2023 оны 12 сарын 01 өдөр Дуга210/МА2023/02085

 

 О.Б-ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Д.Дэлгэрцэцэг, Д.Бямбасүрэн нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 08-ны 101/ШШ2023/03644 дугаар шийдвэртэй,

 Нэхэмжлэгч О.Б-ийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч Д ХХК-д холбогдох,

Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардагдах бичиг баримт гаргуулахыг даалгах, алдангид 7,786,800 төгрөг гаргуулах тухай иргэний хэргийг хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч Д.Бямбасүрэн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.А, Ю.Ц, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч А.Б, Н.Х, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Т.Номин-Эрдэнэ нар оролцов.

 ТОДОРХОЙЛОХ нь:

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, түүний үндэслэлийн агуулга:

1.1. О.Б нь 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр Д ХХК-тай Орон сууц захиалгын гэрээ-г байгуулсан. Энэ гэрээгээр хариуцагч нь Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо, Д апартмент, ** дугаар байр, ** тоот, 13 давхарт байрлах 3 өрөө, 76.9 м.кв бүхий орон сууцыг барьж, захиалагч буюу О.Б-д 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх байсан боловч орон сууц гэрээнд заасан хугацаанд ашиглалтанд ороогүй. О.Б гэрээний үнэ 126,885,000 төгрөгийг төлж барагдуулсан. Өөрөөр хэлбэл, гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зохих журмын дагуу гүйцэтгэсэн. Гэтэл хариуцагч компани нь барилгыг барьж гүйцэтгээд дууссаны дараа үндэслэлгүйгээр зохигчдын хооронд байгуулсан гэрээг цуцалж нэхэмжлэгчийн төлсөн 126,885,000 төгрөгийг нэхэмжлэгчийн зөвшөөрөлгүйгээр дансруу нь шилжүүлж орон сууцыг хүлээлгэн өгөх, өмчлөх эрхийг олгохоос татгалзсан.

1.2. Орон сууц ашиглалтанд ороод түлхүүр гардуулах болоход гэнэт орон сууцны үнэ өссөн гэж хэлээд зөрүүг төлж орон сууцны түлхүүрээ ав гэсэн нь хууль зөрчсөн гэж үзэж байгаа бөгөөд хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй. Иргэний хуулийн дагуу гэрээ цуцлах, гэрээнээс татгалзах болон гэрээний үнэ нэмэгдсэн талаар бичгээр болон амаар мэдэгдэл ирүүлээгүй болно. Гэрээний үнэ 126,885,000 төгрөгөөс 84,000,000 төгрөгийг гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу төлсөн. Хариуцагч компани орон сууцны түлхүүр ав гэж 2021 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр дуудсан ба захиалагчийн төлөөлөгч С.О очиход байрны үнэ нэмэгдсэн тул гэрээгээ шинэчил эсхүл цуцална гэх шаардлага тавьсан. Уг шаардлагыг зөвшөөрөхгүй болохоор гэрээний хувийг урж, дээрэнгүй хандсан.

1.3. Гэрээний 8.2-т гэрээнд талууд харилцан тохиролцож, харилцан тохиролцоог бичгээр үйлдсэнээр нэмэлт, өөрчлөлт оруулж болно гэснийг хариуцагч зөрчсөн. Үүний дараа орон сууцны төлбөрт төлсөн 84,000,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлж орон сууц хүлээлгэн өгөхөөс татгалзсан. Нэхэмжлэгч түүний төлөөлөгч нар хариуцагч компанитай хэд хэдэн удаа уулзаж, гуйлт, албан бичиг, төлбөрийг буцаан шилжүүлсэн зэргээр гэрээний харилцааг хэвийн үргэлжлүүлэх хүсэлтээ илэрхийлсэн. Захиалагчаас гэрээнээс татгалзах эсхүл цуцлахаар хэмжээний ноцтой зөрчил гаргаагүй байхад гэрээг цуцлах болсон нь үндэслэлгүй байна.

1.4. Ингээд 2021 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр шүүхэд нэхэмжлэл гаргасан үеэс эхлэн хариуцагч талаас санаатай хугацаа сунган, хэргийг сунжруулсаар өнөөдрийг хүртэл байрандаа орж чадахгүй тул гэрээний гэрээний 5.1.9-т заасны дагуу орон сууцны төлбөрт 84,000,000 төгрөг төлсөн, хугацаа хэтэрсэн хоног тутамд 84,000,000*0.01/100=8,400 төгрөгийн алданги бодно. 2022 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ОСЗГ-1977 тоот Орон сууц захиалгын гэрээ- ний 4.1-т заасны дагуу 2020 оны 12 дугаар сарын 01-ний өдрөөс 2023 оны 06 дугаар сарын 16-ний өдрийг хүртэл 927 өдөр байх ба хугацаа хэтэрсэн нэг хоногийн алданги 8,400 төгрөгөөр тооцоход 7,786,800 төгрөг болно.

Иймд орон сууцны захиалгын гэрээний дагуу захиалагч О.Б нь гэрээгээр хүлээсэн үүргээ зөрчөөгүй, гэрээнээс татгалзах үндэслэл бий болоогүй байх тул орон сууцны өмчлөгч болохыг тогтоолгож, өмчлөх эрхийн гэрчилгээг гаргуулахад шаардлагатай бичиг баримтыг гаргаж өгөхийг хариуцагчид даалгаж, уг гэрээний дагуу алдангид 7,786,800 төгрөгийг гаргуулж өгнө үү гэжээ.

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

2.1. Д ХХК нь нэхэмжлэгч О.Б /РД:ПЮ8706****/-тэй 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр ОСЗГ-1977 тоот дугаартай Орон сууцны захиалгын гэрээ-г байгуулсан. Уг гэрээгээр захиалагч 126,885,000 төгрөгийг графикт заасны дагуу буюу 2023 оны 04 дүгээр сарын 05-ны өдөр төлж дуусгах, компани Д апартмент ** дугаар байрны ** давхрын ** тоот 76,9 м.кв орон сууцыг хүлээлгэн өгөхөөр харилцан тохиролцсон. Дэлхий нийтийг хамарсан ковид-19 цар тахал гарч, Монгол Улсын Засгийн газраас бүх нийтийн бэлэн байдал зарлах, хил хаасантай холбогдуулан захиалсан бараа ирэхгүй байх, түүхий эдийн нэмэгдэл, тээвэртэй холбогдуулан барилгын бараа материалын үнэ нэмэгдэх гэх мэт шалтгааны улмаас барилгын ажил хойшлогдсон.

Орон сууц ашиглалтад орж, хүлээлгэн өгөх үед нэмэлт гэрээ байгуулахад О.Б өөрийн ээж С.О-ээр дамжуулан видео дуудлага хийж ярихад О.Б нь янз бүрийн хараалын үг хэлж, танайхаас нойлын өрөөний хэлтэрхий ч авахгүй, гэрээгээ цуцлаад төлсөн мөнгөө бүгдийн буцааж авна, ээж бүх мөнгөө буцааж аваарай гэж хэлсэн. Энэ үед тус зааланд манай компанийн ерөнхий менежер, нягтлан бодогч, борлуулалтын ажилтан, нэг захиалагч, нэхэмжлэгчийн ээж С.О нар байсан бүгд сонссон болно.

2.2. Нэхэмжлэгч нь ОСЗГ-1977 тоот гэрээний 7.2-т заасны дагуу цуцалсан учир хариуцагчийн зүгээс нэхэмжлэгчийн төлсөн 84,000,000 төгрөгийг буцаан өгсөн. Нэгэнт О.Б нь гэрээгээ цуцалж байна, мөнгөө бүрэн буцаан авна гэсэн тул хариуцагч нь мөнгийг буцаан олгож, ** дугаар байрны ** давхрын ** тоот 76,9 м.кв орон сууцыг орон сууцыг 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр Б.М /РД: ОЮ7703***/-д нийт 199,940,000 төгрөгөөр худалдан борлуулж, орон сууцыг хүлээлгэн өгсөн.

2.3. Нэмэлт гэрээ байгуулах 2021 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр захиалагч О.Б утсаар холбогдоход төлсөн бүх төлбөрөө буцааж авах шаардлага хангасан гэрээнээс татгалзах санал гаргасан гэж үзэж байгаа. Тухайн үед талууд видео бичлэгээр ярилцаж байх үед гэрээнээс татгалзсан санал шууд гаргасныг нь хүлээн авч шийдвэр гаргасан. Энэ үед нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн ярьж байгаа гэрээнээс татгалзах талаар бичгээр байгуулах, мэдэгдэх боломжгүй нөхцөл байдал байсан. Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.1 дэх хэсэгт заасан энэ гэрээ талуудын маргаанаас шалтгаалаад цааш үргэлжлэх боломжгүй болж шууд саналаа гаргаад татгалзсан. Тухайн нөхцөл байдалд нийцүүлэн гэрээнээс татгалзаж, өгсөн авснаа буцаах харилцаа үүссэн. Нэхэмжлэгчийн хүсэлтээс итгэмжлэл нь араас нь ирнэ гэж ойлгуулан итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчтэй гэрээ хийсэн. Иргэний хуулийн 62 дугаар зүйлийн 62.3 дахь хэсэгт төлөөлөгчийн эрх хуулийн дагуу буюу итгэмжлэлийн үндсэн дээр итгэмжлэл үүснэ гэж заасан. Нэхэмжлэгч амаар ээждээ итгэмжлэл олгосон гэж яриад байдаг. Иргэний хуулийн 64 дүгээр зүйлийн 64.1 дэх хэсэгт заасан. Хариуцагч талд О.Б амаараа итгэмжлэл олгож байгааг мэдэгдээгүй. Тухайн үед Иргэний хуулийн 68 дугаар зүйлийн 68.1 дэх хэсэгт зааснаар хожим нь тухайн хийсэн хэлцлээ дэмжиж ирсэнээ бидэнд илэрхийлээгүй. Тиймээс төлөөлөх эрхгүй этгээдтэй хийгдсэн хэлцэл нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хэлцэлд хамаарч байгаа учраас нэхэмжлэлийн шаардлагыг хүлээн зөвшөөрөхгүй.

2.4. Компанийн зүгээс нэгэнт орон сууц захиалгыг хүчингүй болсон гэж үзээд гэрээний 9.2-т заасны дагуу гуравдагч этгээдэд санал болгоод уг орон сууц захиалагч Б.М-ын өмчлөлд шилжсэн. Тухайн үед орон сууцанд шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ авсан захирамж гараагүй байсан. Ямар ч хууль бус үйлдэл хийгдээгүй. Нэгэнт өөр хүний өмчлөлд орон сууц шилжсэн, хууль ёсны дагуу эзэмшиж байгаа учраас нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага биелэх боломжгүй. Мөн гэрээг зөрчсөнтэй холбоотой маргаагүй, харин гэрээний хүчин төгөлдөр байдал дээр маргадаг.

Гэрч С.О-гийн мэдүүлэг зөрүүтэй. Нийт 326 айлын 320 нь хүлээн зөвшөөрөөд гэрээ хийгээд цааш үргэлжлүүлээд явсан. Нэхэмжлэгчийн яриад байгаа шиг хурдан зараад үнэтэй байгаа дээр нь дараагийн хүнд үнэтэй заръя гэж ярьж байгаа нь гүтгэж байна.

2.5. Орон сууц захиалгын гэрээний дагуу алданги 7,786,800 төгрөг шаардах эрх нь талуудын хооронд байгуулсан гэх орон сууцны захиалгын гэрээ хүчин төгөлдөр тохиолдолд хэрэгжих боломжтой юм. Гэтэл талуудын хооронд байгуулсан гэх орон сууц захиалгын гэрээ нь нэхэмжлэгчийн хүсэлтэд үндэслэн хариуцагчийн гаргасан шийдвэрийн дагуу цуцлагдсан.

Түүнчлэн нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч С.О нь төлөөлүүлэгчээс олгосон итгэмжлэлийг авсан, авчирч өгнө гэж орон сууц захиалгын гэрээ хийсэн боловч анхнаасаа ийм итгэмжлэл хийгдээгүй нь нэхэмжлэгчийн тайлбараар тогтоогдож байх тул 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн ОСЗГ-1977 дугаартай орон сууцны захиалгын гэрээ нь Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.8-д заасан хүчин төгөлдөр бус байх хэлцэлд хамаарах юм.Иймд ОСЗГ-1977 дугаартай гэрээ нь хүчин төгөлдөр бус байх тул нэхэмжлэгчийн нэмэгдүүлсэн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

3. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн өмгөөлөгчийн шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбарын агуулга: Гуравдагч этгээд нь хариуцагч компанитай хүчин төгөлдөр орон сууцны үнийг компанид төлсөн талаар баримт хавтаст хэрэгт авагдсан. Иргэний хуулийн 90 дүгээр зүйлийн 90.1 дэх хэсэгт зааснаар орон сууцыг шударгаар эзэмшиж байгаа. Гуравдагч этгээдийн хариуцагч компанитай байгуулсан гэрээ хүчин төгөлдөр байгаа талаар хавтаст хэрэгт авагдсан гэжээ.

4. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6-д тус тус баримтлан, Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо, Д аппартмент, ** дугаар байр, ** тоот, 13 давхарт байрлах 3 өрөө, 76.9 м.кв бүхий орон сууцны зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр О.Б-ийг тогтоож, уг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг нэхэмжлэгч О.Б-д гаргаж өгөхийг хариуцагч Д ХХК-д даалгаж, хариуцагч Д ХХК-иас алданги 7,786,800 төгрөгийг гаргуулж, нэхэмжлэгч О.Б д олгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-т тус тус заасныг баримтлан, нэхэмжлэгчийн улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн төлбөрөөс 1,002,114 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагч Д ХХК-иас улсын тэмдэгтийн хураамж 1,002,114 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч О.Б-д олгож шийдвэрлэжээ.

5. Хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг эс зөвшөөрч дараах гомдлыг гаргаж байна.

5.1. Нэхэмжлэгч О.Б-ийн ээж С.О өөрийн болон 3 хүүхдийн нэр дээр нийт 4 орон сууцыг "Д ХХК-иас захиалсан. Дэлхий нийтийг хамарсан цар тахлын нөлөөгөөр барилгын материалын үнэ нэмэгдсэнээс шалтгаалан компаниас барилгын төсөв нэмэгдсэн талаар захиалагч нарт утсаар болон уулзалт хийн танилцуулж, мэдэгдэл хүргүүлсний дагуу захиалагч нартай орон сууц захиалгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулж байсан. Нэхэмжлэгчийн ээжид энэ талаар тайлбарлаж хэлсэн бөгөөд 2021 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр өөрийн болон 3 хүүхдийн нэр дээр захиалсан орон сууц захилгын гэрээнд нэмэлт өөрчлөлт оруулахаар хариуцагч компани дээр ирсэн өдөр С.О өөрийн захиалсан байрны нэмэлт өөрчлөлтийн гэрээг хийсэн боловч хүү О.Б үүсээд буй нөхцөл байдлыг сонсох, ойлгохыг хүсэлгүй компанийн захирлыг зүй бусаар доромжлон дахин нэг ч төгрөг нэмж төлөхгүй, миний төлсөн бүх мөнгийг бүгдийг үлдээлгүй буцааж аваарай гэж утсаа салгасан байдаг. Ийнхүү нэхэмжлэгч нь барилгын нэмэгдсэн төсөвтэй танилцахгүй, хүлээн зөвшөөрөхгүйг илэрхийлж өөрийн төлсөн мөнгийг буцаан авах, цаашид нэг ч төгрөг нэмж төлөхгүй талаар хүсэл зоригоо илэрхийлсэн тул гэрээнээс татгалзаж байна гэж үзэн түүний татгалзлыг зөвшөөрч, маргааш нь буюу 2021 оны 12 дугаар сарын 12-ны өдөр түүний төлсөн 84,000,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн.

Тухайн өдөр О.Б зүй бус үг хэллэг хэрэглэж маргалдсан мөн түүний өмнөөс уучлал гуйсан талаар түүний ээжийн мэдүүлэг, хадам аав Ю.Цэвэгжавын шүүхэд гаргасан нотлох баримт, хурлын үеэр хэлсэн тайлбар ээргээр нотлогддог. Түүнээс хойш О.Б нь хариуцагч талд гэрээний харилцааг үргэлжлүүлэх хүсэлтэй байгаа талаараа мэдэгдээгүй. О.Б эрх зүйн бүрэн чадамжтай, өөрийн хэлсэн үг, үйлдлийг хариуцах насанд хүрсэн этгээд бөгөөд хэрэв тухайн үед гэрээний харилцааг үргэлжлүүлэх хүсэлтэй байсан бол өмнө нь дүрст дуудлага хийсэн хаягаар, эсхүл орон сууц захиалгын гэрээнд тусгасан цахим хаягаар харилцах боломжтой байсан. Иргэний хүулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт заасны дагуу гэрээнээс татгалзах тухай мэдэгдэхэд хэлбэрийн шаардлага тавигдаагүй ба нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзаж буйгаа амаар илэрхийлж, түүний гэрээнээс татгалзах саналыг хариуцагч хүлээн авч зохих ёсоор шийдвэрлэсэн юм.

5.2. Шүүх Иргэний хуулийп 64 дүгээр зүйлийн 64.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр ОСЗГ-1977 дугаартай гэрээнд О.Б-ийг төлөөлж, түүний ээж С.О гарын үсэг зурсан нь хүчин төгөлдөр байна гэж үзсэн. Тухайн үед С.О нь хүүгээсээ итгэмжлэл авч өгнө гэж гэрээ байгуулсан бөгөөд гэрээ байгуулах үед О.Б-ийн зүгээс өөрийг нь төлөөлж гарын үсэг зурах талаар Д ХХК-д мэдэгдээгүй, уг итгэмжлэл гэрээ байгуулсны дараа комнанид ирээгүй. Талуудын байгуулсан орон сууц эахиалгын гэрээ нь хиймэгц биелэх, нэг удаа биш удаан хугацааны туршид үргэлжлэх гэрээ юм. Мөн захиалагч этгээдэд үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шинээр үүсгэж буй утгаараа уг гэрээг бичгээр байгуулах хэлбэрийн шаардлага тавигдах бөгөөд гэрээнд төлөөлөгч итгэмжлэл бичгээр хийж гэрээнд хавсаргах ёстой.

5.3. Иргэний хуулийн 112 дугаар зүйлийн 112.1 дэх хэсэгт заасныг үндэслэн талууд ОС3Г-1977 дугаартай орон сууцны захиалгын гэрээний 5.1.7-д "Барилгыг улсын комисс хүлээн авсан, орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн захиалагчид хүлээлгэн өгнө" гэж харилцан тохиролцсон байна. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний үнийн дүн 126,885,000 төгрөг бөгөөд маргаан гарах үед нэхэмжлэгч 84,000,000 төгрөгийг төлсөн байсан. Нэхэмжлэгч нь 2021 оны 12 дугаар сарын 12-ны өдөр хариуцагчийн шилжүүлсэн 84,000,000 төгрөгийг хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад буюу 2022 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдөр компанийн дансанд буцаан шилжүүлсэн /х.х-60/ бөгөөд хариуцагч уг төлбөрөөс гэрээний 7.3-д заасны дагуу 15 хувийн торгууль суутган, үлдэх 71,400,000 төгрөгийг 2022 оны 02 дугаар сарын 17-ны өдөр буцаан шилжүүлсэн /х.х-121/. Өөрөөр хэлбэл, өнөөдрийн байдлаар эд хөрөнгө буюу орон сууцны төлбөр төлөгдөөгүй байхад нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй буюу эд хөрөнгийн өмчлөх эрх үүсээгүй, орон сууцны гэрчилгээ гарах нөхцөл бүрдээгүй болно.

5.4. Хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн гэрээнээс татгалзах саналыг хүлээн авч, түүний төлсөн 84,000,000 төгрөгийг буцаан шилжүүлсэн байх үедээ буюу 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр орон сууцыг гуравдагч этгээд Б.М-д худалдан борлуулсан. Тухайн үед уг орон сууцыг улсын комисс хүлээн авсан байсан ба ямар нэгэн эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг гэрээний төлбөрөө төлсөн иргэнд худалдан борлуулсан нь Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйдийн 243.1 дэх хэсэгт нийцсэн, компанийн зүгээс өмчлөх эрхийг шилжүүлэх үүрэгтэй юм. Б.М уг орон сууцыг худалдан авснаас хойш 7 хоногийн дараа нэхэмжлэгчийн хүсэлтээр уг орон сууцыг битүүмжилж, шүүхээс гарах шийдвэрийн биелэлтийг баталгаажуулах арга хэмжээ авснаас шалтгаалж гуравдагч этгээд одоог хүртэл өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болж хохирч байгаа бөгөөд энэ талаар шүүх дүгнэлт өгөөгүй.

5.5. Анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 07 сарып 01-ний одрийн 101/11132022/16530 дугаартай захирамжаар Э.М, Н.Э, С.О нараас гэрчийн мэдүүлэг авахаар шийдвэрлэсэн. Гэвч С.О нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад Англи улс руу явсан шалтгаанаар шүүх хуралд цахимаар оролцсон. Анхан шатны шүүх хуралд С.О-ийг хуульд заасан журмыг зөрчиж цахимаар оролцуулсан, мөн хурлын үеэр түүнд хүлээх үүрэг, хариуцлагыг сануулалгүйгээр гэрчийн мэдүүлэг авсан нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 109 дүгээр зүйлийн 109.1 дэх хэсэгт заасан хэрэг хянан шийдвэрдэх ажиллагааг ноцтой зөрчсөн. Үүнээс гэрч "С.О нь шүүхэд худал мэдүүлэг өгсөн буюу хариуцагчийн гүйцэтгэх захирал О.Б-тэй байгуулсан ОСЗГ-1977 дугаартай гэрээг надаас булаан авч гэрээсэлж устгасан' гэж мэдүүлэг өгсөн. Гэтэл хэрэгт ОСЗГ-1977 дугаартай гэрээг нотариатаар баталгаажуулан гарган өгч шүүхээс тус гэрээг хүчин төгөлдөр гэж шийдвэрлэсэн. Мөн анх гэрээ хийхэд хариуцагч тал итгэмжлэл нэхээгүй таны гарын үсэг байхад болно гэж хэлсэн гэх боловч хэрэгт н.Б, н.Б гэх хүмүүсийн итгэмжлэлээр хариуцагч талтай гэрээ байгуулсан болох нь нотлох баримтаар тогтоогддог.

Түүнчлэн шүүгчийн 2022 оны 12 дугаар сарын 14-ний өдрийн 101/ШЗ2022/29916 дугаартай захирамжаар "2022 оны 07 дугаар сарын 01-ний өдрийн 101/Ш32022/16530 дугаартай захирамжийн Э.Мөнх-Одыг гэрчээр асуухаар шийдвэрлэсэн хэсэг нь Иргэний хзрэг шүүхэд хянан шийдвэрлзх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.8, 43.8.1-д заасантай нийцэхгүй байна" гэж үзэж захирамжид өөрчлөлт оруулан Э.М-ыг гэрчээр асуулгах хүсэлтийг хангахгүй орхисон. О.М нь "Д" ХХК-ийг итгэмжлэлгүйгээр төлөөлөх эрх бүхий этгээд бөгөөд уг хэрэгт үүргээ гүйцэтгэх замаар төлөөлөгчөөр оролцож байгаагүй. Мөн дээрх захирамжаар 2022 оны 06 дугаар сарын 13-ны өдөр хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс С.О-ийн гар утасны Фэйсбүүк мессенжер /Facebook messenger/-т үзлэг хийлгэх хүсэлтийг хангахгүй орхисон. Шүүх хариуцагч талаас өөрийн татгалзал, тайлбарыг нотлох зорилгоор гаргасан баримт бүрдүүлэх, гэрч асуулгах хүсэлтүүдийг хангахгүй орхисон атлаа "...гэрээнээс татгалзсан гэх хариуцагчийн тайлбар нотлох баримтаар нотлогдоогүй гэж дүгнэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хангаж шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна.

Анхан шатны шүүх хэрэгт цугларсан бичгийн нотлох баримтуудыг хуульд заасны дагуу зохих ёсоор үнэн зөвөөр үнэлээгүй, хэргийн үйл баримтын талаар эрх зүйн дүгнэлт хийхдээ талуудын шүүхэд, шүүх хуралдаанд гаргасан тайлбартай харьцуулах, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй байх талаас нь үнэлэх үүргээ зохих ёсоор хэрэгжүүлээгүй, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журмыг ноцтой зөрчсөний улмаас шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий болж чадаагүй гэж үзэж байна.

Иймд шүүхийн шийдвэрийг хүчингүй болгож, нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгон шийдвэрлэж өгнө үү гэжээ.

6. Бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Шүүх нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэснээс "Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо, Д апартмент, ** дугаар байр, ** тоот, 13 давхарт байрлах 3 өрөө, 79 м.кв орон сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгчөөр О.Б-ийг тогтооож, уг орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн гэрчилгээг авахад шаардагдах баримт бичгийг нэхэмжлэгчид гарган өгөхийг хариуцагчид даалгасан" хэсгийг эс зөвшөөрч давж заалдах гомдол гаргаж байна.

6.1. Баянзүрх дүүгийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 03 дугаар сарын 11-ний өдрийн 101/Ш32022/05927 дугаар, 2023 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдрийн 101/Ш32023/09110 дугаар захирамжуудын дагуу Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас 2 удаа Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо, Д апартмент ** дугаар байрны ** тоот хаягаар үл хөдлөх эд хөрөнгө эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэлгүй байгаа тул тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн гудамжны нэр, байрны дугаар, хаалганы тоотыг тодруулан ирүүлэхийг мэдэгдсэн байдаг. Гэтэл нэхэмжлэгчийн шаардаж буй орон сууц нь гуравдагч этгээдийн амьдарч буй орон сууц мөн эсэх нь тогтоогдоогүй, энэ талаар шүүхээс тодруулах ажиллагаа хийгээгүй ба шүүхийн шийдвэрт энэ талаар ямар нэг дүгнэлт өгөөгүй. Нэхэмжлэгч болон гуравдагч этгээдээс өөр өөрөөр тодорхойлсон хаяг бүхий орон сууцнууд нь нэг зүйл эсэхийг тодруулаагүй, мөн Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас нэхэмжлэлд дурдсан хаягаар үл хөдлөх эд хөрөнгө улсын бүртгэлд байхгүй тухай мэдэгдсээр байтал нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсний үр дүнд нэхэмжлэгч О.Б-ийг өмчлөгчөөр нь тогтоосон шийдвэрийн улмаас миний эрх хөндөгдөж байгаа, эс хөндөгдөж байгаа нь тодорхойгүй байна.

6.2. Гуравдагч этгээд нь Д" ХХК-тай байгуулсан ОСЗГ-19214 дугаартай гэрээний төлбөр 199,940,000 төгрөгийг төлөхдөө 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр 120,000,000 төгрөгийг Д ХХК-ийн 516687**** тоот дансанд шилжүүлж, үлдэх 79,940,000 төгрөгийг бэлнээр төлж, төлбөрийг барагдуулсан. Энэ тухай нотлох баримтыг гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчөөс шүүгчийн туслахад гарган өгсөн боловч хэргийн материалд байхгүй болохыг мэдлээ. Уг хэрэг маргаан нь анхан шатны шүүхэд урт хугацааны туршид хянагдаж, энэ хугацаанд шүүгчийн туслах хэд хэдэн удаа солигдсон нь эдгээр баримт алга болсонтой холбоотой гэж үзэж байна.

6.3. Гуравдагч этгээдээс Д" ХХК-тай гэрээ байгуулж, маргаан бүхий орон сууцыг худалдан авах үед хариуцагч нь нэхэмжлэгчийн дутуу төлсөн 84,000,000 төгрөгийг түүнд буцаан шилжүүлсэн баримт хэрэгт авагдсан. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь маргаж буй орон сууцны төлбөрийг төлөөгүй, энэ талаар хурал дээр тайлбарладаг. Хэргийн 154-163 дугаар талд авагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн захиалагчийн нэрсийн жагсаалтын 2** дугаарт уг 2104 тоот 76.9 м.кв 3 өрөө орон сууц нь гуравдагч этгээд Б.М-ын нэр дээр бүртгэгдсэн /х.х-163/, төлбөрөө бүрэн төлсөн нь харагддаг бөгөөд өнөөдрийг хүртэл тохижуулан амьдарч байгаа, төлбөрөө төлсөн худалдан авагч миний хууль ёсны эрх ашиг хөндөгдөж байна. Уг орон сууцыг худалдан авсны дараа шүүгчийн захирамжаар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 69 дүгээр зүйлд заасан арга хэмжээ авсан байхад битүүмжилсэн байрыг худалдсан, худалдан авсан гэж нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч удаа дараа гүтгэж байна.

Дээрх байдлаар анхан шатны шүүх шийдвэр гаргахдаа хэрэгт авагдсан нотлох баримт, талуудын тайлбар нь бусад нотлох баримттай хэрхэн уялдаж байгааг шалгаагүй, нотлох баримтыг үнэлэхгүй, хууль сануулалгүй гэрчээс мэдүүлэг, тайлбар авах зэргээр хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг хуульд заасан журмын дагуу явуулаагүйгээс шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлага хангаагүй гэж үзэж байна. Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож, хэргийг дахин шийдвэрлүүлэхээр анхан шатны шүүхэд буцааж өгнө үү гэжээ.

7. Давж заалдах шатны шүүх хуралдаанд нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

7.1. Тухайн үед төлөөлөх эрхтэй байсныг О.Б нь Англи улсын консулын газраар дамжуулан 2, 3 удаа нотлох баримтыг ирүүлсэн байдаг. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад н.О нь Монгол Улсад байсан. Мөн н.О нэхэмжлэл гаргаж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцож, эрх үүрэг, нөлөөллийн баримтуудтай танилцаж, гарын үсэг зурсан. Гэтэл анхан шатны шүүх хуралдааны явцад н.Оюунцэцэгийг гэрчээр оролцуулах болсон. Тухайн үед О.Б-ийн эхнэр нь хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гэрчээр оролцох хүсэлт гаргасан. Гэтэл хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад эрх үүрэг, нөлөөллийн баримттай танилцуулах, хууль сануулах боломжгүй байгаа учраас гэрчээр оролцуулах боломжгүй байна гэж дүгнэсэн. Харин н.О-ийг өмнө нь Монгол Улсад байхад нь хууль сануулж, гарын үсэг зуруулсан учраас гэрчээр оролцуулах боломжтой байна гэж үзээж, хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцуулсан байдаг.

7.2. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний дагуу 2020 оны 3 дугаар улиралд тухайн орон сууцыг ашиглалтад оруулах ёстой байсан. Тухайн үед О.Б нь гэрээний дагуу төлбөрөө төлж байсан. 2021 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр орон сууцны түлхүүрээ ав гэж мэдэгдсэн. Түлхүүрээ авахаар очиход гэрээний үнийн дүн мэдэгдэх талаар тайлбарласан. Тухайн гэрээний үнийн дүн нэмэгдэх болсныг О.Б хүлээн зөвшөөрөхгүй. Гэрээг хүлээн зөвшөөрөх эсэх нь тухайн захиалагчийн эрх ашгийн асуудал байдаг. Гэтэл н.Оюунцэцэг нь өөрийн 3 хүүхдийн нэр дээр орон сууц захиалсан боловч үнэ нэмэгдсэн талаарх асуудлыг О.Б хүлээн зөвшөөрөөгүй гэж тайлбарласан. Нэхэмжлэгчийн зүгээс н.Оюунцэцэгийн гаргасан тайлбарыг үндэслэлгүй байна гэж үзсэн. Уг хэрэг маргаан үүссэнээс хойш 2021 оны 12 дугаар сарын 31-ний иргэний хэрэг үүссэн байдаг. Иргэний хэрэг үүссэнээс хойш 2022 оны 01 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 02061 дугаартай шүүгчийн захирамжаар Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 69 дүгээр зүйлийн 69.1.1-д зааснаар уг орон сууцыг битүүмжлэх арга хэмжээ авсан. Гэтэл иргэний хэрэг үүсгэж, шүүхийн журмаар хэргийг шийдвэрлүүлж байгааг мэдсээр байж 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-нд Б.Мтай орон сууц захиалгын гэрээг байгуулсан. Уг нөхцөл байдал нь өмнөх гэрээний нөхцөлийг зөрчсөн бөгөөд анхан шатны шүүхийн шүүгчийн захирамжийг зөрчиж байна. Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд санаатайгаар саад учруулж байна.

7.3. Б.М-д хохирол учирч гомдолтой байгаа тохиолдолд Д ХХК-д холбогдуулан нэхэмжлэл гаргах болон Цагдаагийн байгууллагад хандах эрх нь гуравдагч этгээдэд байна. Манай зүгээс 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр Д ХХК-тай гэрээ байгуулсан. Гэтэл гуравдагч этгээд Б.М нь 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр Д ХХК-тай гэрээ байгуулсан байдаг. Мөн тухайн хугацаанд гэрээг цуцалсан гэх баримт байхгүй. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 8.2-т талууд харилцан тохиролцож, тухайн тохиролцоог бичгээр үйлдэж, нэмэлт өөрчлөлт оруулж болно гэж тохиролцсон. О.Б-ийн зүгээс утсаар гэрээг цуцал, төлбөр нэмж төлөхгүй гэж хэлсэнтэй холбоотой нотлох баримт байхгүй. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг анхан шатны шүүхээс хүчин төгөлдөр гэж үзсэн нь үндэслэлтэй байна. 2022 оны 03 дугаар сарын 30-ны өдрийн 06/2736 дугаартай албан бичгээр гуравдагч этгээдийн өмчлөлд тухайн орон сууц шилжээгүй буюу бүртгэгдээгүй байдаг. Мөн 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдрийн 5/5358 дугаартай албан бичгийг Улсын бүртгэлийн Ерөнхий газраас дахин авахад гуравдагч этгээдийн өмчлөл, ашиглалтад шилжээгүй байдаг. Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1, 343.3, 344 дүгээр зүйлийн 344.1, 346 дугаар зүйлийн 346.1, 346.2 дахь хэсэгт тус тус зааснаар талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг зохицуулсан. Д ХХК нь Иргэний хуулийн 348 дугаар зүйлд заасныг зөрчсөн байна. Мөн хуулийн 351 дүгээр зүйлийн 351.1.1-т зааснаар гүйцэтгэх ёстой ажлыг тодорхой хугацаанд хийж гүйцэтгээгүй гэж үзэж байна. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний 4.1-т зааснаар 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулах байсныг зөрчсөн тул нэхэмжлэгчийн зүгээс алданги тооцож нэхэмжилсэн.

7.4. Анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж шийдвэрлэсэн нь хуульд нийцсэн байна. Талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг цуцалсан талаарх нотлох баримт хэрэгт авагдаагүй. Анхан шатны шүүх нь хэрэгт авагдсан нотлох баримтын хүрээнд хэргийг хянан шийдвэрлэх ёстой. Гэтэл хэрэгт талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээг цуцалсан талаарх нотлох баримт байхгүй учраас анхан шатны шүүх нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий дүгнэлт гаргасан гэж үзэж байна. Тухайн үед барилгын үнэ нэмэгдсэн тохиолдолд нотлох баримтаар нотлох ёстой байсан. Гэтэл хариуцагчийн зүгээс барилгын үнэ нэмэгдсэн гэдгийг нотолж чадаагүй. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хүсэлт гаргасан боловч тухайн хүсэлтийг хууль зүйн үндэслэл тогтоогдоогүй. Анхан шатны шүүхээс хэргийг шийдвэрлэхдээ хэт нэг талыг баримталж шийдвэрлэсэн талаарх нотлох баримт байхгүй. Гэтэл анхан шатны шүүхээс нэг талыг баримталж шийдвэрлэсэн тохиолдолд 2 жилийн турш хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааг үргэлжлүүлэхгүй байсан. Мөн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад хариуцагчийн зүгээс удаа дараа шүүх хуралдааныг хойшлуулж байсан.

7.5. Гуравдагч этгээдээс хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад бие даасан шаардлага гаргаагүй учраас давж заалдах гомдол гаргах эрхгүй гэж үзэж байна. Д ХХК болон Б.М нарын хоорондын харилцаа нь уг хэрэг маргаанд хамааралгүй. Гэрээ байгуулах үед тухайн орон сууц баригдаагүй байсан учраас ** тоот хаяг гэж гэрээнд тусгагдсан. Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гуравдагч этгээд болон хариуцагч нарын зүгээс F тоотыг улсаас хаягжуулалт хийхдээ 2104 тоот болгосон гэж тайлбарласан. Анхан шатны шүүх хуралдааны явцад шүүгчийн зүгээс F тоот нь 2104 тоот мөн үү, тухайн 2 орон сууц давхцаж байна уу гэж асуухад тиймээ, давхцаж байгаа 1 орон сууц гэж хариуцагч талаас хариулсан. Уг хариултад үндэслэж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт 2104 тоот гэж тусгасан байдаг. Анхан шатны шүүхийн шийдвэр нь хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх шаардлагыг хангасан.Иймд анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэв.

 ХЯНАВАЛ:

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

2. Нэхэмжлэгч О.Б нь хариуцагч Д ХХК-д холбогдуулан Баянзүрх дүүрэг, ** дугаар хороо, Д аппартмент, ** дугаар байр, 13 давхар, ** тоот хаягт байрлах орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, өмчлөх эрхийн гэрчилгээ гаргуулахад шаардагдах бичиг баримт гаргуулахыг даалгах, алданги 7,786,800 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч бүхэлд нь эс зөвшөөрч маргажээ.

Гуравдагч этгээд Р.М нь хариуцагч талын тайлбарыг дэмжиж хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаанд оролцсон байна.

Нэхэмжлэгч нь шаардлагын үндэслэлээ ...хариуцагч гэрээнд заасан орон сууцыг хугацаанд нь ашиглалтад оруулж хүлээлгэн өгөх үүргээ биелүүлээгүй, улмаар гуравдагч этгээдийн эзэмшил, ашиглалтад үндэслэлгүй шилжүүлсэн... гэсэн агуулгаар тайлбарладаг бол хариуцагч нь татгалзлын үндэслэлээ ...О.Б нь ковидын нөхцөл байдлын улмаас орон сууцны үнэ ханш өссөнтэй холбоотойгоор гэрээний үнийг нэмэгдүүлэх тухай саналыг зөвшөөрөөгүй, өөрөө гэрээнээс татгалзсан тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг зөвшөөрөхгүй, орон сууцыг гуравдагч этгээдийн эзэмшил, ашиглалтад хүлээлгэн өгсөн... гэсэн агуулгаар тайлбарлан маргасан байна.

3. Талууд 2020 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдөр орон сууц захиалгын гэрээ байгуулж, уг гэрээгээр Д ХХК нь Баянзүрх дүүргийн ** дугаар хороо, Д апартмент, ** дугаар байр, ** тоотод байрлах, 76.9 м.кв талбай бүхий 3 өрөө орон сууцыг 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулан хүлээлгэн өгөх, О.Б нь нийт 126,882,000 төгрөгийг төлөхөөр тус тус харилцан тохиролцсон байна. /1хх 12-16/

3.1. Нэхэмжлэгч талаас гэрээний хавсралтад заасан хуваарийн дагуу нийт 84,000,000 төгрөгийг төлсөн талаар талуудын хэн аль нь маргаагүй байна.

4. Анхан шатны шүүх талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний харилцааг зөв тодорхойлж чадаагүй алдааг давж заалдах шатны шүүхээс залруулах боломжтой гэж үзлээ.

Зохигчийн хооронд ажил гүйцэтгэх гэрээний харилцаа үүссэн гэх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт Иргэний хуулийн 343 дугаар зүйлийн 343.1 дэх хэсэгт нийцээгүй байна. Учир нь ажил гүйцэтгэх гэрээний зүйл болох ирээдүйд бий болох эд хөрөнгө нь захиалагчийн хүсэл зоригийн дагуу бий болдог буюу захиалагч тухайн эд хөрөнгийн хэлбэр хэмжээ, шинж чанарыг тодорхойлдог. Талуудын хооронд байгуулагдсан орон сууц захиалгын гэрээний агуулгаас үзэхэд орон сууцны зураг төсөл, зохион байгуулалт, хэмжээ, бүтээц зэргийг хариуцагч тодорхойлсон буюу нэхэмжлэгчийн хүсэл зоригоос үл хамаарч байх тул ажил гүйцэтгэх гэрээнээс илүүтэйгээр худалдах-худалдан авах гэрээний шинжийг агуулсан байна. Өөрөөр хэлбэл нэхэмжлэгч ирээдүйд бий болох эд хөрөнгийг худалдан авсан гэж үзэхээр байна.

Худалдах-худалдан авах гэрээгээр худалдагч нь биет байдлын доголдолгүй, эрхийн зөрчилгүй хөрөнгийг худалдан авагчийн өмчлөлд шилжүүлэх, худалдан авагч нь худалдагчид хэлэлцэн тохирсон үнийг төлөх үүрэгтэй. Харин ажил гүйцэтгэх гэрээгээр гүйцэтгэгч нь захиалагчийн буюу өөрийн материалаар гэрээнд заасан ажил гүйцэтгэх, захиалагч нь уг ажлын үр дүнг хүлээн авах, хэлэлцэн тохирсон хөлс төлөх үүргийг тус тус хүлээдэг.

5. Хариуцагч талаас Ковид-19 цар тахал гарсны улмаас Монгол Улсын Засгийн газраас бүх нийтийн бэлэн байдал зарлаж хил хаасантай холбоотойгоор захиалсан бараа материалын үнэ нэмэгдэх гэх мэт олон шалтгааны улмаас гэрээнд нэмэлт оруулахаар 2021 оны 12 дугаар сарын 11-ний өдөр нэхэмжлэгчтэй холбогдоход тэрээр гэрээнд нэмэлт оруулахаас татгалзаж, төлсөн төлбөрөө буцааж авах санал гаргасан тул түүний саналыг үндэслэн талууд гэрээнээс татгалзаж, нэхэмжлэгчийн төлсөн төлбөрийг буцаан олгосон гэж тайлбар гаргажээ.

Гэрээгээр хариуцагч нь орон сууцыг 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн хэдий ч орон сууц 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдөр ашиглалтад орсон, улмаар хариуцагч нь орон сууцны 1 м.кв талбайн үнийг 300,000 төгрөгөөр нэмэгдүүлэх санал гаргаж, уг саналыг хүлээн авахгүй бол гэрээний 7.3-д заасны дагуу төлсөн төлбөрийн 15 хувийг гэрээ цуцалсны торгуульд суутгаж, үлдэгдэл төлбөрийг буцаан олгох талаар нэхэмжлэгчид мэдэгдсэн үйл баримт нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн Д ХХК-ийн захиргаанд гаргасан өргөдөл /1хх-58/, хариуцагч компанийн 2022 оны 01 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 22/02 дугаартай албан бичиг /1хх-59/ зэрэг нотлох баримтаар тогтоогдсон байна.

Иргэний хуулийн 204 дүгээр зүйлийн 204.1 дэх хэсэгт Аль нэг тал нь гэрээнээс татгалзах бол энэ тухай нөгөө талдаа мэдэгдэнэ. гэж заасан бөгөөд нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн Д ХХК-ийн захиргаанд гаргасан өргөдлийн агуулгаас үзэхэд нэхэмжлэгч нь гэрээнээс татгалзах санал гаргасан гэж үзэхээргүй байна. Өөрөөр хэлбэл, нэхэмжлэгч нь гэрээний харилцааг цааш хэвээр үргэлжлүүлэх хүсэлтэй байгаа талаар дээрх өргөдөлд дурдсан байх тул нэхэмжлэгч гэрээнээс татгалзсан гэх хариуцагчийн тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзэв.

6. Маргаан бүхий орон сууцыг хариуцагч Д ХХК нь бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээд Б.Мд 2022 оны 01 дүгээр сарын 06-ны өдөр Орон сууц захиалгын гэрээ-ний дагуу 199,940,000 төгрөгөөр худалдсан хэдий ч гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй байх тул орон сууц өмчлөх эрх Б.Мд үүсээгүй байна. Иймд гуравдагч этгээд өмчлөх эрхээ хэрэгжүүлэх боломжгүй болж хохирч байгаа гэх үндэслэлээр гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдлыг хангах боломжгүй.

7. Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт зааснаар үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх хэлцлийн үндсэн дээр нэг этгээдээс нөгөөд шилжиж байгаа бол уг хэлцлийг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх шинэ өмчлөгчид үүсэж, өмнөх өмчлөгчийн өмчлөх эрх дуусгавар болно.

Нэхэмжлэгч орон сууцны үнэд 126,885,000 төгрөг төлөх үүрэг хүлээснээс 84,000,000 төгрөгийг төлсөн, гэрээний 5.1.7-д зааснаар орон сууцны үнийг бүрэн төлсөн захиалагчид хүлээлгэн өгөхөөр талууд тохиролцжээ. Иймд нэхэмжлэгч нь орон сууцны үнийг бүрэн төлж, гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн газар бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүсэх тул шүүх нэхэмжлэгчийг орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоож шийдвэрлэсэн нь үндэслэлгүй байна. Энэ талаар гаргасан хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлтэй.

Харин нэхэмжлэгчийн гаргасан нэхэмжлэлийн шаардлагаас үзэхэд орон сууцны захиалгын гэрээнд заасан үүргийн гүйцэтгэлийг хариуцагч талаас шаардсан агуулгатай байх тул орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох тухай хэсгийг нэхэмжлэлийн үндэслэл гэж үзэж, орон сууц болон түүнтэй холбоотой баримт бичгийг нэхэмжлэгчид шилжүүлэхийг хариуцагчид даалгаж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх үзлээ.

8. Орон сууцны захиалгын гэрээний 5.1.9-д Орон сууцыг товлосон хугацаанаас 60 хоногоос илүү хугацаагаар хойшилсон тохиолдолд хэтэрсэн хоног тутамд төлсөн үнийн дүнгийн 0,01 хувийн алданги тооцож захиалагч талд олгоно. Алдангийн үнийн дүнг гэрээний үнийн дүнгээс хасаж тооцно. Алдангид НӨАТ тооцохгүй болно. гэж талууд алдангийн талаар тохиролцсон байх бөгөөд хариуцагч нь орон сууцыг 2020 оны 03 дугаар улиралд багтаан ашиглалтад оруулах үүрэг хүлээсэн боловч 2021 оны 12 дугаар сарын 24-ний өдрийн БА-284/2021 дугаартай комиссын дүгнэлтээр барилга байгууламжийг ашиглалтад оруулсан байх тул энэ хугацааны алдангийг тооцон 7,786,800 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгчид олгож шийдвэрлэсэн нь Иргэний хуулийн 232 дугаар зүйлийн 232.3, 232.6 дахь хэсэгт нийцсэн байна.

9. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 43 дугаар зүйлийн 43.3 дахь хэсэгт зааснаар гэрчээр дуудагдсан этгээд шүүхэд заавал хүрэлцэн ирэх үүрэгтэй, 43.4 дэх хэсэгт зааснаар хүндэтгэн үзэх шалтгааны улмаас шүүхийн дуудсанаар ирж чадахгүй гэрчээс байгаа газарт нь очиж мэдүүлэг авч болно.

Шүүх гэрч С.О-ийг шүүх хуралдаанд цахимаар оролцуулж мэдүүлэг авсан, гэрч мэдүүлэг өгөхөөс татгалзах буюу зайлсхийх, зориуд худал мэдүүлэг өгвөл Эрүүгийн хуульд заасан хариуцлага хүлээлгэхийг танилцуулсан тухай баримт хэрэгт авагдаагүй байна.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 38 дугаар зүйлийн 38.5 дахь хэсэгт зааснаар нотлох баримтыг гаргах, цуглуулах талаар хуульд заасан журмыг зөрчсөн бол тэдгээр нь нотлох чадвараа алдах бөгөөд шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болохгүй. Иймд энэ талаар гаргасан хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гомдол үндэслэлтэй. Гэрч С.О-ийн мэдүүлэг шүүхийн шийдвэрийн үндэслэл болохгүй тул шүүх хэрэгт авагдсан бусад нотлох баримтыг үндэслэн хэргийг шийдвэрлэх боломжтой байна.

 10. Хариуцагч маргаан бүхий орон сууцыг гуравдагч этгээдэд худалдсан бөгөөд гуравдагч этгээд орон сууны үнийг төлсөн талаар тайлбар өгсөн байх тул нэхэмжлэгчийн шаардаж буй орон сууц нь гуравдагч этгээдийн амьдарч буй орон сууц мөн эсэх нь тогтоогдоогүй, төлбөрийг барагдуулсан тухай нотлох баримтыг шүүхэд гарган өгсөн боловч хэргийн материалд авагдаагүй гэх агуулгаар гаргасан бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.

 11. Дээр дурдсан үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, хариуцагч болон гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч нарын гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 1. Баянзүрх дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 08 дугаар сарын 08-ны өдрийн 101/ШШ2023/03644 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1, 232 дугаар зүйлийн 232.6 дахь хэсэгт тус тус зааснаар Баянзүрх дүүрэг, ** дугаар хороо, Д апартмент, ** дугаар байр, ** тоот, 13 давхарт байрлах 3 өрөө, 76.9 м.кв орон сууцны зориулалтай үл хөдлөх эд хөрөнгө, түүнтэй холбоотой баримт бичгийг нэхэмжлэгч О.Б-д шилжүүлэхийг хариуцагч Д ХХК-д даалгаж, хариуцагч Д ХХК-аас 7,786,800 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч О.Б-д олгосугай. гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 164 дүгээр зүйлийн 164.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан хариуцагчаас төлсөн 1,002,114 төгрөг, бие даасан шаардлага гаргаагүй гуравдагч этгээдээс төлсөн 862,575 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

ШҮҮГЧИД Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ

Д.БЯМБАСҮРЭН