2025 12 09 191/ШШ2025/11441

 

 

 

МОНГОЛ УЛСЫН НЭРИЙН ӨМНӨӨС

 

Баянзүрх, Сүхбаатар, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны тойргийн шүүхийн шүүгч О.Аззаяа даргалж, тус шүүхийн шүүх хуралдааны танхимд хийсэн хуралдаанаар:

 

Нэхэмжлэгч: Д тоот хаягт оршин суух, ******* овогт *******ын ******* /РД:*******/-ийн нэхэмжлэлтэй,

 

Хариуцагч: Б тоот хаягт оршин суух, ******* овогтой ******* ******* /РД:*******/,

 

Хариуцагч: Б байранд байрлах, ******* ХХК /РД:/ нарт холбогдох,

 

Нэхэмжлэлийн шаардлага: 88,000,000 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдааны оролцогчид:

Нэхэмжлэгч Б.*******,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч ,

Хариуцагч Б.*******ийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч ,

Хариуцагч нарын өмгөөлөгч ,

Шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгч Б.******* нь хариуцагч ******* ХХК, Б.******* нарт холбогдуулан 88,000,000 төгрөг гаргуулах шаардлага бүхий нэхэмжлэл гаргасан. Нэхэмжлэгч нэхэмжлэлийн шаардлагын үндэслэлээ дараах байдлаар тодорхойлж байна. Үүнд:

1.1. Б.******* миний бие Дархан-******* аймагт амьдардаг. 2025 оны 02 дугаар сарын 04-ний өдөр фэйсбүүкээс Б тоотод байрлах ******* ХХК-ийн клубийг түрээслүүлэх зарын дагуу захирал Б.*******тэй холбогдож, 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр Улаанбаатар хотод ирж уулзсан.

*******захад нэг нэгээр нь хүн түрээслэхэд хэцүү байна, хоорондоо хэрэлдээд хэл ам гараад байна, гурвуулааг нь нэг эзэнтэй болгох гэж байгаа, сарын түрээс нь 36 сая төгрөг, чи зөвхөн стрип гэхэд л сардаа 60-70 сая төгрөг олдог, манайх тийм сайн олдог, би чамд түрээслүүлмээр байна, чи ажлын туршлагатай хүн байна, караоке баарыг мэддэг юм бол манайх ашигтай орлоготой, гэрээгээ хийхгүй бол хүмүүс залгаад байна, урьдчилгаа мөнгөө өгч яваад өнөөдрөөр гэрээгээ хийчихгүй юу гэж хэлсэн. 60-70 сая төгрөгийн орлоготой объект, хотод бас Сансар хүний хөл хөдөлгөөнтэй газар гэж бодож түрээслэхээр шийдэж тухайн өдөр 42 сая төгрөг шилжүүлж өгсөн.

Тухайн үед караокег одоогоор өөр хүн ажиллуулж байгаа 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрөөр тасалбар болгож дуусна. Тэгэхээр 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр түрээсийн гэрээгээ хийе, урьдчилгаа төлбөрөө хийх хэрэгтэй гэсэн.

Ингээд Б тоотод байрлах барилгын В давхарт 100 хүний багтаамж бүхий баарыг 1 вип өрөөний хамт диско баарны зориулалтаар 7 кабин бүхий стрип клуб, 2 вип өрөө, гал тогооны хамт 7 өрөө бүхий караоке, 2 ариун цэврийн өрөөний хамт түрээслүүлэхээр болсон.

Үүнээс хойш 2025 оны 02 дугаар сарын 14-ний өдөр Б.*******ийн эхнэр Хаан банкны данс руу 10,000,000 төгрөг, 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр 12,000,000 төгрөг, 2025 оны 02 дугаар сарын 21-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 2025 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр 10,000,000 төгрөг нийт 42,000,000 төгрөг шилжүүлсэн. Б.******* захирал эхнэрийнхээ дансаар мөнгөө авна гэж илэрхийлсэн тул эхнэрийнх нь данс руу шилжүүлсэн.

2025 оны 2 дугаар сарын 15-ны өдөр түлхүүр аваад ороод ирэхэд үүдээрээ дүүрэн нураалтын хогтой, засвар дуусаагүй харанхуй орчин намайг хүлээж авсан. Ариун цэврийн өрөөний засвараа эхлүүлээч үгүй онгорхой чигээрээ байсан. Надад 2 дугаар сарын 6-ны өдөр засвар хийх талаараа хэлж 02.15-н гэхэд дуусгана гэсэн боловч ирэхэд байдал хүнд хэцүү байсан. Үнэртэй, гэрэл гэрэлтүүлэг байхгүй, үүдэндээ хаяг ч байхгүй байсан. Нэгэнт хүнд 42 сая төгрөгөө өгчихсөн юм чинь валентин, цагаан сар, мартын 8, цэргийн баяр байна үзээд алдъя гээд орсон. Зөвхөн ганц боломжтой караокег л ажиллуулсан.

Бааранд нь зөндөө тохижилт хийгдсэн ч гаднаас ганц нэг үйлчлүүлэгч орж ирээд ийм үнэр танартай, хүйтэн, хав харанхуй, тоос шороонд хэн дуулаад сууж байх вэ дээ гаръя гээд гардаг. Тэр болгоныг тэвчээд маркетингийн компанитай хүртэл гэрээ байгуулаад маркетинг, гадуур боржур тарааж, үүдэндээ хаяг реклам хийж, дотор гэрэл гэрэлтүүлэг хийж үйлчлүүлэгчээ татахыг бодсон.

Түрээс явагдчихсан, та засварын ажлаа дуусгаагүй байна, засварын ажлаа дуусчихна гэж хэлсэн гэнгүүт ах нь чамд 3 дугаар сарын 1-ний өдөр хүртэл түрээсгүй хоног өгье, тэр хооронд ах нь засварын ажлаа дуусгачихна гэж хэлсэн. 3 дугаар сарын 1-ний өдөр болоход дуусаагүй учраас уулзаад хүн орж ирэхгүй байна, та засвараа дуусгахгүй байна гээд уулзахад ах нь чамд мартын 8-ны 10 хоногийн бэлэг барья, энэ 10 хоногийн хооронд дахиад уулзана, энэ хооронд чи маркетингаа хий, дахиад хүнээ тат гэхээр нь хүнээ татаад шороо тоостой, шээс үнэртүүлсэн газарт хүн орж ирэхгүй байна гэдгээ хэлсэн.

Ингээд би 2025 оны 03 дугаар сарын 10-ны өдөр түрээсийн талбайг суллаж Ганчанга гэх хүн түлхүүрээ өгсөн. Энэ өдөр *******тэй уулзъя, ярилцъя гэхэд машин гарахгүй гэдэг үндэслэлээр уулзаагүй, 11-ний өдөр завгүй гэдэг үндэслэлээр уулзаагүй, уулзах гэж явсаар байгаад 2025 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр уулзаж түлхүүрээ хүлээлгэж өгсөн.

Түрээслэх объектын түлхүүр гардаж авсан 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдрөөс хойш бизнесийнхээ үйл ажиллагааг идэвхжүүлэх бүхий л хүчин чармайлт гаргаж 2025 оны 02 дугаар сарын 25-ны өдөр маркетингийн ХХК-тай хамтран ажиллах гэрээ хийж 1,500,000 төгрөг, гадна талбайд хулдаасан хэвлэл хийхэд 300,000 төгрөг, брошур хийхэд 200,000 төгрөг, дотор талбайн гэрэлтүүлэг, засвар хийхэд 1,000,000 төгрөг, чадварлаг DJ хөлслөхөд урьдчилгаа 1,000,000 төгрөг зарсан боловч үйлчлүүлэгчгүй байсан.

Иймд түрээсийн төлбөрт төлсөн 54,000,000 сая төгрөг, барьцаа 30,000,000, мөн үйл ажиллагааны зардал буюу тэнд хийсэн маркетинг, боржур тараасан, хулдаасан хэвлэл хийлгэсэн, гэрэлтүүлэг хийсэн, засвар хийсэн зардал 4,000,000 төгрөг, нийт 88,000,000 төгрөгийг хариуцагч нараас гаргуулж өгнө үү.

Миний бие түрээсийн гэрээг ******* ХХК болон иргэн Б.*******тэй байгуулсан, түрээсийн төлбөрийг Б.******* өөрийн болон эхнэрийнхээ дансаар авсан учир хамтран хариуцагчаар татсан гэв.

 

2. Хариуцагч нар шүүхэд болон шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартаа:

2.1. ******* ХХК нь Б.*******тэй 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр Талбай түрээслэх түрээсийн гэрээг байгуулж, Б тоотод байрлах барилгын В давхарт байрлах 100 хүний багтаамж бүхий баарыг 1 вип өрөөний хамт диско баар зориулалтаар, 7 кабин бүхий стриптиз клуб, 2 вип өрөө, гал тогооны өрөөний хамт, 7 өрөө бүхий караоке өрөө, 2 тусдаа ариун цэврийн өрөөний хамт, нэг сарын 36,000,000 төгрөгөөр, 2025 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрөөс 2030 оны 02 дугаар сарын 06-ны өдрийг хүртэл нийт 5 жилийн хугацаатай хөлслүүлэхээр тохиролцсон.

Нэхэмжлэгч Б.*******ийн хүсэлтийн дагуу *******"ХХК нь хөнгөлөлт үзүүлэн 2025 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдрийг хүртэлх хөлсний үнийн дүнг багасгасан бөгөөд ийнхүү багасгахдаа гэрээний 3 дугаар зүйлийн 3.4-д Түрээсийн гэрээг эхлүүлэхэд 2025.04.15-н хүртэлх түрээсийн төлбөрт хөнгөлөлт үзүүлж 54,000,000 төгрөг болон барьцаалбар 30,000,000 төгрөгийн хамт гэрээ хүчин төгөлдөр болсон өдөрт төлөхөөр тохиролцов гэж заасан.

Гэвч Б.******* нь 2025.02.05-ны өдөр урьдчилгаа 42,000,000 төгрөг, 2025.02.14-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 2025.02.15-ны өдөр 12,000,000 төгрөг, 2025.02.21-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 2025.02.25-ны өдөр 10,000,000 төгрөгийг төлсөн.

Талууд гэрээг байгуулахаас эхлээд ямар тохиолдолд цуцлах тухай үндэслэлүүдийг хүртэл нарийн тохиролцсон. Гэтэл нэхэмжлэгч 3.11-ний өдөр гэрээ цуцлахыг мэдэгдсэн.

Гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 4.22-т Түрээслэгч нь гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө гэрээг цуцлах бол хүсэлтээ 14 хоногийн өмнө бичгээр мэдэгдэх бөгөөд хүсэлтдээ өөрийн үндэслэл бүхий шалтгаанаа тодорхой бичнэ. Түрээслэгчийн санаачилгаар хугацаанаас нь өмнө цуцлах болон төлбөрийн чадваргүйгээс эсвэл энэхүү гэрээний 4.7-д заасан нөхцөлөөр гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд гэрээ цуцалсны торгуульд барьцаалбар мөнгийг түрээслүүлэгч суутган авахыг түрээслэгч хүлээн зөвшөөрсөн болно гэж заасан боловч нэхэмжлэгч нь гэрээ цуцлах талаар бичгээр огт мэдэгдээгүй бөгөөд ******* ХХК-д шинээр хөлслөгч олох боломжит хугацаа олголгүйгээр, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчиж шүүхэд нэхэмжлэл гаргаж байгаа нь үндэслэлгүй байна.

Нэхэмжлэгч Б.*******ийн зүгээс гарч байгаа 4 сая төгрөг нь сайн дураар өөрөөс нь гарч байгаа зарлага гэж үзэж байгаа учраас нэхэмжлэлийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Түрээсийн гэрээг манай талаас цуцлах ямарваа нэгэн санал байгаагүй, зөвхөн нэг талын саналаар тухайн гэрээг цуцалсан учраас түрээсийн төлбөр 54,000,000 төгрөгийг буцаан өгөх үндэслэлгүй. Мөн 2 дугаар сарын 5-ны өдрөөс 3 дугаар сарын 14-ний өдөр хүртэлх хугацаанд ******* ХХК-ийн өмчлөлийн объектыг ашигласан хэр нь өгсөн бүх түрээснийхээ төлбөрийг буцааж нэхэмжлээд байгаа нь үндэслэлгүй, ашигласан хэмжээнийхээ түрээсийн төлбөрийг түрээслэгч тал төлөх үүрэгтэй.

Түрээслэгч талын санаачилгаар гэрээг үндэслэлгүйгээр цуцалж байгаа, урт хугацааны гэрээг цуцлаад түрээслүүлэгч талд хохирол учруулсан. Гэрээгээрээ ч тохиролцсон учраас барьцаа төлбөрийг буцааж өгөх боломжгүй.

Түүнчлэн нэхэмжлэгч Б.******* нь ******* ХХК-тай гэрээ байгуулсан атлаа хамтран хариуцагчаар иргэн Б.*******ийг татан оролцуулсан байгаа нь ойлгомжгүй байх бөгөөд ******* ХХК нь Б.*******тэй гэрээ байгуулсан болон гэрээний төлбөрийг Б.*******, нарын дансаар хүлээн авсан талаар маргадаггүй, Б.******* нь тус хэргийн жинхэнэ хариуцагч биш юм. Иймд дээрх үндэслэлүүдээр нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэв.

 

3. Нэхэмжлэгчээс дараах баримтыг шүүхэд гаргасан. Үүнд:

3.1. Улсын тэмдэгтийн хураамж төлсөн баримт /хх 5, 98/

3.2. Итгэмжлэл /хх 6-7/

3.3. 2025.02.05-ны өдрийн Талбай түрээслэх түрээсийн гэрээ /хх 8-12/

3.4. Хас банкны зээлийн гэрээнүүд /хх 13-22, 109-123/

3.5. Хас банкны дансны хуулга /хх 23-38, 101, 194-196/

3.6. 2025.02.25-ны өдрийн Хамтран ажиллах, ажил гүйцэтгэх гэрээ /хх 39/

3.7. Иргэний үнэмлэхийн хуулбар /хх 40/

3.8. Нэрийн хуудас /хх 97/

3.9. Зарлагын баримт /хх 99-100/

3.10. Худалдагчийн өдрийн тайлан гэх баримт /хх 174-181/

3.11. Тооцооны хуудсууд /хх 182-193/

3.12. 2025.03.14-ний өдрийн Түрээсийн гэрээ цуцлах тухай хүсэлт /хх 198/

3.13. Хөдөлмөрийн чадвар алдалтын хувь, хугацаа тогтоосон акт /2-р хх 5/

3.14. Гэрлэлт дуусгавар болсны бүртгэлийн лавлагаа /2-р хх 6/.

 

4. Хариуцагч нараас дараах баримтыг шүүхэд гаргасан. Үүнд:

4.1. Хуулийн этгээдийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /хх 42, 51/

4.2. Итгэмжлэл /хх 50, 71-73, 238-241/

4.3. Хариу тайлбар /хх 55-56/

4.4. Түрээсийн талбайн хэмжилтийн зураг /хх 74-75/

4.5. Талбай түрээслэх түрээсийн гэрээнүүд /хх 76-81, 124-126/

4.6. Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн хэмжилт хийсэн тодорхойлолт /хх 82-90/

4.7. Хас банкны тодорхойлолт /хх 127/

4.8. Фото зураг /хх 129-130/

4.9. Кассын орлогын ордер /2-р хх 14/

4.10. Ажил гүйцэтгэх гэрээ /2-р хх 15-16/

4.11. Хаан банкны дансны хуулга /2-р хх 17-24/

4.12. Фото зураг /2-р хх 25/.

 

5. Шүүхээс нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр гэрчээр , нарыг, хариуцагчийн хүсэлтээр гэрчээр , , нарыг асууж, хариуцагчийн хүсэлтээр Б.*******, Б.******* нарын харилцсан зурваст үзлэг хийж тэмдэглэлээр бэхжүүлсэн.

 

Шүүх өөрийн санаачилгаар хариуцагч ******* ХХК-иас 2025.03.14-ний өдрийн иргэн Б.*******т танай хүсэлтийн хариу гэх, нэмэлт тайлбар хүргүүлэх нь гэх баримтуудыг гаргуулсан. /хх 145-153, 165-173, 245-246/

 

Талуудын тайлбар, хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтыг шинжлэн судлаад

 

ҮНДЭСЛЭХ нь:

 

1. Шүүх нэхэмжлэгч Б.*******ийн хариуцагч ******* ХХК-д холбогдуулан гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж, хариуцагч Б.*******эд холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзлээ.

 

2. Нэхэмжлэгч Б.******* нь дараах үндэслэлээр шаардах эрхээ тодорхойлсон. Үүнд: Хариуцагч нартай харилцан тохиролцсоны үндсэн дээр 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр түрээсийн гэрээ байгуулж, Б тоотод байрлах барилгын В давхарт 100 хүний багтаамж бүхий баарыг 1 вип өрөөний хамт диско баарны зориулалтаар 7 кабин бүхий стрип клуб, 2 вип өрөө, гал тогооны хамт 7 өрөө бүхий караоке, 2 ариун цэврийн өрөөний хамт түрээслэхээр болсон. Гэвч хариуцагч нар нь тухайн объектод хийх засвараа хугацаандаа дуусгаагүй, засвараас шалтгаалж үйлчлүүлэгч орж ирэхгүй байсан учир 2025.03.10-ны өдөр хариуцагч нарт гэрээг цуцлах талаар мэдэгдсэн. Хариуцагч нь 2025.03.10-ны өдрийг дуустал түрээсийн төлбөр авахгүй гэж хэлсэн. Иймээс түрээсийн төлбөрт төлсөн 54,000,000 төгрөг, барьцаанд төлсөн 30,000,000 төгрөг, маркетингийн зардал 4,000,000 төгрөг, нийт 88,000,000 төгрөгийг буцаан шаардах эрхтэй гэнэ.

 

3. Хариуцагч нар нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь эсэргүүцэж дараах үндэслэлээр маргасан. Үүнд: Нэхэмжлэгч нь манай түрээсийн объектыг 2025.03.14-ний өдрийг хүртэл ашигласан учир түрээсийн төлбөр төлөх үүрэгтэй, түрээсийн гэрээг цуцлах талаар урьдчилан бичгээр мэдэгдэхээр гэрээгээр тохиролцсон ба нэхэмжлэгч энэхүү журмыг зөрчсөн учир барьцааг буцаан олгох үндэслэлгүй, өөрийн үйл ажиллагаатайгаа холбогдуулан гаргасан зардлыг бид хариуцах учиргүй тул ******* ХХК нь нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй. Б.******* нь гэрээний оролцогч биш учир хариуцагч болохгүй гэж маргасан.

 

4. Хэрэгт авагдсан болон шүүх хуралдаанаар хэлэлцэгдсэн нотлох баримтуудаар дараах үйл баримт тогтоогдож байна. Үүнд:

 

4.1. Нэхэмжлэгч Б.*******, хариуцагч ******* ХХК нар нь 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр талбай түрээслэх түрээсийн гэрээ байгуулж, Б хаягт байрлах ******* ХХК-ийн өмчлөлийн барилгын В давхарт байрладаг, 100 хүний багтаамж бүхий баарыг нэг вип өрөөний хамт диско баар зориулалтаар, 7 кабин бүхий стриптиз клуб, 2 вип өрөө, гал тогооны өрөөний хамт, 7 вип өрөө бүхий караоке өрөө, 2 тусдаа ариун цэврийн өрөөг ******* ХХК нь Б.*******т түрээслүүлэхээр түүний эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлэх, Б.******* нь гэрээгээр тохиролцсон төлбөрийг тогтоосон хугацаанд түрээслүүлэгчид төлөх харилцааг зохицуулсан байна.

 

Гэрээгээр талбайг аж ахуйн үйл ажиллагааны зориулалтаар түрээслэхээр хүсэл зоригоо илэрхийлэхдээ түрээсийн зүйл, төлбөрийн хэмжээ, төлбөр төлөх нөхцөл, хугацааны талаар буюу гэрээний гол нөхцөлийн хувьд хэлэлцэн тохирсон байна.

 

Энэхүү гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.1-д түрээсийн гэрээгээр түрээслүүлэгч нь түрээслэгчийн эзэмшил, ашиглалтад аж ахуйн үйл ажиллагаа явуулах болон дүрэмд заасан зорилгоо биелүүлэхэд нь зориулж тодорхой хөрөнгө шилжүүлэх, түрээслэгч нь гэрээгээр тохирсон түрээсийн төлбөрийг төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ гэж заасантай нийцэж байна.

 

Талуудаас дээрх гэрээ байгуулагдсан үйл баримтад маргаагүй, харин нэхэмжлэгч нь гэрээний хүчин төгөлдөр байдалд буюу энэхүү гэрээ нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т заасан шаардлага хангаагүй тул хүчин төгөлдөр бус гэж маргасан.

 

Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т Хуульд өөрөөр заагаагүй бол түрээсийн гэрээг бичгээр байгуулах бөгөөд үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлнэ,

318.4-т Энэ хуулийн 318.3-т заасан шаардлагыг хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна гэж заасан.

 

Б хаягт байрлах гэх барилга нь улсын бүртгэлийн дугаартай үл хөдлөх эд хөрөнгийн гэрчилгээтэй, зээлийн барьцаанд байгаа талаар хариуцагч тайлбарлаж Хасбанкны 2025.02.10-ны өдрийн тодорхойлолтыг гаргасныг нэхэмжлэгч үгүйсгээгүй. /хх 127/

 

Б хаягт байрлах барилгын В1 давхрын нийт хэмжээ 1761 м.кв бөгөөд спа, караоке, оффис агуулах, үсчин зэргээр талбайг хуваан ашигладаг болох нь Хөрөнгийн үнэлгээний төв ХХК-ийн 2023.07.04-ний өдрийн 355 дугаар хэмжилт хийсэн дүгнэлт, ******* ХХК-ийн талбай түрээсийн гэрээнүүд, гэрч О.Нарантуяа, , нарын мэдүүлэг, талуудын тайлбар зэргээр нотлогдон тогтоогдож байна. /хх 76-91/

 

Мөн талуудын гэрээний 6.1-д түрээсийн талбай нь гэрээний эхэнд дурдсан хаягт бусад этгээдийн эзэмшлийн талбайгаас ханаар тусгаарлагдсан, зөвхөн түрээслэгч дангаар эзэмшиж, ашиглах боломжтой объект байна

3.3-т Мөн түрээслүүлэгчийн түрээсийн талбай болон хөдлөх эд хөрөнгө, тоног төхөөрөмжийг түрээслэгч одоо байгаа чанар байдал, тоо ширхгээр нь түрээсийн үйл ажиллагаа явуулах бүрэн боломжтой гэж үзэн зөвшөөрч хүлээн авсан. Түрээслэгч үйл ажиллагаандаа зориулж түрээслүүлэгчийн хөрөнгө оруулалтаар болон өөрийн хөрөнгөөр шинээр худалдан авсан хөдлөх эд хөрөнгө болон тоног төхөөрөмж, түүнчлэн түрээслүүлэгчээс анх хүлээн авсан хөдлөх хөрөнгө болон тоног төхөөрөмжийг засварласан, сайжруулсан сэлбэг хэрэгсэл, эд зүйлс нь түрээслүүлэгчийн өмчлөлийн зүйл байх бөгөөд гагцхүү энэхүү гэрээний хүчинтэй хугацаанд л Түрээслүүлэгчийн эзэмшилд байх болно гэж заасан зэргээс үзвэл талуудын гэрээний зүйл нь үл хөдлөх эд хөрөнгө бүхэлдээ биш тодорхой хэсэг талбай болон аж ахуйн үйл ажиллагааны зориулалттай тоног төхөөрөмж, хэрэгсэл байх тул Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3 дахь заалтад хамаарахгүй.

 

Иймээс талуудын хооронд хүчин төгөлдөр түрээсийн гэрээ байгуулагдсан байна гэж дүгнэв.

 

4.2. Гэрээний 2.1, 3.2-т зааснаар талууд түрээсийн гэрээг 5 жилийн хугацаагаар, түрээсийн төлбөрийг сарын 36,000,000 төгрөгөөр тохиролцсон байх бөгөөд 3.4-т түрээсийн гэрээг эхлүүлэхэд 2025 оны 04 дүгээр сарын 15-ны өдөр хүртэлх түрээсийн төлбөрт хөнгөлөлт үзүүлж 54,000,000 төгрөг болон барьцаалбар 30,000,000 төгрөгийн хамт гэрээ хүчин төгөлдөр болсон өдөрт төлөхөөр тохиролцсон байна.

 

Нэхэмжлэгч Б.******* нь 2025.02.05-ны өдөр 42,000,000 төгрөг, 02.14-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 02.15-ны өдөр 12,000,000 төгрөг, 02.21-ний өдөр 10,000,000 төгрөг, 02.25-ны өдөр 10,000,000 төгрөг нийт 84,000,000 төгрөг төлсөн болох нь түүний Хасбанкны дансны хуулга, талуудын тайлбараар нотлогдож байна. /хх 27, 31, 34, 37-38/

 

Мөн хариуцагч ******* ХХК нь түрээсийн зүйлийг 2025 оны 02 дугаар сарын 15-ны өдөр нэхэмжлэгчид хүлээлгэн өгсөн, ийнхүү хүлээлгэн өгөх үед түрээсийн талбайн зарим хэсэгт буюу нойл, 1 стриптиз вип өрөөнд хариуцагчийн хийж буй засвар дуусаагүй байсан талаар талууд тайлбарлаж байх бөгөөд маргаангүй байна.

 

4.3. Хариуцагч нь 2025.02.05-ны өдөр гэрээ байгуулах үедээ түрээсийн талбайд засвар хийх талаар мэдэгдэж, засварын үед засварын талаар нэхэмжлэгчтэй санал солилцож байсан болох нь нэхэмжлэгч хариуцагч нарын харилцсан зурваст үзлэг хийсэн тэмдэглэл, талуудын тайлбараар нотлогдон тогтоогдож байна. /хх 165-173/

 

Өөрөөр хэлбэл түрээсийн гэрээ байгуулагдах үед хариуцагчаас түрээсийн зүйлд засвар хийх талаар мэдэгдсэн байна.

 

Нэхэмжлэгчээс түрээсийн төлбөр тооцогдоод эхэлсэн, засварын ажил хэлсэн хугацаандаа дуусаагүй үргэлжилж байгаагаас үйлчлүүлэгч бага байгааг мэдэгдэхэд хариуцагч 2025.03.10-ны өдөр хүртэл түрээсийн төлбөр тооцохгүй талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн болохыг талууд аль аль тайлбарласан, мөн гэрч , нарын мэдүүлэг, хариуцагчийн гэрээ цуцлах мэдэгдлийн хариу тайлбар зэргээр нотлогдож байна. /хх 145-153, 244-245/

 

Өөрөөр хэлбэл хариуцагч нь засварын ажлаа тохирсон хугацаандаа дуусгаагүй бөгөөд үүнтэй холбоотой засварыг хугацааг сунгаж, түрээсийн төлбөр тооцож эхлэх хугацааг 2025.03.10-ны өдөр хүртэл хойшлуулсан буюу түрээс тооцохгүй байхыг нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн тэрээр зөвшөөрсөн байна.

 

Хэдийгээр засварын ажил үргэлжилж байсан ч нэхэмжлэгч Б.******* нь 2025.02.15-ны өдөр түрээсийн зүйлийг хүлээн авснаас хойш эзэмшиж, баар, караокены үйл ажиллагааг явуулж үр шимийг олж авч байсан, гал тогоог ашиглах боломжтой ч ашиглаагүй болох нь гэрч , нарын мэдүүлэг, худалдагчийн өдрийн тайлан, худалдагчийн өдөр тутмын тооцооны дэвтэр, тооцооны хуудас зэргээр нотлогдож байна. /хх 174-193/

 

4.4. Талуудын гэрээний 4.22-т Түрээслэгч нь гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө гэрээг цуцлах бол хүсэлтээ 14 хоногийн өмнө бичгээр мэдэгдэх бөгөөд хүсэлтдээ өөрийн үндэслэл бүхий шалтгаанаа тодорхой бичнэ гэж заажээ.

 

Нэхэмжлэгчээс 2025 оны 03 дугаар сарын 14-ний өдөр түрээсийн гэрээг цуцалж, гэрээний хугацаанд гарсан ашиглалтын зардалд 4,000,000 төгрөг төлж, үлдэх 80,000,000 төгрөгийг буцаан авах хүсэлтэй болохоо ******* ХХК-д мэдэгдсэн байна. /хх 198/

 

******* ХХК-иас 2025.03.14-ний өдөр гэрээний 4.22-д заасны дагуу түрээслэгч тал дангаар гэрээгээ цуцалж байгаагаа илэрхийлсэн тул гэрээ цуцалсны торгуульд барьцаалбар мөнгийг түрээслүүлэгч суутган авахыг түрээслэгч талд хүлээн зөвшөөрсөн түрээслэгч тал түрээсийн талбайг 2025.03.14-ний өдөр хүртэл 37 хоног ашигласан үлдсэн хоног буюу 2025.04.15-н хүртэлх 32 хоногийн түрээсийн төлбөр болох 25,043,478 төгрөгийг буцаан өгч болох юм гэх хариу өгснөөр талуудын хооронд маргаан үүсжээ. /хх 244-245/

 

Нэхэмжлэгч нь гэрээг цуцлах тухайгаа 14 хоногийн өмнө мэдэгдэх талаар гэрээнд заасан журмыг зөрчсөн буюу гэрээг шууд цуцалсныг хариуцагч тал хүлээн зөвшөөрснөөр талуудын гэрээ 2025.03.14-ний өдрөөр цуцлагдсан байх ба энэ өдөр хариуцагч түрээсийн зүйлийг хүлээн авсан болох нь гэрч мэдүүлгээр нотлогдож байна.

 

Нэхэмжлэгч нь гэрээ цуцлагдсан үндэслэлээр түрээсийн төлбөр болон барьцаа төлбөрийг бүхэлд нь буцаан төлөхийг шаардсан бол хариуцагч нь барьцаа төлбөр болон ашигласан хугацааны түрээсийн төлбөрийг буцаан төлөх үндэслэлгүй гэнэ.

 

Хариуцагчийн үүргээ зөрчсөн үйлдэл нөлөөлсөн буюу түрээсийн зүйлийг ашиглах боломжгүй болгосны улмаас гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцалсан гэж үзэх үндэслэл хэрэгт цугларсан баримтаар тогтоогдоогүй.

 

Иргэний хуулийн 324 дүгээр зүйлийн 324.1-д Түрээслэгч нь түрээсийн гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө түрээсэлсэн эд хөрөнгийг түрээслүүлэгчид буцаан өгсөн тохиолдолд гэрээний хугацаа дуусах хүртэл түрээсийн төлбөрөөс чөлөөлөгдөхгүй гэж заасан.

 

Гэрээний 3.4-т зааснаар талууд эхний 2 сарын түрээсийн төлбөрийг 54,000,000 төгрөгөөр тохиролцсон байна.

 

Иймээс нэхэмжлэгч нь түрээсийн зүйлийг ашигласан хугацааны буюу 2025.02.15-ны өдрөөс 2025.03.14-ний өдрийг хүртэл 1 сарын түрээсийн төлбөрт 27,000,000 төгрөгийг түрээслүүлэгчид төлөх үүрэгтэй байх тул түрээсийн төлбөрөөс 27,000,000 төгрөгийг буцаан шаардах эрхгүй байна.

 

Түүнчлэн Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1-д Гэрээний нэг тал үүргээ зөрчсөн бол нөгөө тал нь гэрээнээс татгалзсантай холбогдон учирсан хохирлыг арилгуулахаар шаардах эрхтэй, 227.2-т Нэг тал нь гэрээнээс татгалзсан явдалд нөгөө тал нь буруугүй бол энэ хуулийн 227.1-д заасан үндэслэл хамаарахгүй гэж заасан.

 

Дээр дурдсанчлан гэрээ цуцлагдсан явдалд хариуцагч буруугүй байх тул нэхэмжлэгч нь түрээсийн үйл ажиллагааны явцад гаргасан маркетингийн зардал 4,000,000 төгрөгийг хариуцагчаас шаардах эрхгүй байна.

 

4.5. Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1-д Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй.

 

Түрээсийн гэрээний 3.4-т зааснаар нэхэмжлэгчээс хариуцагчид барьцаалбар 30,000,000 төгрөг төлсөн байна.

Гэрээний 4.22-т Түрээслэгчийн санаачилгаар хугацаанаас нь өмнө цуцлах болон төлбөрийн чадваргүйгээс эсвэл энэхүү гэрээний 4.7-д заасан нөхцөлөөр гэрээ цуцлагдсан тохиолдолд гэрээ цуцалсны торгуульд барьцаалбар мөнгийг Түрээслүүлэгч суутган авахыг Түрээслэгч хүлээн зөвшөөрсөн болно гэж заажээ.

 

Иргэний хуулийн 231 дүгээр зүйлийн 231.1-д үүргийн гүйцэтгэлийг хангах аргуудыг нэрлэн тодорхойлсноос гадна хуульд заасан бол бусад аргыг хэрэглэж болно гэж заасан ба гэрээний дээрх заалтаас үзвэл талууд мөн зүйлийн 231.1.4-т заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хангах барьцааны аргыг тохиролцсон гэж үзэхээр байна.

 

Гэвч гэрээг цуцлах тохиолдолд гэрээний талууд Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлд заасны дагуу хохирол шаардах эрхтэй.

 

Харин гэрээ цуцалсантай холбогдуулан барьцааны зүйлийг суутган авахаар гэрээнд заасан нь Иргэний хуулийн 153 дугаар зүйлийн 153.1-д заасантай нийцэхгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл барьцааны эрх нь үүрэг гүйцэтгэгч үүргийг сайн дураар гүйцэтгээгүй тохиолдолд үүргийн гүйцэтгэлийг баталгаатай болгох, тэргүүн ээлжид барьцааны зүйлээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах эрхийн ойлголт байна.

 

Мөн гэрээний 4.7-д заасан нөхцөлөөр түрээслүүлэгчийн санаачилгаар гэрээг цуцалсан үйл баримтгүй байх тул барьцаа төлбөрийг хариуцагч авч үлдэх эрхгүй байна.

 

Иймд нэхэмжлэгч нь барьцаа төлбөрт төлсөн 30,000,000 төгрөгийг буцаан шаардах эрхтэй байна.  

 

Дээрх үндэслэлүүдээр хариуцагч ******* ХХК-иас 57,000,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.*******т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 31,000,000 төгрөгийг хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэв.

 

5. Харин нэхэмжлэгч Б.******* нь 2025 оны 02 дугаар сарын 05-ны өдөр талбай түрээслэх түрээсийн гэрээг ******* ХХК-тай байгуулсан бөгөөд уг гэрээнд хариуцагч Б.******* нь ******* ХХК-ийн гүйцэтгэх захирлын хувьд хуулийн этгээдийг төлөөлж оролцсон байх тул иргэн Б.*******ийг гэрээний оролцогч гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

 

Өөрөөр хэлбэл хариуцагч Б.******* нь иргэний хувьд нэхэмжлэгчтэй гэрээний харилцаанд оролцоогүй байх тул Б.*******эд холбогдох нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгох нь зүйтэй гэж үзэв.

 

6. Нэхэмжлэлийн шаардлагын зарим хэсгийг хангаж шийдвэрлэсэн тул Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 656,900 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 442,950 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгох нь хуульд нийцнэ.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 115 дугаар зүйлийн 115.2.2-т заасныг удирдлага болгон

 

ТОГТООХ нь:

 

1. Иргэний хуулийн 227 дугаар зүйлийн 227.1, 318 дугаар зүйлийн 318.1-т тус тус заасныг баримтлан хариуцагч ******* ХХК-иас 57,000,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч Б.*******т олгож, нэхэмжлэлийн шаардлагаас үлдэх 31,000,000 төгрөг болон хариуцагч Б.*******эд холбогдох нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгосугай.

 

2. Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1 дэх хэсэгт тус тус заасныг баримтлан нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 656,900 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч ******* ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамжид 442,950 төгрөгийг гаргуулан нэхэмжлэгч Б.*******т олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.2-т зааснаар энэ шийдвэр танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд мөн хуулийн 120 дугаар зүйлийн 120.2-т зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч шийдвэрийг эс зөвшөөрвөл гардан авснаас хойш 14 хоногийн дотор Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхэд давж заалдах гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ О.АЗЗАЯА