МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Багахангай, Налайх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч П.Нямсүрэн даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд нээлттэй хийсэн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: *******,*******,*******,*******, ******* тоотод оршин суух, ******* /РД:*******/-ын нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: *******,,,, тоотод оршин суух, /РД:/-д холбогдох

Орон сууцны хөлслөх гэрээний төлбөрт 67,196,573 төгрөг гаргуулах тухай үндсэн нэхэмжлэлтэй, оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн дугаартай “Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх тухай” гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, 161,500,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэл бүхий иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: 

Нэхэмжлэгч Б.*******,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч М.Пүрэвсүрэн, Б.Эрхэмбаяр

Хариуцагч Е.,

Хариуцагчийн өмгөөлөгч М.Жавхлан,

Гэрч Б., Г.,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Энхзул нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

Нэхэмжлэгчийн шүүхэд гаргасан нэхэмжлэл болон нэхэмжлэгч Б.*******, түүний өмгөөлөгч М.Пүрэвсүрэн, Б.Эрхэмбаяр нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, сөрөг нэхэмжлэлийн хариу тайлбарын агуулга: Хариуцагч Е.д холбогдуулан орон сууц хөлслөх гэрээний төлбөрт нийт 67,196,573 төгрөг гаргуулахаар шаардаж байгаа. Үүнд 2025 оны 01-3 дугаар сарын түрээсийн төлбөр, мөн алданги, конторын төлбөр, СӨХ-ны төлбөрийг төлөөгүйтэй холбоотой төлбөр, уг орон сууцанд засвар хийлгэсэнтэй холбоотой бараа материал, ажлын хөлс, холбогдох зардал багтсан.

Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулах, улмаар түүний үр дагаврыг арилгуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан байна. Хариуцагч Е. нь намайг гэрээ байгуулахдаа өмчлөгч биш этгээдтэй гэрээ байгуулж, тухайн орон сууцыг ашиглаж байсныг сүүлд мэдсэн. Өнгөрсөн хугацаанд  амьдарсан төлбөрийг төлөх ёсгүй гэж тайлбарласан. Хариуцагч тал сөрөг нэхэмжлэлийн хууль зүйн үндэслэлээ Иргэний хуулийн 186 дугаар зүйлийн 186.1-д заасан улсын бүртгэл үнэн зөв байх зарчимтай холбон тайлбарласан. Мөн  хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэх үндэслэлээ Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д холбон тайлбарлаж байна. Гэвч одоогийн байдлаар Е. болон нэхэмжлэгчийн хооронд байгуулсан гэрээ нь хууль зөрчсөн, эсхүл нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл бүхий үйл баримт хэрэгт цугларсан нотлох баримтаар тогтоогдохгүй байна. Нэхэмжлэгч нь өмчлөгчөөр сүүлд бүртгэгдсэн гэх нөхцөл байдал нь дангаараа хууль зөрчсөн, эсхүл зан суртахууны хэм хэмжээг зөрчсөн гэж үзэх үндэслэл болохгүй. Хариуцагч Е. нь тухайн орон сууцанд нэг жил гаруй хугацаанд амьдарч, ашигласан энэ хугацаанд гуравдагч этгээдээс байрнаас гаргах, орон сууцыг ашиглах боломжгүй гэх зэрэг нөхцөл байдал үүсээгүй. Иймд үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

Хариуцагчийн шүүхэд гаргасан хариу тайлбар болон хариуцагч Е., түүний өмгөөлөгч М.Жавхлан нарын шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбар, сөрөг нэхэмжлэлийн агуулга: Нэхэмжлэгч Б.Номинтанын надад холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй байгаа. Учир нь Б.******* түрээсийн төлбөрийг нэмэх талаар надад хэлэхэд би хүлээн зөвшөөрөөгүй. 2025 оны 02 дугаар сар хүртэл тэр байранд амьдарсан тул 1 сарын төлбөрийн асуудал яригдана. Байр маш хүйтэн байсан бөгөөд энэ талаар 10 гаруй удаа дуудлага өгч мэдэгдсэн. Гэвч хүйтний асуудлыг шийдээгүй. Нэг ч хамгаалалтын ажилтан ажилладаггүй. Үүнээс болж миний 2,000,000 төгрөгийн үнэтэй дугуй алдагдсан. Тухайн өдөр нь СӨХ-өөс камерын бичлэг авч цагдаагийн байгууллагад өгсөн. Энэ асуудлыг би тооцож шийдвэрлүүлнэ, тиймээс төлөхгүй гэдгээ байрны эзэд болон СӨХ-д хэлсэн. Уг байранд 1 жил гаран ашиглаж, амьдарч байгаа учраас тодорхой хэмжээний элэгдэл гарах нь тодорхой. Багахан хэмжээний элэгдэл гарсаны төлөө бүх өрөөнд засвар хийж, тэр зардалаа надаас гаргуулах нь шударга бус гэж үзэж байна. Иймд нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй гэв.

Шүүхэд гаргасан үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын хүрээнд хариуцагчийн зүгээс сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага гаргасан болно. Тодруулбал, нэхэмжлэгч нь 2025 оны 01 дүгээр сард тухайн түрээслүүлж байгаа байрны үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн гэрчилгээг авсан бөгөөд уг гэрчилгээ олгогдсоноор тухайн эд хөрөнгийг эзэмших, ашиглах, захиран зарцуулах, бусдад шилжүүлэх, түрээслүүлэх зэрэг эрх нь албан ёсоор үүссэн гэж үзэхээр байна. Энэ нь Иргэний хуулийн 182 дугаар зүйлд зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотой эрхийг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр тухайн эд хөрөнгийг захиран зарцуулах эрх үүснэ. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч өмчлөх эрх нь албан ёсоор баталгаажаагүй эрхийн хүрээнд бусадтай байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1, 56.1.8-д заасан үндэслэлээр хүчин төгөлдөр бус хэлцэлд тооцогдох үндэслэлтэй гэж үзэж байна. Хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн эрх зүйн үр дагаврыг шаардах эрх Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.5-д заасны дагуу үүснэ. Иймд дээрх шаардлагын хүрээнд Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-д заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус хэлцлийн улмаас өнгөрсөн хугацаанд хэлцлийн дагуу төлсөн 161,500,000 төгрөгийг нэхэмжлэгч Б.*******ас буцаан гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргаж байна гэв.

Нэхэмжлэгч талаас оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн 01 дугаартай “Орон сууц хөлслөх гэрээ”, оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн Орон сууц хүлээн авах, хүлээлгэн өгөх акт, компанийн харилцагчийн гүйлгээ, төлбөл зохих 2024 оны 11 сарын нэхэмжлэх, ХХК-ийн борлуулалтын паркет шалны баримт болон цахим төлбөрийн баримт, 2025 оны 5 дугаар сарын 14-ний өдрийн ханын цаас худалдан авсан кассын баримт, 2025 оны 05 дугаар сарын 29-ний өдрийн холигч, хүргэлтийн зарлагын баримт, 2025 оны 05 дугаар сарын 28-ны өдрийн Скай парк  плазагийн нэхэмжлэх, усны онгоц, сантехникийн хэрэгслийн цахим төлбөрийн баримт, ХХК-ийн 2025 оны 06 дугаар сарын 01-ний өдрийн нэхэмжлэх, хаан банкны 2025 оны 02 дугаар сарын 16-ний өдрийн дансны хуулга, хаалганы зураг, хананы зураг, шалны зураг, унтлагын өрөөний зураг, коридорын зураг, Сонгинохайрхан дүүргийн Цагдаагийн хэлтсийн 2025 оны 11 дүгээр сарын 03-ны өдрийн албан бичиг, 2025 оны 8 дугаар сарын 13-ны өдрийн Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатын тойргийн шүүхийн дугаартай шүүхийн шийдвэр, ,,, тоот хаягт байрлах, 226.23 мкв талбайтай, Улсын бүртгэлийн Ү- дугаартай Б.Номинтанын үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээ, 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны өдрийн орон сууц захиалан байгуулах гэрээ зэргийг баримтаар өгсөн.

Хариуцагч талаас 2024 оны 8 дугаар сарын 20-ны өдрийн зээлийн гэрээ, барьцааны гэрээ, 2025 оны 09 дүгээр сарын 06-ний өдрийн зээлийн гэрээ, зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарь, Ж.гийн оны 11 дүгээр сарын 11-ний өдрөөс 2025 оны 12 дугаар сарын 03-ны өдөр хүртэлх Хаан банкны дансны хуулга, шилжүүлсэн баримт, Е.ийн Хаан банкны дансны хуулга зэргийг баримтаар өгсөн.  

Шүүхийн журмаар гэрч Б., Г. нарын мэдүүлэг, үзлэг хийсэн тэмдэглэл, эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн лавлагаа зэргийг бүрдүүлсэн болно.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

1.Шүүх үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, үлдэх хэсгийг хэрэгсэхгүй болгож, сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй.

         2.Нэхэмжлэгч Б.******* хариуцагч Е.д холбогдуулан орон сууцны хөлслөх гэрээний төлбөрт 67,196,573 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, уг гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, 161,500,000 төгрөг гаргуулахаар сөрөг нэхэмжлэл гаргасан.

3.Хэрэгт авагдсан баримт болон зохигчдын тайлбараар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

- Талууд оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдрийн дугаартай “Орон сууц хөлслөх, хөлслүүлэх тухай гэрээг бичгээр байгуулсан,

- Уг гэрээгээр Улаанбаатар хот, Хан-Уул дүүрэг, 17 дугаар хороонд байрлах, “” хотхоны 719 дүгээр байрны 226.23 мкв талбай бүхий 4 өрөө орон сууц, 2 автомашины зогсоолын хамт 1 жилийн хугацаатай хөлслөхөөр тохиролцсон зэрэг үйл баримт тогтоогдож байна.

4.Нэхэмжлэгч нь нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ болон сөрөг нэхэмжлэлийн татгалзлын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлсон. Үүнд: “...Энэ орон сууц бол миний хууль ёсоор өмчлөж авсан үл хөдлөх хөрөнгө мөн. Орон сууцаа шинээр нь Е.д хүлээлгэж өгсөн. Е.тэй харилцан тохиролцож байж гэрээний үнэд өөрчлөлт оруулсан. Би зөвхөн гэрээнийхээ дагуу уг үл хөдлөх хөрөнгийг анх хүлээн авсан байдлаар нь авна. Бид энэ асуудлаа гэрээндээ сайн дураараа тохиролцсон. Орон сууцыг засварлахтай холбоотой зардлаа өөрөө гаргасан. Орон сууцнаасаа гарахдаа надад хүлээлгэж өгөөгүй...” гэж тайлбарласан.

Хариуцагч нэхэмжлэлийн шаардлагын татгалзлаа болон сөрөг нэхэмжлэлийн үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлсон. Үүнд: “...Нэхэмжлэгч Б.******* тухайн үед бусдад хөлслөх эрхгүй мөртлөө бидэнд хөлсөлж ашиг олсон. Барилгын компаниасаа зөвшөөрөл авах ёстой байсан. Гэрээний үнэд өөрчлөлт орох талаар надад хэлсэн боловч би зөвшөөрөөгүй. Би саналыг хүлээн зөвшөөрөөгүй тул байраа суллаж өгсөн. Манай гэр бүл 1 жил гаран амьдрахдаа маш цэвэрхэн амьдарсан. Хэрэглэж, ашиглаж л байгаа учраас тодорхой хэмжээнийн элэгдэл гарна. Анх хүлээлгэж өгөхдөө бид орохдоо бүрэн засвар хийгээд орно гэж хэлснээс засварын төлбөрийг намайг төлөөрэй гэж тохироогүй. Тэгээд ч өөрийн хамаарал бүхий байгууллагуудаас засвар үйлчилгээ авсан..” гэж тайлбарласан.

5. Зохигчид -2024 оны гэрээний хугацаа, гэрээний үнэ, гэрээний зүйлийн талаар маргаагүй боловч, гэрээний хүчин төгөлдөр байдал, гэрээний шинэ саналыг хүлээж авсан эсэх, орон сууцыг чөлөөлж өгсөн хугацаа, элэгдлийн талаар маргасан.

Нэхэмжлэгч Б.******* хариуцагч Е. нар оны 09 дүгээр сарын 11-ний өдөр Улаанбаатар хот, Хан-Уул дүүрэг, 17 дугаар хороонд байрлах, “” хотхоны 719 дүгээр байрны 226.23 мкв талбай бүхий 4 өрөө орон сууц, 2 автомашины зогсоолын хамт 1 сарын төлбөрийг 10,000,000 төгрөгөөр, 1 жилийн хугацаатайгаар хөлслөхөөр тохирч орон сууц хөлслөх гэрээг бичгээр байгуулжээ.

Талуудын хооронд оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдөр Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.2.-д зааснаар гэрээ байгуулагдсан.

Хөлслүүлэгч нь өөрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг хөлслөгчийн эзэмшил, ашиглалтад тодорхой хугацаанд шилжүүлж, уг хөрөнгийг ахуйн зориулалтаар ашиглаж хөлсийг төлөх үүргийг хөлслөгч төлөх бөгөөд гэрээ дуусгавар болох үед уг хөрөнгийн өмчлөгч, хууль ёсны эзэмшигч өөрчлөгдөхгүй байхаар тохиролцсон гэрээний агуулгаас харахад талуудын хооронд Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулагдсан байна.

Нэхэмжлэгч Б.******* уг үл хөдлөх хөрөнгийг хууль ёсоор өмчлөх эрхгүй байх үедээ хэлцэл хийсэн нь уг гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд нөлөөлнө гэж маргасан.

Нэхэмжлэгч Б.*******, ХХК нар 2021 оны 12 дугаар сарын 08-ны 8GR-SOU-HU-205 дугаартай өдрийн гэрээгээр маргаан бүхий үл хөдлөх хөрөнгийг захиалан бариулахаар Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1.-д заасан гэрээ байгуулжээ.

Ажил гүйцэтгэх гэрээ нь гүйцэтгэгч гэрээний зүйлийг бүрэн болсны дараагаар захиалагчийн өмчлөлд шилжүүлэх үүрэгтэй бөгөөд өмчлөгчийн эрхийг хуваалцахгүй.

Өөрөөр хэлбэл Б.******* нь ХХК-иас зөвшөөрөл авах шаардлагагүй.

Иргэний хуулийн 182 дугаар зүйлийн 182.1.-д “Улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийг бүртгүүлнэ”., 183 дугаар зүйлийн 183.1.-д “Эрх шилжүүлж байгаа этгээдийн нэр дээр улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн эрхийг хэлцлийн үндсэн дээр олж авч байгаа этгээд улсын бүртгэлд бичигдсэн тэмдэглэлийг буруу ташаа болохыг мэдэж байсан, эсхүл уг бүртгэлийг буруу ташаа гэж эсэргүүцсэнээс бусад тохиолдолд үнэн зөв гэж тооцно” гэж заасан.

Тухайн хөрөнгийн онцлог шинжээс шалтгаалан хууль ёсны өмчлөх эрхээ бүртгэлээр баталгаажуулж, тухайн бүртгэлийг үнэн зөв гэж үзэхээр хуульд зохицуулсан. Гэтэл өмчлөх эрх бол иргэний эрх зүйн хүрээнд туйлын эрх бөгөөд хийсвэрлэх зарчмийн хүрээнд хууль ёсоор өмчлөх эрх үүссэн байхад түүнийг бүртгэлээр баталгаажуулаагүй гэх үндэслэлээр үгүйсгэх боломжгүй.

Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1.-д “Орон сууц хөлслөх гэрээгээр хөлслүүлэгч нь сууцны зориулалттай байшин, сууц, орон сууцны өрөөг хөлслөгчийн эзэмшилд шилжүүлэх, хөлслөгч нь хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” гэж маргасан.

Орон сууц хөлслөх гэрээний зүйл нь хөлслүүлэгчийн өмчлөлийн зүйл байна гэж хуульд тусгайлан заагаагүй, хөлслүүлэгч нь өмчлөгч байхаас гадна шударга, хууль ёсны эзэмшигч бол хэлцэл хийх эрхтэй гэж үзнэ.

Зохигчдын хооронд байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээнд Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1., 56.1.8-д заасан үйл баримт, үндэслэл тогтоогдохгүй тул хүчин төгөлдөр хэлцэл юм.

6. Талууд оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн “Орон сууц хөлслөх гэрээ”-гээр гэрээний үнийг нэг сарын 10,000,000 төгрөг гэж тохиролцож, 1 жилийн төлбөрийг бүрэн биелүүлсэн гэх үйл баримтад маргаагүй. Харин 2025 оны 01 дүгээр сараас гэрээний үнийг 11,500,000 төгрөг болгох шинэ санал[1] гаргасныг хүлээн авсан эсэхэд маргасан. 

Гэрээний талууд гэрээний гол нөхцөлд өөрчлөлт оруулсан талаарх шинэ санал гаргасан эсэхэд маргаагүй боловч Е. хүлээн зөвшөөрөөгүй гэж тайлбарласан. Энэ талаарх үйл баримт нотлох баримтаар тогтоогдохгүй тул Иргэний хуулийн 41 дүгээр зүйлийн 41.2.-д зааснаар Е.ийн үг болон үйлдэл, эс үйлдэхүй, бусад нөхцөл, байдалд дүн шинжилгээ хийх замаар тайлбарлана.

Хэрэгт авагдсан ХААН банкны Б.Номинтаны эзэмшлийн депозит дансны хуулгын 2025 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдрийн “enkhtur turees” гэсэн утгаар хариуцагчийн 11,500,000 төгрөг шилжүүлсэн үйлдэл, хариуцагчийн “Өвлийн улирал байсан учир шууд нүүх боломжгүй байсан” гэх тайлбарын үндэслэлээс харахад Б.Номинтанын шинэ саналыг хүлээн авсан гэж үзлээ.

Талууд орон сууцыг чөлөөлж өгсөн хугацааны талаар маргасан. Зохигчдын хооронд байгуулсан орон сууц хөлслөх гэрээний 7.1-д зааснаар хөлслөгч орон сууцыг чөлөөлөхдөө хөлслүүлэгчид хүлээлгэн өгч акт үйлдэнэ гэж тохиролцсон байна.

Хөлслөгч орон сууцаа хөлслүүлэгчид хүлээлгэн өгөх нь эд хөрөнгөд учирсан элэгдлийг тооцохоос гадна, хөлслөгчийн эд хөрөнгийг ашиглаагүй хугацааг тодорхой болгоход ач холбогдолтой. Гэтэл хариуцагч Е. 2025 оны 02 дугаар сард байрыг сулласан гэх боловч нэхэмжлэгч Б.******* 2025 оны 04 дүгээр сарын 01-ний өдөр хүлээн авсан байна.

Талуудын зарчим үйлчлэх иргэний эрх зүйд талууд гэрээгээр тохирсон үүргээ тогтоосон газар, хугацаанд нь, зохих ёсоор, шударгаар гүйцэтгэх үндсэн зарчмыг баримтлах ёстой. Хөлслөгч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүйд хүндэтгэн үзэх шалтгаангүй орон сууцаа хүлээлгэн өгөлгүй орхин явсан байна. Иймээс орон сууцыг хүлээлгэж өгөх үүргээ биелүүлээгүй тул хөлслөгчийг 2025 оны 1, 2, 3 дугаар сарыг дуустал эд хөрөнгийг ашигласан гэж үзэх үндэслэл болно.

Талуудын гэрээний шинэ нөхцлийн дагуу 2025 оны 01 дүгээр сарын төлбөр 11,500,000 төгрөгийг хөлслөгч 2025 оны 02 дугаар сарын 16-ны өдөр биелүүлснээр Иргэний хуулийн 236 дугаар зүйлийн 236.1.1.-д зааснаар үүрэг дуусгавар болсон. Харин 2025 оны 2,3 дугаар сарын орон сууц ашигласны төлбөр нийт 23,000,000 төгрөгийг биелүүлээгүй байна.

7.Талууд оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдрийн “Орон сууц хөлслөх гэрээ” байгуулахдаа барьцаанд 1 сарын төлбөр 10,000,000 төгрөгийг барьцаалсан байна.

 Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 6.4-т заасан хөлслөгч энэхүү гэрээний 6.2.-ийг зөрчиж яаралтай цуцалсан тохиолдолд барьцааг 100 хувь хөлслүүлэгчид үлдэнэ гэсэн зохицуулалт нь Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1 дэх хэсэгт нийцэхгүй байна.

Тодруулбал, Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1, 231 дүгээр зүйлийн 231.1.4-т зааснаар барьцаа нь үүргийн гүйцэтгэлийг хангах арга бөгөөд үүрэг гүйцэтгэгч барьцаагаар хангагдсан үүргийг хууль буюу гэрээнд заасны дагуу гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй бол барьцаалагч буюу үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь бусад үүрэг гүйцэтгүүлэгчдээс тэргүүн ээлжид барьцааны зүйлийн үнээс шаардлагаа хангуулах эрхийг олгосон нөхөх хариуцлага юм. Талуудын хооронд орон сууц хөлслөх гэрээний үүрэг дуусгавар болсноор Иргэний хуулийн 160 дугаар зүйлийн 160.1.1-д зааснаар барьцааны эрх дуусгавар болох тул нэхэмжлэгч нь хуулийн агуулга, зарчимд нийцэхгүй гэрээний тохиролцоог баримтлан барьцаа хөрөнгийг саатуулан барьж байгаа нь дээрх хуулийн зохицуулалтад нийцэхгүй.

Иймд хариуцагч Е.ийн нэхэмжлэгч Б.*******д биелүүлэх ёстой гэрээний үндсэн үүрэг 23,000,000 төгрөгөөс барьцаа 10,000,000 төгрөгийг Иргэний хуулийн 238 дугаар зүйлийн 238.1.-д зааснаар харилцан тооцож, хариуцагч Е.өөс 13,000,000 төгрөгийг гаргуулж шийдвэрлэх үндэслэлтэй.

Барьцаа нь үүрэг гүйцэтгэх дараалалд заасан журмаар үндсэн үүргээс хасагдахыг тайлбарлах нь зүйтэй.

 Гэрээний үндсэн үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар анзыг тохиролцсон. Тодруулбал, хөлслөгч төлбөрөө хугацаандаа төлөөгүй бол хугацаа хэтрүүлсэн хоног тутамд 0,5 хувийн алданги тооцохоор тохиролцож, бичгээр байгуулсан.

Нэхэмжлэгч Б.*******д хариуцагч Е.өөс анз шаардах эрх үүссэн хэдий ч Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.4.-т зааснаар гүйцэтгээгүй үнийн дүнгийн 50 хувиас анзын дүн хэтэрч болохгүй тул 6,500,000 төгрөг болгон багасгаж, үлдэх анзыг шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгоно.

8. Нэхэмжлэгч Б.******* хариуцагч Е.д холбогдуулан орон сууцны ашиглалттай холбоотой гарсан зардал  (цэвэр, бохир ус, цахилгаан, дулаан, СӨХ-ны төлбөр, интернет, утас зэрэг ашиглалттай холбоотой зардал) нийт 3,630,809.51 төгрөгийг шаардсан.

Талууд орон сууц хөлслөх гэрээний 4.2.-д орон сууц ашиглалтаас гарсан зардлаа хөлслөгч төлөхөөр тохиролцсон байна.

Хариуцагч шүүх хуралдааны явцад СӨХ-ны төлбөрөөс бусад гарсан зардлыг төлөхийг зөвшөөрсөн агуулгаар тайлбар өгсөн нь талуудын диспозитив зарчимд нийцнэ. Харин СӨХ-ны төлбөрийг тус орон сууцны СӨХ нь хуульд болон гэрээнд заасан үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй тул төлөхгүй гэж маргасан.

Хариуцагч уг татгалзлаа тайлбарлах боловч татгалзлын үндэслэл, үйл баримтаа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2.-т зааснаар нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй.

Иймд хариуцагч Е.өөс уг орон сууцны ашиглалттай холбоотой гарсан зардал  (цэвэр, бохир ус, цахилгаан, дулаан, СӨХ-ны төлбөр, интернет, утас зэрэг ашиглалттай холбоотой зардал) нийт 3,630,809.51 төгрөгийг гаргуулж Б.*******д олгов.

9. Нэхэмжлэгч Б.******* хариуцагч Е.д холбогдуулан орон сууцны доголдолтой холбоотой гарсан зардал нийт 11,815,763 төгрөгийг гаргуулахаар шаардсан.

оны 9 дүгээр сарын 11-ний өдөр “Орон сууц хөлслөх гэрээ” байгуулахдаа эд хөрөнгийн элэгдэл хорогдлын талаар гэрээний 4.5., 4.6.,-д тус тус заажээ. Уг гэрээгээр эд хөрөнгийг актаар хүлээж авсан байдлаар нь аливаа доголдолгүй бүрэн бүтэн буцаан хүлээлгэж өгөх талаар тохиролцсон. Тодруулбал, хүн амьдарч байгаагүй шинэ эд хөрөнгө хүлээлгэж өгсөн учраас шинэ эд хөрөнгө эргүүлэн хүлээж авах талаар тохиролцсон нь харагдаж байна.

Нэхэмжлэгч нь талууд гэрээгээр харилцан тохиролцсноос гадна хэвийн элэгдлээс давсан дахин ашиглах боломжгүй гэж тайлбарласан.

            Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1.-д заасан орон сууц хөлслөх гэрээ, түүнтэй холбоотой хуулийн зохицуулалтад нь хөлслүүлэгч нь өөрийн хөрөнгийг бусдын /хөлслөгч/ эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлж хариу төлбөр, хөлс авч байгаагийн хувьд хөлслөгчийн ердийн хэрэглээнээс үүдсэн элэгдэл, хорогдлыг хүлээн зөвшөөрөх агуулгыг зохицуулсан байна.

            Гэтэл талуудын хооронд тохиролцсон тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1.-д заасан хууль зөрчсөн буюу нийтээр хүлээн зөвшөөрсөн зан суртахууны хэм хэмжээнд харшилсан байх тул хэлцлийн зарим хэсгийг буюу гэрээний 4.5., 4.6 дах заалтыг хүчин төгөлдөр бус гэж үзэж үлдсэн хэсэг нь уг хэлцлийн зорилтыг хангаж чадахуйц байх тул хэлцэл хүчин төгөлдөр хэвээр үлдэнэ.

            Орон сууц хөлслөх гэрээний элэгдэл, доголдолтой холбоотой тохиролцоо нь хүчин төгөлдөр бус гэж  үзсэн тул Иргэний хуулийн 289., 290.-д заасан журам хэрэгжинэ.

            Нэхэмжлэгч Б.******* хариуцагч Е.д холбогдуулан гаргасан зардалтай холбоотой зардлаас паркет шал, хаалганд учирсан элэгдэл нь ердийн ашиглалтаас үүсэх элэгдлээс илүү муутгасан гэж дүгнэв.

Гэрч Б.ын “Хаалгыг хаахад түгжигддэг хэсэг, хүрээ нь бүр цөмөрч хагарсан байдалтай байсан бөгөөд энэ нь эдэлгээний элэгдлээс болсон зүйл биш, харин хаалгыг хүчээр жийж, сэтэлж гэмтээс гэж харагдаж байсан. Иймд тухайн хаалгыг засах боломжгүй, солихоос өөр аргагүй байсан. Мөн паркет шалны тавилга, эд зүйлсийг чирч хөдөлгөснөөс болсон ул мөр, сэв нэлээд байсан” гэсэн мэдүүлэг, хэрэгт авагдсан бусад баримтаар ердийн элэгдлээс давсан гэх үйл баримт тогтоогдож байна.

            Хэдийгээр орон сууцны паркетан шалыг сольсон хэсгийн багахан хэсэгт хар толботой байсан ч паркетан шал нь мод болон модны үртсэн хавтангаар хийгдсэн, дотоод заслын шалны өнгөлгөөний материал бөгөөд энэхүү шалыг суурьлуулалтын онцлогоос хамаарч зөвхөн толботой хэсгийг солих боломжгүй юм.

            Иймд паркет шал, хаалганд хийсэн засвард холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлага болох 7,676,178 төгрөгийг хангаж шийдвэрлэв.

            Харин ханын цаас, түүнийг солих ажлын хөлс, холигч, түүнтэй холбоотой гарсан зардал нь ашиглалтын улмаас гарсан элэгдэл нь тухайн эд хөрөнгийн хэвийн ашиглалтад саад болохооргүй, ялимгүй шинжтэй гэж тул холбогдох шаардлагаас 4,139,585 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгоно.

         10.Улсын тэмдэгтийн хураамжийг хуульд зааснаар хуваарилан шийдвэрлэв.

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2.,116, 118 дугаар зүйлүүдэд заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1.Иргэний хуулийн 302 дугаар зүйлийн 302.1., 289 дүгээр зүйлийн 289.1.4.-д заасныг тус тус баримтлан хариуцагч Е.өөс 30,806,987.51 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.*******д олгож, үлдэх 36,389,585.49 төгрөгт холбогдох хэсгийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2.Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.1., 56.1.8., 56.5-д заасныг тус тус баримтлан орон сууц хөлслөх гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцуулж, 161,500,000 төгрөг гаргуулах тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

3.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1., Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1.-д зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 493,933 төгрөг, хариуцагчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 965,450 төгрөгийг тус тус улсын төсвийн орлогод үлдээж, хариуцагчаас 311,985 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай.

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч нь уг шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардаж авсан өдрөөс хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй, зохигчид хуульд заасан хугацааны дотор шийдвэрийг гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдсугай.

               ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                       П.НЯМСҮРЭН