2026 01 27   192/ШШ2026/01184

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүх хуралдааныг шүүгч О.Чулуунчимэг даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Нэхэмжлэгч: Хан-Уул дүүргийн, ** тоотод орших суух Ц-ийн П /РД:ОМ*****1/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Хан-Уул дүүрэг, ** тоот хаягт байрлах А ХХК /РД:****/,

 

Хариуцагч: Хан-Уул дүүрэг, **, өөрийн байранд байрлах Х ХК /РД:2******/ нарт холбогдох,

 

А ХХК болон Х ХК нарын хооронд байгуулсан №БГҮ202146767816 тоот барьцааны гэрээнээс Хан-Уул дүүрэг, ** тоот 2 өрөө орон сууцанд хамааралтай хэсгийг хүчин төгөлдөр бусад тооцуулахыг хүссэн иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгч Ц.П,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Н.Ж

Хариуцагч Хк ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Н,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга И.М нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Ц.П нь шүүхэд ирүүлсэн нэхэмжлэлдээ: Ц.П миний бие А ХХК-тай 2019.07.26-ний өдөр №190726/02 тоот Орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ байгуулж Хан-Уул дүүргийн ** тоотод байрлах 36.97м.кв талбайтай 2 өрөө орон сууцыг 36 600 300 төгрөгөөр захиалж төлбөрийг бүрэн төлсөн. Улмаар Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023.09.05-ны Дугаар 183/ШШ2023/02659 тоот шийдвэрээр дээрх Орон сууцны өмчлөгчөөр П.П намайг тогтоосон. Ингээд Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хандтал АХХК нь захиалагчдад мэдэгдэлгүйгээр 2021 оны 10 сарын 19-нд Х Банкнаас зээл авахдаа зээлийн барьцаанд Хан-Уул дүүргийн ** тоотод байршилтай 8398 м.кв талбайтай Орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай 80 хувийн гүйцэтгэлтэй Үл хөдлөх эд хөрөнгийн Ү-2******4 дугаартай гэрчилгээ гаргуулан Орон сууцны барилгыг бүхлээр нь барьцаалж, Зээлийн гэрээ №3*****16/, Барьцааны №БГҮ/******16 тоот гэрээнүүдийг байгуулж Улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн болохыг сая мэдлээ. АХХК нь барилгыг барьж эхлэхдээ Орон сууцны захиалгын гэрээгээр төлбөрийг 100 хувь урьдчилж төлүүлэн хөрөнгө босгож барьсан барилгаа захиалагчдад мэдэгдэлгүй хууль бусаар бусдад барьцаалж зээл авсан явдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна. Нөгөөтэйгүүр Х банк бусдад зээл олгохдоо барьцааны зүйл, тэр дундаа Орон сууцны барилга нь Захиалгын гэрээгээр бусдад худалдагдсан эсэхийг хянаж шалгаагүй нь Хууль зөрчсөн гэж үзэж байна. Иймд АХХК-ны тус банктай байгуулсан Х Банкны 2021.10.19-ны №Б**16тоотБарьцааны гэрээнээс, Б.Э би Орон сууц захиалгын №191111/01 тоот гэрээгээр төлбөрийг 100 хувь бүрэн төлбөрөө төлж худалдаж аваад Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023.09.05-ний өдрийн 183/ШШ2023/02659 тоот захирамжаар өмчлөгчөөр тогтоогдсон учир Хан-Уул дүүрэг ** тоотод байрлах 2 өрөө, 36.97 м.кв талбай бүхий орон сууцанд хамааралтай хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

Нэхэмжлэгч Ц.П шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: 2019 оны 07 дугаар сард 37,97 м кв 2 өрөө байрыг нэг м.кв г нь 990,000 төгрөгөөр тооцоод авсан байдаг. 2020 оны 3 дугаар улиралд ашиглалтад орно гээд 2023 онд шүүхээр орж өмчлөгчөөр тогтоолгосон байдаг би одоо дотор нь амьдарч байна. Төлбөр мөнгийг 100 хувь төлсөн, одоо хүртэл ордер гэрчилгээ гаргаж өгөөгүй шийдвэр гүйцэтгэл Үндсэн хуульд олгогдсон эрхийг зөрчиж гэрчилгээ гаргаж өгдөггүй, Хаан банктай зөвшилцөнө гээд тэгдэг, 2019 онд би байраа захиалсан, тэгсэн сүүлд л барьцаатай гэдгийг мэдсэн, тэгээд одоо 1008 тооттой холбоотой хэсгийг хүчингүй болгуулмаар байна гэв.

 

2. Хариуцагч А ХХК шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: А ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал Ж.А миний бие Ц.П-ийн нэхэмжлэлтэй танилцав. Манай компани зүгээс татгалзах зүйлгүй. Шүүх хуралд оролцохгүй гэжээ.

 

3. Хариуцагч Х ХК шүүхэд ирүүлсэн хариу тайлбартаа: Тус тойргийн шүүхэд Ц.П-ийн нэхэмжлэлтэй, А ХХК болон Х Банк ХК-нд холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг эс зөвшөөрч шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгуулахаар дараах нэмэлт тайлбарыг хариуцагчийн зүгээс шүүхэд гаргаж байна. Үүнд: 1. Нэхэмжлэгч Ц.П нь Барьцааны гэрээний зарим хэсгийг хүчингүй болгуулах тухай шаардлагыг шүүхэд гаргажээ. Гэтэл уг банкны Барьцааны гэрээ нь Х ХК болон А ХХК-ийн хооронд хийгдсэн гэрээ байх бөгөөд нэхэмжлэгч нь Барьцааны гэрээний зарим хэсгийг ямар хуулийн заалт, үндэслэлээр, ямар нотлох баримтыг үндэслэн хүчингүй болгуулах гэж байгаа талаараа нэхэмжлэлд тодорхой дурьдаагүй байна.

Банк зээлдэгч А ХХК-нд ХУД, ** төслийн орон сууцны барилгын санхүүжилтэд ашиглах зориулалтаар зээлийг олгосон бөгөөд Зээлийн гэрээний үүргийг хангуулах зорилгоор тайлбарт дурьдсан ҮХХөрөнгө, эзэмших эрхтэй газрыг барьцаалуулсан Барьцааны гэрээ нь Иргэний хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.1 дэх хэсэгт заасан хуулийн шаардлагыг хангасан хүчин төгөлдөр гэрээ юм. Х Банк нь барьцааны эрхийг хууль ёсоор олж авсан шударга барьцаалагчтай зээлдэгч А ХХК-ийн дээрх Зээлийн гэрээний үүрэг дуусгавар болж зээлийн төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэл Барьцааны гэрээний зарим хэсгийг нь хүчингүй болгох, банкны барьцаанаас чөлөөлөх ямар ч үндэслэлгүй бөгөөд хууль ёсоор барьцааны эрхийг олж авсан Х Банкны хууль ёсны эрх, эрх ашиг ямар ч нөхцөлд зөрчигдөх ёсгүй болохыг шүүхээс харгалзан үзэхийг хүсч байна.

Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлдээ А ХХК нь ... захиалагчдад мэдэгдэлгүй хууль бусаар бусдад барьцаалж зээлийн барьцаанд бүртгүүлснийг зөвшөөрөхгүй байна. Нөгөөтэйгүүр Х Банк бусдад зээл олгохдоо барьцааны зүйлээ судалгаа хийгээгүй, дутуу судалсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл гэж үзэж байна. Иймд ... Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.05-ны өдрийн 183/ШШ2023/02659 тоот шүүгчийн захирамжаар Ц.П-г өмчлөгчөөр тогтоосон Хан-Уул дүүрэг, ** тоотод байрлах 2 өрөө 36.97 м.кв талбайтай орон сууцанд хамааралтай хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү гэсэн утгатай нэхэмжлэлийг шүүхэд гаргасан. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлд зааснаар Х Банкийг зээл олгохдоо барьцааны зүйлээ судалгаа хийгээгүй, дутуу судалсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл гэж үзэж буй тохиолдолд нэхэмжлэгч талаас ямар хуулийн, ямар заалтыг банк зөрчсөн болохыг шүүхийн өмнө нотлох ёстой. Хэргийн оролцогч нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2-т зааснаар шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага, түүнийг үгүйсгэх, татгалзах үндэслэл, тайлбар түүнтэй холбоотой баримтыг өөрөө нотлох, нотлох баримтыг цуглуулах, гаргаж өгөх үүргийг хүлээдэг. Иймд ямар хуулийн заалт, үндэслэлээр, ямар нотлох баримт үндэслэн барьцааны хэсгийг хүчингүй болгуулах гэж буйгаа нэхэмжлэгч нь өөрөө нотлох үүрэгтэй байтал энэ талын нотлох баримтыг нэхэмжлэгч талаас гаргаж өгөөгүй байна. Нэхэмжлэгч нь Х Банкийг зээл олгохдоо барьцааны зүйлээ судалгаа хийгээгүй, дутуу судалсан нь хууль зөрчсөн үйлдэл гэж үзэж буй бол Захиалагч буюу нэхэмжлэгч нь өөрөө тухайн барилгын хэсгээс худалдаж авч байгаа тохиолдолд өөрийн хууль ёсны эрх, эрх ашгаа хангуулахаар Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх боломжтой байсан боловч бүртгэл хийлгээгүй нь Барьцааны эрхээр хязгаарлагдсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны хувьд Барьцааны гэрээний зарим хэсгийг нь хүчингүй болгох ямар ч хууль зүйн үндэслэлгүй болно. Өөрөөр хэлбэл Х Банк ХК нь уг барилга, газрыг барьцаалж зээлийг олгох үед тухайн 1054 м.кв талбайтай эзэмших эрхтэй газрын эзэмшигчээр, мөн 8398 м.кв талбайтай Орон сууц үйлчилгээний зориулалттай барилгын өмчлөгчөөр улсын бүртгэлд зөвхөн А ХХКомпани нь бүртгүүлсэн байсан тул Барьцааны гэрээ байгуулах үед тухайн 1**8 тоот байрны өмчлөгч биш, дээр нь Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийлгээгүй захиалагчийн Захиалгын гэрээг банк хянаж шалгах шаардлага болоод эрх, үүрэг хуулиар үүсээгүй буюу нэхэмжлэгчээс зөвшөөрөл авах үндэслэл огт байгаагүй болно. Хэрэв захиалагч Ц.П нь байрыг худалдан авч уг худалдан авалтаа баталгаажуулж Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэлийг хуулийн хүрээнд хийлгэсэн бол Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 29 дүгээр зүйл /Эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзах/-ийн 29.1.2-т Иргэний хуулийн 185.4-т заасны дагуу урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэний дараа хийгдэх бүртгэл нь урьдчилсан тэмдэглэлээр эрхээ хамгаалуулсан этгээдийн шаардах эрхийг дуусгавар болгох, хохироох нөхцөл үүсгэхээр байгаа, эсхүл урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэсэн этгээдийн зөвшөөрлийг аваагүй бол уг хуулийн 29.1-д зааснаар Х Банк ХК-ийн Барьцааны эрхийг нь ямар ч тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгэхээс татгалзаж мэдүүлэг, түүнд хавсаргасан баримт бичгийг буцаах, улмаар А ХХК-нд тухайн зээл олгогдохгүй, мөн Үл хөдлөх эд хөрөнгө нь барьцаалагдахгүй байсан болно. Нөгөө талаас Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно, мөн хуулийн 183 дугаар зүйлийн 183.1-д Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно гэж тус тус хуульд заасан байх тул нэхэмжлэгч Ц.П нь Захиалгын гэрээ байгуулж байрны төлбөрөө төлсөн боловч Улсын бүртгэлд бүртгүүлж гэрчилгээ аваагүй байсан тул өмчлөгч биш юм. Банк 2021 онд зээлийг олгох болон барьцаалах үед уг Үл хөдлөх эд хөрөнгөнд А ХХК нь Улсын бүртгэлд өмчлөгч, эзэмшигчээр бүртгэгдсэн байсан тул Барьцааны гэрээ байгуулах үед ийнхүү өмчлөх эрх олж аваагүй байсан нэхэмжлэгчээс банк зөвшөөрөл авах, Захиалгын гэрээг нь шалгах хууль зүйн үндэслэл байхгүй болохыг тус тус шүүх анхааралдаа авахыг хүсье. Учир нь Монгол улсын Иргэний хуулийн 185 дугаар зүйл /Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийх/-ийн 185.1-д Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийг бүртгүүлэх тухай шаардлагыг хангахын тулд улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно, 185.3-т Урьдчилсан тэмдэглэл хийгдсэний дараа хийх бүртгэл нь урьдчилсан тэмдэглэлээр эрхээ хамгаалуулсан этгээдийн шаардах эрхийг дуусгавар болгох буюу хохироохгүй бол түүнд ямар нэгэн нөлөө үзүүлэхгүй, 185.4-т Урьдчилсан тэмдэглэлийг эрх эзэмшигчийг тогтоох зорилгоор, үл хөдлөх эд хөрөнгийн эзэмшигчийн зөвшөөрлөөр хийнэ гэж, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйл /Эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийх/-н 31.1-д Өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч, эрх шилжүүлэн авагч, өв залгамжлагчийн эрх ашгийг хамгаалах зорилгоор эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийж болно, 31,2-т Барьж дуусаагүй барилгын эрх эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд уг барилгад хөрөнгө оруүлсан иргэн, хуулийн этгээд /захиалагч/ урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэж болно. мөн 31.3-т Урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэх мэдүүлгийг өмчлөгч, эзэмшигч, ашиглагч, эрх шилжүүлэн авагч хамтран гаргах бөгөөд мэдүүлэгт гэрээ, хэлцэл, холбогдох бусад нотлох баримтын хуулбарыг хавсаргана, 31.5-д Эрхийн улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэл хийхэд энэ хуулийн 15.6-д заасан журмыг баримтална гэж тус тус холбогдох хуулиудад тусгайлан зохицуулсан байна. Нэхэмжлэгч Ц.П-ийн хувьд тухайн үед байрны өмчлөгчөөр тогтоогдоогүй байсан нөхцөл байдал, мөн өөрөө эрхээ хэрэгжүүлж Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэлээ хийлгээгүй нь Иргэний хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.7-д Хуулийг мэдэхгүй буюу буруу ойлгосон нь хуулийг хэрэглэхгүй байх, хуульд заасан хариуцлагаас чөлөөлөх үндэслэл болохгүй юм. Ц.П-г Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.05-ны өдрийн 183/ШШ2023/02659 тоот шүүгчийн захирамжаар 1008 тоот байрны өмчлөгчөөр тогтоосон нь Х Банк ХК болон А ХХК-н хооронд хийгдсэн Зээлийн гэрээ, Барьцааны гэрээний хуулийн хүчин төгөлдөр байдалд болон тус гэрээний талуудын эрх, ашигт сөргөөр нөлөөлөх байдал үүсгэхгүй. Учир нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэлцлийн үндсэн дээр барьцаалж буй Х Банк ХК нь Барьцааны эрхээр хязгаарлагдсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалсныхаа хувьд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн этгээдээс өөр этгээд тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй эсэхийг шалгах үүрэггүй тул Үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалж буй этгээд түүнд хэлцлийн талаар мэдэгдээгүй байх эс үйлдэхүйн эрх зүйн үр дагаврыг хариуцах үндэслэлгүй юм. Х Банк ХК-ийн хувьд барьцааны эрхийг хууль ёсоор олж авсан шударга барьцаалагч тул Зээлийн гэрээний төлбөр төлөгдөж дуусах хүртэлх хугацаанд маргаан бүхий Хан-Уул дүүрэг, ** тоотод байрлах 2 өрөө 36.97 м.кв талбайтай орон сууцанд хамааралтай хэсгийг хүчингүй болгуулах ямар ч хуулийн үндэслэлгүй болно. Иймд дээрх хуулийн үндэслэлүүдээр Ц.П-ийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль зүйн үндэслэлгүй байх тул нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Хариуцагч Х банк ХК-ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Д.Н шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа: Бичгээр гаргасан тайлбараа дэмжиж шүүх хуралдаанд оролцож байна, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэв.

 

4. Нэхэмжлэгч талаас, улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, иргэний оршин суугаа хаягийн бүртгэлийн лавлагаа, иргэний үнэмлэхний хуулбар, Хан-Уул дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023.09.05-ны өдрийн 183/ШШ2023/02659 дугаартай захирамж, 2019.07.26-ны өдрийн 190726/02 дугаартай орон сууц захиалгын гэрээ, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2025.09.23-ны өдрийн 04/1231 дугаартай хариу мэдэгдэх хуудас, Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгчийн 2025.10.28-ны өдрийн 192/ШЗ2025/45142 дугаартай захирамж зэрэг баримтыг шүүхэд ирүүлжээ.

 

5. Хариуцагч Х банк ХК-иас хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, шүүхэд төлөөлөх итгэмжлэл, 2021.10.19-ний өдрийн ЗГ/2******6 дугаартай зээлийн гэрээ, БГҮ*****16 дугаартай барьцааны гэрээ, Улсын бүртгэлийн 000017070 дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээний хуулбар, улсын бүртгэлийн Ү-***4 дугаартай орон сууц, автомашины зогсоолын зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн гэрчилгээний хуулбар, Хан-Уул дүүргийн улсын бүртгэлийн хэлтсийн 2020.09.16-ны өдрийн 11-1758527 дугаартай албан бичиг, Улсын бүртгэлийн Ү-2*******4 дугаартай эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн лавлагаа, 32297 дугаартай газар эзмших эрхийн барьцааны бүртгэлийн тодорхойлолт, зэргийг шүүхэд ирүүлсэн.

Хариуцагч А ХХК-иас хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар, хариу тайлбар зэргийг шүүхэд ирүүлсэн.

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

 

2. Нэхэмжлэгч дараах байдлаар шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд:... Ц.П миний бие А ХХК-тай 2019.07.26-ний өдөр №190726/02 тоот Орон сууц захиалан бариулах тухай гэрээ байгуулсан, Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2023.09.05-ны Дугаар 183/ШШ2023/02659 тоот шийдвэрээр дээрх Орон сууцны өмчлөгчөөр П.П намайг тогтоосон. Ингээд Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт хандтал барилгаа захиалагчдад мэдэгдэлгүй хууль бусаар бусдад барьцаалж зээл байна. Нөгөөтэйгүүр Х банк бусдад зээл олгохдоо барьцааны зүйл, тэр дундаа Орон сууцны барилга нь Захиалгын гэрээгээр бусдад худалдагдсан эсэхийг хянаж шалгаагүй нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байна... гэв.

 

3. Хариуцагч Х банк ХК нэхэмжлэлийн шаардлагыг дараах байдлаар үгүйсгэсэн. Үүнд: ...Хэрэв захиалагч Ц.П нь байрыг худалдан авч уг худалдан авалтаа баталгаажуулж Улсын бүртгэлд урьдчилсан тэмдэглэлийг хуулийн хүрээнд хийлгэсэн бол Үл хөдлөх эд хөрөнгө нь барьцаалагдахгүй байсан болно... Банк 2021 онд зээлийг олгох болон барьцаалах үед уг Үл хөдлөх эд хөрөнгөнд А ХХК нь Улсын бүртгэлд өмчлөгч, эзэмшигчээр бүртгэгдсэн байсан тул Барьцааны гэрээ байгуулах үед ийнхүү өмчлөх эрх олж аваагүй байсан нэхэмжлэгчээс банк зөвшөөрөл авах, Захиалгын гэрээг нь шалгах хууль зүйн үндэслэл байхгүй ... Ц.П-г Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023.09.05-ны өдрийн 183/ШШ2023/02659 тоот шүүгчийн захирамжаар 1** тоот байрны өмчлөгчөөр тогтоосон нь Х Банк ХК болон А ХХК-н хооронд хийгдсэн Зээлийн гэрээ, Барьцааны гэрээний хуулийн хүчин төгөлдөр байдалд болон тус гэрээний талуудын эрх, ашигт сөргөөр нөлөөлөх байдал үүсгэхгүй... гэв.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

2023 оны 09 дүгээр сарын 05-ны өдрийн Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 183/ШШ2023/02659 дугаартай Зохигчдын эвлэрлийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгох тухай захирамжаар Хан-Уул дүүргийн **тоот 2 өрөө орон сууцны өмчлөгчөөр Ц.П-г тогтоолгох шаардлагыг хариуцагч А ХХК нь хүлээн зөвшөөрсөн байна. Улмаар зохигч эвэлэрсэн нь бусдын эрх, эрх чөлөө, хуулиар хамгаалагдсан ашиг сонирхлыг хөндөөгүй, хуульд харшлаагүй талаар дурдсан байна.

Хэрэгт А ХХК , Ц.П нарын хооронд байгуулагдсан 2019-07-26-ны өдрийн 190726/02 дугаартай Орон сууц захиалгын гэрээ авагдсан байх ба тус гэрээ байгуулагдсан эсэхтэй талууд маргаангүй, уг захиалгын гэрээг үндэслэж дээрх хэргийг хялбаршуулсан журмаар шийдвэрлэсэн шүүгчийн захирамж гарсан байна.

2025 оны 09 дүгээр сарын 23-ний өдрийн Нийслэлийн Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын хариу мэдэгдэх хуудас байх ба Төлбөр авагч нарт гээд ...Шийдвэр гүйцэтгэхи ажиллагаа явуулж шүүхийн гүйцэтгэх хуудсанд заасан нэр бүхий төлбөр авагч нарыг ...орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоох албан бичгийг Улсын бүртгэлийн хэлтэст хүргүүлэхэд тус хөрөнгө төлбөр төлөгч хуулийн этгээдийн Х банктай байгуулсан 2021-10-19 ний өдрийн ...дугаартай барьцаат зээлийн гэрээнд бүртгэлтэй талаар хариу ирүүлсэн. Мөн Х банктай ...хамтран ажиллах тухай албан бичиг хүргүүлэхэд хамтран ажиллах боломжгүй хариу ирүүлээд байна. Иймд шүүхийн шийдвэрт заагдсан ...тоотуудад орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоох шийдвэрийг биелүүлэх боломжгүй нөхцөл байдал үүссэн болохыг мэдэгдье гэжээ.

2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн ЗГ/20**6 дугаартай Зээлийн гэрээг А ХХК, Х ХК нар байгуулж, А ХХК нь 2,9 тэрбум төгрөгийг орон сууцны төслийн барилгын санхүүжилт босгох зорилгоор зээлдэн авч, мөн өдрийн БГҮ*****6 дугаартай барьцааны гэрээг байгуулж, Нийслэлийн Хан-Уул дүүргийн ** тоот 8398 метр кв талбайтай орон сууцыг барьцаалж, улсын бүртгэлд бүртгүүлжээ. Уг гэрээг байгуулахаас өмнө 2020-09-16-ний өдөр 11-1758527 дугаартай Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газраас ирсэн албан бичиг ирсэн байх бөгөөд ... Хан-Уул дүүргийн ** тоот орон сууц үйлчилгээний өмчлөгчөөр хуулийн этгээд А ХХК анхны өмчлөгчөөр бүртгэлтэй байх бөгөөд үүрэг ногдуулсан тухай бүртгэл хийгдээгүй байна гэжээ.

Нийслэлийн Хан-Уул дүүргийн ** байр 8398 м кв талбайтай хөрөнгийн өмчлөгчөөр А ХХК Ү**4 дугаарт бүртгэгджээ.

 

5. Нэхэмжлэгч нь ...анхнаасаа орон сууц захиалагч талд мэдэгдэхгүйгээр барьцааны гэрээ байгуулсан учраас Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 д заасан хуулиар тогтоосон хэлбэрийг зөрчсөн...өмчлөгчөөр тогтоосон шүүхийн шийдвэр биелэгдэхгүй байгаа ...гэсэн шалтгаан үндэслэлээр нэхэмжлэлийн шаардлагаа дэмждэг бол хариуцагч А ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрдөг бол нөгөө хариуцагч болох Х банк ХК нь ...анхнаасаа өмчлөгчийг лавлахад ганц өмчлөгч байсан учраас зээл олгож, улмаар барьцааны гэрээ байгуулагдсан...мөн захиалагч өөрөө урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгэсэн бол зөвшөөрөл авах асуудал яригдах байсан...барьцааны гэрээ хууль зөрчөөгүй хүчин төгөлдөр гэрээ ... гэж маргана.

Ц.П-г 2023 онд орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоосон байх ба энэ нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.4-т шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрээр нэгэнт тогтоогдсон үйл баримтыг дахин нотлохгүй гэж заасантай нийцнэ.

Шүүх нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэлээ. Учир нь:

Нэгдүгээрт : Өмчлөгчөөр тогтоосон шүүхийн шийдвэр биелэгдэхгүй буюу нэхэмжлэгч Ц.П-г өмчлөгчөөр тогтоосон улсын бүртгэлийн гэрчилгээ гараагүй байгаа нь энэхүү нэхэмжлэлийг гаргах үндэслэл шалтгаан болсон байна. Угтаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1 дэх хэсэгт Шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг иргэн, хуулийн этгээд заавал биелүүлнэ, 11.2 дах хэсэгт Шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл журмын дагуу албадан гүйцэтгэнэ гэж заасан байх тул шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх байгууллага уг өмчлөгчөөр тогтоосон шийдвэрийг төлбөр төлөгч, авагч бус этгээд нь хамтран ажиллахгүй гэсэн шалтгаанаар биелүүлэхээс зайлсхийх учиргүй. Шүүх  өмчлөгчөөр тогтоох шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн тул энэ эрхийг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэх эсэх асуудал нь цаашид маргааны зүйл болон үргэлжлэх учиргүй. Тодруулбал, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн байгууллага шүүхээс өмчлөгчөөр тогтоосон шийдвэрийг үндэслэн эрх бүхий этгээдийг эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр бүртгэх учиртай. Хэрэв хуульд заасан үндэслэлгүйгээр ийнхүү бүртгээгүй, шүүхийн хүчин төгөлдөр шийдвэрийг биелүүлээгүй бол түүнээс үүсэх үр дагаврыг хариуцах үндэслэл үүсдэг.

Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгчийг өмчлөгчөөр шүүх тогтоосон бөгөөд өмчлөлийг баталгаажуулж, бүртгэл хөтөлдөг эрх бүхий этгээд хуульд заасан чиг үүргийнхээ дагуу түүнд үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээг гаргаж өгөх үүрэгтэй бөгөөд энэ үүргийг биелүүлээгүйтэй холбоотойгоор иргэний хэргийн шүүхэд энэ төрлийн маргаан үүссэн байна.

Хоёрдугаарт: Шүүх өмчлөгчөөр тогтоосон шийдвэр гаргаж байгаа нь А ХХК болон Х ХК нарын хооронд байгуулсан 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ны өдрийн ЗГ/***6 тоот зээлийн гэрээ, 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ны өдрийн БГҮ**6 тоот барьцааны гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд болон гэрээний талуудын эрх, ашигт сөргөөр нөлөөлөх байдал үүсэх учиргүй.

Тодруулбал үл хөдлөх эд хөрөнгийг хэлцлийн үндсэн дээр барьцаалж буй Х ХК нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгэгдсэн А ХХК-аас өөр этгээд тухайн эд хөрөнгийг өмчлөх эрхтэй эсэхийг шалгах үүрэггүй болно. Учир нь Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 31 дүгээр зүйлийн 31.1 дэх хэсэгт урьдчилсан тэмдэглэгээ хийлгүүлж болохыг, 31.2 дах хэсэгт Барьж дуусаагүй барилгын эрх эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн тохиолдолд уг барилгад хөрөнгө оруулсан иргэн, хуулийн этгээд /захиалагч/ нь урьдчилсан тэмдэглэл хийлгэж болно гэж заасан байна. Хэрвээ улсын бүртгэлд захиалагчийнхаа хувиар нэхэмжлэгч Ц.П дээрх тэмдэглэгээг хийлгэсэн байсан бол зээл олгогч, барьцаалагчийнхаа хувьд хариуцагч Х ХК нь Ц.П-ээс зөвшөөрөл авах учиртай. Энэ талаар Иргэний хуулийн 154 дүгээр зүйлийн 154.3 дахь хэсэгт Барьцааны зүйл нь бусдын өмчлөлийн хөрөнгө байж болно гэж зааснаар барьцааны хөрөнгө нь барьцаалуулагчийн өмчлөлийнх биш буюу гуравдагч этгээдийн өмчлөлийн хөрөнгө байх тохиолдолд тухайн хөрөнгийг үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалж болох эсэх талаар өмчлөгчийн зөвшөөрлийг авах нь хуульд нийцнэ. Барьцааны зүйл нь бусдын өмчлөлийн хөрөнгө байх тохиолдолд уг хэлцэл Иргэний хуулийн 50 дугаар зүйлийн 50.1 дэх хэсэгт заасан зөвшөөрлөөр хийх хэлцэлд хамаарна.

Гэтэл хэрэгт авагдсан баримт болон талуудын тайлбараар энэ талаарх урьдчилсан тэмдэглэгээ байхгүй тул зээл олгогч, барьцаалагчийн хувьд Х банк ХК нь 2020-09-16 ний өдөр 11-1758527 дугаартай Эд хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн газраас ... Хан-Уул дүүргийн ** тоот орон сууц үйлчилгээний өмчлөгчөөр хуулийн этгээд А ХХК анхны өмчлөгчөөр бүртгэлтэй байх бөгөөд үүрэг ногдуулсан тухай бүртгэл хийгдээгүй байна гэх лавлагааг авсан байх тул барьцаалагчийн хувьд буруутгах үндэслэл тогтоогдохгүй байна. Ийнхүү өмчлөгчөөр тогтоогдсон хуулийн этгээдээс гадна тухайн орон сууцанд захиалга өгсөн иргэдээс зөвшөөрөл авах үүргийг хуулиар барьцаалагчаас шаардахгүйгээс гадна орон сууцны захиалагч нарт харилцагч, зээлдэгчийн талаар болон олгох зээлийн хэмжээний талаар мэдэгдэх нь зээлдэгч талд хуулиар үүрэг болгоогүйгээс гадна, тэгж мэдээлэх нь гэрээний болоод бизнесийн ёс зүйн талаасаа хүлээн зөвшөөрөхөд учир дутагдалтай шаардлага юм.

Дээрхээс дүгнэхэд Х ХК нь нэхэмжлэгч Ц.П-ийн гэрээгээр авсан 1** тоот бүхий орон сууцтай барилгыг бүхэлд нь барьцаалсан байх ба хариуцагч А ХХК нь тухайн барьцаа хөрөнгөд ноогдох зээлийн төлбөрийг төлснөөр дээрх барьцаанаас хэсэгчлэн чөлөөлөх үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

6. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 340,952 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8 дах хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдоогүй тул А ХХК, Х ХК нарын хооронд байгуулагдсан 2021 оны 10 дугаар сарын 19-ний өдрийн БГ***16 дугаартай барьцааны гэрээний Хан-Уул дүүрэг ** тоотод байрлах 2 өрөө, 36.97 м.кв талбай бүхий орон сууцанд хамааралтай хэсгийг хүчингүй болгуулахыг хүссэн нэхэмжлэгч Ц.П-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 340,952 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр нь танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.7, 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч нар энэхүү шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл уг шийдвэрийг гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй, хуульд заасан хугацаанд шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ О.ЧУЛУУНЧИМЭГ