2024 оны 04 сарын 03 өдөр Дуга 210/МА2024/00678

 

 

У.У гийн нэхэмжлэлтэй

иргэний хэргийн тухай

 

Нийслэлийн Иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн шүүгч Ц.Алтанцэцэг даргалж, шүүгч Д.Нямбазар, С.Энхбаяр нарын бүрэлдэхүүнтэй тус шүүхийн танхимд хийсэн иргэний хэргийн шүүх хуралдаанаар

 

Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 182/ШШ2024/00641 дугаар шийдвэртэй,

 

Нэхэмжлэгч: У.У гийн нэхэмжлэлтэй

Хариуцагч: ТКТӨХХК холбогдох,

 

ТКТӨХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн гэрээг хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоолгож, зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх буюу ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн өмчлөлд буцаан шилжүүлж, түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэхийг ТКТӨХХК-д даалгах тухай иргэний хэргийг нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдолд үндэслэн шүүгч С.Энхбаяр илтгэснээр хянан хэлэлцэв.

 

Шүүх хуралдаанд: Нэхэмжлэгч У.У /цахимаар/, нэхэмжлэгчийн өмгөөлөгч Б.Б, Б.Б, хариуцагчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгч Б.Н, шүүх хуралдааны нарийн бичгийн дарга Ц.Нандинцэцэг нар оролцов.

 

ТОДОРХОЙЛОХ нь:

 

1. Нэхэмжлэгчийн нэхэмжлэл, тайлбарын агуулга:

1.1. У.У миний бие Түрээсийн орон сууц төсөлд хамрагдаж Улаанбаатар хот, ХХХ тоот орон сууцыг 2016 оны 05 дугаар сараас хойш түрээслэн амьдарч эхэлсэн.

1.2. Засгийн газар 2019 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр 138 дугаар тогтоолоор Түрээсийн орон сууцыг өмчлүүлэх журам баталснаар Түрээсийн орон сууц хөтөлбөрийн хүрээнд орон сууц түрээслэн амьдарч буй иргэдэд тухайн орон сууцаа ирээдүйд өмчлөх боломж олгосон.

Үүний дагуу уг журамд заасан нөхцөл шаардлагыг хангаж байсан тул холбогдох баримт материалыг бүрдүүлэн 2016 оны 5 дугаар сараас хойш өөрийн түрээслэн амьдарч буй 1029 дүгээр байрын 16 тоот орон сууцыг өмчлөх нөхцөлтэйгөөр ТКТӨХХК-тай 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр № БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г 2025 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийг хүртэл хугацаатай байгуулсан.

1.3. Миний бие цэцэрлэгийн багш мэргэжилтэй, аутизмтай хүүхдэд сургуулийн өмнөх боловсролыг олгох ажил эрхэлдэг бөгөөд мэргэжлийн ур чадвараа дээшлүүлэх, суралцах зорилгоор 2023 оны 03 дугаар сарын 07-ны өдөр Австрали улсыг 1 жилийн хугацаагаар зорьсон.

Энэ хугацаанд миний дүү У.Ун надаас асуулгүйгээр орон сууцыг маань дур мэдэн гуравдагч этгээдэд гэрээ байгуулан түрээсэлсэн байх бөгөөд би байрны түлхүүрийг У.Ун д үлдээхдээ байрыг бусдад түрээслүүлэх ямар ч эрх олгоогүй, мөн байрыг бусдад түрээслүүлсэн тухай надад мэдэгдээгүй.

1.4. Талуудын байгуулсан гэрээ нь Иргэний хуулийн ямар гэрээний төрлөөр байгуулагдсан эсэх нь тодорхойгүй ч гэсэн нэхэмжлэгч нь гэрээний үүргийг ялимгүй зөрчсөн буюу 8 хоног түрээсэлснээр нэг талын санаачилгаар шууд цуцлах үндэслэлд хамаарахгүй бөгөөд эхний шаардлагаар зөрчлийг арилгасан.

Иймд ТКТӨХХК нь надтай байгуулсан 2020 оны 09 дүгээр 24-ний өдрийн №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоож, У.У миний зөрчигдсөн эрхийг сэргээх буюу Улаанбаатар хот, ХХХ тоот орон сууцыг миний эзэмшилд буцаан шилжүүлж, №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээг үргэлжлүүлэхийг ТКТӨХХК-д даалгаж өгнө үү гэжээ.

 

2. Хариуцагчийн татгалзал, хариу тайлбарын агуулга:

2.1. Түрээслэгч нь орон сууцыг 8 хоног бусдад түрээсэлснийг ялимгүй зөрчил гэж байгааг зөвшөөрөхгүй. Энэ төсөл хэрэгжсэнээр олон айл өрх оршин сууж байгаа бөгөөд тэдгээр нь түрээсийн төлбөрийг 1 сараас дээш олон сараар төлөөгүй тохиолдол байгаа боловч манай зүгээс энэ байдлыг ялимгүй гэж үзээд нэмэлт хугацаа тогтоож, төлбөрийг төлүүлдэг.

2.2. Гэтэл бусдад дамжуулан түрээсэлсэн үйлдлийг хориглосон тул үүнийг ялимгүй зөрчил гэж үзэхгүй ба түрээслүүлэгчийн санаачилгаар гэрээг цуцалсан нь үндэслэлтэй байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож өгнө үү гэжээ.

 

3. Анхан шатны шүүхийн шийдвэрийн тогтоох хэсгийн агуулга:

Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлийн 243.1-д зааснаар хариуцагч ТКТӨХХК-д холбогдох 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн БУ-2/ӨТЭ-022 тоот гэрээг хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоолгож, зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх буюу ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн өмчлөлд буцаан шилжүүлж, түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэхийг ТКТӨХХК-д даалгуулах агуулга бүхий нэхэмжлэгч У.У гийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож,

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1-д зааснаар улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 210,600 төгрөгийг улсын орлогод хэвээр үлдээж шийдвэрлэжээ.

 

4. Нэхэмжлэгчийн итгэмжлэгдсэн төлөөлөгчийн гаргасан давж заалдах гомдлын агуулга

4.1. Шүүх У.У болон ТКТӨХХК-ийн хооронд байгуулагдсан №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд заасан худалдах, худалдан авах гэрээний харилцаа байна гэж дүгнээд ... Гэрээний 5 дугаар зүйлд түрээслээд өмчлөгч буюу худалдан авагчийн хариуцлага, хориглох зүйлийн 5.1-д түрээслээд өмчлөгч нь сууцанд гэрээнд заагдсанаас өөр өрхийг амьдруулахгүй байх, орон сууцыг дамжуулан түрээслэх, барьцаалах, түүгээр баталгаа гаргах, борлуулахыг хориглоно гэж тус тус заажээ.

Гэтэл түрээслээд өмчлөгч буюу худалдан авагч У.У нь гэрээний зүйл болох орон сууцыг 2023 оны 08 дугаар сарын 23-ны өдрөөс дамжуулан түрээсэлсэн болох нь ... баримтуудаар тус тус тогтоогдож байна. Иймд гэрээний зүйл болох орон сууцыг дамжуулан түрээсэлж ноцтой зөрчил гаргасан үндэслэлээр түрээслүүлэгч буюу худалдагч ТКТӨХХК нь гэрээ цуцлах тухай 2023 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 1/848 тоот мэдэгдлийг У.У д хүрүүлж, талуудын хооронд байгуулсан гэрээ цуцалсан нь хуульд нийцсэн байна ... гэж тайлбарласан.

4.2. Талуудын хооронд байгуулагдсан 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн № БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн 2025 оны 08 дугаар сарын 25-ны өдрийг хүртэл буюу 5 жилийн хугацаатай байгуулагдсан Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ юм. Тухайн гэрээний гол нөхцөлийн хувьд ТКТӨХХК нь гэрээнд заасан орон сууцын эзэмших эрхийг У.У д шилжүүлэн өгч У.У нь гэрээнд заагдсан төлбөрийг 5 жилийн хугацаанд хуваарийн дагуу төлж барагдуулсан тохиолдолд өмчлөх эрхийг шилжүүлэн авах нөхцөлтэй.

4.3. Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйл Худалдах, худалдан авах гэрээ, 262 дугаар зүйл Зээлээр худалдах, худалдан авах гэрээ аль ч тохиолдолд энэхүү хоёр гэрээний Худалдан авагч талын үндсэн үүрэг нь худалдан авч буй эд хөрөнгийн үнийг тогтоосон хугацаанд төлөх бөгөөд харин худалдан авч буй эд хөрөнгийг эзэмшилдээ байлгаж хууль ёсоор ззэмших эрхийг хэрэгжүүлэх бүрэн эрхтэй байдаг.

У.У гийн хувьд гэрээний үндсэн үүрэг болох төлбөр төлөх үүргээ тогтмол биелүүлж ирсэн бөгөөд гэрээ цуцлагдсан 2023 оны 09 дүгээр сарын 12-ны өдөр ямар ч өр төлбөргүй, гэрээний үүргийн үндсэн зөрчил гаргаагүй. Хариуцагч төлбөрийн талаар маргадаггүй.

4.4. Гэтэл шүүх ... гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнийг цуцлах үндэслэл болж байвал гэрээг цуцалж болно гэж талууд гэрээний 3.7, 5.1, 6.2.2-д тусгасан байх тул нэмэлт хугацаа тогтоохгүйгээр гэрээг нэг талын санаачилгаар цуцалсныг буруутгах үндэслэлгүй ... гэж дүгнэсэн нь Иргэний хуульд нийцэхгүй байна. Тодруулбал, хэдийгээр талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээнд орон сууцыг дамжуулан түрээсэлбэл гэрээг цуцална гэж заасан хэдий ч гэрээг цуцлахдаа Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлд заасан гэрээ цуцлах журмыг хэрэгжүүлэх ёстой буюу урьдчилан сануулах, эсхүл гэрээний үүргийн зөрчлийг арилгах боломжид хугацаа олгох ёстой байтал хариуцагч нь гэрээг цуцлахдаа У.У д энэ боломжийг олгоогүй.

Иймд, гэрээний үүргийн зөрчил арилгах боломж олголгүйгээр гэрээг шууд цуцалсан ТКТӨХХК-ийн үйлдлийг зөвтгөсөн шүүхийн дүгнэлт эрх зүйн үндэслэлгүй гэж үзэж байна.

4.5. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт Стандарт нөхцлийг гэрээнд тусгасан ч тэр нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцлийг хүлээн зөвшөөрөгч нөгөө талдаа хохиролтой бол уг нөхцөл хүчин төгөлдөр бус байна ... гэж заасан.

У.У болон Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-ний 6 дугаар зүйлийн 6.2 дахь хэсэгт Түрээслүүлэгчийн санаачилгаар дараах нөхцөлд гэрээг хугацаанаас нь өмнө цуцална ... гэж заасан байна. Гэрээг түрээслүүлэгчийн санаачилгаар цуцлах 6.2 дахь хэсгийн энэхүү зохицуулалт нь гэрээг цуцлахдаа Иргэний хуулийн гэрээг цуцлах журмыг баримтлалгүйгээр тодорхой зөрчил гаргасан тохиолдолд гэрээг нэг талын буюу түрээслүүлэгчийн санаачилгаар шууд цуцлахаар зохицуулсан байгаа нь гэрээний эрх зүйн харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй бөгөөд түрээслээд өмчлөгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд ноцтой халдсан, түрээслээд өмчлөгчийн талд илт хохиролтой заалт тул Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасны дагуу энэхүү зохицуулалт нь хүчин төгөлдөр бус юм.

4.6. Мөн талуудын хооронд байгуулагдсан гэрээний эрх зүйн үндэслэл болж буй Засгийн газрын 2019 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдрийн 138 дугаар тогтоолын хавсралтаар батлагдсан Түрээсийн орон сууцыг өмчлүүлэх журам-ын 7 дугаар зүйл Гэрээний хэрэгжилтийг дүгнэх, цуцлах хэсэгт орон сууцыг дамжуулан түрээсэлсэн тохиолдолд гэрээг шууд цуцална гэсэн зохицуулалт байхгүй бөгөөд тухайн зүйлийн 7.3 дахь хэсэгт Түрээсийн орон сууц өмчлөхөөр гэрээ байгуулсан зээлдэгч гэрээнд заасан үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд 1 жил хүртэл хугацаагаар нэмэлт хугацаа тогтоож болох бөгөөд уг хугацаанд гэрээний үүргээ бүрэн биелүүлээгүй бол гэрээг цуцална гэж заасан.

4.7. Дээрхээс үзвэл ТКТӨХХК нь Засгийн газрын баталсан Түрээсийн орон сууцыг өмчлүүлэх журам-д хориглоогүй зохицуулалтыг гэрээнд тусгасан бөгөөд тухайн зохицуулалт нь гэрээний харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд харш, уг нөхцөлийг хүлээн зөвшөөрөгч буй түрээслээд өмчлөгч талдаа илт хохиролтой зохицуулалт юм.

Гэтэл шүүх энэ талаар огт дүгнэлт өгөлгүйгээр ... гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнииг цуцлах үндэслэл болж байвал гэрээг цуцалж болно гэж талууд гэрээний 3.7, 5.1, 6.2.2-д тусгасан байх тул нэмэлт хугацаа тогтоохгүйгээр гэрээг нэг талын санаачилгаар цуцалсныг буруутгах үндэслэлгүй ... гэж тайлбарласан нь хууль, тогтоомжид нийцэхгүй байна.

4.8. Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4 дэх хэсэгт Дараах тохиолдолд талууд гэрээнээс татгалзаж болохгүй, гээд 225.4.1-д үүргийг ялимгүй зөрчсөн гэж зохицуулсан. У.У нь №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот гэрээнд заасан орон сууцыг анх 2016 оны 05 дугаар сараас түрээслэн амьдарч эхэлсэн бөгөөд Засгийн газар 2019 оны 04 дүгээр сарын 10-ны өдөр 138 дугаар тогтоолын дагуу талууд шинэ нөхцөлөөр 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ байгуулсан байдаг.

4.9. У.У нь 2016 оны 05 дугаар сараас хойш өнөөдрийг хүртэл 8 жил орчмын хугацаанд 1029-р байрын 16 тоот орон сууцыг хөлслөн /одоогийн №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот гэрээний нөхцөл өмчлөлдөө шилжүүлэн авах нөхцөлтэй/ амьдарч гэрээний нийт төлбөрт 20,200,000 төгрөг төлсөн бөгөөд үүний 15,318,285 төгрөгийг гэрээ шинэчлэгдсэн буюу 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрөөс хойш төлсөн байдаг.

Орон сууцыг худалдан авахаар У.У гийн өнөөдрийг хүртэл төлсөн төлбөр, түүнд зарцуулсан цаг хугацаа, амьдралын боломж, гэрээний үүргийн зөрчил гарах болсон шалтгаан зэргийг харгалзан үзвэл орон сууцыг 9 хоногийн хугацаанд бусдад түрээслүүлсэн зөрчлийг Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4 дэх хэсэгт заасан ялимгүй зөрчил гэж үзэх боломжтой байх ба шүүх тухайн зохицуулалтыг хэрэглээгүй нь хуульд нийцээгүй гэж үзэж байна.

4.10. Шүүх нотлох баримтыг үнэлэхдээ Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.1 дэх хэсэгт заасны дагуу өөрийн дотоод итгэлээр үнэлэх хэдий ч ингэхдээ баримтыг үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас үнэлэх ёстой байдаг.

Шүүх ... Нэхэмжлэгч У.У нь 2023 оны 03 дугаар сараас гадаад улсад сурч, амьдарч байгаа, дамжуулан түрээсэлсэн талаар мэдэх боломжгүй гэж дурдсан хэдий ч тэрээр уг орон сууцыг У.Ун д итгэмжлэн хариуцуулсан байх ба тэдгээрийн хооронд Иргэний хуульд заасан төлөөллийн харилцаа үүссэн бөгөөд төлөөлөгч нь бүрэн эрхээ шударгаар төлөөлүүлэгчийн эрх, хууль ёсны ашиг сонирхолд нийцүүлэн хэрэгжүүлэх үүрэгтэй байжээ. Иймд, дээрх үндэслэлээр ТКТӨХХК нь ... №БУ-2/ӨТЭ-022 тоот гэрээг цуцалсан нь хууль болон гэрээнд заасантай нийцсэн байх тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг бүхэлд нь хэрэгсэхгүй болгож шиидвэрлэх нь зүйтэй байна ... гэж дүгнэсэн.

4.11. У.У гаас У.Ун д олгосон 2023 оны 03 дугаар сарын 06-ны өдрийн 0136 тоот итгэмжлэл нь У.У гийн орон сууцыг дамжуулан түрээслүүлэхэд огт хамааралгүй буюу тухайн итгэмжлэлээр У.Ун д орон сууцыг бусдад дамжуулан түрээслүүлэх ямар ч эрх олгоогүй байдаг. Харин энэ итгэмжлэл нь У.У гийн Голомт банк болон Хаан банк дахь дансны үйл ажиллагаатай холбоотой бөгөөд У.Ун д данстай холбоотой ийм итгэмжлэл үлдээсэн нь ... өөрийн хүүхдийн мөнгө ордог данс тул тухайн мөнгийг авч ээжид мөнгө хэрэг болбол хэрэглээрэй ... гэсэн зорилготой байсан.

Гэтэл шүүх итгэмжлэлд дурдсан утга болоод гэрчийн мэдүүлгийг үнэлэлгүйгээр хариуцагчийн таамаглал бүхий тайлбарт үндэслэж У.У г орон сууцаа У.Ун д итгэмжлэн хариуцуулж улмаар дамжуулан түрээсэлсэн гэж дүгнэсэн нь хэргийн бодит байдал нийцэхгүй байна.

Иймд, Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 182/ШШ2024/00641 дугаар шүүхийн шийдвэрийг бүхэлд нь хүчингүй болгож нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангаж өгнө үү гэжээ.

 

5. Давж заалдах гомдолд гаргасан хариуцагчийн тайлбар, татгалзлын агуулга:

5.1. Нэхэмжлэгчийн гомдолд Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийг буруу хэрэглэсэн гэж дурдсан байдаг. Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.3 дахь хэсэгт Гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнийг цуцлах үндэслэл болж байвал зөвхөн энэ хуулийн 219.3, 225.2 дахь хэсэгт заасан зөрчлийг арилгах буюу урьдчилан сануулах хугацаанд гэрээг цуцалж болно гэж заасан байна.

Хуулийн уг заалтыг баримтлахад хамгийн эхний шаардагдах нөхцөл байдал бол үүрэг гүйцэтгэгч үүргээ зөрчсөн байх явдал юм.

5.2. Талуудын хооронд байгуулагдсан 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн БУ-2/ӨТЭ-022 дугаар гэрээний 4 дүгээр бүлэгт түрээслээд өмчлөгчийн эрх, үүргийг тодорхойлсон бөгөөд үүнд орон сууцыг дамжуулан түрээслэх талаар дурдаагүй. Харин гэрээний 5 дугаар бүлэгт заасан түрээслээд өмчлөгчийн хориглох зүйл буюу 5.1 дүгээр зүйлд Түрээслээд өмчлөгч нь сууцанд гэрээнд зааснаас өөр өрхийг амьдруулахгүй байх, орон сууцыг дамжуулан түрээслэхийг хориглоно гэж заасан.

Гэрээний уг зохицуулалтаас үзвэл орон сууцанд өөр өрхийг амьдруулж, дамжуулан түрээслэх асуудал нь түрээслэгчийн гэрээгээр хүлээх үүрэг бус тухайн үйлдлийг гаргаснаар гэрээг цуцлах үр дагавар бүхий шууд хориглосон шинжтэй заалт юм.

5.3. 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн БУ-2/ӨТЭ-022 дугаар гэрээний онцлогоос харвал анхнаасаа орон сууцыг шууд худалдан борлуулах зорилготой бус түрээслэгч нь тодорхой хугацааны турш төлбөрийг төлж, уг хугацаанд орон сууцыг гэрээнд заасан эрх, үүрэг, хориглосон үйлдэл, эс үйлдэхүйн хүрээнд хязгаартайгаар эзэмшиж, ашиглахаар тохиролцсон.

5.4. Түүнчлэн Иргэний хуулийн 243 дугаар зүйлд худалдан авагч нь хэлэлцэн тохирсон үнийг худалдагчид төлснөөр эд хөрөнгийг өөрийн өмчлөлдөө шилжүүлэн авах тухай заасан бөгөөд хэргийн үйл баримтаас үзвэл нэхэмжлэгч орон сууцны үнийг бүрэн төлж, өөрийн өмчлөлд шилжүүлэн авсан зүйл огт байхгүй тул түрээслүүлэгчийн зүгээс түүний өмчлөх эрхэд суурилсан эзэмших, ашиглах эрхэд халдсан зүйл байхгүй.

Мөн нэхэмжлэгчийн зүгээс өр төлбөрийн зөрчил гаргаагүй байдал нь гэрээг цуцлах үндэслэлийг үгүйсгэх нөхцөл болох талаар тайлбарласан байх бөгөөд гомдлын уг агуулгаас үзвэл талууд гэрээний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох, түүнд нэмэлт нөхцөл тусгах эрхийг хязгаарласан мэтээр ойлгогдож байна.

5.5. Гэтэл Иргэний хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй гэж заасан. Үүнээс үзвэл гэрээнд заасан хориглосон агуулга бүхий заалт нь хууль тогтоомжид үл харшилсан, тухайн гэрээний зорилго буюу төрөөс хэрэгжүүлж буй бодлогод нийцсэн нэмэлт нөхцөл юм.

5.6. Нэхэмжлэгчийн гомдолд дурдсан хэрэглэх ёстой хуулийг хэрэглээгүй асуудлын тухайд нэхэмжлэгч нь гэрээний стандарт нөхцөлд тусгагдсан 6.2 дугаар зүйл нь харилцан итгэлцэл, шударга ёсны зарчимд нийцэхгүй, түрээслээд өмчлөгчийн хууль ёсны эрх, ашиг сонирхолд ноцтой халдсан тул Иргэний хуулийн 202 дугаар зүйлийн 202.1 дэх хэсэгт заасны дагуу хүчин төгөлдөр бус гэж тодорхойлсон байна.

Талуудын хороонд байгуулсан гэрээнээс авч үзвэл 6.2 дахь заалт нь түрээслээд өмчлөгчийг бодитоор хохироосон, түүнд хуулиар олгогдсон эрхийг хязгаарласан зүйл байхгүй бөгөөд төлбөр төлөх явцдаа тухайн орон боломжийг олгосон байна. Тийм учраас хохиролтой гэсэн зүйл харагдахгүй байгаа юм.

5.7. Мөн нэхэмжлэгч талаас талуудын хооронд байгуулсан гэрээний гол эрх зүйн үндэслэл болсон Засгийн газрын 2019 оны 138 дугаар тогтоолын 7.3-т заасны дагуу зөрчлөө арилгах 1 жилийн хугацаа олгох ёстой гэж гомдолд дурджээ. Тогтоолын уг заалт нь түрээслээд өмчлөгч зөвхөн гэрээний үндсэн үүрэг буюу түрээсийн төлбөртэй холбоотой зөрчил гаргасан тохиолдолд түрээслүүлэгч талаас олгох боломжтой нэмэлт хугацаа юм.

Учир нь түрээсийн төлбөр нь хугацаа болон төлбөрийн хувьд тодорхой, хэмжигдэх боломжтой бөгөөд орон сууцыг бусдад дамжуулан түрээсэлсэн асуудал нь хэмжигдэх боломжгүй учраас нэхэмжлэгч талын гэрээг цуцлахад энэ заалтыг үндэслэх боломжгүй. 1 жилийн хугацаа олгох боломжгүй.

5.8. Нэхэмжлэгч нь өөрийн гаргасан зөрчлийг Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.4 дэх хэсэгт заасны дагуу ялимгүй зөрчил гэж тодорхойлсон байх ба дээр дурдсанчлан түрээсийн төлбөр нь хэмжигдэх боломжтой, орон сууцыг бусдад дамжуулан түрээсэлсэн асуудал нь хэмжигдэх боломжгүй ба түрээслүүлэгч талаас дамжуулан түрээсэлсэн зөрчилд аливаа байдлаар хоног хугацаа зааж зөрчлийн үргэлжлэх хугацааг зөвшөөрсөн зохицуулалтыг гэрээнд тусгаагүй төдийгүй хуульд ч энэ талаар зөвшөөрсөн, эрх олгосон зүйл байхгүй.

Харин хэрэгт авагдсан нотлох баримтаас харахад нэхэмжлэгч нь түрээсийн төлбөрийг гэрээнд заасан хугацаанаас хэтрүүлж төлсөн хэд хэдэн удаагийн зөрчил гаргасан бөгөөд түрээслүүлэгч талаас энэ тухай нэг ч удаа түрээслээд өмчлөгч талд шаардлага, мэдэгдэл хүргүүлж, арга хэмжээ авсан тохиолдол байгаагүй.

5.9. Нэхэмжлэгчийн зүгээс орон сууцыг дамжуулан түрээсэлснийг мэдээгүй гэдэг. Анхан шатны шүүх хуралдаанд гэрч У.Ун ас мэдүүлэг авахад өөрийн эгчтэй маш дотно, гадаад явсан бүхий л хугацаанд холбоотой байсан гэж мэдүүлсэн. Тийм учраас нэхэмжлэгчийн мэдээгүй гэх тайлбар нь үндэслэлгүй, эргэлзээтэй байна гэж үзэж байна.

5.10. Түүнчлэн нэхэмжлэгч гомдолдоо нотлох баримтад үндэслэл бүхий дүгнэлт өгөөгүй гэжээ. Гэрээний дагуу эзэмшиж буй орон сууцны аюулгүй байдал, эрхлэн хамгаалалтыг У.У нь өөрөө хариуцах бөгөөд энэхүү асуудлын хүрээнд түрээслүүлэгчтэй аливаа хэлцэл, тохиролцоо хийгээгүй, мэдэгдсэн зүйл байхгүй.

5.11. Талуудын хооронд хийсэн итгэмжлэлийн хэлцэлд түрээслүүлэгч тал аливаа байдлаар оролцоогүй учраас нэхэмжлэгчийн дүү болох У.Уянгын өөрийн итгэмжлэлээр хүлээсэн үүргээ зөрчсөнөөс үүдэн У.У д бий болсон хохирол, аливаа үр дагаврыг ТКТӨХХК хариуцах үүрэг хүлээхгүй.

Харин хууль зүйн талаас нь авч үзвэл нэхэмжлэгч нь өөрийн дүүгийн гаргасан зөрчлийн үр дагаврыг ТКТӨХХК-аас нэхэмжлэх бус, итгэмжлүүлэгчийн эд хөрөнгийг хууль бусаар бусдад шилжүүлснээс бий болсон үр дагаврыг өөрийн дүү У.Ун ас нэхэмжлэх нь зүйтэй гэж харагдаж байна.

Анхан шатны шүүх нотлох баримтыг хамааралтай ач холбогдолтой талаас нь үнэлэх үүргээ хангалттай биелүүлсэн гэж үзэж байна. ТКТӨХХК нь иргэн У.У гийн тус шүүхэд гаргасан гомдлыг бүхэлд нь хүлээн зөвшөөрөхгүй тул анхан шатны шүүхийн шийдвэрийг хэвээр үлдээж өгнө үү гэжээ

 

ХЯНАВАЛ:

 

1. Давж заалдах шатны шүүх зөвхөн гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянан үзээд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулав.

 

2. Нэхэмжлэгч У.У нь хариуцагч ТКТӨХХК-д холбогдуулан ТКТӨХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн гэрээг хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоолгож, зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх буюу ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн өмчлөлд буцаан шилжүүлж, түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэхийг ТКТӨХХК-д даалгах тухай нэхэмжлэл гаргасныг хариуцагч эс зөвшөөрч маргажээ.

 

3. Хэрэгт цугларсан нотлох баримтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 40 дүгээр зүйлийн 40.2 дахь хэсэгт зааснаар тухайн хэрэгт хамааралтай, ач холбогдолтой, үнэн зөв, эргэлзээгүй талаас нь үнэлээгүй алдаа гаргаснаас шүүхийн шийдвэр хууль ёсны бөгөөд үндэслэл бүхий байх хуулийн шаардлага хангаагүй байна.

 

4. У.У нь ТКТӨХХК-тай 2017 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр БУ-2/ӨТ-35 дугаар Төрийн түрээсийн орон сууцанд орон сууц түрээслүүлэх гэрээ байгуулан, гэрээгээр ХХХ тоот орон сууцыг 12 сарын хугацаатай, сарын 240,000 төгрөгийн түрээсийн төлбөр төлөхөөр харилцан тохиролцжээ. /хх-173-174/

Мөн талууд Засгийн газрын 2019 оны 138 дугаар тогтоолоор батлагдсан Түрээсийн орон сууц өмчлүүлэх журам, Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2017 оны 26 дугаар тушаалаар батлагдсан Зорилтот бүлгийн иргэдийг түрээсийн орон сууцад хамруулах журам-д нийцүүлэн 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдөр БУ-2/ӨТЭ-022 дугаар Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г байгуулж, гэрээгээр ХХХ тоот орон сууцыг 60 сарын хугацаатай, сарын 364,753 төгрөгийн түрээсийн төлбөрийг төлж, улмаар өмчлөлдөө шилжүүлэн авахаар тохиролцсон байна./хх-10-12/

 

Анхан шатны шүүх талуудын хоорондын гэрээний агуулга, нөхцлийг харгалзан үзэлгүйгээр орон сууц хөлслөх гэрээ байгуулсан гэж дүгнэсэн нь буруу.

 

Зохигч талуудын дээрх тохиролцоо нь Иргэний хуулийн 198 дугаар зүйлийн 198.5 дахь хэсэгт заасан холимог гэрээний шинжийг агуулж байгаа бөгөөд холимог гэрээний агуулгыг тайлбарлахдаа гэрээний гүйцэтгэлд илүү төсөөтэй тухайн төрлийн гэрээг зохицуулсан хуулийн хэм хэмжээг баримтлах зарчмаар Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1 дэх хэсэгт заасан эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний шинж, агуулгаар тайлбарлана.

Талуудын дээрх гэрээ нь ТКТӨХХК-ийн өмчлөлд бүртгэлтэй орон сууцыг гэрээнд заасан хугацаанд хөлсөлж, цаашид уг гэрээний хугацаа дуусгавар болоход өмчлөлдөө шилжүүлэх агуулгатай ба хэрэв, гэрээний хугацаанаас өмнө хөлслөгч нь үүргийн зөрчил гаргасан тохиолдолд өмчлөлд шилжих эрх үүсэхгүй тул эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний агуулгаар тайлбарлах нь хуульд нийцнэ.

 

5. Хэрэгт авагдсан баримтаар ХХХ тоот орон сууцыг нэхэмжлэгч нь 2016 оноос хойш эзэмшиж байсан байх ба тус орон сууцны өмчлөл нь ТКТӨХХК-ийн нэр дээр бүртгэлтэй байгаа болох нь тогтоогдож байна.

 

6. Хариуцагч байгууллага нь 2017 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр Төрийн түрээсийн орон сууцанд орон сууц түрээслүүлэх тухай БУ-2/ӨТ-35 тоот гэрээний 5.1-д заасныг зөрчиж бусдад дамжуулан хөлсөлсөн гэсэн үндэслэлээр гэрээг цуцалсан үндэслэлгүй болжээ.

 

6.1. Хариуцагч байгууллагын 2023 оны 09 дүгээр сарын 05-ны өдрөөс мөн сарын 07-ны өдрийн хооронд хийсэн хяналт шалгалтаар ХХХ тоот орон сууцыг бусдад дамжуулан хөлсөлсөн болохыг тогтоосон байна.

 

Талуудын хооронд байгуулсан гэрээний 5.1-д бусдад дамжуулан хөлсөлсөн тохиолдлыг гэрээг нэг талын санаачилгаар цуцлах үндэслэлд хамааруулсан байна.

Гэрээний үүргийн зөрчил гаргахад нэхэмжлэгчийн гэм буруу тогтоогдохгүй байхад 2017 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр Төрийн түрээсийн орон сууцанд орон сууц түрээслүүлэх тухай БУ-2/ӨТ-35 тоот гэрээг цуцалсан гэж үзэхээр байна.

 

Нэхэмжлэгч У.У нь 2023 оны 03 дугаар сарын 01-ний өдөр Австрали улсад нэг жилийн хугацаатай, суралцах зорилгоор явсан. Өөрийн төрсөн дүү У.Ун д уг байрны ашиглалтыг хариуцуулахаар түлхүүрийг үлдээсэн байх хугацаанд У.Ун нь бусдад хөлслүүлсэн гэж, гэрч У.Ун нь У.У д мэдэгдэлгүй бусдад хөлслүүлсэн гэх мэдүүлэг /хх 135-137/-ээс дүгнэхэд У.У нь гэрээний 5.1 дэх хэсэгт заасан зөрчил гарахад нэхэмжлэгчийн гэм буруу тогтоогдохгүй байна.

 

6.2. Хариуцагч нь 2017 оны 05 дугаар сарын 30-ны өдөр Төрийн түрээсийн орон сууцанд орон сууц түрээслүүлэх тухай БУ-2/ӨТ-35 тоот гэрээг цуцлахдаа урьдчилан сануулах, зөрчлийг арилгах боломжит хугацаа олгохгүйгээр гэрээг цуцалсан нь Иргэний хуулийн 221 дүгээр зүйлийн 221.3 дахь хэсэгт заасан журмыг зөрчжээ.

Түүнчлэн, нэхэмжлэгч нь Иргэний хуулийн 206 дугаар зүйлийн 206.1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээний үүргээ шударгаар биелүүлж, эд хөрөнгө хөлслөх гэрээний сар бүрийн төлөлтийг тасалдалгүй төлж, нийт 20,200,000 төгрөг төлсөн болох нь тогтоогдож байна. Талууд энэ талаар маргаагүй.

Гэрээний үүргийг зөрчсөн нь түүнийг цуцлах үндэслэл болж байвал зөрчлийг арилгах буюу урьдчилан сануулах хугацаанд үүргийн зөрчил арилаагүй тохиолдолд гэрээг цуцлах эрх зүйн үндэслэл бүрдэх бөгөөд гэрээний үүргийн зөрчлийг арилгах боломжит хугацааг олгох, эсхүл урьдчилан сануулахгүйгээр гэрээг цуцалсан нь Иргэний хуулийн 225 дугаар зүйлийн 225.1 дэх хэсэгт нийцэхгүй байна.

 

7. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 166 дугаар зүйлийн 166.4 дэх хэсэгт зааснаар давж заалдах шатны шүүх гомдолд дурдсан үндэслэлээр хязгаарлалгүй хэргийг бүхэлд нь хянах эрхийн хүрээнд анхан шатны шүүхийн шийдвэрт дараах өөрчлөлтийг оруулна.

 

Нэхэмжлэгч нь ТКТӨХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн гэрээг хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоолгож, зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх буюу ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн өмчлөлд буцаан шилжүүлж, түрээсийн гэрээг үргэлжлүүлэхийг ТКТӨХХК-д даалгах тухай шаардлага гаргасан.

 

Нэхэмжлэгчийн хүсэл зориг, нэхэмжлэлийн үндэслэл зэргийг харьцуулан дүгнэхэд ХХХ тоот орон сууцыг өөрийн эзэмшил, ашиглалтад авах, гэрээний харилцааг үргэлжлүүлэхийг даалгах тухай шаардлага гаргасан гэж үзэхээр байна.

 

ТКТӨХХК нь 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн гэрээг хууль бусаар цуцалсан болохыг тогтоолгож, зөрчигдсөн эрхээ сэргээлгэх нь бие даасан шаардлага бус харин дээрх шаардлагын үндэслэл гэж үзнэ.

 

Түүнчлэн, ХХХ тоот орон сууцыг хөлслөх гэрээний үүрэг дуусгавар болоогүй тул өмчлөлд шилжүүлэх боломжгүй тул У.У гийн эзэмшил, ашиглалтад шилжүүлнэ.

 

8. Дээрх үндэслэлээр анхан шатны шүүхийн шийдвэрт өөрчлөлт оруулж, Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1-т зааснаар ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн эзэмшил, ашилалтад шилжүүлж, 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн БУ-2/ӨТЭ-022 дугаар Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г үргэлжлүүлэхийг хариуцагч ТКТӨХХК-д даалгах нь зүйтэй гэж давж заалдах шатны шүүх бүрэлдэхүүн тогтов.

 

Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.1.2-т заасныг удирдлага болгон ТОГТООХ нь:

 

1. Чингэлтэй дүүргийн Иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2024 оны 02 дугаар сарын 08-ны өдрийн 182/ШШ2024/00641 дугаар шийдвэрийн

 

тогтоох хэсгийн 1 дэх заалтыг Иргэний хуулийн 287 дугаар зүйлийн 287.1 дэх хэсэгт зааснаар ХХХ тоот орон сууцыг У.У гийн эзэмшил, ашилалтад шилжүүлж, 2020 оны 09 дүгээр сарын 24-ний өдрийн БУ-2/ӨТЭ-022 дугаар Төрийн түрээсийн орон сууцыг өмчлөх гэрээ-г үргэлжлүүлэхийг хариуцагч ТКТӨХХК-д даалгасугай. гэж,

 

тогтоох хэсгийн 2 дахь заалтыг Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 56 дугаар зүйлийн 56.1, 57 дугаар зүйлийн 57.1, Улсын тэмдэгтийн хураамжийн тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.1.1-т зааснаар нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид урьдчилан төлсөн 210,600 төгрөгийг улсын төсвийн орлогод хэвээр үлдээж, хариуцагчаас улсын тэмдэгтийн хураамжид 210,600 төгрөг гаргуулан нэхэмжлэгчид олгосугай. гэж тус тус өөрчлөн шийдвэрийн бусад заалтыг хэвээр үлдээсүгэй.

 

2. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 59 дүгээр зүйлийн 59.3 дахь хэсэгт зааснаар давж заалдах журмаар гомдол гаргахдаа нэхэмжлэгчээс улсын тэмдэгтийн хураамжид төлсөн 210,600 төгрөгийг шүүгчийн захирамжаар буцаан олгосугай.

 

3. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 167 дугаар зүйлийн 167.3, 172 дугаар зүйлийн 172.1 дэх хэсэгт зааснаар магадлал танилцуулан сонсгомогц хүчинтэй болох бөгөөд зохигч, тэдгээрийн төлөөлөгч буюу өмгөөлөгч магадлалыг эс зөвшөөрвөл гардан авсан, эсхүл хүргүүлснээс хойш 14 хоногийн дотор хяналтын журмаар Улсын дээд шүүхэд гомдол гаргах эрхтэй болохыг дурдсугай.

 

4. Иргэний хэрэг шүүхэд хянан шийдвэрлэх тухай хуулийн 119 дүгээр зүйлийн 119.4, 119.7 дахь хэсэгт тус тус зааснаар магадлалыг танилцуулан сонсгож, 14 хоног өнгөрснөөс хойш 14 хоногийн дотор шүүхэд хүрэлцэн ирж магадлалыг гардан авах үүргээ биелүүлээгүй нь хяналтын журмаар гомдол гаргах хугацааг тоолоход саад болохгүй бөгөөд шүүх хуралдаанд оролцоогүй талд гардуулснаар гомдол гаргах хугацааг тоолохыг тайлбарласугай.

 

 

 

 

ДАРГАЛАГЧ ШҮҮГЧ  Ц.АЛТАНЦЭЦЭГ

 

ШҮҮГЧИД  Д.НЯМБАЗАР

 

С.ЭНХБАЯР