2024          02            23                                       210/МА2024/00370

 

П ХХК , О.Э нарын

нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Д.Нямбазар даргалж, Ерөнхий шүүгч Г.Даваадорж, шүүгч Э.Золзаяа нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар,

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 182/ШШ2023/03367 дугаар шийдвэртэй,

 

П ХХК , О.Э нарын нэхэмжлэлтэй,

Н.Од холбогдох,

 

Орон сууц чөлөөлүүлэх, орон сууцны эзэмшүүлсний төлбөрт 5,600,000 төгрөг, төгөлдөр хуурын үнийн үлдэгдэл 3,550,000 төгрөг тус тус гаргуулах тухай нэхэмжлэлтэй,

Орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлийн гэрчилгээг шилжүүлж өгөхийг даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийг нэхэмжлэгч, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлыг үндэслэн шүүгч Э.Золзаяа илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: нэхэмжлэгч О.Э, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Г.Н, нэхэмжлэгч П ХХК -ийн төлөөлөгч О.М, нэхэмжлэгч П ХХК -ийн өмгөөлөгч Ж.Ч, хариуцагч Н.О, хариуцагчийн өмгөөлөгч Б.Б, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Р.Энхзаяа нар оролцов.

ТОДОРХОЙЛОХ НЬ:

 

1. Нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэл, сөрөг нэхэмжлэлд гаргасан тайлбарын агуулга:

1.1. Манай компанид хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр ажиллаж байсан Н.О нь 2021 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдрийн захирлын Г3-21/035 тоот тушаалын дагуу өөрийн хүсэлтээр ерөнхий инженерийн албан тушаалаас чөлөөлөгдсөн. Энэхүү тушаалын дагуу ажилтныг өөрийн ажил үүрэг, хариуцаж байсан эд хөрөнгө, албаны 9898-1030 утасны дугаар, албаны байр болох Чингэлтэй дүүрэг, 6 дугаар хороо, 41/2 байр 40 тоотын 2 өрөө орон сууцыг чөлөөлж өгөхийг удаа шаардаж мэдэгдэл өгсөн боловч үр дүнд хүрэхгүй байна.

1.2. Хариуцагч Н.О компанийн ажилтны нийгмийн асуудлыг шийдвэрлэх зорилгоор байрлуулж байсан орон сууцанд гэр бүлийн хамт 2008 оноос хойш амьдарч байгаа. Манай компани орон сууцыг орон сууцны өмчлөгч О.Ээс үл хөдлөх эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний дагуу сарын 1,600,000 төгрөгөөр хөлсөлж өөрийн 2 ажилтны гэр бүлийг амьдруулж байсан.

 Манай компани Н.Огийн эзэмшиж байгаа 2 өрөө орон сууцыг нэн даруй чөлөөлүүлж бусад ажилчдаа байрлуулах эсхүл бусдад хөлслүүлэх хэрэгцээ шаардлагатай байна. Бид үл хөдлөх эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний дагуу Н.Ог амьдарч байх хугацаанд орон сууцны хөлсөнд сарын 800,000 төгрөгийг төлж хохирч байгаа болно. 

Иймд 2 өрөө орон сууцыг чөлөөлөхийг даалгаж, 2021 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдрөөс 2022 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдрийг хүртэлх хугацаанд орон сууц эзэмшүүлсний төлбөрт 5,600,000 төгрөгийг хариуцагч Н.Огаас гаргуулж П ХХК -д олгож өгнө үү.

1.3. Н.О нь 2020 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдөр 4,299,000 төгрөгийн үнэтэй төгөлдөр хуур хөгжмийг ажилтны хувьд хөнгөлөлт эдлэн 299,000 төгрөгийг хасуулж үлдэгдэл 4,000,000 төгрөгийг цалингаас хувааж төлөхөөр тохиролцсон бөгөөд үүнээс 450,000 төгрөгийг төлж үлдэгдэл 3,550,000 төгрөгийг төлөөгүй тул гаргуулж өгнө үү.

1.4. Сөрөг нэхэмжлэлийг зөвшөөрөхгүй. Чингэлтэй дүүрэг, *****************талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны үл хөдлөх эд хөрөнгө нь П ХХК -ийн өмчлөлийн эд хөрөнгө биш бөгөөд хууль ёсны өмчлөгч нь О.Э юм.

Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээний хувьд П ХХК нь энэхүү гэрээнд тамга дарж гарын үсэг зурсан хэдий ч тухайн үед үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөгч байгаагүй, орон сууцыг бусдын нэрийн өмнөөс худалдан борлуулах эрх хэмжээгүй бөгөөд дээрх гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлээгүй байдаг. Харин дээрх орон сууцыг 2 ажилтны гэр бүлд хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр өгөх тохиролцоог хийхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн жинхэнэ өмчлөгч болох С.О-эй бус П ХХК -тай хийсэн.

1.5. Талуудын хооронд байгуулсан гэрээнд “худалдан авагч тал тасралтгүй 10 жилийн хугацаанд худалдагч талын хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр тогтвор суурьшилтай, үр бүтээлтэй ажиллана, талуудын хооронд байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээ энэхүү гэрээний салшгүй хэсэг болно, дээрх шаардлагыг зөвшөөрсөн нөхцөлд худалдан авагч нийт үнийн дүнгийн 50 хувь буюу ... Н.О 17,847,000 төгрөгийг сарын 1,09 хувийн хүүтэйгээр 10 жилийн хугацаанд худалдагч талд төлнө, худалдан авагч тал худалдагч талд гэрээнд заасан төлбөрийг төлөхдөө гэрээний 2.5-д хэсэгт заасан нөхцөлөөр СК ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулан зээлийн гэрээний эргэн төлөх графикийн дагуу бэлнээр СК ХХК-д төлнө” гэж нөхцөл шаардлага тавьсан.

Үүний дагуу СК ХХК-тай гэрээ байгуулан орон сууцны үнийг төлж эхлэх байсан боловч төлөхгүй, гэрээ хийхгүй явсаар байгаад 2008 оны 05 дугаар сарын 13-ны өдөр 309 дугаартай “Зээлийн гэрээ”-г байгуулж 17,847,000 төгрөгийг сарын 1,09 хувийн хүүтэйгээр 10 жилийн хугацаатай авсан. Гэрээний дагуу бол зээлийн төлбөрийг хүүгийн хамт 29,000,000 орчим төгрөг болгож эргүүлж өгөх байсан. Гэвч Н.О нь зээлийн төлбөрийг гэрээнд заасан графикийн дагуу төлөхгүй хугацаа хэтрүүлж байсан учир 2018 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдөр зээлийг бүрэн зогсоож, гэрээг цуцалж, гэрээний 4 дүгээр зүйлийн 5 дахь хэсэгт заасны дагуу зээлийн төлбөрт төлсөн төлбөрийг орон сууц хөлсөөр ашиглаж байсан гэж үзэж, орон сууц хөлсөх жишиг үнийг баримтлан тооцож орон сууцны төлбөрөөс хасаж тооцоо дууссан.

Харин үүнээс хойш Н.Ог ажиллаж байх хугацаанд нь тухайн орон сууцанд гэр бүлийн хамт үнэ төлбөргүй суулгаж байсан бөгөөд талуудын хооронд байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээ цуцлагдсанаар орон сууцыг чөлөөлөх үндэслэл бүрдсэн. Орон сууцны өмчлөгч С.О бөгөөд охин О.Эд 2021 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр “Бэлэглэлийн гэрээ”-ний үндсэн дээр шилжүүлсэн.

Иймд хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй, үндэслэлгүй байх тул сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, сөрөг нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

2.1. Би 2001 онд сургуулиа төгсөөд П ХХК -д инженерээр ажилд орж, 2021 он хүртэл тасралтгүй 21 жил ажилласан. Анх ажилд ороход С.О захиралтай тус компани нь МҮЭСТО-ийн 306 тоотод түрээсийн жижигхэн өрөөнд 5 хүнтэй үйл ажиллагаа явуулдаг байсан.

2005 онд би гэр бүл зохиож анхны хүүхэд минь төрснөөр цалин мөнгө хангалтгүй, амьдрал ахуйгаа сайжруулахаар ажлаас гарах хүсэлтэй байгаагаа С.О захиралд амаар хэлэхэд “ажлаа үргэлжлүүлээд хийж бай” гээд надад байр амлаж 2007 оны 9 дүгээр сард одоогийн энэ амьдарч байгаа Чингэлтэй дүүргийн**************өрөө байрыг 1 өрөө нь 33.805 м.кв, 2 өрөө нь 49,645 м.кв талбайтай байхаар хувааж тус компанийн ажилтан болох Б.Г бид 2-т өгснөөр бид гэр бүлээрээ нүүж ирсэн.

2.2. 2008 оны 01 дүгээр сард тус компанид 10 жил ажиллаад байраа өөрийн болгох гэрээг Б.Г агсан /2012 онд талийгаач болсон/ бид 2-той бичгээр гэрээ хийсэн. Ингэж өгөхдөө байрны нийт үнийг 60,000,000 төгрөгөөр үнэлж үнийн дүнгийн 50%-ийг компани төлж, үлдсэн 50% болох 30,000,000 төгрөгийг, ажилтан Б.Г 12,153,000 төгрөг, Н.О 17,847,000 төгрөгийг сарын 1,09 хувийн хүүтэйгээр 10 жилийн хугацаанд төлж барагдуулахаар С.О захирлын өөрийн 100 хувийн эзэмшлийн СК ХХК-тай гэрээ хийлгэсэн.

Ингээд зээлийн эргэн төлөлтийн хуваарийн дагуу төлбөрөө 2017 он хүртэл төлж байсан боловч ББСБ-д төлөх ёстой мөнгөө төлж чадахаа больж, С.Од ажлаасаа гардаг ч юм билүү гэсэн санааг хэлэхэд “заа яах вээ болох байлгүй дээ” гэж ярилцаад төлбөр төлөхөө зогсоосон.

2.3. Компанийн аль нэг ажлыг дангаар хариуцаж хийгээд олсон орлогынхоо 10 хувийг нь чи өөрөө авч бай гэх мэтээр ажил үүргийн хуваарьт байхгүй ажлыг илүү цагаар хонон өнжин ажиллуулж морь нохой шиг зүтгүүлж хийлгэчхээд амласан мөнгөө өгөхгүй хуурч мэхэлсээр ирсэн.  Би 2021 оны 07 дугаар сарын 09-ний өдрөөс ээлжийн амралтаа аваад мөн хөдөлмөрийн гэрээний хугацаа дуусгавар болсноор ажлаас гарах өргөдлөө өгч 09 дүгээр сард албан ёсоор тушаал гарч ажлаасаа чөлөөлөгдсөн.

2.4. 2020 оны 02 дугаар сарын 19-ний өдөр тус компаниас надад 4,000,000 төгрөгийн үнэтэй төгөлдөр хуур хөгжмийг 80 хувийн хөнгөлөлт үзүүлж 800,000 төгрөгөөр зарсан байснаа одоо надаас 4,299,900 төгрөгийн үнийн дүнгээр нэхэмжилжээ.

Тус компанийн нэхэмжилсэн төлбөр, амьдарч байгаа байр алийг нь ч өгч эхнэр 3 хүүхдээ дагуулаад гудамжинд гармааргүй байна. 21 жил тасралтгүй бага цалингаар ажиллаж үнэнч шударга хөдөлмөрлөснийхөө хөлс гэж бодож байна. Надад П ХХК -ийн зүгээс байр амлаж 10 жил тасралтгүй ажиллавал ажил олгогчийн зүгээс байрны 50 хувийг даана, ажилтан өөрөө 50 хувиа даа гэсэн тул би зөвшөөрч гэрээ байгуулан уг компанид тасралтгүй 10 жил ажиллаж дуусгасан.

2.5. Байртай болохын тулд байрны үнийн дүнгийн 50 хувийг би өөрөө төлөх болсон тул С.О-ийн ББСБ-аас урьдчилгаа төлбөр болох нийт 17,847,000 төгрөгийн зээл авч, өөрийн төлөх төлбөрөө бүрэн барагдуулсан. Нэхэмжлэлд дурдсан байр бол П ХХК -ийн өмчлөлийнх биш харин миний өөрийн эзэмшлийн байр тул  өмчлөлийн гэрчилгээг миний нэр дээр гаргаж өгөх ёстой. Би байрны гэрчилгээг өөрийн нэр дээр болгох бүхий л үүргээ гүйцэтгэсэн гэж үзэж байна.

Орон сууцны түрээсийн төлбөрт 5,600,000 төгрөгийг нэхэмжилсэнг хүлээн зөвшөөрөхгүй. Учир нь Чингэлтэй дүүрэг, 6*************д байрлах орон сууцыг би энэ компанид тасралтгүй 21 жил маш бага цалингаар мэдлэг чадвар, хөлс хүч, хамаг сайхан залуу насаа зориулан ажилласныхаа үр шим гэж үзэж байна. Иймд дээрх нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй тул нэхэмжлэлийг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү.

2.6. Н.О би П ХХК -тай 2008 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдөр уг байрыг хөнгөлөлттэй нөхцөлөөр авахаар “зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулсан. Уг гэрээнд заасан өөрт ногдох 17,874,000 төгрөг буюу 50 хувийн төлбөрийг СК ХХК-аас авч барагдуулсан. Уг гэрээг байгуулагдсанаас хойш би уг компанид 10 жилийн хугацаанд тасралтгүй ажиллаж гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлсэн байхад ажил олгогч П ХХК -ийн зүгээс гэрээнд заасан үүргээ биелүүлэхгүйгээр үл барам уг байрны гэрчилгээг бусдад шилжүүлсэн нь гэрээний үүргээ ноцтой зөчсөн гэж үзэж байна.

П ХХК -ийн захирал С.О нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөх эрхийг өөрийн төрсөн охин болох О.Э-ийн нэр дээр 2021 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр шилжүүлсэн байна. Хариуцагч тус компанид тогтвор суурьшилтай ажиллах үүрэг, гэрээний дагуу тус компанид 2008 оноос /анх 2001 оноос/ эхлэн 2021 оны 9 сарыг дуустал тогтвор суурьшилтай ажилласан.

Иймд Н.Ог Улаанбаатар хот, Чингэлтэй дүүрэг, 6 дугаар хороо, **************бодит байдал дээр 83.45 м.кв/ талбай бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн Ү-22************ дугаарт бүртгэлтэй 4 өрөө орон сууцны 2 өрөө буюу одоогийн эзэмшиж буй 49.645 м.кв талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болохыг тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг иргэн Н.Огийн дээр шилжүүлж өгөхийг О.Эд даалгаж өгнө үү.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга: Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106, 227 дугаар зүйлийн 227.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1, 262 дугаар зүйлийн 262.1-д заасныг баримлан хариуцагч Н.Огаас төгөлдөр хуурны үлдэгдэл төлбөр 350,000 төгрөгийг гаргуулж нэхэмжлэгч П ХХК -д олгож, П ХХК , О.Э нарын нэхэмжлэлтэй Н.Од холбогдох Чингэлтэй дүүргийн *******************орон сууцыг чөлөөлүүлэх, тус орон сууцанд 2021 оны 9 дүгээр сарын 22-ны өдрөөс 2022 оны 04 дүгээр сарын 22-ний өдрийг хүртэлх хугацаанд орон сууц эзэмшүүлсэний төлбөрт 5,600,000 төгрөгийг гаргуулах, төгөлдөр хуурны үлдэгдэл төлбөр 3,200,000 төгрөгийг гаргуулах тухай нэхэмжлэлийн шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Н.Огийн Чингэлтэй дүүрэг, 6 ******************талбай бүхий 2 өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хариуцагч Н.Огийн нэр дээр шилжүүлж өгөхийг нэхэмжлэгч О.Эд даалгаж,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 56.2, 60 дугаар зүйлийн 60.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1, 7.1.2-д зааснаар нэхэмжлэгч нараас улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 246,500 төгрөг, хариуцагчаас төлсөн 307,950 төгрөгийг тус тус улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч О.Ээс 307,950 төгрөг гаргуулж, хариуцагч Н.Од, хариуцагч Н.Огаас 11,150 төгрөг гаргуулж, П ХХК -д тус тус олгож шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгч талын гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга: Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 182/ШШ2023/03367 дугаар шийдвэрийг дараах үндэслэлээр хүлээн зөвшөөрөхгүй байна:

4.1. Шийдвэрт “... 5. Хариуцагч Н.О нь "П" ХХК, О.Э нарт холбогдуулан Чингэлтэй дүүрэг, 6 дугаар хороо, ********************* өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болохыг тогтоож, уг үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг Н.О миний нэр дээр шилжүүлж өгөхийг даалгаж тухай сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг гаргажээ.” гэжээ.

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.2 дахь хэсэгт “Сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлага үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай тооцогдох байвал шүүх сөрөг нэхэмжлэлийг үндсэн нэхэмжлэлтэй хамт шийдвэрлэнэ.” гэжээ.

Тэгэхээр Н.О нь аль нэхэмжлэгчийн ямар шаардлагад холбогдуулан сөрөг нэхэмжлэл гаргаж байгаагаа анхнаасаа тодорхойлох ёстой ч тодорхойлоогүй, шүүхээс хуулийн дээрх заалтыг үндэслэн “үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай тооцогдох” эсэхийг тодруулаагүй, үндэслэл бүхий хариулт өгөөгүй тул шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчсөн.

4.2. Шийдвэрт “8. ... Тус орон сууцыг өмчлөх эрх 2021 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр С.О-ийн өмчлөлөөс О.Э-ийн өмчлөлд бэлэглэлийн гэрээний үндсэн дээр шилжин бүртгэгджээ” гэжээ.

Нэхэмжлэгчийн хувьд тухайн орон сууцыг хууль ёсоор өмчлөлдөө шилжүүлэн авсан болохыг шүүх хүлээн зөвшөөрсөн байна. Өөрийн хууль ёсны өмчөөс бусдыг гаргахаар шаардах эрх нэхэмжлэгчид байгааг шүүх үгүйсгээгүй.

4.3. Шийдвэрт “8... хариуцагч Н.Огийн эзэмшил, өмчлөлд Чингэлтэй дүүргийн 6 дугаар хороо, 41/2 байр 40 тоот орон сууц нь 2008 онд шилжсэнийг хууль бус гэж үзэх боломжгүй тул орон сууцыг чөлөөлүүлэх шаардлагыг хангах үндэслэлгүй юм” гэжээ.

Хариуцагч Н.Огийн өмчлөлд тухайн орон сууц анхнаасаа огт шилжээгүй ба эзэмшилд нь шилжүүлэхдээ 2 үндсэн нөхцөл /10 жил ажиллах, тохирсон төлбөрийн 50 хувийг төлөх/ зааж, тэдгээр нь биелэгдсэн тохиолдолд тухайн орон сууцыг өмчлөлд нь шилжүүлэхээр С.О тохирч, гэрээг компанийнхаа нэрийн өмнөөс хийсэн. Тохирсон төлбөрийг Н.О төлсөн гэдэг нь ямар ч баримтаар нотлогдоогүй. Н.Ог тухайн орон сууцны өмчлөгч буюу хууль ёсоор эзэмшилдээ байлгаж байгаа этгээд гэж үзэх хууль зүйн үндэслэл байхгүй.

4.4. Шийдвэрт “9. Харин өмчлөгчөөр тогтоолгох хариуцагч Н.О нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж ... үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг иргэн Н.Огийн нэр дээр шилжүүлж өгөхийг нэхэмжлэгч О.Эд даалгаж шийдвэрлэх нь зүйтэй гэж үзэв” гэжээ.

Шүүх ийнхүү дүгнэхдээ хуульд үндэслэж буюу О.Э ямар хуулийн ямар заалтыг хэрхэн зөрчсөний улмаас өмчлөх эрхээ алдаж байгааг тайлбарлах ёстой. Тэрнээс биш сэтгэл хөдлөлөөрөө “шийдвэрлэх нь зүйтэй” гэж үзэж болохгүй.

4.5. Шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 2-т “Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасныг баримтлан хариуцагч Н.Огийн Чингэлтэй дүүрэг, 6 дугаар хороо,******************* өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгч болохыг тогтоож, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг хариуцагч Н.Огийн нэр дээр шилжүүлж өгөхийг нэхэмжлэгч О.Эд даалгасугай” гэжээ.

Эш татсан зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт “Зээлээр худалдах-худалдан авах гэрээгээр ... үнийг гэрээнд заасны дагуу тодорхой цаг хугацааны дараа хэсэгчлэн буюу бүрэн, эсхүл тодорхой цаг хугацааны туршид хэсэгчлэн төлөх үүргийг тус тус хүлээнэ” хэмээн заасан байх бөгөөд гэрчилгээ шилжүүлэх харилцааг огт зохицуулаагүй тул хуулийг буруу тайлбарлан хэрэглэж байна. Нөгөөтэйгүүр бүртгэлийг О.Э нь хуульд заасны дагуу хийлгэсэн бөгөөд түүнийг хууль бус гэж эрх бүхий байгууллагаас тогтоогоогүй байхад гэрчилгээгээ “төлбөрөө бүрэн төлөөгүй этгээд” рүү шилжүүлэх талаар хүсэлт гаргах нь аль ч хуульд нийцэхгүй болно.

4.6. Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 04 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 210/МА2023/00768 дугаар магадлалд “Н.О нь 2008 оны 05 дугаар сарын 13-ны өдөр СК ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулсан боловч мөнгөн хөрөнгийг хэзээ, хэнд шилжүүлэн өгсөн нь тодорхой бус байна гэж, мөн СК ХХК-д зээл, зээлийн хүүгийн үүрэг гүйцэтгэж байсныг үндэслэн СК ХХК нь Н.Од зээлийн мөнгөн хөрөнгийг шилжүүлсэн гэж дүгнэхгүй.. худалдах, худалдан авах гэрээний үнэ төлөгдсөн эсэх нь тодорхойгүй...” байна гэж дүгнэн дахин хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн.

Гэвч анхан шатны шүүх хэргийг шийдвэрлэхдээ зээлийн мөнгөн хөрөнгө хүлээн аваагүй, худалдах, худалдан авах гэрээний үнэ төлөгдөөгүй байхад “...Н.О нь орон сууцны үнийг СК ХХК-тай 2008 оны 5 дугаар сарын 13-ны өдөр 309 дугаартай зээлийн гэрээ байгуулан зээл авч төлсөн буюу 10 жилийн хугацаанд П ХХК -д тогтвор суурьшилтай ажилласан учир үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний үүргээ биелүүлсэн гэж үзэх үндэслэлтэй байна...” гэж дүгнэсэн нь буруу байна.

Учир нь гэрээний гол зорилго бол орон сууц бэлэглэх, үнэ төлбөргүй шилжүүлэн өгөх тухай биш гэдгийг шүүх анхаарч тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээний 2.1 дэх заалтад “Н.О худалдагч талд хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр 10 жилийн хугацаанд тогтвор суурьшилтай үр бүтээлтэй ажилласан нөхцөлд байрны үнийг 50 хувиар Н.О талыг хөнгөлөх, үлдэгдэл 50 хувийн төлбөрийг 10 жилийн хугацаанд сарын 1.09 хувийн хүүгийн хамт бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх үүснэ гэж, 10 жил ажилласнаар орон сууцыг төлбөрөөс чөлөөлнө, өмчлүүлнэ” гэж тус тус заасныг шүүх анхаарч үзэлгүйгээр шийдвэрлэсэн нь нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн үйлдэл болсон гэж үзэж байна.

Гэрээний 2.4 дэх заалтад “Талуудын хооронд байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээ нь энэхүү гэрээний салшгүй хэсэг байна” гэж заасны дагуу Н.О гэрээний хөнгөлөлт төлбөрөөс чөлөөлүүлэхийн тулд хөдөлмөрийн гэрээг дүгнүүлж энэхүү заалтыг биелүүлсэн болохыг нотлох шаардлагатай. Гэтэл Н.О нь энэхүү үүргээ хангалтгүй биелүүлж байсны улмаас өөрийн цалин хөлсийг нэмэгдүүлэх боломжийг алдаж байсан. Ажиллах хугацаандаа олон удаа халагдаж гэрээнийхээ үүргийг биелүүлээгүйгээс хөдөлмөрийн гэрээ тасалдаж байсныг хэргийн материалд хавсаргасан хөдөлмөрийн гэрээ, гэрээний хугацааны хэрэгжилтийг шүүх анхаарч дүгнэх ёстой байсан. Н.О шаардлагатай бол үр бүтээлтэй ажиллаж байсан тухай шүүх болон Н.О шинжээч томилуулан нотлох үүрэгтэй. Н.О хөдөлмөрийн гэрээний үүргээ хэрхэн биелүүлсэн талаар талуудаас тодорхой нотлох баримтын хүрээнд дүгнэлт хийлгүйгээр маргаагүй гэдэг үндэслэлээр гэрээний нэг хөнгөлөлтийн нөхцөлийг үндэслэн шийдвэр гаргаж байгаа нь учир дутагдалтай.

4.7. Дээрх нөхцөлүүдээс дүгнэлт хийхэд “10 жил ажилласан” гэдэг үндэслэл нь гэрээний гол нөхцөл биш зөвхөн “төлбөрийн тодорхой хэсгийг чөлөөлөх” тухай заалт байтал гэрээний үүргээ бүхэлд нь биелүүлсэн гэж үзэхгүй юм.

4.8. Худалдах, худалдан авах гэрээний 2.5 дахь хэсэгт зааснаар 17,847,000 төгрөгийг сарын 1.09 хувийн хүүтэйгээр 10 жилийн хугацаанд Н.О нийт 31,976,996 төгрөг төлөх заалт юм. Энэ үүргээ биелүүлээгүй нь дараах нотлох баримтуудаар нотлогдож байна. Үүнд: 

a. Н.О 10 жилийн хугацаанд зөвхөн гэрээний 2.5-д заасан 1.09 хувийн хүүгийн төлбөрт 2016 оны 11 дүгээр сарын 18-ны өдрийг хүртэл 14,325,750 төгрөг төлж нийт 31,976,996 төгрөг төлөх үүргээ огт биелүүлээгүй нь ББСБ-аас ирүүлсэн төлбөрийн хуваарь, тодорхойлолтоор нотлогдож байна.

б. Гэрээний 3.1 дэх хэсэгт заасны дагуу “Н.О худалдагч талд гэрээнд заасан төлбөрийг төлөхдөө гэрээний 2.5 дахь хэсэгт заасны дагуу ББСБ-тай зээлийн гэрээ байгуулан эргэн төлөх графикийн дагуу бэлнээр “СК-д төлнө” гэж заажээ. Уг заалтын дагуу Н.Отай авлага өглөгийн данс нээж бүртгэлжүүлсэн. Уг данс нь Н.Огийн төлж байсан мөнгийг бүртгэхийн тулд нээсэн ББСБ-ын дотоод данс гэдгийг “СК” ХХК-иас тайлбар, нотлох баримттайгаар ирүүлсэн байтал шүүх үнэлж дүгнээгүй, зээлийн гэрээний дагуу зээл олгоогүй, энэхүү дансанд зээлийн төлбөр төлөгдөөгүй, Н.О зээлээ аваагүй.

Гэрээ байгуулсан боловч зээлээ аваагүй бол гэрээ цуцлагдах заалттай тул зээлийн гэрээ нь хүчингүй болсон байгааг дүгнэх шаардлагатай.

в. Н.О төлбөрөө зээл авч төлсөн, баримт байгаа гэх боловч төлбөрөө ББСБ болон худалдагч талд төлсөн нь нотлогдохгүй байгаа. Өөрөө ч төлбөрөө төлж чадахгүй нөхцөл байдалд хүрсэн гэдгээ нотолж тайлбар мэдүүлэгтээ хэлсэн. Зээл авсан гэх баримт нь хуурамчаар хийгдсэн болох нь зээл ББСБ-аас гараагүй, төлөгдөөгүй, худалдагч талд ямар ч төлбөр хийгдээгүйгээр нотлогдож байна.

4.9. "СК” ХХК-иас шүүхэд 2023 оны 10 дугаар сарын 13-ны өдрийн 2023/68 дугаартай албан бичигт "... "СК” ХХК-иас 2008 оны 5 дугаар сарын 13-ны өдрийн 309 дугаартай зээлийн гэрээний дагуу мөнгөн хөрөнгийг хэн нэгэнд шилжүүлээгүй, харилцах данснаас бэлэн бусаар олгоогүй” гэсэн. Шүүх уг баримтыг үнэлээгүй.

Зээлийн гэрээ хүчин төгөлдөр байх гол нөхцөл нь мөнгөн хөрөнгийг шилжүүлснээр үүсдэг. Хэрэв мөнгөн хөрөнгийг шилжүүлж аваагүй байхад үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ төлөх үүргээ биелүүлсэн гэж дүгнэсэн тохиолдолд цаашид өмчлөгч хэнээс үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ шаардах нь тодорхойгүй, "СК” ХХК нь Н.Огаас зээлийн төлбөр шаардах үндэслэлгүй тул зээлийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна.

Шүүхээс “Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ"-г хуулийн үндэслэлтэйгээр хүчин төгөлдөр гэж үзэхээр бол тус гэрээнд заасан “ 50 хувь буюу 30,000,000 төгрөгийн төлбөрөөс Н.О талыг чөлөөлнө” гэх шаардлага нь 10 жилийн хугацаанд тогтвор суурьшилтай, үр бүтээлтэй ажиллах, орон сууцны үнэ ...17,847,000 төгрөгийг 10 жилийн хугацаанд сарын 1,09 хувийн хүүтэй төлнө заасан үүргээ биелүүлээгүй бол худалдагч тал гэрээг дангаар цуцална гэсэн тохиролцоог зөрчсөн учир 2017 онд гэрээг дангаар цуцалсан гэсэн гэрч С.О-ийн тайлбар байгаа.

4.10. Н.О мөн 2022 оны 04 дүгээр сарын 22-ны өдөр шүүхэд гаргасан хариу тайлбартаа “төлбөрөө төлж чадахаа больсон” тухай дурдаж шүүх хуралдааны явцад орон сууцны үнэ хэдэн төгрөг төлсөн талаар хангалттай нотлох баримт, тайлбар гаргаагүй. Мөн нэхэмжлэгчээс шүүхэд гаргаж өгсөн нотлох баримт /Зээлийн дансны хуулга/-аар зээлийн хүү, нэмэгдүүлсэн хүүгийн төлбөрт мөнгө төлсөн боловч энэ нь үндсэн зээл, зээлийн хүүгийн төлбөрийн өр үүссэн учир 2016 оны 11 дүгээр сараас хойш эргэн төлөлт хийгээгүй баримтаар гэрээ цуцлагдсан болох нь харагдаж байна.

Энэ нь худалдагч тал Н.Ог гэрээний үүргээ зөрчсөнтэй холбоотойгоор Иргэний хуулийн 264 дүгээр зүйлийн 264.1,  225 дугаар зүйлийн  225.1 дэх хэсэгт заасан үүрэг зөрчсөнөөс талууд гэрээнээс татгалзах эрх нь худалдагч талд хууль болон гэрээгээр олгогдсон. Гэвч анхан шатны шүүхээс Н.О талын гэрээнээс татгалзах эрхийг хуулийн ямар үндэслэлээр хэрэгжүүлээгүй гэж дүгнэсэн болох нь тодорхойгүй байна.

2018 оны 10 сард энэхүү гэрээ цуцлагдаж өнөөдрийг хүртэл ажилтны хувьд орон сууцанд үнэ төлбөргүй амьдарч байсан бөгөөд ажлаасаа гарсан тул уг орон сууцанд амьдрах эрхгүй болсон.

4.11. Шүүхээс Н.О ББСБ-тай гэрээ байгуулснаар “зээл авсан” болж орон сууцны төлбөрийг төлсөн гэж дүгнэж байгаа нь үндэслэлгүй. Гэрээ цуцлагдаж хугацаа дуусгавар болсон тул Н.О нь орон сууцыг чөлөөлж өгөх үүрэгтэй бөгөөд гэрээнд зааснаар гэрээ цуцлагдсан дуусгавар болсон бол орон сууцны төлбөрийг түрээсийн нөхцөлөөр төлж барагдуулах тухай заалт байгааг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Дээрх нотолгоонуудаас үндэслэн Н.О нь ББСБ-аас зээл аваагүй, төлбөрөө төлөөгүй нь ББСБ-ын баримтаар нотлогдож байгаа, зээлийн гэрээ байгуулснаар орон сууцтай болж байгаа нь шударга ёсонд нийцэхгүй, шүүхийн өмнө тэгш эрхтэй байх зарчмыг үгүйсгэж шүүх хэт нэг талыг баримтлан шийдвэрлэсэн байх тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэрэгсэхгүй болгон нэхэмжлэлийн шаардлагыг ханган өгнө үү.

4.12. Төгөлдөр хуурын үнэ 3,550,000 төгрөг гаргуулах нэхэмжлэлийн шаардлагын хувьд ч Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.5-д заасан үндэслэлийг шүүх ямар үндэслэлээр хэрэглээгүй. Компанийн зүгээс Н.Огийн худалдан авсан төгөлдөр хуурын үнийг 299,000 төгрөг, дагалдах хэрэгсэл 129,000 төгрөгийн эд зүйлийн үнийг л хөнгөлж, чөлөөлсөн бөгөөд 4,000,000 төгрөгийг нэхэмжилж байгааг шүүхээс үндэслэлгүйгээр багасгаж шийдвэрлэсэн байна.

Анхан шатны шүүхээс орон сууцны өмчлөх эрх бэлэглэлийн гэрээгээр шилжсэн, өмчлөгчийн хувьд орон сууцыг чөлөөлүүлэхээр шаардах эрхтэй боловч Н.Огийн эзэмшил, өмчлөлд 2008 онд шилжсэн нь хууль бус гэж үзэх боломжгүй ул орон сууцыг чөлөөлүүлэх шаардлагыг хангах үндэслэлгүй” гэсэн хуулийн үндэслэлгүй дүгнэлтийг хийжээ.

Гэвч шүүхээс өмчлөх эрх, эзэмших эрх хоёрыг 2008 онд хамтдаа үүссэн гэж үзэж байгаа нь үндэслэлгүй. Эзэмших эрх нь 2008 онд үүссэн боловч өмчлөх эрх тухай үед үүсээгүй, өмчлөх эрх нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хүүгийн хамт бүрэн төлсөн, 10 жил үр бүтээлтэй, хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр тогтвортой ажилласан нөхцөлд үүсэх боломжтой байсан ч Н.О үнэ төлөх үүргээ биелүүлээгүй. Н.О нь ББСБ-аас зээлээ аваагүй гэдгээ шүүх хуралдааны явцад хэлж байсан, энэ нь шүүх хуралдааны тэмдэглэлд тэмдэглэгдсэн, нөгөө талаас ББСБ нь зээлийг олгоогүй, хэн нэгэнд шилжүүлээгүй гэдгээ нотолсоор байтал шүүх зээлийг олгож, зээлийг авснаар анхан шатны шүүх шийдвэрлэсэнд гомдолтой байна.

4.13. Сөрөг нэхэмжлэлийг Н.О “Үл хөдлөх эд хөрөнгө бэлэглэлийн гэрээ”-г хүчин төгөлдөр бусад тооцуулаад өмчлөгчөөр тогтоолгох нэхэмжлэл гаргасан боловч шүүх “Бэлэглэлийн гэрээ”-г хуулийн ямар үндэслэлээр хүчинтэй эсхүл хүчингүй талаар огт дүгнэлт хийгээгүй.

 О.Э орон сууц чөлөөлүүлэхийг шаардах эрхтэй, мөн Н.О нь эзэмших эрхтэй гэсэн хоёр эсрэг утга бүхий дүгнэлт хийсэн атлаа О.Энх-Эрдэнийн эрхийг Бэлэглэлийн гэрээ учир ... гэсэн ойлгомжгүй дүгнэлт хуулийн шаардлагыг хангаагүй байна. С.О нь О.Эд Иргэний хуулийн 276 дугаар зүйлийн 276.1 дэх хэсэгт заасан бэлэглэлийн гэрээний үндсэн дээр орон сууцыг шилжүүлэн авсан бөгөөд тус хуулийн 280 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр хүчингүй болдог.

Мөн Иргэний хуулийн 91 дүгээр зүйлийн 91.1.2-т зааснаар “эд хөрөнгийн өмчлөх эрх улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн бол” гуравдагч этгээдийг эд хөрөнгийг эзэмшиж байвч эд хөрөнгийн өмчлөгч гэж тооцохгүй. Шүүхээс Н.Ог ямар үндэслэлээр шударга эзэмшигч эсхүл өмчлөгч аль нь болохыг тогтоолгүйгээр хуулийг буруу хэрэглэж нэхэмжлэгч О.Э-ийн эрхийг ноцтой зөрчиж өмчлөх эрхийг хязгаарласан нь хуульд нийцээгүй байна.

4.14.  2023 оны 10 дугаар сарын 02-ны өдрийн шүүх хуралдааны тэмдэглэлийн 6 дугаар талд нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.М хариуцагчаас асуусан асуултад:

СК ХХК-аас та мөнгийг яаж авсан бэ? гэхэд, хариуцагч “Тухайн үедээ зардлын баримтаар тийшээ өгсөн гэж үзэж байгаа. Түүнээс бол бэлэн аваад тийшээ өгсөн зүйл бол байхгүй. Тэр угаасаа нэг хүний эзэмшил мэдэхгүй байна” гэж,

Нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.М “Бэлнээр болон дансаар өгөөгүй юм уу” гэхэд,  Хариуцагч “ Тийм” гэж, Даргалагчаас “17,847,000 төгрөгийн гэрээ байгуулсантай маргах зүйл байна уу” гэхэд, хариуцагч “Байхгүй” гэж, Даргалагчаас “Ямар хэлбэрээр зээл авсан бэ” гэхэд, Хариуцагч “Бэлнээр аваагүй? Тэдний зүгээс гаргасан зарлагын баримт гаргаж өгсөн” гэж, Даргалагчаас “Банк бус санхүүгийн байгууллагаас танд яаж өгсөн бэ?, бэлнээр эсвэл дансаар өгсөн үү?” гэхэд, хариуцагч “Дансаар ч өгөөгүй бэлнээр ч өгөөгүй” гэж хариулсан байна.

 Шүүх хуралдааны тэмдэглэл болон шүүхэд өгсөн хариуцагчийн тайлбараас үзвэл бэлнээр болон дансаар аваагүй гэсэн атлаа шүүгчээс дахин асуусан нэхэмжлэгч талаас тэнд огт зээл өгөөгүй гэж байна. Та яаж зээл авсан юм бэ гэхэд хариуцагч шар баримт байгаа гэж илтэд 2 өөр зөрүүтэй худал тайлбар өгч Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2.1 дэх хэсэгт заасан “Хэргийн оролцогч шүүхэд хэргийн талаар үнэн зөв тайлбар гаргах үүрэгтэй” гэснийг зөрчиж байгааг анхаарсангүй.

 4.15. Зээл авсан гэх баримт нь хуурамчаар хийгдсэн болох нь зээл ББСБ-аас гараагүй, төлөгдөөгүй, худалдагч талд ямар ч төлбөр хийгдээгүйгээр нотлогдоно. Нэгэнт хариуцагч өөрөө тухайн мөнгийг аваагүй гэж тайлбарлаад байхад энэ нь хэргийн аль нотлох баримтаар үгүйсгэгдэн няцаагдаж байгааг үндэслэлээ ойлгомжтой байдлаар тайлбарлаагүй бөгөөд бусдын шударга бус хөнгөжих завших нөхцөлийг бүрдүүлсэн хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх зарчмыг зөрчсөн шийдвэр гаргалаа.

4.16. Хариуцагч тухайн мөнгийг СК ХХК-аас ямар ч хэлбэрээр аваагүй гэдгээ ойлгомжтой байдлаар тайлбарласаар байхад шүүх “ ...зээлийн гэрээ байгуулан зээл авч төлсөн буюу 10 жилийн хугацаанд П ХХК -нд тогтвор суурьшилтай ажилласан...”гэж дүгнэсэн нь үндэслэлгүй бөгөөд Шүүх дээр дурдсан хэргийн нотлох баримтыг маргааны үйл баримтад нийцүүлэн зөв дүгнэлт хийлгүй Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2-д заасан шүүх хэргийн оролцогчийн гаргасан нотлох баримтыг тал бүрээс нь бодитойгоор харьцуулан үзсэний үндсэн дээр нотлох баримтыг өөрийн дотоод итгэлээр, тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлнэ гэснийг зөрчлөө. Шүүх талуудын хүсэл зоригийн илэрхийллийн үндсэн дээр хийгдсэн гэрээнд  ач холбогдол өгөөгүйд гомдолтой байна.

4.17. Нийслэлийн давж заалдах шатны шүүхийн 2023 оны 04-р сарын 12-ны өдрийн 210/МА2023/00768 дугаартай магадлалд “... худалдах худалдан авах гэрээний үнэ төлөгдсөн эсэх нь тодорхойгүй ...” байна гэж дүгнэн хэргийг анхан шатны шүүхээр дахин хэлэлцүүлэхээр шийдвэрлэсэн бөгөөд хэргийг буцаах болсон шалтгаан үндэслэл арилаагүй байхад хэргийг шийдвэрлэсэн нь буруу юм.

Гэрээний гол зорилго бол орон сууц бэлэглэх, үнэ төлбөргүй шилжүүлэн өгөх тухай биш гэдгийг шүүх анхаарч тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө худалдах худалдан авах гэрээний 2.1 дэх заалтад “Худалдан авагч тал худалдагч талд хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр 10 жилийн хугацаанд тогтвор суурьшилтай үр бүтээлтэй ажилласан нөхцөлд байрны үнийг 50 хувиар худалдан авагч талыг хөнгөлөх, үлдэгдэл 50 хувийн төлбөрийг 10 жилийн хугацаанд сарын 1.09%-ийн хүүгийн хамт бүрэн төлснөөр өмчлөх эрх үүснэ ” гэж заасныг 10 жил ажилласнаар орон сууцыг төлбөрөөс чөлөөлнө, өмчлүүлнэ гэж заасныг шүүх анхаар үзэлгүйгээр шийдвэрлэсэн нь нэхэмжлэгчийн эрх ашгийг ноцтой зөрчсөн үйлдэл болсон гэж үзэж байна.

4.18. Гэрээний 2.4 дэх заалтад “Талуудын хооронд байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээ нь энэхүү гэрээний салшгүй хэсэг байна” гэж заасан.

Худалдан авагч тал гэрээний хөнгөлөлт төлбөрөөс чөлөөлүүлэхийн тулд хөдөлмөрийн гэрээг дүгнүүлж энэхүү заалтыг биелүүлсэн болохыг нотлох шаардлагатай. Гэтэл худалдан авагч нь энэхүү үүргээ хангалтгүй биелүүлж байсны улмаас өөрийн цалин хөлсийг нэмэгдүүлэх боломжийг алдаж байсан. Бага цалин хөлсөөр олон жил хохирсон мэтээр ярьж өрөвдүүлэх ойлголт төрүүлж байгаа нь залилангийн шинжтэй байна. Учир нь ажиллах хугацаандаа олон удаа халагдаж гэрээнийхээ үүргийг биелүүлээгүйгээс хөдөлмөрийн гэрээ тасалдаж байсныг хэргийн материалд хавсаргасан хөдөлмөрийн гэрээ, гэрээний хугацааны хэрэгжилтийг шүүх анхаарч дүгнэх ёстой байсан. Худалдан авагч тал тогтвор суурьшилтай, үр бүтээлтэй ажиллаж байснаа нотлох үүргээ хэрэгжүүлээгүй байхад хөдөлмөрийн гэрээний үүргээ хэрхэн биелүүлсэн талаар нотлох баримтын хүрээнд бодитой дүгнэлт хийлгүйгээр маргаагүй гэдэг үндэслэлээр шийдвэр гаргаж байгаа буруу.

4.19. Худалдах худалдан авах гэрээний 2.5-д зааснаар 17,847,000 мянган төгрөгийг сарын 1.09 хувийн хүүтэйгээр 10 жилийн хугацаанд худалдан авагчид нийт 31,976,996 төгрөг төлөх заалт юм.

Иймд шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, нэхэмжлэгч нарын нэхэмжлэлийг хангаж, Н.Огийн сөрөг нэхэмжлэлийг хангаж шийдвэрлэсэн хэсгийг хүчингүй болгож өгнө үү.

 

5. Давж заалдах гомдолд хариуцагчийн өмгөөлөгчийн гаргасан тайлбарын агуулга:

5.1. П ХХК -ийн захирал нь компанийн өмнөөс биш өөрийн өмчлөлийн орон сууц буюу маргаан бүхий байрыг гуравдагч этгээдийн зүгээс гаргаж өгсөн гэж үзэж байна. Энэ нь Иргэний хууль болон бусад хууль дүрэм, журмыг зөрчөөгүй. 2008 оны 01 дүгээр сарын 02-ны өдөр байгуулагдсан “Үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ”-ний 3.1-д заасны дагуу СК ХХК-тай зээлийн гэрээ байгуулж, зээл авч үндсэн төлбөрийг төлсөн. Энэ талаар баримтыг анхан шатны шүүхэд гаргаж өгсөн тул нэхэмжлэгчийн энэ талаар гаргасан гомдол үндэслэлгүй байна.

5.2. Төгөлдөр хуурыг худалдаж авах гэрээ болон бусад баримтыг анхан шатны шүүхэд гаргаж өгсөн. Уг төлбөрөөс үлдэгдэл 350,000 төгрөг төлөөгүй байгаа бөгөөд үүнд маргаагүй. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Иргэний хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1.5-д заасны дагуу компанийн эрх бүхий албан тушаалтантай гэрээ байгуулаагүй гэж тайлбарлаж байгаа боловч Иргэний хэрэг хянан шийдвэрлэх тухай хуульд заасан татгалзал нотолгоогоо бичгээр гаргаж өгч нотлох үүрэгтэй байсан. Гэтэл энэ талаар ямар нэгэн бичгийн нотлох баримтыг гаргаж өгөөгүй. Бид өөрсдийн бичгийн нотлох баримтын хүрээнд татгалзал, сөрөг нэхэмжлэл, тайлбараа нотолж, мэтгэлцсэн тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү.

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд нэхэмжлэгч О.Энх-Эрдэнийн гаргасан давж заалдах гомдлыг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж дүгнэв.

 

2. Нэхэмжлэгч П ХХК , О.Э нар хариуцагч Н.Од холбогдуулан орон сууц чөлөөлүүлэх, орон сууцны эзэмшүүлсний төлбөрт 5,600,000 төгрөг, төгөлдөр хуур худалдах, худалдан авах гэрээний үнэ 3,550,000 төгрөг гаргуулах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч, орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлийн гэрчилгээг шилжүүлж өгөхийг О.Эд даалгах тухай сөрөг нэхэмжлэл гарган маргажээ.

 

3. Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт өмчлөгч хөрөнгөө бусдын хууль бус эзэмшлээс шаардах эрхтэй гэж заажээ.

3.1. С.О нь О.Этэй 2021 оны 02 дугаар сарын 23-ны өдөр “Үл хөдлөх хөрөнгө бэлэглэлийн гэрээ”-г байгуулж, тус гэрээгээр С.Од-Эрдэнийн өмчлөлийн, Чингэлтэй дүүргийн **************талбай бүхий орон сууцны 49.65 м.кв талбайтай орон сууцыг хариу төлбөргүйгээр шилжүүлэхээр тохиролцсон, бэлэглэлийн гэрээ нь хүчин төгөлдөр талаар анхан шатны шүүх дүгнэлт өгөөгүй байгааг залруулах боломжтой.

Нийслэлийн улсын бүртгэлийн газар уг орон сууцны өмчлөх эрхийг О.Э-ийн нэр дээр бүртгэж, түүнд 2021 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн 000****** тоот гэрчилгээ олгожээ.

 Иймд Ө.Энх-Эрдэнэ нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч байна.

 

3.2. Н.О нь П ХХК -д 2001 оноос 2021 он хүртэл ажиллаж байсан, маргаан бүхий орон сууцанд 2008 оноос хойш гэр бүлийн хамт амьдарч байгаа талаар  талууд маргаагүй.

 П ХХК болон Н.О нар 2008 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ байгуулсан, гэрээний 2, 3, 5 дугаар зүйлд зааснаар  Чингэлтэй дүүргийн 6 дугаар хороонд байрлах 41 дүгээр байрны 40 тоот, 83.45 м.кв талбай бүхий орон сууцны  49.65 м.кв талбайг Н.Од шилжүүлэх, нийт орон сууцны үнэ 60,000,000 төгрөг бөгөөд худалдан авагч Н.О тасралтгүй арван жилийн хугацаанд хөдөлмөрийн гэрээний үндсэн дээр тогтвор суурьшилтай, үр бүтээлтэй ажилласан тохиолдолд ногдох  49.65 м.кв талбайн үнийн 50  хувийг худалдагч тал чөлөөлөх, Н.О нь үлдэх 50 хувь болох 17,847,000 төгрөгийг сарын 1,09 хувийн хүүтэйгээр арван жилийн хугацаанд худалдагч талд төлөх үүргийг тус тус хүлээжээ.

 Н.О нь П ХХК -д 2001 оноос 2021 он хүртэл ажиллаж байсан үйл баримтад талууд маргаагүй ч Н.Од амласан Чингэлтэй дүүргийн ***************** талбай бүхий орон сууцны  49.65 м.кв талбайтай орон сууц нь П ХХК -ийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгө биш байна.

Өөрөөр хэлбэл, П ХХК нь 2008 оны 01 дүгээр сарын 08-ны өдөр үл хөдлөх эд хөрөнгө зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээгээр Чингэлтэй дүүргийн 6 дугаар хороонд байрлах 41 дүгээр байрны 40 тоот, 83.45 м.кв талбай бүхий орон сууцны  49.95 м.кв талбайтай орон сууцны өмчлөх эрхийг Н.Огийн нэр дээр шилжүүлэх үүргээ анхнаасаа шударгаар биелүүлэх боломжгүй  байжээ.

4. Хариуцагч Н.О нь тухайн компанид тасралтгүй 10 жил ажилласан байх гэрээний нөхцөлийг  хангасан тул тэрээр СК ХХК-тай 2008 оны 5 дугаар сарын 13-ны өдрийн 309 тоот зээлийн гэрээний дагуу төлсөн төлбөрийг хохиролд тооцож буруутай этгээдээс,  мөн П ХХК гэрээний үүргээ шударгаар биелүүлээгүйтэй холбоотой хохирлоо буруутай этгээдээс тус тус шаардах эрхтэй байна.

            П ХХК -ийн гүйцэтгэх захирлын 2021 оны 09 дүгээр сарын 22-ны өдрийн ГЗ-21/035 тоот тушаалаар Н.Отай байгуулсан хөдөлмөрийн гэрээг түүний гаргасан хүсэлтийг үндэслэн цуцалснаар түүний орон сууц эзэмших эрх дуусгавар болжээ. 

Иймд Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1 дэх хэсэгт зааснаар дээр дурдсан 2 өрөө орон сууцыг хариуцагч Н.Огийн эзэмшлээс гаргуулж О.Э-ийн нэхэмжлэлийг хангахаар шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

5. Анхан шатны шүүх хариуцагч Н.Огаас 5,600,000 төгрөг гаргуулах тухай П ХХК -ийн нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй  болгохдоо хууль хэрэглээгүй алдаа гаргасныг залруулах боломжтой. Талуудын хооронд хөдөлмөрийн гэрээний харилцаа дуусгавар болсонтой холбогдуулан ажилчдад орон сууц эзэмшүүлэх гэрээний хугацаа дуусгавар болж, гуравдагч этгээдэд орон сууц хөлслөх гэрээний хөлс илүү төлсөн хохирол гэх үндэслэлээр шаардсан тул уг шаардлага нь Иргэний хуулийн 219 дүгээр зүйлийн 219.1 дэх хэсэгт заасан хохирол шаардах эрхэд хамаарахаар байна. Харин нэхэмжлэгч тал шийдвэрийн энэ хэсэгт давж заалдах гомдол гаргаагүй тул талуудын зарчмыг үндэслэн шийдлийг хэвээр үлдээж, хууль хэрэглээний өөрчлөлт оруулав. 

 

6. П ХХК нь Н.Отай 2020 оны 02 дугаар сарын 19-ны өдөр 20/02/19-#01 дугаартай “Худалдах, худалдан авах гэрээ”-г байгуулж, гэрээгээр Ямаха брэндийн төгөлдөр хуурыг 800,000 төгрөгөөр худалдахаар, худалдан авагч Н.О нь төлбөрийг сар бүрийн цалингаас 150,000 төгрөг суутгуулах нөхцөлөөр үнийг төлөхөөр харилцан тохиролцсон, тэдгээрийн хооронд Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа үүссэн, гэрээ хүчин төгөлдөр гэж анхан шатны шүүх зөв дүгнэжээ.

Нэхэмжлэгч нь гэрээний зүйл болох төгөлдөр хуурыг хариуцагчийн эзэмшилд шилжүүлсэн, хариуцагч Н.О нь төгөлдөр хуурын үнэд 450,000 төгрөгийг төлсөн талаар талууд маргаагүй.

Талууд төгөлдөр хуурыг 800,000 төгрөгөөр худалдах, худалдан авахаар гэрээ байгуулсан байх тул үлдэгдэл 350,000 төгрөгийг хариуцагч Н.Огаас гаргуулж нэхэмжлэгч П ХХК -д олгож шийдвэрлэсэн анхан шатны шүүхийн дүгнэлт зөв байна.

Иймд төгөлдөр хуурыг 4,300,000 төгрөгөөр худалдахаар гэрээ байгуулсан гэх П ХХК -ийн тайлбарыг үндэслэлгүй гэж үзнэ.

 

7. П ХХК нь маргаан бүхий орон сууцны өмчлөгч биш, хариуцагч Н.О нь нэхэмжлэгч О.Этэй уг орон сууцны өмчлөх эрхийг шилжүүлэх аливаа хэлцэл хийгээгүй тул  нэхэмжлэгч нарт холбогдох орон сууцны өмчлөгчөөр тогтоолгох, улсын бүртгэлийн гэрчилгээг шилжүүлж өгөхийг О.Эд даалгах тухай  хариуцагч Н.Огийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосон өөрчлөлтийг шийдвэрт оруулав.

 

8. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 73 дугаар зүйлийн 73.1-д хариуцагч нь үндсэн нэхэмжлэлтэй хамт шийдвэрлүүлэхээр сөрөг нэхэмжлэл гаргах эрхтэй боловч 73 дугаар зүйлийн 73.2-д заасан сөрөг нэхэмжлэл нь үндсэн нэхэмжлэлийн шаардлагатай тооцогдохоор буюу хамт шийдвэрлэгдэх шаардлагатай байвал сөрөг нэхэмжлэлийг хүлээн авч, үндсэн нэхэмжлэлтэй хамт шийдвэрлэх тухай зохицуулсан. Хариуцагчийн гаргасан сөрөг нэхэмжлэлийн шаардлагыг шүүх хүлээн авч үндсэн нэхэмжлэлийн хамт шийдвэрлэсэн нь хууль зүйн үндэслэлтэй. Анхан шатны шүүх хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны журам зөрчөөгүй тул энэ талаарх нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгчийн давж заалдах гомдол үндэслэлгүй байна.

 

9. Дээр дурдсан үндэслэлээр нэхэмжлэгч талын давж заалдах гомдлын зарим хэсгийг хангаж, анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн дүгнэв.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2023 оны 11 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 182/ШШ2023/03367 дугаар шийдвэрийн тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг “Иргэний хуулийн 106 дугаар зүйлийн 106.1, 219 дүгээр зүйлийн 219.1, 243 дугаар зүйлийн 243.1 дэх хэсэгт зааснаар Чингэлтэй дүүрэг, ******** байрлах, улсын бүртгэлийн Ү-22************ дугаарт бүртгэгдсэн, 48 м.кв талбайтай орон сууцыг хариуцагч Н.Огийн хууль бус эзэмшлээс гаргуулж, мөн хариуцагч Н.Огаас төгөлдөр хуурын үлдэгдэл төлбөр 350,000 төгрөгийг гаргуулж П ХХК -д олгож, нэхэмжлэлээс хохиролд 5,600,000 төгрөг гаргуулах, төгөлдөр хуурын үнэд  3,200,000 төгрөгийг гаргуулах тухай хэсгийг тус тус хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж,

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг “Иргэний хуулийн 262 дугаар зүйлийн 262.1 дэх хэсэгт заасан үндэслэлгүй тул П ХХК болон О.Эд холбогдох Чингэлтэй дүүрэг, 6 дугаар хороо, ***************** өрөө орон сууцны хууль ёсны өмчлөгчөөр тогтоолгох, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг шилжүүлэхийг даалгах тухай Н.Огийн сөрөг нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгосугай” гэж тус тус өөрчлөн найруулж,

тогтоох хэсгийн 3 дахь заалтын “нэхэмжлэгч О.Ээс 307,950 төгрөг гаргуулж хариуцагч Н.Од,” гэснийг “хариуцагч Н.Огаас 70,200 төгрөг  гаргуулж нэхэмжлэгч О.Эд олгож”  гэж өөрчлөн, шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.  

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3, 162 дугаар зүйлийн 162.4 дэх хэсэгт тус тус зааснаар нэхэмжлэгч П ХХК -аас давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 136,350 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж, нэхэмжлэгч О.Ээс давж заалдах гомдол гаргахдаа улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 70,200 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ                                  Д.НЯМБАЗАР

                                           

   ЕРӨНХИЙ ШҮҮГЧ                                Г.ДАВААДОРЖ

                                                                                             

  ШҮҮГЧ                                  Э.ЗОЛЗАЯА