МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Нийслэл дэх Захиргы хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Д.Чанцалням даргалж, тус шүүхийн хуралды 3 дугаар танхимд хийсэн нээлттэй шүүх хуралдаар,

Нэхэмжлэгч: “С... Э... С... г” ХХК /РД:/,

Хариуцагч: Барилгын хөгжлийн төв,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Э.Б,

Хариуцагч: Нийслэлийн Хяналт шалгалтын газар,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Б.С, А.Э

Гуравдагч этгээд “Г и” ХХК,

Гуравдагч этгээдийн “Г и” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Э,

Гуравдагч этгээд “Л******* т и*******” ХХК,

Гуравдагч этгээд “Л******* т и*******” ХХК-ийн төлөөлөгч Л.Б,

Маргы төрөл: Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 дахь хэсэг болон 4.1 дэх хэсгийн төгсгөлийн заалтаас захиалагч “Г и” ХХК болон “Л******* т и******* “ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийхгүй байгаа эс үйлдэхүйтэй холбоотой захиргы хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.З*******, хариуцагч Барилгын хөгжлийн төвийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Э.Б, хариуцагч Хяналт шалгалтын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С, А.Э, гуравдагч этгээд “Г и” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Э, гуравдагч этгээд “Г и” ХХК-ийн өмгөөлөгч Б.Л гуравдагч этгээд “Л******* т и*******” ХХК-ийн төлөөлөгч Л.Б нарыг оролцуулан, шүүх хуралды тэмдэглэлийг нарийн бичгийн дарга Б.Номин-Эрдэнэ хөтлөв. 

ТОДОРХОЙЛОХ нь: 

Нэг. Нэхэмжлэлийн шаардлага: 

1.1.Нэхэмжлэгч “С... э... с.... г” ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагаа “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 дах хэсэг болон 4.1 дэх хэсгийн төгсгөлийн заалтаас захиалагч “Г и” ХХК болон “Л******* т и******* “ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийхгүй байгаа эс үйлдэхүйг хууль бус болохыг тогтоолгож, Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 болон 4.1 дэх хэсгээс “Г и” ХХК болон “Л******* т и*******” ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийж, улсын комиссын актыг захиалагч “С... э... с... г” ХХК-д эх хувиар нь гардуулж өгөхийг, Барилгын хөгжлийн төвийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн Зургийн нэмэлт өөрчлөлтийг магадлахдаа “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэснийг хууль бус болохыг тогтоож, “Х... д” ХХК-ийн барилгын ажлыг зурагт оруулсан нэмэлт өөрчлөлтийн магадлалд дээрх компаниудыг гүйцэтгэгчээр бүртгэсэн өөрчлөлт хийхийг тус тус  даалгах” гэж тодорхойлжээ.

1.2. Дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа явуулж шийдвэрлэв.

Хоёр. Маргаж буй үндэслэл, талуудын тайлбар:

2.1.Нэхэмжлэгчээс “...Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын БА-0 тоот дүгнэлтийг тус барилгын захиалагч болох “С... э... с... г” ХХК-д ирүүлээгүй, тус барилгыг 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр барьж дуусган улсын комисст хүлээлгэн өгсөн цор ганц захиалагч атал барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан “Г и” ХХК,  “Л******* т и*******” ХХК-ийг хууль зөрчиж манай компанийн барьсан барилгын захиалагч буюу өмчлөгч мэтээр улсын комиссын актад хууль бусаар нэрийг нь оруулж ирсэн…” гэх зэргээр маргаж байна.

2.2.Хариуцагч нараас “...Э т” ХХК-ны гүйцэтгэсэн Улбаатар хот, Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, “С... Э... С... г”, “Г и” ХХК, “Л******* т  и*******” ХХК-ийн контор үйлчилгээ, орон сууцны барилгын өөрчлөлтийн ЕГ шифр: 2023/ЭТ-05 дугаартай зураг нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн ЕД-6 дугаартай магадлалын дүгнэлтийн  нэгтгэлээр албажсан, “С... Э... С... г” ХХК-аас 2024, 2025 онд ирүүлсэн албан бичгүүдэд болон ажлын зургийн нүүрэнд тус 3 компанийн нэртэйгээр зөвшилцсөн нь магадлалын дүгнэлтийг нэгтгэлд захиалагч хэсэгт тус гурван компани бичигдэх үндэслэл болсон мөн  2020 оны GRI - дугаартай хамтран ажиллах гэрээнд талууд дангаараа өөрчлөх боломжгүй гэж заасан байсан...” гэх зэргээр тайлбарлаж байна.

2.3.Гуравдагч этгээд “Л******* т и*******” ХХК-аас “...2020 оны сүүлээс эхлэн “Л******* т и*******” ХХК, “Г и” ХХК болон “С... Э... С.... г” ХХК нар Х******* дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдсан тус барилгын захиалагч байж барилгын ажлын гүйцэтгэлд, барилгын талбай борлуулалт, барилгын ажлын зураг буюу барилга архитектурын зургийг өөрчилж зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд нийцүүлж ажилласан байдаг. Мөн эдгээр 3 компаниуд нь хамтран барилга ашиглалтад оруулах улсын комиссыг ажиллуулсан...” гэх,

2.4.Гуравдагч этгээдийн “Г и” ХХК-аас “...2020 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн хувьцаа эзэмшигчдийн хурлын тогтоолоор тус барилгаас захиалгын гэрээгээр худалдан борлуулах орон сууцны үнийг тогтоож, хяналт тавих гүйцэтгэх захирал Л.Б, дэд захирал Б.А нарт даалгасан болно. “Г И” ХХК-ийн тухайд талуудын хооронд байгуулсан №GRI- тоот дээрх хамтран ажиллах гэрээ байгуулснаар Хан уул дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 15 давхар үйлчилгээтэй оффисын барилгыг зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд нийцүүлэн орон сууцны тоог нэмэх орон сууцны талбайн зохион байгуулалтыг өөрчлөхөөр ажилласан бөгөөд тус Хан Уул дүүргийн 3 дугаар хороонд орших барилгын 2014 онд хийгдсэн барилга архитектурын зурагт өөрчлөлт оруулж “Э т” ХХК-аар тус барилгын “барилгын ажлын зураг буюу барилга архитектурын зураг”-ийг шинээр зуруулж өөрчлөлт оруулсан байна.” гэх зэргээр тус тус маргаж байна.

Гурав. Хэргийн оролцогчдын тайлбар:

3.1.Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдд гаргасан тайлбартаа: “1 дүгээр шаардлага нь манай улсын дүгнэлт болон хяналт шалгалтын байгууллагад холбогдох асуудалтай холбоотой юм. “С... Э... С... г” ХХК нь Х******* дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 15/10 тоот орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилгыг 2018 оноос эхлэн өөрийн хөрөнгөөр барьж эхэлсэн. Тус компани 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн байдлаар уг барилгын 12 дугаар давхрын каркас угсралт, гадна дулаалга, цэвэр болон бохир усны шугам сүлжээ, гадна цахилгы кабель татах зэрэг ажлуудыг гүйцэтгэсэн бөгөөд энэ талаарх баримтууд хэрэгт авагдсан байдаг. Тус барилгын 13-аас 15 дугаар давхрыг гүйцээн барих зорилгоор “Г и” ХХК-тай, мөн “Л******* т*******р и*******” ХХК-тай тус тус гэрээ байгуулж, ажил гүйцэтгүүлэхээр тохиролцсон. Улмаар 2024 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдрийн дотор барилгыг бүрэн ашиглалтад оруулж, улсын комисст хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон байдаг. Өөрөөр хэлбэл “С... Э... С... г” ХХК нь өөрийн барилгын талбайн 2,800 м.кв хүртэлх талбайг худалдан борлуулах замаар барилгын ажлыг 100 хувийн өөрийн санхүүжилтээр хэрэгжүүлж, нийт 12.4 тэрбум төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийж, барилгыг 15 давхар хүртэл бүрэн гүйцэтгэн барьж, барилга байгууламжийг улсын комисст хүлээлгэн өгсөн. Гэтэл нэгдүгээрт Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комиссын 2025 оны 05 дугаар сарын 09-ний өдрийн 62025 дугаартай актад дурдсан дүгнэлтийг барилгын захиалагч болох “С... Э... С... г” ХХК-д өнөөдрийг хүртэл албан ёсоор ирүүлээгүй байна. Энэ талаар нэмэлт тайлбартаа дэлгэрэнгүй дурдана. Барилгын тухай хуульд зааснаар улсын комиссын актыг тухайн барилгын захиалагчид хүргүүлэх үүрэгтэй бөгөөд мөн хуулийн зохицуулалтаар барилга байгууламжтай холбоотой асуудлыг захиалагч хариуцахаар заасан байдаг. Тухайлбал Барилгын тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1.13-т зааснаар “С... Э.... С.... г” ХХК нь Х******* дүүргийн 3 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 15 давхар орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай барилгыг 100 хувийн өөрийн хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтээр барьсан захиалагч юм. Гэтэл улсын комиссын акт дээр захиалагчаар “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг бүртгэсэн байна. Харин Барилгын тухай хуульд зааснаар барилгын захиалагч гэж барилга байгууламжийг барих сонирхол бүхий иргэн, хуулийн этгээд, эсхүл тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч бөгөөд тухайн барилга байгууламжийг өмчлөх эрх бүхий этгээдийг ойлгоно. Барилгын тухай хуульд зааснаар барилга байгууламжийн хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтийг гаргаж, барилгын ажлыг хэрэгжүүлж байгаа этгээдийг захиалагч гэж үзнэ. Гэтэл тус барилгын 13-аас 15 дугаар давхрын ажлыг гүйцээн барихаар хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг улсын комиссын дүгнэлтэд захиалагчаар бүртгэсэн байна. Өөрөөр хэлбэл бодит нөхцөл байдалд барилгын цорын ганц захиалагч нь “С... Э... С... г” ХХК байхад улсын комиссын актаар дээрх компаниудыг мөн захиалагчаар бүртгэснээр уг барилга гурван захиалагч, гурван өмчлөгчтэй мэт эрх зүйн үр дагаврыг бий болгожээ. Хэрэв улсын комиссын актын энэ бүртгэлийг үндэслэн үзвэл “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК нь тухайн барилгын захиалагч, өмчлөгч мэтээр ойлгогдох нөхцөл үүссэн байна. Гэтэл эдгээр компаниуд нь барилгын ажилд хөрөнгө оруулалт хийсэн, барилгын ажлыг захиалсан этгээд биш бөгөөд зөвхөн гэрээний үндсэн дээр тодорхой ажил гүйцэтгэхээр оролцсон гүйцэтгэгч компаниуд юм. Улсын комиссын дүгнэлт гаргахдаа дээрх нөхцөл байдлыг харгалзан үзээгүй бөгөөд нэхэмжлэгчийн зүгээс тухайн барилгын цорын ганц захиалагч нь “С... Э... С.... г” ХХК болохыг нотлох техникийн нөхцөл, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ болон бусад холбогдох баримт бичгүүдийг удаа дараа гаргаж өгсөн байхад Хяналт шалгалтын байгууллага улсын комиссын актад захиалагчаар “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг бүртгэсэн хэвээр үлдээсэн байна. Иймд улсын комиссын актад тусгагдсан захиалагчийн талаарх буруу бүртгэлийг хууль бус болохыг тогтоож, уг актаас “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн нэрийг хасуулан, улсын комиссын дүгнэлтэд зохих өөрчлөлт оруулахыг даалгуулах тухай шаардлагыг нэхэмжлэлээр гаргаж байгаа болно. Хоёрдугаар шаардлагын тухайд “Х... д” ХХК-ийн боловсруулсан барилгын ажлын зураг тд оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийн магадлалын баримт бичигт бүртгэлтэй холбоотой асуудал хамаарна. Тодруулбал “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК нь Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.12-т заасны дагуу барилгын ажил гүйцэтгэгч этгээдүүд байхад 2024 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр “Х... д” ХХК-аас боловсруулсан барилгын ажлын зураг тд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах магадлалын баримт бичигт эдгээр компаниудыг тухайн барилгын захиалагч мэтээр бүртгэсэн байна. Ингэснээр “С.. Э... С... г” ХХК-ийн барилга дээр гүйцэтгэгч компаниудыг захиалагч болгон бүртгэсэн зөрчил үүсэж, уг баримт бичгийн хүрээнд цаашид буруу эрх зүйн үр дагавар бий болох нөхцөл бүрдсэн байна. Эндээс дараах нөхцөл байдал харагдаж байна. Нэгдүгээрт “Х... д” ХХК-аас боловсруулсан зураг тд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах магадлалын баримт бичигт “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэсэн байна. Хоёрдугаарт энэхүү бүртгэл нь цаашдаа бусад баримт бичигт ашиглагдаж, улмаар улсын комиссын дүгнэлтэд мөн адил тусгагдсан байна. Улсын комиссын дүгнэлт хэрхэн гарсан асуудал нь Х******* дүүргийн нутаг дэвсгэрт үйлдэгдсэн гэх хэрэгтэй холбоотойгоор прокурорын байгууллагад шалгагдаж байгаа бөгөөд хэрэг бүртгэлтийн ажиллагы хүрээнд гарсан 2025 оны 10 дугаар сарын 15-ны өдрийн 15/7 дугаартай шинжээчийн дүгнэлтээр холбогдох нөхцөл байдал тогтоогдсон байдаг. Тодруулбал улсын комиссын дүгнэлт гаргах үед нэхэмжлэгч болох “С... Э... С... г” ХХК-ийн захирал Б.Агаас улсын комиссын баримт бичиг боловсруулахад шаардлагатай гэх үндэслэлээр хоосон цаасан дээр гарын үсэг авчээ. Уг гарын үсгийг “Г и” ХХК-ийн холбогдох ажилтан авсан бөгөөд дараа нь уг гарын үсэг бүхий цаасан дээр “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн нэрийг захиалагчаар оруулж, улсын комиссын дүгнэлтэд ашигласан байна. Иймээс улсын комиссын дүгнэлт нь “Х... д” ХХК-ийн зураг тд оруулсан нэмэлт, өөрчлөлтийн магадлал болон бусад холбогдох баримт бичгүүдэд үндэслэн хууль бусаар гарсан гэж нэхэмжлэгч үзэж байна. Энэхүү хууль бус бүртгэл, өөрчлөлтүүд нь цаашид захиалагчийн эрх, үүрэгт шууд нөлөөлөх эрх зүйн үр дагавар үүсгэж байгаа болно. Нөгөө талаар “Х... д” ХХК-ийн боловсруулсан зураг тд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах ажиллагаа нь хууль тогтоомжид нийцээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Учир нь барилгын үндсэн зураг төслийг “Х.... д” ХХК боловсруулсан бол түүнд оруулах нэмэлт, өөрчлөлт нь тухайн үндсэн зураг т дээр хийгдэх ёстой. Гэтэл хэрэгт авагдсан баримтуудаас үзэхэд нэмэлт, өөрчлөлтийг үндсэн зураг тд оруулалгүйгээр өөр т боловсруулагч компанийн шинээр гаргасан зурагт тусгаж, улмаар түүнийг “Х... д” ХХК-ийн зураг төслийн нэмэлт, өөрчлөлт мэтээр магадлалд хамруулсан байна. Ингэснээр Барилгын хөгжлийн төв нь холбогдох хууль тогтоомжийн шаардлагыг зөрчиж, “Х... д” ХХК-ийн зураг тд нэмэлт, өөрчлөлт оруулж байгаа нэрийн дор “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн нэрийг захиалагчийн хэсэгт оруулсан байна. Энэ нь барилгын ажил гүйцэтгэгч этгээдийг захиалагч мэтээр бүртгэсэн хууль бус үйлдэл гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Тиймээс зураг т болон магадлалын баримт бичигт хууль бусаар оруулсан өөрчлөлтүүдийг хүчингүй болгож, “Х... д” ХХК-ийн боловсруулсан үндсэн зураг тд бодит эрх зүйн байдалд нийцсэн засвар, өөрчлөлт оруулах шаардлагатай байна. Учир нь тухайн барилгын ажил гүйцэтгэгч болох “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн нэр захиалагч гэсэн хэсэгт бүртгэгдэх үндэслэлгүй болно. Дээр дурдсан нөхцөл байдал нь улсын комиссын дүгнэлттэй шууд холбоотой бөгөөд улсын комиссын актад “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэх хууль зүйн үндэслэл байгаагүй болохыг харуулж байна. Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.12, 4.1.13-т зааснаар барилгын ажлын захиалагч болон гүйцэтгэгч нь бие даасан, өөр өөр эрх зүйн статустай субъектүүд бөгөөд тус бүр өөрийн эрх, үүрэг, хариуцлагыг хүлээдэг. Мөн барилгын ажилтай холбоотой харилцааг хууль болон гэрээгээр тус тусад нь зохицуулдаг. Гэтэл барилгын ажил гүйцэтгэгчээр оролцсон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг улсын комиссын актад захиалагчаар бүртгэсэн нь хуульд заасан захиалагч, гүйцэтгэгчийн ялгааг алдагдуулсан байна. Хэрэв гүйцэтгэгчийг захиалагчаар бүртгэвэл тухайн барилгын ажлыг хэн гүйцэтгэсэн, гүйцэтгэгчийн эрх, үүргийг хэн хэрэгжүүлэх, барилгын ажлын чанар, аюулгүй байдалтай холбоотой хариуцлагыг хэн хүлээх зэрэг асуудал тодорхойгүй болох нөхцөл үүснэ. Иймд захиалагч нь захиалагчийн, гүйцэтгэгч нь гүйцэтгэгчийн эрх, үүргийг тус тусдаа хэрэгжүүлэх ёстой бөгөөд Барилгын тухай хуульд заасан эрх зүйн зохицуулалтыг зөрчин нэг этгээдийг хоёр өөр эрх зүйн статустайгаар бүртгэх нь нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг зөрчиж байна. Түүнчлэн өмчлөх эрхтэй холбоотой ноцтой үр дагавар үүссэн байна. Учир нь улсын комиссын актад захиалагчаар бүртгэгдсэн этгээдүүд нь тухайн барилга байгууламжтай холбоотой эрх эдлэх, цаашид өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулах, барилга байгууламжийг захиран зарцуулахтай холбоотой эрхээ хэрэгжүүлэх боломжтой нөхцөл бүрдэж байна. Өөрөөр хэлбэл бодит байдал дээр “С... Э.... С... г” ХХК-ийн хөрөнгө оруулалт, санхүүжилтээр баригдсан барилга байгууламжид “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэснээр эдгээр компаниуд тухайн барилгатай холбоотой эрх эдлэх боломжтой мэт эрх зүйн үр дагавар үүссэн байна. Гуравдагч этгээдийн зүгээс энэ асуудал нь иргэний эрх зүйн маргтай холбоотой гэж тайлбарладаг боловч уг иргэний марг нь энэхүү захиргы хэрэгтэй хамааралгүй юм. Иргэний эрх зүйн марг нь нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдийн хооронд үүссэн тусдаа эрх зүйн харилцаа бөгөөд одоогоор шүүхийн журмаар шийдвэрлэгдэж байна. Тухайлбал нэхэмжлэгч болох “С... Э... С.... г” ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийг хянан хэлэлцэх эсэх асуудлыг Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын шүүгчдийн хуралдаар хэлэлцэхээр хүлээгдэж байгаа бөгөөд тухайн марг эцэслэн шийдвэрлэгдээгүй байна. Иймээс гуравдагч этгээд болон нэхэмжлэгчийн хооронд үүссэн иргэний эрх зүйн марг нь Барилгын хөгжлийн төв болон Хяналт шалгалтын байгууллагын захиргы үйл ажиллагы хууль ёсны байдлыг тодорхойлох үндэслэл болохгүй юм. Түүнчлэн тухайн марг нь улсын комиссын акт, магадлалын баримт бичиг болон захиргы байгууллагын үйл ажиллагы хууль ёсны байдлыг шалган тогтоох асуудалтай хамааралгүй болно. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагууд нь хууль зүйн үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэж байна.” гэв.

3.2.Хариуцагч Барилгын хөгжлийн төвийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдд гаргасан тайлбартаа: “Барилгын тухай хуулийн 34 дүгээр зүйлийн 34.1.4, 34.2 дахь хэсэг, Монгол Улсын Засгийн газрын төрийн зарим чиг үүргийг мэргэжлийн байгууллагаар гүйцэтгүүлэх тухай 2018 оны 51 дүгээр тогтоол, 2019 оны 180 дугаар тогтоол, мөн Барилга байгууламжийн зураг т боловсруулах, магадлал хийх дүрмийн дагуу манай байгууллага зураг төслийн магадлалын үйл ажиллагааг хэрэгжүүлдэг. Энэ хүрээнд экспертүүд зураг төслийг мэргэжлийн чиглэл тус бүрээр шалгаж, эксперт дүгнэлт болон хавсралтуудыг гаргадаг бөгөөд тэдгээрийг нэгтгэн магадлалын нэгдсэн дүгнэлтийг манай байгууллагаас боловсруулж олгодог. Барилга байгууламжийн зураг төслийн магадлал хийх ажиллагаа нь зураг төслийн техник, технологийн шийдэл, тооцоо, төсөв, хууль тогтоомж болон барилгын норм, дүрмийн шаардлагад нийцэж байгаа эсэхийг инженерийн түвшинд хянан шалгах үйл ажиллагаа юм. Нэхэмжлэгч “С... Э... С... г” ХХК-ийн нэхэмжлэл болон тайлбартай танилцсан. Тус зураг т нь Онцгой байдлын байгууллага болон Эрүүл мэндийн байгууллагын хяналт, зөвшөөрлийн шат дамжлагыг дамжин манай байгууллагад ирсэн бөгөөд ирүүлэхдээ “С... Э... С.... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК гэсэн гурван компанийн нэрээр бүрдүүлж ирүүлсэн байсан. Манай байгууллага уг хүсэлтийг бүртгэн авч, хууль, журмын дагуу магадлалын ажиллагааг зохион байгуулсан. Нэхэмжлэлд дурдсан хамтын ажиллагы гэрээнд манай байгууллага тал болон оролцоогүй бөгөөд уг гэрээ нь зөвхөн талуудын хоорондын иргэний эрх зүйн харилцааг зохицуулсан, захиргы байгууллагад гуравдагч этгээдийн эрх, үүргийг шууд үүсгээгүй байна. Мөн хамтын ажиллагы гэрээний нөгөө тал болох “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-иас гэрээний нөхцөл өөрчлөгдсөн, эсхүл магадлалын дүгнэлтээс өөрсдийгөө хасуулахыг зөвшөөрсөн тухай албан бичиг, мэдэгдэл, нотлох баримтыг манай байгууллагад ирүүлээгүй. Түүнчлэн магадлалын нэгдсэн дүгнэлтэд оролцогч аж ахуйн нэгжийн нэрийг өөрчлөх нь захиалагчийн сонголт, гэрээний эрх, үүрэг болон гуравдагч этгээдийн хууль ёсны ашиг сонирхолд шууд нөлөөлж болзошгүй бөгөөд гуравдагч этгээдийн эрхийг хөндөх захиргы шийдвэрийн шинжтэй асуудал гэж үзсэн. Иймд “С... Э.... С.... г” ХХК-иас гаргасан магадлалын нэгдсэн дүгнэлтийг зөвхөн өөрийн нэр дээр дангаар нь гаргуулж өгөх тухай хүсэлтийг хангах боломжгүй гэсэн хариуг хүргүүлсэн. Манай байгууллага анх ирүүлсэн материалд тусгагдсан “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК гэсэн гурван байгууллагын нэрээр экспертүүдийн дүгнэлтийг нэгтгэн магадлалын нэгдсэн дүгнэлтийг боловсруулж олгосон. Харин дээрх байгууллагуудын хооронд байгуулсан хамтын ажиллагы гэрээнд аливаа өөрчлөлтийг бичгээр мэдэгдэнэ гэж заасан байсан бөгөөд ийм мэдэгдэл манай байгууллагад ирээгүй тул “С... Э... С... г” ХХК-ийн нэр дээр дангаар нь магадлалын нэгдсэн дүгнэлт гаргаж өгөх хүсэлтийг хүлээн авч шийдвэрлээгүй.” гэв.

3.3. Хариуцагч Хяналт шалгалтын газрын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.С шүүх хуралдд гаргасан тайлбартаа: “Нэхэмжлэлийн шаардлагатай танилцсан. Захиргы байгууллагын зүгээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй байна. “С... Э.. С... г” ХХК-аас 2025 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр өнөөдөр маргаж буй үндэслэлүүдээ дурдан манай байгууллагад албан бичиг ирүүлсэн. Уг албан бичгийн хүрээнд захиргы байгууллага алдаатай үйлдэл гаргасан эсэхийг тогтоох зорилгоор Захиргы ерөнхий хуулийн 24, 25 дугаар зүйлд заасан нөхцөл байдлыг тогтоох, нотлох баримт цуглуулах ажиллагааг явуулсан. Шалгалтын явцад Захиргы ерөнхий хуулийн 45 дугаар зүйлийн 45.1-д заасан захиргы актын бичилт, тооцооны алдаа болон түүнтэй адилтгах бусад илэрхий алдаа гарсан нөхцөл байдал тогтоогдоогүй гэж үзсэн. Тухайлбал Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.13-т барилгын ажлын захиалагч гэж барилга байгууламжийн ажлыг гүйцэтгүүлэх сонирхол бүхий иргэн, хуулийн этгээдийг ойлгохоор заасан. Хэрэгт авагдсан магадлал хийгдсэн зураг тд “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн захиалгатай, контор, үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай барилга байгууламжийн зураг т байна. Мөн хэрэгт оролцогчдын хооронд байгуулсан барилгын ажил гүйцэтгүүлэх гэрээ авагдсан бөгөөд уг гэрээгээр барилгын ажлын захиалагчаар “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, гүйцэтгэгчээр “Л******* т*******р и*******” ХХК тус тус оролцсон байна. Эдгээр нөхцөл байдлаас үзэхэд, хэрэв барилгын ажлын зөвшөөрөл, магадлал хийгдсэн зураг т болон барилгын ажил гүйцэтгүүлэх гэрээгээр “С... Э... С... г” ХХК дангаараа захиалагч этгээдээр тогтоогдсон бол “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн нэрийг тусгасан нь алдаатай байж болзошгүй гэж дүгнэх үндэслэлтэй байх байв. Гэвч магадлал хийгдсэн зураг т, барилгын ажил гүйцэтгүүлэх гэрээ, түүнчлэн ил, далд ажлын актуудыг шалгахад “С... Э... С... г” ХХК нь дангаараа захиалагч биш, бусад этгээдтэй хамтран захиалагчийн статустай байсан нь тогтоогдсон. Иймд захиргы байгууллагаас гаргасан үйл ажиллагд илэрхий алдаа гарсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй бөгөөд энэ талаар “С... Э... С... г” ХХК-д үндэслэл бүхий тайлбарыг хүргүүлсэн. Түүнчлэн “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн захиалгатай зоорьтой 15.5 давхар оффис, үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комисс ажиллуулах хүсэлтийг “С... Э... С... г” ХХК-аас Хот байгуулалт, стандарт, хяналтын газарт ирүүлсэн байна. Барилгын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.5-д зааснаар захиалагч нь комиссын үйл ажиллагааг эрхлэх байгууллагад холбогдох хүсэлт гаргах бөгөөд барилгын үйл ажиллагаатай холбоотой баримт бичгийн үнэн зөвийг хариуцна. Үүний дагуу 2024 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн холбогдох дугаартай албан бичгээр “С... Э.. С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК нь хамтран гарын үсэг зурж, барилгын ажил бүрэн дууссан тул улсын комисс ажиллуулж өгөх хүсэлтийг манай байгууллагад ирүүлсэн. Иймд манай байгууллага захиалагч нараас ирүүлсэн хүсэлтийн дагуу комиссын үйл ажиллагааг зохион байгуулж, 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 0 дугаар дүгнэлтээр тухайн комиссын дүгнэлтийг баталгаажуулсан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс комиссын актыг гардуулсан эсэх талаар маргаж байгаа. Энэ асуудлын тухайд тухайн барилга байгууламжтай холбоотой баримт бичгийг эхлэлээс нь ашиглалтад оруулах хүртэлх хугацд “Г и” ХХК төрийн байгууллагуудтай харилцаж, төлөөлөн оролцож ирсэн байдаг. Нэгэнт дээрх гурван компани захиалагчаар тодорхойлогдсон бөгөөд тэдгээрийн хооронд хамтран ажиллах гэрээ байгуулагдсан байсан. Иймээс төрийн байгууллагатай харилцах, холбогдох баримт бичгийг хүлээн авах эрхийг “Г и” ХХК-д олгосон байж болох нөхцөл байдал үүссэн. Энэ үндэслэлээр манай байгууллагаас комиссын үйл ажиллагаатай холбоотой мэдэгдэл, баримт бичгийг “Г и” ХХК-д гардуулсан бөгөөд тус компани нь бусад захиалагч компанид дамжуулан хүргүүлэх боломжтой гэж үзсэн. Иймд комиссын актад Захиргы ерөнхий хуулийн 45 дугаар зүйлийн 45.1-д заасан үндэслэлээр залруулга хийх боломжгүй байсан гэж үзэж байна. Түүнчлэн барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комисс нь нийтийн эрх ашгийг хамгаалах чиг үүрэгтэй байгууллага юм. Захиалагч нь аль компани болохыг эцэслэн тогтоох, тухайлбал “С... Э... С.... г” ХХК эсхүл “Г и” ХХК-ийг захиалагчаар тодорхойлох нь улсын комиссын үндсэн чиг үүрэгт хамаарахгүй. Барилгын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1, 11 дүгээр зүйл, мөн Монгол Улсын Засгийн газрын 2021 оны 212 дугаар тогтоолоор баталсан Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах дүрэмд зааснаар комиссын үндсэн чиг үүрэг нь барилгын үйл ажиллагы зарчмыг хангах, барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахаас өмнө холбогдох баримт бичиг, лабораторийн шинжилгээний дүгнэлт, захиалагч болон холбогдох оролцогчдын баталгаажуулсан материалыг хянаж дүгнэхэд оршино. Комисс нь иргэний эрүүл, аюулгүй орчинд амьдрах эрхийг хангах хүрээнд тухайн барилга байгууламж нь хууль, норм, норматив, стандартын шаардлага хангасан эсэхийг тогтоох чиг үүрэгтэй болохоос “С... Э... С... г” ХХК эсвэл “Г и” ХХК аль нь захиалагч болохыг эцэслэн тогтоох чиг үүрэггүй. Харин тухайн этгээдүүд барилгын үйл ажиллагд ямар оролцогч болохоо өөрсдөө тодорхойлж, комисс ажиллуулах хүсэлт гаргахдаа холбогдох баримт бичгийн хамт ирүүлдэг. Иймд Нийслэлийн хяналт шалгалтын газар буюу барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комисс нь холбогдох хууль тогтоомжийг зөрчөөгүй гэж үзэж байгаа тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

3.4.Гуравдагч этгээд “Г и” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч шүүх хуралдд гаргасан:  “Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч олон зүйл ярьж байна. Би холбогдох баримтуудад тулгуурлан тайлбар өгье. Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, Ү*******ийн 170619-ийн гудамж, 8 тоотод байрлах барилгын асуудал яригдаж байна. Энэ барилга нь 2014 онд зураг т нь боловсруулагдсан. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хэлсэнчлэн “Х... Д” ХХК-ийн зураг биш бөгөөд архитектурын зураг төслийг “С... Э... С... г” ХХК боловсруулсан, контор буюу оффисын зориулалттай барилгын зураг т байсан. Барилга бүтээцийн зургийг тухайн үед э хүчний чиглэлээр ажиллаж байсан инженер боловсруулсан байдаг. Уг барилгын ажлыг “С... Э... С... г” ХХК хэрэгжүүлж байсан бөгөөд 2020 он гэхэд барилга 12 давхар дээрээ зогссон байдалтай болсон. Тухайн үед “Ч Х б”-наас барилгын ажилд зориулан 4 тэрбум төгрөгийн зээл авсан боловч зээлийн үүргээ биелүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн байсан. Ийм нөхцөлд 2020 оны 08 дугаар сараас “Г и” ХХК-ийн төлөөлөл болон тус компанийн хувьцаа эзэмшигчдийн нэг Б.Агийн төрсөн ахтай холбоотой этгээдүүдийн хооронд уулзалтууд болсон. Үүний дараа нөхцөл байдлыг судалж үзээд хүсэлтийг нь үндэслэн “Г и” ХХК барилгын төслийг хамтран хэрэгжүүлэхээр болж, 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдөр 21/1 тоот хамтын ажиллагы гэрээ байгуулсан. Уг гэрээг шүүх хуралдд нотлох баримтаар гаргаж өгсөн байгаа. Гэрээний ерөнхий нөхцөлийн 1.3 дахь заалтад барилгатай холбоотой асуудлуудыг тусгасан. Тодруулбал, барилгыг бүрэн дуусгахад шаардлагатай санхүүжилтийг гаргах, хөрөнгө оруулалтын асуудлыг хамтран шийдвэрлэхээр тохиролцсон. Мөн барилгын санхүүжилтийг бүрдүүлэх зорилгоор нийт 3,000 хүртэлх м.кв талбайг борлуулах, үүнээс ойролцоогоор 2,800 м.кв талбайг худалдан борлуулж барилгын ажлын санхүүжилтэд зарцуулах, 200 м.кв талбайг менежментийн багийн үйл ажиллагы зардалд зориулан ашиглахаар гэрээнд тусгасан байдаг. Иймээс барилгыг дуусгахад шаардлагатай санхүүжилтийг шийдвэрлэх зорилгоор дээрх хэмжээнд талбай худалдан борлуулах асуудлыг талууд хамтран шийдвэрлэхээр тохиролцсон юм. Гэхдээ зөвхөн “Г и” ХХК-ийн хүлээсэн үүрэг биш, гэрээний 2.3-д талууд энэхүү ттэй холбоотой тодорхой үүргүүдийг хамтран хүлээнэ гэж заасан байдаг. Үүнийг шүүх хуралды материалтай танилцаж үзэхэд тодорхой харагдана. Мөн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн зүгээс “Г и” ХХК ямар нэгэн хөрөнгө оруулалт хийгээгүй, нэг ч төгрөгийн санхүүжилт гаргаагүй гэсэн тайлбар гаргаж байна. Энэ нь бодит нөхцөл байдалтай нийцэхгүй мэдээлэл юм. Нэгдүгээрт “Г и” ХХК нь Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, Ү*******ийн 170619-ийн гудамж, 8 тоотод байрлах “Л******* т*******р и*******” ХХК барилгын төслийн борлуулалт эхлэх хүртэлх хугацд шаардлагатай санхүүжилтийг бүрэн хариуцан гаргаж байсан. Үүнтэй холбоотой нотлох баримтуудыг Сүхбаатар, Чингэлтэй, Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхэд гаргаж өгсөн байдаг. Мөн энэ асуудалтай холбоотойгоор “С... Э... С... г” ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчдийн тайлбар, талуудын байгуулсан гэрээ болон бусад баримтуудыг шүүхийн шийдвэрт тусгасан байдаг. Улмаар 2025 оны шүүхийн шийдвэрээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Анх нэхэмжлэгчийн зүгээс 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн хамтын ажиллагы гэрээг хүчингүй болгуулах шаардлага гаргасан. Харин дараа нь, 2025 оны 05 дугаар сард нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж, 2021 оны 05 дугаар сарын гэрээний 1.2-т заасны дагуу “Г и” ХХК-аас холбогдох талбайг шилжүүлэх, мөн 1.1 тэрбум төгрөг гаргуулах тухай шаардлага нэмж гаргасан байдаг. Гэвч эдгээр хоёр шаардлагыг Иргэний хэргийн анхан шатны шүүх хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Түүнчлэн Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүх мөн адил нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн. Одоогоор “С... Э... С... г” ХХК-ийн зүгээс хяналтын шатны журмаар гомдол гаргасан бөгөөд уг гомдлыг хэлэлцэх эсэх асуудал шийдвэрлэгдэх шатандаа явж байна. Хоёрдугаарт зураг төслийн асуудлын тухайд “Х... д” ХХК нь 2018 онд зураг төслийн үйл ажиллагаагаа зогсоож, уг барилгатай холбоотой эрхээ “Э т” ХХК-д шилжүүлсэн байдаг. Энэ талаар 2018 онд албан бичиг хүргүүлсэн байдаг. Харин 2020 онд талууд хамтран ажиллаж эхэлсний дараа Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, Ү*******ийн 170619-ийн гудамж, 8 тоотод байрлах уг барилгын зориулалтыг зөвхөн конторын зориулалтаас оффис, үйлчилгээ, орон сууцны хосолсон зориулалттай болгон өөрчилсөн. Энэхүү өөрчлөлтийг зах зээлийн эрэлт хэрэгцээнд нийцүүлэн хийж, орон сууцны тоог нэмэгдүүлсэн. Орон сууцны тоо нэмэгдсэнтэй холбоотойгоор дотоод зохион байгуулалтын зураг тд өөрчлөлт оруулж, ханын байрлал, өрөө тасалгы зохион байгуулалт, ариун цэврийн өрөө болон бусад инженерийн шийдлүүдийг шинэчлэн боловсруулсан байдаг. Судалгы болон өөрчлөлтийн зураг төслийн тухайд, энэхүү зургийг 2024 онд Барилгын хөгжлийн төвөөр баталгаажуулсан. Тухайн үед “С... Э... С... г” ХХК болон “Г и” ХХК-ийн хооронд байгуулсан хамтын ажиллагы гэрээ хүчин төгөлдөр мөрдөгдөж байсан бөгөөд талуудын хооронд ямар нэгэн марг үүсээгүй байсан. Иймээс зураг төслийг баталгаажуулах ажиллагаа хэвийн үргэлжилж, холбогдох байгууллагуудын дүгнэлтүүд бүрэн авагдсан байдаг. Тухайлбал 2023 оны 11 дүгээр сарын 01-ний өдрийн 34 дугаартай Онцгой байдлын ерөнхий газрын дүгнэлтэд “С... Э... С.... г” ХХК, “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-иуд холбогдох баримт бичгүүдээ бүрдүүлэн өгч, шаардлагатай нөхцөлүүдийг хангаж ажилласан нь тусгагдсан байдаг. Мөн Нийслэлийн эрүүл мэндийн газрын 2023 оны 11 дүгээр сарын 22-ны өдрийн 10/06 дугаар бүхий 130 тоот албан бичиг “Г и” ХХК-ийн нэр дээр ирүүлэгдсэн байдаг. Түүнчлэн 2023 оны 11 дүгээр сард холбогдох баримт бичгүүдийг Барилгын хөгжлийн төвд хүргүүлж, барилгын зориулалтын өөрчлөлттэй холбоотой асуудлыг шийдвэрлүүлж байсан. Эдгээр бичиг баримт, ажиллагы талаар “С... Э... С... г” ХХК-ийн захирал Б.А бүрэн мэдэж байсан. Учир нь Б.А нь “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн дэд захирлаар мөн ажиллаж байсан. “Л******* т*******р и*******” ХХК нь орон сууц, үйлчилгээний талбай болон авто зогсоолтой холбоотой нийт 45 нэгжид захиалга, худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан байдаг. Эдгээр гэрээ бүр дээр дэд захирал Б.А гарын үсэг зурсан бөгөөд Л.Б захирал мөн баталгаажуулж ажилласан байдаг. Иймээс дээр дурдсан бичиг баримтуудыг бүрдүүлэх, зураг төслийг батлуулах ажиллагаа явагдаж байх хугацд “С... Э... С... г” ХХК-ийн удирдлагууд энэ бүх нөхцөл байдлыг мэдэж байсан нь баримтаар тогтоогдоно. Мөн 2024 онд зураг т Барилгын хөгжлийн төвөөр батлагдан гарах үед ч мэдэж байсан. Тухайн үед “С... Э... С... г” ХХК-ийн зүгээс ямар нэгэн санал, гомдол, эсэргүүцэл гаргаж байгаагүй. Иймд энэ асуудлыг 2026 оны 02 дугаар сард анх мэдсэн мэтээр тайлбарлах үндэслэлгүй юм. Барилгын хөгжлийн төвөөр батлагдсан зураг төслийн үндсэн дээр улсын комисс ажиллах боломж бүрдсэн. Учир нь анхны зураг т зөвхөн конторын зориулалттай байсан бол шинэчилсэн зураг төслөөр орон сууц, үйлчилгээ, оффисын хосолсон зориулалттай барилга болгон өөрчилж, холбогдох магадлал, баталгаажуулалтыг хийлгэсэн байдаг. Өмнө нь зураг т баталгаажаагүй гэх шалтгаар улсын комиссын ажиллагаа хойшлогдож байсан бол шинэчилсэн зураг төслийг батлуулснаар уг асуудал шийдвэрлэгдсэн. Энэ нөхцөл байдлын талаар итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч мөн мэдэж байгаа гэж үзэж байна. Холбогдох байгууллагуудаас шаардлагатай үүрэг даалгавруудыг өгч, тэдгээрийн дагуу ажиллагааг хэрэгжүүлсэн байдаг. Улсын комисс ажиллуулахтай холбоотойгоор Нийслэлийн Стандарт, хяналтын газарт мөн холбогдох хүсэлтүүд хүргүүлсэн байдаг. Улсын комисс ажиллуулж өгөх тухай хүсэлтүүдэд “Л******* т*******р и*******” ХХК болон “С... Э... С.... г” ХХК-ийн хамтарсан гарын үсэг бүхий албан бичгүүд хүргэгдсэн байдаг. Эдгээр баримтууд нь 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдөр байгуулсан хамтын ажиллагы гэрээ, мөн 2021 оны 05 дугаар сарын 21-ний өдрийн хамтын ажиллагы гэрээний хүрээнд “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК-иуд тухайн төслийн захиалагчийн эрх, үүргийг хамтран хэрэгжүүлж байсныг нотолж байна. 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн гэрээг анхааралтай уншвал “Л******* т*******р и*******” ХХК нь барилгын төслийн менежментийг хэрэгжүүлэх чиг үүрэгтэй компани болох нь тодорхой харагддаг. Харин тухайн үед “Л******* т*******р и*******” ХХК нь өөрөө барилгын тусгай зөвшөөрөл эзэмшээгүй байсан бөгөөд “Г и” ХХК нь барилгын тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд байсан. Гэвч 2021 оны 05 дугаар сард барилга өргөтгөхтэй холбоотой тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан бөгөөд нийгмийн даатгал, татвар болон бусад нөхцөл байдлын улмаас хугацд нь сунгагдаж чадаагүй байдаг. Улсын комисстой холбоотой дүгнэлтүүд болон холбогдох бичиг баримтуудыг Нийслэлийн Стандарт, хяналтын газарт бүрэн хүргүүлсэн байдаг. Эдгээр баримтаас харахад барилгын ерөнхий гүйцэтгэгчээр “М х” ХХК ажиллаж байсан нь тодорхой байна. Гэтэл энэ талаар нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нар огт дурдаагүй. Харин барилгыг дан ганц нэг тал гүйцэтгэсэн мэтээр тайлбарлаж байна. Иймээс 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн гэрээ нь уг барилгыг хэрхэн үргэлжлүүлэн барьж дуусгах, төслийн менежментийг хэрхэн хэрэгжүүлэх, талуудын оролцоо, үүрэг хариуцлагыг хэрхэн зохицуулах талаар байгуулсан үндсэн гэрээ байсан бөгөөд холбогдох бүх баримт бичиг үүнийг нотолдог. Тухайлбал 2024 оны 01 дүгээр сарын 16-ны өдрийн 24/01 тоот албан бичгийг “Ч Х б”-нд хүргүүлж, захиалагчийн өмнөөс барилгын санхүүжилт, газар болон үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээтэй холбоотой асуудлыг тайлбарласан байдаг. Мөн 2023 онд иргэний хэргийн шүүхийн хуралдаар “С... Э... С... г” ХХК-тай эвлэрлийн гэрээ байгуулж, холбогдох захирамж гарсан байдаг. Тухайн үед бны зүгээс барилга хэзээ ашиглалтад орох, ажлын явц ямар байгаа талаар тодруулж байсан бөгөөд талууд энэ талаар албан ёсны тайлбар өгч ажилласан. Талууд өөрсдийн хүлээсэн зардлыг өөрсдөө гаргаж ажилласан. Энэхүү гэрээг дүгнэж, талуудад оногдох талбайг тогтоосон баримтуудыг шүүх хуралдд нотлох баримтаар гаргаж өгсөн бөгөөд иргэний хэргийн шүүх хуралдд мөн адил нотлох баримтаар шинжлэн судалсан байдаг. “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК-иудын хооронд байгуулсан 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн гэрээг дүгнэх, талуудын эрх ашиг болон оногдох хөрөнгө, талбайг хуваарилах асуудал яригдаж байсан. Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо дахь энэхүү барилга нь зориулалт болон дотоод зохион байгуулалтын өөрчлөлтийн үр дүнд амжилттай т болсон бөгөөд үүнээс бүх талууд үр ашиг хүртэх нөхцөл бүрдсэн. Төслийн хүрээнд “С... Э... С... г” ХХК-д оногдох талбай, “Ч Х б”-нд оногдох талбай, “Г и” ХХК болон “Л******* т*******р и*******” ХХК-д оногдох талбай тус тус тодорхой болсон байсан. Барилгын ажил дуусах шатандаа орж, талуудын эзэмших талбайн хэмжээ үндсэндээ тогтоогдсон байв.  Тухайн үед нэг ам метр талбайн үнэ 2.5 сая төгрөгөөс эхэлж байсан бол захиалга, борлуулалт нэмэгдэхийн хэрээр үнэ 3 сая төгрөг болж, цаашлаад зах зээлийн үнэ 5 сая төгрөгөөс давсан. Энэ үед “С... Э... С... г” ХХК-ийн зүгээс өмнөх тохиролцооны дагуу үргэлжлүүлэх нь ашиггүй гэж үзэн, өөр байдлаар асуудлыг шийдвэрлэх нь илүү ашигтай гэсэн байр суурь баримталж, 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн гэрээг дүгнэхгүйгээр цуцлуулах тухай нэхэмжлэлийг иргэний хэргийн шүүхэд гаргасан байдаг. Улмаар 2025 оны 05 дугаар сард нэхэмжлэлийн шаардлагаа нэмэгдүүлж, нийт 14 тэрбум төгрөгийн шаардлага гаргасан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс “нэг ч төгрөгийн хөрөнгө оруулалт хийгээгүй” гэж тайлбарладаг боловч хөрөнгө оруулалт хийсэн талаарх баримтуудыг гаргаж өгөхөөр тухайн баримтуудын хугацаа хэтэрсэн гэх мэт тайлбаруудыг гаргаж байсан. Гэтэл бодит байдал дээр мөнгөн урсгалын асуудлыг бүхэлд нь авч үзэх шаардлагатай. “Г и” ХХК нь 2020 оны 08 дугаар сараас эхлэн төслийн үйл ажиллагааг үргэлжлүүлж, тухайн оны 11, 12 дугаар сар гэхэд барилгын ажлыг 15 дугаар давхар хүртэл үргэлжлүүлэн гүйцэтгэж, дотор заслын ажлуудыг эхлүүлсэн байдаг. Борлуулалт хийгдэхээс өмнө шаардлагатай бүтээн байгуулалтын ажлуудыг санхүүжүүлэн хэрэгжүүлсэн бөгөөд улмаар борлуулалт эхэлж, төслийн үнэ цэнэ болон үр ашиг мэдэгдэхүйц өссөн. Эдгээр нөхцөл байдал, үйл явдлууд бүгд 2025 оны 05 дугаар сард үүссэн иргэний хэргийн нэхэмжлэлтэй холбоотой шүүхийн материалд тусгагдсан байдаг. Мөн шүүхийн захирамжид энэ үйл явц, нэхэмжлэлийн шаардлага хэрхэн үүссэн талаар тодорхой дурдсан байдаг. Үүний зэрэгцээ 2025 оны 05 дугаар сард Нийслэлийн Стандарт, хяналтын газарт хандаж, тухайн барилгын холбогдох дүгнэлтээс “Г и” ХХК-ийг хасуулах, мөн “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг хасуулах асуудлыг тавьж эхэлсэн байдаг. Үндсэн зорилго нь “Г и” ХХК-д оногдох талбайтай холбоотой асуудлыг өөрчлөхөд чиглэсэн гэж үзэхээр байна. Гэтэл бодит байдал дээр тухайн төслөөс нийтдээ 15 иргэн, хуулийн этгээдэд талбай шилжүүлсэн байдаг бөгөөд “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн байгуулсан 45 гэрээтэй холбоотой үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргах асуудал өнөөдөр ч шийдэгдээгүй байна. Энэ асуудлаар олон удаагийн уулзалт зохион байгуулах санал гарч байсан боловч холбогдох талууд үргэлж оролцож байгаагүй. Улмаар үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргах асуудал удааширсан. Үүнтэй холбоотойгоор “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн оролцсон нэгэн шүүхийн марг ч үүссэн байдаг. Мөн барилгын 9 дүгээр давхрын талбайтай холбоотой Баасанхүү, Ганчимэг нар үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ гаргуулах тухай шаардлага гаргаж, энэ асуудлаар Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан байдаг. Мөн 2025 оны 05 дугаар сард барилга угсралтын ажлын дүгнэлттэй холбоотойгоор нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч “хоосон цаасан дээр гарын үсэг, тамга даруулан авч, дараа нь баримт бүрдүүлсэн” гэх агуулгатай тайлбар гаргаж байна. Үүнтэй холбоотойгоор Х******* дүүргийн Цагдаагийн газрын хэлтэст гомдол гаргасан байдаг. Уг гомдлын хүрээнд хошууч н.Пгийн гаргасан шинжээчийн дүгнэлт, мөн дараа нь томилогдсон өргөтгөсөн шинжээчийн дүгнэлтүүд хэрэгт авагдсан байдаг. н.П шинжээчийн дүгнэлтийн товч агуулга нь гарын үсэг, тамга, тэмдэг нь эх хувьтай тохирч байна гэсэн дүгнэлт байсан. Цагдаагийн байгууллагаас нийт найман асуудлаар шинжээчид асуулт тавьж, үүнд Б.Агийн гарын үсэг мөн эсэх, тухайн гарын үсэг жинхэнэ эсэх зэрэг асуудлыг шинжлүүлэхээр хүргүүлсэн байдаг. Б.А захирал 2025 оны 05 дугаар сард Х******* дүүргийн Цагдаагийн хэлтэст гаргасан гомдолдоо гарын үсгийг хуурамчаар зурсан, тамга тэмдгийг хуурамчаар ашигласан гэж мэдүүлсэн байдаг. Энэ талаар цагдаагийн байгууллагын материал болон тогтоолоос харах боломжтой. Гэвч мөрдөн шалгах ажиллагы явцад уг нөхцөл байдал тогтоогдоогүй бөгөөд шинжээчийн дүгнэлтээр гарын үсэг, тамга, тэмдэг нь тухайн этгээдийнхтэй тохирч байна гэж дүгнэсэн. Үүний үндсэн дээр Х******* дүүргийн Прокурорын газраас 2025 оны 12 дугаар сарын 28-ны өдрийн 5222 дугаар тогтоолоор хэргийг хаасан байдаг. Үүний дараа Б.А захирал гарын үсэг өөрийнх нь мөн боловч хоосон цаасан дээр зурсан байсан, дараа нь бичвэр нэмж оруулсан байж болзошгүй гэж тайлбарлаж, дахин өргөтгөсөн шинжээчийн дүгнэлт гаргуулахаар хүсэлт гаргасан. Үүний дагуу н.Ц*******, н.Б, н.Д нарын бүрэлдэхүүнтэй шинжээчдийн баг дахин шинжилгээ хийсэн байдаг. Энэхүү өргөтгөсөн шинжээчийн дүгнэлтийг нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр хэрэгт хавсаргасан бөгөөд манай талаас хэрэгсэхгүй болгож хаасан тухай 2026 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдөр болон 2026 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдрийн прокурорын тогтоолуудыг мөн хэрэгт хавсаргасан байгаа. Өргөтгөсөн шинжээчийн дүгнэлтийн ерөнхий агуулга нь гарын үсэг жинхэнэ бөгөөд тухайн этгээдийн гарын үсэг мөн гэж тогтоосон байдаг. Харин зарим хэсэгт бичвэрийн засвар, нөхөн бичилт байж болзошгүй талаар дурдсан байдаг. Үүнтэй холбоотойгоор шинжээчид тавьсан асуултуудаас эхний асуултыг онцлон дурдъя. Тодруулбал, 2025 оны 04 дүгээр сарын 20-ны өдрийн ДА-90 дугаартай барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтийн дөрөвдүгээр нүүрэнд гарын үсэг, тамга тэмдэг дарсны дараа тухайн хуудас дахин хэвлэгдсэн эсэх, хэрэв дахин хэвлэгдсэн бол аль хэсэг нь дахин хэвлэгдсэн болохыг тогтоолгохоор асуусан байдаг. Энэ асуудалтай холбоотой шинжээчийн дүгнэлтийн төгсгөл хэсэгт тухайн баримтын гуравдугаар хуудасны “Нарийн бичгийн дарга”, “С... Э... С.... г” ХХК-ийн захирал гэсэн бичвэрийн ард байрлах гарын үсгийн ерөнхий болон хувийн шинж тэмдгүүд тогтвортой, ач холбогдол өндөр байгаа тул нэг этгээдийн гарын үсэг мөн гэж дүгнэсэн байдаг. Харин баримтын дээд хэсэгт байрлах “Захиалагч “Г и” ХХК, “С... Э.... С.... г” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК” гэсэн бичвэртэй холбоотойгоор нөхөн бичсэн байж болзошгүй гэсэн шинж тэмдэг илэрсэн талаар дурдсан байдаг. Гэсэн хэдий ч шинжээчийн дүгнэлтийн үндсэн агуулга нь тухайн баримт бичигт байгаа гарын үсэг нь жинхэнэ бөгөөд “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК-иудыг захиалагчаар тэмдэглэсэн баримт бичигт зурсан гарын үсэг нь тухайн этгээдийн гарын үсэг мөн болохыг тогтоосон байдаг. Түүнээс биш шинжээчийн дүгнэлтэд баримтын агуулгын 10 хувь, 20 хувийг засварласан тухай асуудал яригдаагүй. Эцэст нь дүгнэж хэлэхэд, Барилгын хөгжлийн төвөөр баталгаажсан шинэчилсэн зураг төслөөр анх конторын зориулалттай байсан барилга орон сууц, үйлчилгээ, оффисын зориулалттай болж өөрчлөгдсөн. Энэхүү зураг төслийн дагуу барилга бүрэн баригдаж дууссан, оршин суугчид нүүж орсон, үйлчилгээний үйл ажиллагаа явагдаж эхэлсэн. Хэрэв өнөөдөр “Х... д” ХХК-ийн анхны зураг төслийг үндэслэн асуудлыг авч үзнэ гэвэл одоо ашиглагдаж байгаа барилга бүхэлдээ зөвшөөрөгдсөн зураг төслөөс өөр болсон гэсэн агуулга үүснэ. Энэ нь бодит байдал дээр тухайн барилгад үл хөдлөх хөрөнгө худалдан авсан иргэд, аж ахуйн нэгжүүдийн эрх ашигт шууд нөлөөлөх үр дагавартай. Мөн улсын комиссыг дахин ажиллуулах асуудал яригдаж байна. Гэтэл орон сууцны тодорхой хэсэгт иргэд оршин сууж эхэлсэн, ашиглалтын нөхцөл бүрдсэн, холбогдох байгууллагууд үзлэг шалгалтаа хийсэн нөхцөл байдалтай байгаа. Зураг төслийн өөрчлөлттэй холбоотойгоор 2024 оны 11 дүгээр сарын 21-ний өдөр Барилгын хөгжлийн төвд магадлал шинэчлүүлэх үйлчилгээний хураамж болох 5,000,000 төгрөгийг төлсөн байдаг. Энэхүү төлбөрийг “Л******* т*******р и*******” ХХК-аас гаргаж, холбогдох байгууллагад шилжүүлсэн. Энэ бүх үйл явцын талаар тухайн үед “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн дэд захирал Б.А бүрэн мэдэж байсан. Мөн 2024 оны 01 дүгээр сард Барилгын хөгжлийн төвөөс зураг т батлагдаж эцэслэн гарсны дараа уг зураг төслийг үндэслэн улсын комиссын ажиллагд оролцсон. Улсын комиссын нарийн бичгийн даргын чиг үүргийг тухайн үед “С... Э... С... г” ХХК-ийн захирал Б.А өөрөө хэрэгжүүлж, зураг т болон холбогдох баримт бичгүүдийг бүрдүүлэн ажиллаж байсан. Үндсэн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ тухайн үед “С... Э... С... г” ХХК-ийн нэр дээр байсан нь үнэн. Гэвч 2020 оны 08 дугаар сард “Г и” ХХК тд хамтран оролцох үед уг хөрөнгө “Ч Х б”-ны барьцд байсан тул өмчлөгчийн бүртгэлд шууд өөрчлөлт хийх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн. Иймээс 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдрийн хамтын ажиллагы гэрээг байгуулж, гэрээний 1.3-т өмчлөх эрх болон ашиг хүртэх эрхийг талууд хамтран хэрэгжүүлнэ гэсэн зохицуулалтыг тусгасан байдаг. Мөн Барилгын хөгжлийн төвийн магадлалын дүгнэлт гарсны дараа улсын комиссыг ажиллуулах хүсэлт бүхий албан бичгийг “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э.... С... г” ХХК-иуд хамтран гарын үсэг зурж хүргүүлсэн байдаг. Тухайлбал, 2024 оны 01 дүгээр сарын 23-ны өдрийн 24/06 тоот албан бичигт захиалагчийн хүсэлтээр улсын комисс ажиллуулж өгөхийг тодорхой хүссэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл тухайн үед талууд хамтран ажиллаж, улсын комисс оруулах, зураг төслийг батлуулах, ашиглалтад оруулах чиглэлээр хамтран ажиллаж байсан атлаа өнөөдөр эсрэг байр суурь илэрхийлж байгаа нь баримтуудтай нийцэхгүй байна. Иймд нэхэмжлэгч талаас нэг зүйлийг тодруулах шаардлагатай гэж үзэж байна. Учир нь дээр дурдсан бүх өөрчлөлт, зураг төслийн баталгаажуулалт, улсын комиссын ажиллагаа, борлуулалт, гэрээ хэлцлүүд явагдаж байх хугацд ямар нэгэн эсэргүүцэл гаргаж байгаагүй атлаа өнөөдөр эдгээрийг бүхэлд нь үгүйсгэж байгаа нь ойлгомжгүй байна. Бодит байдал дээр өнөөдөр марг нь зураг т батлагдсан эсэх, улсын комисс ажилласан эсэх асуудал биш, харин тухайн барилгад үүссэн үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, гэрчилгээ хэний нэр дээр гарах, талуудын эзэмших талбай хэрхэн хуваарилагдахтай холбоотой асуудал юм. Гэтэл энэ маргы улмаас “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн байгуулсан 45 гэрээ, “Г и” ХХК-тай холбоотой 5 иргэн, хуулийн этгээдийн эрх ашиг шууд хөндөгдөж, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ олголтын ажиллагаа саатсан байна. Түүнчлэн иргэний хэрэг үүсгэж, анхан шатны шүүхээр хэлэлцэгдэж байх хугацд цагдаагийн байгууллагад гомдол гаргах, прокурорын байгууллагад хандах, захиргы хэрэг үүсгэх зэрэг ажиллагууд давхар явагдсан. Анхан шатны шүүхийн ажиллагаа 2025 оны 11 дүгээр сард өрнөж байх үед 2025 оны 12 дугаар сард дахин эрүүгийн шинжтэй гомдол гаргасан, улмаар захиргы хэргийн журмаар мөн марг үүсгэсэн байдаг. Өөрөөр хэлбэл уг асуудалтай холбоотойгоор шат шатны хууль хяналт, шүүхийн байгууллагад олон удаагийн өргөдөл, гомдол, нэхэмжлэл гаргаж ирсэн нөхцөл байдал харагдаж байна. Энэ хугацд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл өсөж, орон сууцны үнэ мэдэгдэхүйц нэмэгдсэн. Ийм нөхцөл байдлыг харгалзан үзэхэд уг марг нь эд хөрөнгийн эрх ашигтай холбоотой урт хугацы марг болж хувирсан гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Ийм байхад 2026 оны 01 дүгээр сард л анх энэ асуудлыг мэдсэн мэтээр, улсын комиссын акттай танилцаагүй мэтээр тайлбар гаргаж байгаа нь хэрэгт авагдсан баримтууд болон өмнөх үйл ажиллагаатай нийцэхгүй байна” гэв.

3.5. Гуравдагч этгээд “Г и” ХХК-ийн өмгөөлөгч шүүх хуралдд гаргасан тайлбартаа: “Нэгдүгээрт Захиргы ерөнхий хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.3 дахь хэсэгт зааснаар эс үйлдэхүй гэж иргэн, хуулийн этгээдээс эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлоо хэрэгжүүлэх, хамгаалуулахаар гаргасан өргөдөл, гомдлыг шийдвэрлэх үүргээ захиргы байгууллага хуульд заасан хугацд биелүүлээгүй, эсхүл шийдвэрлэхгүй орхигдуулсныг ойлгоно. Дээрх зохицуулалтын агуулгаас үзвэл захиргы байгууллагын эс үйлдэхүйд өргөдөл, гомдлыг хуульд заасан хугацд шийдвэрлээгүй, эсхүл шийдвэрлэхгүй орхигдуулсан гэсэн хоёр тохиолдол хамаарна. Харин хавтаст хэрэгт авагдсан нотлох баримтууд, хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн тайлбар, мөн Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газрын Хяналт-шинжилгээ, үнэлгээний газрын нэхэмжлэгчийн 2025 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн хүсэлтэд 2026 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдрийн 01/39 тоот албан бичгээр хариу өгсөн байдлаас үзвэл хүсэлтийг шийдвэрлэх үүргээ хуульд заасан хугацд биелүүлээгүй гэж үзэх үндэслэлтэй байж болох ч шийдвэрлэхгүй орхигдуулсан гэж үзэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна. Өөрөөр хэлбэл хүсэлтэд 30 хоногийн хугацд хариу өгсөн тул хариуцагч нарыг эс үйлдэхүй гаргасан гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Түүнчлэн хүсэлтэд дурдсан асуудлаар захиргы байгууллагаас хийсэн шалгалт, дүгнэлт болон холбогдох баримтуудаар илэрхий алдаа гаргасан гэх нөхцөл байдал тогтоогдохгүй байна. Шийдвэр гаргах ажиллагд оролцогчийн эрхийг хангаж, урьдчилан мэдэгдсэн, үйл ажиллагаагаа нээлттэй, ил тод, шуурхай явуулсан, холбогдох хуульд заасан үндэслэл, зорилгод нийцсэн, бодит нөхцөл байдалд тохирсон, үндэслэл бүхий шийдвэр гаргасан талаар тодорхой үйл баримтыг дурдаж, татгалзсан шийдвэрийг захиргы байгууллагаас гаргасан байна. Иймд хариуцагчийн дээрх татгалзсан шийдвэр нь дараах үндэслэлээр хуульд нийцсэн гэж өмгөөлөгчийн зүгээс үзэж байна. Тухайлбал тус дүгнэлтийн 2.3-т захиалагчаар “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, 2.4-т барилгын ажлын гүйцэтгэгчээр “М х” ХХК, 2.5-т барилгын ажлын туслан гүйцэтгэгчээр “В д” ХХК, 2.6-д барилга байгууламжийн зураг т зохиогч байгууллагаар “Э т” ХХК, 2.7-д барилга байгууламжийн өмчлөгч, ашиглагч байгууллагаар “Т о..." ХХК-ийг тус тус тодорхой заасан байна. Иймд тухайн барилгын захиалагч, гүйцэтгэгч болон холбогдох оролцогч этгээдүүдийг дүгнэлтэд тусгайлан зааж өгсөн нөхцөл байдал тогтоогдож байна. Мөн дүгнэлтийн 3 дахь хэсэгт тус барилга нь Барилгын тухай хуулийн 14 дүгээр зүйлийн 14.1.1-д заасан зураг төслийн дагуу баригдсан, 14.1.2-т заасан барилга байгууламжийн норм, норматив баримт бичгийн шаардлагыг хангасан гэж дүгнэжээ. Тодруулбал 3.1-д Х******* дүүргийн 3 дугаар хороонд байрлах 15 давхар, 11 автомашины зогсоолтой, контор үйлчилгээний болон 35 айлын орон сууцны зориулалттай барилга байгууламжид үзлэг, шалгалт хийж, барилгын ажлын гүйцэтгэл, чанарт үнэлгээ өгсний үндсэн дээр комиссоос дүгнэсэн байна. Уг дүгнэлтээр барилга байгууламжийн ажил зохих зөвшөөрөл, зураг төслийн дагуу бүрэн хийгдсэн, хууль тогтоомжид заасан шаардлагыг хангасан тул ашиглалтад оруулах нь зүйтэй гэж үзэн баталгаажуулжээ. Түүнчлэн Х******* дүүргийн 3 дугаар хороонд байрлах “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн захиалгатай контор үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай барилгын талаар комиссын дарга, нарийн бичгийн дарга болон дээрх гурван компанийн төлөөлөл болох Л.Б, Ж.Э, Б.А нар гарын үсэг зурсан нь баримтаар тодорхой харагдаж байна. Иймд захиалагч нар тус бүр өөрсдийн эрх, үүргийн хүрээнд гарын үсэг зурсан нөхцөл байдал тогтоогдож байна. Түүнчлэн захиалагчийн чиг үүргийг Барилгын тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1.15-д барилга байгууламжийн баримт бичгийг ашиглалтын хугацд хадгалах, барилгын ажлын гүйцэтгэлд хяналт тавих, фото зургаар баримтжуулах, ил болон далд ажлын актыг баталгаажуулах зэрэг байдлаар зохицуулсан байна. Мөн Монгол Улсын Засгийн газрын 2021 оны 212 дугаар тогтоолын хавсралтаар баталсан “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах журам”-ын 4.5.1.14-т Барилгын тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1.11 болон 40.1-д заасан бичиг баримт, лабораторийн шинжилгээ, дүгнэлт, захиалагчийн баталгаажуулсан баримт материалд хяналт хийж, дүгнэлт гаргах талаар зохицуулсан байна. Дээрх зохицуулалтын хүрээнд хариуцагч нар үйл ажиллагаагаа хэрэгжүүлсэн байна. Тухайлбал уг барилга байгууламж нь Барилгын хөгжлийн төвийн 2018 оны 06 дугаар сарын 22-ны өдрийн 7 дугаартай магадлалын ерөнхий дүгнэлттэй зураг төслийг үндэслэн Хот байгуулалт, хөгжлийн газраас 10 болон 15 давхар контор үйлчилгээний зориулалттай барилгын ажлын зөвшөөрөл, гэрчилгээ олгосон байна. Иймд тухайн барилга анхнаасаа оффис, контор үйлчилгээний зориулалтаар зөвшөөрөгдөн хэрэгжиж эхэлсэн болох нь баримтаар тогтоогдож байна. Мөн барилгын зориулалтыг өөрчлүүлэхтэй холбоотойгоор “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК-иудын захиалгаар 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдөр зохих магадлалын дүгнэлт гарч, контор үйлчилгээний зориулалттай барилгын зураг төслийг 35 айлын орон сууцны зориулалтаар өөрчлөх асуудлыг холбогдох эрх бүхий байгууллагуудаар хянуулан дахин магадлалаар оруулж батлуулсан байна. Ийнхүү хариуцагч нар нь зөвхөн бичиг баримт хүлээн авч шийдвэр гаргаагүй бөгөөд холбогдох баримт бичиг, магадлалын дүгнэлт, эрх бүхий байгууллагын шийдвэрүүдэд үндэслэн үйл ажиллагаагаа хэрэгжүүлсэн нөхцөл байдал тогтоогдож байна. Түүнчлэн ийм төрлийн өөрчлөлт хийхийн тулд техникийн шинжээчийн дүгнэлт болон бусад шаардлагатай баримт бичгүүдийг бүрдүүлж, хуульд заасан үе шаттай ажиллагааг хэрэгжүүлсний үндсэн дээр эцсийн дүгнэлт гардаг журамтай байна. Өөрөөр хэлбэл тухайн асуудал нь тодорхой хугацд шат дараатайгаар хэрэгжиж, холбогдох байгууллагуудын хяналт, магадлалын ажиллагы үр дүнд эцэслэн шийдвэрлэгдсэн байна. Ийм нөхцөл байдал байхад нэхэмжлэгчийн зүгээс уг асуудлыг огт мэдээгүй байтал ийм нөхцөл байдал үүссэн гэх тайлбар нь хэрэгт авагдсан баримтууд болон бодит нөхцөл байдалтай нийцэхгүй байна. Түүнчлэн дээрх гурван захиалагч болох “Г и” ХХК, “Л******* т*******р и*******” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК-иуд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах Улсын комисс ажиллуулах хүсэлтээ Хотын стандарт, хяналтын газарт 2024 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн албан бичгээр хүргүүлсэн байна. Үүнийг үндэслэн 2024 оны 01 дүгээр сарын 31-ний өдөр комиссын үйл ажиллагааг зохион байгуулж, комиссын гишүүдэд холбогдох үүрэг даалгаврыг өгч ажилласан байна. Мөн Монгол Улсын Засгийн газрын 2021 оны 212 дугаар тогтоолоор баталсан “Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах журам”, Нийслэлийн Засаг даргын 2024 оны 503 дугаар захирамжийн хүрээнд захиалагч байгууллагуудаас хурлын тэмдэглэл, барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахтай холбоотой шаардлагатай баримт бичгүүдийг гаргуулан авч, комиссын ажиллагааг зохих журмын дагуу хэрэгжүүлсэн байна. Дүгнэлтэд дээрх гурван хуулийн этгээдийн төлөөлөл гарын үсэг зурсан болох нь тогтоогдож байна. Үүнийг үндэслэн 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн 0 дугаартай дүгнэлтээр ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт баталгаажсан бөгөөд энэ хүрээнд холбогдох процессын ажиллагаа явагдсан байна. Ийм нөхцөл байдал нь Захиргы ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2-т заасан захиргы үйл ажиллагы за болон мөн хуулийн 24 дүгээр зүйлд заасан нөхцөл байдлыг тогтоох ажиллагаатай нийцэж байна. Тодруулбал, Захиргы ерөнхий хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.1-д захиргы байгууллага захиргы шийдвэр гаргах ажиллагд хамаарах бодит нөхцөл байдлыг өөрөө тогтоож, уг нөхцөл байдлыг тогтооход ач холбогдол бүхий шаардлагатай ажиллагааг хийх, нотлох баримтыг цуглуулах, үнэлэх үүргийг өөрөө хүлээнэ гэж заасан байдаг. Мөн хуулийн 24 дүгээр зүйлийн 24.3-т захиргы байгууллага бодит нөхцөл байдлыг тогтооход шаардлагатай ажиллагы хэлбэр, хамрах хүрээг оролцогчийн гаргасан өргөдөл, хүсэлт, нотлох баримтыг харгалзан бие д шийдвэрлэнэ гэж зохицуулсан байна. Иймд захиргы байгууллагаас оролцогчдын гаргасан өргөдөл, гомдол болон бусад материаллаг баримтуудыг үндэслэн хуульд заасан журмын хүрээнд нөхцөл байдлыг тогтоож, бие д шийдвэр гаргасан байна. Тиймээс захиргы байгууллагыг эс үйлдэхүй гаргасан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Нөгөө талаас нэхэмжлэгчийн зүгээс гаргаж буй тайлбар болон хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаас үзэхэд талуудын хооронд анх үүссэн иргэний эрх зүйн харилцааг тодорхойлох шаардлагатай байна. Тухайлбал, 2020 болон 2021 онд байгуулсан хамтран ажиллах гэрээний хүрээнд талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг Иргэний хуулийн зохицуулалтын дагуу үнэлэх үндэслэлтэй. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлд гэрээний талууд хуульд харшлахгүйгээр гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэж заасан. Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.1-д гэрээг тайлбарлахдаа түүний үгийн шууд утга, агуулгыг харгалзан үзэх бөгөөд агуулгыг зөвхөн үгийн шууд утгаар тодорхойлох боломжгүй тохиолдолд гэрээний зорилго, талуудын нийтлэг хүсэл зоригийг тодруулж, үүнд гэрээ байгуулахаас өмнө хийсэн хэлэлцээр, харилцан солилцсон баримт бичиг, талуудын хооронд тогтсон практик, ажил хэргийн заншил болон бусад нөхцөл байдлыг харгалзан үзнэ гэж зохицуулсан байна. Иймд талуудын хооронд үүссэн эрх зүйн харилцааг үнэлэхдээ дээрх хуулийн зохицуулалтыг үндэслэн гэрээний зорилго, агуулга, талуудын бодит хүсэл зориг болон гэрээ байгуулагдсан үеийн нөхцөл байдлыг бүхэлд нь харгалзан үзэх шаардлагатай байна. Тэгэхээр энэ нь өөрөө иргэний эрх зүйн харилцаас үүссэн марг бөгөөд 2020 онд үүссэн тухайн иргэний эрх зүйн харилцаа өнөөдөр 2026 онд захиргы эрх зүйн марг болон шилжиж байгаа нөхцөл байдал үүссэн байна. Гэтэл талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд эрх, үүргийг тодорхой зааж, тайлбарласан байхад уг нөхцөл байдлыг хувьцаа эзэмшигчдийн хурлын шийдвэр болон Х******* дүүргийн 3 дугаар хороонд байрлах барилгын талбайг худалдан борлуулж буй захиалагчдын гэрээнээс тодорхой харж болохоор байна. Иймд марг анх хаас үүсэж, өнөөдөр ямар түвшинд хүрсэн талаар хариуцагчийн зүгээс тайлбарлаж байна. Гуравдагч этгээдийн хувьд энэ марг нь иргэний эрх зүйн болон эрүүгийн эрх зүйн шинжтэй маргууд давхар явагдаж байгаа бөгөөд үүн дээр нэмээд захиргы эрх зүйн марг үүссэн гэж үзэж байна. Харин захиргы эрх зүйн маргыг шийдвэрлэж буй шүүх нь захиргы байгууллагын шийдвэрийг хянах эрх бүхий байгууллага тул иргэний болон эрүүгийн эрх зүйн маргд холбогдох байгууллагуудын шийдвэрийг давхар хянах эрх зүйн үндэслэл байгаа эсэх нь асуудал болж байна. Иймд марг нь үндсэндээ хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн хооронд үүссэн эс үйлдэхүйтэй холбоотой марг гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Тодруулбал дээрх нөхцөл байдал нь иргэний эрх зүйн харилцаа буюу Иргэний хуулийн 193 дугаар зүйлд заасан үүрэг гүйцэтгэх арга, хэлбэр, журмыг талууд болон гуравдагч этгээдүүд тодорхойлсон бөгөөд энэ нь шударга ёсны зад нийцсэн гэж үзэж байна. Мөн Иргэний хуулийн 270, 206 дугаар зүйлд заасан үүргийг тогтоосон газар, хугацд зохих ёсоор шударгаар гүйцэтгэсэн байх затай нийцэж байгаа тул иргэний эрх зүйн харилцы марг үргэлжилж байгаа гэж үзэх үндэслэлтэй байна. Нөгөө талаас нэхэмжлэгч нь Захиргы хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 52 дугаар зүйлийн 52.5.1-д заасан даалгах шаардлагыг гаргасан бөгөөд шүүх энэхүү шаардлагын хүрээнд мөн хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.4-т зааснаар захиргы актыг гаргахаас татгалзсан шийдвэр, эсхүл гаргахгүй байгаа эс үйлдэхүй хууль бус болохыг тогтоосон тохиолдолд тухайн захиргы актыг гаргахыг захиргы байгууллагад даалгах эрх зүйн зохицуулалттай байна. Иймд даалгах шаардлага хангагдах урьдчилсан нөхцөл нь захиргы байгууллагын татгалзсан шийдвэр хууль бус байх мөн даалгах боломж бодитоор оршин байх гэсэн хоёр нөхцөл зэрэг хангагдсан байхыг шаардаж байна. Гэтэл энэ нөхцөлүүд хангагдсан эсэх нь маргтай бөгөөд нэхэмжлэгчийн зүгээс гуравдагч этгээдийн нэрийг хасах, залруулга хийх үндэслэлээр захиалагч байгууллагад тодорхой үйл ажиллагаа хийлгэхийг даалгах агуулгаар шаардлага гаргаж байгаа болно. Барилгын тухай хууль болон Засгийн газрын холбогдох тогтоолын хүрээнд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах нөхцөлийг тодорхой зааж өгсөн байна. Тодруулбал Барилгын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлд барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахдаа барилгын ажлын зөвшөөрөлд заасан нөхцөлийн дагуу зураг төслийн дагуу хийгдсэн эсэх, мөн эрх бүхий байгууллагаар баталгаажсан эсэхийг үндэслэн ашиглалтад оруулах шийдвэр гаргана гэж зохицуулсан байна. Мөн тухайн барилга байгууламжийг дул, цахилг, халуун, хүйтэн ус зэрэг инженерийн шугам сүлжээнд түр хугацд ашиглалтад оруулаагүй тохиолдолд холбогдох инженерийн хангамжийг нийлүүлэхийг хориглох тухай зохицуулалт тусгагдсан байна. Эрх бүхий байгууллага энэ хүрээнд хориглох болон үйл ажиллагаа эрхлэх эрх олгосон шийдвэрүүдийг гаргадаг байна. Иймд захиалагч нь Барилгын тухай хуулийн 35 дугаар зүйлд заасны дагуу инженерийн шугам сүлжээ, ашиглалтын холболт хийлгэх хүсэлт гаргах бөгөөд уг хүсэлтэд дараах баримт бичгүүдийг хавсаргах үүрэгтэй байна. Үүнд үе шатны гүйцэтгэлийн тэмдэглэл, ил болон далд ажлын акт, зураг т, зохиогчийн хяналтын нэгдсэн дүгнэлт, захиалагчийн барилгын техникийн хяналтын нэгдсэн дүгнэлт, инженерийн шугам сүлжээнд холболтын баталгаажсан тэмдэглэл болон холбогдох бусад мэдээлэл хамаарна. Түүнчлэн барилга байгууламжийн зориулалт өөрчлөгдөж, 15 давхар орон сууцны зориулалттай болсон нөхцөл байдал тогтоогдож байна. Мөн барилга байгууламжийн өөрчлөлтийн зураг т, холбогдох байгууллагын дүгнэлт, тоног төхөөрөмжийн туршилтын баримт бичиг болон суурилуулалтын талаарх дүгнэлтүүд гарсан байна. Эдгээр эрх бүхий байгууллагуудаас гаргасан дүгнэлтүүдийг үндэслэн холбогдох байгууллага хяналт хийж, хүсэлтэд дурдсан нөхцөл байдлыг шийдвэрлэсэн байна. Гэтэл өнөөдөр “мэдээгүй байхад гуравдагч этгээдээр дамжуулан шийдвэр гаргасан” гэх агуулгатай тайлбар гаргаж байгаа нь хууль зүйн хувьд үндэслэлгүй байна. Учир нь гарын үсэг зурж, баталгаажуулж байгаа этгээд нь ямар эрх зүйн үр дагавар, үүрэг, хариуцлага үүсэж байгааг мэдэх ёстой бөгөөд энэ нь эрх зүйн чадамжтай этгээдийн зайлшгүй ойлгох үүрэг юм. Мөн барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах дүрмийн 2.1-д захиалагч нь ашиглалтад оруулах хүсэлт гаргахаас өмнө Барилгын тухай хуулийн 48.5.3, 48.5.4-т заасны дагуу үзлэг хийлгэж, дүгнэлтэд заасан зөрчлийг арилгах арга хэмжээ авах үүрэгтэй гэж заасан байна. Гэтэл тухайн дүгнэлтэд заасан арга хэмжээг авахтай холбоотой нөхцөл байдлыг хавтаст хэрэгт авагдсан нотлох баримтуудаар тогтоох боломжтой бөгөөд тодорхой зөрчлүүд байгааг харуулж байна. Энэ асуудлыг төрийн байгууллагууд тодорхой хэмжээнд шийдвэрлэж, холбогдох дүгнэлтүүдийг гарган, зөрчлийг арилгасан тохиолдолд тухайн зөрчлийг арилгасан гэж үзэн комиссын дүгнэлтийг эцэслэн баталгаажуулж, цаашдын үйл ажиллагааг хэвийн үргэлжлүүлэн явуулж байна. Иймээс зүгээр эс үйлдэхүй гаргасан, эсхүл даалгах шаардлага бий болсон гэх нөхцөл байдал үүсээгүй байна. Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах үйл ажиллагааг зохион байгуулах асуудал нь өөрөө хууль зүйн хүрээнд тодорхой зохицуулагдсан байна. Дүрмийн 2-т зааснаар барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах хүсэлтэд хавсаргасан баримт бичгүүдийн бүрдэл, шаардлагыг хянаж, шаардлага хангасан тохиолдолд барилгын хөгжлийн ангиллаас хамааруулан ашиглалтад оруулах комиссыг байгуулна гэж заасан байна. Комиссыг байгуулсны дараа комиссын үйл ажиллагаа нь хууль болон дүрэмд заасан үндэслэл, чиг үүргийн хүрээнд хэрэгждэг бөгөөд тухайн комисс нь дүрмийн 5-д заасан чиг үүргийн дагуу ажиллаж, барилга байгууламж нь Барилгын тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд заасан за, шаардлагыг хангасан эсэхийг дүгнэдэг байна. Шаардлага хангасан эсэхийг дүгнэсний үндсэн дээр комисс албан бичиг болон дүгнэлт гарган баталгаажуулдаг байна. Гэтэл комиссын үйл ажиллагы үр дүнд гарсан дүгнэлтийг эс үйлдэхүйгээр хүчингүй болгуулах, эсхүл даалгах шаардлага гаргасан асуудал яригдаж байна. Тухайлбал, 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн улсын комиссын дүгнэлтийг эс үйлдэхүйгээр хүчингүй болгуулах, мөн 2023 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдрийн магадлалыг хүчингүй болгуулах шаардлага гаргасан байна. Эндээс үзвэл холбогдох шийдвэр гарснаас хойш ойролцоогоор хоёр жилийн хугацаа өнгөрсөн байна. Иймд Захиргы хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн хүрээнд маргыг хянан шийдвэрлэхдээ иргэн, хуулийн этгээдийн хууль ёсны ашиг сонирхол захиргы байгууллагын хууль бус ажиллагы улмаас зөрчигдсөн эсэх, эсхүл зөрчигдөж болзошгүй эсэхийг тогтоох шаардлагатай бөгөөд мөн тухайн эрх, ашиг сонирхол хэзээ зөрчигдсөн, хэзээ мэдэгдсэн болох асуудал чухал ач холбогдолтой байна. Хуульд зааснаар захиргы хэрэг хянан шийдвэрлэх нэхэмжлэл гаргах хугацааг тодорхой зохицуулсан бөгөөд энэ хугацы асуудлыг маргы хүрээнд зайлшгүй авч үзэх шаардлагатай байна. Захиргы байгууллагад хүсэлт гаргасан тохиолдолд тухайн байгууллага иргэн, хуулийн этгээдийн хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг зөрчсөн бол хууль бус актыг өөрөө хүчингүй болгох үүрэгтэй бөгөөд шаардлагатай тохиолдолд дээд шатны байгууллагад 30 хоногийн дотор хандах боломжтой байдаг. Ийнхүү дээд шатны байгууллагад хандаагүй бол шүүхэд хандах эрх үүсдэг бөгөөд нэхэмжлэл гаргах эрхийн хугацааг хуульд тодорхой зааж өгсөн байна. Гэтэл 2024 онд хууль ёсны эрх ашиг зөрчигдсөн гэж үзэх захиргы акт гарсан байхад тухайн актыг хэзээ мэдсэн, хэрхэн мэдсэн асуудал маргтай байна. Хэрэв уг актыг мэдээгүй гэж үзэж байгаа боловч 2020–2021 оны иргэний эрх зүйн харилцы маргы хүрээнд уг акттай холбоотой асуудал хөндөгдөж, Х******* дүүргийн Эрүүгийн цагдаагийн газар шалгаж байсан нөхцөл байдалтай уялдан үзвэл тухайн актыг мэдээгүй байсан гэж үзэх үндэслэлгүй байна. Гэсэн хэдий ч 2025 оны 12 дугаар сард захиргы актыг хүчингүй болгуулах хүсэлт гаргасан бөгөөд уг хүсэлтэд өгсөн хариуг 2026 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр авсан шийдвэрийн эс үйлдэхүй гэж үзэн, түүнийг 30 хоногийн дотор хянуулах замаар 2026 оны 02 дугаар сард шүүхэд хандаж байгаа нь хуульд заасан хугацы хувьд маргтай нөхцөл байдал үүсгэж байна. Нөгөө талаас хариуцагчийн тайлбараар захиалагч нь барилгын үйл ажиллагд оролцох чиг үүргээ гэрээний үндсэн дээр мэргэжлийн хуулийн этгээдээр төлөөлүүлэн хэрэгжүүлэх боломжтой бөгөөд Барилгын тухай хуульд зааснаар захиалагчийн чиг үүргийг хэрэгжүүлэх этгээд нь мэргэжлийн, тодорхой ажлын дадлага туршлагатай бүрэлдэхүүнтэй байх шаардлагатай байна. Мөн Барилгын тухай хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.1.4-т зааснаар барилгын үе шатны хяналтыг хэрэгжүүлэхдээ техникийн нөхцөлийг эрх бүхий этгээдээр гүйцэтгүүлж болохоор зохицуулсан байна. Иймд захиргы байгууллага нь захиалагчийн чиг үүргийг хэрэгжүүлэхдээ эрх бүхий этгээдээр төлөөлүүлэн оролцуулж, гэрээ болон хуульд үндэслэн шаардлагатай баримт бичгийг авч, түүний үндсэн дээр шийдвэр гаргасан нөхцөл байдал тогтоогдож байна. Тиймээс зөвхөн шийдвэр гаргасан үйлдлийг эс үйлдэхүй гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлгүй бөгөөд эс үйлдэхүй гэдэг нь хуульд заасан хоёр тохиолдолд, тухайлбал өргөдөл, гомдлыг шийдвэрлээгүй эсхүл хугацд нь биелүүлээгүй нөхцөлд хамаарах бөгөөд тухайн хэрэгт энэ нөхцөл бүрэн хангагдсан гэж үзэх боломжгүй байна” гэв.

3.6.Гуравдагч этгээд “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн төлөөлөгч шүүх хуралдд гаргасан тайлбартаа: ““С... Э... С... г” ХХК нь анх “Г и” ХХК-тай 2020 онд хамтран ажиллах гэрээ байгуулсан. Уг гэрээний хүрээнд “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийг байгуулж, 15 давхар барилгын ажлыг гүйцээн ашиглалтад оруулах, мөн тус компанид 3,000 м.кв талбай хуваарилан өгч, уг талбайг борлуулан барилгын ажлыг дуусгах, эхний ээлжийн хөрөнгө оруулалтыг шийдвэрлэхээр тохиролцсон байдаг. Харин 2014 онд боловсруулсан “С... Э... С... г” ХХК-ийн барилгын зураг т нь анх прокурорын байгууллагын зориулалттай оффисын барилгын зориулалттай байжээ. Тухайн үед хувьцаа эзэмшигчдийн түвшинд хэлэлцэж үзэхэд уг барилгыг оффисын зориулалтаар гүйцээн барьж борлуулах нь үр ашиг багатай гэж үзсэн байна. Иймээс доод давхруудыг худалдаа, үйлчилгээний зориулалттай, дээд давхруудыг орон сууцны зориулалттай болгон өөрчилбөл борлуулалт сайжирна гэсэн шийдвэрт хүрч, зураг төслийг өөрчлөх асуудал хөндөгджээ. Зураг төслийг өөрчлөх үед “Х... д” ХХК-ийн зураг төслийн тусгай зөвшөөрлийн хугацаа дууссан байсан бөгөөд тус компани зураг төслийн эрхээ “Э т” ХХК-д шилжүүлсэн байна. Үүний дагуу “Э т” ХХК зураг төслийг орон сууц, оффис, үйлчилгээний зориулалттай болгон өөрчилж боловсруулсан боловч барилга нь оффисын зориулалтаар батлагдаж, улсын комисс ажилласан байдаг. Энэ асуудалтай холбоотойгоор “Л******* т*******р и*******” ХХК-ийн үйл ажиллагаа мөн хөндөгдөж байна. Тус компани барилгын ажлыг дуусгах зорилгоор 45 иргэнтэй захиалгын гэрээ байгуулж, орон сууц худалдсан. Гэвч өнөөдрийн байдлаар эдгээр 45 иргэн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ авах асуудлаа шийдвэрлүүлж чадахгүй байгаа. Мөн орон сууцны хэрэглээний төлбөр тооцоог аж ахуйн нэгжийн тарифаар тооцож байгаа тул иргэдийн эрх ашиг хөндөгдөж, марг үүссэн нөхцөл байдал бий болсон. Иймд захиалгын гэрээ байгуулсан 45 иргэний эрх ашиг энэ асуудалтай шууд холбоотойгоор хөндөгдөж байгаа тул уг нөхцөл байдлыг давхар харгалзан үзэх шаардлагатай байна. Мөн иргэний хэргийн шүүх болон цагдаагийн байгууллагад гаргасан гомдол, мэдээллийн талаар итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Э танилцуулж, тайлбар өгсөн” гэв.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

Хуульд заасан журмаар хэрэгт авагдсан, шүүх хуралдд хэлэлцэгдсэн  нотлох баримтууд, талуудын тайлбараас тогтоогдож буй үйл баримтуудад дараах хууль зүйн дүгнэлт хийж, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

            1.Анх 2019 оны 05 дугаар сарын 13-ны өдөр “С... э... с... г” ХХК нь нийслэлийн Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо Ү******* /1*******/ Э*******ийн гудамж 8 тоот хаягт байршилтай, 1911 м.кв талбайтай, Үйлчилгээ, оффисын зориулалттай 30 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх  эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн Y-22 дугаарт бүртгэж, 00 дугаартай гэрчилгээ олгосон байна.

            2.Марг бүхий Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 дах хэсэгт: “Захиалагч: “Г и” ХХК, Захиалагч: “Л******* т инжиенеринг” ХХК”,

Мөн дүгнэлтийн 4.1 дэх заалтын сүүлийн хэсэгт: “...Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, “С.. э... с... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийн захиалгатай контор, үйлчилгээний орон сууцны барилга...” гэснийг нэхэмжлэгч компани эс зөвшөөрч “…Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын БА-0 тоот дүгнэлтийг тус барилгын захиалагч болох “С... э... с... г” ХХК-д ирүүлээгүй, тус барилгыг 100 хувь өөрийн хөрөнгөөр барьж дуусган улсын комисст хүлээлгэн өгсөн цор ганц захиалагч атал барилгын ажил гүйцэтгэх гэрээ байгуулсан “Г и” ХХК,  “Л******* т и*******” ХХК-ийг хууль зөрчиж манай компанийн барьсан барилгын захиалагч буюу өмчлөгч мэтээр улсын комиссын актад хууль бусаар нэрийг нь оруулж ирсэн…” гэж хариуцагч нараас “…Э т ХХК-ны гүйцэтгэсэн Улбаатар хот, Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т  и*******” ХХК-ийн контор үйлчилгээ, орон сууцны барилгын өөрчлөлтийн ЕГ шифр: 2023/ЭТ-05 дугаартай зураг нь 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн ЕД-6 дугаартай магадлалын дүгнэлтийн  нэгтгэлээр албажсан, “С... Э... С... г” ХХК-аас 2024, 2025 онд ирүүлсэн албан бичгүүдэд болон ажлын зургийн нүүрэнд тус 3 компанийн нэртэйгээр зөвшилцсөн нь магадлалын дүгнэлтийг нэгтгэлд захиалагч хэсэгт тус гурван компани бичигдэх үндэслэл болсон мөн  2020 оны GRI- дугаартай хамтран ажиллах гэрээнд талууд дангаараа өөрчлөх боломжгүй гэж заасан байсан...” гэжээ.

3.Архитектур төлөвлөлтийн 2014 оны даалгаварт “С... Э... С... г” ХХК, Конторын барилга гэж, 2018 оны Техникийн нөхцөлд “С... Э... С... г” ХХК, 2018 оны Магадлалын ерөнхий дүгнэлтийн хавсралт №1, зураг төслийн бүрдэл хэсгийн нэр “С... Э... С... г” ХХК, Барилгын хөгжлийн төвийн 2018 оны 6 дугаар 22-ны өдрийн 7 дугаартай Магадлалын ерөнхий дүгнэлтэд “С... Э.... С... г” ХХК, гэж байгаад  2023 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдрийн Магадлалын нэгтгэсэн дүгнэлтийн хавсралтаар барилга байгууламжийн нэр “Г и” ХХК, “Л******* т үйлчилгээний орон сууцны барилгын ажлын зураг т, 2024 оны 01 дүгээр сарын 18-ны өдрийн 6 дугаартай Барилга байгууламжийн зураг төслийн магадлалын дүгнэлтийн нэгтгэлд “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК болон “Л******* т и*******” ХХК-иудын “Л******* т үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын доторх төлөвлөлтийн өөрчлөлтийн ажлын зураг гэж албажсан болох нь тогтоогдож байна.

            4.Өөрөөр хэлбэл нийслэлийн Х******* дүүргийн 03 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт баригдсан “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-иудын “Л******* таур үйлчилгээтэй орон сууцны барилгын доторх төлөвлөлтийн өөрчлөлтийн ажлын зураг төслийн нүүрэнд “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК нэртэйгээр магадлалын дүгнэлтийн нэгтгэлээр батлагдсан, “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК болон  “Л******* т и*******” ХХК-иудын 2020 оны 10 дугаар сарын 28-ны өдөр байгуулсан GRI-2020-10-28 дугаартай барилга угсралтын ажил гүйцэтгэх гэрээнд гэрээний аль нэг тал дангаараа өөрчлөх эрхгүй, харилцан тохиролцсоны  үндсэн дээр бичгээр нэмэлт өөрчлөлт оруулахаар зааснаас үзэхэд хариуцагч Барилгын хөгжлийн төв болон нийслэлийн Хяналт шалгалтын газраас барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны  БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3, 4.1 дэх хэсгийн заалтаас “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-иудын нэрийг захиргы байгууллагын санаачилгаар хасаж, өөрчлөх хууль зүйн боломжгүй байна.

            5.Учир нь Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.13-д “барилгын ажлын захиалагч” гэж барилга байгууламжийн барилгын ажил гүйцэтгүүлэх сонирхол бүхий иргэн, хуулийн этгээд болон тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийг”, 4.1.16-д “барилга байгууламжийн зураг төслийн магадлал” гэж барилга байгууламжийн зураг т, технологи, өргөх байгууламжийн сонголт, хот болон архитектур төлөвлөлт, үндсэн бүтээцийн бат бэхийн шийдэл барилга байгууламжийн норм, нормативын баримт бичгийн шаардлага, хэрэглэгчийн аюулгүй байдлыг хангасан эсэхэд дүгнэлт гаргах хараат бус, бие даасан мэргэжлийн үйл ажиллагааг”, 37 дугаар зүйлийн 37.1-т “Барилгын ажлын захиалагч дараах чиг үүргийг хэрэгжүүлнэ, 37.1.1-т “барилга байгууламжийн баримт бичгийг холбогдох хууль тогтоомж, норм, нормативын баримт бичгийн шаардлагын дагуу бүрдүүлэх”, 37.1.10-д “барилга байгууламжийн зураг тд магадлал хийлгэж, холбогдох зардлыг хариуцах”, 37.1.16-д “барилга байгууламжийн баримт бичгийн үнэн зөвийг хариуцах”, 48 дугаар зүйлийн 48.5-д “Захиалагч энэ хуулийн 35 дугаар зүйлд заасан эрх бүхий байгууллагад барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахаар хүсэлт гаргах бөгөөд түүнд дараах баримт бичгийг хавсаргана”, 48 дугаар зүйлийн 48.6-д “Захиалагч энэ хуулийн 35 дугаар зүйлд заасан эрх бүхий байгууллагад барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулахаар хүсэлт гаргах бөгөөд түүнд дараах баримт бичгийг хавсаргана” гэж зааснаас үзэхэд хариуцагч нарын “…2020 оны GRI - дугаартай хамтран ажиллах гэрээнд талууд дангаараа өөрчлөх боломжгүй...” гэх тайлбар үндэслэлтэй байна.

            6.Өөрөөр хэлбэл “Г и” ХХК, “С... Э... С... г” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 2024/02 дугаартай албан бичгээр Хотын стандарт, Хяналтын газарт “нийслэлийн Засаг даргын А/ тоот захирамжтай 17 дугаар бүхий Х******* дүүргийн ... дугаар хороо, Ү******* /1*******/ Э*******ийн гудамж ... тоотод баригдаж байгаа  “Г и” ХХК, “С.. Э... С... г” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийн захиалгатай зоорьтой, үйлчилгээ, орон сууцны зориулалттай  барилга нь бүрэн дууссан тул барилга байгууламжийг байнгын ашиглалтад оруулах улсын комисс ажиллуулж өгнө үү” гэх хүсэлтийг Хотын стандарт, хяналтын газарт гаргаж байсан болох нь тогтоогдож байна. Үүнийг нэхэмжлэгч “С... Э... С... г” ХХК түүнчлэн цугтаа хүсэлт гаргаж байсан болох нь тогтоогдож байна.

7.Нөгөөтэйгүүр “Г и” ХХК  нь “С.. Э... С... г” ХХК нь хүсэлтээр 2020 оны 08 дугаар сарын 21-ний өдөр GRI- дугаартай Хамтран ажиллах гэрээг байгуулж, Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо, Ү******* /1*******/ Э*******ийн гудамж 8 тоотод баригдаж байгаа  барилгын гүйцээн барихад талууд хэрхэн оролцох, барилгын зураг т эрхийг хамтран эзэмших, хамтарсан компани байгуулах талаар тусгаж, энэ гэрээний талаар Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн 2025 оны 10 дугаар сарын 21-ний өдрийн 191/ШШ2025/08922 дугаар шийдвэр болон нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2026 оны 3 дугаар сарын 11-ний өдрийн 210/МА2026/00537 дугаар магадлалаар нэхэмжлэгч “С.. Э... С... г” ХХК-ийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэн байх тул дээр гэрээний талаар захиргы хэргийн шүүхээс  дахин дүгнэхгүй.

            8.Мөн нэхэмжлэгч “С... Э... С... Г” ХХК болон “Г и” ХХК нь 2020 оны 8 дугаар сарын 31-ний өдрийн хувьцаа эзэмшигчдийн хурлын 01 дүгээр тогтоолоор  “Л******* т и*******” нэртэй 50/50 хувийн хамтарсан компани байгуулж, барилгын менежментийг  хариуцан ажиллуулахаар тохиролцжээ.

            9.“С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-иудын 2025 оны 01 дүгээр сарын  16-ны өдрийн  2024/01 дугаартай Ч х банд хүргүүлсэн хамтарсан бичигт тус гурван компани гарын үсэг зурж тамга дарсан байх бөгөөд энэ нь Хотын стандарт, Хяналтын газарт хүргүүлсэн бичиг хамтран гаргаж гарын үсэг зурагдсантай ижил байна.

            10.Нийслэлийн Х******* дүүргийн прокурорын газрын прокурорын 2026 оны 03 дугаар сарын 05-ны өдрийн  “Хэрэг бүртгэлтийн хэргийг хаах тухай” 1027 дугаартай тогтоолоор “...шинжээч Ж.Пгийн 2025 оны 05 дугаар сарын 21-ний  ЕГО 125/1473 дугаартай шинжилгээнд ирүүлсэн 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны огноотой № БА-0 дугаартай барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт гэсэн баримтын 3 дах хуудсанд нарийн бичгийн дарга “С... Э.... С... г” ХХК-ийн захирал гэсний ард байх гарын үсэг Б.А гэсний урд зурсан гарын үсэг нь... Б.Агийн гэх гарын үсгийн чөлөөт, харьцангуй чөлөөт, туршилтын загваруудтай тохирч байна...” гэж,

11. Шинжээч Э.Солонго, У.Б, Б.Д нарын бүрэлдэхүүнтэй 2025 оны 10 дугаар сарын 17-ны өдрийн ЕГО125/2344 дугаартай дүгнэлт, Криминалистикийн шинжээч, Ж.Пгийн дүгнэлт үндэслэлтэй эсэхийг тогтоох нь тусгай мэдлэгийн хүрээнд хамаарахгүй болно, ...мөн ЕГО125/2345 дугаартай ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлт баримтуудын 3 дах хуудасны 4.1 дэх хэсгийн доод талд байх Х******* дүүргийн 3 дугаар хороо “С... Э... С... г” ХХК, “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийн захиалгатай контор, үйлчилгээтэй орон сууцны барилга гэсэн 3 мөр бичвэрийг нэмж бичиж, ...тусгасан нь хэрэгт авагдсан Барилга байгууламжийг  ашиглалтад оруулах комиссын дүгнэлтийн  утга, агуулгад нөлөө үзүүлэхгүй, бодит бус худал мэдээ, мэдээлэл нэмж хэвлэсэн буюу хуурамч бичиг баримт үйлдсэн гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул  гэмт хэргийн шинжгүй үндэслэлээр холбогдох хэргийг хаасан дахин хааж шийдвэрлэсэн байна.

            12.Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах улсын комисс нь Засгийн газрын 2021 оны  212 дугаар тогтоолоор батлагдсан Барилга байгууламж ашиглалтад оруулах дүрмийн 5.1-т “Барилгын тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлд заасан барилгын үйл ажиллагы за, 14 дүгээр зүйлд заасан шаардлагыг баримтлан барилгыг ашиглалтад оруулахаас гадна Барилгын тухай хуулийн 40.1.11, 40.1.12- д заасан баримт бичиг, лабораторийн шинжилгээний дүгнэлт болон захиалагчийн  баталгаажуулалтад үндэслэн хянан дүгнэх” чиг үүрэгтэй бөгөөд Барилгын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.1-т “Барилгын ажлын зөвшөөрөлд заасан нөхцөл, зураг төслийн дагуу гүйцэтгэснийг баталгаажуулан энэ хуулийн 35 дугаар зүйлд заасан эрх бүхий байгууллага барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулна”, гэж зааснаар зураг т болон комисс ажиллуулах захиалагчийн хүсэлтээр тодорхойлогдсон захиалагчийг өөрчлөх эрх хариуцагч захиргы байгууллагад олгогдоогүй байна.

13.Иймд дээрх үндэслэлүүдээр Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 дах хэсэг болон 4.1 дэх хэсгийн төгсгөлийн заалтаас захиалагч “Г и” ХХК болон “Л******* т и*******” ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийхгүй байгаа эс үйлдэхүй, Барилгын хөгжлийн төвийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн Зургийн нэмэлт өөрчлөлтийг магадлахдаа “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэсэн нь нэхэмжлэгч “С... Э... С.... г” ХХК-ийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг хөндөөгүй байх тул нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангахааргүй байна гэж үзлээ.

Захиргы хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1,106.2, 106.3.14 дэх заалтыг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Барилгын тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.13, 37 дугаар зүйлийн 37.1, 37.1.1, 37.1.16, 48 дугаар зүйлийн 48.1, 48.5 дах хэсэгт заасныг баримтлан “Си Эф Си г” ХХК-ийн нэхэмжлэлтэй 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комисс, Барилгын хөгжлийн төвд холбогдуулан гаргасан ““Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 4 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 дах хэсэг болон 4.1 дэх хэсгийн төгсгөлийн заалтаас захиалагч “Г и” ХХК болон “Л******* т инжегеринг” ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийхгүй байгаа эс үйлдэхүйг хууль бус болохыг тогтоолгож, Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2025 оны 04 дүгээр сарын 02-ны өдрийн БА-0 дугаартай дүгнэлтийн 2.3 болон 4.1 дэх хэсгээс “Г и” ХХК болон “Л******* т и*******” ХХК-ийн нэрийг хасаж залруулга хийж, улсын комиссын актыг захиалагч “С... э... с... г” ХХК-д эх хувиар нь гардуулж өгөхийг, Барилгын хөгжлийн төвийн 2024 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдрийн Зургийн нэмэлт өөрчлөлтийг магадлахдаа “Г и” ХХК, “Л******* т и*******” ХХК-ийг захиалагчаар бүртгэснийг хууль бус болохыг тогтоож, Х... д ХХК-ийн барилгын ажлыг зурагт оруулсан нэмэлт өөрчлөлтийн магадлалд дээрх компаниудыг гүйцэтгэгчээр бүртгэсэн өөрчлөлт хийхийг тус тус  даалгах” шаардлага бүхий нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Захиргы хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-д заасныг баримтлан нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилж төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргы хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д зааснаар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл нэхэмжлэгч, хариуцагч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Захиргы хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                Д.ЧАНЦАЛНЯМ