МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Дүүргийн Эрүү, Иргэний хэргийн хялбар ажиллагааны анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч Ж.Азбаяр даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Нэхэмжлэгч: *******, *******, ******* тоот хаягт байрлах “*******” ХХК /РД:2746*******66/-ийн нэхэмжлэлтэй,  

Хариуцагч: *******, *******, өөрийн байр хаягт байрлах *******т холбогдох,

Эд хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг тусгайлсан журмаар хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч , шүүх хуралдааны тэмдэглэл хөтлөхөөр нарийн бичгийн дарга Ц.Уянга нар оролцов.

ҮНДЭСЛЭХ нь:

*******. Шүүх нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгох  үндэслэлтэй гэж үзлээ.

2. Нэхэмжлэгч “*******” ХХК нь ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700, Г-220*******002*******77 дугаарт бүртгэлтэй, *******26 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгийг 620 м.кв талбайтай газрын хамт үнэлсэн “ үнэлгээ” ХХК-ийн 2025 оны *******0 дугаар сарын 08-ны өдрийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлага гаргаж, шаардлагын үндэслэлийг ...зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн, ******* хоногийн хугацаанд буюу 2025 оны *******0 дугаар сарын 08-ны өдөр хөрөнгийн судалгааг хийж, 2025 оны *******0 дугаар сарын 09-ний өдөр хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хариуцагчид хүлээлгэн өгсөн нь үндэслэл муутай,  үнэлгээчин үнэлгээний зүйлийг өөрийн биеээр очиж үзээгүй, үнэлгээний аргачлалыг зөрчсөн  гэж тодорхойлсон.

3. Хариуцагч ******* нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч, татгалзлын үндэслэлээ ...Шинжээч тухайн орон сууцыг үнэлэхдээ үнэлгээний олон улсын стандарт, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн дагуу боловсруулан мөрдөж буй аргачлалын дагуу өртгийн хандлагын арга, зах зээлийн хандлагын аргаар тооцон хамгийн өндөр буюу зах зээлийн хандлагыг баримталж бодит үнэлгээг гаргасан, үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн болохыг нэхэмжлэгч баримтаар нотлоогүй, үнэлгээчин үнэлгээний зүйлийг өөрийн биеээр очиж үзээгүй нь хууль зөрчөөгүй, үнэлгээчний үйл ажиллагаанд хариуцагч хөндлөнгөөс оролцох эрхгүй тул заасан хугацаанд үнэлгээний тайланг гаргаж ирүүлсэн нь хуульд нийцсэн гэж маргасан.

4. Хариуцагч ******* нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 44 дүгээр зүйлийн 44.*******-д зааснаар иргэний шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг баталгаажуулах арга хэмжээг авч, төлбөр төлөгч буюу нэхэмжлэгч “*******” ХХК-д шүүхийн шийдвэр биелүүлэх хугацаат мэдэгдэл өгч, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны талуудад эрх, үүрэг, хариуцлага танилцуулах, эд хөрөнгийг битүүмжлэх, хураах, түдгэлзүүлэх, эд хөрөнгийн үнийн санал авах, үнэлгээний тайланг нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгөх зэрэг ажиллагааг хууль, журмын дагуу гүйцэтгэсэн эсэх талаар зохигч маргаагүй, шинжээч нь үнэлгээ хийх журам, аргачлалыг зөрчсөн, шинжээч үл хөдлөх хөрөнийг зах зээлийн үнээс хэт доогуур бөгөөд богино хугацаанд үнэлсэн зэрэг нь зохигчийн маргааны зүйл болжээ.

5. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна.

5.*******. Сонгинохайрхан дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 20*******9 оны 05 дугаар сарын 0*******-ний өдрийн *******84/ШШ20*******9/0**************29 дүгээр шийдвэрээр хариуцагч “*******” ХХК-иас *******37,863,282 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч “”-т олгож, хариуцагч “*******” ХХК нь үүргээ гүйцэтгээгүй буюу зохих ёсоор гүйцэтгээгүй тохиолдолд ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, хувийн сууцны зориулалттай, *******26 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын *******863*******3**************932373 дугаартай, 620 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай, улсын бүртгэлийн Г-220*******002*******77 дугаартай өмчлөлийн газар зэргийг шүүхийн шийдвэрийн дагуу албадан худалдаж, орсон орлогоос үүргийн гүйцэтгэлийг хангахыг *******т зөвшөөрч  шийдвэрлэсэн байх ба уг шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа ажээ. /хх 56/

5.2. Хэрэгт авагдсан шүүх хуралдаанаар хэлэлцүүлсэн баримтаар Төлбөр авагч, төлбөр төлөгч нар нь барьцаа хөрөнгийн үнэлгээн дээр тохиролцоогүй тул хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр газрын хэлтсийн дарга бөгөөд ахлах шийдвэр гүйцэтгэгч, хошууч ийн 2025 оны 09 дүгээр сарын 26-ний өдрийн 9/*******6******* дугаар тогтоолоор төлбөр төлөгч “*******” ХХК-ийн үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалагдсан, ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, хувийн сууцны зориулалттай, *******26 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын *******863*******3**************932373 дугаартай, 620 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай, улсын бүртгэлийн Г-220*******002*******77 дугаартай өмчлөлийн газрын үнэлгээг тогтоолгохоор “ үнэлгээ” ХХК-ийг шинжээчээр томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2, 55.2.2 дахь хэсэгт заасантай нийцжээ. /хх 57-60/

 

6.*******. Шинжээч “ үнэлгээ” ХХК-ийн үнэлгээчин, тус компанийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Батзаяад 2025 оны 09 дүгээр сарын 26-ны өдөр шинжээчийн эрх, үүргийг тайлбарлан өгч, шинжээч томилсон тогтоолыг гардуулан өгч, Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9.*******-т заасан үндэслэлийг тодруулан тус тус тэмдэглэл үйлдсэн болох нь шийдвэр гүйцэтгэгчийн тэмдэглэлээр тогтоогдож байна. /хх 6*******-63, 65/

 

6.2. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2.4-т зааснаар “Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх журам, аргачлалыг Сангийн сайд, Барилга хот байгуулалтын сайдын 2024 оны 07 дугаар сарын 08-ны өдрийн А*******33, А/*******26 дугаар хамтарсан тушаалаар баталжээ.

 

Дээрх хамтарсан тушаалын 2 дугаар хавсралтаар батлагдсан Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлалын 3.*******-т “Үнэлгээчин нь үнэлгээг дараах ажлын үе шатыг баримтлан хийнэ:” гэж, 3.*******.2-т “үнэлгээний зүйлтэй биечлэн танилцаж, ажлын төлөвлөгөө, хуваарийг боловсруулах;” гэж тус тус заасныг үнэлгээчин зөрчсөн гэх нэхэмжлэгчийн тайлбар үндэслэлгүй.

 

Тодруулбал, Хэрэгт авагдсан баримт, нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбараар үнэлгээчний туслах үзлэг хийх, зураг авах, хэмжилт хийх, мэдээлэл цуглуулах зэрэг ажлуудыг гүйцэтгэсэн нь үнэлгээнд сөргөөр нөлөөлсөн гэх нөхцөл байдал тогтоогдоогүйн зэрэгцээ үнэлгээний хуулийн этгээдээс үнэлгээ хийхэд туслах оролцуулахыг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн *******6 дугаар зүйлийн *******6.2.9-д хориглоогүй байх тул шинжээчээр томилогдсон “ үнэлгээ” ХХК-ийг үнэлгээний зүйлтэй биечлэн танилцаагүй гэж үзэхгүй.

 

Түүнчлэн Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх журам, аргачлалд үнэлгээний тайлан гаргах хугацааг нарийвчлан зохицуулаагүй байх тул ******* хоногийн хугацаанд үнэлгээний тайлан гаргасан нь Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх журам, аргачлалыг зөрчсөн гэх нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбар үндэслэлгүй.

 

7. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.3-т “Шийдвэр гүйцэтгэгч хөрөнгийн үнэлгээг үнэлгээчнээр тогтоолгосон бол үнэлгээчний тайланг хүлээн авснаас хойш ажлын 3 өдрийн дотор талуудад мэдэгдэж, тайланг танилцуулж, санал хүсэлтийг авч тэмдэглэл хөтөлнө.” гэж зааснаар шинжээч “ үнэлгээ” ХХК-ийн 2025 оны *******0 дугаар сарын 08-ны өдрийн 0*******/28 дугаартай тайланг 2025 оны *******0 дугаар сарын 09-ний өдөр хүлээн авч, мөн өдрийн 04/*******75/23668 дугаартай албан бичгээр үнэлгээний тайланг төлбөр төлөгч “*******” ХХК болон түүний итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч од мэдэгдэж, төлбөр төлөгч нь мэдэгдлийг хүлээн авснаас хойш 7 хоногийн дотор буюу 2025 оны *******0 дугаар сарын *******6-ны өдөр шүүхэд гомдол гаргасан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д нийцнэ. /хх *******0, 64/

 

8. Хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас томилсон шинжээч нь ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700, Г-220*******002*******77 дугаарт бүртгэлтэй, *******26 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө, 620 м.кв талбайтай газрын зах зээлийн үнэ цэнийг нийтэд нь *******77,483,078 төгрөгөөр үнэлсэн байна. /хх **************, 66-86/

8.*******. Шинжээч нь ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700, Г-220*******002*******77 дугаарт бүртгэлтэй, *******26 м.кв талбайтай үл хөдлөх хөрөнгө,  620 м.кв талбайтай газрын зах зээлийн үнэлгээг хийхдээ зах зээлийн бодит үнэ цэнийн суурийг баримтлан орлогын, зах зээлийн, өртгийн, хандлагын аргаар тус бүр үнэлэн зах зээлийн жишиг үнийн аргаар тогтоосон үнийг эцэслэсэн үнэлгээгээр нэгтгэж үнэлснийг буруутгах үндэслэл тогтоогдсонгүй. /хх 82/

8.2. Хариуцагч ******* нь шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны явцад шинжээч томилсон нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйлийн 42.*******, 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-д заасны дагуу  явагдсан байна. Мөн шинжээчээр томилогдсон “ үнэлгээ” ХХК-ийн нэхэмжлэгчийн өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоосон үйл ажиллагаа нь Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасан журмын дагуу хийгдсэн байх ба хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.2.*******, 9.2.3-т заасан шаардлагыг хангасан байх тул уг үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэл тогтоогдсонгүй гэж дүгнэлээ.

9. Нэхэмжлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгө, газрын зах зээлийн үнэлгээг 600,000,000 төгрөг болно гэх үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээг зах зээлийн үнээс хэт доогуур үнэлсэн гэж маргаж буй боловч энэхүү шаардлага, үндэслэлээ баримтаар нотлоогүй, энэ талаар холбогдох баримтыг шүүхэд өгөөгүй.

 

9.*******. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгчээс үл хөдлөх хөрөнгө, газрын зах зээлийн үнэлгээг 600,000,000 төгрөгийн үнэлгээтэй гэх үндэслэл, тайлбараа нотолсон баримтыг шүүхэд ирүүлэх учиртай боловч нэхэмжлэгч нь үндэслэл бүхий нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэр тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.*******, *******07 дугаар зүйлийн *******07.2-т тус тус зааснаар шүүхэд гаргаж өгөөгүй, хариуцагчийн гэм бурууг нотолж, түүний татгалзлыг үгүйсгэж байгаа үндэслэлээ нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй.

 

Иймд дээр дурдсан үндэслэлээр хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хуульд заасан шаардлагыг хангасан, үнэлгээтэй холбоотой шийдвэр гүйцэтгэлийн ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан байх тул үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай гомдлыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэв.

 

*******0. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.*******, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.*******.2 дахь хэсэгт зааснаар нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн тул нэхэмжлэгчийн төлсөн 70,200 төгрөгийн улсын тэмдэгтийн хураамжийг улсын орлого болгох нь зүйтэй.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75⁹ дүгээр зүйлийн 75⁹.*******, **************5 дугаар зүйлийн **************5.2.3, 75⁹.2 дугаар зүйлийг тус тус удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

*******. Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн  55 дугаар зүйлийн 55.7 дахь хэсэгт заасныг баримтлан нэхэмжлэгч “*******” ХХК-ийн гаргасан хариуцагч *******т холбогдох, ын өмчлөлийн *******, , ******* тоот хаягт байрлах, хувийн сууцны зориулалттай, *******26 м.кв талбайтай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-220*******0*******3700 дугаартай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах нэгж талбарын *******863*******3**************932373 дугаартай, 620 м.кв талбайтай, гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай, улсын бүртгэлийн Г-220*******002*******77 дугаартай өмчлөлийн газрын үнэлгээг тогтоосон “ үнэлгээ” ХХК-ийн 2025 оны *******0 дугаар сарын 09-ний өдрийн 0*******/28 дугаартай үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.*******, 60 дугаар зүйлийн 60.*******, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.*******.2-т тус тус заасныг үндэслэн нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын төсөвт хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 70 дугаар зүйлийн 70.2-т зааснаар тус шүүхийн шүүгчийн 2025 оны ************** дүгээр сарын *******3-ны өдрийн *******97/ШЗ2025/74348 дугаар захирамжаар авагдсан шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааг түдгэлзүүлэх арга хэмжээ нь тус хуулийн 75^{**************} дүгээр зүйлийн 75^{**************}.*******-т заасан хугацаа өнгөртөл буюу давж заалдах гомдол гаргасан бол түүнийг шийдвэрлэх хүртэлх хугацаанд хэвээр байхыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 75^{**************} дүгээр зүйлийн 75^{**************}.*******-т зааснаар зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч, өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардуулснаас хойш 7 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд гомдол гаргах эрхтэйг дурдсугай.

 

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ, ШҮҮГЧ                                 Ж.АЗБАЯР