А.Гэрэлтуяагийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Монгол Улсын дээд шүүхийн Танхимын тэргүүн Х.Сонинбаяр даргалж, шүүгч Г.Алтанчимэг, П.Золзаяа, Г.Цагаанцоож, Х.Эрдэнэсувд нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн

2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2016/01407 дугаар шийдвэр,           

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн

2017 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 478 дугаар магадлалтай,

А.Гэрэлтуяагийн нэхэмжлэлтэй,

“Юу Би Эйч проперти” ХХК-д холбогдох,

5.884.400 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очирын гаргасан гомдлыг үндэслэн,

Шүүгч Г.Цагаанцоож илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Жамъян, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир, нарийн бичгийн дарга Э.Боролдой нар оролцов.

Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Н.Жамъян шүүхэд гаргасан нэхэмжлэлдээ: “Юу Би Эйч проперти” ХХК-ийн 2014 онд барьж ашиглалтад оруулсан Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 хороололд байрлах Хаппи таун орон сууцны хорооллоос иргэн Б.Энхтүвшин, А.Гэрэлтуяа нар 56.64 м.кв орон сууцыг 1 м.кв-г  1.880.000 төгрөгөөр захиалж, худалдан авсан. Дээрх орон сууцны ашигтай талбайг мэргэжлийн байгууллагаар хэмжүүлэхэд Б.Энхтүвшин, А.Гэрэлтуяа нарын худалдан авсан 73 байрны 154 тоотын 56.64 м.кв-аас 3.13 м.кв талбай дутсан. Иймд анх захиалсан орон сууцны нийт талбайгаас дутсан 3.13 м.кв талбайн үнэ болох 5.884.400 төгрөгийг “Юу Би Эйч проперти” ХХК-иас гаргуулж өгнө үү гэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир шүүхэд гаргасан тайлбартаа: “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь 2013 оны 04 сарын 12-ны өдрийн 2013/04/-12 тоот “Үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдан авах гэрээ”-ний дагуу Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороо, 15 хороолол, Хаппи таун хотхонд байрлах, 71, 72, 73 тоот барилгыг “Өндөр буянт холдинг” ХХК-иас шилжүүлэн авсан бөгөөд уг барилгыг худалдан авахдаа барилгын батлагдсан зураг, бүх төрлийн ажлын акт, холбогдох зөвшөөрлийг үндэслэн хүлээн авсан. Мөн уг хотхоны орон сууц чанар стандартад нийцсэн, барилгын зураг төслийн дагуу хийгдсэн гэж үзээд 2014 оны 11 дүгээр сарын.19-ний өдрийн 2014/709 тоот барилга, байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын актаар гарсан учир бид худалдан авагчдаа уг орон сууцанд оруулж эхэлсэн. Бид борлуулалтын талбайн хэмжээ, үнийг худалдан авагчдад урьдчилсан байдлаар танилцуулдаг бөгөөд үүнийг худалдан авагч хүлээн зөвшөөрч гэрээ байгуулсан, уг орон сууцыг худалдан авснаас хойш хуулийн хугацаанд манай компанид гомдол, шаардлага гаргаагүй. Манай компани барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөлтэй компаниудаар зураг төслийг хийж, гүйцэтгүүлсэн бөгөөд уг зураг төслийн дагуу баригдсан болохыг улсын комисс тогтоосон байгаа тул хөндлөнгийн компаний талбайн хэмжээг тооцож гаргасныг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Иймд  нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2016/01407 дугаар шийдвэрээр: Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3 дахь хэсэгт зааснаар “Юу Би Эйч проперти” ХХК-иас 5.884.400 /таван сая найман зуун наян дөрвөн мянга дөрвөн зуун/ төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч А.Гэрэлтуяад олгож,  Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 60 дугаар зүйлийн 60.1, 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгч А.Гэрэлтуяагийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 109.100 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК-иас 109.100 төгрөгийг гаргуулж А.Гэрэлтуяад олгож шийдвэрлэжээ.

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 478 дугаар магадлалаар: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2016/1407 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах журмаар гаргасан гомдлыг хангахгүй орхиж, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар хариуцагчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 109.100 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Гэрэл-Очир хяналтын журмаар гаргасан гомдолдоо: Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2016/01407 дугаар шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 478 дугаар магадлалыг бүхэлд нь эс зөвшөөрч шүүх хуулиар тогтоосон хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн гэсэн үндэслэлээр гомдол гаргаж байна. Талуудын хооронд “Орон сууц захиалгаар бариулах гэрээ” гэж нэрлэсэн гэрээ байгуулагдсан боловч “Худалдах-худалдан авах гэрээ” байгуулагдсан юм. “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь “Өндөр буянт холдинг” ХХК-тай “Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах тухай” гэрээ байгуулж, 70 хувийн гүйцэтгэлтэй барилгыг худалдан авсан. Уг орон сууцыг хүлээлгэн өгснөөс хойш нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.6 дахь хэсэгт заасан шаардлага гаргах эрхээ алдсан. Учир нь орон сууцны талбайн дутуу гэдэг бол ашиглалтын явцад үүсдэггүй бөгөөд уг орон сууцыг шилжүүлэн авах үед түүнийг хэмжүүлж, талбайн хэмжээг тогтоох боломжтой байсан Өөрөөр хэлбэл тухайн эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх, илрүүлэх боломжтой байсан. Гэвч анхан болон давж заалдах шатны шүүхээс Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 352 дугаар зүйлийн 352.2.3-т заасныг баримтлан хэргийг шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийг буруу хэрэглэсэн. Нэхэмжлэгч уг орон сууцыг захиалсан эсэхээс үл хамаарч эрх бүхий байгууллагаас батлагдсан зураг төслийн дагуу баригдах нь тодорхой юм. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлага үндэслэлээ тодорхойлохдоо MNS 6058:2009 стандартаар байрны талбайн хэмжээг тодорхойлсон. Гэвч уг стандарт нь 2009 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр батлагдсан 2010 оны 02 дугаар сарын 01-ний өдрөөс дагаж мөрдөхөөр зохицуулсан стандарт юм. Гэтэл 2008 онд уг барилгын ажил эхлэхэд дээрх стандарт батлагдаагүй байсан бөгөөд нэгэнт барьж эхэлсэн барилгын ажил эхэлсний дараа батлагдаж, мөрдөгдсөн стандарт тул түүнийг хэрэглэх, хэрэглээгүй нь хариуцагчийг буруутгах хууль зүйн үндэслэл болохгүй гэж үзэж байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэр болон давж заалдах шатны шүүхийн магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

ХЯНАВАЛ

Анхан болон давж заалдах шатны шүүх хэрэгт авагдсан баримтыг хуульд заасан журмын дагуу үнэлж чадаагүй, зохигчдын хооронд үүссэн маргаанд Иргэний хуулийн холбогдох зохицуулалтыг зөв тайлбарлан хэрэглээгүйгээс шийдвэр, магадлал хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна.

Нэхэмжлэгч А.Гэрэлтуяа нь хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК-с 5.884.400 төгрөг нэхэмжлэхдээ шаардлагын үндэслэлийг гэрээнд заасан хэмжээнээс 3.13 м.кв талбай бүхий орон сууцыг дутуу шилжүүлсэн тул илүү төлсөн төлбөрийг буцаан гаргуулах гэж тодорхойлжээ. Хариуцагч нэхэмжлэлээс татгалзахдаа “...худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан, гэрээгээр тохирсон орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн” гэжээ.

Зохигчдын хооронд 2014 оны 03 дугаар сарын 26-ний өдөр байгуулагдсан орон сууц захиалгаар бариулах тухай гэрээгээр хариуцагч нь Баянзүрх дүүргийн 5 дугаар хороонд байрлах Happy town орон сууцны 73 дугаар байр, 2 дугаар орцны 15 давхарт 56.64 м.кв талбай бүхий байрыг 2014 оны 1 дүгээр улиралд багтаан гүйцэтгэж хүлээлгэн өгөх, нэхэмжлэгч нь 106.483.200 төгрөг төлөхөөр харилцан тохиролцож, улмаар орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн, энэ талаар маргаагүй байна /хавтаст хэргийн 10-11 дүгээр тал/.

Харин гэрээний зүйл болох үл хөдлөх эд хөрөнгө биет байдлын доголдолтой эсэх нь маргааны зүйл болжээ.

Маргааны зүйл болох ХД-73-р байрны барилгыг “Юу Би Эйч проперти” ХХК нь “Өндөр буянт холдинг” ХХК-иас 2013 оны 4 дүгээр сарын 12-ны өдрийн гэрээгээр худалдан авсан ба “...гэрээ байгуулах үед барилгууд нь 70 хувийн гүйцэтгэлтэй... байсан...” талаарх хариуцагчийн тайлбарыг нэхэмжлэгч үгүйсгэсэн баримт хэрэгт байхгүй байна.

Барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулах комиссын 2014 оны 11 дүгээр сарын 19-ний өдрийн 2014/709 дугаар актаас үзвэл уг орон сууц нь батлагдсан зураг төслийн дагуу 2008 оны 5 дугаар сараас эхлэн баригдаж улмаар 2014 оны 10 дугаар сарын 01-ний өдөр дуусчээ /хэргийн 24-26 дугаар тал/.

Түүнчлэн зохигчдын хооронд байгуулагдсан гэрээнд гүйцэтгэгч нь орон сууцыг 2014 оны 01 дүгээр улиралд барьж гүйцэтгэх үүрэг хүлээснийг хоёр шатны шүүх анхаараагүй байна. Өөрөөр хэлбэл, гэрээ байгуулагдах үед бэлэн байсан орон сууцыг нэхэмжлэгчийн захиалгаар баригдсан гэж үзэх үндэслэл тодорхой бус байна.

Дээр дурдсанаас үзвэл, нэхэмжлэгч гэрээнд заасан байрыг сонгож, үнийг төлөхөөр хариуцагчтай тохиролцсон байх тул зохигчдын хооронд Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-т заасан худалдах-худалдан авах гэрээ байгуулагдсан гэж үзнэ.           

 Иргэний хуулийн 251 дүгээр зүйлийн 251.1-д зааснаар худалдах-худалдан авах гэрээгээр тогтоосон тоо, хэмжээ, чанар бүхий эд хөрөнгийг биет байдлын хувьд доголдолгүй гэж үзэх ба мөн хуулийн 254 дүгээр зүйлийн 254.4-т “худалдан авагч энэ хуулийн 254.3-т заасан эд хөрөнгийг хүлээн авсан бол худалдагч нь гэрээний үнэд хувь тэнцүүлэн дутуу эд хөрөнгийн үнийг буцааж төлөх үүрэгтэй” гэжээ.

Илүү төлсөн төлбөрийг буцаан гаргуулах тухай нэхэмжлэгчийн шаардлага хуулийн дээрх зохицуулалтад хамаарахаар байх боловч нэхэмжлэлийг хангах хууль зүйн үндэслэлгүй байна.

Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлийн 248.2.-т зааснаар худалдан авагч эд хөрөнгийг хүлээн авсныг гэрчлэх тодорхой үйлдэл хийсэн бол түүнийг эд хөрөнгө хүлээн авсанд тооцох ба эд хөрөнгө хүлээж авах үедээ уг эд хөрөнгийн доголдлын талаар мэдсэн буюу мэдэх боломжтой байхад түүнийг хүлээн авсан худалдан авагч эд хөрөнгийн доголдлын талаар шаардлага гаргах эрхээ алдахаар Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д заасан.

Нэхэмжлэгч орон сууцыг хүлээн авч, улмаар 2015 оны 01 дүгээр сарын 29-ний өдөр улсын бүртгэлд өмчлөгчөөр бүртгүүлсэн байх тул тухайн үед орон сууцны талбайг хэмжүүлэх, эд хөрөнгийн доголдлыг мэдэх боломжтой байжээ.

Нөгөө талаар орон сууцны талбайн хэмжээний зөрүүтэй байдал нь барилгын ашиглалтын явцад мэдэгдэх далд доголдол биш тул нэхэмжлэгч Иргэний хуулийн 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-д зааснаар худалдан авсан орон сууцны талбайн талаар шаардлага гаргах эрхээ алдсан гэж үзнэ.

Дээрх үндэслэлээр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн хяналтын журмаар гаргасан гомдлыг хангаж, анхан болон давж заалдах шатны шүүхийн шийдвэр, магадлалыг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн үзэв.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 176 дугаар зүйлийн 176.2.4.-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

1.Сүхбаатар дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016 оны 12 дугаар сарын 05-ны өдрийн 181/ШШ2016/01407 дүгээр шийдвэр, Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2017 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрийн 478 дугаар магадлалыг тус тус хүчингүй болгож, “Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 255 дугаар зүйлийн 255.1.1-т заасныг баримтлан хариуцагч “Юу Би Эйч проперти” ХХК-с 5.884.400 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэгч А.Гэрэлтуяагийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дугаар зүйлийн 59.3.-т зааснаар хариуцагчаас хяналтын журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид 2017 оны 03 дугаар сарын 17-ны өдөр төлсөн 109.100 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

                        ТАНХИМЫН ТЭРГҮҮН                                 Х.СОНИНБАЯР

                        ШҮҮГЧ                                                            Г.ЦАГААНЦООЖ