2024         02            19                                       210/МА2024/00331

 

СД ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Э.Энэбиш даргалж, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж, шүүгч Э.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй, тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2023/03592 дугаар шийдвэртэй,

 

СД ХХК -ийн нэхэмжлэлтэй,

Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох,

 

Үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Э.Золзаяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч П.М, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газраас 2023 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрийн 4-97/13025 дугаартай мэдэгдлээр СД ХХК -ийн өмчлөх эрхтэй, улсын бүртгэлийн Ү-22*********дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүрэг, **********************тоот хаягт байрлах 2974 м.кв талбайтай, үйлчилгээний зориулалттай, 80 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.2.2-т зааснаар хөндлөнгийн шинжээчээр үнэлүүлэхэд нийт 6,233,045,000 төгрөгөөр тогтоосон болохыг мэдэгдсэн.

 1.2. Хөрөнгийн үнэлгээний “Баянмодот” ХХК-ийн гаргаж өгсөн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2.3-т заасан “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэлтэй, тодорхой байх” гэсэн шаардлагыг хангаагүй, үл хөдлөх эд хөрөнгийн тайланд тусгасан баримт, мэдээлэл нь СД ХХК -ийн өмчлөлийн үйлчилгээний төвийн барилгын чанар, хийцлэлтэй тохирохгүй, бодитой эсэх нь нотлогдохгүй байна.

 Тухайлбал, Смарт таун 2 хотхоны үйлчилгээний төвийн барилга нь хотхоны орон сууцны барилгаас тусдаа бие даасан, үйлчилгээний төвийн тусдаа автомашины зогсоол зэргийг шийдсэн, үнэ цэнэ, хийцлэлийн хувьд өндөр өртөгтэй буюу шилэн болон металл фасадтай бөгөөд үнэлгээний тайлан дээрх гол шинж, онцгойрох ялгарах шинжийг тодорхойлохгүйгээр бетонон суурь, цутгамал карказ, блокон дүүргэлттэй хийсэн гэж зөвхөн карказ угсралтыг нь дангаар нь тодорхойлж үнэ цэнийг үндэслэлгүй тодорхойлсон. Мөн Үнэгүй.мн гэх албан бус арилжааны сайтаас мэдээлэл авсан.

1.3. Үйлчилгээний төвүүдийн орон сууцны барилгын 1 давхрыг ашиглаж гаргасан байхад түүнтэй үнийг адилтгаж гаргасан нь үйлчилгээний төвийн бодит үнэ цэнийг тогтоож чадаагүй гэдгийг нотолж байна. Энэ нь тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэнийн эдийн засгийн үр ашгийг нэмэгдүүлэх гол давуу талуудыг орхигдуулсан байна.

Тухайлбал, тус үйлчилгээний төв нь нисэхийн төв зам дагуу, автобусны буудалтай ойр, 1400 айл буюу хэрэглэгчид ихтэй, цаашид өсөн нэмэгдэх боломж өндөртэй, зогсоолын талбайн үнэлгээ зэргийг харгалзаж үзээгүй бөгөөд дурдсан зүйлсийг нарийн тодорхойлоогүй, зарим хэсгийг орхигдуулсан, бие даасан обьект, орон сууцны үйлчилгээний талбай хоёрыг харьцуулснаар СД ХХК -ийн өмчлөлийн үйлчилгээний төвийн барилгыг зах зээлийн тухайн үеийн ханшаар үнэлсэн гэдэг нь үндэслэлгүй.

 Үнэлгээний тайлан гаргасан “Баянмодот” ХХК нь Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.1-т заасныг зөрчиж, үндэслэлгүй үнэлгээ хийсэн болохыг харуулж байна. Иймд эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22*********дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүргийн ******************* зоорьтой, 3 давхар үйлчилгээний төвийн барилгыг үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, хариу тайлбарын агуулга:

2.1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 3238 дугаартай шийдвэрээр СД ХХК -иас 52,516,641 төгрөгийг гаргуулж Т.Золбаярт олгохоор шийдвэрлэсэн.

Дээрх шийдвэрийг гүйцэтгэх ажиллагаагаар төлбөр төлөгч нарт шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэхийг удаа дараа мэдэгдсэн боловч үүргээ биелүүлээгүй тул төлбөр төлөгч СД ХХК -ийн өмчлөлийн эрхийн улсын Ү-22006071932 дугаарт бүртгэлтэй, Хан-Уул дүүрэг, ********************хаягт байрлах 2974 м.кв талбайтай орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай 80 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуульд заасны дагуу 2023 оны 3 дугаар сарын 09-ний өдрийн 23410007 тоот тогтоолоор битүүмжилж, 2023 оны 5 дугаар сарын 31-ний өдрийн 23410007/221 тоот тогтоолоор хураан авч, тогтоолын хувийг төлбөр төлөгчид гардуулан өгч, тэмдэглэл хөтөлсөн.

Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1-д заасны дагуу үүрэг гүйцэтгэгч, үүрэг гүйцэтгүүлэгч, өмчлөгч нараас үнийн санал авахад төлбөр төлөгч СД ХХК өөрийн өмчлөлийн хөрөнгөө 19,331,000,000 төгрөгөөр үнэлж байгаагаа албан бичгээр тус газарт ирүүлснийг төлбөр авагч талд танилцуулахад 1,500,000,000 төгрөгөөр үнэлж байгаа талаар мөн санал ирүүлсэн тул Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55.2-т заасны дагуу 2023 оны 6 дугаар сарын 23-ны өдрийн 6/251 тоот шинжээч томилох тухай тогтоолоор хөрөнгийн үнэлгээчин С.Цэвээнроломыг томилж зах зээлийг үнийг тогтоолгоход 6,233,045,000 төгрөгөөр үнэлсэн, уг үнэлгээний 2023 оны 6 дугаар сарын 30-ны өдрийн 4-97/13025 дугаартай мэдэгдлийг төлбөр төлөгч СД ХХК -ийн гүйцэтгэх захирал Б.С-д биечлэн гардуулж тэмдэглэл хөтөлж баталгаажуулсан.

 Иймд шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа хуульд заасны дагуу явагдсан байх тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү  

 

3. Анхан шатны шүүхийн тогтоох хэсгийн агуулга: Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 55 дугаар зүйлийн 55.7-д заасныг баримтлан эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22*********дугаартай Хан-Уул дүүрэг, ***********************хаягт байрлах орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай 2974 м.кв талбайтай 80 хувийн гүйцэтгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгийг 6,233,045,000 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэгч СД ХХК-ийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.4-д заасныг тус тус баримтлан нэхэмжлэгчийн 2023 оны 7 дугаар сарын 05-ны өдөр төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга:  Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2023/03592 дугаартай шийдвэр нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-д заасныг зөрчсөний улмаас мөн хуулийн 116 дугаар зүйлийн 116.2 дахь хэсэгт заасан “Шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байна” гэснийг бүрэн хангаж чадаагүй тул доорх үндэслэлээр давж заалдах журмаар гомдол гаргаж байна.

4.1. Үнэлгээчин үнэлгээ хийхдээ зах зээлийн болон орлогын хандлагаар үнэлгээ хийжээ. Ингэж харьцуулахдаа Нисэх Порарис апартмент, Нисэх Поларис апартмент, Нисэх Шүрт хотхон гэсэн байруудыг сонгон авч харьцуулалт хийж үнэлгээгээ гаргасан.

Эдгээр 3 объектуудын зөвхөн 1 нь буюу 1 дүгээр харьцуулалт хийсэн Поларис апартмент л СД ХХК -ийн үйлчилгээний барилгатай харьцуулах шаардлагад нийцэж байгаа бөгөөд бусад 2 үйлчилгээний барилга нь шаардлагад нийцэхгүй, орон сууцны 1 давхрын үйлчилгээний барилгууд байх бөгөөд, өөрөөр хэлбэл тусдаа объект биш, фасад хийцээрээ тэс өөр байна.

Энэ нь Үнэлгээний олон улсын стандарт 2019-ийн 30-дахь хэсэгт заасан жишиг хөрөнгө сонгож авахдаа ижил төсөөтэй хөрөнгө сонгож авах стандартыг зөрчиж байгаа.

 Учир нь стандартад зааснаар тун ижил төсөөтэй доод тал нь 2 барилгыг үнэлгээнд ашиглах ёстой байтал үнэлгээчин ижил төстэй зөвхөн нэг л үйлчилгээний барилга ашиглаж үнэлгээ гаргасан нь үнэлгээ тогтоох стандартыг зөрчсөн гэж үзэж байна.

4.2. Үнэлгээчин СД ХХК -ийн үйлчилгээний барилгын м.кв үнийг тогтоохдоо 2,422.2 төгрөг гэж тооцож гаргаж ирсэн. Тэгээд энэхүү 2,422.2 төгрөгийг 1-3 давхрын нийт 2271.07 м.кв талбайгаар үржүүлж нийт 1-3 давхрын үнэлгээ нийт 5,500,985.754 төгрөг гарах ёстой байтал 5,500,913.55 төгрөг гаргаж үнэлгээг бууруулж гаргасан байна. Үнэлгээ яг цав байх ёстой, тоо зөрөх, буруу, алдаатай байх ёсгүй стандартыг зөрчиж алдаатай гаргасан.  

4.3. Мөн харьцуулсан 3 барилгын 1 м.кв талбайн үнэлгээний 33 хувиар тооцож, үйлчилгээний барилгын 1 м.кв талбайн үнийг гаргахдаа буруу, алдаатай гаргаснаар цааш цаашдын үнэлгээг буруу алдаатай болгосон. Үйлчилгээний 1 м.кв талбайн үнийг 2,422.2 төгрөг гэж үнэлсэн. Гэтэл дээрх 33 хувийг тооцоод гаргахаар СД ХХК -ийн 1 м.кв талбайн үнэ 2,397.974 төгрөг гарч байгаа бөгөөд алдаатай буруу тооцоололтой үнэлгээ хийсэн байна. Энэхүү буруу гаргасан үнэлгээг шүүх хурал дээр гаргаж тавьсан боловч шүүгч үүнийг анхаарч үнэлээгүй нь хэргийг буруу шийдвэрлэхэд нөлөөлсөн гэж үзэж байна.

4.4. Мөн тус үйлчилгээний барилгын зоорийн давхрын үнэлгээг 1 м.кв-ыг 1,041.5 төгрөгөөр үнэлж тогтоосон нь бодит байдалд нийцэхгүй. Зоорийн давхрыг Супермаркетын зориулалтаар худалдаж түрээслэх юм. Гэтэл зоорийн давхрын зориулалтыг тодруулахгүйгээр дур мэдэн 1,041.5 төгрөгөөр үнэлсэн нь үнэлгээ буурахад ихээхэн нөлөөлсөн байна.

Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5-т заасныг зөрчиж жишиг харьцуулалт хийхдээ стандартыг зөрчсөн, тооцоолол хийхдээ буруу алдаатай хийсэн, зах зээлийн судалгаа хийхдээ ганцхан Үнэгүй.мн сайтыг ашигласан, бусад мэдээллийн хэрэгслийг ашигласан гэх боловч ашигласан баримт материал байхгүй байна.

4.5. Үнэлгээний тайлан нь хөндлөнгийн эрх бүхий байгууллагаас гаргаж байгаа тул тухайн асуудлыг шийдвэрлэхэд ач холбогдол бүхий нотлох баримт байх ёстой.

Шүүх шинжилгээний тухай хуульд зааснаар шинжээч томилохдоо эрх бүхий албан тушаалтан тогтоол гаргаж, шинжээчид Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 9, 13, 19 дүгээр зүйл, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 11, 12 дугаар зүйлд заасан эрх, үүргийг тус тус танилцуулах, түүнчлэн шинжээчийг оролцуулж болохгүй, шинжилгээ хийхээс татгалзах нөхцөл байдал байгаа эсэхийг тодруулах ёстой байсан.

Гэтэл Нийслэлийн 221 дүгээр тойргийн шийдвэр гүйцэтгэгч нь шинжээч/үнэлгээчин/ С.Цэвээнроломд Шүүх шинжилгээний тухай хуульд заасан нөхцөл байдлыг тодруулаагүй байна. Учир нь шинжээчийг оролцуулахдаа Шүүх шинжилгээний тухай хуулийн 9.4 дүгээр зүйлд зааснаар шийдвэр гүйцэтгэгч нь шинжээчид мөн хуулийн 19 дүгээр зүйлд заасан татгалзах үндэслэл байгаа эсэхийг тодруулж, тэмдэглэл үйлдэх ёстой байсан боловч түүнийгээ хийгээгүй байна.

Тодруулбал: хавтаст хэрэгт авагдсан Шинжээчээр оролцохоос татгалзах болон оролцуулж болохгүй нөхцөл байдал байгаа эсэх талаарх мэдээлэл тодруулсан тэмдэглэлд Монгол Улсын Их Хурлаас 2022 оны 12 дугаар сарын 23-ны өдөр баталсан “Шүүхийн шинжилгээний тухай хууль хүчингүй болсонд тооцох тухай" хуулиар хүчингүй болсон хуульд заасныг баримтлан ажиллагаа явуулсан нь хууль зөрчсөн тул шүүгч үнэлгээг хууль ёсны дагуу гэж үзэх үндэслэлгүй юм.

4.6. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгчийн 2023 оны 06 дугаар сарын 23-ны

өдрийн 6/251 дугаар тогтоолоор эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22*********дугаартай хөрөнгөд үнэлгээ тогтоолгохоор С.Цэвээнроломыг томилсон байхад “Баян модот” ХХК нь 2023 оны 06 дугаар сарын 28-ны өдөр Хөрөнгийн үнэлгээний тухай албан бичгээр хөрөнгийн үнэлгээ хийж ирүүлсэн байдаг. Хэдийгээр үнэлгээчин С.Цэвээнролом нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй боловч “Баян модот” ХХК нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 16 дугаар зүйлд заасан шаардлага хангасан тусгай зөвшөөрөлтэй этгээд болох нь тогтоогдоогүй үнэлгээний тайланг нотлох баримтаар үнэлсэн нь Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1, 40.2-д дахь хэсэгт заасныг зөрчсөн шийдвэр болсон байна.

Иймд Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 7-ны өдрийн 183/ШШ2023/03592 дугаартай шийдвэрийг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

5. Давж заалдах шатын шүүх хуралдаанд хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан тайлбар: Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газрын 2023 оны 06 дугаар сарын 23-ны өдрийн 6//251 дугаартай тогтоолоор шинжээч томилсон. Хуулийн этгээд “Баян модот” ХХК-ийн үүсгэн байгуулагч, 100 хувийн хувьцаа эзэмшигч, гүйцэтгэх захирал нь С.Цэвээнролом юм. Шинжээч үнэлгээ хийхдээ СД ХХК -ийн хөрөнгийн замын эсрэг талд байрлах металл фасадтай хөрөнгөтэй харьцуулсныг хуульд нийцсэн гэж үзэж байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх хэргийг нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын хүрээнд хянаад гомдлыг хангахгүй орхиж, шийдвэрийг хэвээр үлдээх нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

2. Нэхэмжлэгч “СД ХХК нь хариуцагч Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдуулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хүчингүй болгуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн шүүгчийн 2022 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2022/032358 дугаар захирамжаар СД ХХК 52,098,200 төгрөгийг харилцан тохиролцсон хугацаанд Т.З-т төлж барагдуулахаар зохигч эвлэрснийг баталж, хэргийг хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн бөгөөд уг захирамжийг төлбөр төлөгч сайн дураар биелүүлээгүйгээс 2023 оны 01 дүгээр сарын 09-ний өдөр гүйцэтгэх хуудас бичигдсэн, шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагаа явагдаж байгаа талаар анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

 

3.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар СД ХХК -ийн өмчлөлийн, Хан-Уул дүүрэг, *************** байршилтай, 2974 м.кв талбайтай, орон сууц, үйлчилгээний зориулалттай, эрхийн улсын бүртгэлийн Ү-22*********дугаарт бүртгэгдсэн үл хөдлөх эд хөрөнгийг 2023 оны 03 дугаар сарын 09-ний өдөр битүүмжилж, 2023 оны 05 дугаар сарын 31-ний өдөр хураасан, талууд энэ ажиллагаанд гомдол гаргаагүй.

3.2. Хариуцагч байгууллага нь албадан дуудлага худалдаагаар худалдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн санал болгох доод үнийг тогтоохоор талуудыг тохиролцуулах ажиллагааг явуулахад төлбөр төлөгч СД ХХК 2023 оны 06 дугаар сарын 14-ний өдөр  16,331,000,000 төгрөгийн, төлбөр авагч Э.Золбаяр 2023 оны 06 дүгээр сарын 12-ны өдөр 1,500,000,000 төгрөгийн санал тус тус ирүүлснээр талууд тохиролцож чадаагүй байна.

3.3.Талууд үнэлгээний талаар тохиролцоогүй тул Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар 2023 оны 06 дугаар сарын 23-ны өдөр шинжээчээр С.Цэвээнроломыг томилсон нь Иргэний хуулийн 177 дугаар зүйлийн 177.1, Шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх тухай хуулийн 42 дугаар зүйл, 55 дугаар зүйлийн 55.1, 55.2.2-д заасантай нийцсэн талаарх анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв болжээ.

 

4. Шинжээч 2023 оны 06 дугаар сарын 28-ны өдөр үнэлгээний тайланг гаргаж Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт ирүүлсэн бөгөөд уг тайлангаар үл хөдлөх эд хөрөнгийг 6,233,045,000 төгрөгөөр үнэлсэн талаар анхан шатны шүүх зөв тогтоосон байна.

 4.1. Тайланд хөрөнгийн үнэлгээг өртгийн хандлагын арга ашиглах шаардлагагүй гэж, орлогын хандлагын аргаар тооцоолол хийхэд барилгын 1-3 давхрын талбай 4,563,990,717 төгрөг, зоорийн давхрын талбай 1,293,522,442 төгрөг гэж тус тус хийсэн дүгнэлтэд талууд гомдол гаргаагүй.

4.2. Зах зээлийн аргаар үнэлгээ хийхдээ шинжээч нь харьцуулалт хийсэн обьектээр  Нисэх Поларис апартмент /цаашид объект №1 гэх/, Нисэх Поларис апартмент /цаашид объект №2 гэх/, Нисэх Шүрт хотхон /цаашид объект №3 гэх/ дахь үйлчилгээний зориулалттай үл хөдлөх эд хөрөнгүүдийг сонгожээ. Харьцуулалтаар сонгосон объектуудыг ижил төстэй гэж тодорхойлоход учир дутагдалтай боловч аль аль нь үйлчилгээний зориулалттай, санал болгож буй үнэ нь м.кв нь 3,000,000 төгрөг гэж тодорхойлогдож буй байдлаар ижил байх тул жишиг хөрөнгө сонгоход стандарт зөрчсөн гэх нэхэмжлэгчийн гаргасан гомдлыг хүлээж авах боломжгүй гэж дүгнэлээ. 

4.3. Шинжээч тохируулагдсан нэгж талбайн дундаж үнийг 2,822,200 төгрөг гэж тодорхойлж нийт талбай болох 2271.07 м.кв-аар тооцож 5,500,919,913.55 төгрөг гэж үнэ цэнийг тодорхойлсон нь 71,841 төгрөгөөр дутуу байх боловч нийт үнийн 0,99 хувийн хэмжээгээр алдаа гаргасныг ялимгүй гэж дүгнэлээ.

Харин тохируулагдсан нэгж талбайн дундаж үнэд өгсөн ач холбогдлыг 33 хувиар тооцвол нэгж талбайн үнэ 2,397,974 төгрөг болж байхад шүүх анхаараагүй гэсэн давж заалдах гомдлыг хүлээн авах боломжгүй байна. Учир нь тохируулагдсан нэгж талбайн дундаж үнийг шинжээч 2,422,200 төгрөгөөр тодорхойлсон нь нэхэмжлэгчид ашигтай байх тул цаашдын үнэлгээнд эерэгээр нөлөөлөхөөр байна.

4.4. Үнэлэгдэж буй объектын зоорийн давхрыг супермаркетын зориулалтаар ашиглах байсан гэх байдлаа нэхэмжлэгч баримтаар нотлоогүй тул зоорийн давхрын 1 м.кв талбайг 1,041,500 төгрөгөөр үнэлсэн үнэлгээг буруу гэж дүгнэхгүй.  

 

5. 2023 оны 06 дугаар сарын 28-ны өдрийн OCY-23/02 тоот үнэлгээний тайланд  “Баян модот” ХХК-ийн гүйцэтгэх захирал, мэргэшсэн үнэлгээчин С.Цэвээнролом гэж гарын үсэг зурсан байх тул шинжээч томилох тухай тогтоолоор томилогдсон этгээд үнэлгээ гаргаагүй гэсэн нэхэмжлэгч талын тайлбар, давж заалдах гомдол үндэслэлгүй.

 

5.1. Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газар нь хөрөнгийн үнэлгээ хийх 07120051 дугаар тусгай зөвшөөрөл бүхий үнэлгээчин С.Цэвээнроломд Шүүхийн шинжилгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1, 9.2 дахь хэсэгт заасны дагуу шинжээчээр оролцуулж болохгүй үндэслэл байгаа эсэх, шинжээчээр ажиллахыг зөвшөөрч байгаа эсэхийг тодруулан эрх, үүрэг, хариуцлагыг урьдчилан сануулсан байхаас гадна шинжээч томилох тогтоолын 3 дахь заалтад шинжээч санаатайгаар худал дүгнэлт гаргах тохиолдолд хуульд заасан хариуцлага хүлээлгэхийг урьдчилан сануулсан байна. Иймд уг ажиллагааг зохих ёсоор хийгээгүй гэж нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлыг хүлээж авах боломжгүй.

 

6. Шинжээч С.Цэвээнроломын гаргасан үнэлгээний тайлан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5 дэх хэсэгт заасан зарчимд нийцсэн байх бөгөөд мөн хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.2.3-т заасан “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тогтоосон үнэ цэнэ зохих үндэслэлтэй, тодорхой” байх, 8.3.6-д заасан “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн төрөл, түүний шинж байдлын тодорхойлолт”, 8.3.10-д “хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтооход хэрэглэсэн арга, тэдгээрийн нийцтэй байдал”-ыг заах шаардлагыг тус тус хангасан тул энэ талаарх нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байна.

Шинжээч нь хөрөнгөд үнэлгээ хийхдээ олон улсын болон Монгол Улсад дагаж мөрдөгдөж буй стандарт, зах зээлийн, өртөгийн болон орлогын хандлагын аргуудыг ашигласан, үүнээс зах зээлийн хандлагын аргыг ач холбогдолтой гэж үзээд үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг 6,233,045,000 төгрөгөөр тогтоосон нь Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт заасан үнэлгээ хийх журамд нийцжээ. Тодруулбал, зах зээлийн хандлагын арга болох үнэгүй.мн сайтаас ижил төрлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй харьцуулж үнэлгээ гаргасан нь дээрх хуулийг зөрчөөгүй, энэ талаар гаргасан нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхив.

 

7. Нэхэмжлэгч зах зээлийн үнээс хэт багаар үнэлж, үнэлгээг бууруулсан гэх тайлбараа Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.2, 38 дугаар зүйлийн 38.1 дэх хэсэгт зааснаар нотлох үүрэгтэй, уг үүргээ хэрэгжүүлээгүй тул хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгох үндэслэлгүй гэж анхан шатны шүүх дүгнэсэн нь хуульд нийцжээ.

 

8. Иймд Нийслэлийн шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэх газарт холбогдох үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг хүчингүй болгуулах тухай СД ХХК -ийн нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхих нь зүйтэй. 

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн    167.1.1-д заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ НЬ:

 

1. Хан-Уул дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 07-ны өдрийн 183/ШШ2023/03592 дугаар шийдвэрийг хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангахгүй орхисугай.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт зааснаар нэхэмжлэгчийн давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээсүгэй.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

                        ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                     Э.ЭНЭБИШ

 

                           ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                      Г.ДАВААДОРЖ

 

                                              ШҮҮГЧ                                      Э.ЗОЛЗАЯА