МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

 

Нийслэл дэх Захиргааны хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгч Ж.Мөнхдэлгэр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны “1” дүгээр танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: Б.Б*******, РД: *******,

Нэхэмжлэгч: Б.М, РД: ,

Нэхэмжлэгч: Я.Ц, РД: ,

Нэхэмжлэгч: Э.Д, РД: ,

Нэхэмжлэгч: Б.Ч, РД: ,

Нэхэмжлэгч: “Б” ХХК, РД: ,

Нэхэмжлэгч: “Г” ХХК, РД: ,

Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Н.Х,

Нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч: О.Д,

Хариуцагч: Нийслэлийн Засаг дарга,

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч: Б.Б,

Гуравдагч этгээд: Ч.Б, РД: , итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н,

Гуравдагч этгээд: Э.Э, РД: , өмгөөлөгч В.Э,

Гуравдагч этгээд: Н.Л, РД: , өмгөөлөгч Г.Б,

Гуравдагч этгээд Э.Э, Н.Л нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Д,

Маргааны төрөл: Газар эзэмших эрх шилжүүлсэн нь хуульд нийцсэн эсэх газрын маргааныг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Х, нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч О.Д, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б, гуравдагч этгээд Э.Э, Н.Л нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Д, гуравдагч этгээд Э.Эийн өмгөөлөгч В.Э, гуравдагч этгээд Н.Лгийн өмгөөлөгч Г.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Тэргэл нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч нараас анх шүүхэд “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжийг хүчингүй болгуулах” тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан.

2. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад 2026 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдөр нэхэмжлэлийн шаардлагаа “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” гэж тодруулсан.

3. Нэхэмжлэгч нараас 2025 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр Нийслэлийн Засаг даргад хандан “... хууль тогтоомжид нийцээгүй, хууль бус захиргааны актыг хүчингүй болгож, нийтийн эзэмшлийн талбайг барилгын ерөнхий төлөвлөлт, зураг төслийн дагуу нийтийн эзэмшлээр ашиглах боломжоор хангаж өгнө үү” гэх гомдол гаргасан.

4. Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газраас 2025 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрийн 05-02/5738 тоот албан бичгээр “... 2022 оны А/444 дүгээр захирамжаар Хан-Уул дүүргийн 19 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт иргэн Г.Сд 1966 м.кв газрыг үйлчилгээний зориулалттай газрыг эзэмшүүлсэн. ... тус албанаас тус газарт байршуулсан автомашин нэвтрэх автомат хаалтыг буулгах тухай хугацаатай мэдэгдлийг хүргүүлсэн бөгөөд дурдсан хугацаанд биелүүлээгүй нөхцөлд албадан буулгах ажиллах талаар иргэнд мэдэгдсэн болно” гэсэн хариу хүргүүлсэн.

5. Улмаар нэхэмжлэгч нараас 2025 оны 09 дүгээр сарын 25-ны өдөр Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд гомдол гаргаж, тус зөвлөлөөс 2025 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдрийн 07/156 тоот албан бичгээр “... зөвлөлийн хянан шийдвэрлэх асуудалд хамаарахгүй байх тул ирүүлсэн гомдлыг хүлээн авахаас татгалзаж байна” гэжээ.

6. Нэхэмжлэгч нараас дээрх шийдвэрийг эс зөвшөөрч 2025 оны 11 дүгээр сарын 20-ны өдөр нэхэмжлэл гаргасныг тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 27-ны өдрийн 128/ШЗ2025/8129 дугаар захирамжаар захиргааны хэрэг үүсгэсэн байна.

7. Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Х шүүхэд ирүүлсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлдээ: “Нийслэлийн Хан-Уул дүүргийн 19-р хороо, Зайсангийн гудамж, хаяг байрлах үйлчилгээ, оффисын зориулалттай 10 давхар “Т” барилга нь давхар, талбай тус бүрээр дундаа хэсгээр өмчлөгч, эзэмшигчтэй ба бүхэлдээ иргэн, хуулийн этгээдэд худалдагдсан барилга юм. Нэхэмжлэгч нар нь тус барилгын В1-10 давхрыг тус тус худалдан авч өмчлөх эрхийн гэрчилгээгээр хууль ёсны эзэмшил, өмчлөлөө баталгаажуулсан.

Тус барилга нь 17******* нэгж талбарын дугаар бүхий 1966 м.кв талбай газартай бөгөөд барилга ашиглалтад орсон 2018 оноос хойш тухайн газрыг барилгын өмчлөгч, эзэмшигчдийн авто машины зогсоол, нийтийн эзэмшлийн талбай, ногоон байгууламжаар ашиглаж байсан болно.

Гэтэл 2025 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдрөөс эхлэн барилгын нийтийн эзэмшлийн газар, авто зогсоолд автомат хаалт тавьж, төлбөртэй зогсоол болгон өмчлөгч, эзэмшигчдийн эрхийг зөрчиж эхэлсэн бөгөөд учрыг тодруулахад “энэ газрыг “Л” компани, түүний хамаарал бүхий этгээд худалдсан авсан, газраа яаж ашиглахаа бид нар мэдэж байна, удахгүй барилга барина, зөвшөөрлүүд нь гарсан” гэж тайлбарлаж байв.

Уг нөхцөл байдлыг тодруулж, эрх хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөх нөхцөл байдлыг үүссэн эсэхийг мэдэхээр газрын албанаас асуудлыг лавлахад анх барилга барьсан барилгын компани нь манай барилгын орчны газар буюу барилгын ерөнхий төлөвлөгөөнд нийтийн эзэмшлийн талбай, авто зогсоол, ногоон байгууламжаар тусгагдсан газрыг өөрийн хамаарал бүхий Г.С гэх хүний нэр дээр 2022 онд шилжүүлэн өгсөн байсныг 2025 оны 07 дугаар сарын 21-ний өдөр олж мэдсэн.

Харин Г.С нь Э.Э гэгч иргэнд газар эзэмших эрхээ шилжүүлэхээр газрын албанд хандсан ч Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанаас газрыг эзэмших эрхийг шилжүүлэхээс татгалзсан байсан.

Г.С нь 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдөр Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар нийтийн эзэмшлийн авто, зогсоол, ногоон байгууламжийн зориулалт бүхий газрыг шилжүүлэн авч, Э-22 улсын бүртгэлийн дугаарт бүртгэсэн нь тодорхой болоод байна.

Хот байгуулалтын тухай хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.6.3-т “төлөвлөгөөнд хамасан нийт газар нутгийн болон барилга барих зориулалтаар олгосон газрын нийт талбайн 20-иос доошгүй хувь нь цэцэрлэг, ногоон байгууламж, 20-иос доошгүй хувь нь авто зогсоол байна. Хог хаягдлыг цуглуулах, ангилан ялгах, тээвэрлэх зориулалт бүхий талбайтай байна” гэж, Барилгын тухай хууль 14.2-т “Барилга байгууламжийн гадна тохижилтын талбай, ногоон байгууламж хот төлөвлөлтийн норм, нормативын баримт бичигт заасан хэмжээнээс багагүй байна” гэж, 12.1.4-т “нийтийн эзэмшлийн гудамж, талбай, цэцэрлэгт хүрээлэн зэрэг орон зайг чөлөөтэй ашиглах, авто зогсоол түүний орц гарцыг хөдд саадгүй байхаар төлөвлөсөн байх” гэж тус тус заасан.

Гэтэл анхнаасаа “Т” барилгын батлагдсан ерөнхий төлөвлөгөө, Архитектур төлөвлөлтийн даалгавар зэрэгт нийтийн эзэмшилд ашиглахаар барилгын гадна орчны талбай, авто зогсоол, ногоон байгууламжаар төлөвлөгдсөн газрыг 2022 онд Г.С гэгчид эзэмшүүлэх шийдвэр гаргасан нь Барилгын тухай хууль, Хот байгуулалтын тухай хууль, Газрын хууль, барилгын норм, дүрмийг зөрчсөн хууль бус шийдвэр болсон байна.

Бид уг оффисын барилгаас үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авч, өмчлөхдөө гадна орчны тохижилт, авто зогсоолын хүртээмж зэргийг барилгын ерөнхий төлөвлөгөө, төлөвлөлтийн даалгаварт заагдсан байдлаар буюу орчны нөхцөл байдлыг харгалзан сонгож, худалдан авч байсан болно.

Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар уг этгээдэд газар эзэмшүүлсэн нь “Т” барилгын өмчлөгчдийн нийтлэг эрх ашгийг зөрчөөд зогсохгүй Барилгын хууль, тогтоомж, норм, стандартад нийцэхгүй, барилга өмчлөгч нарын дамжин өнгөрөх, орц гарц бүхий газрыг хаах зэргээр бусдад эзэмшүүлсэн нөхцөл, байдал үүсч байна.

Нэхэмжлэгчид нь Монгол Улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 66 дугаар зүйлийн 66.3-т “Засаг даргын захирамж хууль тогтоомжид нийцээгүй бол өөрөө, эсхүл дээд шатны Засаг дарга, Ерөнхий сайд хүчингүй болгоно” гэж заасны дагуу 2025 оны 08 дугаар сарын 07-ны өдөр гомдол гаргахад 2025 оны 09 дүгээр сарын 09-ний өдрийн албан бичгээр гомдлыг хангаж шийдвэрлэхээс татгалзсан агуулгатай хариуг 2025 оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдөр шуудангаар илгээсэн байсан.

Тиймээс Нийслэлийн Засаг даргын шийдвэрийг хүлээн зөвшөөрөөгүй тул Газрын тухай хуулийн 60¹ дугаар зүйлийн 60¹.3-т заасны дагуу Нийслэлийн газрын эрхийн маргаан таслах зөвлөлд 2025 оны 09 дүгээр сарын 25-ны өдөр гомдол гаргасан боловч маргаан таслах зөвлөлөөс 2025 оны 10 дугаар сарын 16-ны өдөр бидний гомдлыг хангахаас татгалзаж шийдвэрлэж, хариуг 2025 оны 10 дугаар сарын 20-ны өдөр шуудангаар илгээсэн. Бид хариуг гардаж авсан ба барилгын өмчлөгчид бид хариуг хүлээн зөвшөөрөөгүй тул зохих журмаар шүүхэд хандаж байна.

... хариуцагчаас гаргаж өгсөн нотлох баримттай танилцах үеэр маргаан бүхий захирамжаар 158 иргэн, аж ахуйн нэгжийн газрыг шилжүүлсэн байх бөгөөд ингэхдээ иргэн Т.Бгийн нэр дээр байсан 3,370 м.кв эзэмших эрхтэй 1 нэгж талбар бүхий газрыг 2 хувааж 1404 м.кв хэсгийг иргэн Ч.Б, 1966 м.кв хэсгийг иргэн Г.С нарт үнэ төлбөргүй шилжүүлсэн нь хавсралтын 87, 88 дугаарт авагдсан баримтаас олж мэдсэн.

Э.Э нь бартерт тооцож худалдаж авсан байх бөгөөд бүртгэл хийлгэхээр хүсэлт өгч, уг 1966 м.кв хэсгийг 2025 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн гэрээгээр Г.Саас 2025 оны 07 сард автомат хаалт хийж эхэлснээр өмчлөгч нарын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөж эхэлсэн.

Маргаан бүхий захирамжид хамаарах 1404 м.кв газар болон түүний дээрх барилга нь Ч.Боос Н.Лд шилжиж очсон байна.

Нэхэмжлэгчдийн хувьд Т барилгын архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, зураг төсөлд тусгагдсан гадна авто зогсоол, ногоон байгууламжийн газрыг бусдад шилжүүлсэнтэй холбоотой асуудлаар нэхэмжлэл гаргасан бөгөөд уг баримт бичгүүдэд 3,370 м.кв эзэмших эрхтэй газарт барилга төлөвлөгдөж, архитектур төлөвлөлтийн даалгаварт тусгагдсан тул уг хэмжээгээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг тодорхойлж, хянуулах нь хэргийг бодитой, үнэн зөв шийдвэрлэхэд ач холбогдолтой гэж үзэж байна.

Барилгын тухай хуулийн 4.1.25-д “гадна тохижилтын ажил” гэж барилга байгууламжийн гаднах талбайн ногоон байгууламж, автозам, зогсоол, явган хүний зам, гарц, оршин суугчдын амрах болон хүүхдийн тоглоомын талбай, уран барилгын жижиг хэлбэр, гэрэлтүүлэг зэргийг барьж байгуулах үйл ажиллагааг”, 14.2-т “Барилга байгууламжийн гадна тохижилтын талбай, ногоон байгууламж хот төлөвлөлтийн норм, нормативын баримт бичигт заасан хэмжээнээс багагүй байна”, 12.1.4-т “нийтийн эзэмшлийн гудамж, талбай, цэцэрлэгт хүрээлэн зэрэг орон зайг чөлөөтэй ашиглах, авто зогсоол түүний орц гарцыг хөдд саадгүй байхаар төлөвлөсөн байх”, Хот байгуулалтын тухай хуулийн 12 дугаар зүйлийн 12.6.3-т “төлөвлөгөөнд хамасан нийт газар нутгийн болон барилга барих зориулалтаар олгосон газрын нийт талбайн 20-иос доошгүй хувь нь цэцэрлэг, ногоон байгууламж, 20-иос доошгүй хувь нь авто зогсоол байна. Хог хаягдлыг цуглуулах, ангилан ялгах, тээвэрлэх зориулалт бүхий талбайтай байна” гэж тус тус заасан.

Иймд Нийслэлийн засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны А/444 дугаартай “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжийн иргэн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлээ тодруулж байгаа болно” гэжээ.

8. Нэхэмжлэгч нарын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Х шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Хан-Уул дүүргийн 19 дүгээр хорооны Зайсангийн гудамжтай Т гэдэг барилгыг давхар тус бүрээрээ хэсэгчлэн үргэлжилдэг болохоор холбогдох үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээ хэргийн материалд өгөгдсөн. Тухайн барилга нь 17******* гэсэн нэгж талбарын дугаартай 1966 м.кв талбай бүхий газартай барилга ашиглалтад орсон. 2018 оноос хойш нэхэмжлэгч тухайн барилгын авто зогсоол болон нийтийн эзэмшлийн ногоон байгууламжийн талбайг ашиглаад явж байсан байдаг. Гэтэл 2025 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдрөөс эхлээд тухайн барилгын нийтийн эзэмшлийн газар, авто зогсоол, автомашины хаалт тавиад төлбөртэй зогсоол болгоод өмчлөгч болон эзэмшигч нарын эрхийг зөрчиж эхэлсэн байдаг. Тухайн нөхцөл байдалтай холбогдуулаад тодруулахад тухайн Т барилгын хажууд байрлах Л гэдэг компани болон түүний хамаарал бүхий этгээдүүд авсан. Мөн тухайн нөхцөл байдалтай холбогдуулаад Нийслэлийн Засаг даргад холбогдох өргөдлөө гаргаж өгсөн гэж тайлбарласан байдаг. Энэ нөхцөл байдлыг тодруулаад нэхэмжлэгч нарын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөх нөхцөл байдал үүсэж байгаа учраас анх барьсан энэ барилгын компани нь манай барилгын орчны газар буюу барилгын ерөнхий төлөвлөгөө, нийтийн эзэмшлийн талбай, авто зогсоол, барилга байгууламжаар тусгагдсан газрыг хамаарал бүхий Г.С гэх хүний нэр дээр 2022 онд шилжүүлсэн болохыг тухайн Нийслэлийн Засаг даргын Тамгын газраас өгсөн хариугаас олж мэдсэн байдаг. Ингээд тухайн Г.С гэдэг этгээд цаашаа Э.Э гэдэг этгээдэд газар эзэмших эрхээ шилжүүлэхээр Газрын албанд хандаад, Нийслэлийн Газар зохион байгуулалтын албанаас тухайн газар эзэмшихийг эрхийг шилжүүлэхээс татгалзсан нөхцөл байдалтай байдаг. Эхлээд Хот байгуулалтын тухай хуулийн 19 дүгээр зүйл, 12 дугаар зүйлийн 12.6.3, Барилгын тухай хуульд зааснаар тухайн барилга барих зориулалтаар олгосон нийт газрын 20-оос доошгүй хувь нь цэцэрлэг, ногоон байгууламж, 20-оос доошгүй хувь нь зогсоолтой байна гээд заачихсан. Мөн Барилгын тухай хуульд зааснаар барилга байгууламжийн гадна тохижилтын талбай, ногоон байгууламж, хот төлөвлөлтийн норм, нормативын баримт бичигт заасан хэмжээнээс багагүй байна. Нийтийн эзэмшлийн гудамж талбай, цэцэрлэгт хүрээлэн зэрэг орон зайг чөлөөтэй ашиглах, авто зогсоол, түүний орц гарцыг хөдд саад учруулахгүйгээр төлөвлөсөн байна гээд тус тус заагаад өгчихсөн байдаг. Гэтэл анхнаасаа Т барилгын батлагдсан ерөнхий төлөвлөгөө, архитектурын төлөвлөлтийн даалгавар зэрэг нийтийн эзэмшлийн талбайд гэж нийтийн эзэмшилд ашиглахаар заасан. Барилгын гадна орчны талбай, авто зогсоол, ногоон байгууламж, төлөвлөгдсөн газрыг 2022 онд Г.С гэх этгээдэд эзэмшүүлэх шийдвэр гаргасан байгаа нь Барилгын тухай хууль болон Хот байгуулалтын тухай хууль, Газрын тухай хууль болон түүнд холбогдох барилгын норм дүрмийг бол зөрчсөн хууль бус шийдвэр гэж үзэж байгаа юм. Нэхэмжлэгчийн талаас тухайн барилгыг улсын барилгаас үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдан аваад өмчлөхдөө гадна орчны тохижуулалт, авто зогсоолын хүртээмжтэй байдал зэрэг болон барилгын ерөнхий төлөвлөгөө, төлөвлөлтийн дагуу заагдсан байдаг буюу орчин нөхцөл байдлыг бол харгалзаад анх худалдан авсан байдаг. Тэгэхээр Нийслэлийн Засаг даргын захирамжаар уг этгээдэд газар эзэмшүүлээд байгаа нь Т барилгын өмчлөгчдийн нийтлэг эрх ашиг сонирхлыг зөрчөөд зогсохгүй барилгын тухай хууль тогтоомж, норм стандартад нийцэхгүй барилга өмчлөгч нарын дамжин өнгөрөх орц гарцыг гарц бүхий газрыг хаах зэргээр бусдад эзэмшүүлсэн нөхцөл байдал үүссэн байдаг. Тухайн нөхцөл байдалтай холбогдуулаад Нийслэлийн Засаг даргатай холбогдох өргөдөл, гомдлоо гаргасан байдаг. Гэвч тухайн асуудлаар шийдвэрлэх боломжгүй гэдэг талаар бидэнд хариу өгсөн учраас тухайн асуудлыг шүүхийн журмаар шийдвэрлүүлэхээр нэхэмжлэл гаргаж байгаа. Тэгэхээр товчхондоо юу вэ гэхээр энэ маргаан бүхий газар нь анх Т.Б гэдэг хүний нэр дээр нийт 3370 м.кв талбай эзэмших эрхтэй нийт нэгж талбар бүхий газар байсныг 2 хуваагаад 1404 м.кв хэсгийг нь иргэн Ч.Бт 1966 м.кв талбай бүхий газрыг иргэн Г.С нарт өр төлбөргүйгээр эзэмшүүлэхээр шилжүүлсэн нь хавтаст хэрэгт авагдсан баримтаас харагддаг. Тэгэхээр энэ маргаад байгаа асуудал нь 1966 м.кв бүхий талбай газрыг 2025 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн гэрээгээр иргэн Г.Саас иргэн Э.Эөд бартерт тооцоод худалдаж авсан. Ингээд тухайн этгээд төлбөртэй авто зогсоол ашиглах байдлаар хаалт тавьсан нь нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхлыг нь хөндсөөр,  шүүхийн журмаар шийдвэрлэх нөхцөл байдалд хүрсэн байдаг. Маргаан бүхий захирамжид заасан 1404 м.кв газар болон түүн дээрх барилга нь одоогийн байдлаар Ч.Боос иргэн Н.Лд шийдсэн нөхцөл байдалтай байгаа юм байна. Тэгэхээр ийм учраас нэхэмжлэгч нараас Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай захирамжийн иргэн Г.С, Ч.Б нар холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах хүсэлтэй байна” гэв.

9. Нэхэмжлэгч нарын өмгөөлөгч О.Д шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Асуулт, хариултын шатанд хариуцагч, гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч нар миний нэг асуултад маш тодорхой хариулсан. Газрыг хууль ёсоор эзэмшиж, ашиглаж байгаа бол тэрийгээ чөлөөтэй эзэмшиж ашиглана. Газар зүйн муу байдлыг ашиглахаар болсон, чөлөөлж өгөөгүй гэж шаардах эрх бид нарт байгаа гэдэг зүйлийг хариуцагч, гуравдагч этгээд хэлсэн. Ийм учраас өнөөдөр нэхэмжлэгч нарын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдөөд байдаг. Хөндөгдөх бүрэн боломжтой гэдэг асуудал бол маш тодорхой байгаад байгаа. Энэ дээр үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрх нь Монгол Улсын Үндсэн хуульд заагдсан өмчлөх эрх нь давхар хөндөгдөж байгаа асуудал. Яагаад вэ гэхээр би үл хөдлөх өмч хөрөнгөө худалдаад авчихсан, надад өмчлөх эрхийн гэрчилгээ байгаа боловч доор нь байгаа газар өмчлөгдөх ямар ч хамааралгүй буюу гуравдагч этгээдэд шууд хамааралтай тэр хүний хүсэл зорилгоос хамааралтай байгаад байгаа юм. Гуравдагч этгээд өөрөө хүсэл зоригоо маш тодорхой тайлбарлаад байна. Энэ Т.Б хүсэл зоригоо илэрхийлээд Г.С хүсэл зоригоо илэрхийлээд энэ газрын эзэмшилд шилжүүлээд авчихсан юм. Энэ хүмүүсийн хүсэл зориг хэдэн жил яаж өөрчлөгдөх юм, яаж өмчлөгч нарын эрхийг зөрчих юм, тэгэхээр эрх зөрчигдөөд байгаа асуудал маш тодорхой байгаад байгаа юм. Эрх зөрчигдөөд байгаа асуудал нь юу бэ гэхээр хууль тогтоомжид нийцэхгүй байгаад байгаа буюу энэ барилга байгууламж нь Барилгын тухай хууль, Хот байгуулалтын тухай хуульд заасан шаардлагад нийцээгүй болчихсон байгаа. Өнөөдрийн байдлаар иргэн Г.С газар шилжиж очсоноороо яагаад гэхээр Тт хамааралтай өмчлөгчид энэ газар эзэмших эрх огт байхгүй буюу гуравдагч этгээд Г.С, түүнээс цааш Э.Эөд хамааралтай болох гэж байгаа нөхцөл байдал байгаа юм. Тэгэхээр Т барилгын өмчлөгч нар өнөөдөр оффисынхоо хаалгаар гараад Г.Сын газар дээр гишгэж байна. Оффисынхоо хаалгаар гараад Г.Сын авто зогсоол, ногоон байгууламж руу орох шаардлага үүсээд байгаа юм. Тэгэхээр эзэмшигч хэрвээ тэрийг хориглох юм бол миний хууль ёсоор эзэмшиж, ашиглаж байгаа, энэ өмч хөрөнгөд та нэвтэрч байхгүй гэдэг хязгаарыг тавих юм бол өмчлөгч нар эсэргүүцэх боломж байхгүй болж байгаа юм. Үүгээрээ бол эрх хууль ёсны ашиг сонирхол бол шууд хөндөгдөж байгаа юм. Яагаад Г.С дээр байж байгаад өнөөдөр Т.Б дээр очихоор та хэдийн эрх ашиг сонирхол сэргэх гээд байгаа юм бэ гэдэг зүйлийг яриад байна. Иргэний хууль тогтоомжийн дагуу өмгөөлөгч өөрөө ярьсан. Шударга эзэмшигч энэ газрыг би Т.Бгаас Г.Сд шилжүүлэн авсан. Үүнийг бүртгэсэн бүртгэл хууль ёсны дагуу хүчин төгөлдөр байгаа. Г.Саас мөн би худалдах дуудлага гэрээний дагуу 270 гаруй сая төгрөгөөр худалдаад авчихсан, энэ худалдаад эзэмшихийг нь би шилжүүлээд авчихсан. Энэ миний эзэмших эрх бол шударга эзэмшигчийн дагуу бүртгэгдээд явж байгаа, хүчин төгөлдөр байгаад байгаа. Ийм учраас та энэ барилгад 200 м.кв эзэмшиж байгаа ч гэсэн миний газар эзэмших эрхэд халдахгүй шүү гэж ярих хууль зүйн боломж бололцоо нь Г.С Э.Эөд үүсэж байна. Хэрвээ энэ бүртгэл ингээд явах юм бол энэ бүртгэл  хүчингүй болсноороо яагаад Т.Бгийн нэр дээр очсоноороо энэ өөрөө бидний эрх ашиг сонирхол, нэхэмжлэгч талын эрх ашиг сонирхол сэргэх боломж бололцоо үүсээд байгаа юм бэ гэхээр хариуцагч өмнө нь асуултад хариулахдаа тайлбарласан. Яг тэр зохицуулалт нь орон сууцын барилга болон сууц өмчлөгчдийн холбоонд шилждэг. Харин энэ олон өмчлөгчтэй үйлчилгээний зориулалттай барилга руу анх барилга барьсан хүний нэр дээр байдаг, эсвэл энэ барилгыг бүхэлд нь худалдаад авчих юм бол тэр компани нь байдаг юм уу, тэр хүний нэр дээр байдаг, олон хүн байх юм бол энэ нь тэр менежментийн компанид шилжээд явдаг. Энэ зохицуулалтын дагуу явдаг. Одоогоор энэ практик цөөхөн байгаад байгаа юм гэдэг зүйлийг яриад байгаа. Тэгэхээр яг юуны дагуу энэ барилга анх баригдахдаа архитектур төлөвлөлтийн даалгаврын дагуу норм дүрэм, стандартын дагуу энэ нийтийн эдэлбэр газрыг 30-аас доошгүй хувь нь авто зогсоол, ногоон байгууламж байна шүү гэдэг стандарт шаардлагыг бид нар барилга барьсан этгээдээс архитектур төлөвлөлтийн даалгаврыг батлуулж, түүнд гарын үсэг зураад түүнийхээ дагуу барилга барьсан Т.Бгаас өмчлөгч нар шаардах эрхтэй байгаад байгаа юм. Ийм учраас энэ бүртгэл нь Т.Б руу шилжсэнээр бид нар энэ архитектур төлөвлөлтийн даалгаврыг зөрчих ёсгүй буюу дахиад хэн нэгэн этгээд рүү шилжүүлэхгүй. Үүнийг менежментийн компанид нь зохих журмын дагуу шилжүүлээд, эсвэл газар эзэмшээд байгаа өмчлөгч, одоо тэр барилга барьсан хүн нь өөрөө менежментийн компаниа байгуулаад энэ үйл ажиллагаагаа зохион байгуулаад байдаг. Ийм шаардлагыг тавих боломж бололцоо нь хууль зүйн хувьд нэхэмжлэгч талд үүсэх үр дагавар байгаад байгаа гэдгийг шүүх анхаарч үзнэ үү гэж хүсэж байна. Тэгэхээр маш олон асуулт хариултын явцад тодорхой тайлбарласан. Ямар нэг байдлаар авто зогсоолгүй, ногоон байгууламжгүй барилга Монгол Улсад баригдах ёсгүй гэдэг, дээрээс нь байх ёсгүй гэдэг зүйлийг  нэхэмжлэгч талаас хэлээд байгаа. Гэтэл гуравдагч этгээдээс та хэд тэгвэл тэр архитектур төлөвлөлтийн тухай даалгавартай маргана уу гээд яриад байгаа. Үгүй, архитектур төлөвлөлтийн даалгавар нь хуульд заасны дагуу батлагдаад, барилга нь барилдчихсан. Авто зогсоолыг нь төлөвлөөд, төлөвлөчихсөн зураг хариуцагч тал баримтад байхгүй байна гэж яриад байна. Гэтэл энэ архитектур төлөвлөлтийн даалгавартайгаас гадна барилгажих талбайн схем зургийг хахад нотлох баримтыг шинжлэн судлах явцад нэхэмжлэгчийн талаас бол тайлбарлаж хэлсэн байгаад байгаа 2 гэсэн дугаартай ногоон байгууламж, 3 гэсэн дугаартай нь авто зогсоолоор төлөвлөгдчихсөн байгаа. Архитектур төлөвлөлтийн даалгавартай ч гэсэн 30-аас доошгүй хүн байна гэдгийг тусгаад үүнд холбогдох байгууллагаас нь баталчихсан, батлуулсан гээд доор нь Т.Б, иргэн Т.Б бол гарын үсгээ зураад явчихсан байгаад байгаа. Ийм нөхцөл байдал байгаад байгаа. Тэгэхээр  бид нар энэ архитектур төлөвлөлтийн даалгавар хуульд нийцээгүй гэж байгаагүй. Үүний дагуу барилга баригдчихсан мөртөө энэ архитектур төлөвлөлтийн даалгаврыг зөрчөөд даалгавар дээр нь зогсоол тусчихсан байгаад байгаа. Мөн энэ орц гарцын авто зам, ногоон байгууламж гээд тусчихсан байгаад байгаа. Энэ газрыг барилгынх нь доод тал суурь газартай нь бүгдийг нь хамтад нь барилгад хамааралгүй, өмчлөгчгүй шилжүүлчихсэн байгаа. Одоо гуравдагч этгээд рүү шилжүүлчихсэн байна гэдэг энэ маргааныг үүсгээд байгаа. Тэгэхээр эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол нь зөрчигдөөгүй. Авто зогсоолоо зүгээр ашиглаад байна гэж яриад байна. Бид энэ авто зогсоолд хэвийн ашиглаж байгаа ашиглалттай холбоотой асуудал биш. Өөрөө газар нь барилгатайгаа хамааралгүй болчихсон байгаад байгаа. Энэ асуудал дээр тайлбарлаж, үндэслэл гомдлоо яриад байгаа. Тэгэхээр нэгэнт Тын өмчлөгч нарт хамааралтай газар байхгүй. Заавал устаж ашиглахгүй гэж хэлж байгаа учраас энэ нь барилгын норм дүрэм, Хот байгуулалтын тухай хуульд нийцэхгүй хэлбэрээр энэ нүцгэн ганцхан барилга үлдчихээд байгаад байна гэдэг зүйлийг яриад байгаа юм. Ийм учраас энэ хүрээнд нэхэмжлэгчийн эрх ашиг сонирхол хөндөгдсөн нөхцөл байдал бодитой байгаа учраас энд шилжсэн захирамжийг заавал хүчингүй болгож байж эрх нь сэргэх нөхцөл байдал байгаа гэдгийг шүүх анхаарч үзнэ үү. Тэгээд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж өгнө үү гэж хүсэж байна” гэв. 

10. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б шүүхэд бичгээр хариу тайлбартаа:  “Маргаан бүхий Хан-Уул дүүргийн 19 дүгээр хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах газар нь нэхэмжлэгч нарын дурдсанчлан гэнэт үүссэн эсхүл бусдын газар дээр давхцуулан олгосон газар биш бөгөөд дараах хууль ёсны дарааллын дагуу шилжиж ирсэн түүхтэй байна. Үүнд:

1. 2010 он: Нийслэлийн Засаг даргын 204 дүгээр захирамжаар “Г” ХХК-д контор, үйлчилгээний зориулалтаар 1,608 м.кв газрыг 5 жилийн хугацаатай анх эзэмшүүлсэн.

2. 2013 оны 05 сар: Нийслэлийн Засаг даргын А/476 дугаар захирамжаар “Грийн сити хауз” ХХК-аас иргэн Ч.Бт конторын зориулалттай 1,212 м.кв газар болон шилжсэн.

3. 2013 оны 12 сар: Нийслэлийн Засаг даргын А/1051 дүгээр захирамжаар иргэн Ч.Бийн эзэмшил газрын хэмжээг нэмэгдүүлж, 1,494 м.кв болгон баталгаажуулсан.

4. 2014 он: Нийслэлийн Засаг даргын А/573 дугаар захирамжаар иргэн Ч.Боос иргэн Т.Бд үйлчилгээ, контор (282 м.кв), гарааш (475 м.кв), амины орон сууцны (737 м.кв) зориулалтаар газар эзэмших эрхийг хууль ёсны дагуу шилжүүлсэн.

5. 2019 он: Нийслэлийн Засаг даргын А/1320 дугаар захирамжаар иргэн Т.Бгийн эзэмших эрхийн гэрчилгээний хугацааг хуульд заасны дагуу 15 жилээр сунгаж шийдвэрлэсэн.

6. 2022 он: Нийслэлийн Засаг даргын А/444 дүгээр захирамжаар иргэн Т.Бгийн эзэмшиж байсан газраас иргэн Ч.Бт худалдаа үйлчилгээ, төв цогцолборын зориулалтаар 1,404 м.кв, иргэн Г.Сд үйлчилгээний зориулалтаар 1,966 м.кв газрыг тус тус 15 жилийн хугацаатайгаар эрх шилжүүлсэн байна.

Дээрх түүхчилсэн захирамжаас үзэхэд маргаан бүхий А/444 дүгээр захирамж нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд заасан газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх үндсэн дээр гарсан акт юм.

Иймд Захиргааны ерөнхий хуулийн 37 дугаар зүйлийн 37.6-д зааснаар маргаан бүхий захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг “Хууль бус захиргааны акт” гэж үзэх ямар нэгэн эрх зүйн зөрчил тогтоогдохгүй байна гэж үзэж байна. Дээр дурдсан тайлбарыг харгалзан үзэж, Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14-т заасны дагуу нэхэмжлэгч Б.Б******* нарын гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэжээ.

11. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Нэхэмжлэлийн шаардлага дурдагдсан Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр захирамжийг иргэн Г.Сд холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодорхойлчихсон байгаа. Үүнийг хариуцагчийн итгэмжилсэн төлөөлөгчөөс хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Газрын эзэмших эрхээ шилжүүлсэн захиргааны акт, хууль зүйн үндэслэл гэж үзэж байгаа Нийслэлийн Засаг даргын захирамж нь Монгол Улсын Засаг захиргаа, нутаг дэвсгэрийн нэгж, түүний удирдлагын тухай хуулийн 66 дугаар зүйлийн 66.1, Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд тус тус үндэслэж өмнөх газар эзэмшигч Т.Бгийн гаргасан хүсэлт, хүчин төгөлдөр гэрээ, газар эзэмших, ашиглах эрхийг бол хянан шийдвэрлэх зөвлөлөөр оруулж, дүгнэж иргэн Г.Сд нэгж талбарын 178070245 гэсэн дугаартай 1966 м.кв-ыг хууль журамд үндэслэж, эзэмшүүлж, шилжүүлсэн байдаг. Тухайн газар анхнаасаа иргэн Т.Б, н.Батцэцэг нарын нэр дээр хууль ёсны дагуу олгогдсон зохих журмын дагуу эзэмших эрх шилжиж, шилжсэн бөгөөд Тын байрлалд оршин суугч эзэмшлийн газарт ямар нэгэн байдлаар эрх ашгийг нь хөндөөгүй гэж үзэж байгаа. Захиргааны байгууллага хуулиар олгогдсон бүрэн эрхийнхээ хэмжээнд Нийслэлийн Засаг даргын А/444 дугаартай захирамжийг гаргасан. Энэ хууль бус гэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна гэж үзэж байгаа. Газрын тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1 дэх хэсэгт заасан зориулалт, хугацаа, болзолтойгоор гэрээний үндсэн дээр зөвхөн эрхийн гэрчилгээгээр эзэмшүүлнэ, мөн хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.4 дэх хэсэгт хүчин төгөлдөр эрхийн гэрчилгээгүй аливаа этгээд газар эзэмшихийг хориглоно гэж заасан байна. Нэхэмжлэгч нар болон Тын оффис өмчлөгчид нь 1966 м.кв бүхий энэ газрыг ашиглах хууль ёсны эрхийн гэрчилгээ бол байхгүй. Маргаан таслах зөвлөлийн 2025 оны 07156 тоот албан бичгээр хүртэл өмнө нь гомдлыг шийдвэрлээд эрх ашиг нь хөндөгдөөгүй талаар дурдаж хариу өгсөн байдаг. Тэдгээрийг үндэслээд нэхэмжлэгч нарын ямар нэгэн хууль эрх зүйн эрх ашиг сонирхол хөндөгдөөгүй байна. Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны А/444 дүгээр захирамж нь Газрын тухай хуульд заасан журмыг хангаж гарч, иргэнд шилжих эрх бүхий захирамж байна. Ийм болохоор энэ захирамжийг хүчингүй болгох үндэслэл байхгүй байна гэж үзээд Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.3.14-т заасны дагуу нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэсэн тайлбартай байна. Тэгээд дээрээс нь нэмж хэлэхэд хүсэлтээ гаргаж байгаагүй. Хэрвээ газар эзэмшиж байсан тохиолдолд энэ газрынхаа бас төлбөрийг төлөөд жил болгон төлөөд явах боломжтой байдаг. Гуравдагч этгээд нар бол тухайн газрыг эзэмшээд жил болгон энэ газрын төлбөрөө төлөөд явж байсан нь энэ үйл баримтаас харагдаж байгаа. Нэхэмжлэгч нар энэ гуравдагч этгээдтэй эвлэрэх боломжтой. Тэгээд энэ газрын төлбөрийг газрын эрх шилжүүлэхэд холбогдох гаргасан зардлыг төлөөд шилжүүлж авах, эсхүл хамтран эзэмших боломжтой шаардлагыг тавьсан юм байна гэж үйл баримт, гуравдагч болон нэхэмжлэгч нараас ойлголоо. Одоогийн энэ эзэмшиж байгаа энэ 10 иргэнээс тухайн 2022 оноос, тэрнээс өмнө ч эзэмшиж байсан байна. Тэгэхдээ газрын төлбөр юм уу, ямар нэгэн байдлаар төлбөр төлсөн ч юм уу үйл баримт байхгүй. Энэ газраа эзэмшье гэсэн хүсэлт гаргаж байгаагүй. Эсхүл энэ гаргаж байсантай холбоотой газрын албанаас эс үйлдэхүй гаргаад, энэ газрыг шилжүүлээгүй ч юм уу, ийм үйл баримт бол харагдахгүй байна гэж үзэж байгаа. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

12. Гуравдагч этгээд Н.Лгийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Д шүүхэд бичгээр ирүүлсэн тайлбартаа: “Гуравдагч этгээд Н.Л нь Хан-Уул дүүргийн 15-р хороо, Үйлдвэр зайсан гудамж 46/2 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн эрхийн Ү-22 дугаартай, 958 м.кв талбай бүхий Спорт залны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг газар эзэмших эрхийн хамт худалдах худалдан авах яриа хэлэлцээг уг хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байсан Түвшинжаргал овогтой Бтай хийж, харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр 2023 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээг хийж, өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авч, дараа нь энэ тохиролцооны хүрээнд уг үл хөдлөх эд хөрөнгөд хамаарах 1404 м.кв газар эзэмших эрхийг 2024 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны даргын тушаалаар Ч.Боос шилжүүлэн авсан.

Дээр дурдсан гэрээ хэлцлээр үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнд хамаарах газар эзэмших эрхийн төлбөрийг тухайн үеийн зах зээлийн үнэлгээний дагуу тооцож тохирсон бөгөөд уг төлбөрийг төлөхийн тулд өөрт байсан мөнгөн хөрөнгө, мөн Худалдаа хөгжлийн банкнаас авсан 2,000,000,000 төгрөгийн зээл хөрөнгөөр бүрэн төлж барагдуулсан. Худалдаа хөгжлийн банкнаас авсан зээлийн барьцаанд өөрийн болон хүүхдүүдийн амьдардаг амины орон сууц, үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсан ба уг зээлийн үндсэн болон хүүгийн төлбөрт сардаа 30 гаруй сая төгрөгийг тогтмол төлж, 2031 оны 7 сард төлж дуусах хуваарьтай байгаа болно.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдсан авснаас хойш барилгын дотор гадна засвар үйлчилгээ, засан сайжруулалт тохижилтын ажлыг өөрийн хөрөнгө зардлаар хийж, 2024 оны 9 дүгээр сараас өөрийн эрхэлдэг бизнесийн үйл ажиллагааны чиглэлийн дагуу дэлгүүр, үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх, газар эзэмших эрхийг Н.Лгийн нэр дээр шилжүүлэн авснаас хойш жил бүр үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар 9,580,000 төгрөг, газар эзэмших эрхийн төлбөрт 3,594,240 төгрөг, дулаан эрчим хүч, цэвэр бохир ус, хог хаягдал, цахилгаан зэрэг ашиглалт үйлчилгээний зардалд нийтдээ 55 сая орчим төгрөгийг зохих гэрээ, журмын дагуу төлж байна.

Гэтэл хажуу зэргэлдээ орших Т барилгын зарим нэг өмчлөгчийн зүгээс Н.Лгийн хууль ёсны дагуу өмчилж, эзэмшиж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх, газар эзэмших эрхийг хөндөж, 1404 м.кв газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгуулахаар маргаж байгааг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, дараах үндэслэлээр тэдний гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг хууль зүйн үндэслэлгүй байна гэж үзэж байна. Үүнд:

1. Гуравдагч этгээд Н.Лгийн үл хөдлөх эд хөрөнгө, газар эзэмших эрх нь нэхэмжлэгч нарын өмчилж байгаа үл хөдлөх эд хөрөнгөөс тусдаа байршилтай, эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл болон газрын мэдээллийн нэгдсэн санд тусдаа кадастр, бүртгэлтэй байна. Н.Л 958 м.кв талбай өмчилж, уг үл хөдлөхөд хамаарах 1404 м.кв газар эзэмших эрхийг эзэмшиж байгаа нь нэхэмжлэгч нарын эрх, ашиг сонирхлыг огт хөндөөгүй байна. Нэхэмжлэгч нарын эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хэрхэн зөрчигдөж хөндөгдөж байгааг нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг хожим тодруулсан бичигтээ дурдаагүй байхын зэрэгцээ энэ талаарх нотлох баримтыг нэхэмжлэгч нарын зүгээс шүүхэд гаргаж өгөөгүй байна.

2. Хавтаст хэрэгт цугларсан баримтаас үзэхэд иргэн Түвшинжаргал овогтой Б нь тухайн үед өөрийн эзэмшиж байсан 3378 м.кв газар дээрээ хоёр барилга барихаар төлөвлөж, архитектур төлөвлөлтийн даалгаврыг 2015 оны 07 дугаар сарын 20-ны өдөр гаргуулсан байх бөгөөд уг хоёр барилгын нэг нь одоо миний өмчлөлд буй Үйлдвэр зайсан гудамж 46/2 тоот хаягт байршилтай спорт заалны барилга байна. Уг барилгыг нэхэмжлэгч нарын хэсэгчлэн өмчилж байгаа Т барилгаас аль эрт өмнө буюу 2016 оны 1 сараас өмнө барьж дуусган, 2016 оны 01 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 23/2016 тоот Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаар байнгын ашиглалтад хүлээлгэн өгч, 2016 оны 01 дүгээр сарын 14-ний өдөр эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд анхны өмчлөгчөөр Түвшинжаргал овогтой Б бүртгүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулан авсан байна.

Иймд урд өмнөх газар эзэмшигч нь өөрөө төлөвлөж бариулсан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой газар эзэмших эрхийг хүчингүй болгуулахаар, тэр тусмаа хожим 2018 онд барьж, ашиглалтад оруулсан барилгын хэсэг талбайн өмчлөх эрхийг Т.Б болон түүний хамаарал бүхий этгээдээс шилжүүлэн авсан өмчлөгч нар архитектур төлөвлөлтийн даалгаварт тусгагдсан, нийцсэн эсэх үндэслэлээр нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байхын зэрэгцээ Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.5-д зааснаар нэхэмжлэл гаргах эрхгүй этгээд шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан гэж үзэхээр байна.

3. Нэхэмжлэгч нарын хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлдээ дурдсан Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр захирамж нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг үндэслэн газар эзэмших эрхийг гэрчилгээг бусдад шилжүүлсэн захирамж байна. Хавтаст хэрэгт шүүхийн журмаар ирүүлсэн газрын хувийн хэргийн материалаас үзэхэд Т.Б болон Ч.Б нарын хооронд газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулсан, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ, холбогдох журмын дагуу татвар төлсөн баримт зэргийг үндэслэн 1404 м.кв газар эзэмших эрхийг Т.Бгаас Ч.Бт шилжүүлсэн байна.

Эдгээр нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд заасан бүрдүүлбэр, шаардлагыг хангасан байх тул Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр захирамжийг хууль зөрчсөн гэж хүчингүй болгох үндэслэлгүй байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож, гуравдагч этгээд Н.Лгийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх, газар эзэмших эрхийг хамгаалсан шийдвэрийг зохих журмын дагуу гаргаж өгнө үү” гэжээ.

13. Гуравдагч этгээд Э.Эийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ц.Д шүүхэд бичгээр ирүүлсэн тайлбартаа: “Э.Э миний бие 2025 оны 04 дүгээр сарын 25-ны өдөр Газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээг Г.Сын итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Үүрцайхтай хийж, нотариатаар гэрчлүүлэн, газар эзэмших шилжүүлэх хүсэлт, газар эзэмших эрх шилжүүлсний орлогын албан татвар төлсөн баримт зэрэг холбогдох бүх баримтыг Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албанд хүргүүлсэн боловч өнөөдрийг хүртэл хугацаанд газар эзэмших эрх шилжүүлсэн тушаал шийдвэр гараагүй байна.

Газар эзэмших эрх шилжүүлэн авах болсон шалтгаан нөхцөл нь нэгдүгээрт, миний ээж Н.Л нь иргэн Түвшинжаргал овогтой Бтай харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр Хан-Уул дүүргийн 15-р хороо, Үйлдвэр зайсан гудамж 46/2 тоот хаягт байршилтай, улсын бүртгэлийн эрхийн Ү-22 дугаартай, 958 м.кв талбай бүхий Спорт заалны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө болон уг үл хөдлөх хөрөнгөд хамаарах газар эзэмших эрхийг худалдан авч, нэлээдгүй хөрөнгө мөнгө зарж уг хөдлөх хөдлөх эд хөрөнгийг засаж тохижуулан, дэлгүүр үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж эхэлсэн. Гэтэл тэр хавийн эргэн тойронд хог хаягдал хуримтлагдсан, эзэнгүй автомашин, хэрэггүй том хоолой тавьж орхисон, ашиглалт үйлчилгээг хариуцсан ямар ч эзэнгүй байсан учир энэ талаар үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдсан Т.Бд хэлэхэд биднийг газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн авч зохион байгуулахыг санал болгосон. Хоёрдугаарт, Т.Б нь бидэнд төлөх ёстой өр төлбөртэй байсан учраас уг өр төлбөртөө газар эзэмших эрхийг тооцон шилжүүлэх санал тавьсан. Ийм нөхцөл байдал үүссэн учраас бид харилцан тохиролцож Т.Бгийн ажилтан, хамаарал бүхий хүн гэх Г.Сын нэр дээрх газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг 276,812,800 төгрөгөөр тооцон шилжүүлэх гэрээ байгуулсан байдаг.

Ийнхүү газар эзэмших эрхийг зохих ёсоор шилжүүлэн авч байгаа гэж ойлгон Г.Сын төлөх ёстой газрын төлбөр, газар эзэмших эрх шилжүүлсний орлогын албан татварыг тухайн үед төлж бүх баримтыг хавсарган газрын албанд хүлээлгэн өгсөн.

Мөн энэ хугацаанд дараах ажлуудыг өөрийн зардал хөрөнгөөр хийсэн:

1. Тус газар нь машин засвар үйлчилгээ хийгддэг, эзэнгүй хаягдал, тоносон, осолд ороод эвдэрсэн машины үнэгүй зогсоол болсон байсан тул Хан-Уул дүүргийн замын цагдаагийн хэлтэстэй хамтарч нийт 6 машиныг зогсоолыг бүрэн чөлөөлсөн /5 тн том оврын машин, улсын дугааргүй микро автобус, суудлын тэрэг, чиргүүл, хөдөө орон нутгийн авто машин гэх зэрэг/.

2. Нийслэлээс хийгдсэн дулааны шугам хоолой солих, бохирын ус зайлуулах хоолойн ажил нь 2024, 2025 оны 7 сарыг хүртэл хийгдэж дууссан ба түүнээс үлдсэн сантехник, цемент, шороо, зам дээр асгасан хар лак, труба гэх мэт хог хаягдлыг өөрсдийн хөрөнгөөр портер машин хөлсөлж ажиллах хүн хүчээр хангаж 2-3 удаа шөнийн цагаар зөөж тээвэрлэсэн.

3. T-ийн барилгад байрлах тайчих клуб, караоке, солонгос хоолны ресторан, эмнэлэг, түүний аюултай хог хаягдал, зүү тариур, дуслын систем, бэлгэвч, архичид цуглараад хаясан архины шил, гааз гэх зэрэг элдэв янзын хур хог хаягдлыг цэвэрлэж, түүнээс хойш цэвэрлэгээ үйлчилгээг тогтмол хийсэн. Хог хаягдал цуглуулах, тээвэрлэх гэрээг Хан-Уул дүүргийн 19-р хорооны Засаг дарга, тохижилт үйлчилгээний компанитай хийж, төлбөрийг төлж, хог хаягдлыг зайлуулах ажлыг зохион байгуулж байна. Манай байгууллагын ажилчид нь нийт зам талбайг 7 хоногт 2-3 удаа тогтмол цэвэрлэж хог шороо, цас мөс гэх ажлыг хийж гүйцэтгэдэг. Мөн Нийслэлийн хот тохижилтын ажилчдын ажлын багаж /шүүр, хогийн сав, малтуур, тармуур/ зэргийг дэлгүүрийн хяналтын камер дор байршуулж гадна талбайг сард 1 удаа тогтмол тус зогсоолыг цэвэрлүүлдэг.

4. Тухайн зогсоолын талбайг нийтэд нь 9 сая гаруй төгрөгийн өөрсдийн зардлаар сүүлийн үеийн сонсох, хөд мэдрэх, гэрэл асах камераар тохижуулсан. Хан-Уул дүүргийн эрүүгийн мөрдөн байцаах албанаас хаус хотхон болон туул голын эрэг хавиар холбоотой гэмт хэргийн дүрс бичлэг шүүх шаардлагатай гэж 2-3 удаа хяналтын камерын бичлэгийг авч бидний зүгээс хамтарч ажилласан. Бидний зүгээс камержуулсантай холбоотойгоор орон гэргүй хүмүүс, архичид цугларах нь багассан. Мөн Нийслэлийн ажлын албанаас зайсангийн шинэ гүүрийг барихтай холбоотой хүнд даацын машин механизм, тоног төхөөрөмжийг хяналтын камерын дор байршуулж 2 жилийн хугацаанд хамтарч ажилласан.

5. Тус автомашины зогсоол нь зуслан, хөдөө орон нутаг, дахин боловсруулах төмрийн хогийн цэгийн зогсоол мэт байсныг манай байгууллага нь үйл ажиллагаа явуулж эхэлснээс хойш энэхүү асуудлыг өөрсдийн хөрөнгө мөнгөөр шийдвэрлэсэн.

Эдгээр асуудлыг цаашид дахин давтагдуулахгүйн тулд 30 гаруй сая төгрөгийн зардлыг өөрсдөөс гарган, зогсоолын хаалт хийсэн, тогтмол үйлчилгээ, программ хангамжийн зардлыг сар бүр төлж байна.

Тухайн автомашины зогсоолын хаалтыг хийхдээ T-ийн үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигч нарт тус бүр өөрсдийн тав, таван машин зогсоолд байршуулах саналыг албан бичгээр хүргүүлж, тэд тухайн үедээ зөвшөөрч байсан. Цаашдаа бидний зүгээс энэхүү авто зогсоолын менежментийг эдгээр иргэн, хуулийн этгээдтэй хамтран хэрэгжүүлэх боломжтой юм.

Автомашины зогсоолыг зөв зохистой, зохион байгуулалттайгаар ашиглах, гадны хүмүүсийн зүй бус хэрэглээнээс хамгаалах нь бидний зорилго бөгөөд энэ нь цаашдаа нэхэмжлэгч нарын ашиг сонирхолд нийцсэн гэж үзэж байна. Түүнээс бус автомашин зогсоолыг өөр бусад зорилгоор ашиглах, ашиг олох, T-ийн барилгад үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигч нарын зогсоол ашиглах эрхийг хязгаарлах санаа бодлого, зорилго байгаагүй болно.

Харин одоо нэхэмжлэгч нарын гаргасан Г.Сын нэр дээр шилжсэн 1966 м.кв газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагыг ойлгохгүй байхын зэрэгцээ түүнийг ямар нэгэн хууль зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна. Үүнд:

1. Хавтаст хэргийн материалыг нягтлан шүүж үзэхэд иргэн Түвшинжаргал овогтой Б өөрийн эзэмшлийн газар дээр 10 давхар үйлчилгээний зориулалттай барилга буюу T-ийн барилгыг төлөвлөн барьж, 2019 онд ашиглалтад оруулан, өөрөө Үйлдвэр зайсан 46/1 тоот хаягт байршилтай 2820 м.кв барилгын анхны өмчлөгчөөр 2019 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдөр бүртгүүлж, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулан авч байсан байна. Улмаар барилгын өмчлөх эрхийг давхар бүрээр 2019-2020 оны хооронд хэсэгчлэн өөрийн хамаарал бүхий этгээд Д.С /Г.Сын аав гэсэн/-ийн нэр дээр шилжүүлэн гаргаж, түүгээр дамжуулан өнөөдрийн өмчлөгч нар өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авсан байна. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг Д.Сгийн нэр гаргасан учир 1966 м.кв газар эзэмших эрхийг Г.Сын нэр дээр шилжүүлэх хүсэлтийг гаргаж, холбогдох баримтыг бүрдүүлэн өгсний үндсэн дээр Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх захирамж гарсан байна.

Ийм нөхцөл байдал нэгэнт үүсч бий болсны дараа нэхэмжлэгч нар буюу одоогийн өмчлөгч нар өөрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авсан байна. Гэтэл одоо Г.Сын нэр дээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ шилжүүлсэн захирамжийг хууль бус гэж марган, хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

2. Нэхэмжлэгч нар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ Г.Сын нэр дээр газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ 2022 онд шилжиж, түүний нэр дээр гарсныг 2025 оны 07 дугаар сарын 21-ний өдөр мэдсэн гэжээ. Нээлттэй мэдээллийн сан буюу egazar.gov.mn сайт дээр иргэд, аж ахуйн нэгжийн эзэмшиж ашиглаж байгаа газрын мэдээлэл ил тод нээлттэй хэн ч олж харах, мэдэх боломжтой байдлаар тавигдсан байдаг. Түүнээс гадна үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байх үедээ мэдэж байсан, мэдэх боломжтой байсан үйл баримт байна. Үүнээс үүдэн захиргааны актыг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал яригдаж, тооцогдох бөгөөд захиргааны актыг хүчингүй болгуулах нэхэмжлэлийн шаардлага гаргах хөөн хэлэлцэх хугацаа аль хэдийн өнгөрсөн байна. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 54 дүгээр зүйлийн 54.1.8-т заасны дагуу хүндэтгэн үзэх шалтгаангүйгээр хөөн хэлэлцэх хугацааг хэтрүүлсэн бол нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн авахаас татгалзаж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох үндэслэлтэй байна.

Нэхэмжлэгч нар нэхэмжлэлдээ Г.Сын нэр дээрх газрыг архитектур төлөвлөлтийн дагуу автомашины зогсоол, талбай хэлбэрээр ашиглах боломжгүй байгаа учраас газар эзэмших эрх шилжүүлсэн захирамжийг хүчингүй болгуулах гэж нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ тодорхойлжээ. Энэ хэрэг маргаанд гуравдагч этгээдээр татан оролцож байгаа Э.Эийн зүгээс дээр дурдсанчлан эзэнгүй, зохион байгуулалтгүй орхисон талбай, зогсоолыг цэвэрлэх, чөлөөлөх, зохион байгуулалтад ашиглалтад оруулах ажлыг хийж, автомашины зогсоол байдлаар ашиглах боломжийг аль аль талуудад бүрэн бүрдүүлж өгсөн байна. T-ийн өмчлөгч, эзэмшигч нар одоог хүртэл уг автомашиныг чөлөөтэй ашиглаж байгаа. Автомашины зогсоол дээр хаалт тавьсан гээд захиргааны байгууллага, шүүхэд гомдол гаргасан учраас бид хаалтыг өөр байршилд шилжүүлж, зогсоол одоо нээлттэй байгаа. Хэн бүхэнд нээлттэй байгаа учраас эргэн тойрны айл өрх, хөдөө орон нутгаас ирсэн автомашин чөлөөтэй тавьдаг байдал одоо эргээд гарч ирсэн. Ийм учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

4. Нэхэмжлэгч нарын хүчингүй болгуулахаар нэхэмжлэлдээ дурдсан Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр захирамж нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг үндэслэн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлсэн захирамж байна. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг зөрчсөн үйл баримт хавтаст хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдохгүй байна. Тиймээс хууль бус захиргааны акт гэж үзэх үндэслэлгүй.

Үүссэн нөхцөл байдлыг Т.Бд мэдэгдэхэд газар эзэмших эрхийг та нарт шилжүүлэх гэрээг хийсэн, би одоо мэдэхгүй гэдэг. Г.С нь гадаадад гарсан ямар ч байдлаар холбогдох боломжгүй байдаг. Бид өөрийн болон бусад этгээдийн эрхийг хөсөр хаяж, орхиж чадахгүй улмаас өнөөдрийг хүртэл хугацаанд газрын төлбөрийг үргэлжлүүлэн төлж, ашиглалт болон менежментийн үйл ажиллагааны зардлыг гаргаж, тодорхой хэмжээнд зардал хохирлыг дангаар үүрч хариуцаж ирлээ. Дээр дурдсаныг үндэслэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү” гэв.

14. Гуравдагч этгээд Э.Эийн өмгөөлөгч В.Э шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгч нэр томьёог нь эхлээд хэлчихье. Сая миний үгийг дөрөөлөөд албадан чөлөөлөх ажиллагаа явагдах боломжтой гээд мушгичихлаа. Яг ийм нэхэмжлэлийн шаардлага хэрэв явах юм бол энэ 10 өмчлөгчийн үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээг хараад баримт орчихсон байхад шүүх хамгаална. Тын та бүхний 10 өмчлөлийн доорх газрын төлбөрийг Г.С, түүнээс уламжлалтай иргэн одоог хүртэл төлөөд явдаг. Хэдийгээр 85 хувийн дагуу газар дээр бүрдэх газрын бүрдэл хэсэг байгаа боловч газар эзэмшигч болсон жишээ нь В.Э нураадаггүй юм гэхэд та нараас жил болгон төлбөр шаардах эрхтэй. Сая хэлж байгаагаар захиргаа энэ боломж нь байгаад, ялгаж салгаад энэ газрыг сууриар нь Тын газрыг шилжүүлээд явах боломжтой гэдгийг эрх зүйн дүгнэлт захиргааны шүүхээс хийж өгөх боломжтой байгаа. Түүнээс нураах гээд юм уу, төлбөр авах гээд байгаа асуудал байхгүй. Энэ төлөвлөлттэй холбоотой ашиглалтын байдал нь таалагдахгүй бол нөхцөл төлөвлөлт рүүгээ оруулаад, шүүх нэхэмжлэлийг хангаад Т.Б дээр байж байхаар нь бид нар маргаад, ялангуяа захиргааны шүүх дээр яригдах асуудал мөн ч юм уу, биш ч юм уу. Тэгээд Н.Л орц гарцгүй болчих гээд байна. Би Н.Лгийн охиных нь өмгөөлөгч Энэ Лорри блю, Н.Л, Э.Э, гэдэг хүмүүс харилцаа хамааралтай. Тэр улсын заан Ч.Б, дуучин Т.Б, сумочин Ч.Бт бүгдээрээ харилцан хамааралтай. Гагцхүү эндээс ялгамаар байна. Э.Э, Н.Л нар аргаа бараад энэ юмыг авсан. Тэрэнд шударгаар авсан 10 хүний юмыг нь тастаад, орц гарцыг хаах боломжтой байна. Энэ байдал дээр шүүх ялгаж, агуулгаар нь дүгнэлт өгнө үү гэж байна. Тэр хууль ёсны эрх зөрчигдсөн эсэх, хөөн хэлэлцэх хугацаа хасуулах гээд Г.Б өмгөөлөгч ярьж байгааг бүрэн дүүрэн хүндэтгэн үзэж байна. Яг ямар эрх нь зөрчигдсөн бэ, сая хариуцагч газрын тухай хуулийн тодорхой заалтууд тайлбарлаж байна. Энэ заалтууд өөрөөр хэлбэл 10 давхрыг өмчилж байгаа өмчлөгч бий. Туул голын ногоон байгууламж, заавал би хувь эзэмших ёстой, зогсоол нь минийх байх ёстой гэж ярихын тулд худалдах, худалдан авах гэрээнд ядаж үг, үсэг байх ёстой. 44 зогсоолтой үүний  хоёрыг нь чамд үнэгүй эзэмшүүлнэ, ашиглуулна. Нотлох баримт шинжлэн судалж байхад худалдан авах гэрээнүүдээ ерөөсөө судлахгүй байгаад байгаа. Аргаа бараад би үзлээ. Нэг ч үг үсэггүй. Тэгээд одоо Т.Б гэдэг хүн дээр нь аваачаад тавьчихъя. Тэгээд бид нэг аятайхан болж харагдаад, эрхээ сэргээлгэе гээд байх уу, үгүй, бүгдээрээ л энэ хүмүүст ингээд явсаар байгаад адаг сүүлд нь хамаг юмаа өгсөн гэж ойлгосон. Тэгэхээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг тэр Ч.Бийн хэсэг нь тодорхой болж байх шиг байна. Энэ Г.Сд холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, холбогдох дүгнэлтүүдийг хийж өгөөд энэ маргааныг эцэслэж шийдвэрлэж өгнө үү гэж хүсэж байна” гэв.

15. Гуравдагч этгээд Н.Лгийн өмгөөлөгч Г.Б шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: “Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д зааснаар шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнээс хэтэрсэн асуудлаар дүгнэлт хийхгүй. Ийм учраас би асуулт, хариултын явцад нэхэмжлэгчээс газар эзэмших эрхтэй маргаад байгаа юм уу, төлөвлөлттэй маргаад байгаа юм уу, эсвэл автомашины зогсоолын ашиглалттай маргаад байгаа юм уу гэдэг асуудлыг тодруулсан. Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч хэлж байна. Бид нар газар эзэмших эрх шилжүүлэх захирамжтай маргаад байгаа юм гэж. Тэгвэл газар эзэмших эрх шилжүүлэх 2022 оны А/444 дүгээр захирамжийн хууль зүйн үндэслэлийг бид хянах ёстой. Энэ нь хуульд нийцээгүй байна, нийцсэн эсэх талаар маргаж, холбогдох нотлох баримтад дүгнэлт хийх ёстой. Энэ маргаан бүхий захиргааны актын хууль зүйн үндэслэл нь Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд зааснаар газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх тухай зохицуулалтыг нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч хэлж байна. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд зааснаар би маргаагүй. Энэ дээр ямар нэгэн зөрчсөн үйл баримт байхгүй. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг зөрчсөн үйл баримт байхгүй. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлд юу зохицуулж байгаа вэ гэхээр газар эзэмшигч нь эрхээ шилжүүлэх бүрэн эрх нь нээлттэй, эрхээ шилжүүлэхийн тулд холбогдох ийм, ийм баримтыг гаргана. Жагсаалтаар газрын алба, захиргааны байгууллага тухайн жагсаалтыг тодруулна, бүрдлийг шалгана. Ингээд ажлын 15 хоногийн дотор шилжүүлэх захирамж гаргана гэдэг зохицуулалт байгаа. Хавтаст хэргийг шинжлэн судлахад газрын хувийн хэрэг ирсэн байна. Газрын хувийн хэрэг дээр Т.Бгаас Ч.Б, Т.Бгаас Г.С руу шилжүүлэх, газар эзэмших эрх шилжүүлэх материалаар гэрчлүүлсэн гэрээ болон татвар төлсөн хураамж, баримт хоёр талын шилжүүлэх болон шилжүүлэн авах хүсэлтүүд бүгд хангагдсан, бүрэн авагдсан байна. Үүнээс ганцхан эцсийн дүгнэлт байгаа юм. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг зөрчсөн ямар нэгэн үйл баримт тогтоогдохгүй байна. Ийм учраас 2022 оны А/444 дүгээр захирамж хууль зүйн зөрчилгүй байна. Зөрчилгүй учраас хүчингүй болгох үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа юм. Нөгөө талдаа нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч яриад байна. Үл хөдлөх хөрөнгө дангаараа ганцаараа үлдчихлээ. Г.С Т.Бгаас буцаагаад хүчингүй болчихвол бид нар Т.Бгаас газар эзэмших эрхээ авах юм. Мөн бид нар Г.Сын газар дээгүүр нэвтрээд өнгөрөөд байна. Энэ дээр өмнө нь би тодруулаад хэлсэн үл хөдлөх хөрөнгөө өмчлөх эрхээ дагаад газар чинь тухайн үедээ шилжсэн байна. 2022 онд Т.Б Б.С гэдэг хүнд үл хөдлөх хөрөнгөө өмчлөх эрхээ шилжүүлжээ. Ч.Б спорт заалны үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлжээ. Үүнийг дагаад газраа 2 хуваагаад шилжүүлэх хүсэлтэй, тухайн үед гэрээ байгуулаад шилжүүлжээ. Г.Сын нэр дээр 2022 онд шилжүүлснээс хойш өөрсдөө нэхэмжлэгч нар өнөөдрөөс хүртэл Г.Сын газраар яваад байгаа. Г.Сын газар өнөөдрийг хүртэл өөрчлөгдөөгүй явж байгаа. Нөгөө талдаа Т.Бгаас авчихвал бид нарын эрх сэргэх гээд байгаа юм. Т.Бгаас авчихвал архитектур төлөвлөлтийн дагуу бид нар шаардах гээд байгаа юм. Үүнд бид нар нэхэмжлэгч нарт газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх ёстой байсан. Үүнд дээр нэг зүйлийг тодорхой хэлье. Үл хөдлөх хөрөнгө, оюуны үнэт зүйлс бол иргэний эрх зүйн объекттой. Иргэний эрх зүйн объект нь талуудын хүсэл зоригийн дагуу гэрээний үндсэн дээр шилждэг ийм эрх зүйн зохицуулалт. Би өмнө нь асуулт хариултын явцад та нар газар эзэмших эрх шилжүүлэн авах хүсэлтээ үл хөдлөх хөрөнгөө авч байхдаа тавьсан уу?, тухайн үед тавиагүй ч гэсэн хожим та нар Г.Сд тавьсан уу?, өнөөдрийг хүртэл энэ байдлаар гэрээ хэлцэлд орсон уу?, ороогүй байна. Ямар нэгэн байдлаар газар эзэмших, шилжүүлэн авах хүсэлтийг тавиагүй, хүсэл зоригоо илэрхийлээгүй, ямар нэгэн газар эзэмших эрх шилжүүлэх гэрээ байгуулаагүй байж бид нарт газар эзэмших эрх шилжүүлэх ёстой гэдэг ийм нөхцөл байдлаар хандаж байгаа нь үндэслэлгүй байна гэж үзэж байгаа юм. Үнэхээр тэгэх ёстой байсан гэж үзэж байгаа бол энэ бол иргэний эрх зүйн маргаан юм. Нөгөө талаар Т.Б руу шилжихэд шууд нэхэмжлэгч нарын эрх ашиг сэргэнэ гэдэг ойлголт байхгүй. Яагаад вэ гэхээр нэхэмжлэгч нар ихэнх нь Б.Сгаас өмчлөх эрхээ шилжүүлж авсан. Т.Бтай ямар нэгэн хамааралгүйгээр бид нар хамаарал бүхий этгээд гэж яриад байгаа боловч хууль зүйн хувьд бие даасан хувь хүмүүс. Тэгсэн Т.Бгаас бид нар буцаагаад шаардах юм гэж яриад байгаа. Энэ нь өөрөө үндэслэлгүй. Нөгөө талдаа Т.Б газар эзэмшигчийн хувьд барилгын норм, дүрмийн дагуу барилгаа бариад хүлээлгээд өгчихжээ. Тэгээд Т.Б дээр очоод бүх төлөвлөлт бүх юм нь хэрэгжээд, бүх юм нь явна гэж үндэслэлгүй тайлбарлаад байна. Энэ нь үндэслэлгүй гэж үзэж байгаа. Тодруулах юм байгаа. Н.Лгийн тухайд үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч 958 м.кв талбай бүхий үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч, газар эзэмших эрхийн гэрээ, гэрчилгээ хүчин төгөлдөр байгаа. Сүүлд 2024 онд Ч.Боос газар эзэмших эрхээ шилжүүлж авсан газар нь Газрын тухай хуулийн шинэчилсэн найруулгаар газар зохион байгуулалт гээд Нийслэлийн газрын албаны даргын тушаалаар шилжсэн нь бие даасан захиргааны акт өнөөдрийг хүртэл хүчинтэй байгаа. Энэ тушаалаар Ч.Бт холбогдох хэсэг нь хүчингүй болчихсон юм уу гэж шүүгч асуусан. Үүнийг хүчингүй болгох нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд урьдчилсан гол нөхцөл нь юу вэ гэхээр хүчин төгөлдөр захиргааны акт байх ёстой, дээр нь хөөн хэлэлцэх хугацаа, урьдчилан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг хангасан байх ёстой. Тэгэхээр нэгэнт нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд шийдэж байгаа учраас Н.Лд холбогдох энэ захиргааны акт хүчингүй болгох үндэслэлгүй байна. Нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаагүй учраас нөгөө талдаа Ч.Бт холбогдох 2022 оны А/444 дүгээр захирамжийг хүчингүй болгох нь үндэслэлгүй байна гэж дүгнэлт гарч байна. Г.Сд холбогдох хэсэг нь 2022 оны А/444 дүгээр захирамж бол хэллээ. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийг зөрчөөгүй байна. Нөгөө талаас хөөн хэлэлцэх хугацааны асуудал аль хэдийн өнгөрсөн байна. Нөгөө талаас энэ газар ашиглах асуудал дээр эрх ашиг зөрчигдсөн, нэхэмжлэгч нарын эрх ашиг зөрчигдсөн асуудал нотлох баримтаар тогтоогдохгүй байна. Ийм учраас А/444 дүгээр захирамжийг хүчингүй болгох хууль зүйн үндэслэлгүй байна гэж үзэж байна. Нөгөө талдаа дараагийн тодруулах асуудал нь нэхэмжлэгч нар ярихаараа төлөвлөлтийг бас давхар яриад байна. Хэдийгээр би төлөвлөлттэй маргаагүй гэсэн ч архитектур төлөвлөлтийн даалгаврын дагуу 20 хувийн зогсоол 20 хувийн ногоон байгууламж, ногоон байгаа цэгийг цэнхрээр тэмдэглэсэн байгаа. Үүний дагуу Т.Бгаас авчихвал эрх сэргэх гээд гээд байгаа юм. Гэтэл 2015 оны архитектур төлөвлөлтийн даалгавар, 2017 оны архитектур төлөвлөлтийн даалгавар хавтаст хэрэгт хамгийн сүүлийн 3 дугаар хавтаст хэрэгт байгаа. Энэ бол тусдаа бие даасан захиргааны акт. Энэ бол өнөөдрийг хүртэл хүчин төгөлдөр байгаа. Мөн энэ архитектур төлөвлөлтийн дагуу барилга байгууламжийг бариад, зураг төслийг нь батлаад Улсын комисс хүлээгээд авчихсан. 2016, 2018 оны Улсын комиссын акт, тусдаа захиргааны бие даасан актууд, юуг агуулаад байгаа захиргааны актууд вэ гэхээр барилга байгууламж өөрөө Барилгын тухай хууль, Хот байгуулалтын тухай хууль, барилгын норм дүрмийн дагуу баригдчихсан байна. Баригдчихсан учраас бид нар байнгын ашиглалтад хүлээн авахыг зөвшөөрч байна гэдэг захиргааны байгууллагын шийдвэр хүчин төгөлдөр байгаа. Энэ хүчин төгөлдөр шийдвэртэй маргаагүй. Маргаагүй учраас өнөөдөр төлөвлөлтийн асуудал яригдахгүй гэж ойлгож байгаа. Та нар ашиглалттай маргаад байгаа юм уу гэхээр маргаад ч байгаа юм шиг, маргахгүй ч байгаа юм шиг. Гэтэл өнөөдөр бүх хэлэлцүүлгийн явцад юу гэж байна гэхээр авто зогсоолыг авто зогсоол хэлбэрээрээ байгаа юм байна. Аавто зогсоолыг чөлөөтэй ашиглаж байгаа юм байна. Нэхэмжлэгч нар нэгэнт ийм асуудал байгаа бол өнөөдөр авто зогсоолыг ашиглуулахгүй байгаа, миний эрх ашиг хөндөгдөөд байгаа, нэхэмжлэгч нарын эрх ашиг хөндөгдөөд байгаа гэдэг үйл баримт тогтоогдохгүй байна. Ашиглалт бол авто зогсоолыг ашиглуулахгүй байгаа, ашиглаад байгаа гэдэг асуудал үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгч, эзэмшигч нарын хоорондын иргэний эрх зүйн маргаан. Үнэхээр ашиглуулахгүй байгаа бол энэ  ашиглалтыг даалгах, эсвэл өмчлөгчийн өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйл явдалд таслан зогсоохыг даалгах гэдэг байдлаар иргэний хуулийн зохицуулалтын дагуу явагдах ийм маргаан юм. Гэхдээ тодруулаад хэлчихье, энд ямар нэгэн байдлаар  ашиглуулахгүй,  ямар нэгэн байдлаар хаалт хориг тавьчихсан үйл баримт байхгүй, өөрсдөө чөлөөтэй ашиглаад явж байгаа гэдгийг дахин хэлмээр байна. Эцэст нь нэхэмжлэгч, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нар үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхээ шилжүүлэн авахдаа газар эзэмших эрхийнхээ асуудлыг орхигдуулаад, өөрсдөө одоо бид нарт хамаагүй гээд хүсэл зоригоо илэрхийлэхгүй орхичихсон байна. Нэгэнт Г.С дээр байгаад байгаагаа мэдсээр байсан. 2022 он гэдэг чинь нэхэмжлэгч нарын ихэнх нь 2022 оны 05 дугаар сараас 2025 онд авсан байдаг. Өмчлөх эрхээ шилжүүлж авахдаа үүнийг тодруулаад, мэдээд, нээлттэй мэдээллийн сангаа шалгаад, бид нарын хувьд энэ зөвхөн үл хөдлөх хөрөнгөө шилжүүлээд авахад боломжтой юм байна гэдэг байдлаар үл хөдлөх хөрөнгийнхөө өмчлөх эрхийг шилжүүл гээд авчихсан байна. Одоог хүртэл тэр авто зогсоолын ашиглалтыг хараагүй юм байна, тэрийгээ орхисон юм байна. Зүгээр нөгөө талдаа Э.Эийн хувьд яаж байгаа вэ гэхээр нэгэнт Н.Л үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч болчихсон учраас тэр үйлчилгээний барилга байгууламжид автомашины зогсоол хэрэгтэй. Дайран гарах орц, гарц хэрэгтэй учраас Э.Эийн нэр дээр Г.Саас газар эзэмших эрх шилжүүлэх хүсэл зоригоо илэрхийлсэн. Т.Б нөгөө талдаа хүсэл зоригоо илэрхийлсэн. Г.С хүсэл зоригоо илэрхийлсэн. Ингээд энэ байдлаар хичээгээд энэ автомашины зогсоолын ашиглалтыг сайжруулах гээд менежментийг нь зохион байгуулах гээд явж байгаа ийм хүн ямар нэгэн байдлаар өөрөө хохироод, буруутгагдаад явах үндэслэл энэ дотор харагдахгүй байна гэж үзэж байгаа. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү. Гуравдагч этгээдүүд энэ тохиолдолд шударга, хууль ёсны эзэмшигч, өмчлөгч нар байгаад байгаа юм. Энэ хүмүүсийн эрх ашгийг хамгаалж өгнө үү гэсэн хүсэлтэй байна” гэв.

16. Гуравдагч этгээд Ч.Бийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н шүүхэд бичгээр ирүүлсэн тайлбартаа: “Нийслэлийн Засаг Даргын 2022 оны 03 сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаар бүхий “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжтай, Хан-Уул дүүргийн 19-р хороо, Зайсангийн гудамж хаяг байршилтай 1404 м.кв газар болон түүний дээрх барилга нь иргэн Ч.Б нь эзэмшиж байсан бөгөөд тус үл хөдлөх хөрөнгийг иргэн Н.Лд шилжүүлсэн. Иймд тус Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаар бүхий “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжтай газрын холбогдох шүүх хуралд иргэн Ч.Бийг байлцуулахгүйгээр шийдвэрлэж өгнө үү.” гэжээ.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5-д “Шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнээс хэтэрсэн болон хэргийн оролцогчдын маргаагүй асуудлаар дүгнэлт хийж, шийдвэр гаргаж болохгүй” гэж зааснаар шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нарын шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, хавтаст хэрэгт авагдсан бөгөөд шүүх хуралдаанаар хэлэлцсэн нотлох баримтуудад үндэслэн хэргийг хянан шийдвэрлэлээ.

1. Нэхэмжлэгч Б.Б*******, Б.М, Я.Ц, Э.Д, Б.Ч, “Б” ХХК, “Г” ХХК-иудаас Нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаа 2026 оны 04 дүгээр сарын 28-ны өдөр “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” гэж тодруулсны хүрээнд хэргийг хянан хэлэлцсэн болно.

2. Нэхэмжлэгч нар нь “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, шаардлагын үндэслэлээ “... барилга ашиглалтад орсноос хойш тухайн газрыг барилгын өмчлөгч эзэмшигчдийн авто зогсоол, нийтийн эзэмшлийн талбай, ногоон байгууламжаар ашиглаж байгаа газрыг бусдад шилжүүлсэн, улмаар нийтийн эзэмшлийн газар, авто зогсоолд хаалт тавьж, төлбөртэй зогсоол болгон өмчлөгчийн эрхийн зөрчиж байна. Барилгын норм дүрмээрээ уг газар нь ногоон байгууламж, зогсоол хэлбэрээр ашиглах ёстой...” гэж тайлбарлан маргаж байна.

3. Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дүгээр “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” захирамжаар Хан-Уул дүүргийн 19 дүгээр хороонд байрлалтай:

- Худалдаа, үйлчилгээ, төв цогцолборын зориулалттай 1404 м.кв газар эзэмших эрхийг Т.Бгаас Ч.Бт,

- Үйлчилгээний зориулалттай 1966 м.кв газар эзэмших эрхийг Г.Сд тус тус шилжүүлж шийдвэрлэсэн.

            3.1. Улмаар Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны даргын 2024 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн А/65 дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” тушаалаар нэгж талбарын 17 дугаар бүхий 1404 м.кв талбайтай газар эзэмших эрхийг Ч.Боос Н.Лд шилжүүлсэн нь хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдож байна.

4. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1-д “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр бусдад шилжүүлж, барьцаалж болно. Эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх, барьцаалах үйл ажиллагаа нь зөвхөн Монгол Улсын иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын хооронд явагдана.”, 38.2-т “Эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх хүсэлтийг талууд гаргах бөгөөд дараахь баримт бичгийг хавсаргана:” 38.2.1-д “нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ;”, 38.2.2-т “эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авснаар үүсэх эрх, үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа тухай нотолгоо;”, 38.2.3-т “албан татвар, хураамж төлсөн тухай баримт.”, 38.2.4-т “татварын албанд татвар төлөгчөөр бүртгүүлсэн тухай цахим эсхүл хэвлэмэл тодорхойлолт.” 38.3-т “Аймаг, сумын Засаг дарга, нийслэл, дүүргийн газрын алба газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ шилжүүлэх тухай хүсэлтийг хүлээн авч дараахь зүйлүүдийг тодруулна:” 38.3.1-д “энэ хуулийн 38.2-т заасан шаардлагыг хангасан эсэх;”, 38.3.2-т “шилжүүлэхийг хүссэн эрхийн гэрчилгээ нь хүчин төгөлдөр эсэх;” 38.3.3-д “эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг эзэмших эрхтэй эсэх.” 38.4-т “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх тухай хүсэлтийг аймаг, сумын Засаг дарга, нийслэл, дүүргийн газрын алба хүлээн авснаас хойш ажлын 15 өдрийн дотор шийдвэр гаргана. Уг шийдвэрийг үндэслэн сумын газрын даамал, нийслэл, дүүргийн газрын алба тухайн иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагатай газар эзэмших гэрээ байгуулж, улсын бүртгэлд бүртгүүлж, эрхийн гэрчилгээг баталгаажуулна.” гэж тус тус зааснаар газар эзэмших эрхийг шилжүүлэхдээ талуудын хүсэлт болон холбогдох баримтуудыг үндэслэн газар эзэмших эрхийг шилжүүлэхээр зохицуулжээ.

5. Нэхэмжлэгч нар нь авто зогсоолд хаалт тавьснаар эрх ашиг сонирхол зөрчигдсөн гэж маргадаг боловч маргаан бүхий актаар газар эзэмших эрхийг шилжүүлсэн нь нэхэмжлэгч нарын эрх ашиг сонирхол хөндсөн гэх үндэслэл тогтоогдсонгүй.

6. Учир нь нэхэмжлэгч нараас газар ашиглах эрх барилгыг талбайг өмчлөгч нарт байх эсэх талаар аливаа байдлаар маргаагүй бөгөөд энэ тухайгаа маргаан бүхий газар шилжүүлсэн тушаалын хүчингүй болгосноор анхны эзэмшигч Т.Бд шилжиж, ингэснээрээ бид газрын эзэмших эрхийн талаар шаардах эрхтэй болно гэж тайлбарлаж байгааг хүлээн авах боломжгүй, газар эзэмших эрх шилжсэн ч газар эзэмшигчийн эрх, үүрэг тухайн этгээдэд мөн адил шилжих зохицуулалттай байна.

7. Нэхэмжлэгч нараас анх маргаж буй үндэслэлээ зогсоолын хаалт тавьсантай холбогдуулан тайлбарладаг бөгөөд нэхэмжлэгчийн эрх зогсоолын хаалт тавьснаараа зөрчигдсөн байдаг боловч хэрэг хэлэлцэгдэж байх явцад уг хаалтыг авсан талаар талууд маргаагүй, одоо тухайн газрын ашиглахад аливаа байдлаар хязгаарлалт маргаан бүхий актын улмаас үүсээгүй болох нь талуудын тайлбар болон хэрэгт авагдсан баримтуудаар тогтоогдож байна.

8. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухайд, Хан-Уул дүүргийн 15 дугаар хороо, Үйлдвэр Зайсан гудамж буюу уг маргаан бүхий газар дээр 46/1, 46/2 гэх хоёр барилга баригдсан байдаг.

- 46/2 тоот хаягт байршилтай, 958 м.кв талбайтай, спорт залны зориулалттай, Ү-22 дугаар бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг Ч.Бийн нэр дээр бүртгэж, 2019 оны 07 дугаар сарын 05-ны өдөр улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон.

2023 оны 05 дугаар сарын 22-ны өдөр дээрх 46/2 дугаар барилгыг Н.Лгийн нэр дээр бүртгэж, улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон.

- 46/1 тоот хаягт 46/1 тоот, 2820 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай барилгад үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гаргуулахаар 2019 оны 03 дугаар сарын 18-ны өдөр мэдүүлэг гаргаж, тус өдөр 000708093 тоот гэрчилгээ Т.Бд олгосон.

Улмаар 46/1 үл хөдлөх эд хөрөнгөөр давхар тус бүрийг салган үйлчилгээний зориулалтаар Д.Сгийн нэр дээр бүртгэж, 2020 оны 03 дугаар сард улсын бүртгэлийн гэрчилгээ олгосон.

            9. Ингээд худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр нэхэмжлэгч нарт 46/1 барилгын

9.1. Я.Цд 1 давхар тоот хаягт байршилтай 252.56 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-22******* дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2025 оны 06 дугаар сарын 24-ний өдөр,

9.2.Э.Дд 2, 4 давхар тоот хаягт байршилтай 252.54 м.кв, 253.38 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-22*******, Ү-2 дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2022 оны 04 дүгээр сарын 18-ны өдөр, 2022 оны 05 дугаар сарын 25-ны өдөр,

9.3. Б.Мд 5 давхар тоот хаягт байршилтай 253.38 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-2******* дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2025 оны 02 дугаар сарын 14-ны өдөр,

9.4. Б.Чд 6 давхар тоот хаягт байршилтай 246.24 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-220******* дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2021 оны 01 дүгээр сарын 10-ны өдөр,

9.5. Б.Б*******д 7 давхар тоот хаягт байршилтай 245.98 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-22******* дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2019 оны 05 дугаар сарын 16-ны өдөр,

9.6. “Г” ХХК нь 8 давхар тоот хаягт байршилтай 250.23 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-22******* дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг 2022 оны 08 дугаар сарын 30-ны өдөр,

9.7. “Б” ХХК нь 9, 10 давхар тоот хаягт байршилтай 213.37 м.кв, 304.03 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай Ү-2, Ү-220 дугаар бүхий үл хөдлөх хөрөнгүүдийг 2022 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр, 2022 оны 09 дүгээр сарын 15-ны өдрүүдэд өмчлөгчөөр бүртгэж, үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээ олгосон үйл баримт тус тус хэрэгт авагдсан байна.

10. Нэхэмжлэгчид бидний өмчлөлийн барилгын доорх газар нь бусдын эзэмшил ашиглалтад байна гэж тайлбарлах боловч уг асуудлаар буюу газрыг эзэмших, ашиглах эрх барилгын өмчлөгчид үүсэх эсэх болон нийтийн эзэмшлийн газрыг дундаа хэрхэн ямар байдлаар эзэмших боломжтой талаар холбогдох эрх бүхий этгээдэд хандаж, аливаа байдлаар маргаж байгаагүй.

11. Мөн тухайн газар эзэмших эрхийг шилжүүлэх маргаан бүхий Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамж гарах үед нэхэмжлэгч нараас Б.Б*******гаас бусад нэхэмжлэгчид тус үл хөдлөх хөрөнгөд өмчлөх эрх үүсээгүй байсныг мөн дурдах нь зүйтэй байна.

12. Нэхэмжлэгч барилгын норм дүрмийн дагуу нийтийн эзэмшлийн талбай, зогсоол байх талаар зохицуулсан гэж маргаж байгаа боловч уг барилга нь норм дүрмийн дагуу баригдаад ашиглалтад хүлээн авсан буюу зориулалтын дагуу ашиглагдаж байх тул энэ талаар гаргасан тайлбар үндэслэлгүй байна.

13. Газар эзэмших эрхийг Г.Саас Э.Эөд газар эзэмших эрхийн шилжүүлэхээр хүсэлт гаргасан боловч Газрын албаны 2025 оны 08 дугаар сарын 29-ний өдрийн 01-05/5464 тоот албан бичгээр шилжүүлэхээс татгалзсан байдаг.

14. Мөн Ч.Бийн эзэмшиж буй 1404 м.кв талбай бүхий газрын эзэмших эрхийг гуравдагч этгээд Н.Л буюу 46/2 барилгын өмчлөгчид шилжүүлсэн, гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч газрыг авто зогсоолын чиглэлээр ашиглаж байгаа, өөр байдлаар ашиглах хүсэл зориг байхгүй гэж тайлбарлаж байх бөгөөд одоогоор тухайн газрыг зориулалтын бусаар ашигласан талаарх үйл баримт тогтоогдохгүй байна.

15. Иймд дээрх нөхцөл байдлуудаас дүгнэхэд газар эзэмших эрхийг шилжүүлэн авсан актын улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдөөгүй буюу нэхэмжлэгч нарын үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах, эзэмших, захиран зарцуулах эрхэд бодитой саад учирсан, эсхүл эрх нь шууд хязгаарлагдсан болох нь тогтоогдохгүй байна.

16. Мөн Нийслэлийн газар зохион байгуулалтын албаны даргын 2024 оны 04 дүгээр сарын 26-ны өдрийн А/65 дугаар “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх тухай” тушаалаар нэгж талбарын 17 дугаар бүхий 1404 м.кв талбайтай газар эзэмших эрхийг Ч.Боос Н.Лд шилжүүлснээр маргаан бүхий актын Ч.Бт холбогдох хэсэг үйлчлэлгүй болсон, улмаар уг газрыг Н.Лд шилжүүлсэн захирамжтай холбогдуулан маргаагүй.

            17. Захиргааны хэргийн шүүх нь нэхэмжлэгчээс гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хэргийг хянан шийдвэрлэх ба Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1-д зааснаар захиргааны акт хууль бус бөгөөд түүний улмаас нэхэмжлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол зөрчигдсөн болох нь тогтоогдвол хүчингүй болгох зохицуулалтай тул нэхэмжлэгчид маргаан бүхий актын энэ хэсэгтэй холбогдуулан сэргэх эрх, ашиг сонирхол мөн тогтоогдохгүй байна.

18. Иймд дээр дурьдсан үндэслэлүүдээр Б.Б*******, Б.М, Я.Ц, Э.Д, Б.Ч, “Б” ХХК, “Г” ХХК-иудаас Нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан гаргасан “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

19. Нэхэмжлэгч нарын үйлчилгээний зориулалтаар ашиглаж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө байрлах газрын эзэмших эрхтэй холбоотой асуудлаар шүүхээс энэ маргааны хүрээнд эрх зүйн дүгнэлт өгөөгүй болно. Харин нэхэмжлэгч нар нь өөрсдийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зориулалтын дагуу ашиглах боломжгүй нөхцөл байдал үүсэж, үүний улмаас тэдний эрх, хууль ёсны ашиг сонирхол хөндөгдсөн тохиолдолд уг эрх, ашиг сонирхлоо хамгаалуулахаар шүүхэд хандаж, маргах эрхтэй болохыг дурдах нь зүйтэй.

 

Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 106.3, 106.3.14-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1, 38.2, 38.3, 38.4-т заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч Б.Б*******, Б.М, Я.Ц, Э.Д, Б.Ч, “Б” ХХК, “Г” ХХК-иудаас Нийслэлийн Засаг даргад холбогдуулан гаргасан “Нийслэлийн Засаг даргын 2022 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн А/444 дугаартай захирамжийн Г.С, Ч.Б нарт холбогдох хэсгийг хүчингүй болгуулах” тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Захиргааны хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 47 дугаар зүйлийн 47.1-т зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

Захиргааны хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 114 дүгээр зүйлийн 114.1-д заасны дагуу хэргийн оролцогчид, тэдгээрийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл шийдвэрийг гардан авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор давж заалдах журмаар гомдол гаргах эрхтэй.

 

  

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                    Ж.МӨНХДЭЛГЭР