2025            12            08                                         192/ШШ2025/10518

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Г.Төрболд даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны 02 дугаар танхимд нээлттэй явуулсан иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Нэхэмжлэгч: *******,*******,*******,*******, 15 давхарт байрлах “Бэрэнгрупп” ХХК (РД:2063182)-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: *******,*******,*******,*******, Боржигон овогт Батчулууны Мөнхдэлгэр (РД:ХВ86070218),

 

Хариуцагч: ,,,,,, Боржигон овогт Мөнх-Эрдэнийн Тэмүүлэн (РД:УХ00240338) нарт холбогдох,

 

Орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, гэрээнээс учирсан хохирол болон торгуульд нийт 43,321,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд:

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Мядагмаа,

Хариуцагч ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.Мичид,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Жаргалсайхан нар оролцов

 

          Шүүх хэргийг 2024 оны 11 дүгээр сарын 04-ний өдөр хүлээж авав.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгч компани нь хариуцагч нарт холбогдуулан орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, гэрээнээс учирсан хохиролд 43,321,000 төгрөг гаргуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргасан байна. Нэхэмжлэгч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах агуулгаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1.Анх “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь нэхэмжлэл гаргасан байдаг. Хариуцагч нартай “Бэрэн мортгэйж групп” ХХК нь 2022 оны 08 дугаар сарын 04-ний өдөр “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулж, ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдаж, орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн. Гэтэл хариуцагч нар нь орон сууцны үлдэгдэл төлбөр болох 54,120,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөх үүргээ зөрчсөн. Манай компанийн зүгээс үүргийн зөрчлөө арилгах талаар удаа дараа мэдэгдсэн боловч гэрчилгээгээ авсны дараа төлбөрөө төлнө гээд үүргээ биелүүлэхгүй компанийг хохироосоор байна. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар бол худалдан авагч нь эхлээд заавал гэрээний зүйлийнхээ үнийг төлж, түүний дараа худалдагч нь гэрээний зүйлийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлнэ. Иймд бид хариуцагч нар 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр мэдэгдэл хүргүүлж гэрээг цуцалсан. Гэтэл хариуцагч нар нь өнөөдрийг хүртэл орон сууцыг чөлөөлж өгөхгүй байх тул гэрээ цуцалсны торгууль 10,821,000 төгрөг, орон сууцанд амьдарсан хугацааны хохирлыг 1 сарын түрээсийн төлбөрийг 1,300,000 төгрөгөөр тооцож 32,500,000 төгрөгийг гаргуулж, орон сууцыг албадан чөлөөлүүлэхээр шаардаж байна

1.2.Маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь “Бэрэнгрупп” ХХК боловч “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь “Бэрэнгрупп” ХХК-тай байгуулсан гэрээний үндсэн дээр маргаан бүхий орон сууцыг бусдад худалдан борлуулах, түүнтэй холбоотой шаардлага гаргах эрхийг олж авсан байдаг. “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-ийн төлөөлөх эрх надад байгаа. Тэгэхээр “Бэрэнгрупп” ХХК болон “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нар нь ашиг сонирхлын хувьд нэг учир гэрээний торгуулийг “Бэрэнгрупп” ХХК шаардах эрхтэй гэжээ.

 

2.Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, татгалзлын үндэслэлээ дараах агуулгаар тайлбарлаж байна. Үүнд:

2.1.Бид ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдаж авахаар 2022 оны 08 дугаар сарын 04-ний өдөр “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-тай “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ” байгуулсан. Гэрээний 7.1-д заасныг шүүх баримталж шийдвэрлэх ямар ч боломж байхгүй. Хэний буруугаас үл шалтгаалан гэрээнээс татгалзсан тохиолдолд торгууль төлөхөөр тусгасан нь гэрээнээс татгалзах, цуцлах эрхийг хязгаарлаж байна. Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тал нь төлөхөөр хууль болон гэрээнд урьдчилан тодорхой хэмжээгээр заасан, эсвэл гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй үүргийн үнийн дүнгийн тодорхой хувиар тогтоосон анзыг торгууль гэнэ гэж тодорхойлсон. Хэрвээ үүргээ гүйцэтгээгүй бол үүргээ гүйцэтгүүлэх давхар хамгаалалт болгож хэрэглэнэ гэдэг агуулгатай зохицуулалт. Гэтэл энэ хуульд заасан эрхийг хязгаарласан гэрээний заалтын дагуу торгууль нэхээд байгаа нь үндэслэлгүй.

2.2.Гэрээ байгуулах үед орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ 09 дүгээр сард багтаж гарна гэж байсан. Бид орон сууцыг хүлээж авсан хэдий ч орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээг аваагүй. Орон сууцны гэрчилгээг гаргаж өгөхийг худалдагч талаас шаардсан боловч гаргаж өгөхгүй байсан бөгөөд хожим тухайн орон сууц нь банкны барьцаанд байсныг мэдсэн учир бид үлдэгдэл төлбөрийг төлөхөөс татгалзсан. Өөрөөр хэлбэл, орон сууцны өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гарч байж тухайн орон сууц бидний өмч болох учир зөвхөн эзэмшлийг нь шилжүүлж өгснөөр орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний үүрэг биелсэн гэж үзэх боломжгүй. Орон сууцын өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөхгүй болохоор орон сууцыг бусдад түрээслэх, худалдах, бэлэглэх зэрэг захиран зарцуулах ямар ч боломжгүй байгаа учир эрхийн доголдолтой гэж үзэхээр байгаа. Маргаан бүхий орон сууц нь улсын бүртгэлд 80 хувийн дуусаагүй барилгын гэрчилгээ гарсан байдалтай байгаа. Барилгын тухай хуулийн барилгын тухай хуулийн 48 дугаар зүйлийн 48.3-д гэрчилгээ олгогдоогүй, дуусаагүй барилга байгууламжид үйл ажиллагаа эрхлэхийг хориглоно, 4.1.2-т барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулсан гэрчилгээ гэж барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулсныг баталгаажуулан эрх бүхий байгууллагаас олгох баримт бичгийг хэлнэ, 37.6-д дуусаагүй, дууссан боловч ашиглалтад ороогүй барилга байгууламжийг ашиглахыг хориглоно гэж зааснаар 80 хувийн гүйцэтгэлтэй энэ байрыг бусдад хөлслүүлэх, түрээслэх ямар ч эрх зүйн боломж байхгүй. Иймд гэрээнээс учирсан хохирол төлөх үндэслэлгүй.

2.3.Бид орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний дагуу энэ орон сууцыг эзэмшиж байгаа учраас хууль ёсны эзэмшил гэж үзэж байна. Иймд орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх нэхэмжлэл үндэслэлгүй гэжээ.

 

3.Нэхэмжлэгч талаас хавтаст хэрэгт улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, итгэмжлэл, “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбар, “Орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбар, “Бэрэнгрупп” ХХК-ийн улсын бүртгэлийн мэдээлэл, 000491721 дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбар, , нарт хаягласан “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-ийн 2024 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн дугаартай албан бичгийн нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбар, “Бэрэнгрупп” ХХК болон “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-ийн хооронд 2013 оны 08 дугаар сарын 01-ний өдөр байгуулагдсан “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдан борлуулах гэрээ”, түүний нэмэлт өөрчлөлтийн нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбар, эргэн төлөлтийн хуваарийн нотариатчаар гэрчлүүлсэн хуулбарыг

Хариуцагч талаас хавтаст хэрэгт хариу тайлбар, итгэмжлэлийг тус тус нотлох баримтаар гаргаж өгсөн.

Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагч талын хүсэлтээр “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-аас нотлох баримт шаардсан ба тус компаниас захирамжид заасан баримт байхгүй тухай хариу албан бичгийг ирүүлсэн болно.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1.Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэлгүй гэж үзлээ.

 

2.Нэхэмжлэгч компани нь хариуцагч нарт холбогдуулан орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, гэрээнээс учирсан хохирол болон торгуульд нийт 43,321,000 төгрөг гаргуулахаар шаардаж, нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ “Бэрэнгрупп” ХХК болон “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-ийн хооронд үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан борлуулах гэрээ байгуулагдаж, “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь “Бэрэнгрупп” ХХК-ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг бусдад худалдан борлуулах эрх олж авсан буюу ашиг сонирхол нэг компаниуд юм. “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь хариуцагч нартай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулж, ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдсан. Хариуцагч нар нь гэрээний дагуу орон сууцны үнийн дүнгийн 50 хувь болох 54,120,000 төгрөгийг төлж, үлдэх 54,120,000 төгрөгийг хуваарийн дагуу төлөх үүрэг хүлээсэн боловч уг үүргээ биелүүлээгүй зөрчсөн учир орон сууцыг албадан чөлөөлүүлж, гэрээ цуцалсны торгууль, гэрээний үүргээ зөрчсөний хохирлыг гаргуулахаар шаардсан гэж тодорхойлжээ.

 

3.Хариуцагч, түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч, үндэслэлээ “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-тай орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсны үндсэн дээр маргаан бүхий орон сууцыг эзэмшиж байгаа учир хууль бус эзэмшил гэж үзэхгүй. Мөн худалдагч талын хувьд маргаан бүхий орон сууцыг хүлээлгэж өгсөн боловч өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргаж өгөөгүй учир бид төлбөр төлөх үүргээ гүйцэтгэхээс татгалзсан иймд хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх, торгууль болон хохирол гаргуулах шаардлага үндэслэлгүй гэж тайлбарлаж байна.

 

4.Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн баримт, зохигч талуудын тайлбарын хүрээнд дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

4.1.2023 оны 08 дугаар сарын 04-ний өдөр “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК болон , нарын хооронд ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулагдсан. (хавтаст хэргийн 7-10 дахь тал)

4.2.Хариуцагч нар нь ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны үнийн дүнгийн 50 хувь болох 54,120,000 төгрөгийг төлсөн, үлдэх төлбөрийг төлөөгүй. (хавтаст хэргийн 7 дахь тал)

4.3.Хариуцагч нь ,,,, тоот хаягт оршин суудаг. (хавтаст хэргийн 16 дахь тал)

4.4.Нэхэмжлэгч “Бэрэнгрупп” ХХК нь ,,, 521 тоот байршилтай 2,719 м.кв талбай орон сууцны зориулалттай, 80 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийн хууль ёсны өмчлөгчөөр 2016 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр бүртгэгдсэн. (хавтаст хэргийн 26 дахь тал)

 

5.Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт “Өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй” гэж зааснаар нэхэмжлэгч компани нь бусдын хууль бус эзэмшлээс ,,, 521 тоот байршилтай 2,719 м.кв талбай орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг шаардах эрхтэй.

 

6.Хавтаст хэрэгт авагдсан баримт, хэргийн оролцогчдын тайлбараар хариуцагч нар нь ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцыг “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК-аас 2023 оны 08 дугаар сарын 04-ний өдөр худалдаж авч, үнийн дүнгийн 50 хувь буюу 54,120,000 төгрөгийг төлснөөр хариуцагч эзэмшиж байна.

 

6.1.Энэ тохиолдолд хариуцагч эзэмшлийг хууль бус гэж үзэх боломжгүй буюу нэхэмжлэгч “Бэрэнгрупп” ХХК нь хариуцагч нараас уг орон сууцыг албадан чөлөөлөхийг шаардах эрхгүй.

 

7.Зохигч талуудын хувьд дээр дурдсан “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК болон хариуцагч , нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээ цуцлагдсан эсэх, уг гэрээгээр хүлээсэн үүргээ гэрээний талууд зөрчсөн эсэх талаар байр сууриа илэрхийлж байх боловч нэхэмжлэгч “Бэрэнгрупп” ХХК-ийн хувьд уг гэрээний нэг тал биш учир Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээг цуцлах, гэрээг цуцласантай холбоотой торгууль төлөх, учирсан хохирлыг шаардах эрхгүй юм.

 

7.1.Анх “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь хариуцагч , нарт холбогдуулан нэхэмжлэл гаргасан боловч хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад “маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч нь “Бэрэнгрупп” ХХК” гэх үндэслэлээр нэхэмжлэгчийг солиулах хүсэлт гаргаснаар нэхэмжлэгчийг жинхэнэ нэхэмжлэгчээр сольсон учир “Бэрэнмортгэйж групп” ХХК нь хариуцагч , нарын хооронд байгуулагдсан орон сууц худалдах, худалдан авах гэрээний талаар энэ хэрэгт дүгнэх шаардлагагүй гэж үзсэн болно.

 

8.Дээр дурдсан үндэслэлээр хариуцагч нарт холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэгч компанийн орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, гэрээнээс учирсан хохирол болон торгуульд нийт 43,321,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ.

 

9.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт “Шүүхийн зардлыг нэхэмжлэл бүрэн хангагдсан тохиолдолд хариуцагчаар, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон тохиолдолд нэхэмжлэгчээр нөхөн төлүүлнэ”, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт “Улсын тэмдэгтийн хураамжийг зохигчид хуваарилан хариуцуулах асуудлыг энэ хуулийн 56 дугаар зүйлд заасны адилаар зохицуулна”, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д “эд хөрөнгийн чанартай үнэлж болох нэхэмжлэлд нэхэмжлэлийн үнийн дүнгээс хамаарч тэмдэгтийн хураамж нь дараах хэмжээтэй байх” гэж тус тус зааснаар нэхэмжлэгч компанийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 390,236 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1.Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 225 дугаар зүйлийн 225.1, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 232 дугаар зүйлийн 232.5 дахь хэсэгт заасныг тус тус баримтлан хариуцагч , нарт холбогдох ,,,, талбай бүхий 2 өрөө орон сууцнаас албадан чөлөөлүүлэх, учирсан хохирол болон торгуульд нийт 43,321,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч “Бэрэнгрупп” ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгч “Бэрэнгрупп” ХХК-ийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 390,236 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                       Г.ТӨРБОЛД