К , С.Д ав нарын нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч А.Мөнхзул даргалж, шүүгч С.Энхтөр, шүүгч Д.Нямбазар нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийж,

 

Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дугаар шийдвэртэй, нэхэмжлэгч С.Даваагаравын хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албад холбогдуулсан, нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн хариуцагч БА ХХК -д холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгч С.Даваагаравын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Нямбазарын илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч С.Да, хариуцагч  ХХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б., шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ч.Долгорсүрэн нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав нь Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албад холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 05 сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ20108/01470 дугаар захирамжаар Буянтцагаан хад ХХК-аас 472 000 000 төгрөгийг гаргуулж Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн.

Дээрх шийдвэрийн дагуу үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1 150 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй үйлчилгээний зориулалттай миний дундын өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур 1 836 000 000 төгрөгөөр, Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай, улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй миний өмчлөлийн 2 өрөө орон сууцыг 68 500 000 төгрөгөөр үнэлүүлэн, албадан дуудлага худалдаанд оруулах гэж байгааг эс зөвшөөрч байна. Хариуцагчийн 2020 оны 02 сарын 27-ны өдрийн 3/2003 тоот мэдэгдлийг 02 сарын 27-ны өдөр хүлээж аваад, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасны дагуу гомдол гаргаж байна. Дундын өмчлөлийн үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө нь 2018 онд анх ашиглалтад орсон бөгөөд, 4 давхар, үйлдвэрлэл үйлчилгээ явуулахад нэн тохиромжтой, эрэлт хэрэгцээ маш ихтэй байдаг. Дээрх үл хөдлөх хөрөнгөтэй адил хэмжээний үл хөдлөх хөрөнгүүд м.кв нь 3 000 000 төгрөгийн үнэ ханштай байгаа нь 2020 оны 03 сарын 02-ны өдрийн unegui.mn зарын сайтаас харагдана. Мөн дээрх 2 өрөө орон сууц нь 9 давхар байрны 2 давхарт байрладаг, 3 цонх нь урагшаа харсан, наран талдаа байрладаг, зах зээлийн ханш нь 75-80 сая төгрөг байна. Төлбөр авагчид төлөх ёстой 473 000 000 төгрөгөөс 345 000 000 төгрөг төлөөгүй үлдсэн байгаа.

Иймд хариуцагчаас томилогдсон хөндлөнгийн шинжээч Ашид билгүүн ХХК-ийн дээрх үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч М.Адилбиш нь БА ХХК -д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2018 оны 05 сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ20108/01470 дугаар захирамжаар Буянтцагаан хад ХХК-д холбогдох иргэний хэрэгт зээлийн гэрээний үүрэгт 469 513 629 төгрөгийг гаргуулан, үүргийн гүйцэтгэлийг барьцаа хөрөнгөөр хангуулж Капитал банк ХХК-д олгохоор шийдвэрлэсэн. Шүүхийн шийдвэрийн дагуу Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны зүгээс шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулан, улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай, Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1 150 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах тогтоол үйлдсэн. Мөн тус албаны ахлах шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2020 оны 02 сарын 14-ний өдрийн 2/40 дугаар тогтоолоор хөндлөнгийн үнэлгээчин Ашид билгүүн ХХК-ийг дээрх үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтоолгохоор томилсон ба үнэлгээчин 1 836 000 000 төгрөгөөр үнэлснийг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

Учир нь, үнэлгээний Олон Улсын стандарт 105-д зааснаар үнэлгээг хийхдээ орлогын, өртгийн, зах зээлийн хандлагын аргаар хийдэг. Энэ 3 хандлагын аргын 1 буюу өртгийн хандлагын аргыг хэрэглэж үнэлгээг хийсэн байна. Үнэлгээг хийхэд доод тал нь 2 хандлагын аргыг хослуулан хэрэглэснээр бодит үнэлгээ тогтоогддог. Өртгийн хандлагын арга дотроо 3 аргаар үнэлгээ хийгддэг. /орлуулалтын өртгийн арга, Дахин үйлдвэрлэлтийн арга, Нийлбэрийн арга/ Гэтэл Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээний тайланд өртгийн хандлагаар томсгосон төсвийн арга буюу үнэлгээний олон улсын стандартад байхгүй арга хэрэглэсэн байна. Зах зээлийн хандлагын арга болон орлогын хандлагын аргыг ашиглах бүрэн боломжтой байтал энэ 2 аргыг ашиглаагүй учраас зах зээлийн бодит үнэлгээнээс хэт өндөр үнэлгээ хийгдсэн гэж үзэж байна. Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээ хийхдээ хэрэглэсэн өртгийн хандлага нь худалдан авагч үнэлэгдэж буй хөрөнгөд төлөх үнэ нь /цаг хугацаа, тохиромжгүй байдал, эрсдэл болон бусад хүчин зүйлийг эс тооцвол/ тэнцүү чанартай хөрөнгийг худалдан авах, эсхүл барьж байгуулах өртгөөс илүүгүй байна гэсэн зарчимд үндэслэнэ. Зах зээлийн хандлагын арга болон орлогын хандлагын аргаар үнэлэх огт боломжгүй үед өртгийн хандлагын аргыг ашиглана гэж заасан байдаг.

Ашид билгүүн ХХК-ийн үнэлгээ нь Үнэлгээний олон улсын стандартыг зөрчин хийгдсэн байх тул хүчингүй болгож, бүрэлдэхүүнтэй үнэлгээчин томилон Улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1 150 м.кв талбайтай, үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн бодит үнэлгээг тогтоолгуулах нэхэмжлэлийн шаардлагаа уг үнэлгээг хүчингүй болгуулах гэж тодруулж байна. Мөн БХЗХТБАА-ыг шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээр оролцуулж өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны тал тайлбартаа: Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатын шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 5 дугаар сарын 04-ний өдрийн 1470 дугаар захирамжийн дагуу тус алба шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явуулж байна. Шүүхийн шийдвэрт албадан дуудлага худалдаагаар худалдаж үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар заасан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй 1 150 м.кв талбайтай үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, 810 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрхтэй газрын хамт, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар битүүмжлэн, хурааж, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасны дагуу албадан дуудлага худалдааны дуудах доод үнийг тогтоох ажиллагаа явуулсан боловч төлбөр төлөгч, төлбөр авагч талууд үнэлгээг харилцан тохиролцож тогтоогоогүй тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээч томилж үнэлгээ тогтоосон.

Дээрх ажиллагааг Иргэний хуулийн болон Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу явуулсан тул С.Даваагарав, Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нарын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

Хариуцагч Ашид билгүүн ХХК-ийн тал тайлбартаа: Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албаны 194 дугаар тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн ирүүлсэн 2020 оны 02 сарын 14-ний өдрийн 2/40 дугаартай Шинжээч томилох тухай тогтоолын дагуу Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1 150 м.кв талбайтай үйлдвэрлэл үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх ажлыг гүйцэтгэж, шинжээч томилох тогтоолд заасан хугацаанд 2020 оны 02 сарын 21-ний өдрийн ТХҮ320-12-2 дугаартай үнэлгээний тайланг хүлээлгэн өгсөн. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.2, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.1, 55 дугаар зүйлийн 55.2, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийг дагаж мөрдөн өөрсдийн хүлээсэн үүргийг биелүүлсэн. Иймд бид үнэлгээний ажилд шинжээчийн үүрэгтэйгээр гуравдагч этгээдээр оролцсон тул иргэний хэргийн хариуцагч болох үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагад хариулах нь, зах зээлийн болон орлогын хандлагыг хэрэглээгүй гэх тухайд, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1.5, 11.2 дахь хэсэгт заасны дагуу орлогын хандлагыг хэрэглэхэд шаардлагатай үл хөдлөх хөрөнгөөс олдог болон олох боломжтой орлогын мэдээллийг үйлчлүүлэгчээс шаардсан боловч бидэнд ирүүлээгүй тул уг хандлагыг хэрэглэх боломжгүй байсан. Мөн зах зээлийн хандлагыг хэрэглэхэд шаардлагатай ижил төстэй хөрөнгийг ойрын 6 сард худалдан борлуулсан болон худалдахад бэлэн талаарх бидний судалсан зах зээлийн үнийн мэдээлэл нь Үнэлгээний олон улсын стандарт-220/105/20.2, 2020/105/20.3 дугаар заалтуудын шаардлагыг хангаагүй тул үнэлгээ тогтооход ашиглах боломжгүй байсан. Үнэлгээний олон улсын стандарт-220/105/70-д өртгийн хандлагын хэрэглээнд орлуулалтын өртгийн арга, дахин үйлдвэрлэлтийн өртгийн арга, нийлбэрийн аргыг тус тус тодорхойлсон байдаг. Бидний хэрэглэсэн арга нь ҮОУС-105/70-ын орлуулалтын өртгийн аргад хамаарна. Энэ нь адилтгах хэрэгцээт чанарыг санал болгох төсөөтэй хөрөнгийн өртгийг дахин тооцоолсноор үнэ цэнийг илэрхийлдэг арга юм. Өртгийн хандлагыг хэрэглэх арга зүйн хувьд олон төрлийн арга, аргачлалаас бүрдэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгө нь тухайн газар, түүнээс салгаж үл болох барилга байгууламж зэргийг багтаасан ойлголт юм.

Барилгын үнэ цэнийг өртгийн хандлагаар, түүний доорх газрын эрхийг зах зээлийн хандлагыг хэрэглэн өөрсдийн хийсэн судалгааны үндсэн дээр тооцоолж уг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн нийт үнэ цэнийг тодорхойлсон. Газрын эрхийн үнэлгээнд ашигласан судалгааны эх сурвалжийн үндэслэлийн талаар үнэлгээний тайлангийн 6-8 дугаар хуудсанд дэлгэрэнгүй бичсэн. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 10 дугаар зүйлийн 10.1 дэх заалтын дагуу бид шинжээч томилсон тогтоолуудыг хүлээн авсны дараа шийдвэр биелүүлэгчид үнэлгээний ажлын хөлсний талаар урьдчилан мэдэгдсэний үндсэн дээр үнэлгээний ажлыг хийсэн. Хүлээсэн үүргээ цаг тухайд нь биелүүлсэн боловч үнэлгээний ажлын хөлс болох 600 000 төгрөгийг одоог хүртэл аваагүй байна.

Нэхэмжлэгч С.Даваагаравын өмчлөлийн, үнэлгээ хийсэн 2 өрөө байр нь зах зээл дээр 75-80 сая төгрөгийн үнэ нь зах зээл дээр зарласан үнэ юм. Бодит үнэ бол борлуулалтын нөхцөлөөс шалтгаалж /лизинг, бэлэн мөнгө г.м/ худалдагч, худалдан авагч 2 хэрхэн гэрээ хийх вэ гэдгээс хамаарч хамгийн бага үнэ нь 65 000 000 төгрөгөөр 3, 4 дүгээр хорооллын аль ч цэгт зарагдаж байна. 68 500 000 төгрөгийн үнэлгээг гаргахдаа тухайн орон сууцны ойролцоо зарагдаж байгаа орон сууцуудыг жишиг болгон авч, орон сууцны шинж байдал, дотоод засал, байршил, давхрын байршил зэргийг бүгдийг нь харгалзан үзсэн. Дотоод заслын байдалд тохируулга хийхэд энгийн засалтай байсан.

Бест хүнсний зах буюу 1 150 кв.м талбайтай үйлдвэрлэл, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгөд 2020 оны 2 дугаар сарын 18-ны өдөр очиж анхны биет үзлэг хийсэн байдаг. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар захиалагч байгууллага учраас Шүүхийн шинжилгээний тухай хуульд зааснаар тус ажиллагааны талуудаас албадан мэдээлэл гаргуулж авах эрх байдаггүй. Биет үзлэг хийхээр очиход талууд өөрсдөө ирэх ёстой. Хөрөнгөө танилцуулах асуудлыг манай захиалагч байгууллага хангаж өгдөг ба, бэлэн байвал бид хөрөнгийг үздэг. Үнэлгээний олон улсын стандартын 105-д зааснаар орлогын өртгийн зах зээлийн хандлагаар үнэлгээг хийдэг. Үнэлгээний олон улсын стандарт хандлагыг хэлдэг ч, аргачлалыг заадаггүй.

Үнэлгээний аргыг хослуулж хэрэглээгүй гэх нэхэмжлэгчийн төлөөлөгчийн тайлбарын тухайд, үнэлж буй хөрөнгийн талаарх мэдээллийг цуглуулаад, зах зээлийн орлогын хандлагыг хэрэглэх гэхээр тухайн объектыг очиж үзэхэд зоорины болон дээд давхрууд нь ямар нэгэн орлого олох шинжгүй байсан. Ямар орлого олдог талаар ямар нэгэн мэдээлэл байхгүй, харин тухайн хөрөнгийг очиж үзэх үед зөвхөн 1 түрээслэгч л мэдээлэл өгсөн. Бусад түрээслэгч нараас сард хэдэн төгрөгөөр түрээсэлдэг болохыг нь асуух эрх бидэнд байхгүй. Энэ нь үнэн бодит мэдээлэл биш юм. Бест захын орлогын талаарх мэдээлэл бидэнд тодорхойгүй байсан. Энэ талаарх мэдээллийг хөрөнгийн эзэн өгч байж бид жишиг үнийг авч болох боловч тэр мэдээллээ гаргаж өгөөгүй. Ийм учраас хөрөнгийн орлогын мэдээлэл хангалттай байж чадаагүй. Ойролцоох Таван-Эрдэнэ захын түрээслэгч нарын орлогын мэдээллийг өөрсдөө олж аваад жишиж ашиглая гэхээр Бест зах хэдэн төгрөгөөр түрээсэлдэг нь тодорхойгүй учраас энэ нь нотолгоо болж чадахгүй. Энэ аргыг хэрэглэх ямар ч боломжгүй байсан.

Зах зээлийн хандлагыг хэрэглээгүй гэх тухайд, Энэ хандлагыг хэрэглэхэд Бест зах /1 150 м.кв талбайтай объект/-тай ижил төстэй шинж чанар бүхий объектын ойрын хугацаанд буюу 1-6 сарын доторх зарагдсан мэдээлэл шаардлагатай байдаг. Бидэнд байгаа мэдээлэл бол сэндвичээр баригдсан, 1 давхар ч юм уу дэлгүүрүүд байдаг гэх мэдээлэл. 3,4-р хороололд хүмүүс бужигнасан байрлалтай, энэ объекттой жишиг үнэ болгож авах объектын мэдээлэл хангалттай байгаагүй. Каркас, блокоор барьсан объектыг сэндвичээр хийсэн объекттой жиших утгагүй тул зах зээлийн хандлагыг хэрэглэх ямар ч боломжгүй болж байгаа юм. Энэ 2 аргыг хэрэглэх боломжгүй тохиолдолд бид үнэлгээ гаргахдаа боломжит аргаар буюу Өртгийн хандлагыг хэрэглэсэн. Үүнийг нэхэмжлэгч тал стандартад заагаагүй арга хэрэглэж, томсгосон төсвийн арга буюу үнэлгээний олон улсын стандартад байхгүй арга хэрэглэсэн гэж хэлээд байгаа. Энэ арга бол үнэлгээний олон улсын стандартын орлуулалтын өртгийн аргад хамаардаг. Орлуулалтын өртгийн арга гэдэг нь яг энэ объектыг ижил төстэй материалаар шинээр бий болгоход ямар үнэтэй болох боломжтой вэ гэдгийг тооцоолдог арга юм. Монгол Улсад нягтлан бодох бүртгэлийн болон үнэлгээний салбарын манай бүх бичиг баримтууд гаднаас орчуулагдаж орж ирдэг. Тэгэхээр тухайн нэр томьёог махчилж орчуулахаар ойлгомжгүй байдаг. Жишээ нь барилгын төсвийн арга, томсгосон төсвийн арга гэж нэг байгаа. Үүнийг ялгахдаа томсгосон үнэлгээний арга гэж нэрлэдэг. Хоёулаа үндсэндээ барилгын төсвийн аргаас салбарласан боловч бидний хэрэглэж байгаа нь жиших нэгжийн үнэлгээний арга юм. Нөгөө барилгын төсвийн арга нь ширхэг бүрээр нь буюу энэ цонхыг хийхэд хэчнээн материал зарцуулах, шалыг хийхэд хэчнээн төгрөгийн материал зарцуулах гэх мэтчилэн ширхэгчлэн заадаг арга юм. Томсгосон арга нь барилгын жишиг үнэлгээ буюу тэр барилгын норм, дүрэмд нийцүүлээд ийм 1 м.кв байр барихад хэчнээн төгрөг зарцуулах боломжтой вэ гэдгийг барилгын ангилал, төрөл тус бүрээр нь ангилаад баталж өгсөн байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгө нь газраас салгаж үл болох эд хөрөнгө. Манай улсад одоогоор үл хөдлөх хөрөнгийг барилга, газрын эрхийг салгаад бүртгэчихдэг. Бодит чанараараа газар барилга 2 нийлээд нэг үл хөдлөх хөрөнгө болж байгаа. Үнэлгээний хувьд бид үнэлгээний олон улсын стандартын дагуу тухайн объектыг хараад: өнгөрсөн, одоо, ирээдүй 3 цагийн түвшинд төсөөлдөг. Үүний дараа өнөөдрийн үнэ цэнийг тооцож байгаа. Ингэхдээ газар нь байршлын хувьд энэ хөрөнгийг үнэ цэнийг илүү болгож байна гэж үзээд газрыг нь Засгийн газрын 182 дугаар тогтоолоор үнэлэх боломж байсан. Засгийн газраас тогтоосон үнэ зах зээл дээрх үнийг тодорхойлж чаддаггүй. Тэгэхээр газрын үнэ цэнийг илэрхийлэх хамгийн боломжит арга бол зах зээлийн үнэ хандлага байна гэж үзээд судалгаагаа хийсэн. Дээрээ үл хөдлөх хөрөнгөтэй газруудыг судлахад 1-1 000 м.кв газрын 1 м.кв-ийн үнэ 522 000 төгрөг. 3, 4-р хороололд газар яг ямар үнэтэй байгааг судалж үзэхэд хорооллын эцсийн И-мартын өөдөөс харсан 250 м.кв газар 250 000 000 төгрөгөөр, Говь сауны хажууд 690 000 000 төгрөгөөр тус тус зарна гэдэг. Энэ газрууд Улаанбаатар хотод доод тал нь 9 сарын дотор зарагддаг. Улаанбаатар хотын 1 м.кв газрын үнэ хамгийн онцгой байршилтай газар, жишээлбэл: Цагаан хаалганы урд талд байрлах байшингийн доод талын ойролцоогоор 200 м.кв газар 2018 онд 200,000,000 төгрөгөөр зарагдсан байсан. Тэр газар 1 м.кв нь 700 000-800 000 төгрөгөөр зарагдсан байх үндэслэл болж байгаа. Ингээд бүгдийг судлаад харьцуулж үзэхээр энэ газар 1 м.кв нь 800,000 төгрөгийн үнэтэй байна гэж үзээд газрын үнийг тогтоосон. Барилгын үнийг тогтоогоод барилга газар хоёрын нийлбэр дүн нь яг өнөөдөр 1 836 000 000 төгрөгөөр зах зээл дээр худалдахад худалдсан, худалдан авагч аль аль талдаа сэтгэл ханамжтай байх үнэ юм гэж тодорхойлсон. Эрх бүхий этгээдийн даалгавраар шинжээчээр ажиллаж үүргээ гүйцэтгэсэн тул тайлбар авах эрхтэй болохоос хариуцагчаар оролцуулах ёсгүй гэжээ.

Анхан шатны шүүх: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албад холбогдуулан гаргасан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай С.Даваагаравын нэхэмжлэлийг, хариуцагч Ашид билгүүн ХХК-д холбогдуулан гаргасан үнэлгээ хүчингүй болгуулж, бүрэлдэхүүнтэй шинжээч томилуулан, бодит үнэлгээ тогтоолгуулах тухай Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг тус тус бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.5 дахь хэсэгт зааснаар хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба-нд холбогдох шаардлагаас нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч татгалзсаныг баталж, түүнд холбогдох хэргийг хэрэгсэхгүй болгож,

Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.1.12-т зааснаар нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нь тэмдэгтийн хураамж төлөхөөс чөлөөлөгдсөнийг дурдаж, мөн хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч С.Даваагараваас улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав давж заалдах гомдолдоо: Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас томилогдсон хөндлөнгийн шинжээч болох Ашид билгүүн ХХК нь дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгөнүүдийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргад ач холбогдол өгсөн боловч яг тухайн байранд холбогдуулж үнэлгээ хийсэн байдал харагдахгүй байгаа юм. Учир нь үнэлж буй орон сууц болон үйлчилгээний барилга ямар байр, барилга байсан, хэдэн давхар барилгын хэдэн давхарт, хэдэн цонхтой, цонх наран тал руу харсан эсэх, харах орчин, барилга болон байрны эдэлгээ ямар байсан, засвар хийсэн гэх мэт зүйлс үнэлгээний тайланд тусгагдаагүй байхад анхан шатны шүүх дээрх байдалд үнэлэлт дүгнэлт өгөлгүйгээр хэргийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, дахин шийдвэрлүүлэхээр буцааж өгнө үү гэжээ.

 

ХЯНАВАЛ:

 

Анхан шатны шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан шаардлагад нийцсэн байна.

 

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав нь хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албад холбогдуулан, тус албанаас томилсон хөндлөнгийн шинжээч Ашид билгүүн ХХК нь 1 150 м.кв талбайтай, Улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаарт бүртгэлтэй үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө болон 29 м.кв талбайтай, Улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй 2 өрөө орон сууцыг зах зээлийн ханшнаас хэт доогуур үнэлсэн гэх үндэслэлээр хүчингүй болгуулах тухай гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг /хх 1-2/ Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2020 оны 03 сарын 16-ны өдрийн 102/ШЗ2020/04147 дугаар захирамжаар /хх 25/ нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагчийн хариуцагч БА ХХК -д холбогдуулан гаргасан дээрх үнэлгээ нь зах зээлийн ханшнаас хэт өндөр байх тул хүчингүй болгуулж, бүрэлдэхүүнтэй үнэлгээчин томилуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага бүхий иргэний хэрэгтэй нэгтгэсэн байна. /хх 26-27/

 

Нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК дахь банкны эрх хүлээн авагч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын албанаас татгалзаж, Ашид билгүүн ХХК-ийг хариуцагчаар тодорхойлж түүний гаргасан дээрх үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай гэж нэхэмжлэлийн шаардлагаа тодруулсан. /хх 138-139/ Хариуцагч нарын хэн аль нь дээрх нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийн шаардлага тус бүрийг бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ. /хх 67-68, 148-150/

 

Хэрэгт авагдсан Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2018 оны 05 сарын 04-ний өдрийн 102/ШШ2018/01470 дугаартай Талуудын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамжаар /хх 5-8/ Буянтцагаан хад ХХК нь нэхэмжлэгч Капитал банк ХХК-ийн зээлийн гэрээний үүрэгт шаардсан 472 000 000 төгрөгийг 2018 оны 6 дугаар сарын 10-ны өдрөөс 2021 оны 9 дүгээр сарын 10-ны өдөр хүртэл хуваарийн дагуу төлөх, уг хугацаанд төлөөгүй тохиолдолд, үүргийн гүйцэтгэлийг улсын бүртгэлийн Ү-2204051399 дугаартай, гэрчилгээний 000260828 дугаартай, Баянзүрх дүүрэг, 25 дугаар хороо, 88 дугаар байрны 19 тоотод байрлах 61,3 м.кв талбайтай, 2 өрөө орон сууц, Улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаартай, гэрчилгээний 000287333 дугаар бүхий Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоот дахь 29 м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууц, Улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай, гэрчилгээний 000486576 дугаартай, Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол, 77/1 тоот хаягт байршилтай 1 150 м.кв талбайтай үйлдвэрлэл-үйлчилгээний зориулалттай 95 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх хөрөнгө, нэгж талбарын 1618/0031 дугаартай, гэрчилгээний 000681391 дугаар бүхий, Баянгол дүүргийн 18 дугаар хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах 810 м.кв талбайтай үйлчилгээний зориулалттай, эзэмших эрх бүхий газраар тус тус хангуулахаар тохиролцсон талуудын эвлэрлийг баталж, Буянтцагаан хад ХХК-аас улсын тэмдэгтийн хураамжид 1 315 225 төгрөгийг гаргуулан, нэхэмжлэгчид олгохоор шийдвэрлэсэн байна.

Төлбөр төлөгч нь дээрх үүргээ сайн дураар биелүүлээгүйн улмаас Шүүхийн гүйцэтгэх хуудас /хх 69/ бичигдэж, хариуцагч Банк, хадгаламж зээлийн хоршоодын төлбөр барагдуулах ажлын алба 2019 оны 11 сарын 13-ны өдөр шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг үүсгэж /хх 75/, төлбөр төлөгчийн эд хөрөнгийг битүүмжилж, хураах ажиллагааг явуулжээ. /хх 77- 86/ Түүнчлэн төлбөр төлөгч, төлбөр авагч нараас үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний талаар санал авсан /хх 87-89/ боловч харилцан тохиролцоогүй /хх 90-91/ тул төлбөр авагч хүсэлт гаргаснаар үнэлгээг тогтоолгохоор шинжээчээр Ашид билгүүн ХХК-ийг томилсон /хх 92-93/ байна. Уг ажиллагаа нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2.2, 55.3 дахь хэсэгт заасныг зөрчөөгүй болно.

 

Талуудын маргаан бүхий хэрэгт авагдсан Ашид билгүүн ХХК-ийн 2020 оны 02 сарын 21-ний өдрийн ТХҮ/320-12-2 дугаар, ҮХХ/320-12-1 дугаар үнэлгээний тайлангаар С.Болдбаатар, С.Даваагарав, Д.Очир нарын өмчлөлийн Баянгол дүүргийн 18 дугаар хороо, 4 дүгээр хороолол /16067/ Энэбишийн өргөн чөлөө гудамж, 77/1 тоот хаягт байрлах 1 150 м.кв талбайтай, Улсын бүртгэлийн Ү-2205003258 дугаартай, үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг 1 175 520 960 төгрөг, мөн хаягт байрлах С.Болдбаатарын өмчлөлийн гэрчилгээний 000681391 дугаартай үйлчилгээний зориулалттай эзэмших эрх бүхий 810 м.кв талбайтай газрыг 660 656 250 төгрөгөөр, мөн Баянгол дүүргийн 19 дүгээр хороо, 4 дүгээр хороолол, 51 дүгээр байрны 134 тоотод байрлах 29 м.кв талбайтай, Улсын бүртгэлийн Ү-2205011190 дугаарт бүртгэлтэй 2 өрөө орон сууцыг 68 500 000 төгрөгөөр зах зээлд тус тус үнэлэгдэх боломжтойг тооцоолон гаргажээ. /хх 98-130/

 

Шинжээч нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.2 дахь хэсэгт заасны дагуу шинжилгээ хийж дүгнэлт гаргахдаа Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль болон Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмыг баримталж, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тогтоосон байх бөгөөд зах зээлийн үнээс хэт доогуур эсхүл хэт өндрөөр үнэлсэн гэж үзэх үндэслэл хэргийн баримтаар тогтоогдсонгүй.

 

Нэхэмжлэгч С.Даваагарав нь ... Ашид билгүүн ХХК дээрх үл хөдлөх эд хөрөнгөнүүдийг үнэлэхдээ зах зээлийн хандлагын аргад ач холбогдол өгсөн боловч яг тухайн байранд холбогдуулж үнэлгээ хийсэн нь тодорхой бус байхад шүүх анхаараагүй... гэх агуулгаар давж заалдах гомдлын үндэслэлээ тайлбарлах боловч шинжээч нь үнэлгээний тайлан тус бүртээ үнэлж буй хөрөнгийн байршил, хийц бүтээц, гадна болон дотоод байдлыг гэрэл зургаар бэхжүүлснээр /хх 107-108, 130/ Үнэлгээний Олон Улсын стандартад үндэслэн өнөөгийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлсон байна.

 

Иймд дээрх үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч нарын шаардлага тус бүрийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэр Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7, Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1 дэх хэсэгт заасантай нийцэж байх тул нэхэмжлэгч С.Даваагаравын давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1.   Баянгол дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2020 оны 04 сарын 28-ны өдрийн 102/ШШ2020/01341 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч С.Даваагаравын гаргасан давж заалдах гомдлыг бүхэлд нь хангахгүй орхисугай.

 

2.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч С.Даваагараваас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70 200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын Дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.   Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дэх хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 7 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ А.МӨНХЗУЛ

ШҮҮГЧИД С.ЭНХТӨР

 

Д.НЯМБАЗАР