаа мэдэгдсэн болно. Гэвч хариуцагч нь тогтоосон хугацаанд үүргээ биелүүлээгүй учраас би гэрээнээс татгалзсанаа мэдэгдэж, байр чөлөөлөхийг шаардахад хариуцагч С.......... байрыг минь чөлөөлж өгөхгүй байгаа ба өөрийн худалдан авсан байр гэж маргаж байгаа тул миний зөрчигдсөн эрхийг сэргээж, Э.......... болон С.......... нарын хооронд 2020 оны 4 дүгээр сарын 06-ны өдөр байгуулсан Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээнээс худалдагч тал Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1-т заасны дагуу татгалзсаныг тогтоож, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 20......... дугаар зүйлийн 20..........1-т заасны дагуу Орхон аймаг ......... сум 8-р баг ......... .........-р хороолол ......... байр ......... тоот хаягт байрлах 66,.........6 метр квадрат 2 өрөө орон сууцыг албадан чөлөөлж өгнө үү... гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Цэрэнлхам нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулахдаа:

Тус шүүхэд хянан хэлэлцэгдэж буй Э..........ийн нэхэмжлэлтэй, С..........ад холбогдох хэрэгт миний бие нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөр хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож байна. Нэхэмжлэгчийн зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагаа Э.......... болон С.......... нарын хооронд 2020.04.06-ны өдөр байгуулсан Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсаныг Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1.-д заасны дагуу татгалзсаныг тогтоолгох, Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1.-д заасны дагуу Орхон аймаг, ......... сум 8-р баг ......... .........-р хороолол .........- 7 байр ......... тоот хаягт байрлах 66..........6 м.кв 2 өрөө орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэх гэж анх тодорхойлсон. Нэхэмжлэгчээс дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагаа дараах байдлаар тодруулж байна. Үүнд: Нэхэмжлэлийн шаардлага: 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан тул гэрээгээр шилжүүлсэн Орхон аймаг ......... сум 8-р баг ......... .........-р хороолол ......... байр, ......... тоот хаягт байрлах 66..........6 м.кв 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгах, хариуцагч нь гэрээгээр тохирсон орон сууцны үлдэгдэл төлбөрийг тогтсон хугацаанд төлж барагдуулаагүй тул нэхэмжлэгч нь 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн албан бичгээр гэрээнээс татгалзсанаа мэдэгдэж, С..........тай байгуулсан 2020.04.06-ны өдрийн Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа дуусгавар болсон. Улмаар Иргэний хуулийн 20......... дугаар зүйлийн 20..........1-д заасны дагуу гэрээгээр шилжүүлэн өгсөн орон сууцны эзэмшлийг буцаан авахаар шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг дээрх байдлаар тодруулж байна.... гэжээ.

Хариуцагч С.......... шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа:

Э.......... нь нэхэмжлэлийн үндэслэлдээ Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдан авагч тал урьдчилгаа төлбөр .........0.000.000 төгрөгийг гэрээ байгуулахад, үлдэгдэл төлбөр 36.000.000 төгрөгийг 2021 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдрөөс өмнө төлөхөөр тохиролцсон. Гэсэн хэдий ч хариуцагч нь үлдэгдэл төлбөр болох 36.000.000 төгрөгийг гэрээнд заасан хугацаанд төлөөгүй бөгөөд үүргээ биелүүлэхийг удаа дараа шаардаж, улмаар 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдөр үүргээ биелүүлэх хугацаа тогтоон өгч, дээрх хугацаанд үүргээ биелүүлээгүй тул гэрээнээс татгалзсанаа мэдэгдэж, байраа чөлөөлөхийг шаардсан боловч хариуцагч нь миний худалдан авсан байр гэж марган тус байрыг чөлөөлж өгөхгүй байна хэмээн дурджээ. С.......... миний бие болон Э.......... нарын хооронд 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр Орон сууц зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдаж, тус гэрээгээр худалдан авагч тал .........0.000.000 төгрөгийг гэрээ байгуулагдахад үлдэгдэл төлбөр буюу 36.000.000 төгрөгийг 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр төлөхөөр тохиролцсон. Худалдагч тал дээрх гэрээний 1.4-р зүйл, 3.2-р зүйлийн 3 дахь хэсэгт зааснаар тус гэрээний 1.1-д заасан орон сууцыг үлдэгдэл төлбөр төлөхөөс өмнө Капитрон банкны барьцаанаас чөлөөлж эрхийн доголдлыг арилгах үүрэг хүлээсэн. Гэсэн хэдий ч нэхэмжлэгч буюу худалдагч тал тус орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх үүргээ одоо болтол гүйцэтгээгүй. Мөн Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар худалдагч тал нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэг хүлээдэг бөгөөд орон сууц эрхийн доголдолтой буюу банкны барьцаанд байгаа нөхцөлд худалдан авагч тал төлбөрийн үлдэгдлийг төлөх боломжгүй юм. Нэхэмжлэгчийн дээрх хариуцлагагүй үйлдлээс болж хариуцагч би хохирч байна. Нэхэмжлэгч тал Капитрон банкны барьцаанаас тус орон сууцыг гаргаагүй тул миний бие Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 209.1-д заасны дагуу худалдагч тал гэрээ болон хуулиар үүргээ гүйцэтгэж тус орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлсний дараагаар үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөр хүлээж байгаа болно. Энэхүү орон сууцыг зуучилж өгсөн REMAX gold үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн байгууллагаас тус орон сууцыг барьцаанаас суллаж өгөөгүй талаар гэрчлэх боломжтой. Иймд хариуцагч тал болох миний биеийг гэрээ болон хуульд заасан үүргээ зөрчсөн гэж үзэх нь үндэслэлгүй юм. Талуудын хооронд байгуулагдсан худалдах-худалдан авах гэрээнээс нэхэмжлэгч тал татгалзах хууль зүйн үндэслэл бий болоогүй бөгөөд зах зээл дээрх орон сууцны үнэ ханш өссөн шалтгаанаар гэрээг цуцлах нь талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээ, холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчих төдийгүй шударга ёсны зарчимд үл нийцэх тул хариуцагч миний бие тус нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нэхэмжлэгч тал тус орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлсөн тохиолдолд миний бие үлдэгдэл төлбөр 36.000.000 төгрөгийг төлөхөд бэлэн байгаа бөгөөд эрхийн доголдлыг арилгавал үлдэгдэл төлбөрийг төлж эвлэрэх бүрэн боломжтой. Хэрэв нэхэмжлэгч талтай эвлэрэх боломжгүй нөхцөл байдал үүсвэл тус шүүхэд сөрөг нэхэмжлэл гаргах болно гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Түвшин нэхэмжлэлийн тодруулсан шаардлагад гаргасан хариу тайлбартаа:

Тус шүүхээр хянан хэлэлцэгдэж буй Э..........ийн нэхэмжлэлтэй С..........ад холбогдох иргэний хэрэгт нэхэмжлэгч талаас нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулахдаа хариуцагч тал нь гэрээгээр тохирсон хугацаанд үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулаагүй тул 2021 оны 07 сарын 09-ны өдөр нэхэмжлэгч нь гэрээнээс татгалзах тухай мэдэгдлийг хариуцагчид хүргүүлж тус гэрээний харилцаа дуусгавар болсон гэжээ. Хариуцагч тал нь дээрх нэхэмжлэлийн тодруулсан шаардлагыг бүхэлд хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.4 дүгээр зүйлд зааснаар худалдан авагч тал урьдчилгаа төлбөрийг гэрээ байгуулагдахад төлж улмаар худалдагч тал нь 09 сарын 01-ний өдрөөс хэтрүүлэлгүй буюу үлдэгдэл төлбөр төлөхөөс өмнө тус орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөхөөр үүрэг хүлээсэн. Гэсэн хэдий ч худалдагч тал буюу нэхэмжлэгч нь дээрх гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй бөгөөд одоог хүртэл хариуцагчид тус орон сууцыг банкны барьцаанаас чөлөөлж эрхийн доголдлыг арилгасан талаар мэдэгдээгүй байна. Өөрөөр хэлбэл худалдагч тал тус үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн доголдлыг арилгаагүй тохиолдолд худалдан авагч тал үлдэгдэл төлбөрийг төлөх боломжгүй юм. Иймд хариуцагчийг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөн гэж үзэж гэрээнээс татгалзах хууль зүйн үндэслэл бий болоогүй байна гэжээ.

Орхон аймаг дахь Сум дундын Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 142/ШШ2022/0016......... дугаар шийдвэрээр:

Иргэний хуулийн 262 дугар зүйлийн 262.1., 22......... дугаар зүйлийн 22..........1., 22..........2. дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзаж, гэрээгээр шилжүүлсэн Орхон аймаг ......... сум 8-р баг ......... баг .........-р хороолол ......... байр ......... тоот хаягт байрлах 66,.........6 м.кв 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагч С..........ад даалгуулах Э..........ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн .........6 дугаар зүйлийн .........6.1.-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн 337.9.........0 төгрөгийг төрийн санд хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очир шүүхэд гаргасан давж заалдсан  гомдолдоо:

Өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очир миний бие Э..........ийн нэхэмжлэлтэй, С..........ад холбогдох хэрэгт нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн өмгөөлөгчөөр хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож байна. Тус хэргийг Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 142/ШШ2022/0016......... тоот шийдвэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэснийг нэхэмжлэгчийн зүгээс дараах үндэслэлээр эс зөвшөөрч, давж заалдах журмаар гомдол гаргаж байна.  Гэрээг буруу дүгнэсэн. Шүүх гэрээг Иргэний хуулийн 262.1-д заасан “Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ” гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй.Талуудын хооронд байгуулсан 2020.04.06-ны өдрийн гэрээний 1.6-д “Худалдан авагч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлж дууссанаар орон сууцыг худалдан авагчийн нэр дээр шилжүүлэх бөгөөд хоёр тал худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулна” гэж заасан.Талуудын хооронд байгуулсан гэрээ Иргэний хуулийн 44.1-д заасан болзол тавьж хийсэн хэлцэл буюу “худалдан авагч тал орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн бол “хоёр тал худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулна” гэж заасан хэлцэл юм. Өөрөөр хэлбэл тус болзол хангагдсан нөхцөлд дахин шинэ худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж орон сууцыг худалдан авагчийн нэр дээр шилжүүлж өгөхөөр тохиролцсон.Тус зохицуулалтаас уг гэрээг Иргэний хуулийн 269.1-д “Тодорхой цаг хугацаа, эсхүл тодорхой үйл явдал болохоос өмнө ямар нэгэн зүйлийг худалдах, эсхүл худалдан авахаар гэрээний талууд тохиролцох буюу худалдан авагч талын санаачилгаар тодорхой эд хөрөнгийг олж авах эрхтэй байхаар гэрээ байгуулж болно” гэж заасан ирээдүйд эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ буюу Опцион гэрээ болохыг харуулж байна.Иймд тус гэрээ нь холимог гэрээний шинжтэй бөгөөд болзол тавьж хийсэн опцион гэрээ юм. Өөрөөр хэлбэл төлбөр төлж дууссан үед худалдах,худалдан авах гэрээ байгуулж үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан авах эрх үүснэ.Иймд шүүх анхнаасаа гэрээгээ буруу дүгнэснээс шалтгаан шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 11, 12-р дугаарласан хэсэгт хийсэн дүгнэлтэд хүрсэн байна.Бодит үйл баримтыг буруу дүгнэсэн. Нэхэмжлэгч Э.......... нь С..........ад холбогдуулан 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн Орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан тул гэрээгээр шилжүүлсэн Орхон аймаг, ......... сум, 8 дугаар баг ......... баг ......... дугаар хороолол, ......... байр, ......... тоот хаягт байрлах 66..........6 м.кв 2 өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгуулахаар нэхэмжлэл гаргасан.Талууд 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулж, гэрээгээр дээр дурдсан объектыг 86.000.000 төгрөгөөр худалдахаар тохиролцож, .........0 сая төгрөгийг гэрээ байгуулсан өдөр шилжүүлэхээр, үлдэгдэл 36 сая төгрөгийг 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-ний өдөр төлөхөөр харилцан тохиролцсон. Хариуцагч нь гэрээгээр тохирсон хугацаанд төлбөрийг төлөлгүй үүргийн зөрчлийг гаргасан тул нэхэмжлэгч нэг талын санаачилгаар гэрээнээс татгалзсаныг шүүх хариуцагчийг үүрэг зөрчсөн гэж үзэхгүй, үүний үндэслэлээ орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөөгүй, чөлөөлсөн тухайгаа хариуцагчид мэдэгдээгүй тул Иргэний хуулийн 22..........1, 22..........2 дахь хэсэгт заасан урьдчилсан нөхцөлүүд хангагдсан гэх боломжгүй гэж тайлбарлажээ. Гэтэл нэхэмжлэгчийн орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх үүрэг нь хариуцагч үлдэгдэл төлбөрөө төлөх хариу үүргийн дараа биелэгдэхээр талууд гэрээний 1.4-д тохиролцсон боловч үлдэгдэл төлбөрөө төлөлгүй бүтэн 1 жил 4 сарын хэтрүүлж үүргээ ноцтой зөрчсөн. Үүрэг гүйцэтгэх дараалал нь төлбөр бүрэн төлөгдсөний дараа үл хөдлөх хөрөнгийг бусдын барьцаанаас чөлөөлж, эрхийн болон бодит байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх ёстой байсан гэдэг нь Талуудын хооронд байгуулсан 2020.04.06-ны өдрийн гэрээний 1.6-д “Худалдан авагч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлж дууссанаар орон сууцыг худалдан авагчийн нэр дээр шилжүүлэх бөгөөд хоёр тал худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулна” гэж зааснаар тодорхой харагдаж байна. Нөгөө талаасаа хариуцагчийн гэрээний үүргийн зөрчлийн улмаас гэрээнээс татгалзсан нэхэмжлэгчийн 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн мэдэгдэлтэй тухайн үед болон хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад ч маргаагүй үйл баримт тогтоогдож байхад анхан шатны шүүх бодит нөхцөл байдлыг буруу дүгнэж, хариуцагчийн үүргийн зөрчлийг дээрх байдлаар зөвтгөсөн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Шүүхийн шийдвэрт хариуцагч төлбөрөө төлөөгүй нь үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулах эрхийг хэрэгжүүлсэн гэх агуулгаар тусгагджээ. Гэтэл Иргэний хуулийн 21..........1.Үүрэг гүйцэтгүүлэгч хүлээсэн үүргээ биелүүлж үүрэг гүйцэтгэх боломж бүрдүүлэх хүртэл үүрэг гүйцэтгэгч нь мөнгөн төлбөрийнхөөс бусад үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулж болно” гэж зааснаар үүргийн гүйцэтгэлийг саатуулах эрх мөнгөн төлбөрийн үүрэгт хамаарахгүй. Мөн шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсгийн 1.........-д нэхэмжлэгчийг ИХ-ын 22..........1-д гэрээнээс татгалзах эрхээ хэрэгжүүлснийг “барьцаанаас чөлөөлөх” гэх агуулга дурдаж тийнхүү эрхгүй гэж дүгнэсэн нь хууль зүйн үндэслэлгүй. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн гэрээнээс татгалзах тухай 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрийн мэдэгдэлтэй маргаагүй байхад шүүх тус татгалзал үндэслэлтэй эсэх талаар дүгнэлт хийж шийдвэр гаргасан нь шүүх ИХШХШТХ-ийн 6.6-д “Нэхэмжлэлийн шаардлагын талаарх тайлбарыг гагцхүү зохигч талууд гаргана” гэж заасан мэтгэлцэх зарчимтай нийцээгүй. Түүнчлэн шүүхийн шийдвэрийн үндэслэх хэсэгт банкны барьцаанаас чөлөөлөөгүй тохиолдолд төлбөрөө бүрэн төлөхийг шаардах нь эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгө хүлээлгэн өгөх тухай хуулийн зохицуулалтад үл нийцнэ гэжээ. Гэтэл талууд анхнаасаа гэрээг байгуулахдаа гэрээний зүйл Капитрон банкны барьцаанд байгааг мэдэж байсан төдийгүй энэ талаараа гэрээний ..........1-д жич дурдсан, үлдэгдэл төлбөрийг төлмөгц барьцаанаас чөлөөлөх талаар гэрээний 1.4-д мөн харилцан тохиролцсон байдаг. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д заасны дагуу гэрээний талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй. Үүний дагуу талууд гэрээний нөхцөлөө чөлөөтэй тодорхойлж, гэрээний үлдэгдэл төлбөрийг 2020 оны 09 сарын 01-ний өдөр төлмөгц барьцаанаас чөлөөлөхөөр тохиролцсоны дагуу шаардах эрхээ хэрэгжүүлж байхад энэ нь хуульд нийцэхгүй байна гэж иргэний эрх зүйн диспозитив зарчмыг зөрчсөн эрх зүйн дүгнэлт хийсэн. Хоёр. Гэрээний асуултыг хэт гуйвуулж, худал тайлбарласан. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.4-д худалдагч тал Капитрон банкны барьцаанд байгаа тус гэрээний 1.1-д заасан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж 2020.09.01-нээс хэтрэхгүй худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулна. Энэ хугацаанаас өмнө худалдах, худалдан авах гэрээг хийх боломжтой энэ тохиолдолд худалдан авагч тал тухайн хугацаанд нь үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулна гэсэн заалтыг шүүх үгийн шууд утга болон гэрээний ерөнхий агуулгаараа орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлсний “дараа” гэж ойлгохоор байна гэж гэрээний заалтыг илт гуйвуулж, байхгүй үгийг байгаа мэт болгож тайлбарласан. Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.2-т гэрээний аль нэг нөхцөлийн утга нь ойлгомжгүй бол түүний агуулгыг бусад нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулах замаар тодорхойлно гэж заасан. Гэрээний дээрх 1.4-дэх заалтыг гэрээний 1.3-д заасан “үлдэгдэл 36.000.000 төгрөгийг 2020 оны 09 сарын 01-нд төлнө” гэх нөхцөл болон гэрээний ерөнхий агуулгатай харьцуулбал үлдэгдэл төлбөр төлөх эцсийн хугацаа нь 2020.09.01-ний өдөр, энэ өдөр орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж худалдан, худалдах авах гэрээг байгуулна гэх бүхий агуулга илэрхий ойлгогдохоор байхад хэргийн нөгөө талд ашигтай нөхцөлөөр худал тайлбарласанд гомдолтой байна. Талууд үлдэгдэл төлбөрийг хэзээ төлж барагдуулахаар тохирсон, энэ хугацаанд хариуцагч төлбөрөө төлсөн эсэх асуудал л хэргийн гол үйл баримт байхад бодит нөхцөл байдлаас өөр, явцуу дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосон нь үндэслэлгүй. Иймд Орхон аймаг дахь сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 142/ШШ2022/0016......... тоот шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.Түвшин давж заалдсан гомдлын хариу тайлбартаа:

Талуудын хооронд байгуулсан орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний 1.6 дугаар зүйлд “Худалдан авагч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлж дууссанаар орон сууц худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх бөгөөд хоёр тал худалдах худалдан авах гэрээг байгуулна" гэж тусгасан байдаг. Гэрээний уг заалтыг нэхэмжлэгч талаас тайлбарлахдаа энэхүү гэрээ нь зөвхөн худалдан авагч тал гэрээний үнийг төлснөөр тус орон сууцыг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх болзол бүхий ирээдүй эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ хэмээн гэрээний агуулгыг гуйвуулж тайлбарлаж байна. Ирээдүйд эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ нь зөвхөн талуудын тохиролцсон болзол хангасан тохиолдолд худалдан авагч талд гэрээгээр тохиролцсон эд хөрөнгийг худалдан авах эрхийг олж авахад чиглэсэн сонголт олгодог. Өөрөөр хэлбэл худалдан авагч талын санаачилгаар тус эрхийг хэрэгжүүлэх сонголтыг худалдан авагчид олгох ба худалдан авагч тэрхүү эрхийг хэрэгжүүлэхгүй байх ч боломжтой байдаг. Тухайлбал гэрээний 1.6 дугаар зүйлд 'орон сууцны үнийг бүрэн төлснөөр орон сууцыг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлж гэрээг байгуулна” 3.1.2-р зүйлд худалдан авагч гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүйгээс өөрт учирсан хохирлыг арилгахыг шаардах”; 4.1-р зүйлд "Худалдан авагч тал гэрээгээр хүлээсэн төлбөр төлөх хугацааг хэтрүүлсэн бол хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд гүйцэтгэвэл зохих үнийн дүнгийн 0.3 хувийн алданги төлнө ”.Гэрээний дээрх заалтуудаас харвал худалдан авагч тус орон сууцыг худалдан авах үүрэг хүлээсэн тодорхой нөхцөлүүдийг тусгаж өгсөн байна. Мөн түүнчлэн хариуцагчийн зүгээс гэрээг анх байгуулсан өдөр .........0 сая төгрөг буюу гэрээний нийт үнийн дүнгийн 60 орчим хувийг төлсөн нь талууд анхнаасаа худалдан авагч талд худалдан авах сонголт олгох зорилготой тус гэрээг байгуулаагүйг давхар харуулж байна. Иймд талуудын хооронд байгуулсан гэрээг ирээдүйд эд хөрөнгө худалдах, худалдагч гэрээ гэж дүгнэх боломжгүй. Харин Иргэний хуулийн 189.1 дүгээр зүйлд заасан “талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох” эрхийн хүрээнд орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлсний дараа үнийг бүрэн төлж дууссанаар өмчлөл шилжиж, гэрээ байгуулагдахаар тохиролцсон тул тус гэрээ нь холимог  гуулж байна. Энэ талаар анхан шатны шүүх шийдвэрийнхээ үндэслэх хэсгийн 18-д мөн дурдсан байна.Талуудын хооронд байгуулсан Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний 1.4-р зүйлд “худалдагч тал гэрээнд заасан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж 2020.09.01-ээс хэтрэлгүй гэрээг байгуулна’ гэж тусгасан байдаг. Гэрээний энэ хэсэгт үлдэгдэл төлбөрийг төлөх буюу гэрээг байгуулах хугацаанаас өмнө худалдагч тал тус орон сууцыг банкны барьцаанаас чөлөөлсөн байх үүргийг нэхэмжлэгч хүлээсэн байна Мөн гэрээний 3.2.3-т худалдагч талд эрхийн доголдолгүй хөрөнгийг хүлээлгэж өгөх үүрэгтэй хэмээн тодорхой тусгаж өгсөн байдаг ба Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243. .-д зааснаар худалдагч тал нь “биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгө түүнтэй холбоотой баримт бичгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх” үүрэг хүлээдэг. Иймд орон сууц эрхийн доголдолтой буюу банкны барьцаанд байгаа нөхцөлд худалдан авагч тал төлбөрийн үлдэгдлийг төлөх боломжгүй юм. Түүнчлэн нэхэмжлэгч талаас, Иргэний хуулийн 189.1 дүгээр зүйлд зааснаар талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулж, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй бөгөөд үүний дагуу талууд банкны барьцаанаас гараагүй буюу эрхийн доголдолтой эд хөрөнгийн үлдэгдэл төлбөрийг төлж худалдан авахаар тохиролцсон гэж давж заалдах гомдолдоо гэрээг илт гуйвуулж тайлбарлажээ. Хэдийгээр талууд гэрээг чөлөөтэй байгуулж, түүний агуулгыг чөлөөтэй тайлбарлах эрхтэй байдаг ч Монгол Улсад мөрдөгдөж буй хууль тогтоомжид нийцүүлэх шаардлагатай байдаг. Харин нэхэмжлэгчийн гаргасан дээрх тайлбар талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 3.2.3-р зүйлтэй нийцэхгүй төдийгүй Иргэний хуулийн 243 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан худалдагч тал эрхийн болон биет байдлын доголдолгүй эд хөрөнгийг худалдан авагч талд шилжүүлэх үүрэгтэй гэ сэн хэм хэмжээг зөрчиж байна. Дээрхээс үзвэл худалдагч тал талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 1.4 дүгээр зүйлд заасан үлдэгдэл төлбөрийг төлж гэрээг байгуулахаас өмнө гэрээнд заасан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлөх үүргээ биелүүлээгүй тул хариуцагчаас үлдэгдэл төлбөрийг шаардах эрх үүсээгүй. Иймд худалдан авагч тал Иргэний хуулийн 209 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар худалдагч тал эрхийн доголдлыг арилгах үүргийг эхлэн гүйцэтгэхээс өмнө үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөс татгалзах эрхтэй байна. Өөрөөр хэлбэл худалдан авагч тал гэрээнд заасан хугацаанд үлдэгдэл төлбөрийг төлөөгүй нь Иргэний хуулийн 223 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан хугацаа хэтрүүлсэн нөхцөлд хамаарахгүй болж байна. Орхон аймаг дахь Сум дундын  Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ :

Нэхэмжлэгч Э.......... нь хариуцагч С..........ад холбогдуулан 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээнээс татгалзсан тул гэрээгээр шилжүүлсэн Орхон аймгийн  ......... сумын  8-р баг, ......... ......... дугаар  хороолол 11-р байрны урд .........а,  байр ......... тоот  66..........6 м² өрөө орон сууцны эзэмшлийг буцаан шилжүүлэхийг хариуцагч С..........ад даалгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага шүүхэд гаргажээ.

Шүүх хэргийг Иргэний хуулийн 262 дугар зүйлийн 262.1., 22......... дугаар зүйлийн 22..........1., 22..........2. дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч Э..........ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэжээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4.-т зааснаар давж заалдах шатны шүүх хэргийг бүхэлд нь хяналаа.

Зохигчдын хооронд  Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлд заасан гэрээний  харилцаа үүссэн ба  2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдөр орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагджээ.

Зохигчид 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр Орхон аймгийн  ......... сумын  8-р баг, ......... ......... дугаар  хороолол 11-р байрны урд .........а,  байр ......... тоот 66..........6 м²  2 өрөө орон сууцыг 86.000.000 төгрөгөөр өгч, авахаар болж орон сууцны төлбөрийг гэрээ байгуулахад .........0.000.000 төгрөгийг төлж, үлдэгдэл 36.000.000 төгрөгийг 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-нд төлөхөөр тохиролцсон, уг хоёр  өрөө орон сууц нь Капитрон банкны зээлийн барьцаанд байсан  болох нь хэрэгт авагдсан нотлох  баримтаар  тогтоогджээ.

 

 

Гэрээний 1.4.-т Худалдагч тал Капитрон банкны барьцаанд байгаа тус гэрээний 1.1-д заасан орон сууцыг барьцаанаас чөлөөлж 2020 оны 09 дүгээр сарын 01-нээс хэтрэхгүй худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулна. Энэ хугацаанаас өмнө худалдах, худалдан авах гэрээг хийх боломжтой, энэ тохиолдолд худалдан авагч тал тухайн хугацаанд нь үлдэгдэл төлбөрийг төлж барагдуулна гэжээ.

 

Анхан шатны шүүхээс гэрээний 1.4-т заасныг “...талууд банкны барьцаанаас чөлөөлсний дараа худалдах, худалдан авах гэрээг байгуулахаар гэрээний 1.4-т заасан байна... гэж дүгнэсэн нь хууль  зүйн үндэслэлтэй байна.

 

Анхан шатны шүүх хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт хийж нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцжээ.

 

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очирын шүүхэд гаргасан давж заалдсан  гомдол нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоогдохгүй байх ба 2020 оны 04 дүгээр сарын 06-ны өдрийн  орон сууц зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр үгүйсгэгдэж байх тул хүлээн авах боломжгүй юм. 

 

Харин .........а  байрыг ......... байр  гэж буруу бичиж техникийн шинжтэй алдаа гаргасан байх тул шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж шийдвэрлэх үндэслэлтэй байна гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн .........9 дүгээр зүйлийн .........9.3-т заасан үндэслэл бий болоогүй байх тул нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очирын  давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн  .........87.9.........0 төгрөгийг  төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээх нь зүйтэй болно.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2. дахь  хэсэгт заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.Орхон аймаг дахь Сум дундын иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 28-ны өдрийн 142/ШШ2022/0016......... дугаар шийдвэрийн 1 дүгээр заалтанд ... ......... байр “... гэснийг “... .........а  байр “... гэж  өөрчилж, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар  зүйлийн 162.4.-т зааснаар нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Ө.Эрдэнэ-Очирын  давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжинд төлсөн .........87.9.........0 төгрөгийг төрийн сангийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167..........., 172 дугаар зүйлийн 172.2.-т зааснаар  давж заалдах шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэхдээ хуулийг зөрүүтэй хэрэглэсэн, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны ноцтой зөрчил гаргасан нь шүүхийн шийдвэрт нөлөөлсөн, шүүх хуулийг Улсын дээд шүүхийн албан ёсны тайлбараас өөрөөр тайлбарлаж хэрэглэсэн гэж үзвэл зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч, гуравдагч этгээд магадлалыг гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4., 119.7.-д зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг мэдэгдсүгэй.

 

 

                 ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                                     Б.ОЮУНЦЭЦЭГ

ШҮҮГЧ                                                                            С.УРАНЧИМЭГ

ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                                  Б.БАТТӨР