МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

Баянгол, Хан-Уул, Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч А.З даргалж, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: С ХХК,

Хариуцагч: М.Ж,

Газрыг бусдын хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийн шаардлагатай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч төлөөлөгч М.З, түүний өмгөөлөгч Н.Х, хариуцагч М.Ж, түүний өмгөөлөгч А.Э, шүүх хуралдааны тэмдэглэл хөтлөхөөр нарийн бичгийн дарга Х.Х нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгч шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагадаа: “Манай компани ... даргын 2023 оны 03 дугаар сарын 22-ны өдрийн ... тоот захирамжийн дагуу .... дүүргийн ... хорооны нутаг дэвсгэрт байрлах нэгж талбарын .... дугаар бүхий 30,000 м.кв газрыг “Үйлдвэрлэлийн барилга, байгууламж, бусад газар”-ын зориулалтаар эзэмшдэг бөгөөд уг эрх нь эрхийн улсын бүртгэлийн ... дугаарт бүртгэгдэж, ... дугаартай газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ олгогдсон. С ХХК-ийн үүсгэн байгуулагч, миний нөхөр Л.Г 2025 оны 02 дугаар сард нас барсан тул миний бие С ХХК-ийн хувьцаа, түүнд ногдох эрхийг өвлөн авч, 2025 оны 04 дүгээр сард зохих өөрчлөлтийг улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр тус компанийн хууль ёсны өмчлөгч, хувьцаа эзэмшигч нь болсон. Хариуцагч нь компанийн өмнөх хувьцаа эзэмшигч буюу миний нөхөр Л.Г нэхэмжлэлд дурдсан 30,000 м.кв газраас 7,400 м.кв газрыг нь худалдан авахаар ярилцсаны дагуу одоогийн ашиглаж буй газраа 2020 оноос хойш ашиглаж байгаа гэж амаар тайлбарлан, өнөөдрийн байдлаар газар дээр үйл ажиллагаагаа явуулсаар байна. Энэ талаар бид судлан үзэхэд хариуцагч нь 2020 оноос 2023 оны хооронд 103,500,000 төгрөгийг миний нөхрийн дансанд, миний нөхрийг нас барсны дараа 2025 оны 02 дугаар сард М.З миний дансанд 20,000,000 төгрөг шилжүүлсэн гэхээс өөр тодорхой мэдээлэл олдоогүй, хариуцагчийн зүгээс ч уг газрыг худалдан авахаар тохиролцсон гэх өөр баримт, мэдээллийг бидэнд гарган өгөөгүй. Иймээс С ХХК болон М.Ж нарын хооронд дээрх 7,400 м.кв газрыг худалдах-худалдан авах хэлцэл үнэхээр хийгдсэн эсэх, ийнхүү тохиролцсон бол нийт хэдэн төгрөгөөр үнийг тохиролцсон эсэх нь тодорхойгүй, ямар нэгэн баримтгүй байна. Компанийн зүгээс хариуцагчийн 7,400 м.кв газрыг худалдан авахаар ярилцсан гэж тайлбарласны дагуу тухайн газрыг худалдан авах эсхүл түрээсээр ашиглаж байгаа алин болохыг тодруулж, цаашид газраа ашиглуулах эсэх болон төлбөрийн тооцоо нийлэх зорилгоор 2025 оны 06 дугаар сарын 25-ны өдрийн ... тоот албан бичгээр газартай холбоотой гэрээ, төлбөр төлсөн баримтаа ирүүлж тооцоо нийлэхийг, мөн 2025 оны 07 дугаар сарын 31-ний өдрийн ... тоот албан бичгээр хариуцагч нь тус газрыг худалдан авах хүсэлтэй байгаа бол тус газрын улсаас тогтоосон суурь үнэлгээ болон зах зээлийн үнэлгээг тооцож, 7,400 м.кв газрыг 909,578,400 төгрөгөөр худалдах боломжтойг мэдэгдэж, хариу ирүүлэхийг хүссэн. Гэвч хариуцагчийн зүгээс дээр дурдсан дансаар мөнгө шилжүүлсэн тухай гүйлгээний хуулгаас өөр баримт ирүүлээгүйгээс гадна дээрх албан бичигт дурдсан асуудлаар хариу өгөөгүй, ямар нэг байдлаар зөвшөөрсөн, эсхүл татгалзсан талаараа мэдэгдээгүй. Нөгөөтэйгүүр хариуцагчийн өөрийнх нь тайлбарт үндэслэн 7,400 м.кв газрыг худалдан авах замаар шилжүүлэн авах боломжтой тухай компанийн саналаас ч татгалзсан гэж ойлгож байна. Иймд хариуцагчийн энэхүү тодорхойгүй байдал нь ойлгомжгүй байдлыг үүсгэж, компанийн эзэмшлийн газрыг хууль бусаар ашиглаж байгаа гэж үзэхэд хүргэж байгаа тул уг 7,400 м.кв газрыг хариуцагчийн ашиглалтаас чөлөөлүүлэхээр энэхэүү нэхэмжлэлийг гаргаж байна. Хариуцагч уг газрыг 2020 оноос эхлэн ашиглаж, үйл ажиллагаа явуулж байгаа боловч нэхэмжлэгчийн хувьд газрын түрээсийн асуудлыг энэ удаа хөндөөгүй бөгөөд хариуцагч нь газрыг буцаан хүлээлгэн өгмөгц компанийн зүгээс түүний төлсөн төлбөрийг даруй буцаан шилжүүлэх болно. Нэхэмжлэлд дурдсан дээрх тайлбар, үндэслэлийн дагуу С ХХК-ийн эзэмшлийн нэгж талбарын ... дугаартай газраас хариуцагч М.Ж ашиглаж буй 7,400 м.кв газрыг чөлөөлж өгнө үү.” гэжээ.

2. Хариуцагч хариу тайлбартаа: “С ХХК нь М.Ж надад холбогдуулан 7.400 м.кв газрыг чөлөөлүүлэх тухай нэхэмжлэлийг тус шүүхэд гаргасан байна. М.Ж миний бие нэхэмжлэлийн шаардлагатай танилцаад дараах үндэслэлээр эс зөвшөөрч энэхүү хариу тайлбарыг гаргаж байна. М.Ж миний бие 2020 оны 11 дүгээр сард С ХХК /үүсгэн байгуулагч, хувьцаа эзэмшигч, эцсийн өмчлөгч Л.Г болон гүйцэтгэх захирал Д.Д нар/-тай хэлцэл хийж С ХХК-ийн .. дүүргийн ... хорооны нутаг дэвсгэрт байхлах 7.400 м.кв газрыг шилжүүлэн авахаар харилцан тохиролцсон. Тухайлбал, С ХХК-ийн байрлах газраас 1 м.кв газрыг 35,000 төгрөгөөр үнэлж, нийт 7.400 м.кв 259,000,000 төгрөгөөр шилжүүлэн авахаар тохиролцсон бөгөөд газар шилжүүлэн авах төлбөрт нийт 208,500,000 төгрөг /баримтыг хавсаргав/-ийг хувьцаа эзэмшигч Л.Г болон Гүйцэтгэх захирал Д.Д нарын саналаар өөрсдийнх нь дансанд шилжүүлсэн. Өөрөөр хэлбэл, .. дүүргийн ... хороо, товчооны 1-1-д байрлах газар шилжүүлэн авах төлбөрт нийт 208,500,000 төгрөгийг шилжүүлж, үлдэгдэл төлбөрийг газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг М.Ж миний нэр дээр шилжүүлсэн даруйд төлөхөөр харилцан тохиролцсон байсан юм. Гэвч С ХХК-ийн зүгээс 7.400 м.кв газрын эзэмших эрхийг шилжүүлэн өгөөгүй бөгөөд удахгүй шилжүүлэн өгнө, газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ удахгүй гарна гэх зэргээр өдийг хүрсэн юм. .. газар шилжүүлэн авах төлбөрөөс 20,000,000 төгрөгийг төлөх хүсэлт М.Ж надад тавьсны дагуу миний бие 2025 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдөр 20,000,000 төгрөгийг М.З дансанд шилжүүлж байсан. М.Ж миний бие С ХХК-тай дээрх байдлаар харилцан тохиролцож, хэлцэл хийсний үндсэн дээр газар шилжүүлэн авахаар тохиролцсон /нийт 208,500,000 төгрөгийг төлсөн/ тул 7.400 м.кв газрыг хууль бусаар огт эзэмшээгүй тул нэхэмжлэгчээс гаргаж буй нэхэмжлэлийн шаардлага нь хууль зүйн үндэслэлгүй болно. Улмаар С ХХК-ийн хүсэлтээр газар шилжүүлэн авах төлбөрөөс 55,000,000 төгрөгийг нь 2024 оны 12 дугаар сард газрын дуудлага худалдааны үнэд төлсөн бөгөөд энэхүү 55,000,000 төгрөг нь газар шилжүүлэн авах төлбөрт тооцогдох учиртай. Өөрөөр хэлбэл, С ХХК 7.400 м.кв газрыг М.Ж надад шилжүүлэхээр харилцан тохиролцож, хэлцэл хийсэн болох нь дээрх үйл баримтуудаар нотлогдон тогтоогдох юм. Нөгөөтэйгүүр, М.Ж миний бие С ХХК-тай хэлцэл хийж 259,000,000 төгрөгөөр 7.400 м.кв газрыг шилжүүлэн авахаар харилцан тохиролцсон бөгөөд 2020 оны 11 дүгээр сараас эхлэн 7 400 м.кв газрыг хууль ёсоор, бодитоор эзэмшиж, ашиглах болсон. М.Ж миний бие газрыг бодитоор эзэмшиж, ашиглаж эхэлснээс хойш тус газарт 130 машин шороо асгаж тэгшлэх, тог цахилгаан татах, хашаа барих болон 384 м.кв талбайтай угаалга, засварын газрыг 400 сая орчим төгрөгөөр барьж хөрөнгө оруулалтыг хийсэн болно. Хэрэв М.Ж миний бие 7.400 м.кв газрыг хууль бусаар эзэмшиж, ашиглаж байсан тохиолдолд С ХХК нь уг газрыг М.Ж миний эзэмшил, ашиглалтад бодитоор шилжүүлэн өгөх боломжгүй бөгөөд тус газарт хөрөнгө оруулалт хийж, барилга барих бодит боломж байхгүй юм. Өөрөөр хэлбэл тус газрыг миний бие шилжүүлэн авахаар хэлцэл хийж, харилцан тохиролцож, төлбөрийг төлж байсан тул С ХХК-ийн зүгээс газар чөлөөлөх тухай нэг ч шаардлага, мэдэгдэл ирүүлж байгаагүй ба ийнхүү шаардлага гаргалгүйгээр барилга бариулсан болох нь хэлцэл хийсний нотолгоо юм. С ХХК-ийн үүсгэн байгуулагч, хувьцаа эзэмшигч, эцсийн өмчлөгч Л.Г нь 2025 оны 02 дугаар сард нас барсан байх ба түүний эхнэр М.З нь өвлөх эрхийн гэрчилгээгээр С ХХК-ийн хувьцааг шилжүүлэн авсан бололтой. Ийнхүү өв залгамжлалаар компанийн хувьцааг шилжүүлэн авсан нь С ХХК-ийн өмнө хийсэн хэлцэл болон хэлцлээр хүлээсэн үүргийг өөрчлөх, дуусгавар болгох үндэслэлгүй бөгөөд тус компани хэлцлээр хүлээсэн үүргээс чөлөөлөгдөх үндэслэлгүй болно. М.Ж миний бие С ХХК-тай харилцан тохиролцсон /хувьцаа эзэмшигч Л.Г болон Гүйцэтгэх захирал Д.Д/-ын үндсэн дээр газар шилжүүлэх хэлцэл хийсэн бөгөөд тус компанийн хувьцаа эзэмшигч Л.Г болон Гүйцэтгэх захирал Д.Д нарын өгсөн дансанд төлбөрийг шилжүүлж байсан. Ийнхүү хэлцэл хийх үед Д.Д нь С ХХК-ийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд буюу Гүйцэтгэх захирал байсан ба харин М.З гэх хүн огт байгаагүй. Өөрөөр хэлбэл, Нэхэмжлэл гаргаад буй М.З нь газар шилжүүлэх энэхүү хэлцлийг хийх үед компанийг төлөөлөх эрх бүхий этгээд байгаагүй, хэлцэл хийхэд байгаагүй тул энэхүү хэлцлийн талаар мэдэхгүй бөгөөд огт ойлголт байхгүй болно. Мөн С ХХК-ийн Гүйцэтгэх захирал Д.Д нь 2020 оноос хойш 7.400 м.кв газрын төлбөр /хураамж/ болон цахилгааны төлбөрийг М.Ж надаар төлүүлдэг байсан ба ийнхүү газар ашигласны төлбөрийг миний бие төлж байсан нь хэлцэл хийгдсэн, газрыг хууль ёсоор ашиглаж байгаагийн нотолгоо юм. Өөрөөр хэлбэл, С ХХК нь С газрыг М.Ж надтай хэлцэл хийж шилжүүлэн өгсөн тул газар ашигласны төлбөрийг надаар төлүүлж /Гүйцэтгэх захирал Д.Д нь газрын төлбөр төлөх хэрэгтэй байна, миний дансанд шилжүүл хэмээн өөрийн дансаар газрын төлбөр /хураамж/-ийг хүлээн авдаг байсан/ байсан юм. Дээр дурьдсанчлан, М.Ж миний бие 7.400 м.кв газрыг С ХХК-тай хийсэн хэлцлийн үндсэн дээр 2020 оноос хойш хөрөнгө гаргаж үл хөдлөх хөрөнгө барьж өнөөдрийг хүртэл хууль ёсоор эзэмшиж, ашиглаж байгаа юм. Иймд нэхэмжлэгчээс гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү.” гэж маргажээ.

3. Нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт, хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээ, газрын кадастрын зураг, С ХХК-ийн 2025 оны 6 дугаар сарын 25-ны өдрийн мэдэгдэл, аж ахуй нэгжийн газар эзэмших эрхийн гэрчилгээ, хариуцагчаас ... банкны мөнгөн шилжүүлгийн мэдээлэл, фото зураг, иргэний үнэмлэхийн лавлагаа, эдлэн газрын тоо бүртгэлийн хуудас шүүхэд гаргаж өгсөн.

       ҮНДЭСЛЭХ нь:

4. Шүүхээс нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй гэж үзэв.

5. Нэхэмжлэгч нь 7,400 м.кв газрыг хууль бус эзэмшлээс чөлөөлүүлэхээр шаардсаныг хариуцагч эс зөвшөөрч, хэлцлийн үндсэн дээр газрыг шилжүүлж, төлбөрийг зарим хэсгийг төлсөн гэж маргажээ.

6. Хэрэгт болон шүүх хуралдаанд хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримтууд тогтоогдлоо.

С ХХК нь 3000 м.кв газрыг Нийслэлийн засаг даргын 2023 оны 3 дугаар сарын 22-ны өдрийн ... дүгээр захирамжаар үйлдвэрлэлийн барилга байгууламжийн зориулалтаар 15 жилийн хугацаатай  эзэмшжээ. /хэргийн 9 тал/

Дээрх газрын 7417.9 м.кв талбайд хариуцагч М.Ж агуулахын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө барьсан байх бөгөөд түүнийг эзэмшилдээ байлгадаг талаар талууд маргаагүйгээс гадна 123,000,000 төгрөгийг хариуцагч М.Ж нэхэмжлэгчийн компанийн хувьцаа эзэмшигч Л.Г, түүний эхнэр М.З нарт шилжүүлсэн талаар зохигч маргахгүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх зааснаар хэргийн оролцогч нь өөрийн шаардлага ба татгалзлын үндэс болж байгаа байдлын талаарх нотлох баримтаа шүүхэд өөрөө гаргаж өгөх, цуглуулах үүрэгтэй бөгөөд нэхэмжлэгч нь хариуцагч барилга барихад зөвшөөрөөгүй, газрыг худалдахаар тохиролцоогүй болохоо, хариуцагч нь газрыг 259,000,000 төгрөгөөр худалдаж авсан болохоо баримтаар нотлоогүй байна.

7. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2-д зааснаар өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ эзэмшихтэй холбоогүй боловч өмчлөх эрх нь ямар нэгэн байдлаар зөрчигдсөн гэж үзвэл уг зөрчлийг арилгуулах, эсхүл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад болж байгаа үйлдлийг зогсоохыг эрх зөрчигчөөс шаардах эрхтэй. Энэхүү хуулийн 106.2 нь хууль ёсны эзэмшигчид нэгэн адил хамаарах бөгөөд хуулийн уг зохицуулалтыг нэхэмжлэлийн эрх зүйн үндэслэл болгохын тулд шаардлага гаргаж буй тал тухайн эд хөрөнгийн эзэмшигч мөн болох нь, шаардлагыг хариуцах этгээд эзэмших эрхээ хэрэгжүүлэхэд саад учруулж байгаа нь тус тус тогтоогдсон байх учиртай. 

Нэхэмжлэгчийн төлөөлөгч М.З 2025 оны 4 дүгээр сарын 15-ны өдрөөс эхлэн гүйцэтгэх захирлаар томилогдсон ба өмнөх хувьцаа эзэмшигчийн тохиролцоог мэдэхгүйн улмаас газрыг 909,578,000 төгрөгөөр худалдах санал тавьсныг хариуцагч үгүйсгэж, 259,000,000 төгрөгөөр худалдан авахаар тохиролцсон гэсэн боловч түүнийгээ нотлоогүй байна.

Газрын тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт “Газар эзэмших эрхийн гэрчилгээг хуулиар зөвшөөрсөн хэлбэрээр бусдад шилжүүлж, барьцаалж болно. Эрхийн гэрчилгээг бусдад шилжүүлэх, барьцаалах үйл ажиллагаа нь зөвхөн Монгол Улсын иргэн, аж ахуйн нэгж, байгууллагын хооронд явагдана.”, 38 дугаар зүйлийн 38.2 дахь хэсэгт “Эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэх хүсэлтийг талууд гаргах бөгөөд дараахь баримт бичгийг хавсаргана. Үүнд: нотариатчаар гэрчлүүлсэн гэрээ, эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авч байгаа этгээд нь уг эрхийн гэрчилгээг шилжүүлэн авснаар үүсэх эрх, үүргийг бүрэн хүлээн зөвшөөрч байгаа тухай нотолгоо, албан татвар, хураамж төлсөн тухай баримт, татварын албанд татвар төлөгчөөр бүртгүүлсэн тухай цахим эсхүл хэвлэмэл тодорхойлолт” тус тус зааснаар М.Ж нь 7417.9 м.кв газрыг хууль ёсны эзэмшигч гэж үзэх боломжгүй байна.

Харин нэхэмжлэгч компани нь нийслэлийн засаг даргын захирамжаар 3000 м.кв газрын хууль ёсны эзэмшигч мөн боловч хариуцагч 7417.9 м.кв газрыг хууль бусаар эзэмшиж байгаа байдал тогтоогдохгүй байна. Тухайлбал, хариуцагч М.Ж нь 2020 оны 11 дүгээр сарын 08-ны өдрөөс эхлэн нэхэмжлэгч, түүний хамаарал бүхий этгээдэд 123,000,000 төгрөгийн төлбөр шилжүүлсэн бөгөөд энэ хугацаанд эзэмшиж буй газартаа үл хөдлөх хөрөнгө барьсныг нэхэмжлэгч компани үгүйсгэж байгаагүй, энэ талаар шаардлага гаргаагүй тохиолдолд 7417.9 м.кв газрын эзэмшил, ашиглалтыг хүлээн зөвшөөрч байсан гэж үзнэ. 

Өөрөөр хэлбэл, талуудын хооронд хэлцэл хийгдсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байх бөгөөд хэлцлийн үнэ тодорхойгүй байгаа нь газрыг хууль бусаар эзэмшиж байна гэж үзэх үндэслэлгүй тул эзэмшил газрыг чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхгүй болжээ. Харин газрын төлбөр, эсхүл гэрээний төлбөр авах эрхийг энэхүү шийдвэр хөндөхгүйг дурдах нь зүйтэй.

8. Иймд С ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх үндэслэлтэй болжээ.

9. Нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож байгаа тул Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн төлсөн 70,200 төгрөгийн улсын тэмдэгтийн хураамжийг улсын орлогод хэвээр үлдээнэ.       

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.3, 116, 118 дугаар зүйлийг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

1. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.2, 106.4 дэх хэсэгт заасан үндэслэл тогтоогдоогүй тул М.Ж холбогдох 7417.9 м.кв газрыг хариуцагчийн хууль бус эзэмшлээс чөлөөлөх тухай С ХХК-ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.2-д зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2, 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг гарсан өдрөөс хойш 14 хоногт гардан аваагүй нь гомдол гаргах хугацааг хуульд заасан журмын дагуу тоолоход саад болохгүйг дурдаж, мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2 дахь хэсэгт зааснаар шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг тус тус дурдсугай.

 

 

 

 

                ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                      А.З