2024          01            03                                           210/МА2024/00059

 

 

Ц.Н-ын нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж даргалж, шүүгч Т.Гандиймаа, Д.Дэлгэрцэцэг нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн шүүх хуралдаанаар,

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 182/ШШ2023/02985 дугаар шийдвэртэй

            Ц.Н-ын нэхэмжлэлтэй, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

          “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 253,507,010 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Д.Дэлгэрцэцэгийн илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

            Шүүх хуралдаанд: Гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Ч.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга А.Хонгорзул нар оролцов.

 

 

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага, үндэслэлийн агуулга:

Шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 4-175/6259 дугаартай мэдэгдлээр үнэлгээний тайланг Ц.Н нарт мэдэгдсэнээр миний бие 2023 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр тайлантай танилцсан. “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээний тайланд миний өмчлөлийн Төв аймгийн Эрдэнэ сумын 1 дүгээр баг, Өгөөмөр Харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж, 4 тоот хаягт байршилтай улсын бүртгэлийн ..... дугаарт бүртгэлтэй, 51 м.кв талбайтай амрагчийн сууц, ..... дугаар бүртгэлтэй, 51 м.кв талбайтай амрагчийн сууц, ..... дугаар бүртгэлтэй, 48 м.кв, 64 м.кв талбайтай үйлчилгээний сууц, ...... дугаарт бүртгэлтэй 5,000 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газар зэрэг нийт 4 үл хөдлөх хөрөнгийг 253,507,010 төгрөгөөр үнэлснийг зөвшөөрөхгүй.

Учир нь “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээний тайлангийн 12 дугаар талд харьцуулсан хөрөнгүүдийн мэдээлэл хүснэгтэд 3 төрлийн газрыг харьцуулсан, 14 дүгээр талд газрын үнэлгээ 52,078.13 төгрөг, хүснэгтийн 13 дугаарт барилгын үнэлгээ 201,428.88 төгрөг гээд зах зээлийн үнэлгээ 253,507,010 төгрөг гэж, 19 дүгээрт талд 6.3 үнэлгээний дүгнэлт хүснэгтэд зах зээлийн хандлага гээд 253,507.01 гэснээс үзвэл үнэлгээг зах зээлийн хандлагын аргаар хийсэн гэж ойлгогдож байна. Гэтэл 12 дугаар хуудас, 4.3 зах зээлийн хандлагаар хийсэн үнэлгээнд зөвхөн газрыг л бусад газартай харьцуулсан, барилгыг бусад барилгатай харьцуулаагүй байгаа нь үнэлгээг бодитой, судалгаатай хийсэн гэж үзэх боломжгүй. Өөрөөр хэлбэл, барилгын үнэ 201,428,88 төгрөг гэсэн нь өртгийн хандлагын үнэлгээ хүснэгтэд байгаа дүн юм. Нэхэмжлэгч миний үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн атлаа судлаагүй, харьцуулаагүй, байшин барилгын үнэтэй холбоотой зах зээлийн мэдээлэл цуглуулаагүй, үнэн бодит зах зээлийн мэдээлэл цуглуулсан эсэх нь тодорхойгүй, үүнийг заавал нотлох ёстой байсан ч нотлоогүй байна. Иймд миний өмчлөлийн хөрөнгүүдийг зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн болох нь тайлангаар тогтоогдохгүй байх тул үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, тайлбарын агуулга:

Шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч “ЭА” ХХК, Ц.Н нарын үүргийн гүйцэтгэлд барьцаалсан Ц.Н-ын өмчлөлийн эрхийн улсын бүртгэлийн .......... дугаартай, Төв аймаг, Эрдэнэ сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж, 4 тоотод байрлах, 51 м.кв талбайтай амрагчийн сууцны зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн ......... дугаартай, Төв аймаг, Эрдэнэ 1 дүгээр баг, Өгөөмөр харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж 4 тоотод байрлах, 51 м.кв талбайтай амрагчийн сууцны зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн ........ дугаартай, Төв аймаг, Эрдэнэ сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж 4 тоотод байрлах 48 м.кв, 64 м.кв мансардтай, үйлчилгээний зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн ....... дугаартай, Төв аймаг Эрдэнэ сум, 1 дүгээр баг, Өгөөмөр харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж, 4 тоотод байрлах, нэгж талбарын ......... дугаар бүхий 5.000 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний зориулалттай газар зэрэг үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг битүүмжилж, хураан авч  Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т заасны дагуу хөндлөнгийн шинжээчээр зах зээлийн үнэлгээг тогтоолгосон. Шинжээчийн үнэлсэн үнэлгээ нь бодитой байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн агуулга:

Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д зааснаар хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох “Хөрөнгө-Эстимейт” ХХК-ийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн үнэлгээний тайланг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч Ц.Н-ын нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар нэхэмжлэгчийн тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлын агуулга:

“Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээний тайлангийн 12 дугаар талд харьцуулсан хөрөнгүүдийн мэдээлэл хүснэгтэд 3 төрлийн газрыг харьцуулсан, 14 дүгээр талд газрын үнэлгээ 52,078.13 төгрөг, хүснэгтийн 13 дугаарт барилгын үнэлгээ 201,428.88 төгрөг, нийт 253,507,010 төгрөг гэж, 19 дүгээрт талд 6.3-т үнэлгээний дүгнэлт хүснэгтэд зах зээлийн хандлага гээд 253,507.01 гэснээс үзвэл үнэлгээг зах зээлийн хандлагын аргаар хийсэн гэж ойлгогдож байна. Гэтэл 12 дугаар талд 4.3-т зах зээлийн хандлагаар хийсэн үнэлгээнд зөвхөн газрыг л бусад газартай харьцуулсан, барилгыг бусад барилгатай харьцуулаагүй байгаа нь үнэлгээг бодитой, судалгаатай хийсэн гэж үзэхгүй. Өөрөөр хэлбэл, барилгын үнэ 201,428,88 төгрөг гэсэн нь өртгийн хандлагын үнэлгээ хүснэгтэд байгаа дүн юм. Нэхэмжлэгч миний үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн хандлагын аргаар үнэлсэн атлаа судлаагүй, харьцуулаагүй, байшин барилгын үнэтэй холбоотой зах зээлийн мэдээлэл цуглуулаагүй, үнэн бодит зах зээлийн мэдээлэл цуглуулсан эсэх нь тодорхойгүй, үүнийг заавал нотлох ёстой байсан ч нотлоогүй гэжээ.

 

5. Давж заалдах гомдолд гаргасан гуравдагч этгээдийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн тайлбарын агуулга:

Маргаан бүхий хөрөнгө орон нутагт байдаг бөгөөд ойролцоо амрагчийн байшин, барилга байхгүй тул Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуульд заасны дагуу өртгийн хандлагаар, харин газрыг гурван өөр газартай харьцуулж үнэлгээ гаргасан гэж “Хөрөнгө эстимейт” ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Б анхан шатны шүүхэд гэрчийн мэдүүлэг өгсөн. Гуравдагч этгээдийн зүгээс нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэлийн шаардлага болон гомдлыг хүлээн зөвшөөрөхгүй байна гэжээ.

 

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг нэхэмжлэгчийн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хянаад анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээв.

 

2. Нэхэмжлэгч Ц.Н нь Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 253,507,010 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 04 дүгээр сарын 13-ны өдрийн 182/ШШ2022/01036 дугаар шийдвэрээр хариуцагч Ц.Н, “ЭА” ХХК-иас /хувь тэнцүүлэн/ 79,778,168.77 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгч “Худалдаа хөгжлийн банк” ХХК-д олгож, Ц.Н-ын өмчлөлийн Төв аймгийн Эрдэнэ сумын 1 дүгээр баг Өгөөмөр Харзтай суурин 5 дугаар хэсэг 1 дүгээр гудамж 4 тоот хаягт байршилтай, тус бүр 51 м.кв талбайтай, амрагчийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 48 м.кв, 64 м.кв талбайтай мансардтай үйлчилгээний зориулалттай сууц болон 5000 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан борлуулсан үнийн дүнгээс үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулахаар шийдвэрлэсэн байна.

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2022 оны 07 дугаар сарын 29-ний өдрийн 01413 дугаар магадлалаар анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтын “452 дугаар зүйлийн 452.2” гэснийг “452 дугаар зүйлийн 452.1” гэж өөрчлөн, “хувь тэнцүүлэн” гэснийг хасч, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээж шийдвэрлэсэн.

 

Улсын дээд шүүхийн Иргэний хэргийн танхимын нийт шүүгчийн хуралдааны 2022 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 001/ШХТ2022/01117 дугаар тогтоолоор хяналтын гомдлыг хэлэлцүүлэхээс татгалзаж шийдвэрлэсэн бөгөөд шүүхийн шийдвэр хүчин төгөлдөр болжээ. /хх 130-145/

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.2 дахь хэсэгт зааснаар шүүхийн шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй бол хуульд заасан үндэслэл, журмын дагуу албадан гүйцэтгэдэг байна.

 

3.а. Төлбөр төлөгч нар дээрх шийдвэрийг сайн дураар биелүүлээгүй тул төлбөр авагчийн гаргасан хүсэлтээр тус дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 12 дугаар сарын 20-ны өдрийн 1178 дугаар гүйцэтгэх хуудас бичигдэж, Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 01 дүгээр сарын 05-ны өдрийн 23300204 дугаартай шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа үүсгэх тухай тогтоолоор дээрх шийдвэрийг албадан гүйцэтгэх ажиллагааг явуулсан. /хх 126-129, 159/

 

3.б. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас улсын Төв аймгийн Эрдэнэ сумын 1 дүгээр баг Өгөөмөр Харзтай суурин 5 дугаар хэсэг 1 дүгээр гудамж 4 тоот хаягт байршилтай, тус бүр 51 м.кв талбайтай, амрагчийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 48 м.кв, 64 м.кв талбайтай мансардтай үйлчилгээний зориулалттай сууц болон 5,000 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 02 дугаар сарын 07-ны өдрийн 23300204/04 дугаартай тогтоолоор битүүмжлэн, 2023 оны 06 дугаар сарын 09-ний өдрийн 23300204/05 дугаартай тогтоолоор тухайн үл хөдлөх хөрөнгүүдийг хураан авсан нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 49 дүгээр зүйлийн 49.4, 54 дүгээр зүйлийн 54.1 дэх хэсэгт заасантай нийцжээ. Нэхэмжлэгч энэ ажиллагааны талаар гомдол гаргаагүй болно. /хх 168-172/

 

3.в. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас үнийн санал ирүүлэхийг төлбөр төлөгч Ц.Н-д мэдэгдэхэд тэрээр 2023 оны 03 дугаар сарын 26-ны өдөр үнийн санал ирүүлсэнийг төлбөр авагч “Худалдаа, хөгжлийн банк” ХХК нь хүлээн зөвшөөрөөгүй. Улмаар төлбөр авагчаас шинжээч томилуулах хүсэлт гаргасан тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх гүйцэтгэх газар 2023 оны 03 дугаар сарын 28-ны өдрийн 3/102 дугаартай тогтоолоор “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК-ийн үнэлгээчин Б.Б-г шинжээчээр томилсноор түүнд эрх, үүргийн тайлбарлажээ. /хх 175, 184-191/

 

3.г. Шинжээч Б.Б нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөл бүхий этгээд болох нь Хөрөнгийн үнэлгээний тайланд хавсаргасан тусгай зөвшөөрлийн гэрчилгээний хуулбараар тогтоогдож байна. /хх 186/

 

3.д. Шинжээч “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК нь Төв аймгийн Эрдэнэ сумын 1 дүгээр баг, Өгөөмөр Харзтай суурин 5 дугаар хэсэг, 1 дүгээр гудамж, 4 тоот хаягт байршилтай, тус бүр 51 м.кв талбайтай, амрагчийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө, мөн хаягт байрлах 48м.кв, 64м.кв талбайтай мансардтай үйлчилгээний зориулалттай сууц болон 5.000 м.кв талбайтай гэр бүлийн хэрэгцээний газар зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг 253,507,010 төгрөгөөр үнэлснийг хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 04 дүгээр сарын 03-ны өдрийн 4-175/6259 тоот мэдэгдлээр төлбөр төлөгч Ц.Н-д 2023 оны 04 дүгээр сарын 04-ний өдөр мэдэгдсэн үйл баримтыг анхан шатны шүүх зөв тогтоожээ. /хх 5, 199-200/

 

4. Шинжээч нь “өртгийн, орлогын, зах зээлийн гэсэн 3 хандлагаас үйлчилгээний болон амрагчийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгийг өртгийн, газрыг зах зээлийн хандлагаар тайланг гаргасан” гэх агуулгатай тайлбарыг буруутгах үндэслэлгүй. Учир нь “Хөрөнгө-Эстимэйт” ХХК нь хөрөнгийн үнэлгээ хийхдээ газрыг зах зээлийн хандлагаар, амрагчийн сууц болон үйлчилгээний сууцыг өртгийн хандлагаар үнэлж, газар болон барилгын үнэ цэнийн нийлбэрээр нийт үнэлгээг тодорхойлохдоо зах зээлийн үнэ цэнийн суурийг хэрэглэсэн нь буруу биш байна.

4.а. Түүнчлэн, шинжээч нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх хэсэгт хөрөнгийн үнэлгээг хийхэд үнэлгээний олон улсын болон үндэсний стандарт, энэ хуулийн 7.2-т заасан хөрөнгийн үнэлгээний журам, аргачлалыг мөрдөнө гэж заасан бөгөөд Үнэлгээний олон улсын стандартад заасан үнэлгээний аргуудаас үнэлгээчин нь аль нэг аргыг сонгосон тохиолдолд өөр аргыг давхар ашиглахыг шаардахгүй. Иймд энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.  

4.б. Мөн шинжээч нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан арга аргачлалын дагуу хөрөнгөд үнэлгээ хийснээс гадна хөрөнгийн үнэлгээний тайлан хууль, Үнэлгээний олон улсын стандартад нийцсэн байхаас гадна үнэлгээчин үйлчилгээний болон амрагчийн сууцны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээг тогтоохдоо өртгийн хандлагаар үнэлснийг буруутгахгүй.

4.в. Иймд анхан шатны шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн нь шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлагыг хангасан гэж дүгнэсэн нь хэргийн нотлох баримтад үндэслэгджээ.  

Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхиж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 10 дугаар сарын 26-ны өдрийн 182/ШШ2023/02985 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар зохигч, гуравдагч этгээд, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч мөн зүйлийн 172.2 дахь хэсэгт заасан үндэслэлээр энэ хуулийн 167 дугаар зүйлд заасан магадлалд гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4.Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүх хуралдааны оролцогч талууд шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг өөрөө гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд магадлалыг гардуулснаар гомдол гаргах хугацаа тоолохыг дурдсугай

 

 

 

 

                                  

                       ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                           Г.ДАВААДОРЖ

 

                                     ШҮҮГЧИД                                            Т.ГАНДИЙМАА

 

                                                                                                  Д.ДЭЛГЭРЦЭЦЭГ